הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 18615-09-14

בפני
כב' השופטת נבילה דלה מוסא, סגנית נשיא

תובעים

  1. עזבון המנוח הרמן הלפרין
  2. עזבון המנוחה אידה הלפרין

באמצעות מנהל העיזבונות אילן בורנשטיין
ע"י ב"כ עו"ד יואב סלומון

נגד

נתבעים

ועדה מקומית לתכנון יזרעאלים
ע"י ב"כ עו"ד צבי בן חיים

פסק דין

לפני תביעה לסעד כספי על סך 1,800,000 ₪ לתשלומי איזון מכח תכנית מפורטת ג/7424 שהוחלה על חלקה שבבעלות התובעים, בטענה שתכנית זו מהווה תכנית איחוד וחלוקה במהותה, כמשמעותה בסעיף 121 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").
התובעים הם עיזבון המנוחים הרמן ואידה הלפרין אשר היו הבעלים של חלקה 60 בגוש 16811, ששטחה 796 מ"ר, הנמצאת בתחום המושב מרחביה (להלן: "החלקה").

הנתבעת היא ועדה מקומית לתכנון ובנייה, שהחלקה נמצאת בתחומה.

התכניות שהוחלו על החלקה
תכנית מפורטת ג/3655
על החלקה הוחלה תכנית קודמת ג/ 3655 מיום 18.2.1988. חלקה המזרחי של החלקה, בשטח של 496 מ"ר, היה בייעוד "אזור מגורים ג" (אחוז בנייה 35%); וחלקה המערבי 30 0 מ"ר היה בייעוד חקלאי.

תכנית מפורטת ג/7424
תכנית מפורטת ג/3655 שונתה לתכנית חדשה מס' ג/7424, שהינה התכנית מושא תובענה זו, שפורסמה למתן תוקף בתאריך 26.12.1993 (להלן: " תכנית ג/7424").
היזם של התכנית הוא מושב מרחביה; בין מטרות התכנית, כפי שנקבע בסעיף 4 : " שינוי ייעוד של שטח חקלאי, שטח שירותים משקיים ושטח מבני ציבור לשכונת מגורים, שינוי ייעוד אזור מרכז מזון לאזור מלאכה ותעשיה".
התכנית הופקדה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון.
התכנית שינתה את ייעודה של חלקה 60 ל-"אזור מגורים ב", חלקה 60 יחד עם חלקה 59, הגובלת לה מצפון, חולקו לשני מגרשי בניה; כלומר, חלקה 60 הפכה להיות חלק משני מגרשי בניה, כך שלשם קבלת היתר בניה היה צורך בהליך תכנוני נוסף (ראו סעיף 15 לנ/17 וסעיפים 12-15 לת/3).
השינוי שערכה תכנית ג/7424 מבחינת זכויות הבניה (ראו סעיף 21 לנ/17):
נקבע גודל מגרש מינמלי של 650 מ"ר;
קווי הבניין הקדמיים והאחוריים הם 5 מטר;
קווי הבניין הצידיים הם 4 מטר;
אחוזי הבניה הם 30 אחוז (אך לא יותר מ -25% בקומה הראשונה) שטח עיקרי ו-9% שטחי שירות;
תכסית 30%;
יחידת דיור אחת במגרש.

בתאריך 30.4.2002 אושרה תכנית שיכון ציבורי מס' 2/97/1, שהוכנה על ידי רשות מקרקעי ישראל בהתאם לחוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד-1964 (להן: "התרש"צ") (ראו נספח 3ב לנ/17). התרש"צ לא כללה קרקעות פרטיות, ועל כן חלקה 60 לא הייתה חלק ממנה.
חלקה 59 פוצלה על ידי התרש"צ ונרשמו שלוש חלקות: 163 ו-164 יועדו להשלמת מגרשי הבניה החדשים 59 ו-60, וחלקה 165 יועדה לשטח ציבורי פתוח (ראו חוות הדעת של המומחה מטעם התובעים ת/2; וסעיף 13 לתצהיר ת/3).

למען השלמת התמונה ייאמר, כי התובעים מכרו את זכויותיהם בחלקה לבני הזוג נחמה ורוני קמפינסקי, בהסכם מכר מתאריך 19.8.2013 (נספח 4 לנ/17).

התביעה
התובעים טוענים, כי תכנית ג/7424 במהותה היא תכנית איחוד וחלוקה של החלקות ללא הסכמת הבעלים, ועל פי החוק, כשנערכת תכנית איחוד וחלוקה יש לשאוף שכל אחת מהחלקות הכלולות בה תשמור על שוויה היחסי לעומת כלל החלקות המשתתפות. וככל שאפשרות זו אינה מושגת בעלי החלקה זכאים לתשלומי איזון המשתלמים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מטעם התובעים, הוגשה חוות דעת של השמאי נחום פרמינגר, אשר העריך את סכום תשלומי האיזון בסך של 420,000 ₪ שהיו זכאים להם התובעים לו הייתה נערכת טבלת איזון, כאשר המועד הקובע הוא מיום שפורסמה התכנית למתן תוקף 26.12.1993.

ההגנה
טוענת הנתבעת, כי התכנית אינה תכנית איחוד וחלוקה, ובשל כך נשמטת הקרקע תחת עילת התביעה ותחת הטענה שהתובעים זכאים לתשלומי איזון מכוחה. הוסיפה הנתבעת, כי מטרתה המובהקת של התכנית היתה לשנות ייעודי הקרקע מחקלאי למגורים, מאזור מרכז מזון לאזור מלאכה ותעשיה, ולא התכוונה לעסוק בענייני קניין.
עוד טוענת הנתבעת, כי יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי והתיישנות, כאשר אין להכיר בזכות התביעה של התובעים כיום לאחר חלוף למעלה מ-21 שנה ממועד אישור התכנית שלא צורפו לה טבלאות איזון והקצאה.
הוסיפה הנתבעת, כי החייב האמיתי בתשלומי איזון הם בעלי החלקות אשר מצבם הוטב, והנתבעת משמשת כמעין מסלקה.
אעיר כבר עתה, כי אין יריבות ישירה בין אלה הזכאים לקבל דמי איזון ואלה החייבים לשלמם. החיוב המשפטי לתשלום דמי איזון מוטל על פי החוק על הוועדה המקומית, עסקינן בחיוב עצמאי שאינו מותנה בקבלת הכספים לידיה מידי החייבים בתשלום דמי איזון ואף לא באפשרות המעשית או המשפטית להיפרע מהם (ראו: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך ב, 1183 (2015)).
מטעם הנתבעת, הוגשה חוות דעת של המומחה גדעון קרול אשר ציין, כי מימוש זכויות הבנייה בחלקה 60 יצריכו הליך של איחוד וחלוקה מחדש של חלקות 163 ו-164, חלקות אלו על פי התרש"צ מוגדרות כאזור מגורים להשלמה. הליך כזה בין בעלי חלקות סמוכות הוא הליך תכנוני פשוט אשר אינו מחייב טבלאות איזון לכלל שטח התוכנית במסגרת הליך של תשלומי איזון וגם על פי חוות דעת של שמאי התובעים ערכם "0". לשיטת המומחה אין מקום לקביעת תשלומי איזון, ואין בסיס כלכלי ושמאי לתביעה אשר הוגשה.

