הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 16313-04-16

בפני
כבוד ה שופטת אוסילה אבו-אסעד

תובע
ניסים עטר
ע"י ב"כ עו"ד יעקב גנים

נגד

נתבעת
חב' שבח את שבח בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד נעם שבח

פסק דין

לפני תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה בדירת מגורים בע יר עפולה.
בעלי הדין וטענותיהם
התובע - מר ניסים עטר, הינו תושב עפולה שרכש מהנתבעת דירה חדשה למגוריו ברח' ירושלים 47 בעיר עפולה (להלן: "הדירה").

הנתבעת – שבח את שבח בע"מ, הינה חברה קבלנית שהיתה אחראית על בניית הדירה ובהמשך, כאמור, מכרה אותה לתובע, בהתאם להסכם מכר שנחתם בינה לבין התובע ביום 25/4/2013 [ההסכם צורף כנספח ב' לכתב ההגנה (להלן: "ההסכם")]. מסירת הדירה לתובע התבצעה בחודש 10/2014.

בתביעתו מושא התיק דנן התובע עתר לחיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בגין ליקויים וחסרים שהתגלו בדירתו הנ"ל, אשר מעידים לטענתו על כך שהנתבעת התרשלה בבניית הדירה והפרה את התחייבותה כלפיו, לספק לו דירה באיכות בנייה ורמת גימור מעול ות. לתמיכה בטענות התובע, צורפה לכתב התביעה חוות דעת של מומחה הנדסי מטעמו של התובע - מר רצקר זהר (להלן: "המומחה מטעם התובע"), אשר ביקר בדירה ביום 28/10/2014 וסקר בחוות דעתו את הליקויים אותם מצא בדירה לאחר הביקור שנערך בה על ידו . כמו כן, ובמסגרת חוות הדעת הנ"ל, המומחה מטעם התובע אמד את עלויות תיקון הליקויים בסך של 151,030 ₪.

התובע בתביעתו דנן עתר לחיוב הנתבעת בסכום האמור ובנוסף לו סכום של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף לסעד הכספי האמור (בסך 181,030 ₪), עתר התובע למתן צו עשה המורה לנתבעת לסלק משטח מרפסת הדירה צנרת מים המשותפת לכלל ה דיירים בבניין, ואשר לטענתו העבירה אותה הנתבעת בתוך השטח הפרטי שלו, ללא קבלת רשות לכך – התנהלות העולה כדי פגיעה קניינית ופלישה שלא כדין ואשר גורמת בפועל להקטנת שטח המרפסת.

מנגד, טענה הנתבעת להגנתה כי מדובר בתביעה מנופחת ומוגזמת שמעידה על כך שהתובע מבקש להתעשר על חשבון הנתבעת ולא חפץ בתיקון הליקויים. הנתבעת, לטענתה, מי ד עם קבלת פנייתו של התובע אליה בעניין הליקויים הנטענים הנ"ל, פעלה לת יקון חלק מן הליקויים וביקשה לאפשר לה להביא לדירה מומחה מטעמה כדי לבדוק את טענות התובע. בהמשך ישיר לכך נשלח על ידה לדירה האדריכל אבי גולדשטיין (להלן: "המומחה מטעם הנתבעת"), אשר בדק את הדירה ביום 8/4/2015 ומצא בה ליקויים ש עלות תיקונם הוערכה בסך של 27,570 ₪. בעקבות ממצאי בדיקתו הנ"ל של המומחה מטעם הנתבעת, הנתבעת פנתה אל ה תובע בבקשה לאפשר לה לממש את זכותה על-פי ההסכם, לביצוע תיקון הליקויים בעצמה. דא-עקא שהתובע לא נענה לפניות הנתבעת ובמקום זאת הוא מיהר להגיש תביע תו זו.

באשר לסעד הנוסף הנתבע על ידי התובע – מסוג צו עשה, הנתבעת טוענת שהתובע במסגרת ההסכם שנחתם עמו (סעיף 3.9 שם), הסכים באופן מפורש וברור להעברת צינורות כאלה.

