הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא 18

המבקש בה"פ 54907-01-13

התובעת בת"א 31918-03-14
אילן קעטבי

אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ

נגד

המשיבה בה"פ 54907-01-13

הנתבעים בת"א 31918-03-14
אפרידר החברה לשיכון ולפיתוח ישראל בע"מ

  1. שלום ססי
  2. אילן קעטבי

פסק דין

1. חזקה בחנות בגודל של כ- 4 0 מ"ר, המשמשת עסק לממכר מוצרים שונים (קיוסק/פיצוציה), והנמצאת ברחוב שבזי 36 בראש העין (להלן- "החנות") היא נשוא הסכסוך שנדון בשתי הת ביעות שבכותרת, שאוחדו.
המבקש בהמרצת הפתיחה ביקש ל יתן צו מניעה קבוע לפיו על המשיבה להימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש וההחזקה שלו בחנות, ואילו האחרונה הגישה בהמשך תביעה כספית כנגדו וכנגד הנתבע 1 לתשלום דמי שכירות ראויים בגין החזקה והשימוש בחנות.

רקע

2. הורתם של שתי התביעות בתביעה לפינוי מושכר שהוגשה ע"י התובעת והמשיבה (להלן- "אפרידר") כנגד הנתבע 1 (להלן- " ססי ") בבית משפט השלום ברחובות ובפסק דין שניתן ביום 25.11.12 לפינויו (להלן- "פסק הפינוי") . בפסק הדין הנ"ל נקבע כי החנות תפונה ע"י ססי או מי מטעמו והמבקש (להלן- "קעטבי ") עותר לקביעת ביהמ"ש כי אין להחיל עליו את האמור בפסק הדין הנ"ל או להפעילו כנגדו.

3. החנות האמורה ממוקמת במקרקעין שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, הידועים כגוש 4271
חלק מחלקה 145, ושבהם אושרה הקמת שני בניינים בהם 84 יח"ד (מתוך כ- 400 יח"ד במסגרת פרויקט בהתאם לתב"ע), על ידי חברה יזמית. החנות הוחזקה משנת 1971 לערך, ע"י גב' ציונה דעוס ומר מתנה (מנשה) דעוס (להלן: "דעוס"), ולכל המאוחר, החל מתחילת שנת 1994, החזיק בחנות ססי.

4. ביום 31.12.97, בעקבות מכרז שפרסם המינהל לגבי המקרקעין (כ- 15 דונמים), נכרת הסכם פיתוח ("הסכם הפיתוח"), תחילה, ככל הנראה, בין המינהל לחברה יזמית בשם א.ש. בנוי הכפר בניה ופיתוח בע"מ ("החברה היזמית"). בשנת 2000 העבירה החברה היזמית הנ"ל את זכויותיה לפי הסכם הפיתוח לחברת נצר זהב בניין והשקעות בע"מ . ביום 14.2.08 העבירה האחרונה את זכויותיה מכוח הסכם הפיתוח לחברת אפרידר.

5. ביום 28.1.99 ניתן תוקף של פסק דין להסכם מיום 3.11.98 בין החברה היזמית לבנה"ז דעוס לפיו האחרונים יפנו את החנות עד יום 1.4.99, בתמורה לפיצוי, אשר כפי שהתברר בהמשך, ניתן בדמות דירה של שלושה חדרים כנגד פינוי החנות . למרות זאת החנות לא פונתה, והופעלה על ידי ססי.

6. לגרסת קעטבי ביום 1.2.07, כרת עם ססי, חוזה מכר בכתב יד - שאותו ערך ככל הנראה, אביו מר שמריהו קעטבי (להלן- "שמריהו קעטבי"), ולפיו, בתמורה לסכום של 520,000 ₪ ששולם לשיעורין רכש את החזקה בחנות – יחד עם העסק והמוניטין .

7. בשנת 2009 כרתה אפרידר עם ססי הסכם שכירות בלתי מוגנת לגבי החנות (להלן- " הסכם השכירות"), לתקופה שבין 1.11.09 עד 31.10.10 (עם אופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת- סעיף 5), תמורת דמי שכירות חודשיים של 3,600 ₪. ססי הודיע ביום 14.12.10, על מימוש האופציה ותקופת השכירות הוארכה עד ליום 31.10.11 כנגד תשלום חודשי של כ- 4,400 ₪.

8. במקביל וביום 17.1.10 נכרת לגבי החנות בין ססי לבין קעטבי "הסכם שכירות משנה", לפיו האחרון שוכר את החנות בשכירות משנה לתקופה של 4 שנים - מיום 1.1.10 עד 31.12.13 - וכן תקופת אופציה נוספת שתינתן ל ססי על ידי אפרידר , וזאת, בתמורה לתשלום של דמי שכירות משנה חודשיים בסכום של 3,600 ₪ בתוספת מע"מ שישולמו ישירות לאפרידר (להלן- " הסכם שכירות המשנה"). אין מחלוקת שאפרידר נתנה הסכמתה (ביום 13.11.10) להכנסת שוכר משנה לחנות בתנאים הכוללים בין היתר עמידה בתשלומי השכירות ואחריות לפינויו בתום תקופת השכירות.

9. לאורך השנים ומאז כפי שיפורט להלן, ננקט ו כנגד ססי הליכים פליליים ונראה כי בעטיים הודיעה לו אפרידר ( ביום 17.8.11) על סיום הסכם השכירות לגבי החנות, במסגרתה צוין כי נציג אפרידר זומן לשימוע בגין הפעלת החנות ללא רישיון עסק, המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, המקים לאפרידר זכות לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי החנות לאלתר (להלן- "דרישת הפינוי"). בהמשך נשלחו לססי מספר מכתבי התראה (ביום 29.8.11, 15.9.11 ו- 9.11.11 ) בדרישה לפינוי החנות ובמקביל קטעבי נקט מצדו בפניות למפקח הוועדה המקומית של עירית ראש העין לעיכוב ההליכים הפליליים כנגד הפעלת החנות.
10. בהתאם לתוספת להסכם הפיתוח שנכרתה בין המינהל ואפרידר בסמוך לדצמבר 2011 הוארכה "תקופת הפיתוח" עד יום 1.1.17; נקבעה "תקופת חכירה" מיום 23.6.1997 עד 22.6.2046, ובנוסף, נקבע כי אפרידר (היזם), מתח ייבת, בין היתר, לבצע על חשבונה את כל הפינויים במתחם לא יאוחר מתום 4 שנים מיום אישור העסקה.
ביום 26.12.11 הנפ יק המינהל אישור זכויות של אפרידר בגוש 4271 חלקה 145 בשטח כולל של כ- 15 דונמים, עפ"י הסכם פיתוח מהוון לגבי המקרקעין הללו, אשר תוקפו הוארך עד יום 1.1.17.

11. התביעה לפינוי מושכר, (עפ"י פרק טז' לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984 )נגד ססי הוגשה ע"י אפרידר ביום 20.1.12. בין היתר נטען שם, כי ססי הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית היות שהפעיל את החנות "ללא רישיון עסק כדין" ולחלופין, משום שתמה תקופת השכירות וגם תקופת האופציה ביום 31.10.11.

12. כאמור, בפסק הפינוי - קיבל ביהמ"ש השלום ברחובות את תביעת אפרידר, תוך שדחה את כל טענותיו של ססי, והורה כדלקמן: "אני מורה על פינוי הנתבע [ססי] ו/או מי מטעמו מהמושכר ופינוי המושכר מכל אדם וחפץ וזאת עד ליום 25.1.13 ".
ססי ערער על פסק הדין הנ"ל ביום 9.1.13 לבית המשפט המחוזי מרכז ועוד טרם מתן פסק דין בערעור ,הגיש קעטבי (ביום 29.1.13) את התביעה בהמרצת הפתיחה לצו מניעה בתיק שבכותרת. במסגרת תביעתו עתר קעטבי להורות לאפרידר או מי מטעמה להימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש וההחזקה שלו בחנות, כהגנה על זכות החזקה שלו בחנות מכוח סעיפים 17 ו- 19 לחוק המקרקעין.

13. בקשה לצו מניעה זמני במסגרת המרצת הפתיחה ,שנדונה במעמד שני הצדדים, התקבלה ביום 20.5.14עם מתן צו זמני עד למתן פסק דין בתביעה, בכפוף להפקדה של 100,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית שהופקדה (בנוסף ל- 25,000 ₪ שהופקדו ושעליהם הוטל עיקול זמני בתביעה הכספית כאמור להלן).

14. לבינתיים ,הערעור שהוגש ע"י ססי ל בימ"ש המחוזי מרכז נדחה בפסק דין מ יום 25.12.13 לאחר שססי הצהיר כי יחזור בו מהערעור אם יוכח ע"י אפרידר שהגב' דעוס פוצתה עבור פינוי החנות, וכך היה.
ביום 12.2.14, נוכח דחיית הערעור על פסק הדין בתביעת הפינוי, ולאחר שחלף המועד הנ"ל, נקטה אפרידר בהליך בלשכת ההוצל "פ בתל אביב, אשר הושהה נוכח הסעד הארעי כאמור שניתן במסגרת ההליך שבפניי .

