הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 43239-06-17

בפני
כבוד ה שופטת אוסילה אבו-אסעד

תובעים

1.צבי אופק
2.שושנה אופק
ע"י ב"כ עו"ד דוד בן ישי

נגד

נתבעים

1.יהושע קדוש
2.חגית קדוש
ע"י ב"כ עו"ד יאיר אבני ואח'

נתבעים פורמליים 1. גרלבה מיכאל
2. גרלבה יהודית

פסק דין

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
רקע עובדתי והשתלשלות העניינים
הרקע להליך, תמצית הטענות של הצדדים ועיקרי המחלוקת הובאו בגדרה של החלטה שניתנה על ידי ביום 24/9/2019, שבמסגרתה הוריתי למפקח על רישום המקרקעין/בתים משותפים לחוות את דעתו בשאלה - האם נכס המקרקעין מושא התיק דנן מתאים להירשם כבית משותף (החלטתי האמור תכונה להלן, למען הנוחות : "ההפניה למפקח").

למען הייעול והקיצור לא אחזור במסגרת פסק הדין על הדברים האמורים ואסתפק בהפניית הקורא לדברים שהובאו על ידי שם.

בקצירת האומר יצויין במרכז הסכסוך עומד נכס מקרקעין שנמצא ברח' האורן 26, רמת ישי, והידוע ורשום בלשכת רישום המקרקעין בנצרת כ חלקה 14 בגוש 11181 (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"). על המקרקעין נבנו מלפני מספר רב של שנים 2 מבנים אשר שימשו מאז הקמתם ומשמשים גם היום, למגוריהם של 3 משפחות (להלן: " הבית"), ובהתאם למפורט להלן: המבנה המצוי בצדו הדרומי של הנכס משמש כבית מגורים של הנתבעים הפורמאליים (להלן: "משפחת גרבלה"); המבנה שבצד הצפוני של הנכס, לעומת זאת, משמש למגור יהם של בעלי הדין (הלא-פורמליים) - בצד המזרחי שלו משמש זה כ בית מגורים של התובעים (להלן: " משפחת אופק"), בעוד שבצדו המערבי הוא משמש כ בית מגורים של הנתבעים (להלן: " משפחת קדוש"). לא בכדי צויין כי מדובר במבנה אחד המשמש את בעלי הדין הלא פורמליים למגוריהם ומגורי בני משפחתם, שכן מחבר בין שני בתי המגורים, זה של משפחת אופק ו זה של משפחת קדוש, מקלט המשמש את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, שהם בעלי הדין בהליך דנא.

בין הצדדים אין מחלוקת ביחס לשימוש הנעשה על ידי בני משפחת גרבלה בביתם הנ"ל ו בשטחים הסובבים אותו - שימוש אשר הוסדר על ידי בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין במסגרת הסכם חלוקה שנחתם עימם עוד בתחילת שנות ה- 90, בעת שנבנו שלושת הבתים. אין מחלוקת גם על עצם העובדה שחלק מהחלקה הופקע לצורכי ציבור. המחלוקת בתיק מתמקדת בחלקם הנותר של המקרקעין שהוא למעשה המגרש שעליו בנו המשפחות אופק וקדוש את בתיהם, כאשר עיקר המחלוקת היא ביחס לשימוש שעושים שתי המשפחות בשטחים שאינם שטחי הבתים עצמ ם. בעניינם של שטחים אלה, טוענת משפחת אופק מחד-גיסא כי משפחת קדוש השתלטה על חלק מהמקלט ונ יכסה לעצמ ה שטח מסויים ממנו למטרת 'מחסן', ובנוסף לכך השתלטה זו (משפחת קדוש), על שתי חניות הממוקמות על יד המקלט ושאחת מהן אמורה היתה להיות בשימוש משפחת אופק. משפחת קדוש אינה מכחישה את השימושים הנעשים על ידה הן במחסן והן בחניה אך טוענת מאידך-גיסא כי ש ימושים אלה נעשים על ידה מזה שנים, וזאת בתיאום עם משפחת אופק ובהתאם לחלוקה מוסכמת בין הצדדים שקוימה על ידי הצדדים במשך שנים. בהתאם לחלוקה מוסכמת זו, כך נטען, נעשה במשך השנים על ידי משפחת אופק שימוש ייחודי ובלעדי בשטח גדול יותר מזה של משפחת קדוש בחצר הצפונית; בשטח שיוחד להחניית רכבים בצד המזרחי של החלקה ; ו בשטח המשמש כיום לגינה בעבור משפחת אופק בצד הדרומי של החלקה.

מונעים מרצונם להפסיק את השתלטותה הנטענת של משפחת קדוש על המחסן והחנייה האמורים , הגישו התובעים (משפחת אופק), את תביעתם מושא פסק דין זה שבמסגרתה הם עתרו למתן סעד של פירוק שיתוף – בעין או לחילופין ע"י רישום הבית כבית משותף.

