הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 25878-03-15

בפני
כב' השופטת נבילה דלה מוסא, סגנית נשיא

תובעים

סמעאן סמעאן, ת.ז. XXXXXX532
ע"י ב"כ עו"ד עמראן ח'טיב

נגד

נתבעים

1.ג'ליל אסבניולי, ת.ז. XXXXX980
2.אלהאם אסבניולי, ת.ז. XXXXX116
ע"י ב"כ עו"ד מוחסן אבו רג'ב

פסק דין

לפניי תביעת התובע לחיוב הנתבעים בתשלום דמי תיווך, פיצויים בגין הפרת הסכם ופגיעה במוניטין ועגמת נפש, מכח הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין שנחתם בין הצדדים.
רקע
התובע מר סמעאן סמעאן, הינו מתווך בעיסוקו ( להלן: "התובע").
הנתבעים מר ג'ליל וגב' אלהאם אסבניולי ( להלן: "הנתבעים") הינם בני זוג והיו החוכרים לדורות של דירת מגורים בכתובת ניצן 60/1 , בנצרת עילית ( להלן: "הדירה").
בתאריך 28.08.2013 הנתבעים חתמו על הסכם הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, לקבלת שירותי תיווך מהתובע ( להלן: "ההסכם").
במסגרת ההסכם, עוגן סעיף בלעדיות לפיו תקופת הבלעדיות תחל מתאריך 28.08.2013 עד תאריך 28.02.2014 (סעיף 5 להסכם). נוסף לכך סוכם (סעיף 6.1 להסכם), כי דמי התיווך יהיו 2% ממחיר המכירה הכולל של הדירה בצירוף מע"מ .
בתחילת חודש מרץ 2014 ולאחר תום תקופת הבלעדיות הרשומה בהסכם , הנתבעים התקשרו בעסקת מכר מקרקעין עם עו"ד/רו"ח פרג' ח'ורי ( להלן: " הרוכש" ו/או " עו"ד פרג' ח'ורי") שלא באמצעות התובע. הסכם המכר לא צורף לכתב התביעה, אך אין חולק בין הצדדים, כי העסקה בוצעה לאחר תום תקופת הבלעדיות בתאריך 04.03.2014 או בסמוך לכך (סעיף 17 לכתב התביעה), תמורת סך של 1,425,000 ₪ (סעיף 6 לסיכומי התובע).
למען השלמת התמונה אציין, כי על הדירה נשוא תובענה זו נרשמה הערת אזהרה בספרי האחוזה בדבר הטלת עיקול על זכויות הנתבעים בדירה ומונה עו"ד דרור חייק ככונס נכסים. העיקול הוטל במסגרת תיק הוצאה לפועל מספר 10-04254-11-0 , אשר נפתח נגד הנתבעים לביצוע פסק דין בתביעת פיצויים שהוגשה נגדם לבית המשפט השלום בנצרת, בעילת היזק על ידי כלב. בתיק ההוצאה לפועל הנתבעים יוצגו על ידי עורך דין עאוני זייבק.
טענות התובע
לטענת התובע, לאחר החתימה על ההסכם, הוא החל במסע פרסום אינטנסיבי לדירה, לרבות ביצוע פרסום על דרך השילוט, פרסום בעיתונות, והליך פרסום רחב היקף שהתנהל ברשתות החברתיות (סעיף 13 לכתב התביעה). התובע צירף תמונות וצילומים המלמדים על פעולות הפרסום שנקט (ת/1 (5)).
לפי התובע, לאחר שהחליף את השילוט לבית בלי לציין פרטיו כמתווך, הוא קיבל שיחת טלפון מאת הרוכש עו"ד פרג' ח'ורי אשר הביע התעניינות בדירה, אך השיחה נקטעה לאחר שנכח, כי התובע הוא מתווך (סעיף 14 לכתב התביעה).
טוען התובע, כי בתוך תקופת התיווך וכחודש לפני תום תקופת הבלעדיות, הנתבע מס' 1 הודיע לתובע, כי עו"ד ח'ורי, ביקר בדירה יחד עם אנשים נוספים, כי העסקה הולכת להיסגר וכי הוא דאג ליידע אותם, כי הבית בתקופה הזו נמצא בבלעדיות של התובע, וכי הוא הגורם אשר מוסמך לסגור את העסקה ( סעיף 15-16 לכתב התביעה).
לטענת התובע, הנתבעים סיכמו עם הרוכש, כי יבצעו את עסקת המכר לאחר תקופת הבלעדיות של התיווך, על מנת להימנע מתשלום דמי התיווך המוסכמים, וכי הנתבעים הונו את התובע על דרך התחמקות מתשלום התמורה המגיעה לו ממכירת הדירה, עת קבעו מועד חתימת הסכם המכירה בחלוף מועד הבלעדיות, כאשר חתימת הסכם המכירה עד לסוף תקופת הבלעדיות מהווה הסכם למראית עין (סעיף 24-25, 35, 44 לכתב התביעה).
התובע טוען, כי הנתבעים הפרו את ההסכמות בין הצדדים בכך שלא שילמו לו את התמורה המגיעה לו בגין שירותי התיווך לדירה בהתאם למוסכם בהסכם (סעיף 32 לכתב התביעה).
כן טוען התובע, כי הנתבעים גרמו לו נזק והפסד הכנסה, עת הזמינו שירותיו, נהנו מהיקף פרסום רחב, ובסופו של יום נחתם הסכם מכר דירה בניגוד למוסכם בהסכם (סעיף 36 לכתב התביעה).
לטענת התובע, הנתבעים לא היו מוסמכים לעקוף את הוראת הבלעדיות שעוגנה בהסכם ביניהם ולהיפגש עם אחד הלקוחות בתקופת הבלעדיות, וכי ביקור הרוכש בזמן ההתקשרות בנכס מהווה תנאי מספק לתשלום התמורה המוסכמת (סעיף 40 לכתב התביעה).
בסיכומיו טוען התובע, כי הנתבעים קיבלו על עצמם את תקופת הבלעדיות בפועל, זאת לתקופה של ששה חודשים, והם אף הודו בתקופת הבלעדיות הן בכתבי הטענות שלהם והן בתצהיריהם ובעדותם בבית המשפט. לפי התובע, בהתאם לסעיף 14( ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, (להלן: "חוק המתווכים") ולאמור בתקנות המתווכים במקרקעין ( פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן: "תקנות המתווכים פעולות שיווק") חזקה, כי המתווך הוא הגורם היעיל בביצוע העסקה, אם בתוך תקופת הבלעדיות ביצע שתי פעולות שיווק בלבד (סעיף 49 לסיכומי התובע).
כן טוען התובע, כי הנתבעים לא הצליחו בנטל ההוכחה המוטל עליהם לסתור את החזקה, כי התובע הוא הגורם היעיל בעסקה על פי הוראות החוק (סעיף 52 לסיכומי התובע).
זאת ועוד טוען התובע, כי הנתבעים בעצמם מודים בהפרת ההסכם, וניהלו משא ומתן שלא בידיעתו, ועל כן יש לחייבם בפיצוי בגין הפרה להסכם ולחייבם בפיצוי מוסכם על פי סעיף 5.5 ו-2 של ההסכם (סעיף 79 לסיכומי התובע).
התובע עותר לחיוב הנתבעים ב תשלום של 2% מגובה התמורה שהתקבלה בגין מכירת הדירה בצירוף מע"מ, לפיצוי בשיעור של 3% מגובה התמורה וזאת על פי סעיף 5.5 להסכם ופיצוי בגין פגיעה במוניטין ועוגמת נפש על סך 50,000 ₪ (סעיף 48 לכתב התביעה). התובע העמיד את התביעה על סך של 75,000 ₪ לצרכי אגרה .