15. בהמשך ומשהחנות לא פונתה הגישה אפרידר (ביום 17.3.14) לבית משפט זה תביעה כספית (בסדר דין מקוצר) - נגד ססי ונגד קעטבי. בתביעתה זו, עתרה לחייבם ביחד ולחוד, בסכום שתוקן והועמד ע"ס 238,685 ₪ (בגין דמי שכירות ראויים ופיצוי מוסכם).
לבקשת אפרידר ניתן צו עיקול זמני לטובתה בין היתר גם כלפי הפיקדון שהפקיד קעטבי בקופת בית המשפט במסגרת הסעד הזמני.
לאחר מחיקת הכותרת, אוחדו שתי התביעות ונדונו במאוחד.

16. ביני לביני, ביום 14.7.14 קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש ה עין שתי החלטות בבקשות אפרידר ,שבמסגרתן ניתן היתר להקמת שני מבני מגורים חדשים ומבנה מסחרי חדש. על שתי ההחלטות הנ"ל הגיש שמריהו קעטבי, ערר לוועדת הערר המחוזית, שנדחה בחלקו. גם עתירה מנהלית, שהוגשה ע"י האחרון לבית המשפט המחוזי מרכז, שעניינה החלטת ועדת הערר המחוזית הנ"ל, נדחתה ביום 11.6.15.

טענות הצדדים

17. הצדדים נדרשו להגשת סיכומיהם מלבד ססי ,שויתר על הגשת סיכומים מטעמו למרות ההתראה בהחלטה מיום 9.5.16 שנמסרה לו כדין.

קעטבי

18. קעטבי ביסס תביעתו כאמור על זכאותו להגנה כ"מחזיק" בחנות. לשיטתו, החזקה בחנות הייתה לפני עשרות שנים בידי משפחת דעוס, בהמשך, עברה לידי ססי (לפני כעשרים שנים), ולאחר מכן, בשנת 2007 - נמכרה לו בתמורה על ידי ססי , כך שהחזקה עברה לידיו באופן בלעדי ובפועל בינואר 2010, עת שולמה לטענתו מלוא התמורה .
קעטבי מדגיש שהחזקתו בחנות הייתה ידועה לנציג אפרידר עוד לפני שהוגשה תביעת הפינוי (בינואר 2012), ולא אפרידר או החברות היזמיות שקדמו לה , נתנו ביטוי חיצוני שיכול ללמד כי החזקה בחנות לא הייתה כאמור. לכן, יש להחיל על נסיבות המקרה את העיקרון לפיו "צד שאחראי לתאונה משפטית נושא בתוצאות הנובעות מכך ומאבד את הזכות הנתונה לו" ( עפ"י ע"א 2643/97). כך, לשיטתו, מחדל אפרידר ליתן ביטוי פומבי לזכות החזקה הנטענת שלה בחנות, הוא שהוביל ל"תאונה המשפטית" של ההתנגשות בין זכות החזקה של קעטבי בחנות לזכויות הנטענות והמוכחשות של אפרידר במקרקעין בהם ממוקמת החנות.

19. עוד נטען כי לא רק שקעטבי זכאי להגנה על חזקתו, אין לאפרידר הזכות לפנותו ממספר סיבות:
ראשית, לאפרידר אין זכויות קנייניות במקרקעין בהם ממוקמת החנות. זכויות אפרידר במקרקעין הן מכוח הסכם פיתוח מול המינהל ולכן הן זכויות אובליגטוריות גרידא.
למרות שהייתה לאפרידר אפשרות להראות הסכם חכירה לגבי המקרקעין בהם ממוקמת החנות, כדי לבסס טענה בדבר מעמד אחר של זכויותיה הנטענות במקרקעין, היא לא עשתה כן, ועל כן, יש לזקוף הדבר לחובתה.
שנית, אף לפי הוראות הסכם הפיתוח, פינוי מחזיקים על ידי היזם (במקרה זה, אפרידר), צריך להיעשות על חשבונו, ובכפוף לפרוצדורה מסוימת, ובכלל זה, ככל שהיזם מעוניין לפנות לערכאות לצורך ביצוע פינוי של מחזיק, יביא המינהל לאישור היועץ המשפטי לממשלה את בקשתו לקבלת יפוי כוח לבא כוח היזם, ובלבד שהאחרון הציע למפונה דיור חליפי או סכום שווה ערך לדיור חליפי על פי הקריטריונים הנהוגים במינהל באותה עת לגבי מפונים.
עמידה על הדרישה לקיום החיוב הנ"ל עומדת לקעטבי בהיות הסכם הפיתוח על הוראותיו הנ"ל הוא למעשה "חוזה לטובת אדם שלישי" .
שלישית, אין בין אפרידר לבין ססי יחסים של "בעל זכויות קנייניות-משכיר" עם "שוכר ראשי", וכן אין בין ססי לבין קעטבי יחסים של "שוכר ראשי" עם "שוכר משנה" מכיוון ש אפרידר התנהלה בתכסיסנות ובחוסר תום לב, ובכלל זה, בין היתר, בכך שבנובמבר 2009, החתימה את ססי על הסכם השכירות, תוך ניצול לרעה של חוסר הידע וההבנה שלו בסוגיות משפטיות. האחרון לא היה כורת את הסכם השכירות לו היה מבין כהלכה שיש באמור בו כדי לשנות את זכויותיו בחנות (ובכלל זה זכויותיו להעביר את החזקה בח נות ולמכור את העסק בחנות לקעטבי). לא בכדי פנה ססי בשנת 2010 לאפרידר ביחס לכניסת קעטבי לחנות, וכשאפרידר אישרה את כניסתו של קעטבי כ"שוכר משנה" בנובמבר 2010, ססי לא היה מודע למשמעות המונח המשפטי הנ"ל, והבין את האישור ככזה שלפיו "אין התנגשות" בין האישור הנ"ל של אפרידר לבין העסקה שכרת עם קעטבי, שלפיה ובהתאם לה, העביר לו את החזקה בחנות.
כמו כן נטען כי "הקצר" בתקשורת בין ססי לבין אפרידר, הקרין גם על ההתנהלות של הראשון מול קעטבי, והנ"ל כרתו ביניהם את הסכם שכירות המשנה, מבלי שהייתה להם מודעות למשמעויות המשפטיות של המונח המשפטי "שכירות משנה".
רביעית, תביעת הפינוי (נגד ססי בלבד) הוגשה בחוסר תום לב מצד אפרידר ש התנהלה ובתכסיסנות ובחוסר תום לב, הן משום ידיעתה שקעטבי מחזיק בחנות ולא הגישה התביעה כנגדו ונקטה בהליך מיוחד וקצר והן משום ניצול פערי המידע והכח בינה לבין ססי.
חמישית, כדי שפסק הדין בתביעת הפינוי יחול גם על קעטבי, על אפרידר היה להראות שהקשר בין ססי לקעטבי הוא כזה שמקנה לראשון את הזכות לפנות את האחרון מהחנות בכל שלב נתון או שזכות החזקה של קעטבי בחנות קשורה בטבורה לזכות החזקה של ססי בחנות (כך למשל, אם קעטבי הוא בר-רשות בחנות מכוח הרשאת ססי). רק במצבים הללו ניתן לראות בקעטבי "מי מטעמו" של ססי. אלא שאין זה מצב הדברים בנסיבות דנן, שכן, זכות החזקה של קעטבי היא עצמאית ולא מתקיים לגביו הדיבור "מי מטעמו" של ססי.
שישית, יש לדחות את טענת אפרידר לשיהוי ולהשתק – שכן כתובעת בתביעת הפינוי, היה עליה לצרף את קעטבי כבעל דין, ואין לה להלין אלא על עצמה, על כך שלא עשתה כן, למרות שידעה על החזקתו. למצער, אין לזקוף לחובת קעטבי את העובדה שלא פעל, כפי שהיה רשאי (ולא חייב) לפעול, כדי להצטרף כבעל דין בתביעת הפינוי.
שביעית, יש לדחות את טענות אפרידר בדבר מעשה בית-דין - נוכח כך שקעטבי לא היה בעל דין במסגרת תביעת הפינוי ולכן לא נקבע ממצא בענינו.

20. כנגד תביעתה הכספית של אפרידר ,טען קעטבי שאין אפרידר רשאית לתבוע ממנו תשלום דמי שכירות כלשהם ,היות שאינו צד להסכם השכירות של ססי עם אפרידר. אשר לדמי שכירות ראויים, הרי שנוכח כך שהוכח שאפרידר אינה בעלת זכויות קנייניות בחנות, היא אינה זכאית גם לתשלום דמי שכירות ראויים, שממילא גם לא הוכח שיעורם.

אפרידר

21. אפרידר כופרת בטענות קעטבי, עובדתית ומשפטית.
ראשית העלתה טענות מקדמיות של חוסר תום לב, שיהוי, השתק, מניעות ומעשה בית-דין - ולטענתה המרצת הפתיחה אינה אלא ניסיון עקר של קעטבי, לתקוף באופן עקיף את פסק הפינוי שניתן זה מכבר וחל הן על ססי והן עליו כ"מי מטעמו" של האחרון, אשר הפך למעשה חלוט, נוכח דחיית הערעור על ידי בית המשפט המחוזי.

