הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 44422-04-12

לפני כבוד השופט הבכיר שכיב סרחאן

התובעת
מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד רן עמיאל ואח'

נגד

הנתבעים

  1. עפר עולמי, ת.ז. XXXXXX545
  2. חלום עולמי בע"מ, ח.פ. 512936766

ע"י ב"כ עו"ד רני גורלי ואח'
3. מגדל כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ,
אגודה שיתופית רשומה מס' 57-000049-7
ע"י ב"כ עו"ד כרמית ימיני ואח'
<#2#>

פסק-דין

זוהי תביעה לסילוק יד מן חלק ממקרקעי ציבור הידועים כחלקה 24 בגוש 15464 וחלקות 35, 38 ו- 39 בגוש 15597 בקרקעות מועצה מקומית מגדל (להלן: "המקרקעין"), ולתשלום דמי שימוש ראויים במקרקעין.

אקדמות מלין

1. הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח הן הבעלים הרשום בשלמות של המקרקעין. המדובר במקרקעין מסוג מירי והם חלק מ-"מקרקעי ישראל", כהגדרת מונח זה בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960. הייעוד התכנוני של המקרקעין הוא כדלקמן: החלק הארי של המקרקעין – שימוש חקלאי; חלק מסוים – שטח מוגן מפיתוח וגן לאומי, והחלק הנותר – דרך ציבורית – כביש ארצי מס' 807 (מגדל – מג'אר).

2. התובעת, רשות מקרקעין ישראל (מ נהל מקרקעי ישראל לשעבר) נתכוננה בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960, ותפקידה, בין השאר, לנהל את מקרקעי ישראל.

3. הנתבעת 3, מגדל כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, היא אגודה שיתופית חקלאית, השוכנת לשפתה הצפונית-מערבית של הכנרת ,וגרים בה כ- 1,800 תושבים שמתפרנסים, בעיקר, מעבודות חקלאות (להלן: "האגודה").
4. הנתבע 1 הוא יליד 1957 תושב הנתבעת 3 ואינו חבר האגודה. אביו המנוח ניסים עולמי ז"ל (להלן: "המנוח"), היה חקלאי במקצועו וחבר האגודה. המנוח נפטר בתאריך ז' באב תשס"ב (16.7.2002), ועזבונו עבר בשלמות לאלמנתו הגב' שולמית עולמי, שהיא גם חברה באגודה (להלן: "האלמנה").

5. התובעת הקצתה, בזמנו לסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "הסוכנות") משבצת חקלאית ממקרקעי ישראל לצורך יישוב וביסוס הנתבעת 3. הזכויות של הסוכנות והנתבעת 3 במשבצת החקלאית האמורה הוסדרו, מידי פעם, בחוזי חכירה תקופתיים ומתחדשים. חוזה החכירה האחרון נחתם בתאריך 4.12.1980 (להלן: "החוזה").

6. לפי החוזה, התובעת (מנהל מקרקעי ישראל לשעבר) החכירה לסוכנות לתקופה של שלוש שנים, החל מיום 1.10.1980 ועד ליום 30.9.1983, משבצת חקלאית בשטח של 14,542 דונם לערך, לפי התרשים ורשימת המקרקעין שצורפה לחוזה, והכל לשם ניצול המשבצת החקלאית לצרכי חקלאות בלבד. הנתבעת 3 וחבריה הם בני-רשות במשבצת החקלאית בלבד. הנתבעת 3 אינה רשאית להעביר את זכויותיה במשבצת החקלאית לאחר בכל דרך שהיא או להשכיר או לשעבד או למסור חלק כלשהו מהמשבצת פרט לאנשים שהינם חבריה בלבד, נכון ליום חתימת החוזה, בלא לקבל רשות בכתב מהמחכירה-התובעת והחוכר ת– הסוכנות. וכן, נקבע בחוזה, בין השאר, כי בתום תקופת החכירה או עם סיומה מכל סיבה אחרת יפנו הסוכנות והנתבעת 3 את המשבצת החקלאית ויחזירו אותה למחכיר ה – התובעת, אלא אם יוסכם בכתב אחרת. כמו-כן, נקבע בחוזה במפורש, כי חל איסור מוחלט על הנתבעת 3 לבנות במשבצת מבנה כלשהו או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המחכיר ה – התובעת המוקדמת בכתב, ואסור לחבר הנתבעת 3 להעביר או למסור למישהו אחר את זכויות השימוש והחזקה שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המחכיר ה – התובעת בכתב ומראש, ובלבד שהמציא גם הסכמת הסוכנות והאגודה לכך.