טענות הנתבעים
לעניין תקופת הבלעדיות שצוינה בהסכם טענו הנתבעים, כי תקופת ההסכם הותנתה במפורש ובהסכמת התובע באורכה שיקבלו הנתבעים מכונס הנכסים, עו"ד דרור חייק למכירת הדירה ולא למשך שישה חודשים. כן טוענים הנתבעים, כי הם הבהירו לתובע שאינם רשאים להתחייב כלפיו לתקופה של שישה חודשים הואיל ועל זכויותיהם בדירה התמנה כונס נכסים לפי חוק ההוצאה לפועל (סעיף 5 לכתב ההגנה).
הנתבעים חולקים על דמי התיווך וטוענים, כי התמורה בשיעור של 2% כללה דמי תיווך עבור מכירת דירת הנתבעים ורכישת דירה חלופית בהתאם לצורכיהם.
כבר ייאמר, כי טענה זו לעניין דמי התיווך לא ברורה ואף לא הוכחה, שכן בהסכם התיווך נרשם שההסכם הוא עבור מכירת נכס, כמו כן לא ברור מהטענה האם המדובר ב-2% מהתמורה על שתי הדירות, היינו הדירה שתימכר והדירה החלופית שירכשו הנתבעים או שמא 2% משווי מכירת דירת הנתבעים בלבד.
לטענת הנתבעים, התובע הציע את דירתם למכירה לארבעה אנשים בלבד אשר ביקרו בדירה לאחר שהגיעו מטעמו, ואך ורק אחד מהם, ד"ר עונאללה בילאל, הציע 1,400,000 ₪ (סעיף 8 לכתב ההגנה).
לפי הנתבעים, במהלך תקופת הבלעדיות ריחף מעל ראשם צו כינוס נכסים שעוכב בהסכמה על מנת לאפשר לנתבעים למכור את הדירה בעצמם , ולפיכך לאחר שנוכח התובע לדעת שלא יעלה בידו למצוא רוכש כפי שהתחייב כלפי הנתבעים הסיר הוא את השלט כחודש לפני תום תקופת הבלעדיות (סעיף 10 לכתב ההגנה).
הנתבעים טוענים, כי מבירור מול הרוכש, עו"ד ח'ורי, הוא הכחיש האמור בכתב התביעה, כי התקשר לתובע וכי השיחה נקטעה לאחר שנוכח לדעת כי מדובר במתווך (סעיף 11 לכתב ההגנה).
הנתבעים טוענים, ובניגוד לטענתו של התובע, כי הרוכש יחד עם אשתו ואדם נוסף ביקרו לראשונה בדירתם בסמוך לחודש מרץ 2013 ולפני חתימת הסכם התיווך, אך באותו ביקור לא התנהל משא ומתן עם הרוכש (סעיף 17 לכתב ההגנה).
לעניין טענה זו, טוען התובע בסיכומיו, כי מרשימת שיחות נכנסות ויוצאות, של סלקום, בין הרוכש לבין הנתבעים עולה, כי ההתנהלות בין הצדדים החלה לכל המאוחר בתאריך 19.2.2014, בתוך תקופת הבלעדיות. וכי בחודש פברואר, הרוכש התקשר לנתבעים 9 פעמים, כאשר אחת השיחות נמשכה 21 דקות (סעיף 39 לסיכומי התובע).
בסיכומיהם הוסיפו הנתבעים וטענו, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא את הנתבעים להתקשרות עם הרוכש, כי תניית הבלעדיות המופיעה בטופס ההזמנה למתן שירות אינה חוקית, כי התובע השתחרר מקיום חלקו בהסכם התיווך לפני שהתקשרו הנתבעים עם הרוכש, כי התובע לא קיים את התחייבותו כלפי הנתבעים למכור את דירתם תמורת סך של 1,850,000 ₪ ואף לא תמורת 1,750,000 ₪, וכן טענו, כי התובע לא הוכיח, כי הוא מתווך מורשה כאשר לא צירף העתק רישיונו.
כמו כן, טוענים הנתבעים בסיכומיהם, כי התובע אכן ידע שקיים צו כינוס נכסים על זכויות הנתבעים בדירה או חזקה שהיה יכול לדעת ואין להאמין לעדותו שלא ידע במעמד החתימה על חוזה התיווך וכי לא ידע בתקופת הבלעדיות, בדבר מינוי כונס נכסים על דירת הנתבעים (סעיף 4 לסיכומי הנתבעים). נוסף לכך טענו הנתבעים, כי סיכמו עם התובע, כי תקופת הבלעדיות מותנית בארכה שיקבלו מאת עו"ד שמיצג אותם בתיק ההוצאה לפועל ולא למשך ששה חודשים כפי שמודפס בהסכם עליו חתומים הנתבעים (סעיף 60 לסיכומי הנתבעים).
זאת ועוד טוענים הנתבעים, כי התובע פעל בניגוד להראות סעיף 9 ( ב)(1) לחוק המתווכים, כאשר הסכים עם הנתבעים על בלעדיות בעסקת תיווך מבלי שמתן הבלעדיות ותקופתה ותנאיה אושרו בחתימתם על גבי מסמך נפרד (סעיף 17 לסיכומי הנתבעים).
לטענת הנתבעים, אין מחלוקת בין הצדדים, כי הדירה נמכרה ביום 20.03.2014, לאחר שהסתיימה תקופת הבלעדיות, ולפיכך על התובע מוטל נטל ההוכחה, כי הנתבעים רקמו מזימה עם הרוכש (סעיף 49 לסיכומי הנתבעים).