המחלוקת
בדיון בתביעה לגופה השאלות הצריכות הכרעה הן:

האם תכנית ג/7424 היא תכנית איחוד וחלוקה, כהגדרתה בסעיף 121 לחוק התכנון והבניה?
ואם כן, האם התובעים זכאים לתשלומי איזון מכוחה, מהו שיעורם?
כמו כן תידון הטענה שהועלתה על ידי הנתבעת שעל פיה יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות .

העדויות
מטעם התובעים
העיד מר אילן בורנשטיין, מנהל העיזבונות של התובעים (להלן: "מר בורנשטיין"), העד נחקר בחקירה נגדית על תצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמו (ת/3).
העיד מר אילן אפטר, אדריכל, ניתנה על ידו חוות דעת בנושא משמעויות השינויים בתכנית ג/7424 לגבי התכנון האדריכלי בחלקה 60 (ת/1).
העיד מר נחום פרמינגר , שמאי מקרקעין, ניתנה על ידו חוות דעת המעריכה את תשלומי האיזון להם זכאים התובעים (ת/2).
מטעם הנתבעת
העידה גב' אורית כהן, משמשת כמהנדסת הנתבעת החל מחודש 12/2018 (להלן: "גב' כהן"), העדה נחקרה על תצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמה (נ/17).
העיד מר גדעון קרול, שמאי מקרקעין, ניתנה על ידו חוות דעת וחוות דעת משלימה (נ/18 ו-נ/19), המתייחסות לחוות הדעת של השמאי מטעם התובע: מר נחום פרמינגר.

הצדדים סיכמו את טיעוניהם בכתב.

דיון והכרעה
האם מדובר בתכנית איחוד וחלוקה, כהגדרתה בסעיף 121 לחוק התכנון והבניה?
טענות התובעים
התובעים טוענים, כי התביעה מתבססת על תכנית ג/7424 ואינה תוקפת אותה. לשיטתם התכנית ברוב שטחה היא תכנית איחוד וחלוקה ולכן היא מקימה זכאות לדמי איזון לחלקת התובעים, אשר שוויה היחסי לאחר התכנית נמוך משוויה היחסי במצב הכניסה. כן ציינו התובעים, כי בעת שהוכנה התכנית לא הייתה חובה לכלול בה טבלת איזון, ומכיוון שהנתבעת לא הכינה טבלת איזון התובעים ערכו טבלה כאמור.
עוד הבהירו התובעים שאין בתביעה כל דרישה מהנתבעת לבצע פעולה מנהלית, אלא, עסקינן בתביעה כספית (סעיפים 1-6 לסיכומי התובעים).
טוענים התובעים, כי הוכח שהתכנית איחדה את החלקות הישנות המצויות בתחומה וחילקה אותן מחדש למגרשים חדשים (סעיף 13 לסיכומי התובעים).
פירטו התובעים כי התכנית איחדה את חלקות 59 בבעלות קק"ל ו-60 בבעלות התובעים וחילקה אות ן לשלושה מגרשים, שני מגרשי בניה, כל אחד בבעלות משותפת של קק"ל והתובעים, ומגרש שלישי שהפך לשטח ציבורי פתוח.
הוסיפו התובעים, כי מה שקובע את מהותה של התכנית אינה הכותרת שניתנה לה על ידי הנתבעת, אלא, תוכנה והוראותיה (סעיפים 14-15 לסיכומי התובעים).
כמו כן, טוענים התובעים, כי תביעה דומה לתביעה מושא תיק זה, התקבלה בבית המשפט המחוזי בירושלים ואושרה בבית המשפט העליון בפרשת תלמוד תורה: דנ"א 10009/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (22.3.2009) (להלן: " עניין תלמוד תורה").

טענות הנתבעת
טוענת הנתבעת, כי יצירת מגרשים חדשים אינה הופכת תכנית לתכנית איחוד וחלוקה, ולשיטתה, מה שהופך תכנית לתכנית איחוד וחלוקה הוא שינוי במארג הקנייני, ביטול זכויות קניין בחלקה, ומתן זכויות קניין במגרשים חדשים שנוצרו בתכנית (סעיף 18 לסיכומי הנתבעת).
הוסיפה הנתבעת, כי התכנית לא ערכה שום שינוי קנייני לא ביטלה זכויות קניין ולא יצרה זכויות קניין חדשות. התכנית סימנה יחידות תכנון מגרשים חדשות, לא נוצרו מגרשים, אלא, רק סומנו רעיונית. התכנית לא כללה הוראות איחוד וחלוקה ולא כללה טבלאות הקצאה ואיזון.
כן טענה הנתבעת, שאף אם נלך לגישת התובעים שאינה נכונה, לפיה טבלת איזן ניתן היה לערוך אחרי התכנית, אין מחלוקת שלתכנית לא צורפה טבלת הקצאה, שהיא לב ליבה של תכנית איחוד וחלוקה אשר קובעת את החלוקה הקניינית של המגרשים, ואם אין טבלת הקצאה אין איחוד וחלוקה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק. ואין לחייב את הנתבעת בתשלומי איזון ללא טבלאות הקצאה ואיזון. הוסיפה הנתבעת, כי בפסק דין של תלמוד התורה, עליו נסמכים התובעים , הייתה טבלת הקצאה (סעיפים 19-22 לסיכומי הנתבעים; וסעיפים 31-35 לסיכומי הנתבעת).

דיון והכרעה
עיון בכלל הנתונים המונחים לפני מביא לידי מסקנה שאין עסקינן בתכנית איחוד וחלוקה לפי סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, ועל כן דין התביעה להידחות. ולהלן אנמק.

סעיף 121 לחוק התכנון והבניה (סימן ז: חלוקה חדשה) אשר כותרתו "איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה" קובע:
בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות –
(1) בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם;
(2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן – חלוקה חדשה);