לאחר שנשמעו הראיות בתיק, ולאחר הגשת סיכומי הצדדים שמהם עלתה עמדת משפחת קדוש שלפיה באופן עקרוני זו אינה מתנגדת לרישום הבית כבית משותף , התרשמתי כי עיקר המקרקעין המשותפים הינו בית שלכאורה ראוי להירשם כבית משותף, וכן התרשמתי כי חלוקה בעין אינה אפשרית, בין היתר לאור קיומו של מתקן משותף המחבר את ש ני הבתים של משפח ת אופק ומשפחת קדוש – והוא המקלט. משכך, סברתי כי הדרך האופטימלית לפירוק השיתוף במקרקעין הי נה, ככל הנראה, רישום דירותיהם של משפחת אופק ומשפחת קדוש כבית משותף. לשם בחינתה של דרך זו התבקשה חוות דעתה של המפקח ת על רישום מקרקעין, כמתחייב מהוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הכל בהתאם להחלטתי מיום 24/9/2019.

ביום 28/11/2019 ניתנה חוות דעתה של המפקחת על רישום מקרקעין- עו"ד איילת קלפון (להלן: " המפקחת") (התקבלה בבית המשפט רק ביום 12/12/2019) , ובמסגרתה צויין, בין היתר, חסרים היו למפקחת מסמכי יסוד דוגמת תקנון בית משותף ותשריט לרישומו של זה. מסמכים אלה היו דרושים למפקחת, לטענתה של זו, לשם מתן חוות הדעת. עם זאת, על בסיס התשריטים ותוכניות המדידה שהומצאו לה, חיוותה המפקחת את דעתה שלפיה קיימת היתכנות עקרונית לרישום בית משותף בנכס. ביחס ל שאלה האם הרישום אפשרי ביחס למבנה שבו מתגוררים המשפחות אופק וקדוש בלבד או שמא אמור זה להיעשות ביחס לשני המבנים (ראו לעניין זה בהפנייה למפקח), ציינה המפקחת כי קיימת היתכנות לרישום בית משותף הכולל שני מבנים: מבנה אחד בו ממוקמת דירת משפחת גרבלה, ומבנה שני בו ממוקמות דירות משפחת אופק ומשפחת קדוש. עוד קבעה המפקחת בחוות דעתה, כי לשם רישום הבית כבית משותף, ומלבד הדרישה הברורה כי הבית יעמוד בתנאי הסף לצורך רישומו כבית משותף, יש להגיש ללשכת המפקחת טופס בקשה לרישום, תקנון מוסכם ( אם יבקשו הדיירים לקבוע הצמדות לדירות ), תשריט לרישום בית משותף הערוך בהתאם לקובץ נהלי הרישום, ועוד שורה של דרישות כמפורט בפסקה 5 לחוות דעתה של המפקחת.

בעקבות הגשתה של חוות הדעת האמורה קיימתי לפני דיון נוסף במעמד הצדדים ובאי כוחם שבמסגרתו ניתנה לצדדים האפשרות להתייחס לחוות הדעת. אף אחד מהצדדים לא ביקש להסתייג מתוכן חוות הדעת ובעלי הדין, התובעים והנתבעים כאחד, ביקשו לקבל לעצמם שהות על מנת לבוא בדברים ולנסות להגיע ביניהם לעמק השווה. בחלוף השהות שניתנה להם, בהמלצתי יש לציין , ולמרבה הצער יש לומר, הודיעו הצדדים על רצונם המשותף במתן פסק הדין וזאת על סמך החומר הקיים בתיק ולרבות כתבי הסיכומים שהוגשו על ידם זה מכבר לתיק.

דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים, בהוראות הדין וההלכה הפסוקה, ולאחר שמיעת הראיות בתיק ושקילת האמור בחוות דעתה הנ"ל של המפקחת, נחה דעתי כי יש לקבל את התביעה, ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין ע"י רישום הנכס עליו בנויים בתיהם של המשפחות אופק וקדוש כבית משותף, והכל בהתאם למה שיפורט להלן.

המתווה הנורמטיבי
פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין. הוראות פרק זה קובעות את אופן פירוק השיתוף במקרקעין , ולעניין זה בין אם מדובר בפירוק על פי הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות במקרקעין, ובין אם מדובר בפירוק שיתוף ע"י פירוק בעין או בדרך של מכירה, ההוראות הנ"ל אינן חלות על "רכוש משותף" בבית הרשום כבית משותף (סעיף 56(א) לחוק המקרקעין), ובדומה לכך הם אינן חלות על בית שאינו רשום כבית משותף (בהתאם לסעיף 77ב לחוק המקרקעין המחיל את סעיף 56 לחוק המקרקעין על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים).

סעיף 142 לחוק המקרקעין קובע את תנאי הסף שבהתקיימותם ניתן לרשום בית בפנקס הבתים המשותפים, ובהאי לישנא:

" (א)בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב)  שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(ג)   שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף".