במענה לטענותיו הנוספות של התובע הקשורות לאי התקנת מערכת סינון בממ"ד, טענה הנתבעת כי הנוהל ו/או ה וראות הדין המחייבים התקנת מערכת שכזו, נכנסו לתוקפם ב מהלך חודש 5/2010, בעוד שההיתר לבנית הדירה ניתן קודם למועד האמור. לפיכך, אין לזקוף לחובתה את העובדה כי מערכת סינון לא הותקנה בסופו של יום בחדר הממ"ד בדירה.

ההליכים בתיק

ביום 6/11/2016 התקיים דיון קדם משפט, שבמסגרתו סוכם על הצדדים כי לאור קיומו של פער בין ממצאי חוות הדעת שהוגשו על ידי מומחי הצדדים, ימונה מומחה מטעם בית המשפט. ביום 5/12/2016 מונה המהנדס האזרחי - מר גיל רפאל, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: " המומחה מטעם ביהמ"ש" או "המהנדס רפאל"). המהנדס רפאל ביקר בדירה ביום 2/1/2017 ולאחר ביקורו האמור הוא ערך חוות דעת. במסגרתה של זו סקר האחרון את כל הליקויים הנטענים על ידי התובע, חיווה את דעתו ביחס לאלה ובהמשך ישיר לכך הוא העריך את עלות תיקון הליקויים אותם מצא בדירה, בסך של 37,500 ₪ (לפני מע"מ) . המהנדס רפאל הוסיף וציין בחוות דעתו האמורה, שבמידה והתובע יחליט לבצע את התיקונים באמצעות קבלנים מזדמנים, כי אז עלות תיקון הליקויים, כפי שהוערכה על ידו, צפויה לעלות ב -30%.

לעניין הצנרת שהועברה במרפסת הדירה, ציין המהנדס רפאל כי המחלוקת בין הצדדים בסוגיה זו הינה משפטית שנעוצה בפרשנות ההסכם. יחד עם זאת , קבע המהנדס רפאל כי בכל מקרה לא ניתן לתקן 'ליקוי' מסוג זה, אם קיים, ובנסיבות אלה אם יקבע במסגרת פסק הדין שההסכם אינו מתיר העברת הצנרת במרפסת הדירה, כי אז מדובר בנזק מסוג 'ירידת ערך' המצריך מינוי שמאי לצורך אומד נו.

ובעניין מערכת סינון האוו יר בממ"ד, הבהיר המהנדס רפאל בחוות דעתו כי התקנה המחייבת התקנת מערכת סינון בחדר הממ"ד נכנסה לתוקפה ביום 18/5/2010. המהנדס רפאל ציין כי בין המסמכים שנמסרו לעיונו נכלל היתר בנית הדירה שהוצא ביום 10/9/2012, קרי: קודם למועד כניסתה לתוקף של התקנה הרלבנטית. עם זאת, המהנדס רפאל הוסיף וציין שת וכנית ההתגוננות האזרחית היא התוכנית הרלוונטית לשם מתן הכרעה בסוגית מערכת הסינון הנ"ל. לדידו, במידה ותוכנית זו נחתמה ע"י פיקוד העורף אחרי 18/5/2010 אזי נדרש להתקין מע רכת סינון בחדר הממ"ד. מסמך כאמור לא הומצא לעיונו של המהנדס רפאל .

בעקבות הגשתה של חוות הדעת הנ"ל, הוגשו תצהירי הצדדים שכללו חוות דעת שמאיות. בעקבות הגשתן של אלה הצדדים ביקשו למנות מומחה מטעם ביהמ"ש בתחום שמאות המקרקעין. הגם שדובר בבקשה שהוגשה ב הסכמה, לא מונה מומחה כאמור מן הטעם הפשוט שלפיו במסגרת התביעה לא נתבקש מתן סעד בגין ירידת ערך הדירה. נוכח כך, ביום 14/10/2018 הוגשה בקשה שהתקבלה לתיקון כתב התביעה. במסגרת כתב התביעה המתוקן אימץ התובע את ממצאיה של חוות הדעת של המהנדס רפאל ובהתאם לכך הוא ביקש להעמיד את תביעתו בגין ליקויי הבניה ע"ס 57,038 ₪. התובע ביקש לפסוק לטובתו בנוסף לסכום האמור, פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 171,000 ע"פ חוו"ד של השמאי – דניאל גסאן (להלן: "שמאי התובע"), וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 30,000 ₪ . בהתאם לאמור, תיקן התובע את סכום התביעה והעמידו ע"ס 258,038 ₪.