בספרם של המלומדים שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובנייה כרך ב, 1111-1113 (2015) עמדו על מהות ההוראות בדבר איחוד וחלוקה, כמפורט להלן:
"סימן ז' לפרק ג' לחוק מסדיר את סוגיית האיחוד והחלוקה של קרקעות בתחומה של תכנית. על פי סעיף 121 לחוק, ניתן לקבוע, בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת גם הוראות בעניין איחוד מגרשים, הן בהסכמתם של בעליהם הן שלא בהסכמתם וכן הוראות בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, בין בהסכמה ובין בלא הסכמה.
מהותן של ההוראות בדבר איחוד וחלוקה היא בעיקר קניינית. במסגרתן מוסד התכנון מוסמך לשנות את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע הכלולה בתחומה של תכנית, ליטול את הבעלות בחלקה או במגרש ממי שהיה בעליו ערב התכנית ולהקצות לו זכויות במגרש אחר...
חלוקה למגרשים נעשית בכל תכנית מפורטת לעיתים אף בתכנית מתאר. לסימון בתשריט התכנית של גבולות המגרשים יש משמעות רבה. הוא מאפשר את רישומן של חלקות בהתאם למגרשים שסומנו בתשריט. הוא יוצר את יחידות התכנון ביחס אליהן יוגשו בקשות להיתר, ייקבעו שטחי הבניה שניתן להקים, ייקבעו קווי הבניין ועוד. חלוקה כזו היא ככלל תנאי למתן היתר על פי סעיף 145 (ז)(2) לחוק. אולם אין בסימון ובחלוקה כזו כדי לשנות את זכויות הקניין באותן יחידות קרקעיות. מגרשים שיווצרו כתוצאה מקביעת גבולותיהם בתשריט התכנית יהיו שייכים לאותם בעלים שלהם הייתה שייכת אותה קרקע טרם חלוקתה למגרשים, או לפני ששונו גבולותיהם של אותם מגרשים בתכנית. תכניות אלה אינן תכניות הכוללות הוראות בדבר איחוד וחלוקה ואין כל הכרח שיכללו הוראות לאיחוד וחלוקה על מנת שיוכלו להתוות את החלוקה האמורה למגרשים. באשרו תכניות הכוללות חלוקת קרקע מגרשים לא נזקק מוסד התכנון לסמכויותיו על פי סימן ז' על מנת לאשרן. הוא אינו מבצע אלא הסדרה תכנונית הכלולה כאמור בכל תכנית, בוודאי מפורטת, הסדרה הכוללת גם את התווית גבולותיהם של שטחי הקרקע המהוות יחידות תכנוניות.
בשונה ממהותה התכנונית בלבד של חלוקת קרקע ליחידות תכנוניות, דוגמת מגרשים והתווית גבולותיהן, מהותן של ההוראות בדבר איחוד וחלוקה היא כאמור קניינית. החלוקה אליה מתייחס סימן ז' לחוק אינה כוללת התוויה פיזית או קרקעית של גבולות או ייעודים. הוראות הנקבעות בתכנית מכוחו של סימן ז' אינן מתייחסות לגבולותיו הפיזיים של המגרש, אלה נקבעות כאמור בתכנית מכוחן של הוראות אחרות בחוק. מהותן של הוראות איחוד וחלוקה היא הסדרה של הזכויות הקנייניות ביחידות התכנוניות שנוצרו בתכנית. במסגרתה של תכנית כזו מוסמך מוסד התכנון לשנות את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע כך שזכויות בקרקע מסוימת יילקחו מבעליהן וכנגדן יוקנו לו הזכויות הקנייניות בקרקע אחרת בתחומה של אותה תכנית.
ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה בחוק מיוחדות וחורגות מעיקרי ההסדרים הכלולים בו. עיקרן, כאמור, הסכמתו של מוסד תכנון לעסוק לא בהתווית מדיניות תכנוניות ואף לא בקביעת שימושי הקרקע המותרים וההוראות החלות עליהם, אלא דווקא בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות בקרקע הכלולות בתכנית. הוראות בדבר איחוד וחלוקה אינן עוסקות במותר והאסור בתחומה של התכנית, אלא דווקא בשאלה מי יהיו בעלי הזכויות בקרקע הכלולה בה..." (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

הוראות תכנית ג/7424
עיון בהוראות התכנית מלמד, כי עסקינן בתכנית לשינוי הייעוד של הקרקע הכלולה בה לשכונת מגורים ולאזור מלאכה ותעשיה:
הכותרת של תכנית ג/7424: "תכנית מפורטת מס' ג/7424 שינוי יעוד למגורים המהווה שינוי לת.מ. ג/3655 מושב מרחביה";
ובסעיף 4 "מטרות התכנית" נרשם: "שינוי יעוד של שטח חקלאי, שטח שרותים משקיים ושטח מבני ציבור לשכונת מגורים. שינוי יעוד אזור מרכזי מזון לאזור מלאכה ותעשיה.".

בעת שבה אושרה התכנית, קרי בשנת 1993, בענייני איחוד וחלוקה פעלו גופי התכנון לפי הוראות מנדטוריות: תקנות בניין ערים (תוכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים) שהותקנו בכל מחוז ומחוז בין השנים 1958-1959, ואשר בוטלו בתקנה 16 לתקנות התכנון ובניה (תכנית איחוד וחלוקה, תשס"ט-2009.
התקנות הרלבנטיות לענייננו הן תקנות בנין ערים (מחוז צפון) (תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), התשי"ט-1958. בתקנה 5 לתקנות אלה נקבע, כי בתכנית בנין ערים לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים, יפורטו:
שמות בעלי המגרשים – ובמידה שידוע הדבר – גם מענם;
המספרים של הגושים ושל החלקות לצורך רישום;
לוח שטחים שבבעלותם של בעלי המגרשים;
שווי של המגרש המקורי ושל המגרש שיוקצה במקומו;
המספרים המוצעים לחלקות החדשות, שטחן והבעלות עליהן;
הסכום שישולם לבעל חלקה אם קיבל חלקה ששוויה קטן משווי החלקה הקודמת, או שישולם על ידו אם קיבל חלקה ששוויה גדול משווי החלקה הקודמת.

בעניין ה"פ (מחוזי-ירושלים) 6436-07 כרלמי נ' מינהל מקרקעי ישראל (14.5.2012) (להלן: " עניין כרמלי") נידונה תכנית מי/340 אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית ביום 4.5.79 ונכנסה לתוקף עם פרסומה ברשומות בתאריך 6.9.79 (כלומר עסקינן בתכנית שאושרה לפני התכנית מושא התובענה שלפני). במסגרת עניין כרמלי, התבקשה הצהרה שלפיה המבקש זכאי להירשם כבעל זכות חכירה במגרש 13ב' על פי תכנית הנ"ל, המצוי בשכונת מעוז ציון ב' בתחום המועצה המקומית מבשרת-ציון. המבקש ביסס את תביעתו, בין היתר, על הוראות תכנית מי/340 אשר לטענתו מהווה תכנית איחוד וחלוקה שבמסגרתה עוגנה זכותו וזכות אמו המנוחה, שהמבקש הנו יורשה היחיד, להירשם כחוכרי מגרש 13ב' כפיצוי על הפקעת חלקה האר י של חלקה 13 בגוש 30463 לצורך סלילת כביש.
בית המשפט הגיע לידי מסקנה שאין מדובר בתכנית איחוד וחלוקה, בין היתר, מהטעם שאין בתכנית טבלת הקצאה ו לא כל פירוט בדרך אחרת של החלפת מגרש אחד במגרש אחר, שכן נקבע, כי תכנית איחוד וחלוקה המחוללת שינויים בזהות בעלי הזכויות במגרשים תציין את הדבר במפורש. ועוד עמד בית המשפט על כך שתכנית לפי חוק התכנון והבניה הנה בגדר חיקוק וחלים עליה כללי הפרשנות של חיקוקים, כך שיש לפרש אותה על פי האמור בה . מפאת חשיבות הקביעות שניתנו בעניין כרמלי אביא להלן ציטוט:

"מקובלת עלי טענת המינהל כי אף לא אחת מהראיות שנמנו מבססת את הפרשנות הניתנת על ידי המבקש לתכנית מי/340. תכנית זו, כמוה ככל תכנית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה), הנה בגדר חיקוק ... ופרשנותה נעשית בהתאם לכללי הפרשנות של חיקוקים .... בהתאם לכללים אלה, יש לפרש את הוראות התכנית מתוכה עצמה, ואין להיזקק לראיות חיצוניות בדבר רעיונות או כוונות שעלו במוחם של עורכי התכנית בשלבי הכנתה, מבלי שניתן להם לבסוף ביטוי בגוף התכנית. עיקרון זה הובהר בבג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 457: 'תכנית המיתאר מדברת בעד עצמה, ויש לפרשה על פי האמור בה. דברים או מחשבות של מי שהיה בין מתכנניה יכולים לשמש כלי עזר משני לפרשנות, רק כשהתכנית אינה מדברת בעד עצמה; אך, בדרך כלל, פרשנות התכנית לא תוכרע על פי דברים שאמר או חשב אחד הנוטלים חלק בדיונים על אישורה'." (ראו פסקה 4 והאסמכתאות שם)
ועוד נקבע:
"החפץ לדעת האם תכנית איחוד וחלוקה מסתפקת בשינויים פנימיים בתוך המגרשים או שיש בה גם העתקה של הבעלויות ממקום למקום, ימצא את תשובתו בנקל בתכנית עצמה. תכנית איחוד וחלוקה המחוללת שינויים בזהות בעלי הזכויות במגרשים, תציין את הדבר במפורש. הביטוי המפורש יימצא בטבלת ההקצאה, המהווה חלק בלתי-נפרד מהתכנית, ובה נקוב המגרש המוקצה לכל בעל זכויות (היינו לבעלים רשומים ולחוכר לדורות הנכלל בהגדרת " בעל" בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה. חובת הכנתה של טבלת הקצאה מוסדרת כיום בתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009, אך הלכה למעשה נהגה מימים ימימה בכל תכנית איחוד וחלוקה (מ' כהן, איחוד וחלוקה (2008) 113, 194-191; כן ראו תקנה 5 לתקנות בניין ערים (מחוז ירושלים) (תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), תשי"ט-1958, שקבעה כי על תכנית כזו לפרט לגבי כל אחד מהבעלים מהו המגרש המקורי והמגרש המוקצה במקומו ). במקרה שלפנינו, אין בתכנית מי/340 טבלת הקצאה כלשהי, אף לא פירוט בדרך אחרת של החלפת מגרש אחד במגרש אחר..." (ראו פסקה 5) (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

בערעור על עניין כרמלי, ע"א 5161/12 כרמלי נ' רשות מקרקעי ישראל (14.5.2012) בית המשפט העליון קבע:
"... לא מצאתי להתערב בקביעתו באשר לפרשנות שיש ליתן לתכנית מי/340 כתכנית אשר לא ביקשה לשנות את זהויות בעלי הזכויות במסגרתה. קביעה זו נסמכה ועוגנה בלשון התכנית בהתאם לכללי הפרשנות שבדין והמערער לא העלה בערעורו טעם או נימוק משכנע לשנות מקביעה זו. ככלל, תכנית מפורטת היא בגדר חיקוק, וחלים עליה כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדברי חקיקה ... כפועל יוצא, נקודת המוצא לפרשנות תכנית והוראותיה היא לשונו של הטקסט. בהמשך, ואך כאשר הוראות התכנית אינן מאפשרות לעמוד על התכלית אותה היא נועדה להגשים, או כאשר הלשון משתמעת לשני פנים, ניתן להסתייע בראיות חיצוניות, ובכלל זה ניתן לפנות לכוונת המנסח, כדי להעניק לה פרשנות המגשימה את תכלית החיקוק בנסיבות ...
בית המשפט נדרש לתוכנם של תקנון ותשריט התכנית, ומצא כי הם מאפשרים לעמוד בצורה ברורה על המשטר התכנוני העולה ממנה ועל מעמד המקרקעין הנכללים בתחומה, מבלי להיזקק לראיות חיצוניות. בהתאם לזאת, ועל בסיס האמור בתכנית, פסק בית המשפט כי התכנית לא ביקשה להעניק למערער את זכות החכירה במגרש 13ב'. זאת – משום שלתכנית לא צורפה טבלת הקצאה כמתחייב לעת כוונה לשינוי בעלויות, בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה שעניינו חלוקה חדשה של קרקעות במסגרת תכנית מפורטת ...ומשום שהתכנית נעדרה כל הוראה מפורשת הנוגעת להקצאת קרקעות מכוחה." (ראו פסקה כב)

בענייננו, תכנית ג/7424 נעדרת כל הוראה מפורשת הנוגעת להקצאת קרקעות ושווי ן, לתכנית לא צורפה טבלת הקצאה, או כל פירוט המעיד על היות התכנית תכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק התכנון והבניה. מה גם אין כל פירוט כנדרש בתקנה 5 הנ"ל לתקנות בניין ערים.

בעוד בתכנית בניין ערים 2496א' (ת/6) שהוחלה על הקרקע בעניין תלמוד תורה אליה מפנים התובעים, ובשונה מנסיבות התיק שלפני, התכנית כללה הוראות מפורשות בעניין איחוד וחלוקה מחדש של המגרשים שבתחומה:
במטרות התכנית נקבע בסעיף 6(ז): "איחוד וחלוקה מחדש"; ובסעיף 18 לתכנית נקבע:
התכנית כוללת בין היתר הוראות חלוקה חדשה על פי סימן ז' לפרק ג' לחוק. עם תחילת תוקפה של התכנית יועברו שני עותקים של התכנית בחתימת יו"ר הועדה המחוזית ללשכת רשם המקרקעין בירושלים כדי לאפשר את רישום החלוקה לפי סעיף 125 לחוק ללא צורך בפניה נוספת ליו"ר הועדה המחוזית אלא אם כן תתעוררנה שאלות על ידי רשם המקרקעין אגב ביקורת המסמכים הנדרשים על ידו לשם רישום החלוקה.
החלוקה תהיה בהתאם לטבלת השטחים שבתשריט.
תכנית לצורכי רישום לא תרשם כל עוד לא פונו ונהרסו הבניינים הקיימים המיועדים להריסה בשטחים הציבוריים. (ההדגשות שלי נ' ד' מ')

התובעים טוענים, כי החוק שחל בעת אישור התכנית לא חייב את הוועדה לכלול טבלת איזון כחלק מהתכנית, והם הפנו לע"א 1818/93 הועדה המקומית חיפה נ' פרידלנד, פד נ(4) 62 (1996) (להלן: "עניין פרידלנד") וציטטו ממנו: "אין הוראת חוק שממנה ניתן ללמוד על היות טבלת האיזון חלק אינטגרלי מתכנית מפורטת".

טענה זו אינה מדויקת מהטעם שעיון בעניין פרידלנד מלמד, כי אומנם נקבע שאין הוראה בחוק על היות טבלת האיזון חלק מתכנית מפורטת, אולם כן נקבע שבחלוקה שלא בהסכמה, חייבת הוועדה לשמור על איזון ביחסיות וזה מחייב הכנת טבלת איזון, ולהלן אצטט אותן קביעות כפי שצוינו בפסק הדין:
"אין הוראה בחוק שממנה ניתן ללמוד על היות טבלת האיזון חלק אינטגרלי מתכנית מפורטת. עם זאת עולה בבירור מסעיף 122(3) כי, בחלוקה כפויה, חייבת הוועדה המקומית לשמור על איזון ביחסיות, וזה מחייב הכנת טבלת איזון".