בנסיבות המקרה דנא, ומאחר ועל המקרקעין הוקמו שלוש ה בתי מגורים, ומאחר ושני הבתים של משפחת אופק ומשפחת קדוש ניתנ ים לזיהוי כל אח ד כדירה נפרדת וכן מאחר ולש ני בתים אל ה יש נו מתק ן משות ף ( שהוא, כאמור, המקלט), הרי שבעניין שני הבתים , לכאורה מתקיימים התנאים של סעיף 142 (א) ו- (ג). בנוסף, ביחס לבית המגורים של משפחת גרבלה, ומאחר וזה נבנה על אותה חלקה שעליה בנו המשפחות אופק וקדוש את בתי מגוריהם , במידה ונתוני הנכס לא יאפשרו פיצול המגרש עליו ב נוי בית מגוריה של משפחת גרבלה מיתרת הנכס, באופן ש הבית יעמוד על חלקה או מגרש נפרד ים, הרי שביחס לשלוש הדירות שבחלקה, לכאורה מתקיימים התנאים של סעיף 142(ב) לחוק המקרקעין, ולכן לטעמי הבית ראוי להירשם כבית משותף . מסקנה אחרונה זו כאמור קיבלה חיזוק גם בחוות דעתה של המפקחת שהצביעה על היתכנות עקרונית לרישום בית משותף. השאלה האם במסגרת הרישום אמורה להיכלל גם דירתה של משפחת גרבלה, היא שאלה שטעונה בירור במובן זה שנדרשת בחינה לשאלה – האם מדובר בבתים שהוקמו על חלקה שאינה ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, אם לאו (ראו סעיף 142(ב) הנ"ל).

מכל מקום, כידוע, בית מוגדר כבית משותף רק משעה שזה נרשם ככזה בפנקס הבתים המשותפים (סעיף 52 לחוק המקרקעין). בענייננו, ומאחר ובשלב הזה הבית טרם נרשם כבית משותף, הרי שיש להחיל לגביו את הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, העוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ושבחלקו מחיל את העקרונות של דיני בתים משותפים בהתאם לסעיף 77ב לחוק המקרקעין - המונה את הסעיפים שיש להם תחולה מתוך הפרק של בתים משותפים על הפרק של בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

סעיף חשוב שחל על הבית של הצדדים, להבנתי, הינו סעיף 62(א) לחוק המקרקעין הקובע כי אין לקבוע הצמדות אלא בהסכמת כל בעלי הדירות ובאמצעות תקנון מוסכם. יוצא אפוא, כי כל עוד אין הסכמות כאלו בין הצדדים המעוגנות בתקנון מוסכם ביחס להצמדות, אין לקבוע הצמדות, ויש להחיל על הבית את התקנון המצוי (בהתאם לסעיף 77ג לחוק המקרקעין). הסבר לדבריי הנ"ל יובא להלן.

הנושא של הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף אל דירה מסוימת בבית המשותף, זכה להתייחסות ממצה בהלכה הפסוקה ובספרות המשפטית. על פי אלה, פעולה מסוג הצמדת ח לק מסויים מהרכוש משותף לדירה ספציפית נחשבת כפעולה קניינית. ביחס לפעולה כאמור צויינו במפורש בספרו של המלומד מיגל דויטש, "קניין", כרך א', התשנ"ז – 1997, (עמ' 680) (להלן: "ספרו של דויטש"), הדברים הבאים: "ההצמדה של חלק פיסי מסוים, מן הרכוש המשותף אל דירה נתונה, היא צעד תקנוני. הרישום של ההצמדה באמצעות תקנון, היא השלב הקנייני של ביצוע העברת הבעלות באותו חלק, מן הבעלות המשותפת של כלל בעלי הדירות, אל הבעלות הייחודית של בעל הדירה, אשר אליה נעשתה ההצמדה" [ההדגשות הוספו, א.א.א].

אם כך הם פני הדברים, ניתן לסכם עד כה ולומר שלאור הוראות הדין הנ"ל, רישום הבת ים של משפחת אופק ומשפחת קדוש (ואולי גם של משפחת גרבלה) כבית משותף, יש בו כדי להביא לפירוק השיתוף בנכס, ביחס לדירות בלבד. בעוד שבמסגרת פירוק כאמור ניתן יהיה לקבוע זכויותיהם הקניינות של בעלי הנכס כל אחד בדירתו שלו , הרי שבנוגע ליתר שטחי הנכס, שאינם שטחי הדירות, מדובר בשטחים שהם בבחינת 'רכוש המשותף'. רכוש משותף זה המשתרע בין היתר על החניה והמקלט שבמחלוקת, ממילא יוותר בב עלותם המשותפת של התובעים והנתבעים – לכאורה, כל אחד בשיעור של היחס בין שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף (סעיף 57 לחוק המקרקעין). בהקשר הזה יובהר, כי משאין הסכמה בין הצדדים לעריכת תקנון מוסכם שיכלול הצמדות, ומאחר ושאלת ההצמ דות היא צעד קנייני מובהק, המביא להעברת בעלות על ההצמדות של אותו חלק מסוים שנגרע מהרכוש המשותף והוצמד אל דירה מסוימת, מהבעלות המשותפת לבעלות ייחודית של בעל הדירה אשר אליה נעשתה ההצמדה, ספק ממילא אם הנושא מצוי בסמכותו של בית משפט זה.

לסיכום חלק זה, בשלב הזה שבו הצדדים טרם הגיעו להסכמות כלשהן ביחס לביצוע הצמדות ברכוש המשותף, באמצעות תקנון מוסכם, פירוק השיתוף במקרקעין נשוא המחלוקת ע"י רישום הבית של משפחת אופק ומשפחת קדוש (ואולי של משפחת גרבלה גם כן ) כבית משותף, יעשה בהתאם להוראות התקנון המצוי, מבלי לרשום הצמדות כלשהן לדירה מסוימת של מי מהצדדים.

