הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא 08

לפני
כב' השופטת הבכירה , רחל קרלינסקי

מבקשים

  1. יעקב שמואל
  2. לאה שמואל

נגד

משיבים

1. בנק הפועלים בע"מ

2. מאג'ד גנאים
3. מוהנד ג'נאים

פסק דין

1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל ( כב' הרשמת עמית גולדשטיין לירן ) מיום 23.7.18 (בתיק הוצאה לפועל מס' 509811-01-17)הדוחה את בקשת המבקשים ( החייבים בתיק ההוצל"פ) לקיום התמחרות חוזרת לאחר פרסום חוזר של הנכס.

רקע
2. תיק ההוצל"פ נפתח ביום 11.1.17 ע"י המשיב 1 למימוש משכנתא הרשומה על בית דו-משפחתי הידוע כת"ח 2, חלקה 19 גוש 28115, ברח' שמיר 60 בשכונת גילה שבירושלים ( להלן: "הנכס").
הנכס הינו חלק מדו-משפחתי בו מתגוררים המבקשים אך אינו דירת מגוריהם והושכר על ידם עד לתפיסת החזקה בו ע"י הכונס.

3. עו"ד מרדכי האן מרקוביץ מונה ביום 13.2.17 ככונס נכסים לבקשת המשיב 1 ( הזוכה בתיק ההוצל"פ) (להלן: "הכונס") וביום 27.7.17 קיבל הכונס את החזקה בנכס מידי שוכרי הנכס.

4. הכונס דאג לקבל חוו"ד שמאית של השמאי דוד אנזדנברג שערך חוות דעתו ביום 13.8.17 לאחר שביקר בנכס ביום 4.8.17.

5. הצדדים חלוקים בדבר המועד שבו הועברה חווה"ד לידי המבקשים, אולם אין חולק שהודעה על התמחרות שתתקיים ביום 6.9.17 קבלו המבקשים ביום 21.8.17 ולטענתם רק אז נמסרה להם חווה"ד, בעוד שדוא"ל ששלח הכונס בעניין, לטענתו ב 16.8.17 , לא התקבל על ידם. כמו כן טענו כי לא קיבלו לידם את ההצעות השונות טרם המועד שנקבע להתמחרות.

6. בימים 22-23.8.17 החלו פרסומים ראשונים בדבר מכר הנכס והזמנת הציבור להציע הצעות.

7. עוד טרם קיום ההתמחרות במועד שיועד ע"י הכונס, הגיעו המבקשים ביום 4.9.17 להסדר עם המשיב 1 , בתשלום של 500,000 ₪ וסילוק יתרת החוב שהועמדה לצרכי הסדר ע"ס של 3.6 מיליון ₪, בתוך 4 חודשים. הצדדים הסכימו שבתקופה האמורה החזקה בנכס תישאר בידי הכונס.

8. אין חולק שהמבקשים לא עמדו בהסדר ולכן בהתאם להחלטת רשם ההוצל"פ מיום 16.1.18 חודשו הליכי המימוש.

9. הפרסומים מטעם הכונס חודשו שוב ביום 2.1.18 והתקבלו בידיו 6 הצעות. ביום 5.2.18 הומצאה לב"כ המבקשים הזמנה להתמחרות שהתקיימה ביום 8.2.18. לאור פניות האחרון קיבל מהכונס את ההצעות של המציעים בסמוך למועד ההתמחרות.

10. הצעת המשיבים 2-3 בסך 3.36 מיליון ₪ הייתה הגבוהה ביותר מול שווי הנכס שנקבע ע"י שמאי הכונס ע"ס של 3.7 מיליון ₪ ולכן הוכרזו כזוכים בהתמחרות.

11. המבקשים התנגדו למכר לאור המחיר הנמוך שהושג לשיטתם ובתמיכה הגישו ביום 14.3.18 את חוו"ד השמאי אורן אילוז מיום 12.2.18 לפיה שווי הנכס היה 4.1 מיליון ₪.
הכונס ביקש לשכנע כי לאור חוו"ד השמאי אנזנברג הנכס נמכר בסכום העולה על 90% ממחירו בשוק החופשי וזאת לפני ההפחתה עקב מימוש.

12. בדיון שהתקיים בלשכת ההוצאה לפועל ביום 10.7.18, נחקרו השמאים על חווה"ד ולאחר הגשת סיכומי הצדדים ניתנה החלטת הרשמת ביום 23.7.18 (נושא הבר"ע) ובעקבותיה ניתן צו ביום 9.8.18 המאשר את המכר למשיבים 2-3 .