בעקבות הגשתו של כתב התביעה המתוקן הנ"ל הגישה הנתבעת כתב הגנה מתוקן, שאליו צירפה זו חוות דעת שמאית של השמאי כהן שי ששון (להלן: " שמאי הנתבעת"). בחוות דעת שנערכה על ידו קבע האחרון כי לדירה כלל לא נגרמה ירידת ערך. באשר לליקוי הבניה, הנתבעת טענה כי עומדת לה הזכות לתקן את הליקויים שעליהם הצב יע המומחה מטעם בית המשפט, וככל שבית המשפט לא יאפשר לה לתקן את הליקויים הרי שישנו מקום, לכל היותר, לחייבה בעלות התיקונים בלבד ללא מע"מ וללא התוספת בשיעור 30%.

לאור קיומו של פער בין ממצאי חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטע מם של הצדדים, הוריתי ביום 15/4/2019 על מינויו של מומחה מטעם ביהמ"ש בתחום שמאות המקרקעין. השמאי ירון אגמון (להלן: "השמאי אגמון"), שמונה על ידי מטעם בית המשפט, נתן ביום 11/9/2019 חוות דעת שבמסגרתה הוא העריך את שווי ירידת הערך , בגין הפסד של שטח אפקטיבי במרפסת , בסך של 6,700 ₪.

ביום 15/9/2019 במסגרת דיון שיועד ל שמיעת הוכחות, הציגו הצדדים הסכמה דיונית שהושגה ביניהם שלפיה פסק הדין ינתן על יסוד סיכומים בכתב. ההסכמה הנ"ל אושרה על ידי.
ביום 4/11/2019 הוגשו סיכומי התביעה, במסגרתם עתר התובע לפסיקת פ יצויים בהתאם לחוות הדעת שהוגשו על ידי המומחים שמונו מטעם ביהמ"ש, לאמור סך של 6,700 ₪ בגין ירידת ערך, וסך של 57,038 ₪ בגין ליקויי בניה (סכום הכולל מע"מ ותוספת 30% עלות תיקון). ובנוסף ביקש התובע פיצוי בסך של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בסך הכל עתר התובע בסיכומיו שבכתב לחיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בסך של 93,738 ₪.

ביום 8/12/2019 הוגשו סיכומי ההגנה. במסגרתם של אלה הנתבעת עמדה על זכותה ל בצע את תיקון הליקויים בעצמה, ודחתה את דרישת התובע לפיצוי בגין נזק לא ממוני. פיצוי מסוג זה אינו מגיע לטענתה לתובע שמנע ומונע בעדה לבצע את התיקונים. נטען בנוסף על ידי הנתבעת שככל שבית המשפט לא יתיר לנתבעת לבצע את תיקון הליקויים בעצמה, הרי שלכל היותר התובע יהיה זכאי לפסיקת פיצויים בשווי עלות התיקון בלבד, ללא התוספות בגין רכיב המע"מ ובגין ביצוע התיקונים על ידי קבלנים מזדמנים. מדובר לטענת הנתבעת בפיצוי בסך של 37,500 ₪ בלבד, על פי קביעת המהנדס רפאל.

בעניין ירידת הערך כתוצאה מהעברת הצנרת במרפסת הדירה , הנתבעת הדגישה בטיעוניה שהתובע הסכים באופן מפורש להעברת צינורות כאלו בשטח הדירה. עם זאת ו מתוך רצון טוב מצדה, הא ותו לא, נאותה הנתבעת להציע פיצוי בגין הטרחה העתידית העלולה להיגרם לתובע, אם ת יגרם.