יחד עם זאת, אין בהיעדר רישום של הצמדות כדי לבטל הסכמות שהיו בין הצדדי ם, מ אם אכן היו, ביחס לאופן השימוש ברכוש המשותף . שכן אי הסדרת זכויות הצדדים ברכוש המשותף ברמה הקניינית, אין בה כדי לאיין ו/או לפגום בתוקפן של הסכמות בדבר השימוש שנעשה וייעשה ברכוש המשותף – הסכמות המסדירות את זכויות הצדדים ברמה חוזית בלבד. ובמה דברים אמורים?

חלוקת שימוש מוסכמת ובת שנים – האומנם?
לא אחת נקבע בהלכה הפסוקה, בעיקר של בית המשפט העליון, כי הסכמה על חלוקת שימוש והענקת שימוש ייחודי ברכוש המשותף איננה בגדר עסקה במקרקעין, ובתור שכזו, למען עריכתה אין נדרש מסמך בכתב, ודי בהוכחת הסכמה מפורשת כדי לחייב את מי שנתן את הסכמתו, ידע עליה ופעל לפיה (ראו: ע"א 815/81 יעקב כליפא נ' אלי שאול, פ"ד לו(3)78 (להלן: עניין "כליפא"); ע"א 188/76 זלמן וברוריה רוזנוקס נ' חנה הוטרר, פ"ד לא (1)382 (להלן: עניין "רוזנוקס"); כן ראו בספרו של דויטש עמ' 551).

עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי כאשר עסקינן במתן זכות שימוש בחלק מהרכוש המשותף, די בהסכמה גרידא – לעיתים אף בעל פה - על מנת להקים זכות לחזקה ולשימוש ייחודי בחלק מסוים מהרכוש המשותף (ראו ת"א 192711/02 ויטלזון ישראל נ' הדר יואב (פורסם במאגרים המשפטיים, 27.06.2007)).

בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי לא נחתם על ידם הסכם שיתוף בכתב שהצדדים התכוונו לרשום אותו בפנקסי המקרקעין . יחד עם זאת, ממארג הראיות שהוצג לפניי, ניתן ללמוד על קיומן של הסכמות מפורשות והדדיות, בעל-פה אומנם , שמסדירות את נושא החזקה והשימוש ברכוש המשותף, כאשר הוכח לפני כדבעי ש תוכן ההסכמות תואם את גרסת הנתבעים – משפחת קדוש.

שלא כמו גרסת הנתבעים בעניין תוכן ההסכמות, אשר הוכחה לפני כנכונה, כאמור, התרשמתי כי גרסת התובעים - משפחת אופק, בעניין ההסכמות ששררו בין הצדדים בנוגע לאופן השימוש ברכוש המשותף הינה גרסה רוויה סתירות, שעברה הרבה שינויים, עד כדי כך שלא ניתן היה לחלץ מתוכה את הגרסה האמ יתית.

אבהיר. בכתב התביעה התובעים ניסו להציג את הנתבעים כמי שהשתלטו על החניה ועל המקלט באופן חד צדדי (סעיפים 9-11 לכתב התביעה). לא חלף זמן רב מאז העלאת הגרסה הראשונה הנ"ל והתובעים שינו את גרסתם. כך למשל בתצהירי העדות הראשית שהוגשו על ידם, והתובע 1 – מר צבי אופק, העיד כי השימוש שנעשה על ידי הנתבעים בחנייה , נעשה על דעתו, בעקבות פנייתו של מר קדוש אליו במועד סמוך לאחר סיום בניית הבית. עלה בנוסף מעדותו הכתובה הנ"ל שבתמורה לשימוש האמור של משפחת קדוש, משפחת אופק קיבלה שטח קרקע חלופי באו תו גודל. אומנם, נטען בנוסף במסגרת אותו תצהיר כי משפחת קדוש עשתה השתמשה בחנייה תוך הפרת ההסכמות , על ידי כך שזו לא אפשרה למשפחת אופק לעש ות שימוש במלוא השטח שלגביו התחייבה משפחת קדוש להתיר למשפחת אופק להשתמש באופן בלעדי (סעיף 11 לתצהיר של התובע 1) , עם זאת ברי כי אין בין גרסה זו לגרסתם הראשונית של התובעים ולא כלום. התפתחות נוספת בגרסת התובעים חלה בהמשך תצהירו של התובע 1 – עת העיד, בסעיף 23 לתצהירו , כי הסכמתו האמורה ביחס לשימוש בחניה ע"י משפחת קדוש הינה בגדר רשות בלבד, שלא הופסקה על ידו גם לאחר שהוא גילה שמשפחת קדוש אינה עומדת התחייבויותיה כלפיו. בהתאם לדבריו, רק ביום 25/10/2015 משפחתו הודיעה למשפחת קדוש על הפסקת הרשות.