החלטת הרשמת
13. הרשמת דחתה את בקשת החייבים לקיום התמחרות חוזרת כשהיא קובעת שה התמחרות התנהלה כראוי ובמסגרתה התקבלה הצעת המשיבים 2-3 התואמת את מבחן השוק. לכן מצאה שלא למנות שמאי מטעמה באשר שני השמאים קרובים בחוות דעתם.
להלן תמצית טעמיה:
א. משך שנה מאז נתפסה החזקה בנכס ע"י הכונס, לא הביאו המבקשים ולו מציע אחד מטעמם. למבקשים עמדה האפשרות להפנות לנכס מציעים גם בהעדר האפשרות להציג את הנכס בעצמם.
ב. למרות שחוות דעת שמאי הכונס הייתה בידי המבקשים כבר בחודש אוגוסט 2017, המבקשים הגישו הסתייגות רק ביום 18.2.18, לאחר שנודעו תוצאות ההתמחרות.
ג. הליכי הכינוס נוהלו באופן תקין. אמנם יש לצפות כי הזמנה להתמחרות תומצא לחייבים ( המבקשים) במועד ההמצאה למציעים ובכל מקרה לא רק שלושה ימים עובר למועד ההתמחרות, אולם המבקשים לא ביקשו לדחות את מועד ההתמחרות כמצופה ממי שסבור כי מניין הימים לצורך התארגנות להתמחרות אינו מספיק. כמו כן, ב"כ המבקשים הגיע למשרד הכונס במועד ההתמחרות לאחר סיומה. הטענה כי ההתמחרות נוהלה ללא המבקשים שהם קונים פוטנציאלים הינה טענת סרק שכן יכלו לעתור בבקשה לדחיית מועד ההתמחרות. כן עמדה למבקשים גם הזכות לפדות את הבטוחה כפי שצוין במכתב מהכונס.

14. הרשמת דחתה את טענת המבקשים לפיה נפל פגם בהליך מעצם אי קבלת עותקי פרסומי הכונס בעיתונות וזאת מן הטעם שלא מוטלת על הכונס חובה זו. עותק הסכם מכר מותלה הוגש לתיק במצורף לבקשה לאישור מכר ולא נשמעה טענת המבקשים בעניין זה.
גם הטענה לפיה לו עמדה שומה גבוהה יותר של הנכס לפני הכונס בעת ההתמחרות, היתה מושגת הצעת רכישה גבוהה יותר נדחתה שכן הדברים נטענו בעלמא וללא כל ביסוס ואף נסתרו מפרוטוקול ההתמחרות.
הרשמת העדיפה את מסקנות שמאי הכונס וקבעה שטענות שמאי המבקשים בדבר עליית מחירים במשק אינן מבוססות ולא נתמכו בסקר שוק. מנגד, שמאי הכונס דחה בחקירתו ניסיון לקבוע עליית מחירים כללית במשק. כמו כן עדות האחרון כי מחירי דירות ברחוב שמיר ירדו בשל בעיות חניה קשות, לא נסתרה, כמו גם הקביעה שלפי עסקאות נוספות ברחוב הנ"ל ניכרת אי יציבות במחירים לאורך זמן.

15. הרשמת הגיעה למסקנה כי שווי הנכס במחירי " שוק חופשי" בהפחתת אחוזים בגין מכר בכינוס נכסים תואם את הצעת המשיבים 2-3 . בנוסף, ניתן להגיע לאותה התוצאה ע"י עריכת ממוצע בין שתי חוות הדעת לשווי שוק של 3.9 מיליון ש"ח שאז מהווה ההצעה 86.15% ממחיר השוק.
טענות הצדדים
המבקשים
16. המבקשים מנו בבקשתם פגמים דיוניים ואחרים בהחלטת הרשמת המחייבים לשיטתם ביטול ההחלטה.
במסגרת הפגמים הדיוניים נטען כי היה על הכונס למסור כדין למבקשים עותק מכל בקשה או מסמך הקשור עם התיק וכן להודיע למבקשים בדבר ההתמחרות, לדווח להם על ההצעה הגבוהה ביותר, לשלוח את חוות הדעת מבעוד מועד, ולפרט את זכותם של המבקשים לפדות את הנכס בעצמם אך הכונס לא פעל כאמור.

17. המבקשים הודו שקיבלו הודעה ראשונה בקשר עם הליך מכירת הנכס ב- 16.8.17 אולם לטענתם זו לקתה בחסר וכן הודו כי קיבלו ביום 21.8.18 בדוא"ל, שבוע לאחר כתיבת השומה על ידי השמאי מטעם הכונס. ברם לטענתם באף אחת מן ההודעות לא יידע הכונס את המבקשים בנוגע לזכותם לפדות את הנכס ולא דיווח על ההצעות שנתקבלו.