דיון והכרעה
אקדים אחרית לראשית ואציין שלאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר הראיות ושקילתם, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי, ובהתאם למפורט להלן.

בכל הנוגע לעניינים שבמומחיות, ועל אף שהצדדים לא וויתרו על חוות הדעת של המומחים מטעמם, ניכר כי בסיכומיהם הם החליטו לאמץ את קביעותיהם והערכותיהם של המומחים מטעם בית המשפט, וזאת בכפוף לטענות הנתבעת לעניין זכותה לבצע את תיקון הליקויים בעצמה (תחת תשלום פיצוי בגינם), והעדר זכות של התובע לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך נוכח קיומה של הסכמה מפורשת מצד התובע להעברת צנרת במרפסת ביתו. כך או כך, איש מהצדדים לא ביקש לחקור את המומחים שמונו מטעם בית המשפט – המהנדס רפאל והשמאי אגמון, ולכן כפוף להכרעה במחלוקת המשפטית, החלטתי להעדיף את חוות הדעת של המומחים מטעם בית המשפט על פני חוות דעתם של המומחים מטעם הצדדים, וכן אני סבורה שאין מקום לסטות מההערכות ומהאומדן של המומחים מטעם בית המשפט, זאת גם לאור המגמה הידועה בהלכה הפסוקה, ושלפיה:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת [...]. אך כאמור לא יטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל ו-32 אח', פ"ד נב(4), 563 (1998) עמ' 569).

על כן, כל שנותר כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים, הוא לענות על השאלות שלהלן:

האם לנתבעת מוקנית הזכות לתקן בעצמה את הליקויים שנקבעו על ידי המהנדס רפאל, או שמא על הנתבעת לפצות את התובע בכסף ?

ככל ועל הנתבעת לפצות את התובע בכסף, האם מגיע לתובע תוספת בגין רכיב המע"מ ועוד 30% בגין עלות ביצוע התיקונים על ידי קבלנים מזדמנים?

האם התובע בחתימתו על ההסכם נתן את הסכמתו לנתבעת להעביר צנרת בדירה שלו – לרבות במרפסת, והאם מגיע לתובע פיצוי בגין ירידת ערך?

האם עלה בידי התובע להוכיח את זכאותו לפיצוי בגין נזק לא ממוני?

אדון להלן בשאלות אלה, על פי סדר הצגתן לעיל.

תיקון בעין או פיצוי כספי, מע"מ ותוספת בעבור העסקת קבלנים מזדמנים
בענייננו, בסעיף 7 להסכם הבנייה, הסכימו הצדדים ביניהם על החלת מנגנון תקופת הבדק והאחריות לפי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). "תקופת הבדק" הו גדרה בחוק המכר דירות כ- "תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה", ואילו "תקופת האחריות" הוגדרה כ- "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק". עיון בתוספת לחוק המכר דירות, מלמד על כך שמשך תקופת הבדק משתנה והוא נע בין שנה אחת לשבע שנים וזאת בהתאם לסוג הליקוי.

עוד נקבע בסעיף 7 להסכם מנגנון פעולה למקרה שבו נתגלו ליקויים, כאשר בסעיף 7.2 להסכם התחייב המוכר (הנתבעת) לתקן על חשבונו פגמים ואי התאמות שיתגלו במשך תקופת הבדק והאחריות. במקביל התחייב התובע בסעיפים 7.3.1 – 7.3.2 להסכם לאפשר לקבלני הנתבעת להיכנס לדירה בכל זמן סביר כדי לבדוק את הבניין ו/או כדי לבצע תיקונים, ובנוסף התחייב התובע להעמיד גישה נוחה ושטח עבודה סביר כדי לאפשר את ביצוע התיקונים.

אמור מעתה, במסגרת ההסכם שנחתם ביניהם הצדדים עיגנו את זכותה וחובתה של הנתבעת לבצע תיקונים בדירה, זכות העולה בקנה אחד עם המגמה העולה בהלכה הפסוקה הרלבנטית שלפיה בתביעות לליקויי בניה, ככלל, יש ליתן לקבלן את הזכות לבצע את תיקון הליקויים, למעט במקרים חריגים ויוצאי דופן בהם יחסי האמון בין הצדדים מצויים במשבר, או במקרים שהיה בהם סירוב ו/או התחמקות מצד הקבלן לבצע את התיקונים.