לגופה של העתירה נשוא המרצת הפתיחה נטען ,כי קעטבי לא הוכיח כי הוא זכאי להגנה בהתאם להוראות חוק המקרקעין וכי עומדת לו זכות עצמאית כלשהי בחנות. מאחר שניתן פיצוי למחזיקים הקודמים בחנות לפי הסדר שניתן לו תוקף של פסק דין, הרי שמעמדו של ססי לגבי החנות היה לכל היותר של "שוכר", ואילו מעמדו של קעטבי היה לכל היותר של "שוכר משנה", הכפוף לתנאי השכירות של השוכר הראשי - ססי.
הוטעם, כי כל טענה ביחס לרכישה לכאורה של קעטבי, היא טענה שיש לה מקום במסגרת היריבות בין הנ"ל בלבד, אשר אפרידר אינה צד לה.
בנוסף, בעוד שגרסת אפרידר היא קוהרנטית ומהימנה, לא כך הם פני הדברים לגבי גרסותיהן של ססי וקעטבי.
לחלופין נטען כי , ככל שיש לקעטבי זכות חזקה עקב החזקתו בפועל בחנות (שלא כדין), הרי שהיא נסוגה מזכותה העדיפה של אפרידר במקרקעין בהם ממוקמת החנות.
22. אפרידר ביקשה לקבל את תביעתה הכספית - הן כלפי ססי והן כלפי קעטבי בהיותה זכאית לתשלום דמי שכירות בשיעור שנקבע בה סכם השכירות הראשי שכרתה עם ססי - כצד לו, וכמוטבת בהסכם שכירות המשנה בין ססי לקעטבי.
שיעור דמי השכירות הראויים לטענתה ,הוא בגובה דמי השכירות החודשיים שנקבעו בהסכם השכירות (דמי השכירות המוסכמים בהסכם השכירות משקפים את האומדן המינימלי של שיעור דמי השכירות הראויים עבור התקופה שלאחר פקיעת תקופת השכירות שהוארכה או סיומה), ויש לחייב את המחזיקים הנ"ל, ביחד ולחוד, לשלם את דמי השכירות הללו, לרבות הפיצוי המוסכם בין היתר, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

דיון

23. ליבת המחלוקת נוגעת לזכות החזקה של קעטבי בחנות, אם בכלל, וככל שיש בה להקנות הגנה מפני תחולתו של פסק דין חלוט המחייב פינוי המחזיק בחנות או מי מטעמו. כנגזרת מהמסקנה שתתקבל בפלוגתא זו ,תדון הזכות של אפרידר לדמי שכירות ראויים.

מקדמיות

24. אפרידר העלתה שורת טענות מקדמיות שיש בהן להביא לדחיית התביעה על הסף כמו שיהוי, מניעות, מעשה בית דין, השתק שיפוטי והעדר ניקוין כפיים.
הואיל ותביעת קעטבי הוגשה בהמרצת פתיחה עומדת לאפרידר הזכות להעלות טענות כנ"ל ואדון בהן תחילה.

25. בפסק הפינוי כנגד ססי נקבעו ממצאים עובדתיים שיש בהם להקים השתק פלוגתא אם תתקבל טענת אפרידר כי פסה"ד בר תחולה על קעטבי, שלא היה צד לו אך זכה במסגרתו ל"יומו" הן משום הקרבה המשפטית לססי והן משום מחדלו להצטרף להליך למרות שידע על ניהולו.
ביהמ"ש השלום ברחובות דחה את טענות ססי בדבר זכות חזקה בחנות מעבר לזכות שכירות,
וקבע במפורש כי ססי הודה שאין לו הסכם בדבר רכישת החנות מדעוס, וכי אין לו הסכם לרכישת החנות מאחר, או כ י דעוס רכשו את החנות ממאן דהוא .
יצוין ,כי כך גם עולה ממסמך הסכם המכר בין ססי וקעטבי שהוצג ובו נכתב כי "המחזיק הקודם בשם דעוס נעלם מהשטח, ומאז ועד היום [ססי] מנהל את העסק ומחזיק במקום כבעלים לכל דבר". מסמך זה לא הוזכר ולא הוגש לבית המשפט שם. עוד נקבע בפסק הפינוי כי אפרידר הוכיחה שהסכם השכירות עם ססי הסתיים ולא חוּדש, כך ש ססי מחזיק בחנות שלא כדין וכי אפרידר זכאית אפוא לדרוש את פינויו או מי מטעמו מהחנות.

26. עיון בפסק הדין הנ"ל מעלה כי בית המשפט השלום ברחובות היה ער לכך שהחנות מופעלת גם על ידי קעטבי, ובפסק הדין התייחס בית המשפט לכך שססי הצהיר כי לא קיבל רישיון עסק וכי קעטבי (המפעיל ביחד עם ססי את העסק בחנות) קיבל הזמנה למסירת גרסה בפני ה מפקח של הוועדה המקומית. אכן, לכאורה, קריאה של החלק בפרוטוקול בו העלו ב"כ הצדדים את סיכומיהם, תוך התייחסות מפורשת למעמדו של קעטבי (עובד, שותף או שוכר משנה), כמו גם קריאת פסק הפינוי בכלל; ובפרט, הסעיפים בהם התייחס בית המשפט לקעטבי במפורש או במשתמע (כך למשל, כשהתייחס בסעיף 38 לפינוי "מחזיקים" ממקום בו הם "מתפרנסים" בלשון רבים), כמו גם, ובמיוחד, נוכח השימוש בסעיף 42 במינוח "מי מטעמו" (של ססי) וההוראה לפינוי החנות "מכל אדם וחפץ" - כל אלו עשויים להוביל למסקנה כי בית משפט השלום ברחובות, שהיה ער לכך שההחזקה בחנות היא גם של קעטבי, כיוון לכך שפסק דינו יביא לפינוי החנות מהמחזיקים בה - ססי, וקעטבי מטעמו.
ברם, השאלה הרלבנטית היא האם היה לקעטבי "יומו" במסגרת ההתדיינות הקודמת.

27. על תכלית הדוקטרינה של מעשה בית דין נכתב רבות ובע"א 9551/04 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ' אינג' פבר חברה לבנין והנדסה אזרחית בע"מ (8.6.09) נאמר :

"הדוקטרינה של מעשה בית דין (res judicata) מבוססת על הרעיון בדבר כוחו של פסק דין שניתן בסיומו של ההליך שיפוטי להוביל לסיומה המוחלט של ההתדיינות בין הצדדים באותו הליך או כל מי שהוא ביחסי "קרבה משפטית" (privity) עם אחד מהם, כך שאלו לא יוכלו עוד לחזור ולהתדיין ביניהם בעתיד בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו במסגרת פסק הדין שניתן. כך, משנתן בית משפט מוסמך פסק דין סופי בהתדיינות פלונית, מקים הוא מחסום דיוני בפני בעלי הדין, המונע כל התדיינות נוספת ביניהם בנושא או בשאלה שהוכרעה במסגרתו."

בהעדר זהותן של עילות התביעה בין שני ההליכים שננקטו ,יש לבחון תחולתו של השתק הפלוגתא לנוכח הממצאים שנקבעו ע"י ביהמ"ש השלום ברחובות בנוגע לחנות .

בע"א 735/07 צמרות חברה לבנין נ' בנק מזרחי טפחות ( 5.1.11) הוסבר:

"השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני בפני בעל דין המבקש לשוב ולהתדיין בכל שאלה, עובדתית או משפטית, שנדונה בין הצדדים בעבר, בתנאי שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והוכרעה באותו הליך, במפורש או מכללא, שאז בעלי הדין מושתקים מלהתדיין בעניינה מחדש במשפט נוסף, וזאת, גם אם עילתו שונה מעילתה של התביעה הראשונה .....תנאי להיווצרות השתק דיוני מטעמי מעשה בית דין הוא בקיומה של זהות בין בעלי הדין (או חליפיהם) שלקחו חלק בהליכים השונים......
"קרבה משפטית" לצורך מעשה בית דין מתקיימת כאשר קיימת קרבה עניינית הדוקה בין בעלי דין בשני ההליכים העומדים באותו צד של המיתרס, כנגד בעל דין משותף לשני ההליכים......."קרבה משפטית" כאמור עשויה להיווצר, בין היתר, כתוצאה מקשרים משפחתיים, מסחריים, או מכוח זיקה משותפת לענין כספי משותף. המבחן לכך הוא האם מצויים שיקולים של מדיניות משפטית המצדיקים השוואת מעמדו של בעל דין בהליך נוכחי למעמדו של בעל דין בהליך הקודם, וקשירתו לתוצאותיו. בין היתר, תתקיים קרבה משפטית כאשר לבעל דין בהליך הנוכחי היה ענין ממשי בנושא שנדון בהליך הקודם, והוא ידע על קיומו, והיתה לו הזדמנות להצטרף אליו, אך הוא נמנע במודע מכך. כאשר צד שיש לו עניין בתוצאות ההתדיינות מתנגד לצירופו להליך, ואף מסרב להצטרף אליו מיוזמתו, עשוי להיות בכך משום גילוי עמדה שהוא אינו חפץ להתדיין, וכי הוא מקבל את תוצאות אותה התדיינות גם אם הן נגדו .......
הרחבה זו של רעיון זהות הצדדים לצורך "מעשה בית דין" נועדה למנוע הטרדה חוזרת ונישנית של המערכת המשפטית ושל בעל דין שכנגד בעניינים שהוכרעו בעבר, כאשר ניתנה הזדמנות מלאה להכריע בהם, וכאשר אין בהשתק כדי לגרום עיוות דין לבעל הדין בהליך הנוכחי......הגם שלא נדרשת בהכרח זהות פורמאלית בין בעלי הדין, נדרשת זהות 'עניינית-מהותית' ביניהם, המתחזקת עם קיום ידיעה של בעל הדין בהליך המאוחר על קיום ההליך הקודם במועד הרלבנטי, ומתן הזדמנות להיות מעורב בהליך כזה ...."