18. עובר להודעה, לא קיבלו המבקשים מידע כלשהו בקשר עם ההליך כגון פרסום ההודעות, חוות הדעת מטעם הכונס, ההצעות שהתקבלו, וכן בקשות והודעות שהוגשו לרשמת ההוצאה לפועל. למעשה הכונס ביצע את ההתמחרות בפזיזות, המבקשים לא היו שותפים בהליך המכר וזאת חרף היותם קונים פוטנציאלים על פי דין.

19. המבקשים חלקו על הקביעה המהותית של הרשמת בדבר ההתייחסות לחוו"ד השמאיות ולטענתם הפער בין חווה"ד השונות נובע מכמה גורמים:
האחד, שגגת שמאי המשיב.
כנטען ,שגתה הרשמת כאשר קיבלה את מסקנות שמאי המשיב על אף שקבעה כי נפל פגם בחישוב שומתו ולמרות שהוא לא הוכיח במסגרת חקירתו הנגדית את אופן עריכת השומה מטעמו.
השני, עליית מחירי הנדל"ן ממועד עריכת השומה ועד להצעת המשיבים 2-3.
השלישי, הודאה והסכמת שמאי המשיב בדבר השווי למ"ר, שממנה התעלמה הרשמת.
כך נטען כי שמאי הכונס הסכים בחקירה כי מדובר בנכס ששוויו יכול שיהא 21,000 ₪ - עובדה העומדת בהלימה לקביעת שמאי המבקשים.

לפיכך לטענתם במצב שבו הפער בקשר לשווי הנכס הוא משמעותי ומגיע לכ-200,000 ₪ בניגוד להחלטת הרשמת, יש בו כדי לכסות את חוב המבקשים בכללותו ולמנוע את מימוש הנכס הנוסף של המבקשים – בית המגורים הצמוד לנכס , דין המכר בתנאים אלו להתבטל ויש להורות על קיום התמחרות חדשה.
המשיבים:
20. המשיבים התנגדו לבקשה והדגישו את הנזק הנגרם כתוצאה מהגשתה ולכל הצדדים לרבות למבקשים אשר מאז הגשת הבקשה גדלה יתרת חובם למשיב עקב תוספת ריבית והעולה פי כמה מונים על הפער הקיים כביכול לטענתם בין חווה"ד השמאיות.

21. ב"כ המשיב 1 הצביע על כך שבמהלך תקופה בת יותר משנה בה מחזיק כונס הנכסים בנכס לא עשו המבקשים דבר כדי להביא ולו מציע אחד מטעמם. למעשה הליכי הכינוס והמכר התנהלו באופן תקין , סכום המכר תואם את שווי הנכס במחירי שוק חופשי ,כפי קביעת הרשמת וכל טענות המבקשים בעניין זה היו חסרות בסיס ונדחו על ידי הרשמת.

המשיבים 2-3 הטעימו כי פעלו בתמורה ובתום לב ובהסתמך על כך שהם רוכשים מכונס נכסים שמונה כדין ולכן אין להורות על ביטול המכר מהטעמים המפורטים בבקשה.

דיון
22. שלש ישיבות התקיימו בבקשה, כאשר הבקשה נדחתה לראשונה בהעדר התייצבות והתיק הוחזר לדיון ע"י ערכאת הערעור, ובהעדר הסדר למרות ניסיונות לפני, הציגו הצדדים טיעוניהם ארוכות.
לאחר שעיינתי בטענות אלו הגעתי למסקנה כי יש לקבל את בקשת הרשות לערער ,לדון בה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה ולדחות הערעור.

המישור המשפטי
23. אין חולק כי פגיעה בזכות קנינית צריכה להעשות בהקפדה יתרה על קיומו של הליך מכר הוגן. יחד עם זאת הלכה היא, כי אין לבטל מכר מקרקעין, אשר ניתן לו אישורו של רשם ההוצאה לפועל, אלא מקום בו נפלו פגמים מהותיים בהליכי המכ ר. כמו כן יתכנו מקרים בהם יעתר ביהמ"ש לרפא פגמים או חסרים פרוצדוראליים לא מהותיים בהליך המכר ובלבד שהדבר אינו מביא לפגיעה בזכויות החייב מעבר למידה הדרושה.
[ראה רע"א 10085/07 פאוזיה אבו חמוד נ' בנק הפועלים ואח' ( 11.8.08); דוד בר – אופיר, הוצאה לפועל הליכים והליכות, (מהדורה שביעית 2018 ), בעמ' 638(1) ]]