העדויות
מטעם התובע העיד התובע עצמו.
מטעם הנתבעים העידו הנתבעים, הרוכש-עו"ד פרג' ח'ורי ועו"ד עאוני זייבק אשר ייצג אותם במסגרת תיק ההוצאה לפועל.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכלל חומר הראיות שהונח בפניי ובסיכומי הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי.

השאלה הראשונה הצריכה הכרעתי בהליך זה הינה, האם בענייננו מתקיימת חזקת הגורם היעיל הקבועה בחוק המתווכים, ועל כן נטל ההוכחה מועבר לשכמם של הנתבעים להוכיח, כי התובע לא היה הגורם היעיל בהתקשרות בעסקת המכר עם הרוכש.

המסגרת הנורמטיבית
סעיף 14 לחוק המתווכים מפרט את התנאים לפיהם זכאי המתווך לדמי תיווך בגין עסקת תיווך:
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. (ההדגשה שלי-נ.ד.מ.)

סעיף 9 ( ב) לחוק קובע, כי:
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק). (ההדגשה שלי-נ.ד.מ.)

הסעיף הנ"ל מפנה לתקנות המתווכים פעולות שיווק שעל פיהם על המתווך לנקוט בשתי פעולות מהפעולות המפורטות בתקנה 1 ( א) לתקנות, להלן לשון התקנה:
(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח: . .. (ההדגשה שלי-נ.ד.מ.)