נוסף לכך בספרם של שרית דנה ושלום זינגר, בעמ' 1184, עמדו על החובה המוטלת על הוועדה לכלול טבלת הקצאה ואיזון לתכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסמכה:
"תכנית הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה תכלול טבלת הקצאה ואיזון" המחברים מפנים להערת שוליים 212 שבה נכתב:

"תקנה 4 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה). הוראות דומות נכללו גם בתקנות הקודמות וזוהי הפרקטיקה הנוהגת מזה שנים רבות. טבלת האיזון וההקצאה שימשה גם בעבר כלי מרכזי למתן ביטוי להוראותיה הקנייניות של התכנית. תכנית שאינה כוללת טבלת הקצאה ואיזון לא תוכל ככלל להיות תכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה שכן הממד הקנייני של שינוי מערך זכויות הבעלות בה והקצאתן מחדש חסר בה...". (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

לסיכום: בתכנית מושא התובענה שלפני אין כל הוראה מפורשת בה המעידה על היות התכנית תכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק התכנון והבניה. לתכנית לא צורפה טבלת הקצאה ואין שום ביטוי לעניין שינוי בעלויות. ועל אף חלוף הזמן מאז אישורה של התכנית לא נערכו מכוחה טבלאות כאמור, דבר אשר גם הוא מחזק את המסקנה אליה הגעתי.

די היה באמור לעיל כדי להביא לידי דחיית התביעה, חרף זאת תידון השאלה אם התובעים הצליחו להצביע על כל ראיה המעידה על כך שעל אף הלשון הברורה של התכנית שעל פיה עסקינן בתכנית לשינוי ייעוד, התכנית מהווה תכנית איחוד וחלוקה במהותה.
התשובה לשאלה זו היא שלילית. ממכלול הראיות שהונחו לפני ניתן להסיק שהתובעים לא נותקו מחלקת המקור שלהם, ולא בוצע שינוי בפועל במערך הזכויות הקנייניות שלהם מכח התכנית. ולהלן אנמק.
הטענה של התובעים שעל פיה עסקינן בתכנית איחוד וחלוקה במהותה נסמכת בעיקרה על הטענה שהתכנית איחדה את חלקות 59 בבעלות קק"ל ו-60 שבבעלות התובעים וחילקה אותן לשלושה מגרשים.

בתצהירו מר אילן ברנשטיין (בסעיפים 10-11 לת/3) מפנה לתשריט התכנית, ובין היתר, הוא טוען כי כתוצאה מהתכנית הפכו התובעים מהבעלים בשלמות של חלקת אחת, חלקה 60 בשטח כ-796 מ"ר, אשר לפי התכנית הקודמת היא היוותה מגרש בנייה אחד, לבעלים של חלק משני מגרשים שהתכנית יצרה, מגרשים חדשים מספר 59 ו-60 כאשר קק"ל שותפה אתם בשני המגרשים.

אציין, כי אומנם התכנית התוותה גבולות המגרשים של המקרקעין הכלולים בה, אולם, לא נערך שום שינוי בזכויות הקנייניות בפועל ועל כן אין עסקינן בתכנית איחוד וחלוקה במהותה, מסקנה זו מתבקשת מחומר הראיות והנתונים שהונחו לפני כמפורט להלן :

בהסכם המכר (נספח 4 לנ/17) מתאריך 23.6.2013 (כ-20 שנה לאחר אישור התכנית) נמכרה חלקה 60 במלואה כפי שהייתה ערב אישור התכנית, למשפחת קמפינסקי.

נרשם באותו הסכם: "הואיל ועזבון המנוח הלפרין הרמן ועזבון המנוחה אידה הלפרין (להלן: "המנוחים") רשומים כבעלים בחלקה 60 בגוש 16811 בשטח 796 מ"ר במושב מרחביה (להלן: 'הנכס' ו/או 'המגרש' ו/או 'הממכר')". להסכם המכר צורף נסח טאבו שעל פיו מחצית מהזכויות בחלקה 60 בבעלות הלפרין הרמן ו מחצית בבעלות עזבון המנוחה אידה הלפרין.

לאחר רכישת החלקה על ידי משפחת קמפינסקי, הם קיבלו היתר בניה בעקבות תשריט איחוד וחלוקה שהוגש על ידם שאינו קשור לתכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' לחוק (ראו סעיף 7 לנ/17). במכתבה של איתי נורקין רכזת תכנון בנתבעת מתאריך 25.3.2015 היא ציינה:

"בהמשך לפרוטוקול אשר העברת אלי, נתבקשתי לבחון את נושא החלטת הוועדה לתוספת שטחי שירות בגין תכנית ג/3655.
מבדיקה אשר נערכה על ידי, נמצא כי אין החלטה כתובה בעניין זה, כאשר תוספת שטחי שירות, במידה והתבקשה כזו, הינה על פי נוהג.
על פי הנתונים אשר הועברו אלי נרכשו חלקות 164, 163 על ידי בעלי חלקה 60 על פי חוזה מיום 23.2.2015.
לוועדה המקומית הוגשה בקשה לאיחוד וחלוקה של חלקה 60 עם חלקות 164, 163.
אני מניחה שהבקשה תאושר כבר בישיבה הקרובה..." (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

חיזוק נוסף למסקנה שהתכנית לא ערכה בפועל הקצאה קניינית שונה מזו שהייתה ערב התכנית ניתן למצוא גם בתרש"צ אשר התקבלה בשנת 2002 (כמפורט לעיל) אשר הוחלה על חלקה 59 כפי שהייתה ערב התכנית, וחלקה 60 אשר הייתה כאמור בבעלות התובעים (בעלות פרטית) התרש"צ לא הוחלה עליה. בתצהירה העדה כהן הצהירה, כי התרש"צ הניחה את התשתית לביצוע של איחוד וחלוקה בהתאם לתנאי שטח המופיעים בתכנית ג/7424, היות שתכנית זו לא קבעה חלוקה קניינית.

במכתבה של עפרי דגני מתאריך 2.7.2008 (נספח 2 לת/3), מהנדסת הנתבעת באותה העת, במענה לפניה של הגב' מרים בורנשטיין (אמו של אילן בורנשטיין) לקבלת מידע תכנוני אודות חלקה 60, היא ציינה בסעיף 5: "מימוש זכויות הבניה בחלקה, יצריכו ככל הנראה, תהליך של איחוד וחלוקה מחדש עם חלקות 163 ו-164. חלקות אלו, על פי הוראות תרש"צ 2/97/1 מוגדרות כ"אזור מגורים להשלמה" ומסומנות כמגרשים שמספרם 60 ו-61. " ועוד היא ציינה: " כפי שנאמר בסעיף 5 במסמך זה, לצורך מימוש החלקה למגורים, נדרשת פעילות תכנונית שעניינה איחוד וחלוקה מחדש עם הנכס השכן – ליצירת שני מגרשי מגורים". מכתב זה גם הוא מעיד על כך שתכנית ג/7424 לא ערכה איחוד וחלוקה בפועל.