בעניינו ,ניתן לקבוע כי בין ססי לקעטבי הייתה זהות אינטרסים ושעה שאביו של האחרון היה ביסוד ההליך ואף התייצב לדיון ,לא רק שהיה מיודע לקיומו של ההליך אלא שיכול שהימנעותו של קעטבי מלטעון כבר בשלב הנ"ל כנגד פינויו ,מקימה כנגדו השתק. גם העובדה שקעטבי בא בנעלי ססי, כטענתו ,יכול שתקים זיקת חליפות.

28. למרות האמור, ומשום הבסיס הלכאורי למתן צו המניעה הזמני ותוצאתו הדרקונית של צו פינוי ,נדרשו הצדדים להליך ההוכחות וזאת במתן הזדמנות רחבה לקעטבי להוכיח זכותו הקניינית העצמאית בחנות, למרות שספק אם בא בידיים נקיות לצורך קבלת הסעד לו הוא עתר, כפי שיובהר להלן.

נוכח כך ששוכנעתי כי לגופם של דברים, לא הייתה לקעטבי זכות במקרקעין בהם ממוקמת החנות, שהיא מעבר לזכות שמקנה לו הסכם שכירות המשנה שכרת עם ססי, אין צורך להידרש לטענות המקדמיות הנוספות, הגם שחלקן ידון במסגרת הדיון לגופה של טענת החזקה.

האם זכאי קעטבי להגנה הקבועה בחוק המקרקעין?
המסגרת הנורמטיבית
29. סעיף 3 לחוק המקרקעין מלמד כי שכירות במקרקעין מקנה זכות חזקה לתקופה קצובה שלא לצמיתות .
הוראות סימן ב' לפרק ג' לחוק המקרקעין העוסק ב"הגנת הבעלות וההחזקה", מבהירות מהותו של המחזיק וטיב ההגנה כדלקמן:
"15. בסימן זה, "מחזיק" - בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו.
16". בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין.
17. המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת."
סעיף 19 לחוק מתייחס למקרה שבו כבר הוצאו המקרקעין מידי מחזיק ,שאינו בר תחולה לענייננו.
זה מכבר, בפסק הדין בעניין רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פ"ד נה(3) 294, 303 (2001), נקבע כי החזקה היא נושא להגנת המשפט לא רק כמאפיין של זכות הבעלות אלא גם כאשר היא משקפת מצב עובדתי שאין מקורו בזכות ("...החזקה הינה עניין שבעובדה אשר המשפט מייחס לו תוצאות משפטיות בעלות משמעות"), ובפסק הדין בעניין רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון, פ"ד נח(1) 827 (2003), נקבע עוד, כי הכוח לשנות מצב עובדתי נתון בשטח מותנה בקיומו של הליך שיפוטי.
בפסק הדין בעניין בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הבטחון (16.11.08 ), הובהר ( פסקה 25 ) :

"חוק המקרקעין פורש הגנתו על המחזיק במקרקעין, בין שהוא הבעלים של הקרקע, ובין שהוא זכאי להחזיק בהם שלא בתורת בעלים, ובין שהוא מחזיק בקרקע בחזקה בפועל שלא מכוח זכות כלל. כל אלה מוגנים בדרכים שונות במסגרת ההגנה על החזקה מפני מי שמבקש לנשלם מחזקתם"
עוד נקבע, כי ההגנה (למחזיק בפועל של מקרקעין שלא מכוח זכות), לפי הוראת סעיף 17 בחוק המקרקעין, נתונה :
"למחזיק בפועל, הגם שאין בידו זכות לחזקה, למעט כלפי מי שיש לו זכות עדיפה על זו של המחזיק... בהקשר זה, לא יוכל תופס החזקה להתגונן בטענת ius tertii, שמשמעה היא כי צד שלישי, ולא המחזיק, הוא בעל הזכויות בנכס" .

התשתית העובדתית
30. בהסכם השכירות בין אפרידר לססי נקבע כי ססי מתחייב לדאוג לקבלת כל הרישיונות, ההיתרים והאישורים הנדרשים לתפעול העסק המושכר עפ"י כל דין באחריותו המלאה. עוד נקבע, לגבי העברת הזכויות, כי "השוכר [ססי] מתחייב לא להעביר הסכם זה או זכות הנובעת הימנו לאחר וכן לא למסור, לא להעביר, לא להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו ולא לתת לאחר זכות שימוש כלשהיא, לתקופת השכירות או חלק ממנה, מבלי לקבל על כך רשות מוקדמת בכתב מהמשכיר [אפרידר]."
למרות האמור הציג קעטבי מסמך הנחזה להיות הסכם מכר בינו לבין ססי .על פי ההסכם נמכר לקעטבי " הקיוסק היושב על שטח של כ- 300 מטר רבוע, לפי סימוני גבול הקיימים בשטח ועפ"י הסבריו של המוכר", כשהמכר האמור כולל את " המבנה עצמו וכל הנמצא בו" וכן את "המוניטין לצמיתות".

מבחינת המצגים, נכתב כי ססי מצהיר, בין היתר: כי הוא נמצא בחנות משנת 1993, וכי הוא השקיע בחנות כספים בכדי לפתח את המקום ואת העסק; כי "מאז שנת 96 המחזיק הקודם בשם דעוס נעלם מהשטח, ומאז ועד היום המוכר מנהל את העסק ומחזיק במקום כבעלים לכל דבר"; כי "לא אמורה להיות בעיה עם רישיון לניהול העסק, ואם תתעורר בעיה כזו המוכר מתחייב לטפל בה על חשבונו".
עוד נכתב כי קעטבי משלם לססי מיידית מקדמה בסכום של 120,000 ₪ על חשבון התמורה, כשיתרת התמורה תשולם לאורך 3 שנים הבאות. בנוסף, ססי מתחייב להסביר לקעטבי את דרך ניהול העסק ולהימצא עמו בחנות ככל שיידרש לכך, וכן להעביר לקעטבי מדי חודש סכום של 1,500 ₪ עד לסיום תשלום התמורה.

31. זכרו של המסמך הנ"ל בדבר רכישת הזכויות מססי לא בא טרם הגשת התביעה בתיק זה. כך לא הוזכר בפני המפקח של הוועדה המקומית באוגוסט-ספטמבר 2011, בתכתובות בין הצדדים לפני הגשת תביעת הפינוי כנגד ססי , או במהלך בירורה.
ודוק: לפני שהוגשה תביעת הפינוי, במסגרת מסירת גרסת קעטבי למפקח הוועדה המקומית באוגוסט 2011, הודה קעטבי כי אפרידר היא בעלת המבנה, והוא שוכר את החנות מ ססי ל- 4 שנים החל משנת 2010.
זאת ועוד: במכתבו של קעטבי למפקח כשבוע לאחר מסירת גרסתו הנ"ל, הוסיף וציין כי :

" זמן שהותינו בעסק הינו זמני, ולכל היותר שנתיים מהיום. וזאת מהסיבה של פינוי לצורך בניית מגורים ומסחרי במקום הנ"ל, כפי שעדכנו אותנו חברת 'אפרידר' ".
כלומר, להבנת קעטבי באו תה עת, אפרידר היא הבעלים, היא שמשכירה לססי את המבנה של החנות, ו ססי, כשוכר ראשי משכיר לקעטבי את החנות בשכירות משנה, השהות של קעטבי ו ססי היא זמנית (עד סוף 2013 לערך), נוכח הפרויקט של אפרידר להקמת מבני מגורים ומסחר במקרקעין. יודגש כי קעטבי לא מסר בזמן אמיתי את הגרסה על פיה רכש מ ססי את החנות או כי קיים הסכם מכר ביניהם משנת 2007.
לא זו אף זו: גם בגרסת ססי בפני המפקח מספטמבר 2011 , ציין כי הוא וקעטבי שותפים בחנות (אחוזים), וכי הם פועלים להשגת ההיתרים הדרושים. כלומר, גם ססי לא מסר בזמן אמיתי גרסה כי הוא מכר לקעטבי את החנות או כי קיים הסכם מכר ביניהם משנת 2007.
לאחר שהוגשה תביעת הפינוי בינואר 2012, בגרסה שהציגו ססי וש מריהו קעטבי בתצהיריהם ובעדותם, לא צוין כי קעטבי רכש את החנות מ ססי, וכמו כן, לא הוצג מסמך הסכם המכר
הנ"ל. בתצהיר שמריהו קעטבי מיום 6.3.12 נכתב כי הוא מפעיל ביחד עם קעטבי וססי את עסק הקיוסק "מזה כשנתיים" (כלומר משנת 2010 לערך).
במסגרת מכתב מענה מטעם קעטבי וססי לאפרידר מיום 16.10.12, ציינו כי הם כופרים בעמדת אפרידר כי הם "פולשים" או מחזיקים שלא כדין בחנות, וכי בהליך ההוכחות שצפוי להתקיים בתביעת הפינוי תתבררנה טענות אפרידר כמופרכות. גם בשלב זה, לא נטען כי נעשה מכר של החנות מססי לקעטבי.
בהמשך, בישיבת ההוכחות מיום 13.11.12, העיד ססי כי קעטבי הוא שותפו משנת 2010, וכי רק ססי עצמו חתום על הסכם השכירות מול אפרידר.
ביום 13.11.12 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרת תביעת הפינוי, שבמסגרתה, בין היתר, העיד ססי כי החל מפברואר 2010 קעטבי שילם את דמי השכירות לאפרידר, משום שבאותה עת "נכנס לעסק", וכי קעטבי שילם את הכספים הללו "מחשבון העסק. הוא היה שותף שלי". ססי העיד עוד כי קעטבי :
"לא היה שוכר משנה, הוא פשוט שילם את התשלומים מול אפרידר. הוא עבד בעסק יחד איתי ... אני חתום על ההסכם מולם. [קעטבי] לא חתום איתם על חוזה".
עוד הודה כי אין בידיו הסכם לרכישת החנות מאף אדם, וכן כי במועד בו הפעיל את החנות לא היה בידיו רישיון עסק. כמו כן, שמריהו קעטבי, העיד כי בנו, וססי הם "בעלי העסק", וכי מדי פעם הוא מסייע לבנו כ"עובד". גם הוא לא הזכיר דבר רכישת העסק מססי וממילא גם לא הוצג מסמך הסכם המכר האמור.