טעמי כדאיות כלכלית לבדם אינם מצדיקים את פתיחת הליך המכר מחדש ואף לא בשל העובדה שנמצא מציע אחר המרבה במחיר הנכס. למעשה ביטול הליך המכר הוא מקרה חריג.
[ראה רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עו"ד דוד רום בתפקידו ככונס נכסים ואח' ,פ"ד נב(2)332 ( 1998)]

מידת הזהירות הנדרשת בדיון בבקשה לבטל מכר שכבר אושר, נבנית מהתנגשות האינטרסים הרלבנטיים לרבות האינטרס הציבורי ונדרש איזון בין סופיות ההתמחרות שהיא חיונית לשמירה על אימון ציבור המשתתפים בהתמחרות לבין האינטרסים הלגיטימיים של החייב והנושה.
[ ראה רעא 2391/13 אהרון אברהם ליפשיץ נ' בנק אדנים [ נרכש ע"י מזרחי טפחות בע"מ], ( 1.10.2013 )ובר אופיר שם , בעמ' 638(2)]

יפים לכאן דברי ביהמ"ש ברע"א 04/ 4891 וינקלר נ' בנק הפועלים ,פ"ד נח (6) 721 :

" במקרים מעין אלה אין מדובר אך בעניינו של חייב ספציפי זה או אחר אשר רצונו הוא כי חובותיו ייפרעו במידה המרבית האפשרית. על בית -המשפט להקפיד כי לא יקופח עניינם של נושי החייב.... טובתם, כמו גם טובת החייב, משמעה מכירת נכסי החייב במחיר מרבי כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים, ובהתאמה יגדל הסכום שיקבל כל נושה. כמו כן קיים אינטרס רחב יותר, של חייבים בכלל ושל נושיהם של חייבים, כי מציעים רבים יבקשו להשתתף במכירת נכסי חייבים בהוצאה לפועל, ... כך תגדל התחרות, ועמה האפשרות לכריתת עיסקאות מכר במחירים גבוהים...... בנוסף יש להתחשב באינטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם ."
[ראה גם בר"ע(י-ם) 567/08 כורש נ' בנה"פ (4.11.08) ]

המישור העובדתי
24. בחינת החלטת הרשמת לגופה הביאני למסקנה כי לא נפל בה פגם, טעות או נמצאה עילה להתערב בה.
ההחלטה מנומקת ארוכות, בוחנת את חווה"ד השמאיות לגופן ובמסגרתה ניתן משקל חשוב לשתי נקודות עיקריות: האחת, העשייה הדלה של המבקשים להצביע על מחיר שוק בפועל בין היתר באמצעות המצאת קונה מטעמם לאורך כל ההליך, השנייה, החישוב הנכון שנערך בנוגע לפערי השומות מול העובדה כי עסקינן במכר כפוי.

בדין קבעה הרשמת ועל פי הפסיקה כי על החייב לנסות להשיא את התמורה החוזית ואילו המבקשים עשו בעניין מעט מאד. גם הניסיון לתרץ את העשייה הדלה בהעדר הכוונתם לעשות כן ע"י הרשמת נדון לדחייה.
כאן המקום לציין ולהדגיש כי ניתנו למבקשים הזדמנויות להגיע להסדר עם המשיב 1 אולם לטעמי לא ידעו לנצל הזדמנויות אלו והדרך בה בחרו לנהל את ההליך העידה על ניסיון לדחות את הקץ ולעכבו באופן מכוון, יתכן אף במטרה להתיש את המשיבים 2-3 .

25. טענת המבקשים בדבר העדר עדכון חווה"ד השמאית למועד אישור המכר היא שובת לב אולם נדונה גם כן לדחייה בנסיבות.
אכן חשיבותה של שומה עדכנית כבסיס לאישור מכר הוכרה בספרות ובפסיקה וזאת במטרה להשיג השאת התמורה בהליך המכר הכפוי.
[ראה ד' בר אופיר, שם בעמ' 672 ]

כב' הרשמת קבעה בהחלטה ( עמ' 11) כדלקמן:

"שומה נכונה למועד כתיבתה. במכר בהליך כינוס נכסים למתי צריכה להיות חוות דעת שמאי רלבנטית; למועד הבקשה לאישור מכר? למועד דיון בהוכחות? למועד מתן החלטה? למועד החלטה של ערכאת ערעור? האם מציע הממתין לאישור מכר צריך לעדכן את הצעתו בכל פעם ככל ויש שינוי בחוות הדעת גם כאשר מתארך הדיון? האם 'עדכון' משמעו גם הפחתת סכום ההצעה? לטעמי בנסיבות כמו אלו הקיימות בתיק זה, המועד הנכון הוא המועד הסמוך להגשת הבקשה לאישור מכר. כל מועד אחר מסב עוול ונזק אפשריים לכלל המעורבים בדבר, וב'מקרו', אף ירחיק מתעניינים מסוגי הליכים ועסקאות אלו. הרי בלתי מתקבל על הדעת שבשל הליכי משפט ממושכים אליהם נגרר מציע באל כורחו, כשפיקדון שלו מופקד לבטח בידי הכונס או תיק ההוצאה לפועל, יידרש לשינוי הצעתו בסוף ההליך רק בשל שמאות מאוחרת, כשאין הצעות נוספות על השולחן, בטענה שיש לפתוח מחדש את הליכי ההתמחרות, שלא נפל בהם רבב."

על אף כל האמור הרשמת איפשרה למבקשים וטוב שכך ,להציג חוו"ד נגדית, התירה את חקירת השמאים הכל על מנת להתרשם, כפי שקבעה, באם קיימים פערים גדולים בין השומות ולמראית פני הצדק. מכאן שזכותם הדיונית לא נפגמה ואף לא נטען אחרת.
הרשמת דנה בטענת המבקשים על פיה חלה עליית מחירים בפרק הזמן שבין שתי חווה"ד ודחתה את קביעת שמאי המבקשים כי עלייה זו מתבטאת ב- 5% . על פי קביעתה אין מקום לקבל את טענת שמאי המבקשים ולקבע כי מאחר שחלפו 7 חדשים מאז חווה"ד הכונס עד לאישור המכר יש להכפיל את שווי הבית באותם 5% . היא מצאה את אמירות השמאי פשטניות, כוללניות, בלתי מבוססות ולא נתמכות בסקר שוק. כמו כן לכשעומת עם עסקאות שונות באזור שבו מצוי הנכס לא היה בידו לסתר את השווי המתבקש מעסקאות אלו . מהעסקאות הנ"ל מצאה הרשמת תמיכה גבוהה יותר לקביעת שמאי הכונס ששם את שווי הנכס בסך של 3.7 מיליון ₪.
מסקנתה הייתה ( עמ' 13) :

"מכל טענות השמאים בחוות הדעת, בעדכונים שלהן, ומעדותם בחקירותיהם הנגדיות, עולה כי שמאות אינה מדע מדויק. כאשר שמאים קרובים בדעותיהם, כפי שקורה כאן הלכה למעשה [בסופו של דבר על שני השמאים מקובל שווי של כ-20,500 ₪ למ"ר], שווי שוק או מבחן השוק הוא המבחן הראוי ביותר."

מצאתי את החישוב שנערך ע"י כב' הרשמת סביר ואף נכון שעה שבחנה שתי צורות חישוב לבחינת שווי המקרקעין והגיעה לאותה מסקנה.
על פי שתי השיטות, גם אם הייתה מתקבלת קביעת השמאי המבקשים בנוגע לעליית מחיר הנכס בשיעור של 5% , עצם ההתעלמות של המבקשים מההפחתה הסבירה בגין מכר כפוי בשיעור של כ- 15% שומטת את הקרקע תחת טענתם.

נראה כי אישור הצעת מכר הקרובה לשיעור של כ- 90% משווי השוק בתנאי מכר כפוי היא סבירה כשלעצמה, אינה פוגעת פגיעה של ממש באינטרס החייב במכר דירה שאינה דירת מגוריו, והולמת את האינטרס הציבורי לקיים הליכי מכר בהוצאה לפועל בדרך יעילה .

26. באשר לפגמים הדיוניים עליהם הצביעו המבקשים ,לא שוכנעתי כי לכולם היה יסוד מלא, אולם אין ספק שמקום שהמבקשים ניסו בכל דרך לעכב ההליך שנוהל כדין , אין פגמים אלו ככל שהיו , שקולים כנגד הפגיעה באינטרס הלגיטימי של המשיבים 2-3 שבנסיבות כאן, כפי שתואר לעיל, גבוה יותר ,גם אם אין המדובר בהכרח במעשה עשוי ומוגמר.

לסיכום

27. לאור האמור, הערעור נדחה.

אני משיתה על המבקשים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 4 ,000 ₪ למשיב 1 וכן סך כנ"ל למשיבים 2-3 .

ניתן היום, ג' אייר תשע"ט, 08 מאי 2019, בהעדר הצדדים.