מגרסת התובעים עד כה, לא ניתן היה להבין באיזה אופן הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם כלפי התובעים, ו באיזה אופן הם לא אפשרו לתובעים לעשות שימוש במלוא השטח שלגביו הם התחייבו להקנות לתובעים זכות שימוש בלעדית בו (בתמורה לשימוש הנעשה על ידי הנתבעים בחניית המריבה).

מכל מקום, גרסאות התובעים, אלה כאלה, התברר ו כלא נכונ ות בעליל . במהלך חקירתו הנגדית התובע 1 אישר את גרסת הנתבעים והודה שהוא קיבל בתמורה לשטח החניה שהשימוש הבלעדי בו הוקנה למשפחת קדוש, שטח יותר גדול בגינה שבצד הצפוני [ראו עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 2 – 11 ].

רוצה לומר, התובעים לא העלו גרסה אחת בנוגע להסכמות ששררו בין הצדדים בנוגע לאופן השימוש בשטחים שמסביב לדירות. בעניין האמור הועלו על ידי התובעים מספר גרסאות, ולא גרסה אחת אחידה ועקבית, ומתוך הגרסאות השונות שהועלו ע"י התובעים דווקא ניתן ללמוד על חיזוק לגרסת הנתבעים, כפי שעוד יפורט להלן.

בניגוד לגרסת התובעים הנ"ל, התרשמתי מגרסת הנתבעים – משפחת קדוש, כי היתה זו גרסה עקבית לאורך ההליך, ובהתאם לזו, וביחס למקלט, טוענים הנ"ל, כי מלכתחילה השטח שבין שתי הדירות של משפחת אופק ומשפחת קדוש לא יועד לצורך הקמת מקלט בלבד אלא גם לצורך הקמתה של כניסת שירות לדירת הנתבעים. עם זאת, במהלך ביצוע הבניה, בשנות ה- 90 , התברר לנתבעים כי לא ניתן ל הקים את כניסת השירות במתכונת שתוכננה , ומשכך, ו בהסכמת התובעים, נבנה על ידי משפחת קדוש מחסן – שאינו חלק מהמקלט – ומ אז בנייתו שימש המחסן את משפחת קדוש באופן ייחודי ובלעדי . ואילו ביחס לחנייה, טוענים הנתבעים כי שתי החניות שליד המקלט תוכננו במקור לשמש את התובעים והנתבעים במשותף והם חלק מ הרכוש המשותף. עם זאת, שטח החניות, לרבות דרך הגישה המובילה לחניות, נמסר לשימושם הייחודי של הנתבעים בהסכמת התובעים, כשבתמורה לכך התובעים קיבלו: 1) שטח אחר מתוך הרכוש המשותף המשמש אותם כחניה בכניסה לביתם (בצד המזרחי); 2) שטח אחר מהרכוש המשותף שהתובעים נטעו עליו עצי פרי (בצד הדרומי); 3) ושטח יותר גדול מהגינה המשותפת בחלק הצפוני.

כאמור, גרסתם הנ"ל של הנתבעים הייתה עקבית, והם חזרו עליה בכתב הגנתם, בתצהיריהם ובסיכומיהם. בנוסף לכן, גרסה זו הוכחה כדבעי בראיות שהוצגו לפניי, וניתן ללמוד עליה גם מראיות התובעים עצמם ועדויותיהם, כפי המבואר להלן:

ביחס לחניה, עיון בתשריט שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה במעמד הוצאת היתר בניה משנת 1990 [מוצג ת/1], מלמד כי בין שתי הדירות של משפחת אופק וקדוש תוכננו שתי חניות, בצד הדרומי – הנמצא בסמוך למקלט, כאשר בין הצדדים אין מחלוקת כי שתי חניות אלו הן חלק מהרכוש המשותף ואמורות היו לשרת את שתי המשפחות. יחד עם זאת, עוד משלב סיום הבניה, וכעולה מראיות הצדדים, רק הנתבעים – בני משפחת קדוש, הם אלה שעושים שימוש ייחודי בשטח זה של שתי החניות.

עיון בתצהיר התובע 1 , מלמד כי שימוש ייחודי זה שעושים הנתבעים בשטח החניה הינו יציר הסכמ ה שניתנה בזמנו על ידי התובעים, בתמורה לכך שהתובעים ק יבלו שטח חלופי אחר מתוך הרכוש המשותף, לשימושם הייחודי ( ראו בסעיף 11 לתצהיר התובע 1).

על כך חזר התובע 1 בסעיף 28 לתצהירו, שם הוא הוסיף וטען כי הנתבעים לא אפשרו לו להשתמש במלוא השטח שניתן על ידם למשפחתו, בתמורה לשימוש הייחודי הנ"ל בחניה. דא עקא שבחקירתו הנגדית לפניי, אישר התובע 1 כי שטח הגינה שקיבלה משפחתו, בצד הצפוני , גדול יותר מהשטח שאותו קיבלה משפחת קדוש והסיבה לכך פשוטה והיא ש : "[...] בתחילה מר קדוש ראה שאני חונה ליד הבית שלי וביקש אישור שאני ארשה לו לחנות באמצע, על כל שטח חניה שסומן כשתי חניות. הסכמתי. אחרי זמן קצר, בא מר קדוש ואמר שהוא יפצה אותי והוא יתן לי שטח למטה" [עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 5-7]. בהמשך חקירתו אישר התובע 1 כי הוא הסכים להצעתו של מר קדוש לקבל שטח גינה יותר גדול כפיצוי [עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 8-11].