כאשר פעולות השיווק, אותן התחייב המתווך לבצע , תפורטנה במסמך נפרד מהזמנת התיווך:

(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.

כאמור לעיל, התובע טוען, כי קיימת בעניינו חזקת הגורם היעיל מקום שבו ההתקשרות עם הרוכש החלה עוד בתקופת הבלעדיות.
הנטל מוטל על שכמו של מבקש הסעד, להוכיח שנתקיימו כל העובדות אשר בהתקיימותן מתנה הדין המהותי, את קבלת הסעד.
כפי שהובא לעיל, הצדדים אינם חלוקים ביניהם, כי חוזה המכר עם הרוכש נחתם לאחר תקופת הבלעדיות, אך לטענת התובע החוזה נחתם לאחר תקופה זו על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך המגיעים לו מכח ההסכם שנחתם בינו לבין הנתבעים.
בע"א 2543/01 תיווך יהלום - יצחק מאור ( אסולין) נ' ליפשיץ, (4.6.2002), סעיף 5 לפסד הדין, נקבע העיקרון:
"..כל אמת שצד מתקשר עם מתווך בהסכם בלעדיות הוא יהיה זכאי- בהתאם לתנאי החוזה- לדמי תיווך, גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות, שכן זכותו נובעת מכוח הנורמה החוזית המקנה לו את הבלעדיות. ואולם בנסיבות אלו על המתווך להראות, כי התמלאו כל דרישות הבלעדיות".
במהלך חקירתו הנגדית התובע אישר בעדותו, כי לא היה עוד נספח להסכם אשר מכיל תניית הבלעדיות והוא ציין, כי: "לא היה עוד נספח, מעולם לא התבקשתי ובחוק לא מופיע שאני צריך להוסיף. אני מבקש להוסיף: אני ביצעתי את הפעולות, שכן זה מה שהחוק מאפשר לי. יש לי הוכחות לגבי מה שפרסמתי וכמה כסף זה עלה לי". (עמ' 4 לפרוטוקול ש' 24-30).
מכאן, אין חולק, כי הצדדים חתמו רק על מסמך אחד , שהוא ההסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין, ולא נחתם ביניהם כל מסמך נוסף, שהוא מסמך בלעדיות. אומנם, תניית הבלעדיות עוגנה בתוך ההסכם אולם, אין בכך כדי לעמוד בדרישותיו הקוגנטיות של החוק.
בהתאם להוראות החוק, התחייבות ליתן למתווך בלעדיות, צריכה לבוא לידי ביטוי במסמך נפרד בכתב, החתומה על ידי מזמין שירות התיווך, בנוסף למסמך הזמנת שירות התיווך. הרציונל העומד מאחורי דרישה זו הינו על מנת להסב תשומת לבו של מזמין השירות לאופייה המיוחד של עסקת הבלעדיות, וכדי להימנע ממצב שבו הוא מתקשר בחוזה בהיסח הדעת.
מעיון בפסקי דין שונים בסוגיה המונחת בפניי עולה, כי המגמה הקיימת הינה, כי הדרישה למסמך נפרד בכתב, המעוגנת בסעיף 9( ב) לחוק, מהווה דרישה מהותית ולא דרישה טכנית פורמאלית, ואשר נועדה להבהיר את חובות וזכויות הצדדים ופרטי השירות המוזמן.
מהמקובץ לעיל עולה, כי לא די בסעיף אשר עוגן בהסכם והמתייחס לתקופת הבלעדיות כדי לעמוד בדרישת החוק, והתובע לא הראה, כי התקיימו כל דרישות הבלעדיות. ומכאן לא מתקיימת בעניינו של התובע חזקת הגורם היעיל בהתאם לסעיף 14( ב) לחוק.
זאת ועוד, אומנם הובאו מצד התובע ראיות לעניין פעולות השיווק שביצע, אך התובע לא ערך מסמך נפרד המפרט את פעולות השיווק כדרישת התקנות. והוא טען בעדותו, כי: "מאז שהתחלתי לעסוק במקצוע הזה, קודם כל לא ידעתי שצריך מסמך נוסף לגבי פעולות שיווק וצריך להחתים אנשים על כל מה שאני מבצע. לא שמעתי על כך מעולם". (עמ' 22 לפרוטוקול, ש' 1-2)