7. הנתבעים 1 ו- 2 (להלן: "הנתבעים") פלשו למקרקעין במועד שאינו ידוע במדויק. בתחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, התחיל הנתבע 1 לבצע עבודות בניה על חלק מהמקרקעין, ללא היתר כדין, וזאת לצורך הקמת חווה ללימוד רכיבה על סוסים (להלן: "החווה"). עבודות הבניה כללו, בין השאר, גם סלילת דרך מכורכר משער הכניסה עד לחוות הסוסים (להלן: "הדרך"). בהמשך, בנו הנתבעים על חלק מהמקרקעין, ללא היתר כדין, מתחם מסחרי הכולל חוות סוסים, פאב – מסעדה, חניון טרקטורים וכיוצא באלה. (להלן: "החווה-המסחרית").

8. בתאריך 30.12.1999 הוציא יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה – הגליל המזרחי צו מנהלי להפסקת עבודות הבניה, שמבוצעות ללא היתר כדין על-ידי הנתבע 1, על חלקה 38 בגוש 15597 שבמקרקעין (להלן: "החלקה"). הצו נמסר, במסירה אישית, לנתבע 1 בתאריך 30.12.1999. וכן, בתאריך 11.6.2000 הוציא י ו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז צפון צו הריסה מנהלי לעבודות הבניה שבוצעו על-ידי הנתבע 1 על החלקה ללא היתר כדין. (צו ההפסקה המנהלי וצו ההריסה המנהלי ביחד להלן: "הצווים").

9. לאחר שהנתבע לא ציית לצווים, הובא הוא לדין פלילי לפני בית-משפט השלום בית-שאן בעבירות של ביצוע עבודות בניה במקרקעין הטעונים היתר, ללא היתר ושימוש חורג במקרקעין הטעון היתר, ללא היתר כדין. (תע"מ (בית שאן) 7-08). הנתבע 1 כאן, הנאשם שם, הודה בעובדות כתב האישום המתוקן, הורשע בדין בעבירות שיוחסו לו בכתב האישום המתוקן והושתו עליו (ביום 12.7.2011) עונשים של קנס, חתימה על כתב התחייבות, צו הריסה למבנים שנבנו ללא היתר כדין ואיסור שימוש בהם, ותשלום כפל אגרה (להלן: "פסק-הדין"). לאחר פסק-הדין, הרס הנתבע 1 חלק מהמבנים שבחווה המסחרית בשנת 2010.

טענות התובעת

10. התובעת טוענת, בקליפת אגוז, כי במועד שאינו ידוע לה, פלשו הנתבעים למקרקעין, תפסו חזקה בחלקם בשטח כולל של כ- 10.8 דונם, והקימו עליהם את החווה המסחרית, הכוללת, כאמור, חוות סוסים, מוסך לטרקטורים, מבנה לאכסון סירות וכלי שיט נוספים, פאב-מסעדה, משרד קבלה, סככות ומבנים יבילים רבים בשטח כולל של 1,000 מ"ר מובנים, והכל ללא ידיעתה והסכמתה וללא היתר כדין. לנתבעים, אין כל זכות בדין במקרקעין. הנתבעים מפעילים על המקרקעין ללא כל זכות בדין פעילות מסחרית מסוגים שונים ולרבות טיולי סוסים, טרקטורונים, ג'יפים ואופניים וספורט ימי – כל זאת ליחידים ולקבוצות.

