הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא 31

לפני
כב' סגנית הנשיאה השופטת, רחל קרלינסקי

מבקשת
תקווה מקמל

נגד

משיבה
רבוע כחול נדל"ן בע"מ

החלטה

1. בפניי בקשת רשות להגן כנגד תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר לפי פרק ט"ז בתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 שעניינה פלישה נטענת של המבקשת (בשטח של 21 מ"ר ) לשטחה של המשיבה במקרקעין הממוק מים ברעננה.
לאחר הדיון ובהעדר הודעה כלשהי מטעם הצדדים ניתנת ההחלטה על פי טעוני הצדדים לפני.

רקע
2. המשיבה עפ"י כתב התביעה ,היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7655 חלקה 291, בשלמות, עליהם מצוי מבנה מסחרי ומסעדה ואילו המבקשת היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7655 חלקה 292 תת-חלקה 1, שהם חלק מן החלקה הסמוכה למקרקעי המשיבה ועליהם מבנה מגורים צמוד קרקע.

3. בתמצית, לפי הנטען ע"י המשיבה 1 , במועד שלא ידוע לה, פלשה המבקשת למקרקעין של ה משיבה, הקימה עליהם סככה המשמשת לחניית רכב, הציבה בהם מחסן, שלא כדין וללא רשות או הסכמה מצד המשיבה.
במענה למכתב התראה של המשיבה בדרישה כי ה מבקשת תפסיק את הפלישה למקרקעי המשיבה ולהשיב את המצב ל קדמותו, הגיבה המבקשת במכתב מטעמה , במסגרתו כפרה בפלישה הנטענת ובטענות שהיא פועלת בניגוד לדין בנוגע לשימוש בחלקה הסמוכה למקרקעי המשיבה. בחלופת מכתבים נוספת דרשה האחרונה מלבד סילוק היד אף תשלום שכר ראוי עבור שימוש בשטח.

4. על פי חוו"ד מודד - אינג' ארמלי רביע מיום 6.11.17 שנערכה עבור המשיבה הקיר והחניה שבין החלקות פולשים לחלקת ה משיבה בשטח של 21 מ"ר .
בכתב התביעה אליו צורפה חווה"ד הנ"ל עותרת המשיבה לסעד של סילוק יד (פינוי והריסת המחוברים), בגין הפלישה הנטענת למקרקעי ה משיבה והחזקתם על ידי ה מבקשת שלא כדין וכן בגין הסגת הגבול הנטענת מכוח הוראות סעיפים 30 -29 בפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

5. שתי טענות הגנה העלתה המבקשת בבקשת הרשות להגן ; האחת, טענה בדבר רשות בלתי הדירה והשניה התיישנות ומניעות.
כבר בפתח התצהיר ציינה המבקשת כי ה משיבה מסתירה מביהמ"ש שלפני כ- 36 שנים, בשנת 1981, כשהייתה עוד "קו-אופ", ניתנה בהסכמה רשות שימוש בלתי הדירה כנגד תמורה, ביחס לשטח הנדון, למר אהרוני דניאל ז"ל - אביה של ה מבקשת. בהמשך נטען עוד כי כוחו של הרישיון הבלתי הדיר יפה גם כלפי צדדים שלישיים .מכל מקום, לפי הנטען, בסוף שנות השבעים של המאה הקודמת, התעוררו מחלוקות בקשר לקו הגבול שבין החלקות הסמוכות בין בעלת הזכויות במקרקעי המשיבה דאז (קו-אופ) לבין אביה המנוח של ה מבקשת - מר אהרוני - בעל הזכויות בחלקה הסמוכה. הוטעם כי בעלת הזכויות במקרקעי ה משיבה דאז (קו-אופ) ביקשה לבצע עבודות פיתוח שכללו, בין היתר, הגדלת שטח הצרכנייה שנוהלה על ידה במקרקעי ה משיבה, הגבהת פני הקרקע ותיחום חלקת מקרקעי המשיבה דאז (קו-אופ) באמצעות בניית חומה בין החלק הנ"ל לחלקה של מר אהרוני - בעל הזכויות בחלקה הסמוכה.
לאחר דין ודברים, כך נטען, גובשה הסכמה מפורשת בכתב בין אהרוני דניאל ז"ל (אביה המנוח של המבקשת) לבין נציגי קו-אופ, שמצאה ביטוי במסמך מיום 4.6.81, ( להלן- מסמך 1981) ובמסגרתו צוין כי הנהלת הקו-אופ הסכימה לאשר לאבי המבקשת כניסה נפרדת לשטחה ולהותיר לו מקום חניה למכוניתו.