מכאן ומשלא מתקיימת החזקה בעניינו של התובע, אדון בשאלה אם התובע עמד בנטל ההוכחה שהוא היה הגורם היעיל שהביא לידי התקשרות בין הנתבעים לבין הרוכש, לפי סעיף 14 ( א) לחוק המתווכים.
דומני כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית ולהלן אפרט את מסקנתי.
אין מחלוקת, כי העסקה בין הנתבעים לבין הרוכש לא הייתה באופן ישיר באמצעותו של התובע. התובע טוען, כי נוכח הפעולות השיווקיות שנקט נודע לרוכש על עניין מכירת הדירה (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 1-3).
בתצהיר עדותו הראשית, התובע טוען, כי לאחר שהחליף את השילוט לבית לשילוט שאין בו הפרטים שלו כמתווך , הוא קיבל שיחת טלפון מאת הרוכש אשר הביע התעניינות בדירה, השיחה נקטעה לאחר שהרוכש נכח לדעת, כי הוא מדבר עם מתווך ולא עם המוכר עצמו (סעיף 11 לתצהיר עדות ראשית של התובע).
טענה זו של התובע נטענה בעלמא, כאשר לא הונחה בפני כל ראיה אובייקטיבית שממנה ניתן ללמוד, כי התובע קיבל את שיחת הטלפון האמורה. מעדותו של התובע בפניי לא ניתן להסיק בצורה חד משמעית, כי אכן התובע קיבל שיחת טלפון מאת הרוכש, הוא התחמק ממתן תשובה ברורה ונפלו סתירות בדבריו, וכך באו הדברים מפיו:
"ש. אתה טענת שח'ורי התקשר אליך בקשר לאותו בית. התקשר או לא?
ת. חלק מהאקט השיווקי שאנחנו עושים, אנחנו לפעמים מחליפים את השלטים על נכס בדיוק לשם העניין כמו קבלת שיחת הטלפון של מר ח'ורי מקרוב משפחתו.
ש. אתה טענת שהוא התקשר לנייד שלך. מאידך, אתה טוען שהחלפת את השילוט והמספר. הוא התקשר אליך או לשותף שלך, מר ניזאר?
ת. כנראה שלא הסברתי את עצמי. אנחנו לפעמים מציבים שלטים עם הלוגואים של החברות, של משרדי התיווך. למשרד שלי קוראים סיימון. יש לי משרד תיווך אחד. אנחנו שמים שלטים בסגנון אחד עם הלוגו ואחר כך מורידים אותם ושמים שלט לבן פשוט, בשביל הפעולה הזו של מר פרג'. לפעמים כשהשילוט הוא שילוט שמפנה למתווך אנשים נרתעים להתקשר. לכן אנחנו כל הזמן מחליפים את השלטים ושמים את השלט הלבן כדי שאנשים יחשבו שזה פרטי או שלפעמים אנחנו יודעים שיש קשר בין הקונה הפוטנציאלי ובין המוכר ואז אנחנו שמים את השלט כדי שהרוכש יתקשר אלינו.
ידענו כל הזמן שיש קשר ביניהם, הכוונה בין ח'ורי והנתבעים. פניתי כמה פעמים לנתבעים כדי לברר על הקשר הזה וכל הזמן הם הכחישו על הקשר. יום למחרת אני הצבתי את השלט שאמרתי עליו שהוא ללא הלוגו. אנשים חושבים שזה מספר הטלפון של בעל הבית. ברגע שהתקשר אלי מר ח'ורי אני ידעתי שהעסקה סגורה שם.
...
ת. ידענו כל הזמן שח'ורי היה בקשר עם הנתבעת 2. ח'ורי עשה בדיקות בעירייה לגבי הנכס שלושה חודשים לפני רכישת הבית." (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 9-27)