32. גם לאחר פסק הפינוי כנגד ססי ,במכתב ב"כ קעטבי לאפרידר מיום 3.1.13, לא בא זכרה של הגרסה כי קעטבי רכש את החנות מססי, וממילא גם לא הוזכר מסמך הסכם המכר האמור. כל שנטען במכתב זה הוא ,כי קעטבי מחזיק בחנות, כ"שוכר משנה" וכבעל הזכויות המסחריות בה.
יתרה מכך, לא זו בלבד שהגרסה שקעטבי רכש את החנות מ ססי, לא הוצגה כאמור לבית משפט השלום ברחובות , אלא שגרסה שכזו לא הוצגה גם לבית המשפט המחוזי שדן בערעור (שהוגש ביום 9.1.13) על פסק הפינוי וגם לא הוזכר מסמך הסכם המכר האמור במסגרת הערעור.
ערה אני לכך שבעלי הדין בתביעת הפינוי ובערעור על פסק הדין בה, היו אפרידר וססי, ולכך שקעטבי עצמו לא היה בעל דין במסגרת ההליכים הללו. עם זאת, לא נעלמה מעיניי העובדה כי רק במסגרת הבקשה לסעד זמני (מינואר 2013)בתביעה שבהמרצת הפתיחה נטען, לראשונה, ובעלמא, כי בשנת 2010 מכר ססי את זכויותיו בחנות לקעטבי. דא עקא, מסמך הסכם המכר האמור (שכאמור הוא נושא תאריך מתחילת 2007), לא הוזכר ולא הוצג, אלא בשלב מתקדם מאוד של ההליך.
לא למותר לציין ,כי ב"כ קעטבי אף נכח בדיון שהתקיים במקביל בפני בית המשפט המחוזי מרכז בערעור על תביעת הפינוי, והציג עצמו כמי שמייצג את קעטבי "שמחזיק בחנות יחד עם המערער [ססי]" .כלומר, ב"כ קעטבי, שכבר העלה בכתבי הטענות בהמרצת הפתיחה שבפניי את הגרסה כי בשנת 2010 מכר ססי את זכויותיו בחנות לקעטבי, כך שהחזקה בחנות עברה לידי קעטבי באופן בלעדי, לא מצא לטעון בפני בית המשפט המחוזי מרכז - כחצי שנה בלבד לאחר שהועלתה הטענה הנ"ל בעלמא בהמרצת הפתיחה -כי קעטבי מחזיק בחנות מכוח הסכם מכר עם ססי. תחת זאת, טען בפני בית המשפט המחוזי כי מרשו מחזיק בחנות יחד עם ססי.
עוד אוסיף ,כי גם במסגרת ההליך הפלילי נגד ססי וקעטבי בגין עבירות לפי דיני תכנון ובניה (תו"ב 10650-03-12), שהחל במרץ 2012 והסתיים בפסק הדין מיוני 2015, לא הוצגה גרסת הרכישה הנ"ל.

33. מן המקובץ עולה, שססי וקעטבי (המחזיקים בחנות בפועל), הכירו בכך בזמן אמת ,שאפרידר היא בעלת זכויות במקרקעין בהם ממוקמת החנות, בכך שמעמדו של ססי הוא של "שוכר ראשי" מאפרידר, ובכך שמעמדו של קעטבי הוא של "שוכר משנה".
הגרסה כי קעטבי רכש את הזכויות בחנות מססי בתחילת 2010 לפי הסכם מכר משנת 2007, אינה עומדת בהלימה להסכם שכירות המשנה מיום 17.1.10 בין ססי לקעטבי. ודוק: התברר שהסכם שכירות המשנה, הוגש ביום 6.10.10 לעיריית ראש העין, ואזכיר שגם הוא הוגש בשלב מאוחר, ולא ע"י קעטבי ובכך יש להעיב על ניקיון כפיו.
בהקשר זה יש להעיר כי אין בידי לקבל את הטענות בדבר "קצר" בתקשורת בין ססי לאפרידר, שהוביל ל"קצר" בתקשורת בין ססי לקעטבי, משום שהאחרונים אינם מבינים את משמעותם של מונחים משפטיים. הטענה כי ססי לא היה כורת את הסכם השכירות לו היה מבין כהלכה את משמעויותיו, נדחתה זה מכבר על ידי בית משפט השלום ברחובות, ולאחר מכן, גם בערעור. בכל מק רה, אין בידי לקבל טענות קעטבי כי הוא או ססי, או שמריהו קעטבי - לא היה מודעים למשמעותם של מונחים משפטיים כמו "שכירות" או "שכירות משנה".
למצער, ניתן לומר כי מהחומר שבפניי עולה שהנ"ל ידעו היטב לפעול לשמירה או הגנה על זכויות נטענות בחנות, לעתים באמצעות עורך דין, ולעתים בסיוע אחר כלשהו, וכי הגם שאינם משפטנים, הרי שלא ניתן לומר כי מדובר בהדיוטות גרידא , כפי שנשקף גם ממכתב ששלחו לאפרידר ביום 16.10.12 ,ובכל מקרה, הסטנדרט שנקבע בפסיקה להוכחת טענות מסוג זה, הוא גבוה במיוחד, ואין ענייננו עונה על הסטנדרט האמור.
זאת ועוד, אינני מקבלת גם את הטענה כי ססי וקעטבי לא התכוונו לחתום את הסכם השכירות ביניהם, לא רק משום העובדה שמדובר בטענה בע"פ כנגד מסמך בכתב , אלא שהיה בהסתרתו של המסמך להעיד על ניסיון להיבנות מגרסה כבושה, שאמינותה הייתה נמוכה ביותר.

34. בנוסף לכך שגרסת השכרת המשנה על ידי קעטבי משכנעת יותר מגרסת הרכישה, ולכך שהגרסה הראשונה נתמכת בחומר שהוצג בפניי, לא ניתן להתעלם מכך שקעטבי לא הציג מסמך כלשהו שיש בו כדי להעיד על התשלומים שלטענתו שילם עבור רכישת הזכויות - לא מסמכים שיעידו על תשלום המקדמה בסכום של 120,000 ₪ בתחילת 2007 לכאורה (ע"ח התמורה) ולא מסמכים שיעידו על התשלומים ששולמו לשיעורין, לטענתו במשך כ- 3 שנים העוקבות, של כ- 400,000 ₪ נוספים, של יתרת התמורה. זאת, למרות שלפי גרסתו, סכומים משמעותיים מהתמורה שולמו באמצעות הלוואות שניטלו על ידי הוריו כנגד משכנתה על ביתם. ביצוע פעולות בסכומים ניכרים כאלו, בפרק זמן של 3 שנים, הן עניין שניתן לבססו ולתמוך אותו במסמכים מזמן אמיתי - גם אם לא בהכרח תוך זקיפה מדויקת של כל תשלום ותשלום. הנטל בעניין זה מונח לפתחו של קעטבי, אך הוא לא עומד בו.
מעבר לעובדה שלקה בזיכרונו בכל הנוגע לפרטים מהותיים של העסקה לרבות במתן הסבר לאופן ביצוע התשלום של כחצי מיליון ₪ לססי, טען כי האחרון נתן בידו חשבוניות בגין התשלומים שביצע אך לא טרח להציגם. עוד נמנע מהצגת דווח לעירית ראש העין על החזקתו בחנות, למרות שטען כי דווח על כך . לכן יש להחיל את הכלל בדבר הימנעות מהצגת ראיות הפועל לחובתו ,ומאפשר לביהמ"ש להגיע למסקנות מכריעות כנגד מי שנמנע מהצגתן.
( ראה ע"א 548/78 שרון נ' לוי ,פ"ד לה(1) 736, 760 ( 1980) ]

גרסתו על פיה ביצע עסקת מכירה בסכום כה משמעותי גם מבחינתו ללא יעוץ משפטי ובלא שיתעניין בזכויות המוכר עובר לרכישה ,אלא התבסס על היכרותו את המוכר כלקוח בחנות, לא הותירה רושם אמין , כמו גם נ יסיונו להתעלם מהודאתו בפני המפקח בדבר זכויותיה של אפרידר בתירוץ שססי אמר לו לומר כך.
אם אכן הולך קעטבי שולל ע"י ססי והדבר לא הוכח ולו ברמז, אין לו להלין אלא על עצמו, שעה שבחר לשיטתו, להתקשר בעסקה שהיקפה הפיננסי רחב מבלי לוודא את צפונותיה.
גם ההתבצרות באי זיכרון לכל הקורות בביהמ"ש ברחובות הצביעה על ניסיון דחוק להרחיק עצמו מההתדיינות בעניין הזכויות בחנות ,בעוד שידע שאביו העיד בביהמ"ש שם.