11. התובעת ממשיכה וטעונת, כי הנתבעים הם, למעשה, פולשים ומסיגי גבולה במקרקעין. אין להם זכויות כלשהן במקרקעין. היא מבססת את עילת תביעתה הקניינית לסילוק ידם מן המקרקעין (שטח הפלישה) ומסירתם בחזרה לידיה על הוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"). באשר לסעד הכספי, טוענת התובעת, כי הנתבעים לא שילמו לה דבר עבור שימושם שלא כדין במקרקעין. במעשיהם אלה, הם התעשרו, שלא כדין, על חשבונה. המדובר בעשיית עושר ולא במשפט, כמשמעו בחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979 (להלן: "חוק עשיית עושר"). היא זכאית לדמי שימוש ראויים מהנתבעים, מכוח חוק עשיית עושר וסעיף 24 לחוק, עבור שבע השנים האחרונות (2004 – 2011)בסך של 18,600 ₪ + מע"מ כחוק עבור כל שנה ,ולאחר שערוך כדין, נכון ליום הגשת התביעה , בסה"כ – 203,137 ₪.

12. באשר לנתבעת 3, טוענת התובעת, כי היא לא עותרת למתן סעד כלשהו נגדה. הנתבעת 3 צורפה לכתב התביעה לפי בקשת הנתבעים. יש לדחות את התביעה נ גדה תוך חיוב הנתבעים בהוצאותיה.

טענות הנתבעים 1 ו- 2

13. הנתבעים טוענים, כי החווה המסחרית הוקמה על-ידי הנתבע 1 על מקרקעין הכלולים בנחלה החקלאית (משק) של המנוח שבתוך משבצת האגודה. היא הוקמה, תחילה, למטרת גידול וטיפוח סוסים בשנת 1985. בשנות התשעים של המאה הקודמת, החלו בחווה גם פעילויות של לימוד ורכיבה על סוסים ופעילויות מסחריות (פאב וטיולי טרקטורונים וסוסים). השימושים העסקיים בחווה המסחרית צומצמו בהדרגה ופסקו לחלוטין בשנת 2012. דהיום, שטח החווה המסחרית משמש רק לגידול סוסים. שטח החווה המסחרית הוא 6 דונם בלבד. הפאב פעל רק בעונת החורף (חודשים נובמבר עד מרץ). אין מסעדה במקום.

14. וכן, מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי הם בני-רשות בחווה המסחרית, ש היא חלק מהנחלה החקלאית של המנוח שבתוך משבצת האגודה, ולאחר פטירתו – נחלת האלמנה. הם מוכנים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין השטחים בתחום החווה המסחרית שנעשו בהם שימושים מסחריים ובהתאם לתקופות השימוש בפועל. הנתבעים מנהלים את החווה המסחרית בידיעתן והסכמתן של הנתבעת 3 והאלמנה. כאמור, שטח החווה המסחרית בו נעשה שימוש בפועל על-ידם הוא 6 דונם. רק קטע קצר מהדרך, שהוכשרה על-ידי הנתבע 1, משמש את החווה המסחרית, ורוב רובה הוא בגדר דרך הר בים. מבנה הפאב ומבני העזר שלו שבחווה המסחרית נהרסו זה מכבר על-ידי הנתבע 1 ונותרו במקום רק אורוות סוסים ומבנה העז ר המשרתים אותה. אין מקום לסלק את ידם מהחווה המסחרית, לא כל שכן לצוות עליהם להרוס את המבנים שנותרו בה. הם לא "מסיגי גבול" או "פולשים" במקרקעין. יש לחשב דמי השימוש הראויי ם עבור שימושם בשטח של 6 דונם ולפי שיעור הפסדה של התובעת בגין עיבוד חקלאי של המקרקעין, בהתאם למוסכם בינה ולבין הנתבעת 3 או כפי שנקבע, לעניין זה, על-ידי מומחה ביה משפט. מכל מקום, אין מניעה לסלק את ידה של הנתבעת 2 מן המקרקעין, כי אין לה זכויות בהם.