בהמשך עדותו, התובע נשאל מדוע לא צירף לתצהירו פירוט שיחות בינו לבין הרוכש והוא העיד, כי " אני לא בקשר עם מר ח'ורי. לא טענתי שהייתי בקשר עמו בתקופה הזו" (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 33-34).
כמו כן, התובע לא נתן תשובה חד משמעית לשאלה איך נודעה לו זהותו של המתקשר, והוא העיד:
"ש. איך ידעת שח'ורי הוא זה שהתקשר אליך? הוא הזדהה?
ת. אני לא זוכר. יש אפלקציה שקוראים לה Truecaller. אני נזכר עכשיו שהוא היה בקשר איתי פעם והטלפון שלו אצלי. כל אדם שמתקשר אלי אני רושם את הפרטים שלו.
ש. כמה זמן נמשכה השיחה ביניכם?
ת. שניות.
ש. הוא הזדהה, או שאתה מכיר את הקול שלו?
ת. הוא אמר " שלום ג'ליל". אמרתי שמדבר סמעאן סמעאן ואז הוא ניתק את השיחה. זה היה בשבילי מספיק. ידעתי מקודם שהם בקשר."
(עמ' 25 לפרוטוקול, ש' 8-10).
כלומר, טענתו של התובע כי עו"ד ח'ורי התקשר אליו והשיחה נקטעה לאחר שנוכח לדעת כי מדובר במתווך, לא הוכחה ומלבד טענתו של התובע בתצהירו הוא לא הצביע על תאריך השיחה האמורה והאם אכן היא מופיעה בפירוט השיחות של חברת סלקום שצורף על ידו כראיה בתיק (ת/1 (3)), ולא הציג ראיה כלשהי ממנה ניתן לדלות תמונה עובדתית ברורה אודות אותה שיחה.
בתצהיר עדותו הראשית התובע הצהיר, כי הנתבע 1 ובתוך תקופת התיווך, כחודש לפני תום תקופת הבלעדיות, הודיע לו טלפונית כי הרוכש עו"ד פרג' ח'ורי, ביקר בדירה יחד עם אנשים נוספים, וכי הוא התרשם לטובה מהדירה והעסקה איתו הולכת להיסגר (סעיף 12 לתצהיר עדות הראשית של התובע); כן טען התובע, כי הנתבע 1 ציין בפניו, כי הוא דאג ליידע את הרוכש, כי הבית נמצא בתקופת הבלעדיות של התובע וכי הוא הגורם אשר מוסמך לסגור עסקה ולהשלימה (סעיף 13 לתצהיר עדות ראשית של התובע). נוסף לכך הצהיר התובע, כי עו"ד פרג' ח'ורי הכיר אותו זמן לפני, והשתמש בשירות התיווך שלו, וביקר בנכסים נוספים בנצרת עילית (סעיף 14 לתצהיר עדות ראשית של התובע).
במהלך חקירתו הנגדית הנתבע 1 הכחיש, כי הוא הודיע לתובע, כי הוא מוכר את הנכס לעו"ד פרג' ח'ורי (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 31-32), והתובע לא הוכיח טענתו בהקשר זה כאשר לא הונחה בפני תשתית עובדתית שממנה ניתן להסיק, כי הנתבע הודיע לתובע, כי מר ח'ורי ביקר בדירה.
אציין, כי אומנם התובע הניח בפני ראיות להוכחת פעולות השיווק שבהן נקט על מנת למכור את הדירה, כמו הצבת שלט על הדירה, פרסום בפייסבוק ופרסום בעיתון " אלצנארה" (ת/1 (5)), אולם הוא לא הוכיח, כי עקב אותן פעולות הרוכש התעניין בדירה.
מכל המפורט לעיל המסקנה המתבקשת הינה, כי התובע לא עמד בנטל ולא הוכיח, כי הוא היה הגורם היעיל אשר הביא למפגש בין הרוכש לבין הנתבעים.