מה גם, מר בורנשטיין בתצהירו ציין, כי בניסיונות לפתרון הבעיה שיצרה התכנית, מינהל מקרקעי ישראל הסכים בזמנו לפתרון אחד – שהינו הכנת תכנית איחוד וחלוקה לחלקות שבבעלות התובעים ובבעלות קק"ל, וכי תערך טבלת הקצאה ואיזון בתכנית. ועוד הוא הוסיף, כי להערכתו דרך זו הייתה נמשכת זמן רב ונתקלת בקשיים, הסיבות לכך שחלק מחברי מושב מרחביה לא התלהבו כלל מהבניה הפרטית במיוחד שהוא גורם זר לא מהמושב. והן מהטעם שמינהל מקרקעי ישראל הוא גוף מסורבל הפועל באיטיות, וכל אישור של תכנית מתאר בישראל הוא הליך בירוקרטי מסורבל, שעלול להימשך זמן רב. עוד הוסיף מר בורנשטיין, כי עלות של תכנית איחוד וחלוקה וההליכים הקשורים בה הנעשית במיוחד לשני מגרשי בניה גבוהה באופן יחסי לשווי הקרקע (סעיף 34 לת/3) .
הצהרות אלו של העד מלמדות, כי הוא עצמו מודע שהתכנית עצמה לא עשתה איחוד וחלוקה, אלא, בעקבות השינוי התכנוני שנוצר היה צורך במציאת פתרונות לשם קבלת היתר בניה, שבין היתר, הציע המינהל איחוד וחלוקה (ראו סעיפים 29-34 לתצהיר ת/3).

מה גם, עולה מחקירתו הנגדית של העד בורנשטיין, כי השינוי שנערך בתכנית היה שינוי תכנוני ולא קנייני, כאשר הטענה שעל פיה הייתה שותפות בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל מתייחסת לשינוי התכנוני שנערך. וכך באו הדברים מפיו של העד:
ש. מפנה אותך לס' 29 לתצהיר. אתה אומר שלעיזבונות היה חלק בלתי מסוים במגרשים 59 ו-60. זו הטענה?
ת. כן.
ש. חלק בלתי מסוים זו טענה קניינית, אבל לא היה שם עירוב בקניין. איך אנחנו יודעים את זה? כי מכרת את חלקה 60 במלואה. למעשה, מה שאתה טוען שכדי לבנות היית צריך הסכמה של המדינה. זו הטענה, נכון?
ת. הטענה היא שלא יכולתי להוציא היתר בנייה בלי הסכמה של הבעלים כולם, במקרה זה הקרן הקיימת.
ש. זאת אומרת שזה לא חלק בלתי מסוים, אלא נוצר מצב שבשביל לקבל היתר היית צריך את הסכמת הקק"ל?
ת. כן. אני אסביר: זה לא סתם, זה לא שיכולתי לבנות. זה פרוס על שני מגרשי הבנייה. זה לא שיכולתי לבנות על שני מגרשי הבנייה אם חותמים לי. לא היו חותמים לי. הם רוצים את החלק שלהם ואני את שלי.
ש. חלק בלתי מסוים בקרקע זו טענה קניינית.
ת. אני התכוונתי פה לטענה תכנונית ולא קניינית ולא נתנו לי מגרש, אין לי מגרש פה.
ש. אני רציתי לחדד את הטענה כי המונח הוא קנייני ואתה מדבר על משהו תכנוני.
ת. נכון.
ש. למעשה, מה שקרה, ואתה מסכים לזה, שבעקבות התכנית, כדי להוציא היתר בנייה, צריך היה לעשות תשריט איחוד וחלוקה מוסכם או תכנית איחוד וחלוקה בלתי מוסכמת כדי שתוכל להוציא היתר בנייה?
ת. אלו לא שתי אפשרויות, אבל לא היחידות. יש אפשרות לעשות תכנית תב"ע שהיא בהסכמת הצדדים. אי אפשר לעשות תב"ע בלי הסכמת הצדדים כי יש דרישה היום, לאחר תיקון מ-2014, ש-75% מהקרקע שבתכנית צריכה להיות בבעלות בעל זכות בקרקע.
ש. אני מבקש רק לחדד את הטענות שלך. טענת את זה בתצהיר ואמרת שכדי שתוכל לבנות, או שהיה צריך לעשות תכנית איחוד וחלוקה וחשבת שזה לא נכון כי המינהל הוא גוף איטי וזה הליך יקר. אני מבקש שתאשר לי שאפשר לעשות תשריט חלוקה, אם הוא מוסכם?
ת. בוודאי שאפשר היה לעשות תשריט חלוקה אם הוא מוסכם.
...
ש. כשאתה אומר שכדי לקבל היתר בנייה צריך לעשות או תשריט חלוקה מוסכם או תכנית איחוד וחלוקה, זה אומר שדבר כזה לא נעשה קודם, ולכן צריך לעשות אותו, נכון?
ת. ברור שלא נעשה קודם. (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 13-32; עמ' 37, ש' 11-13)

נוסף לכך, במכתב של מינהל מקרקעי ישראל, שנשלח למר אילן בורנשטין בתאריך 22.3.2010 (נספח 7 לת/3) צוין, כי חלקה 60 היא בבעלות פרטית ואילו החלקות 163 ו-164 הן בבעלות המדינה, כי החלקות כולן כלולות בתב"ע ג/7424 ומסומנות כמגרשי בניה המוכרים כמספר 59 ו-60. ועוד צוין, כי כאשר הוכנה התכנית לא הייתה כלל התייחסות לכל הנושא הקנייני ולכן המגרשים הללו נמצאים בבעלות משותפת פרטי ומדינה, והתרש"צ שאושר ה בשנת 2002 גם ה יא לא התייחסה לנושא הבעלות ורק הגדיר ה גבולות מגרשי מגורים בבעלות המדינה.

בחוות הדעת של השמאי פרמינגר, ובהתייחס לתכנית מושא התביעה הוא ציין, כי המטרה העיקרית של התכנית הינה שינוי ייעוד של שטח חקלאי לשכונת מגורים. עוד הוא ציין, כי התכנית איפשרה את הקמתה של השכונה הקהילתית "שכונת הגורן". ועל פי תשריט התכנית חלקה 60 מחולקת לשני חלקים ממגרשי בניה שמספרם 59 ומגרש מספר 60 ביעוד של אזור מגורים ב'. עולה מחקירתו הנגדית של השמאי, כי התכנית אינה כוללת הוראות של איחוד וחלוקה, ועת שהוא ערך את חוות דעתו וחישב את תשלומי האיזון הוא הניח שהתכנית מעצם הוראותיה יוצרת איחוד וחלוקה, ומפיו של העד:
ש. תסכים איתי שהוראות ג/7424 לא קובעות שהתכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה.
ת. זו בדיוק הצרה.
ש. קובעות או לא קובעות?
ת. קשה לי לענות על השאלה.
ש. אתה רוצה לקרוא את ההוראות?
ת. קראתי את ההוראות. ברגע שהתכנית לוקחת שתי חלקות בבעלויות שונות ומסווגת אותן לבנייה בחלוקה שונה, החלוקה הקניינית היא שחלקה אחת צפונית ואחת דרומית והמגרשים הם מערבי ומזרחי. כשתכנית עושה דבר כזה מטבעה היא תכנית איחוד וחלוקה. בתכנית אין, משום מה, הוראות של תכנית איחוד וחלוקה.
ש. התכנית לא כוללת טבלת הקצאות?
ת. ברור שלא.
ש. נכון שיש לך דעה כמומחה, אבל אתה יכול לענות בכן ולא.
ת. זה הפגם של התכנית.
ש. התכנית לא כוללת טבלת איזון?
ת. נכון.
ש. לא כוללת מדידה של המגרשים?
ת. נכון.
ש. ועדיין, חוות הדעת שלך מניחה שמדובר בתכנית איחוד וחלוקה. ההנחה של השמאות הזאת היא שהתכנית בטבעה היא תכנית איחוד וחלוקה.
ת. ההנחה היא כפולה: שהתכנית מעצם הוראותיה הכתובות יוצרת איחוד וחלוקה; ושההיגיון היה אומר שהיא תיתן את המנגנון איך זה ייעשה והיה צריך לסמן תחום איחוד וחלוקה מסביב לחלקות ולעשות את הטבלאות. לא עשו ויש חסר בתכנית.
ש. ההנחה של חוות הדעת שזו תכנית איחוד וחלוקה.
ת. היא הייתה צריכה להיות תכנית איחוד וחלוקה, נכון. אחרת איך היא משחקת עם המגרשים?! היא ממילא עושה את זה. (עמ' 19, ש' 30-33; עמ' 20, ש' 1-21)