לעניין הזה, ראוי להביא את דבריו של כב' השופט נ. הנדל במסגרת דיון ביחס לסעיף 4ב' לחוק המכר דירות במסגרת ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין, (פורסם במאגרים המשפטיים, 28.12.17), שלפיהם:

"החוק צועד בשני מסלולים בו זמנית, המשתלבים אחד עם השני. בד בבד עם הדרישה מהמוכר לתקן פגמים בבנייה, נדרש הקונה להעניק לו הזדמנות נאותה לביצוע התיקון. שילוב החובות נועד להדגיש את ההעדפה לתיקון הפגם על ידי המוכר. חובתו לתקן אך יש להעניק לו הזדמנות ראויה לעשות כן. אומנם הנטל המרכזי מוטל על המוכר, אך על הקונה להפעיל את המנגנון בהליך הראשוני. כשם שהשעון מתקתק לגבי המוכר, בכל הקשור לביצוע התיקון – כך השעון מתקתק לגבי הקונה ביחס לגילוי הפגם. "

ואילו בפסק-דין אחר שניתן זה מכבר - ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003), נפסק כי:

"הנה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן [ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות)", תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [...]. ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה. על-פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי-ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע, ובידו להוזיל את התיקון על-ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות באותו אתר. תיקון עצמי בידי המוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. על-פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה, על-כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בטרם יזכה את הקונה בתרופות אחרות, ואולם על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון, או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה [...]. לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. דברים אלה מקובלים עליי".

בנסיבות המקרה נשוא ענייננו, ממכלול הראיות שהוצגו לפניי, לרבות חוות הדעת של המומחים ההנדסיים מטעם הצדדים שהוכנו בטרם נפתח הליך משפטי זה, ולאחר עיון במכתבים ששיגרה הנתבעת לתובע במהלך חודש יוני 2018 ואוגוסט 2015 [נספחים ח' – ט' לכתב ההגנה המתוקן], מתבקשת המסקנה כי הנתבעת הביעה נכונות לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה , שלחה מומחה מטעמה לבדוק את הליקויים והכינה חוות דעת משלה, ואת זו היא העבירה לעיון התובע תוך כדי בקשה מצדה לביצוע התיקונים, לכל הפחות אותם תיקונים בהם הודתה זו בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעמה. דא עקא שהנתבעת נתקלה באי שיתוף פעולה מצדו של התובע, כאשר מכתבי הטענות והראיות שהוצגו לפניי, ניתן ללמוד כי פניות התובע לנתבעת נעשו רק בטרם הכנת חוות הדעת של הנתבעת [ראו נספח ג' לתצהיר התובע], ואילו בהמשך התובע לא הסביר מדוע לא נתן לנתבעת הזדמנות לבצע את התיקונים שהיא מודה בהם בחוות הדעת של המומחה מטעמה, ואין זה ברור האם טעם הסירוב נעוץ בכך שהיה קיים פער גדול בין חוות הדעת של המומחים ההנדסיים מטעם הצדדים.

במקרה דנא, אין אפשרות לקבוע שהתובע נתן לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הטעון תיקון, ומאחר והצדדים ויתרו על חקירות נגדיות, לא נתבררה לעומק השאלה באם הפער שהתגלה בין חוות הדעת של המ ומחים ההנדסיים מטעם הצדדים מקורו בהתעלמות הנתבע ת ממרבית הליקויים שלקיומם טען התובע, דבר שיכול היה להוביל למסקנה כי הנתבעת לא ניצלה את ההזדמנות שניתנה לה לתקן, ומאחר ושאלה זו הינה תאורטית בלבד ולא הועלתה ע"י הצדדים, איני מתכוונת לקבוע בה מסמרות. יחד עם זאת, ומאחר והערכתו של המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט – המהנדס רפאל, קרובה למדי להערכתו של המומחה ההנדסי מטעם הנתבעת, יש מקום לקבוע, כי לכאורה, הנתבעת עשתה מספיק כדי לנצל את ההזדמנות לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה, ומשום מה התובע שלל מהנתבעת את האפשרות הזו ונקט בהליך משפטי זה.