עולה אם כן, כי התובע 1 מאשר קיומן של הסכמות ביחס לשימוש הייחודי שעושים הנתבעים בחניה, ולא זו בלבד אלא שהתובע 1 מאשר בנוסף כי הסכמה זו הייתה בתמורה לכך שהתובעים קיבלו בפועל שטח אחר לשימושם הייחודי מתוך הרכוש המשותף וכדלקמן: חלק יותר גדול בגינה הצפונית ; חלק אחר המשמש את התובעים כחניה בכניסה לביתם [סומן ע"י תובע 1 באות Z על תוכנית הפיתוח שצורפה כמוצג נ/2]; - וחלק אחר שהיה מיועד לשמש את התובעים לעוד חניה אם כי בחרו לגדל בו עצי פרי [סומן ע"י התובע 1 באות Y בתוכנית הפיתוח שצורפה כמוצג נ/2]. לעניין הזה ראו גם חקירתו הנגדית של התובע 1 עמ' 17, שורות 10- 24].

אם לא די באמור עד כה הרי שלתצהיר העדות הראשית מטעמו, צירף התובע 1 פניה שלו למשפחת קדוש מיום 23/8/2015 [צורפה כנספח י"א לתצהיר התובע 1, וכן כמוצג נ/5] . מאותה פניה עולה הודאה מפורשת של התובעים – משפחת אופק , בקיומו של הסכם חלוקה בעל פה ביחס לחניה . באותה פנייה ציין התובע 1 כי במשך כ- 25 שנים התקיימו בין השכנים – משפחת אופק ומשפחת קדוש – יחסי שכנות הדדיים תוך התחשבות של המשפחות אחת בדרישות השנייה, וכי במהלך תקופה זו : "נעשה הסכם שבעל פה בין מר צבי אופק לבין מר יהושע קדוש אשר החליפו בניהם שטחים עקב צורך שעלה מצד מר יהושע קדוש שביקש להגיע עם רכבו עד לפתח ביתו. מר צבי אופק החליט מתוך רצון טוב ושכנות טובה לאפשר את החלפת השטחים האלו למרות שהלכה למעשה מדובר בהחלפת שטח "נחשב" יותר בקדמת המגרש בשטח "זניח" יותר מאחורי המגרש" [ההדגשות הוספו, א.א.א]. הנה כי כן , המסמך האמור כולל הודאה מפורשת של התובעים בקיומו של הסכם בעל -פה לעניין חלוקת השימוש במגרש, הסכם בן שנים רבות שלפיו התנהלו הצדדים מאז ומתמיד, הסכם המושתת על הסכמות הדדיות של הצדדים, שלפיהן בתמורה לשטח שמקבלים התובעים לשימושם הייחודי מתוך הרכוש המשותף, יקבלו התובעים שטח אחר לשימושם הבלעדי. הסכמות אלו כונו ע"י התובע כ- "החלפת שטחים", אם כי בפועל ברי שמדובר בהסכמה על חלוקת שימוש בשטחים המצויים בבעלותם המשותפת של בעלי הדין. ביחס להסכמה זו הודה התובע 1 בפנייתו האמורה כי זו קוימה, הגם שאותו מעמד הוא העלה את טרוניה בגין כך שלהבנתו השטח שהוא קיבל כתמורה, הינו "זניח" ו אינו שווה ערך לשטח שזכות השימוש הייחודי בו ניתנה בהסכמתו למשפחת קדוש.

ביחס למחסן – טוען התובע 1 בסעיפים 32-33 לתצהירו כי משפחת קדוש 'ניכסו' לעצמם חלקים נרחבים מתוך המקלט המשותף, הצמידו את אותם חלקים לביתם באופן בלעדי והקימו דלת שמחברת בין ביתם ל בין אותם חלקים במקלט. פועל יוצא מכך הוא שהם עושים שימוש בלעדי בשטח המבואה למקלט – שטח שהוא חלק מהרכוש המשותף, כל זאת בניגוד לתכניות הבנייה.

גם טענה זו של התובעים התבררה כלא נכונה, כפי שיפורט להלן. מחומר הראיות שהונח לפני עולה בצורה שאינה משתמעת לשני פנים שהנתבעים לא השתלטו על חלק כלשהו במקלט. שכן , מלכתחילה , המקלט לא תוכנן להיות מוקם על מלוא השטח שבין שתי הדירות של משפחת אופק ומשפחת קדוש, ומתוכניות הבניה שהוצגו לפניי [מוצג ת/2 משנת 1990, ומוצג נ/1 משנת 1991], עולה כי ליד דירתם של משפחת קדוש תוכננו להיבנות, בצמוד למקלט, מדרגות שאמורות היו להוביל לכניסת השירות לדירת משפחת קדוש. אלא שבפועל תכניות בניה אלו השתנו , ובהמשך הוגשה לאישור תכנית בניה נוספת, מאוחרת בזמן, חתומה ומוסכמת על הצדדים [מוצג נ/4 משנת 1993], וממנה עולה כי המדרגות שתוכננו ליד המקלט בוטלו, ובמקומן נבנה המחסן שמשמש את משפחת קדוש באופן ייחודי.