אשר למסמך שצורף לראשונה לסיכומי התובעים - צילום מאתר האינטרנט של הנתבעת, ואשר בו הוגדר התשריט (נספח 13 לת/3) "כתשריט חלוקה", כך שטוענים התובעים כי עסקינן בהודאת חוץ של הנתבעת: ייאמר, כי מבלי להתייחס לדרך שבה הוגש מסמך זה, קבילותו ומשקלו, אין במסמך זה כדי "לטרוף את הקלפים" ולשנות מן התוצאה אליה הגעתי לאחר שבחנתי כלל הנתונים וחומר הראיות שנפרס לפני על ידי הצדדים. הגדרת התשריט באתר האינטרנט של הנתבעת "כתשריט חלוקה" אינה מעידה כשלעצמה, על היות התכנית תכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה . בגוף התשריט נרשם: "נושא הגיליון: תשריט מצב מוצע על רקע מפת מדידה חתומה", ובגדרו הותוו גבולות מגרשים, אך אין בגדרו הוראות בדבר הסדרה של הזכויות הקנייניות (כמהותן של הוראות איחוד וחלוקה), שכן כאמור לעיל, התובעים לא נותקו מחלקת המקור מכח אותה תכנית ונותרו בעלים של חלקה 60 במלואה למשך שנים רבות לאחר שניתן תוקף לתכנית עד שמכרו אותה בשנת 2013.

לסיכום: לאור המקובץ לעיל, התכנית אינה מהווה תכנית איחוד וחלוקה במהותה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק, כפי שהתובעים מנסים לטעון. לאור המסקנה אליה הגעתי דין התביעה להידחות ומתייתר הצורך לדון ביתר השאלות שבמחלוקת.

טענת ההתיישנות
אומנם די היה באמור לעיל על מנת לדחות את התביעה אך למעלה מהצורך אתייחס לטענת ההתיישנות.
הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות, משחלפו כמעט 21 שנים מיום שקמה עילת התביעה, שהינו החל ממועד פרסום התכנית.
לטענת הנתבעת , סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") מורה, כי תביעה שאינה מקרקעין נתונה להתיישנות של 7 שנים, ובהיעדר הוראות מיוחדות, מתחיל מניין התקופה, כאמור בסעיף 6 לחוק, מיום היוולדה של עילת התביעה. לשיטת הנתבעת עילת התביעה מקורה בתכנית שאושרה בשנת 1993, כוח התביעה עמד לתובעים החל ממועד זה והם היו רשאים לפנות לערכאות ולבקש סעד כספי עד שנת 2000.
עוד טענה הנתבעת, כי קבלת התביעה לתשלומי איזון, בחלוף תקופה ההתיישנות, מבלי שנבדק עיקרון שימור השווי היחסי ומבלי שכל בעלי המקרקעין עליהם חלה התכנית הם צד לתביעה, תחשוף את הוועדה המקומית לסיכון כספי תקציבי משמעותי שלא יכולה הייתה להיערך לגביו ומבלי שהדבר היה בשליטתה, בשים לב לכך שהוועדה המחוזית היא שאישרה את התכנית ללא טבלאות איזון ולא הועדה המקומית (סעיף 2.5 לבקשה לסילוק על הסף).

מנגד טוענים התובעים, כי עילת התביעה נולדה, לכל המוקדם , במועד בו היה על הנתבעת החובה להכין את טבלת האיזון. טענו התובעים, כי במצב המשפטי ששרר בעת הכנת התכנית, דהיינו בשנת 1993, לפני שתקנות 2009 הותקנו, הוסדר נושא תשלומי האיזון על ידי סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, שלא קבע מועד ל הכנת טבלת האיזון ו כי הפסיקה קבעה מספר מועדים אפשריים להכנת טבלת האיזון כאשר המאוחר שבהם הוא מועד רישום החלוקה החדשה.
עוד טוענים התובעים, כי הליך רישום החלוקה החדשה החל רק מספר חודשים אחרי הגשת התביעה, כך שעד אז לא הייתה חובה להכין טבלת איזון וממילא עילת התביעה לא התיישנה (ראו סעיף 46 לסיכומי התובעים).
אציין כבר עתה, וכפי שטענה הנתבעת בצדק בסיכומיה (פרק ב סעיף 10 לסיכומי הנתבעת), התובעים לא הוכיחו כי לאחר שנת 2014 החלו הליכי רישום מכח התכנית מושא התובענה שאינה מהווה כאמור תכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק התכנון והבניה.

דיון והכרעה
סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע:
"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –
(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים; ..."

תחילת מועד ההתיישנות נקבעה בסעיף 6 לחוק ההתיישנות:
"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה."

ככלל, נטל ההוכחה לקיומה של התיישנות רובץ על שכמו של הטוען לה, כך שנדרשת הנתבעת להוכיח כי כלל רכיבי התובענה התיישנו (ראו ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ (12.7.10)).

בענייננו, התביעה מבוססת על הטענה שעל פיה תכנית ג/7424 מהווה במהותה תכנית איחוד וחלוקה, הוראות התכנית ידועות מאז פרסומה ואישורה של התכנית שכן החל ממועד זה נולדה העילה עליה נסמכת התביעה. ומכאן מתבקשת המסקנה שהתביעה התיישנה בחלוף שבע שנים מיום אישורה של התכנית.
דיון בטענות התובעים
התובעים טוענים, כי רק בתאריך 13.9.2007 או בסמוך ליום זה קיבל מנהל עיזבונות התובעים את המינוי כמנהל עיזבון התובע 1, ורק אז נוצרה לעיזבונות האפשרות לתבוע את דמי האיזון (סעיף 48 לסיכומי התובעים).
נוסף לכך, טוענים התובעים, כי נפסק שדיני ההתיישנות אינם מביאים בחשבון תקופה בה התובע לא היה יכול להגיש תביעה מחמת אי כשירות. התובעים מפנים לסעיף 11 לחוק ההתיישנות וטוענים כי נפסק שהחוק אינו כולל רשימה סגורה ואין למנות את תקופת ההתיישנות באותם מקרים שבהם לא היה בידי התובע להביא את עניינו להכרעה מן הבחינה המושגית והדיונית מעשית.
נימקו התובעים שהיות שמדובר ביורשים שזהותם אינה ידועה מאחר ולא היה ברור אם המנוח משה חיים הלפרין ז"ל נפטר אחרי הרמן, ליפן ואידה הלפרין ז"ל או לפניהם, לא היה מי שיפעל בשם העיזבונות וניטלה מהם האפשרות הדיונית והמעשית לתבוע וזאת עד לקבלת מינוי מנהל העיזבון באמצע ספטמבר 2007 ; התביעה הוגשה ביום 7.9.2014 כך שברור שהיא לא התיישנה (סעיף 50 לסיכומי התובעים).