מומחה התובעת

15. מר גיל הרצברג – שמאי מקרקעין, ערך והגיש חוות-דעת מטעם התובעת לאומדן דמי השימוש השנתיים בשטח הפלישה שבמקרקעין ( החווה המסחרית) לתקופה החל מיום 26.1.2004 ועד ליום 26.11.2 011 (להלן: "חוות-הדעת") ( ת/3). הוא ביקר במקרקעין, בדק את המבנים שבחווה המסחרית והשימוש, בפועל, בהם בתאריך 11.5.2011. ביקור קודם בחווה המסחרית נערך בתאריך 26.1.2011 על-ידי פקיד שמאי ממשרדו.

16. מומחה התובעת קבע בחוות-הדעת, כי שטח החווה המסחרית על-פי מפת מדידה שהוכנה על-ידי התובעת הוא 10.8 דונם ( נ/7). פני השטח מיושרים ועליהם קיימים מספר מבנים ומתקנים: אורווה עם גג איסכורית בחלק המערבי, פחון וצריף שבדי למגורים בחלק המזרחי בשטח כולל של 610 מ"ר; מבנה עץ עם גג משופע וחלונות זכוכית שמשמש כמסעדה, בשטח 380 מ"ר; מבנה עץ לשימוש מסחרי - פאב ועליו מכולה עם סוכך המשמשת כמשרדים; מבנה בשטח 110 מ"ר; מבנה מחופה אבן צמוד למסעדה, המשמש כמטבח בשטח 50 מ"ר; מכלאה בשטח 108 מ"ר; קרקע פנויה המשמשת לחנייה ודרך גישה בשטח 9, 542 מ"ר; סה"כ שטח החווה המסחרית הוא 10,800 מ"ר (נ/7).

17. וכן, קבע מומחה התובעת בחוות-דעתו, לענייננו-שלנו, כי דמי השימוש הראויים בחווה המסחרית מבוססים על תשלום שנתי בשיעור 5% משווי הקרקע על-פי השימוש בפועל. הוא העריך את גובה דמי השימוש הראויים עבור השימוש של הנתבעים בחווה המסחרית, בסך 18,600 ₪ + מע"מ כחוק לכל שנה, לתקופה החל מיום 26.1.2004 ועד ליום 26.1.2011.
ויודגש: מומחה התובעת נחקר על חוות-דעתו בבית-המשפט, בחקירת שתי וערב, צולבת, מעמיקה וממצה.

מומחה בית-המשפט

18. לאחר שמיעת ראיות הצדדים, מינה בית-המשפט את מר דן ברלינר- מהנדס ושמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית-המשפט שיחווה את דעתו המקצועית באשר לגובה דמי השימוש הראויים בחווה המסחרית ( להלן: "מומחה בית-המשפט"). מומחה בית-המשפט ביקר בחווה המסחרית בתאריך 14.3.2016, עיין בחוות-דעתו של מומחה התובעת, שמע את טענות הצדדים וערך חוות-דעת בכתב בתאריך 5.4.2016. מומחה בית-המשפט לא נחקר על חוות-דעתו בבית המשפט. הוא השיב לשאלות הבהרה שנשלחו לו על-ידי הצדדים.

19. מומחה בית-המשפט קבע בחוות-דעתו ובין השאר, כי לפי צילום אויר שהומצא לו, השטח המוחזק על-ידי הנתבעים במקרקעין ( החווה המסחרית) הוא כ-6 דונם. ערכי הקרקע ודמי השימוש שנקבעו על-ידי מומחה התובעת בחוות-דעתו הינם בגבולות הסביר. גובה דמי השימוש הראויים, עבור שימוש הנתבעים בחווה המסחרית, (שטח הפלישה במקרקעין) הוא סך 14,500 ₪ +מע"מ כחוק לשנה.

דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית – הרישיון במקרקעין

20. רישיון במקרקעין הוא היתר או רשות שנתן בעל זכות במקרקעין לאדם אחר להחזיק או להשתמש במקרקעין, ללא כוונת הקניית זכות בהם. (נ'. זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב (1) 24 (תשנ"ה)). הרשות היא משני סוגים: רשות חוזית, המעוגנת בחוזה, ורשות גרידא/מכללא שאינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל הזכות במקרקעין והיא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל עת (זלצמן ,דלעיל, שם). הרישיון במקרקעין פותח בדיני היושר האנגליים והוא קשור בטבורו של ההשתק ( Estoppel) (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 34 (2004)).

21. המלומדת זלצמן עמדה על מהות הרשות מכללא, כדלקמן:

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות.
רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת ההגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני. אולם, ככל שהיא נמשכת בלא תגובה מצדו של בעל המקרקעין היא יוצרת ציפיה אצל פלוני להמשך קיומה גם בעתיד, אשר בנסיבותיו של המקרה יהיה על בית-המשפט להביאה בחשבון, לענין קציבת המועד לפינוי. כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי. במילים אחרות, נסיבות המקרה שבמסגרתן נלמדת הסכמתו בשתיקה של בעל המקרקעין, עשויות למנוע את בעל המקרקעין מכוחו של דין ההשתק, או עקרון תום-הלב, מלהביא את הרשות לסיומה באורח חד צדדי ומיד... חוק המקרקעין אינו שולל המשך חלותן של הילכות הרישיון במקרקעין כפי שנקלטו על-ידי בתי-המשפט מן המשפט האנגלי. אולם, כאמור, "רשות מכללא" אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא רק הגנה מפני השגת גבול וסילוק יד".

(זלצמן דלעיל, בעמ' 57-56; וראו – ע"א 247/72 חדד נ' רסקו בע"מ (פ"ד כח(2) 533, 535 (1974); בג"צ 45/71 קורשבסקי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1) 792, 797-796 (1971); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל, מיום 19.8.2015).

22. בזמנו, מוסד הרישיון במקרקעין נקלט במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי
באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ-ישראל (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 35 (204); ע"א 346/02 רכטר נ' מנהל מס עזבון ירושלים, פ"ד יז(2) 701, 708 (1963)). הפסיקה המשיכה להכיר הן ברשות החוזית והן ברשות מכללא גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין. (רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94, 101-100 (1993); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2) 419 (1995); ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו], מיום 21.3.2007)). רע"א 1156/02 חיר נ' לידאוי, פ"ד נז(3) 949, 958 (2003). דהיום, הרשות מכללא מבוססת על דיני ההשתק וחובת תום-הלב שנקבעה בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

23. לא רק הורתו ולידתו של מוסד הרישיון מקורם בדיני תום-הלב, היושר והצדק,
אלא גם ביטולו. בפסיקה נקבע, כי "ביטול רישיון במקרקעין כפוף לעקרונות צדק וסבירות בנסיבות הייחודיות של כל מקרה ומקרה, במסגרת שיקול הדעת המוקנה לבית-המשפט". (בעמ 6343/12 פלונית נ' פלונית, [פורסם בנבו], מיום 8.11.2012).

24. למרות שבתי-המשפט מכירים בקיומו של מוסד הרישיון במשפט הישראלי לאחר חקיקת החוק, ואף ממשיכים לפסוק בהתבסס על הלכות הרישיון במקרקעין, קיימות דעות, בפסיקה ובספרות המשפטית, לפיהן עם חקיקת החוק, מוסד הרישיון אינו קיים עוד במשפט הישראלי. (ראו – נ' זלצמן "'רשות חינם' כ'השאלת מקרקעין' - גישת הסיווג והלכות ה'רישיון במקרקעין'", עיוני משפט, לה 201, 270-267 (2012); י' ויסמן, דיני קניין – החזקה והשימוש, (2005), 476-475; ע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ נ' שיבר, פ"ד לט(4) 322, 334-333 (1985)). לאחרונה, הובעה דעה, כי לעולם לא יתגבש רישיון מכללא במקרקעי ציבור (כב' השופט מ' מזוז, בע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף, [פורסם בנבו],מיום 21.7.2015) (להלן: "עניין "היפר-חלף"). כב' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, פסק בעניין היפר-חלף (פיסקה ל"ב), כי: "צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו".