6. בנוסף, לשיטת המבקשת, דין התביעה כלפיה להידחות משום שתביעת המשיבה התיישנה, הוגשה בשיהוי ניכר ומשום שחלים לגביה השתק ומניעות מה גם שנוצרה הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית . עוד הוטעם כי נגרם למבקשת נזק ראייתי נוכח התנהלות ה משיבה. לחלופין, טוענת המבקשת כי עומדת לה זכות של זיקת הנאה מכוח שנים בהתאם להוראת סעיף 94 בחוק המקרקעין.
דיון
7. הלכה פסוקה למדתנו שבשלב של מתן רשות להתגונן מוטל על הנתבע נטל הוכחה מצומצם למדי. אמנם, בית המשפט הדן בבקשת הרשות להתגונן לא נכנס לשאלות מהימנות, ויאפשר הגנה אף אם זו דחוקה, אך עם זאת, בידו לקבוע, במקרים המתאימים, כי הגנה מסוימת היא "הגנת בדים".
זאת ועוד, נקבע כי הלכה למעשה, בקשת הרשות להתגונן תידחה, רק מקום בו ברור ונהיר, כי למבקש אין כ ל סיכוי, ולו קלוש, להצליח בהגנתו, גם מקום בו כל האמור בתצהירו יוכח כנכון .
[ראה: ע"א 527/07 מזל נחום נ' קרן אהרונסון בע"מ (18.2.08); ע"א 1471/06 עגיב יעוץ וניהול בע"מ נ' רו"ח רבינוביץ (6.3.08), ע"א 10189/07 ‏ עזרא ששון נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (15.6.09), ע"א 3300/04 צול ניהול פרויקטים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (9.12.09) ו תא"ק (מחוזי מרכז) 27789-06-17 שי גרנות נ' איתן לוי (27.6.18) וכן אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה 11, 2013, בעמוד 803].
נוכח ההלכות הנודעות הנ"ל ובשים לב לכך שזכות הגישה לערכאות הוכרה זה מכבר כזכות בעלת מעמד בכורה במשפט הישראלי ולכך שבעל דין זכאי שיינתן לו יומו בבית המשפט, הנטל המונח לפתחה של המבקשת שבפניי במסגר ת ההליך שלפני הוא להצביע על טענות הגנה ולו בדוחק.