לעניין הזה, אעיר כי, החלטתי לקבל את נימוקיהם המשכנעים של הנתבעים ביחס לשינוי שחל בתכנית הבניה המונע מקיומו של צורך מצד הנתבעים בביטול המדרגות וכניסת השירות המתנגשת עם חלון המטבח, וכי שינוי זה נעשה בהסכמת התובעים שאישרו את התכנית הסופית משנת 1993 בחתימת ידם.

עוד אעיר בהקשר הזה, כי לא רק השינוי בתכניות הבניה מלמד על נכונותה של גרסת הנתבעים, אלא שהתובע 1 בעצמו אישר במהלך חקירתו הנגדית כי פרט המקלט בנוי בפועל בהתאם לתכנית המאוחרת משנת 1993 [מוצג נ/4], ולשיטתו לפי תכנית זו המדרגות נעלמו, וכל השטח בין שתי הדירות של משפחת אופק ומשפחת קדוש הפך למקלט עם שתי מבואות – אחת של משפחת קדוש והשנייה של משפחת אופק [ראו עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 13- 29]. אם כן, מתברר כי הטענה של התובעים כי כל השטח שבין שתי הדירות תוכנן להיות מקלט הינה טענה שגויה, וכי השטח שתוכנן ליד המקלט כמדרגות לכניסת השירות לדירת הנתבעים, הוחלף בתכנית המאוחרת למחסן של הנתבעים, שטח זה מכונה ע"י התובעים כ- "מבואה למקלט", שטח שאינו נחשב לחלק מהמקלט כטענת התובעים, ומשמש את הנתבעים כמחסן מאז שלב הבניה משנת 1993, בהסכמתם של התובעים.

לסיכום חלק, עולה כי השימוש הייחודי שנעשה על ידי הנתבעים – משפחת קדוש , ברכוש המשותף, בחניה ובמחסן כאחת , הינו שימוש שנעשה על ידם במשך שנים בהתאם להסכמה מפורשת שניתנה להם ע"י התובעים – משפחת אופק, ושבתמורה לה קיבלו התובעים שטחים אחרים לשימושם הייחודי מתוך הרכוש המשותף.

בטרם סיומו של חלק זה, אני רואה מקום להתעכב קלות על מחלוקת נוספת שניטשה בין הצדדים בנוגע לאמינות הקלטות של שיחות שנערכו בין חלק מבעלי הדין. לאותן הקלטות ניתנו על ידי הצדדים משקל יתר ולהוכחתן הקדישו הצדדים זמן ומשאבים. בתוך כך הוגשו על ידי הצדדים כחלק מראיותיהם חוות דעת של מומחים שנחקרו לפני בחקירות נגדיות על ידי ב"כ הצדדים שכנגד, והכל לצורך דיון בשאלת אמינות ההקלטות והתאמתם לתמליל . כאן המקום לציין שהמטרה מאחורי הגשת אותן הקלטות אלו היתה אחת - הוכחת ההסכמות שהיו בין הצדדים, הסכמות שניתן היה ללמוד עליהן גם בלי להתעכב על שמיעת ההקלטות ובחינתן אמיתותן . עיון בסעיף 53 לסיכומי התביעה, מלמד כי כוונת התובעים מקבלת תוכן הקלטות אלו היתה להוכיח כי הנתבעים עושים שימוש בחנייה שמחציתה היא קניינו של התובע! לעניין הזה, הרי שאין מחלוקת כי הנתבעים אכן עושים שימוש בשטח זה באופן ייחודי מתוך הרכוש המשותף, אם כי, כפי שפורט לעיל, הוכח לפני כדבעי, בראיות קבילות שהובאו לפני, כי שימוש זה נעשה בהסכמת התובעים ובתמורה לקבלת שטח אחר מתוך הרכוש המשותף.

על כן, משאין מחלוקת של ממש בנוגע לשימוש הנעשה על ידי משפחת קדוש בשטח האמור המהווה גם לדעתה של משפחת קדוש רכוש משותף המצוי בבעלות משותפת שלה ושל משפחת אופק, נראה כי אין מקום ליתן משקל של ממש לראיה זו, ובנסיבות העניין נראה כי אין צורך בקביעת מסמרות לעניין אמינות ההקלטות.

נפקות ההסכמה ההדדית לעניין חלוקת השימוש – לעניין הזה, הטיב ב"כ הנתבעים בסעיפים 38-40 לסיכומי הנתבעים לעמוד על ההבחנה המצויה בהלכה הפסוקה, בין רישיון שימוש שניתן בחינם ושהינו ניתן לביטול בכל עת, לבין רישיון שימוש הדדי שניתן בתמורה. לגבי האחרון נקבע כי שימוש מעין זה אינו בגדר הרשאה הניתנת לביטול חד צדדי (ראו ההפניה ל – ת"א 53714/06 משה פאר נ' רפאל שרעבי (פורסם במאגרים המשפטיים, 15.03.2010)).