הפרת הסכם
אומנם, בענייננו לא עומדת לתובע חזקת הבלעדיות מקום שלא מתקיימות הדרישות שבדין לעניין הקניית תקופת בלעדיות למתווך משלא נערך מסמך נפרד בכתב, והתובע לא עמד בדרישות חוק המתווכים אולם, יפה לענייננו התייחסותו המסייגת של כבוד השופט קליין, בת.א. 22340/03 טל נ' שטרן (2.6.2005) לפיהם:
"חוק המתווכים בא לפתור את האנדרלמוסיה ששררה בענף. מטרתו לא הייתה לגרום לכך כי תיגזל פרנסתם של המתווכים על ידי לקוחות שפועלים בחוסר תום לב תוך ניסיון למצוא " פגמים" אשר ישחררו את המתחייב מהתחייבויותיו. לעניין זה חשוב כי כל מקרה ייבחן לגופו בנסיבות העניין".

בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ''ד נו(1) 842, עמ' 848 (2001):
"קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב ( הוראת סעיף 39 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג-(1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל, על ידי העסקת " מתווך קש"..."

מכאן עולה השאלה, האם על אף שהתובע לא עמד בהוראות חוק המתווכים, הוא זכאי לפיצוי בשל הפרת הסכם וניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
מחומר הראיות שהונח בפני הגעתי לידי מסקנה, כי אכן הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב, הכל כפי שאפרט להלן.
כאמור התובע טוען, כי הנתבעים העידו ואף אישרו, כי הם ניהלו משא ומתן בניגוד להסכמות שבהסכם וכי הנתבע 1 אישר בעדותו, כי בשיחה הראשונה עם הרוכש, התנהל משא ומתן על גובה המחיר; וכי מאידך לפי הגרסה של הנתבעת 2, כי לאורך כל תקופת הבלעדיות היא פנתה והתנהלה במשא ומתן עם השכנים במטרה למכור את הדירה. כן טוען התובע, כי הנתבעים אף הודו, כי הם לא העבירו מידע זה לידיעתו של התובע וניסו להשלים את העסקה במחטף, הכל בתוך תקופת הבלעדיות ותוך הפרה להסכם (סעיפים 75-80 לסיכומי התובע).
התובע עותר לפסוק לו פיצוי מוסכם שעוגן בסעיף 5.5 לסכם, 3% ממחיר העסקה בגין הפרת הסכם.
מעיון בפלט שיחות יוצאות מהטלפון של הרוכש לטלפון של הנתבעים (ת/1(3)), ניתן לראות, כי השיחה הראשונה בין הרוכש מר פרג' ח'ורי לבין הנתבעים הייתה בתאריך 19.02.2014 , כלומר בתוך תקופת ההסכם, כאשר עד לתאריך 28.02.2014 היו 9 שיחות יוצאות מהרוכש לנתבעים בתאריכים שונים .
כמו כן, מפלט שיחות נכנסות לטלפון של מר פרג' ח'ורי מהטלפון של הנתבעים ניתן ללמוד, כי הם התקשרו לרוכש בתאריכים 20.2.2014, 26.2.2014 ו-28.2.2014.
הרוכש-עו"ד פרג' ח'ורי ציין בעדותו, כי אינו מכחיש כי היו שיחות גישוש והוא העיד כדלקמן:
"ש. התקשרת לנתבעים והיו ביניכם תשע שיחות בפברואר 2014, החל מיום 19.02.14. אני מבין שהתנהלת מול הנתבעים וניהלת מו"מ איתם עוד ב-19.02.14.
ת. אני לא מכחיש שהיו שיחות גישוש. מה שחשוב לי להדגיש בנקודה הזאת, מנקודת הראות שלי, הגישוש הראשוני שלי התייחס, כנראה, לגישוש הראשוני עליו דיברנו קודם, מבחינת המחיר. אבל, וזה מה שחשוב, מבחינתי, מנקודת הראות שלי כרוכש: המשא והמתן הרציני לרכישת הדירה התנהל אחרי שידעתי שיש כונס נכסים על הבית, דבר שלא ידעתי קודם. ככל רוכש פוטנציאלי עובדה זו מרתיעה כל רוכש בעסקה. כשהעניינים עלו על מסלול הרצינות זה היה אחרי שיצרתי קשר עם עו"ד דרור חייק, שהיה כונס הנכסים ורשם עיקול על הבית.
ש. במשך 11 יום התנהלת עם הנתבעים והתקשרת אליהם תשע פעמים והם התקשרו אליך שלוש פעמים. אם ב-2012 הפערים היו גדולים, אני מבין שעכשיו הפערים היו קטנים יותר, נכון?
ת. אני מתאר לעצמי שכן. פרטים מה היה הפינג-פונג מבחינת השיחות, אני לא יכול לומר. ברמת העיקרון, עצם כך שהתנהלו שיחות וכשלב של גישוש ראשוני מהרצון שלי להפחית במחיר ושלהם להעלות במחיר, עדיין לא הייתה גמירות דעת להתקדם עם העסקה." (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 16-29)