8. ב"כ המשיבה בט יעוניו בע"פ ביקש לדחות את ההגנה על שני אדניה כבר בשלב זה תוך התייחסות מצדו לכ"א מהן באופן פרטני.
כך נטען, כי דין טענת ההגנה לפיה למבקשת רשות בלתי הדירה להידחות מכמה טעמים:
ראשית, הטענה הנ"ל מתבססת על מסמך 1981, המתייחס לחניית רכב בלבד, כאשר בענייננו שטח הפלישה הוא כ- 21 מ"ר - שטח הגדול כפליים או אף פי 3 מהשטח המתאים לחניית רכב. כך, נטען, אף ככל שעומדת ל מבקשת הגנה כלשהי (המוכחשת) הרי שהיא מוגבלת לשטח חניית רכב בלבד ולא לשטח הפלישה המלא;
שנית, ממילא המשיבה רכשה את מקרקעי הקו-אופ בתום לב ובתמורה. כך, נטען, אף ככל שעומדת ל מבקשת הגנה כלשהי (המוכחשת), הרי שטענ ת הרשות הבלתי הדירה, כלפי קו-אופ, אינה עומדת כלפי המשיבה - רבוע כחול נדל"ן - שהיא צד שלישי שרכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה;
שלישית, כך או כך, נטען שבפסיקה נקבע שמאז נחקק חוק המקרקעין, רשות בלתי הדירה לא חלה כלפי צדדים שלישיים, אף ללא קשר לשאלת הרכישה בתום לב ובתמורה;
רביעית, רשות שימוש במקרקעין ניתנת לביטול בכל עת, בדרך כלל, וממילא באה אל קיצה מקום בו מבוצעת העברת הזכויות במקרקעין;
חמישית, מסמך 1981 הנ"ל מעניק לכל היותר זכות שימוש אישית למר אהרוני ז"ל (שלא ניתנת להעברה או הורשה) לחניית רכב במקרקעי הקו-אופ, אך בכל מקרה לא זכות לבנות ולהקים מחוברים במקרקעין הנ"ל. הרשות, ככל שניתנה, פקעה אפוא עם פטירת מר אהרוני ז"ל. מכל מקום, מדובר במסמך שלא מצביע על רצון להתקשר בהתחייבות חוזית, ואשר לא מצביע כלל על היות זכות השימוש (המוכחשת) "בלתי הדירה", כנטען על ידי המבקשת;
שישית, גם לו הקו-אופ רצתה להעניק זכות שימוש כנטען על ידי המבקשת, הרי שממילא היא לא יכלה לעשות כן, ללא הסכמת מינהל מקרקעי ישראל - בעלי המקרקעין, בהיות הקו-אופ חוכרת בלבד;
שביעית, גם לו ניתנה רשות כנטען על ידי המבקשת, שניתנת להורשה ולהעברה (ולא כך לשיטת המשיבה), הרי המבקשת עצמה לא פועלת לפי הרשות שניתנה, שכן ה מבקשת עצמה אינה עושה שימוש בחניה כי אם שוכרים של הנכס ממנה;
שמינית, נטען כי מעבר לכך שהמבקשת טענה את טענת הרשות הבלתי הדירה באופן כללי, היא לא הביאה פירוט בסיסי ביחס לטענה זו שנטענה בעלמא. כך למשל, ה מבקשת לא צירפה צו ירושה או צו קיום צוואה; היא לא פירטה כנגד איזו תמורה לכאורה ניתנה הרשות הנטענת (המוכחשת על ידי ה משיבה), מתי ניתנה לכאורה וכיצד ניתנה; ובנוסף היא לא פירטה איזה השקעות נטענות ביצעה במקרקעין שבמחלוקת ובאיזה אופן לכאורה שינתה מצבה לרעה.
אשר לטענה בדבר זיקת הנאה מכוח שנים - השיב ב"כ ה משיבה כי כמו ביחס לרשות הבלתי הדירה הנטענת, מדובר לכל היותר בזיקת הנאה (מוכחשת) המוגבלת לכל היותר לשטח חניה בלבד ולא לשטח פלישה של כ- 21 מ"ר. בנוסף, מדובר בזיקת הנאה אישית למר אהרוני ז"ל, שלא ניתנת להעברה.
אשר לטענת ההתיישנות - השיב ב"כ ה משיבה כי משמדובר במקרקעין מוסדרים, אין התיישנות לתביעה, בפרט נוכח הוראת סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין.

9. אין למעשה ספק שהמבקשת הציגה טענות הגנה שחלקן עובדתיות הטעונות בירור . אמנם, ב"כ המשיבה העלה כלפי טענות ההגנה הנ"ל תהיות ועורר כאמור סימני שאלה, וחלקם נכבדים עד כי יכול שבסופו של יום יביאו לדחיית ההגנה כלה. ואולם, מקום בו נדרשת הכרעה בסוגיות שונות, עובדתיות ואחרות, ולצדן גם הכרעה לעניין פרשנותו והיקפו של מסמך 1981, לא ניתן לומר, בשלב ראשוני זה, כי לא ניתן לראות את המבקשת כמי שאין לה כל סיכוי, ולו קלוש, כי איזה מט ענות ההגנה שבפיה, אכן תתקבל.
יוטעם כי אין בהחלטתי זו משום מתן משקל, בשלב ראשוני זה, לאיזו מהטענות שהעלו הצדדים. עם זאת כל שיש בהחלטתי בשלב זה הוא הקביעה שלא ניתן לשלול מהמבקשת את האפשרות לבסס ולהוכיח את טענות ההגנה שפרטה.
סיכומו של דבר
10. לאור האמור הבקשה למתן רשות להתגונן - מתקבלת.
תצהיר המבקשת ישמש כתב הגנה.
אני קובעת הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך של 2500 ₪ לפי התוצאות ושיקול דעת בית המשפט במסגרת פסק הדין.
התיק נקבע לקדם משפט ליום 13.12.18 שעה 12.15 .
על מנת לקדם את התיק , ובהעדר הודעה לעניין מיצוי הליך גישור אני קובעת כי על ב"כ הצדדים להשלים הליכים מקדמיים בתוך 45 יום.

ניתנה היום, י"ט אב תשע"ח, 31 יולי 2018, בהעדר הצדדים.