מהתם להכא

25. אפתח ואומר, כי הוכח בפניי כדין שקרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח הן הבעלים הרשום בשלמות על המקרקעין. המדובר במקרקעין ישראל מוסדרים. טענותיהם של הנתבעים, כי הם בני-רשות במקרקעין, לא רק שבעלמא היא, אלא וזה העיקר, שהיא נסתרה, מניה וביה ובאופן פוזיטיבי ומוחלט, על-ידי הראיות המונחות בפניי, ובכללן נסחי הרישום של המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין נצרת ( נספח א' ל-ת/1); עדויותיהם של עדי התביעה - הגב' מרי פוקס – סגן ראש צוות בכיר לשימושים חקלאיים ברשות מקרקעי ישראל - מרחב צפון ( להלן: "מרי") ונמרוד כפרי – מפקח רשות מקרקעי ישראל – מחוז צפון ( להלן: "נמרוד") - (ת/1, סעיף 4; עמ' 16, ש' 14; ת/2, סעיף 3; עמ' 27, ש' 4), וחוות-דעתו של מומחה התובעת ( ת/3, עמ' 4).
ויודגש: עדויותיהם של עדי התביעה, לעניין דנן, היו סבירות, קוהרנטיות, שלמות ומהימנות עליי עד למאוד. הנתבעים אינם חברים באגודה ואינם " בנים ממשיכים" של המנוח או האלמנה. לפי חוזה החכירה, אסור לנתבעת 3 וחבריה ובכללם המנוח ( בחייו) והאלמנה להעביר או למסור למישהו אחר את זכויות השימוש והחזקה שלהם בנחלה החקלאית שבמשבצת האגודה לרבות בית המגורים, אלא אם קיבלו לכך הסכמת התובעת בכתב ומראש ובלבד שהמציאו גם הסכמת הסוכנות והאגודה לכך ( סעיף 19 ( ב) לחוזה).

26. במקרה דנן, הוכח בפניי כדין, כי התנאים של החוזה והדין לשם העברת " זכויות" המנוח או האלמנה בנחלה החקלאית, הכלולה במשבצת האגודה, לא התקיימו, ולמעשה אין לנתבעים זכויות כלשהן במקרקעין.
זאת ועוד, הנתבע 1 העיד והודה במהלך חקירתו שתי וערב, כי לנתבעים אין זכויות בנחלה החקלאית, וכי הנחלה החקלאית במשבצת האגודה שייכת לאלמנה ( עמ' 41, ש' 31-30). גם מר אוריאל שמשון הוכפלד - מזכיר הנתבעת 3 העיד, לעניין זה ועדותו הייתה סבירה ומהימנה, כי האלמנה היא בעלת הזכויות בנחלה החקלאית שהוקצתה, בזמנו, לבעלה המנוח בתוך משבצת האגודה ( עמ' 37, ש' 32).