35. קעטבי ניסה להסתייע בעדותו של ססי ,אלא שהאחרון שעשה מאמץ לעמוד בכך ,הודה לבסוף כי הגיע להסכמה עם אפרידר בכל הנוגע להשכרת המשנה. בהתפתלות מיוחדת שינה גרסאותיו בכל הנוגע למעמדו של קעטבי בעסק ,עד כי לא ניתן כלל לתת אמון בגרסה אחת. יתר על כן ,עדותו בכל הנוגע לרכישת הזכויות ממשפחת דעוס, שהייתה תמוהה כשלעצמה , לא הניחה בסיס מהימן בדבר זכות קנ יינית שרכש בחנות. גם כאן ,ההסבר הדחוק לאי סדרים בעירית ראש העין לא היה בו כדי לשכנע בדבר גרסה אמיתית של רכישת זכות בחנות. כדבריו (עמ' 35 לפר '):

"ש: כי מאז שנת 96' מחזיק הקודם בשם עאוס נעלם מהשטח" לא קנית, לא שילמת, לא עשית עסק, נכון?
ת: הוא נעלם מהשטח, אבל הוא קיבל ממני כסף. הוא לא סתם נעלם. למה הוא הפסיק לבקש ממני שכירות? למה 8 שנים אחרי זה לא שילמתי שכירות לאף אחד?
ש: אמרת ששכרת.
ת: אמרתי ב-4 השנים הראשונות שילמתי למשפחת עאוס שכירות.
ש: לא קנית מהם את העסק.
ת: עד שהגיע הנושא שהם באו ואמרו שהם רוצים להעביר את הזכויות. אני עשיתי את זה בצורה לא מסודרת ולא חכמה. זה כל הסיפור."

העד הפגין אותה התחמקות גם בנוגע לעדות בדבר עסקת המכר לקעטבי, כשהיא לקתה
בזיכרון חסר. פירוט התשלומים נמסר בהיסוס ולמעשה הציג גרסה מעורפלת ובלתי אמינה. וכך הסביר (עמ' 36 לפר') :

"ש: אתה לא יודע מתי, סכומים כאלה, אין מועדים, אין הוכחות, אין קבלות, אין חשבונות בנק, שום דבר אין. אתה הפקדת את הכסף בחשבון?
ת: אני התנהלתי מול רו"ח, מול הנהלת חשבונות, עשיתי את הדברים כמו שצריך לעשות, עובדתית הוצאתי בסוף חשבונית. הייתי במצב מאוד מסובך, ולא בדיוק התנהלו הדברים כמו שהיו צריכים להתנהל.
ש: מתי קיבלת כסף?
ת: אני לא יודע לענות לך כי הגעתי למצב שאפילו לא ידעתי מה קורה איתי בעסק."

36. לפיכך ,לנוכח השלב המאוחר בו הוצג מסמך הסכם המכר (למעלה משנה וחודשיים לאחר שהוגשה המרצת הפתיחה בה נטען לראשונה שהזכויות בחנות נרכשו על ידי קעטבי מססי), העובדה כי הסכם שכירות המשנה לא הוצג על ידי קעטבי אלא על ידי אפרידר, וגם זאת, רק לאחר שאיתרה אותו בעירית ראש העין; בהעדר מסמכים שיעידו על התשלומים שבוצעו לכאורה במסגרת עסקת המכר הנטענת, כולם או חלק משמעותי מתוכם; ונוכח כך שגרסת השכרת המשנה משכנעת יותר ומבוססת מבחינה עובדתית - אין בידי לקבל את "גרסת הרכישה", לפיה קעטבי רכש את הזכויות בחנות בתמורה לסכום של למעלה מחצי מיליון ₪.

37. ראינו שקיימים פערי זמן בין תום תקופת השכירות על פי הסכם השכירות בין אפרידר לססי (ביום 31.10.11) בעוד שתקופת שכירות המשנה לפי הסכם שכירות המשנה בין ססי לבין קעטבי הסתיימה רק ביום 31.12.13. כלומר, שתקופת שכירות המשנה "חורגת" בכשנתיים מתקופת השכירות הראשית של ססי. אמנם, בנובמבר 2010, אפרידר הסכימה להכנסת שוכר משנה, אך התנתה זאת בתנאים שהציבה לססי, ובכללם, כי הוא ורק הוא צד להתקשרות עמה. וכך נכתב:
"...באם תעמוד בסעיפי התשלומים לחוזה השכירות אין מניעה שתכניס שוכר משנה לפיצוציה שיעמוד מולך. בכל מקרה הנך אחראי להסכם השכירות ולפינוי שוכר המשנה בתום תקופת השכירות".
הדברים ברורים. על כן, מקובלת עליי עמדת אפרידר כי ההסכמות לגבי תקופת שכירות המשנה בין ססי לבין קעטבי, אינן מחייבות את אפרידר, בהעדר הסכמתה כנדרש בהוראות סעיף 8 בהסכם השכירות מול ססי. אכן, טענות קעטבי בהקשר זה הן עניין בין הצדדים להסכם שכירות המשנה בלבד.
מהאמור עד כה עולה שהחזקתו של קעטבי בחנות הייתה כדין, לכאורה, רק עד ליום 31.10.11 - הוא מועד תום תקופת השכירות בהסכם השכירות של אפרידר מול ססי. עם זאת, בהתחשב בכך שפסק הפינוי, קבע בסעיף 42 כי החנות תפונה עד יום 25.1.13, הרי שמן הסתם החזיקו ססי וקעטבי עד לאותו מועד - 25.1.13.
המסקנה היא אם כן כי לא עלה בידי קעטבי להראות כי עומדת לו זכות עצמאית בחנות, החורגת מזכות שכירות המשנה שהייתה לו - עד יום 25.1.13, לכל המאוחר.

38. בניגוד לקעטבי, שלא עמד בנטל המונח לפתחו להראות כי הוא זכאי להגנה הקבועה בהוראת סעיף 17 בחוק המקרקעין, אפרידר ביססה את טענתה כי זכויותיה של במקרקעין בהם ממוקמת החנות עדיפות על זכות כלשהי של קעטבי בהם. זאת, בכך שביססה את עובדת היותה בעלת הזכויות במקרקעין מכוח הסכם הפיתוח, לאחר שזכויות אלה הועברו אליה על ידי חברת נצר הזהב בשנת 2000, לפחות כ- 7 שנים טרם "נכנס לתמונה" קעטבי לפי גרסת הרכישה (שכאמור לא שוכנעתי בה), ולמעשה, כ- 10 שנים לפני שקעטבי החזיק בחנות מכוח הסכם שכירות המשנה (החל מינואר 2010).
כך או כך, די במסמכים שהוצגו על ידי אפרידר בדבר זכויותיה מכוח הסכם הפיתוח, כדי לבסס את זכויותיה הנ"ל ואת קדימותן ועדיפותן, וזאת, במיוחד, בהתחשב במועד בו הן היו בידיה, לא כל שכן, כשנוספו למסמכים הנ"ל גם המסמכים הנוספים, המעידים כי בזמן אמיתי, הן ססי, הן קעטבי, הכירו בזכויותיה הנ"ל של אפרידר, ואף פעלו בהתאם, כאשר כרתו ביניהם את הסכם שכירות המשנה, שאותו כאמור, לא מצאו לגלות מלכתחילה כנדרש.
ודוק: זכויותיה של אפרידר לגבי המקרקעין כנראה אינן זכויות בעלות (שכן זו של המינהל), אך אין בכך לשלול את היותן עדיפות על זכות החזקה של קעטבי בחנות, שכן הן קודמות בזמן, והיו בידיעתו בזמן אמיתי כאמור, והוא אף פעל בהתאם להן בכך שכרת עם ססי את הסכם שכירות המשנה.

39. אוסיף כי מקובלת עליי עמדת אפרידר שאין לקבל את הטענה שפינוי קעטבי מהחנות, צריך להיעשות לפי הפרוצדורה הספציפית הקבועה בהסכם הפיתוח . ב"כ קעטבי היפנה לסעיף 1 בתוספת להסכם הנ"ל , בהקשר לפינוי שם נקבע כי "במידה והיזם [אפרידר] יהיה מעוניין לפנות לערכאות לצורך הפינוי יביא המינהל לאישור היועץ המשפטי לממשלה את בקשתו לקבלת יפוי כח לבא כוחו של היזם לצורך הפניה כאמור. ובלבד שהיזם הציע למפונה דיור חליפי או סכום שווה ערך לדיור חליפי על פי הקריטריונים הנהוגים במינהל באותה עת לגבי מפונים"
בפועל, קעטבי לא עמד בנטל להראות כי הוא נמנה על רשימת המחזיקים שלגביהם על אפרידר לנקוט בפרוצדורה שכזו. ודוק: דעוס נמנו על מחזיקים כאלו, אלא שהם הגיעו להסדר עם החברה היזמית שקדמה לחברת נצר הזהב ולחברת אפרידר. הדברים קיבלו תוקף של פסק דין במסגרת פיצוי דעוס, וכן צוינו בפסק הדין בערעור שהגיש ססי לבית המשפט המחוזי.