עינינו הרואות, כי הרוכש בעצמו מודה, כי שיחות הנ"ל היו שיחות "גישוש" ראשון בעניין הפחתת המחיר. מכאן עולה המסקנה, כי התקיים משא ומתן בין הרוכש לבין הנתבעים בתוך התקופה שבה התחייבו הנתבעים מכח הסכם הזמנת שירותי תיווך להקנות למתווך בלעדיות, התנהלות זו יש בה חוסר תום לב מקום שבו היה על הנתבעים ליידע את התובע אודות אותו רוכש והרצון להתקשר עמו בעסקת מכר, ומקום שחלה עליהם, החובה לפעול בהתאם לעקרון תום הלב הקבוע בחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973, ואשר מהווה מעין עיקרון על ביחסים החוזיים בין הצדדים.
אציין, כי שוכנעתי מהחומר שהונח בפני , כי הנתבעים היו מודעים, לסיכום בינם לבין המתווך על תקופת בלעדיות, ואני ערה לכך כי אף הם הודו בכך בכתב ההגנה שהוגש מטעמם, וטענו בעניין זה שהתקופה הותנתה במפורש באורכה שיקבלו הנתבעים מכונס הנכסים, עו"ד דרור חאיק ולא למשך שישה חודשים (סעיף 5 לכתב ההגנה), וטענו, כי אין תוקף לתנאי הבלעדיות, כי התובע ידע מלכתחילה שתקופת הבלעדיות מותנית בארכה שתינתן לנתבעים על ידי כונס הנכסים, ולא כפי שעוגן בהסכם התיווך (סעיף 16 לסיכומי הנתבעים).
טענה זו של הנתבעים, לעניין התקופה והארכות שקיבלו מכונס הנכסים, אין בה כדי להביא לדחיית המסקנה, כי הם היו מודעים לקיומה של תקופת הבלעדיות וחתמו על חוזה בעניין . הנתבע 1 אישר בעדותו, כי הוא חתם על הסכם למשך שישה חודשים (עמ' 40 לפרוטוקול ש' 30-32), והוא אישר, כי קיבלו אורכות עד תום תקופת הבלעדיות החל מחודש אוגוסט ועד פברואר ולהלן יובאו דבריו:
"ש. כשהלכת לעו"ד זייבק, יום למחרת החתימה על הסכם התיווך, ביקשת ממנו לעכב את הליך הכינוס?
ת. הליך הכינוס היה בתוקף, אבל הוא קיבלת הארכות.
ש. כמה הארכות ביקשת? לכמה זמן קיבלת?
ת. היה מקבל כל שלושה חודשים עד שישה חודשים.
ש. כמה סופי הוא קיבל הארכות?
ת. שישה חודשים.
ש. זה אותם שישה חודשים מאוגוסט ועד פברואר?
ת. עד תום תקופת הבלעדיות.
ש. אמרת לעו"ד זייבק שיש הסכם והמתווך רוצה למכור את הבית תוך שישה חודשים, נא לעכב את הליך הכינוס על פי ההסכם. זה מה שאמרת לו?
ת. הסתיימו שלושת החודשים הראשונים של ההארכה, אז פנינו פעם נוספת להארכת נוספת.
ש. מתי הסתיימו שלושת החודשים הראשונים?
ת. לא זוכר.
ש. מתי פנית שוב לעו"ד זייבק להארכה נוספת?
ת. כשנגרמו שלושת החודשים הראשונים חידש לו הכונס לעוד שלושה חודשים. אני לא זוכר מתי. לא זוכר תאריכים." (עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 10-25)
זאת ועוד, העד עו"ד עאוני זייבק אישר בעדותו, כי על בסיס ההסכם תקופת הבלעדיות נגמרת ב- 28.2 וכי הוא קיבל מכונס הנכסים הארכות העולות על 6 חודשים:
"ש. על בסיס ההסכם, אתה מסכים כי תקופת הבלעדיות נגמרת ביום 28.02.
ת. נכון. הערתי ללקוחה איך היא מתחייבת על שישה חודשים. היא אמרה לי שהיא הודיעה לתובע שיש עיקול וצריך לפנות לכונס. כך פעלתי וקיבלתי הסכמתו לעיכוב של חודשיים ולא שישה חודשים.
ש. אתה מסכים איתי שבסופו של דבר, אם אנחנו מסתכלים בדיעבד, קיבלת הסכמה על יותר משישה חודשים. לא ננקטו כל פעולות כינוס עד שנמכר הבית לח'ורי.
ת. אחרי שנתן לי מכתב כוונות הראשון, ביקשתי ממנו להאריך תוקפו. הוא סירב להאריך תוקף מכתב הכוונות בכתב, כי עורכת הדין שושנה ברוידה שמגיע לך חלק מסכום פסק הדין כל הזמן לחצה עליו שיפעל בהליך מימוש. בזכות הקשרים שלי עם עו"ד חייק הוא נתן לי ארכות בעל פה.
ש. הארכות עולות על שישה חודשים?
ת. בפועל, כן.
ש. במשך שישה חודשים כיבד את המילה שלו ולא פעל לממש את הנכס?
ת. נכון." (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 17-28)

עדותם הנ"ל של העדים מחזקת את המסקנה, כי הנתבעים היו מודעים לעניין קיומה של תקופת הבלעדיות ואף פעלו מול כונס הנכסים על מנת לא לממש את הנכס במהלך תקופה זו, כאשר עולה מהעדויות, כי האורכות שקיבלו היו עד תום תקופת הבלעדיות.
כמו כן, הנתבעים היו מודעים לכך שבפועל בוצעו פעולות על ידי התובע כדי למכור את הנכס והודו בתצהיר עדותם הראשית, כי התובע הציע את הדירה למכירה לארבעה אנשים אשר ביקרו בדירה לאחר שהגיעו מטעמו ורק אחד מהם, ד"ר בילאל עונאללה, הציע 1,400,000 ₪.
מה גם, המחיר שבו נמכרה הדירה 1,425,000 ₪, מהווה אינדיקציה נוספת להתנהלות בחוסר תום לב מצד הנתבעים, מקום שבו ד"ר עונאללה בילאל, אשר הדירה הוצגה לו על ידי התובע הציע את הסכום הנ"ל- סך של 1,400,000 ₪. ברי כי, אין פער משמעותי בין המחיר שבו נמכרה הדירה לרוכש לבין המחיר שהוצע על ידי רוכש פוטנציאלי שהגיע לנתבעים באמצעות התובע כמתווך.
אין להישמע לטענת הנתבעים לפיה התובע וויתר על החודש האחרון בתקופת הבלעדיות, ראשית ייאמר, כי הטענה לא נתמכה בראיות ומה גם בעדותו, הנתבע 1 ציין, כי התובע "הוריד את הלוגו אחרי חמישה חודשים והשאיר רק מספר טלפון בלי שום לוגו לחודש" (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 1-3).
בנסיבות המתוארות, הגעתי למסקנה כי על הנתבעים לפצות את התובע בגין הפרת הסכם והתנהלות בחוסר תום לב, והנני מעמידה את הפיצוי בגין כך על סך של 5,000 ש"ח.

סוף דבר
מכל המקובץ לעיל הנני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 5,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 1,200 ₪ (כולל מע"מ כחוק). הסכומים ישולמו תוך 60 יום מיום קבלת פסק הדין, אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ב' חשוון תשע"ט, 11 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.