27. כאמור, הנתבעים לא הוכיחו, כי הם בני-רשות במקרקעין. ההפך הוא הנכון. הם מפרים חוק ועושים דין לעצמם. לגביהם, לית דין לית דיין וכל " דאלים גבר". הם פלשו למקרקעין, שהם מקרקעי ישראל ותפסו בהם חזקה שלא כדין. הם הגדילו לעשות רע וביצעו עבודות בניה הטעונות היתר כדין, ללא היתר כדין. הם השתמשו וממשיכים להשתמש בשטח הפלישה במקרקעין ( החווה המסחרית) שלא כדין. בגין מעשים אלה, הועמד הנתבע 1 לדין פלילי. הוא הורשע בדין בעבירות של ביצוע עבודות בניה ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין. הוא אף לא ציית לצווים. במקרה דנן ,לא מתקיימות נסיבות חריגות ונדירות עד למאוד המצדיקות להכיר בהם כבני-רשות במקרקעין.
28. כאמור, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח הן הבעלים הרשום בשלמות של המקרקעין. המדובר במקרקעי ישראל מוסדרים. התובעת מופקדת על ניהול מקרקעי ישראל. זכות הקניין בישראל היא זכות חוקתית. (בג"צ 2390/96 קרסוק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, 698 (2001); בג"צ 8276/05 עדאלה, המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי בישראל נ' שר הבטחון, פ"ד סב(1) 1, 34-33 (2007-2006); סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תשנ"ב – 1992).
וכן, קיים אינטרס ציבורי ראשון במעלה בדבר השמירה על רכוש הציבור, הרצון שלא לעודד ולתמרץ פולשים למקרקעין ובדבר השמירה על החוק ושלטון החוק. הנתבעים לא מצביע ים על ז כות חוקית כלשהי כדין בדבר החזקתם בחווה המסחרית. בהתחשב באינטרסים של התובעת והציבורי הכללי מחד ,והאינטרס של הנתבעים מאידך גיסא, אין מנוס מסילוק יד ם של הנתבע ים מהמקרקעין ומסירת ם בחזרה לידי התובעת, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייכים לנתבע ים. זוהי שורת הדין; זוהי גם שורת הצדק.

דמי שימוש ראויים

29. לית מאן דיפליג, כי על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור שימושם בשטח הפלישה במקרקעין ( החווה המסחרית)לתקופה של 7 שנים שלפני הגשת התביעה, קרי לתקופה מיום 1.5.2005 ועד ליום הגשת התביעה ה- 30.4.2012.

30. כמבואר, המחלוקת העיקרית בין המומחים, מומחה התובעת מזה ומומחה בית-המשפט מזה, נסובה סביב שטח הפלישה של הנתבעים במקרקעין, (החווה המסחרית), ליתר דיוק – השטח החקלאי בחווה המסחרית, להבדיל מהשטח המבונה. אליבא התובעת והמומחה מטעמה, שטח החווה המסחרית הוא 10,800 מ"ר כאשר מתוכו, 1,258 מ"ר שטח מבונה ( מבנים 1, 2, 3, 4 ו-5 ב- נ/7); מרווחים - 1,258 מ"ר ו-8,284 מ"ר שטח חקלאי. אליבא דמומחה בית-המשפט שטח החווה המסחרית הוא כ-6,000 מ"ר; כאשר מתוכו 1,258 מ"ר שטח מבונה ( בנינים 1, 2, 3, 4 ו-5 ב- נ/7), מרווחים 1,258 מ"ר ו- 3,500 מ"ר שטח חקלאי.

31. בתשובותיו לשאלות הבהרה שנשלחו לו על-ידי התובעת, הוסיף מומחה בית-המשפט והודה, כי קביעת שטח החווה המסחרית, כאמור בחוות-דעתו, נעשתה על פי הסיור במקום בתאריך 14.3.2016 וצילום אויר. וכן, במידה ובית-המשפט יקבע, כי שטח החווה המסחרית הוא 10,800 מ"ר, אזי מקובלת עליו קביעתו של מומחה התובעת לעניין אומדן דמי השימוש הראויים לעניין זה ( שטח קרקע עיקרי).

32. אומר מיד, כי לאחר שהפכתי בחומר הראיות המונח בפניי ולאחר שעיינתי, עיין היטב, בכתבי הסיכומים, דעתי היא כדעתו של מומחה התובעת לעניין שטח החווה המסחרית.
ראשית, קביעת שטח החווה המסחרית על-ידי מומחה בית-המשפט נעשתה, כאמור, בעת ביקורו במקום, קרי - בתאריך 14.3.2016 ולא במועד הקובע להליך דנן. אין חולק, כי לאחר מתן פסק-הדין, עשו הנתבעים שינויים בחווה המסחרית. הם הרסו חלק מהמבנים שבנו על המקרקעין ללא היתר כדין, והפסיקו להשתמש בחלק מסוים מהחווה המסחרית. מה עוד, שלא הוכח בפניי כדין תאריך צילום האויר עליו הסתמך מומחה בית-המשפט לשם קביעת שטח החווה המסחרית.