דין טענות אלה להידחות וזאת מן הנימוקים המפורטים להלן:
על פי הנתונים שהונחו לפני, בתאריך 5.4.84 הוצא צו ירושה למנוח הרמן צבי הלפרין ז"ל ולמנוח היו 3 יורשים שלכל אחד 1/3 ושהם: עזבון המנוחה אידה הלפרין ז"ל, עזבון המנוח ליפן הלפרין ז"ל ומשה חיים הלפרין ז"ל שהוגדר כנעדר.
בהחלטת בית המשפט לענייני משפחה, מתאריך 24.3.2008 , צו הירושה תוקן לאחר שהוכח, כי המנוח משה חיים ז"ל אינו נעדר, אלא, נפטר לפני המנוח הרמן צבי ואינו אחד מהיורשים שלו, וחלקם של הנ"ל הוגדל ל-1/2.
וכפי שטענה הנתבעת בצדק התובעים יכלו לתבוע ללא מנהל העיזבון, על פי צו הירושה.
במהלך חקירתו הנגדית העיד מר בורנשטיין כי היה מנהל עיזבון עו"ד משה שוב עד לשנת 1986, והחל משנה זו מר בורנשטיין החל לטפל בנושאים של העיזבון (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 23-27).
בתצהירו, מר בורנשטיין טוען שהאפוטרופוס סבר, כי המנוח חיים משה הוא היורש של כל אחיו היות שהאחים אידה, הרמן וליפמן הלפרין לא היו נשואים ולא היו להם ילדים. טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שבצו הירושה הוגדרו המנוחים אידה וליפמן ז"ל כיורשים בנוסף למנוח חיים משה ז"ל, עסקינן כאמור בצו ירושה שניתן בשנת 1984, והתיקון רק הגדיל את חלקם.
סעיף 11 אינו רלבנטי כלל לענייננו. סעיף זה מתייחס לתובע שאינו מסוגל לדאוג לענייניו בשל ליקוי נפשי או שכלי, ונקבע בו שאם היה על תובע מסוג זה אפוטרופוס, כל עוד לא נודעו לאפוטרופוס העובדות המהוות את עילת התובענה, לא יתחיל מרוץ תקופת ההתיישנות:
"בחישוב תקופת ההתיישנות לא יבוא במנין הזמן שבו התובע לא היה מסוגל לדאוג לענייניו מחמת ליקוי נפשי או שכלי, זמני או קבוע, ולא היה עליו אפוטרופוס; היה עליו אפוטרופוס, לא יבוא במנין הזמן שבו טרם נודעו לאפוטרופוס העובדות המהוות את עילת התובענה."

עוד התובעים טוענים, כי חל החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות היות שהמידע התכנוני הנוגע לחלקה לרבות המגרשים להם זכאים התובעים חלף החלקה המקורית, לא היה ידוע ואף לא היה ידוע לנתבעת עצמה ולמי שהייתה מהנדסת הוועדה גב' עפרי דגני. ורק ממכתב מתאריך 2.7.2008 התברר לראשונה מהם המגרשים להם זכאים התובעים על פי התכנית, מכאן שהעובדות המהוות את עילת התביעה נעלמו מהתובעים מסיבות אובייקטיביות שלא היו תלויות בהם, עד לקבלת המכתב הנ"ל ומכאן שהתביעה לא התיישנה עד 2.7.2015 (סעיף 47 לסיכומי התובעים). דין טענה זו גם להידחות כמפורט להלן:
סעיף 8 לחוק ההתיישנות מאפשר דחיית תחילת תקופת ההתיישנות, בנסיבות שבהן לא נודעו לתובע העובדות המהוות את עילת התובענה. וזו לשון הסעיף:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה."

בע"א 7313/09 קופת חולים לאומית נ' לוי (4.10.2010), נפסק ביחס לידיעה הנדרשת בסעיף 8 :
"היכולת לגלות את העובדות נבחנת על פי מבחן אובייקטיבי. במקרה דנן, לא עמדה כל מניעה בפני המערער לפעול במהלך תקופת ההתיישנות. המערער לא הצביע על עובדה חדשה – המצדיקה את החלת כלל הגילוי המאוחר – שלא יכולה הייתה להיות ידועה לו בתוך תקופת שבע השנים שלאחר הניתוח הראשון ..." (פסקה 9 לפסק דינו ל כב' השופט י' עמית).

סעיף זה מהווה חריג לכלל ההתיישנות, והנטל מוטל על שכמם של התובע ים להוכיח את קיומ ו (ראו ע"א 22068/08 סיגמן נ' חברת דובר בע"מ (11.7.10)).
ולענייננו, כאמור התביעה נסמכת על הטענה שתכנית ג/7424 היא תכנית איחוד וחלוקה במהותה. התכנית קיימת משנת 1993 והוראותיה ידועות ללא כל קשר למכתב של מהנדסת הוועדה. והרי גם בהנחה שאכן רק ממכתב זה נודע לתובעים על העובדות כאמור, מכתב זה התקבל שנים רבות לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות, והתובעים לא הוכיחו, כי עמדה כל מניעה לקבל אותו מידע לפני שהסתיימה תקופת ההתיישנות.

נוסף לכך טענו התובעים, כי הנתבעת ויתרה במפורש על טענת ההתיישנות, כאשר לאחר סירוב הנתבעת לשלם תשלומי איזון, התובעים ביקשו מוועדת הערר ארכה להגשת ערר על היטל השבחה עד להחלטה חלוטה בדבר תשלומי איזון. הנתבעת הודיעה, כי אין לה התנגדות ובכך וויתרה על טענת ההתיישנות והחמיצה את ההזדמנות הראשונה (סעיף 51 לסיכומי התובעים).

דין טענה זו גם להידחות. כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, בקשה להארכת מועד להגשת כתב הגנה לא נחשבה כ"הזדמנות ראשונה" לענין סעיף 3 לחוק ההתיישנות (ראו: בש"א 18241/01 ת"א (מחוזי - ת"א) דוראני-ברן (1986) בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (22.1.03); ת"א (מחוזי -ת"א) 58322-07-13 דחס מנוף ושירותים אשקלון (1979) בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (6.3.2014) (בסעיפים 8-9)) . קל וחומר שבנסיבות התיק שלפני עסקינן בבקשה להארכת מועד שהוגשה בהליך אחר, במסגרת הליך ערר על היטל השבחה.

סוף דבר
דין התביעה להידחות.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪ (כולל מע"מ כחוק). הסכום ישולם תוך 60 יום מיום קבלת פסק הדין אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ז סיוון תשפ"א, 27 מאי 2021, בהעדר הצדדים.