בנסיבות אלו, ומאחר ותביעה זו הוגשה בתוך תקופת האחריות, אם כי לא בתקופת הבדק, ומאחר ולא שוכנעתי כי התובע נתן לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, מחד גיסא, ומאידך גיסא לאור חלוף הזמן מאז מסירת הדירה לתובע ו עד הגשת התביעה, סבור ה אני כי אין מקום למתן צו המאפשר לנתבעת לבצע את תיקו ן הליקויים בעצמה בשלב הזה, שכן אפשרות כזו תחייב את הצדדים לחדש את הקשר ביניהם לאחר שזה נותק וביניהם התגלע סכסוך משפטי כזה, והדבר עלול להוליד תביעות חדשות בין הצדדים. לכן, אני סבורה כי יהיה זה צודק וראוי כי במקום לאפשר לנתבעת לבצע את תיקון הליקויים בעין, לחייב אותה במתן פיצוי כספי לתובע המשקף את עלות התיקון, לו היה נעשה על ידי הנתבעת בעצמה, קרי העלות עליה הצביע המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט – מר רפאל, ללא תוספת מע"מ וללא תוספת של 30% (עלות התיקון ע"י קבלנים מזדמנים).

לסיכום חלק זה, ובמענה לשאלות 13.1 ו- 13.2 שהוצבו על ידי לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את מחיר עלות התיקונים ללא תוספות כלשהן, עלות ש הוערכה על ידי המומחה רפאל, בחוות דעתו, בסכום של 37,500 ₪. מלבד הסכום האמור ישנו מקום לחיוב הנתבעת בביצוע תשלום נוסף לתובע כמפורט להלן.

בסעיף הליקוי הראשון בחוות הדעת (עמ' 3-4 לחוו"ד), הצביע המהנדס רפאל על בעיית רטיבות בחדר שינה הורים הגובל עם חדר רחיצה שבו תא מקלחת . המהנדס רפאל הציע לפתור את הבעיה ע"י פירוק ריצוף ואריחים במקלחת ותיקון בעיית הנזילה ככל וישנה וביצוע איטום מחדש, והעריך את עלות התיקון בסך 2,950 ₪ למקרה ויאותרו אריחים זהים לאלה שבמקלחת. עם זאת, לדידו, למקרה ולא ניתן לאתר אריחים זהים לאלה הקיימים במקלחת יהיה צורך להחליף את כל הריצוף והעלות היא בסך 8,900 ₪. עוד הבהיר המהנדס רפאל כי בחוות דעתו כלל רק את המחיר של 2,950 ₪, וכי במידה ויהיה צורך להחליף את כל הריצוף במקלחת יש להפחית סכום זה מחוות הדעת ולהוסיף במקומו את הסך של 8,900 ₪.

בנסיבות אלו, ומאחר והתובע הצהיר בפני המומחה המהנדס רפאל כי לא מצויים ברשותו אריחים זהים לאריחים הקיימים, ומשלא התייחסה הנתבעת לנקודה זו ולא הצביעה על קיומם של אריחים זהים בידיה, החלטתי להוריד מהערכתו של המומחה (37,500 ₪) את הסך של 2,950 ₪, ו במקומו להוסיף את הסך של 8,900 ₪. פועל יוצא מכך הוא שעל הנתבעת לשלם לתובע בגין עלות תיקון הליקויים שהתגלו בדירה סך של 43,450 ₪.

ירידת ערך
כאמור , בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה האם תנאי ההסכם מאפשרים העברת צנרת בשטח המרפסת של התובע, כפי שעשתה הנתבעת מבלי לקבל את רשותו המפורשת של התובע לכך .