40. סיכומו של דבר: דין המרצת הפתיחה שהגיש קעטבי, על הסעדים שביקש במסגרתה, להידחות.
קעטבי לא הוכיח כי עומדת לו זכות עצמאית כלשהי בחנות. שוכנעתי כי מעמדו של ססי לגבי החנות היה לכל היותר של שוכר, ואילו מעמדו של קעטבי היה לכל היותר של שוכר מש נה, הכפוף לתנאי השכירות של ססי. כמו כן, שוכנעתי כי זכויותיה של אפרידר במקרקעין בהם ממוקמת החנות עדיפות על זכות החזקה של קעטבי בחנות מכוח הסכם שכירות המשנה. קביעותיי הנ"ל מבוססות על החומר שבפניי ועל התרשמותי מעמדות הצדדים כפי שהוצגו.
תמונת העדויות ביססה מסקנה סבירה יותר בדבר יסוד לגרסת אפרידר הנתמכת ראייתית וזאת, לבטח, בהשוואה לגרסות של קעטבי וססי, שבלשון המעטה התרשמתי כי הן מעלות תמיהות של ממש, ואינן מתיישבות החומר שהוצג ועם הגיונם של דברים.
בשולי הדברים אציין כי אפרידר הייתה חוסכת לעצמה זמן רב בו נמשכה ההחזקה בפועל בחנות (שלא כדין), לו הייתה פועלת לצירוף קעטבי כבעל דין במסגרת הליך תביעת הפינוי בפני בית משפט השלום ברחובות ובמיוחד עת ידעה על קיומו .כפי שציינתי בהחלטתי (מיום 20.5.14 בבקשה לצמ"ז), אפרידר ידעה על כך שקעטבי מחזיק בחנות כבר באוגוסט 2011 (כך עלה מגרסת אלברט אלקובי בפני המפקח של הוועדה המקומית), ולא הייתה מניעה שתפעל בהתאם לכך, בין היתר, בדרך של צירופו כבעל דין בתביעה לפינוי החנות. יחד עם זאת ,זכות להצטרף להליך עמדה גם לקעטבי ,שהיה מיודע לקיומו והתנהלותו על פרטיו.

41. לנוכח המסקנה דלעיל, אין עוד צורך לה ידרש לשאלת ההגנה על המחזיק בחנות, אולם גם בה ינתן מסקנה אחרת, נראה שבנסיבות שבהן המחזיק נמנע מקיום צווים שיפוטים אין הוא ראוי להגנה גם אם לא מצאתי לראות בכך עילה לדחיית המרצת הפתיחה על הסף, לנוכח מועד תחולת חלק מהצווים כלפי קעטבי .
יוזכר, כי לגבי החנות לא ניתנו רישיון עסק או היתרים אחרים כלשהם מהגורמים המוסמכים לכך (למעט תקופה מסוימת בשנות התשעים), וכי לאורך השנים, הוצאו ביחס לחנות, וכלפי המחזיקים בה, צווים שיפוטיים שונים, כדלקמן:

א. צו הפסקת שימוש שנכנס לתקפו ביום 1.3.99 (הליך 1638/96, כלפי דעוס וססי);
ב. צו סגירה שנכנס לתקפו ביום 1.12.02 (עמ"ק 2318/01, כלפי ססי);
ג. צו סגירה וצו איסור עיסוק שנכנסו לתקפם ביום 30.9.08 (עמ"ק 386/06, כלפי ססי);
ד. צו איסור על העברת זכויות הניהול בהעדר רישיון עסק (עמ"ק 386/06, כלפי ססי);
ה. צו פינוי שנכנס לתקפו ביום 25.1.13 (תא"ח 40911-01-12, כלפי ססי או "מי מטעמו");
ו. צו הפסקת שימוש שנכנס לתקפו ביום 31.12.15 (תו"ב 10650-03-12, כלפי ססי וכלפי קעטבי; ערעורו של קעטבי - עפ"א 63012-11-15 - נדחה כמפורט לעיל).

אמנם, ההליכים הנ"ל, במסגרתם הוצאו מרבית הצווים, היו במרביתם הליכים פליליים (לפי דיני תכנון ובניה), שננקטו על ידי הגורמים המוסמכים לכך, והם התנהלו "במקביל" להליכים האזרחיים בהם ססי או קעטבי ה יו בעלי דין.

יחד עם זאת, קשה להלום מצב בו בית משפט היושב כבית משפט אזרחי, יעצום עיניו לחלוטין מלראות כיצד לאורך שנים, באופן שיטתי, ובניגוד להכרעות דין ולגזרי דין שונים, בעל דין בהליכים האזרחיים שלפניו, אינו פועל בהתאם לצווים שיפוטיים שהופנו כלפיו. ספק בעיני באם הדברים הללו שחלקם נגעו לססי, לא הובאו לידיעתו של קעטבי ומכל מקום מעת שהיה מודע להם ,לא פעל על פיהם לאחר שהוברר לו כי לא ינתן לו רישיון כנ"ל, וממילא בהעדר רישיון עסק ,שלא הוצג עד כה , נמצא המשך החזקתו במקרקעין לצורך תפעול העסק ללא תוחלת.

התביעה הכספית של אפרידר

42. עילת התביעה הכספית כנגד כ"א מהנתבעים מבוססת הן על הסכמי השכירות והן על ההחזקה בפועל. אפרידר ביקשה לחייב את ססי כשוכר ואת קעטבי כשוכר משנה ובוודאי כמי שהחזיקו ומחזיק במקרקעין עד היום.

43. הסכם השכירות מיום 1.11.09 בין אפרידר לססי היקנה לאחרון זכות לשכירות לכל היותר לשנתיים. כאמור, על פי הממצא שנקבע בפסק הפינוי מיום 25.11.12 הסתיימה תקופת השכירות של ססי ביום 31.10.11 לרבות תקופת האופציה ועל כן ניתן פס ק הדין לפינויו החל מיום 25.1.13.

בית המשפט העליון קבע זה מכבר בפסק הדין בעניין ע"א 633/82‏ ‎אליהו לוקוב‎ ‎נ' צפורה מגדל, פ''ד מג(1) 397, 403-402 (1985), כי כאשר שוכר ממשיך לשהות במושכר , למרות שתקופת השכירות שנקבעה בהסכם המקורי הסתיימה, וההסכם לא חודש פורמאלית, יש לראות זאת כהסכמה מכללא של הצדדים להמשך היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי ההסכם המקורי. נקבע כי כשתקופת השכירות (או החכירה) שנקבעה בהסכם המקורי הסתיימה ולא חודשה באופן פורמאלי, מעמדו של השוכר (או החוכר, לפי העניין), נותר ככזה כל עוד המשכיר (או המחכיר) לא מגלה התנגדות לכך, בהתאם להוראת סעיף 19 בחוק השכירות. באופן דומה, זה לא מכבר, בפסק הדין בעניין ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי (19.8.14), (פסקה 39) הובהר:

"העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות (או החכירה) בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה - בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה. ודוק, לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הינו שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני".

44. הואיל והשוכרים לא פינו את החנות למרות תום תקופת ההסכם ודרישת אפרידר ,עתרה האחרונה לחייבם בתשלום דמי שכירות ראויים מכח דיני עשיית עושר באשר החזקתם מעבר לתקופה הנ"ל אינה כדין.
אפרידר העמידה את שיעור דמי השכירות הראויים על גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות. לטענתה , התחייבות קעטבי בסעיף 3 להסכם שכירות המשנה לשלם דמי שכירות בשיעור של 3,600 ₪ בתוספת מע"מ, ישירות לאפרידר, מלמדת כי מבחינתו, הסכום הנ"ל הוא דמי השכירות הראויים עבור ההחזקה בחנות. יתר על כן ,אף אחד מהנתבעים לא כפר בשיעור הסכומים שנתבעו ומכל מקום לא הציגו ראיה נוגדת לשלילת סבירותם. הוא הדין גם שעה שכתב התביעה תוקן בהגדלת סכום החיוב לנוכח אורך תקופת ההחזקה.

חיובו של קעטבי

45. מהקביעות דלעיל ומהראיות עולה כי קעטבי החזיק בחנות בפועל כשוכר משנה .
קעטבי נכנס לחנות בינואר 2010, בסמוך לכריתת הסכם שכירות המשנה מול ססי , לפיו תקופת השכירות נקבעה ל- 4 שנים - מיום 1.1.10 עד 31.12.13 (ככל שלא תינתן אופציה נוספת על ידי אפרידר - סעיף 2.1), וזאת, בתמורה לתשלום של דמי שכירות משנה חודשיים בסכום של 3,600 ₪ בתוספת מע"מ שישולמו ישירות לאפרידר .

קעטבי חלק על זכויותיה הקנייניות של אפרידר גם בכל הנוגע לגביית דמי השכירות ולטענתו לא הוכח על ידה כי היא בעלת הזכויות הקנייניות בה ,ומשאינה הבעלים של החנות דין תביעתה הכספית כנגדו להדחות.
עוד נטען בסיכומים שהואיל ואינו חתום על הסכם כלשהו מולה אין להטיל עליו חבות כלשהי וגם אין בשימוש עשה ססי בכספים שקיבל מקעטבי לתשלום דמי השכירות כדי ליצור חיוב של קעטבי כלפי אפרידר.