בהקשר הזה, יש להזכיר כי שוכנעתי כי ההסכמות בין הצדדים לעניין חלוקת השימוש ברכוש המשותף היו מפורשות, הדדיות ובתמורה, ודי בכך כדי לחייב את התובעים והנתבעים לפעול על פיהן (ראו עניין כליפא ועניין רוזנוקס הנ"ל), כאשר הסכמה כזו אינה ניתנת לביטול באופן חד צדדי כל פעם שצד אחד להסכם מודיע על כוונתו להתנער מההסכמות, אם כי הביטול ייעשה כפוף להוראות דיני החוזים.

בעניינו, ומשלא הוכיחו התובעים עילה לביטול ההסכמות, והגם שהתובעים העלו טענה כללית בדבר אי קיום התחייבות הנתבעים כלפיהם, הרי שטענה זו לא פורטה ברמה המינימלית, וכפי שראינו הוכחה כלא נכונה לאור הודאת התובע 1 בחקירתו הנגדית בדבר קבלת "התמורה" בגין השימוש הייחודי שעושים הנתבעים בחלק מהרכוש המשותף.

משלא הציגו התובעים טענה כלשהי ולא הצביעו על עילה כלשהי מתחום דיני החוזים המצדיקה את ביטולו של הסכם חלוקת השימוש השורר בין הצדדים משך למעלה מ- 25 שנים, מצאתי לחייב את הצדדים להמשיך להשתמש ברכוש המשותף בהתאם להסכמות העולות מהסכם חלוקת השימוש שתוכנו הובא בפירוט לעיל, כאשר ברור כי מתן זכות שימוש ייחודי למי מהצדדים מתוך הרכוש המשותף אין משמעותה הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות של הצדדים, אלא שמדובר בזכות שימוש במקרקעין על פי חוזה.

בשולי הדברים ובמאמר מוסגר יצויין, כי גם לו הייתי מגיעה למסקנה אחרת, שלפיה מדובר ברשות שימוש שניתנה על ידי משפחת אופק למשפחת קדוש ללא תמורה, ספק אם לאור עקרונות הצדק ותום הלב היה מקום להורות למשפחת קדוש לחדול משימושה הבלעדי והייחודי בחלקים המשותפים הנ"ל זאת משום שנראה, בנסיבות העניין ועל יסוד הראיות שהובאו לפני, כי אצל משפחת קדוש נוצרה הסתמכות צפויה, הגיונית ו לגיטימית שלפיה הרשות שניתנה להם על ידי משפחת אופק היא לצמיתות. די בעניין זה להפנות לכך שמשפחת קדוש כללה את המחסן בתכניותיה וקיבלה אישור הרשויות להקמתו (ראו והשוו עמ"ש (מחוזי מרכז) 37005-01014 פלונים נ' פלוני ( פורסם במאגרים המשפטיים, 30/12/14).

סוף דבר
אני מקבלת את התביעה לפירוק שיתוף, ומורה על פירוק השיתוף במקרקעין ע"י רישום נכס המקרקעין כבית משותף . בעניין מהות המקרקעין (האם אלה כוללים את המגרש שעליו בנויים בתיהם של בעלי הדין בלבד או שמא גם את המגרש שעליו בנוי בית מגוריה של משפחת גרבלה), אינני קובעת מסמרות וסוגיה זו נתונה לשקול דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין וכפוף ממילא להוראות הדין, ולהסכמות שהיו בין בעלי הדין למשפחת גרבלה שאינם שנויים כלל במחלוקת.

בעלי הדין ישתפו ביניהם פעולה לשם ביצוע כל הדרוש לרישום הבית כבית משותף וישאו ביניהם, בחלקים שווים, במלוא ההוצאות והעלויות הכרוכות בביצוע הרישום כאמור.

היה ושיתוף הפעולה המיוחל לא יהיה בנחלת הצדדים, יהיו הצדדים רשאים לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי בעל תפקיד, שבשכרו ישאו בעלי הדין במשותף ובחלקים שווים. לבעל התפקיד האמור, אם ימונה, ינתנו סמכויות לחתום בשם הצדדים על כל מסמך הנדרש לשם ביצוע הרישום כאמור. בין הסמכויות שיוקנו לבעל התפקיד האמור יהיו הסמכות לשכור שירותיהם של מומחים, לרבות מודדים לשם הכנת תשריט רישום בית משותף.

בשלב זה, וככל שלא יעלה בידי הצדדים להגיע להסכמות ביחס לתקנון בית משותף ו/או ביצוע הצמדות לדירות , ימשיכו הצדדים לעשות שימוש ברכוש המשותף בהתאם להסכם חלוקת השימוש שתוכנו הוכח במסגרת הליך זה. כאמור, אין בהסכם חלוקת השימוש הנ"ל משום שינוי בזכויותיהם הקניינות של בעלי הדין.

מאחר והתביעה לפירוק שיתוף התקבלה, אם כי תוך קבלות מרבית טענות הנתבעים לעניין אופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף, מצאתי שאין מקום לחייב את הנתבעים בהוצאות התובעים בהליך זה ואני מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.

עם מתן פסק דין, תפעל המזכירות לסגירת התיק.

המזכירות תמציא עותק של פסק-דין זה לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, ג' שבט תש"פ, 29 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.