בעניין הזה, שוכנעתי כי אכן בסעיף 3.9. להסכם התובע הסכים ואישר במפורש להעביר צנרת ומערכות בשטח הבניין, הכולל גם את המרפסת שלו, יחד עם זאת, הסכמה כזו לא הייתה מלווה בוויתור על כל טענה לגרימת נזק כתוצאה מפעולה זו של הנתבעת, ולכן אני סבורה כי התובע לא היה זכאי לצו עשה שביקש בתחילת ההליך לשם הוצאת הצנרת משטח המרפסת שלו לאור הסכמתו הנ"ל בסעיף 3.9. להסכם (סעד שוויתר עליו בתביעה המתוקנת), ברם, אין באמור כדי לשלול ממנו את הזכות לפיצוי בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מהעברת הצנרת ואובדן שטח משטחה האפקטיבי של המרפסת. ביחס ל"ליקוי" זה, נקבע על ידי המהנדס רפאל שאין מדובר בליקוי שהוא בר תיקון (סעיף 10.1. לחוות הדעת של המהנדס רפאל), ומשכך מגיע לתובע פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לו כתוצאה מאובדן השטח שבו עוברת הצנרת במרפסת שלו, אובדן שהוערך בסך של 6,700 ₪ בהתאם לחוות דעתו של השמאי אגמון, ובסכום הזה אני מורה ל נתבעת לפצות את התובע. בעניין זה למותר יהיה לציין שהנתבעת ממילא הביעה נכונות לפצות את התובע בגין טרחה עתידית ככל ותהיה לו כתוצאה משיבושים שעלולים לקרות באותה צנרת (ראו סעיף 21 סיפא לסיכומי הנתבעת).

על כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 6,700 ₪.

נזק לא ממוני
התובע עתר לפיצוי בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש שלטענתו נגרמה לו בגין אי נוחות, וטרחה מיוחדת כתוצאה ממחדלי הנתבעת בכל הקשור לליקויים בדירתו. מנגד, טענה הנתבעת כי לתובע לא נגרם נזק לא ממוני, כאשר הליקויים בדירה הם נזקים מינוריים (כשליש מחוות דעתו של מומחה התובע), כאשר התובע מנוע מלטעון לנזק כזה מקום שהוא מנע ומונע את ביצוע התיקונים ע"י הנתבעת.

סמכותו של בית המשפט לפסוק פיצויי בגין נזק לא ממוני מוסדרת בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל – 1970, כאשר בהלכה הפסוקה ישנה הכרה בכך שקיימת הצדקה לפסוק פיצוי כזה בגין ליקויי בנייה, כאשר הליקויים פגמו באופן משמעותי ביכולת הרוכשים ליהנות מהדירה (ראו והשוו – ע"א (י-ם) 6481/05 כהן נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 01.02.2006)).

בענייננו, עיקר דרישתו של התובע לפיצוי בגין רכיב זה מקורה בטרחה ובטרדה וחוסר ההנאה שנגרמה לו כתוצאה מליקויי הבניה, ובהתחשב במהות הליקויים שהתגלו בדירת התובע ושכבר קבעתי כי אלו קיימים בדירת התובע בהתאם לחוות הדעת של המהנדס רפאל, ליקויים שאינם גורמים להפרעה משמעותית בשימוש בדירה אם כי יכולים להפריע לאיכות חיי התובע ומשפחתו (כגון ליקויי הרטיבות), אני סבורה כי יש מקום לפסוק לתובע סכום כלשהו בגין נזק לא ממוני, ואני מעמידה את סכום הפיצוי בגין ראש נזק זה על סך 3,000 ₪.

סוף דבר
לאור המקובץ לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי.

אני מחייבת את הנתבעת לפצות את התובע כמפורט בסעיפים 22, 25, ו- 28 שלעיל, בסך של 53,150 ₪ .

בנוסף אני מחייבת את הנתבעת לשאת בהוצאות התובע בסך של 10,000 ₪, ובשכר טרח ת בא כוחו בסכום כולל של 12,000 ₪.

על הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הנ"ל תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק-דין זה לידיה – אחרת, יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא עותק של פסק-הדין לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, כ"ו כסלו תש"פ, 24 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.