46. להוכחת זכויותיה הקנייניות של אפרידר הגישה האחרונה אישור זכויות של מינהל מקרקעי ישראל (כשמו דאז) מיום 26.12.11 בדבר רישום הזכויות במתחם המדובר על שמה במסגרת הסכם הפיתוח. כפי שציינתי בסעיף 34 לעיל ,די בראיות שהוגשו לבסס את זכות החזקה של אפרידר.
אמנם קעטבי טען, כי רכישת זכויות קניניות ע"י אפרידר יכול שתעשה רק לאחר השלמת הפית וח והתקשרות בהסכם חכירה עם רמ"י , אלא שראייה לסתירת זכויותיה כמוגדר לא הוגשה. גם ב תע"צ של רמ"י מיום 19.4.15 בנוגע לזכות פינויים של בעלי זכות חזקה במתחם אין כדי לגרוע מהאמור לעיל.
קעטבי אף לא סתר את העובדות נשוא תצהיר המעודכן שהוגש בבקשה לביטול צו המניעה הזמני בדבר פיתוחו של המתחם ע"י אפרידר. בתצהיר הנ"ל צוין כי אפרידר רכשה את הזכויות במתחם שבו מצויה החנות בשנת 08' בהתאם להסכם הפיתוח ושילמה לצורך רכישת הזכויות סכום של כ - 41 מיליון ₪. בפרויקט הנ"ל נבנו מאות יח"ד שנרכשו, אוכלסו והופקו הסכמי חכירה למשתכנים בגינם. גם לשלב ה' בפרויקט ובו מצויה החנות נתקבל היתר בניה ביום 26.3.15 לשני בניינים ואפרידר החלה בביצוע עבודות הבניה של 2 הבניינים שתוכננו.

יתר על כן ,דווקא קעטבי מושתק מלטעון כנגד זכויותיה הקנייניות של אפרידר באשר הודאתו כאמור ,בפני מפקח הועדה המקומית ראש העין בשתי הזדמנויות שונות (מיום 23.8.11 ו- 13.9.11) בדבר בעלותה בחנות עומדת כהודאת בעל דין. הוא הדין בהסכם שכירות המשנה המעיד עוד יותר על זכויותיה של אפרידר "מנקודת מבטו" של קעטבי.
במאמר מוסגר יצוין ,כי נושא זכותה הקניינית של אפרידר נדון גם בביהמ"ש ברחובות וביהמ"ש הכיר בזכותה בפסד דין שקביעותיו הפכו חלוטות.
זאת ועוד, קשה להלום טענה הכופרת בזכויותיה של אפרידר מחמת אי הצגת ראייה מלאה בעניין ,שעה שקעטבי נמנע בכוונת מכוון להסתיר את הסכם שכירות המשנה שערך עם ססי, ושגולה רק ע"י אפרידר לאחר הגשת התביעה. הסכם זה מחזק עוד יותר את המסקנה דלעיל.

47. לטענת אפרידר הסכם שכירות המשנה הוא למעשה "חוזה לטובת אדם שלישי" בהתאם להוראת סעיף 34 לחוק החוזים, הקובעת:

"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו".

לפיכך, בהיותה מוטבת, היא זכאית לטענתה לדרוש את קיום החיוב של קעטבי לשלם לידיה את דמי שכירות המשנה שבסעיף 3 הנ"ל, עבור התקופה שמיום 31.10.11 ואילך.
יש רגליים לטענת אפרידר בדבר זכותה לקבלת דמי השכירות בתקופת ההסכם גם משום כוונת הצדדים , כפי שקיבלה ביטוי לשוני , להקנות ם לה והן משום שהשוכרים נהגו כך גם בפועל .כפי שעלה מעדותו של קעטבי הועברו דמי השכירות ששילם לידי אפרידר לשנים 09'-11'.
בהינתן העובדה שזכויות קעטבי בחנות אינן זכויות עצמאיות ,אלא יונקות מקורן מזכויות השכירות של ססי, כשכירות משנה נמצא מקור חיוב לדמי שכירות גם בהוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 החלות על שכירות משנה, ובין היתר האמור בסעיף 13 (ב) על פיו:

"לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה".

מכל מקום ,מעת מתן פסק הפינוי ההחזקה בחנות אינה כדין ואפרידר זכאית לדמי השכירות הראויים ששיעורם לא נסתר כלל.

חיובו של ססי

48. חיובו של ססי לתשלום על פי הסכם השכירות לנוכח פסק הדין לפינויו הוכח בנקל. לעומת זאת ססי בחר להתנער מכל חיוב ובבקשת הרשות להגן, (שהפכה לכתב הגנה לאחר מחיקת הכותרת ובהעדרו של כתב הגנה אחר) הועלו על ידו שלל טענות הכופרות גם בקביעות ביהמ"ש השלום ברחובות. כך טען ל בטלותו של הסכם השכירות, העדר זכויות קנייניות לאפרידר והעברת החזקה בחנות לקעטבי עוד בשנת 2007. מרבית הטענות הנ"ל נדחו בפסק הפינוי שניתן כנגד ססי והקביעות השיפוטיות בוודאי מחייבות אותו מכח מעשה בית דין.
כמצוין לעיל ,ססי בחר שלא להגיש סיכומיו בכתב בתביעה הכספית שלפני ,למרות ההתראה החוזרת שנשלחה אליו, בדבר משמעויותיו של מחדל בדבר אי הגשת סיכומים.

49. תקנה 160(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי , תשמ"ד- 1984 מעמידה את מי שחדל בהגשת סיכומים ,כמי שלא התייצב ועל כן יש ליתן פסק דין כנגדו מבלי לשעות לטענותיו שלא גובו בכתב סיכומים.
אף על פי כן , אתייחס לגופן של טענותיו של ססי, כפי העולה מכתבי הטענות וכפי שעלו מכלל העדויות כמפורט לעיל.

50. כמוכח, אפרידר פעלה באופן אקטיבי לפינוי החנות, מכוח הסכם השכירות, ונוכח כך שההחזקה בחנות נמשכה, ללא הסכמתה, מבלי ששולמו דמי שכירות בעבור התקופה שמיום 31.10.11 ואילך - היא זכאית אף מ ססי בחיוב סולידרי עם קעטבי ,לתשלום דמי שכירות ראויים עבור התקופה שלאחר תום תשלומי השכירות לפי הסכם השכירות, בשיעור של דמי השכירות ש ננקבו בהסכם וזאת לאחר שנדחתה גרסתו של קעטבי בדבר קיומה של זכות חזקה עצמאית בחנות. כאן המקום לציין, כי משקלה הסגולי של עדותו של ססי ,כפי שהובהר , לא היטה את הכף לטובתו.
כמצוין, אפרידר ביקשה לחייב את השוכרים בדמי השכירות הראויים ובפיצוי המוסכם .
אין חולק כי על פי הוראות סעיף 10 להסכם השכירות בין ססי לאפרידר, חלה על הראשון החובה להחזיר לאפרידר את החזקה בחנות בתום תקופת השכירות, כשהיא נק ייה ובמצב טוב ותקין ולא הוצגה ראיה כי עשה כן אף לא בהודעה שלאחר פסק הפינוי.
המקור לחיוב בדמי שכירות ראויים זהה גם בעניינו של ססי, ואילו הבסיס לחיוב בפיצוי מוסכם הושתת על סעיף 10 ב' ו-ג' בהסכם השכירות של ססי עם אפרידר. על פי הוראה זו נקבע פיצוי מוסכם של 50$ עבור כל יום איחור בפינוי החנות, שיחול למצער מיום 25.12.13 - הוא המועד בו ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי שדחה את הערעור של ססי על פסק הפינוי .
יודגש, כי בהעדר הגשת הסיכומים ע"י ססי ובעיקר ,העדרה של טענה לעניין זה והמשתמע ממנו, במסגרת בקשת הרשות להגן, יש ליתן פסק דין על פי כתב התביעה כנגדו.

לסיכום
51. לאור כל האמור אני קובעת כדלקמן:

א. התביעה בהמרצת הפתיחה ( 54907-01-13) נדחית.
ב. צו המניעה הזמני שניתן בהחלטתי מיום 20.5.14 יבוטל.
ג. התביעה (בתיק 31918-03-14) מתקבלת באופן הבא:
(1) אני מחייבת את הנתבע 1 לשלם לתובעת סך של 238,685 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל . החיוב בסך של 151,200 ₪ מתוך הסכום הנ"ל יהיה סולידרי עם הנתבע 2 .
(2) אני מחייבת את הנתבע 2 לשלם לתובעת, סך של 151,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תיקון התביעה ( 4.2.15) ועד לתשלום בפועל.
ד. אשר להוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד - אזכיר קביעותי בהחלטות הביניים .
לאחר ששקלתי את מכלול נסיבות העניין, אני פוסקת לתובעת הוצאות משפט ו כן שכר טרחת עו"ד בגין כל ההליכים בתיקים שאוחדו ,בסכום כולל (מע"מ) של 30,000 ₪ שישולמו לידיה ע"י הנתבעים ביחד ולחוד .
סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום, ויישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין, עד מועד התשלום בפועל.
ה. מימוש הערבויות והעיקול יעשה על פי הדין בהליך מתאים.

ניתן היום, י"ד אב תשע"ו, 18 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.