33. שנית, ראיות התביעה לעניין קביעת שטח החווה המסחרית והשימושים שנעשו בה על-ידי הנתבעים היו סבירות ומהימנות עליי. בפניי, אין ראיה קבילה ובעלת משקל לסתור.

34. שלישית, מפת המדידה של שטח החווה המסחרית שנערכה על-ידי איש מקצוע מטעם התובעת ( להלן: "מפת המדידה") הוגשה כראיה לאמיתות תוכנה וללא כל הסתייגות על-ידי הנתבעים דווקא!! (נ/7). מומחה התובעת הסתמך על מפת המדידה. הנתבעים לא הגישו מפת מדידה מטעמם. בפניי, אין כל ראיה קבילה ובעלת משקל לסתור את מפת המדידה.

35. רביעית, מומחה התובעת ביקר בחווה המסחרית בתאריך 11.5.2011. ביקור קודם במקום האמור נערך על-ידי פקיד שמאי ממשרדו בתאריך 26.1.2011. קביעת שטח החווה המסחרית נעשתה על-ידו על סמך מפת המדידה והביקור במקום. מדובר בקביעה סבירה ומהימנה, ונעשתה בזמן אמת.
36. על-כן, תחשיב דמי השימוש הראויים השנתיים שעל הנתבעים לשלם לתובעת עבור שימושם בשטח הפלישה במקרקעין ( החווה המסחרית), לתקופה החל מיום 1.5.2005 ועד ליום הגשת התביעה, ה- 30.4.2012, הוא כדלקמן:

מס' המבנים ב- נ/7
שימוש
שטח במ"ר
שווי מ"ר קרקע ב-$
שווי מ"ר ב-₪
שווי הקרקע ב- ₪
1
אורווה וצריף שבדי צמוד
610
22
85
51,850
2
מסעדה
380
90
360
136,800
3
פאב ומשרד
110
90
360
39,600
4
מחסן/מטבח
50
45
180
9,000
5
מכלאה
108
6
24
2,592
סה"כ

1,258

מרווחים

1,258

שטח קרקע עיקרי

6,284
4
16
100,544
שטח קרקע משני בתחום חלק מחלקה 24 בגוש 15464

2,000
3
12
24,000
סה"כ

10,800

364,386

דמי שימוש לשנה: 364,386 X 5% = 18,219 ₪ + מע"מ כחוק. יוצא, כי דמי השימוש לשבע השנים - (1.5.2005 ועד ליום 30.4.2012) בת וספת מע"מ כחוק מגיעים לסך של 150,489 ₪ נכון ליום הגשת חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט (5.4.2016).

שאר טענות הצדדים

37. לא מצאתי ממש בשאר טענותיהם של הצדדים, ודינן להידחות.

התוצאה

38. התוצאה היא, אפוא, כי אני נעתר לתביעה ומחייב את הנתבעים 1 ו-2 כדלקמן:

א. לסלק את ידם מן שטח הפלישה במקרקעין ( החווה המסחרית) ולהחזירו לתובעת כשהוא ריק ופנוי מכל אדם, חפץ ומחוברים, וכן נקי ומשוחרר מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא, עירבון או כל זכות אחרת של צד ג' כלשהו, וזאת תוך 30 יום מיום המצאת פסק-הדין לידיהם.

ב. לשלם לתובעת סך של 150,489 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 5.4.2016 ועד למועד התשלום בפועל;

ג. וכן, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.

ד. התביעה כנגד הנתבעת 3 נדחית בזה. הנתבעים 1 ו-2 ישלמו לנתבעת 3 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.

המזכירות תמציא פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג אלול תשע"ו, 26 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.