הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 60377-01-15

לפני
כבוד ה שופט רונן פלג

התובעים

  1. נציגות ועד הבית ברח' רוטשילד 30 כפר סבא
  2. רון דורון
  3. חנה דוידזון
  4. מינה יצחקי
  5. יאיר יצחקי
  6. טובה בר עוז
  7. צבי פדרמן
  8. ורה מירצקי
  9. משה שחר
  10. ויטלי בונדר
  11. אסתר בראונר
  12. בוריס מוזרשיין
  13. איליה זלטר
  14. אינסה אפרוימסקי
  15. חזי גרשון
  16. מאיר בן ארצי
  17. דרור לוי
  18. נועה לוי

נגד

הנתבעת
יזום ניהול וביצוע י. נ. ו. ב. בניה ופתוח בע"מ

ב"כ התובעים עו"ד רם אורן
ב"כ הנתבעת עו"ד מעין אבנברג

פסק דין

1. התובעים הגישו נגד הנתבעת תביעה כספית לסך של 558,082 ₪, בטענה לליקויי בניה בבניין שנבנה על ידה עבורם ברח' רוטשילד 30 בכפר סבא. התובעים הם נציגות ועד הבית ובעלי הזכויות בבניין.

תמצית טענות הצדדים

2. בכתב התביעה המתוקן נטען כך:

א. התובעים התארגנו במסגרת של קבוצת רכישה ובחודש נובמבר 2007 התקשרו עם הנתבעת בהסכם לבניית בניין בן 24 דירות.

ב. הנתבעת סיימה לבנות את הבניין בחודש פברואר 2009 והחלה למסור את הדירות. נציגי ועד הבית לא קיבלו מהנתבעת פרוטוקול מסירה המתייחס לשטחים המשותפים.

ג. לאחר מכן התגלו ליקויים רבים בבניין ובשטחים המשותפים. לנתבעת נשלחו שלושה מכתבים של מפקח מהנדס בניין מטעם התובעים ובהמשך חוות דעת של מהנדס מומחה לליקויי בניה, אך היא לא דאגה לתיקון הליקויים.

ד. הליקויים מעידים על הפרה יסודית של ההסכם, על התרשלות מצד הנתבעת בבניית הבניין ועל הפרת חובות חקוקות.

3. בכתב ההגנה המתוקן נטען כך:

א. הליקויים הנטענים בחוות הדעת המעודכנת מטעם התובעים כבר תוקנו בעבר על ידי הנתבעת. רוב הליקויים הנטענים לא קיימים, והראיה שחוות הדעת של מומחה מטעם הנתבעת הצביעה על ליקויים מינוריים בלבד, שעלות תיקונם נמוכה.

ב. הנתבעת התקשרה עם כל דייר בהסכם מכר נפרד, שבו נקבע מנגנון של בורר מוסכם לפתרון מחלוקות בנושא ליקויים. מטעם זה יש לדחות את התביעה על הסף.

אופן התנהלות ההליך ומתווה התיקונים המוסכם

4. בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 16/12/15 מונה בהסכמת הצדדים מהנדס הבניין יוסף גולדקלנג כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה ערך חוות דעת מיום 15/5/16, שבה נקבע בתמצית כך:

א. נמצאו ליקויי בניה שעלות תיקונם נאמדת בסך של 48,950 ₪ בתוספת מע"מ, עלויות קבלן חיצוני בשיעור של 25% ועלויות פיקוח הנדסי. תשובות המומחה לשאלות הבהרה מטעם התובעים הצביעו על עלויות תיקון נוספות.

ב. הומלץ על פיצוי כספי בגין ליקויים נוספים בסך כולל של 55,000 ₪.

ג. הותקנו שתי מעליות בסטייה לכאורה מהמפרט הטכני ומהוראות התקן משנת 2010. עלות החלפת מעלית והתאמה לתקן הוערכה ב- 200,000 ₪. לחילופין פיצוי בגין אי התקנת שתי מעליות זהות הוערך ב- 50,000 ₪. המומחה הותיר את הקביעה להחלטת בית המשפט.

5. בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 11/7/16, בית המשפט הציע לצדדים מתווה להמשך שעיקריו כדלקמן:

א. הצדדים יעבירו למומחה מטעם בית המשפט שאלות הבהרה נוספות לפי הצורך.

ב. לאחר קבלת תשובות המומחה, הנתבעת ת תקן את הליקויים שנמצאו בבניין.

ג. עם גמר העבודות, ה מומחה מטעם בית המשפט יבדוק את איכות התיקונים ויערוך חוות דעת משלימה.

ד. אם ליקוי מסוים לא יתוקן לשביעות רצונו של המומחה, הנתבעת תשלם בגינו פיצוי כספי לתובעים.

ה. בית המשפט יכריע בהמשך בהוצאות ההליך ובטענות לפיצוי בגין עגמת נפש.

6. הצדדים נתנו את הסכמתם למתווה שהוצע וניתן לו תוקף של החלטה. בהמשך לכך הנתבעת ביצעה תיקונים בפועל, המומחה מטעם בית המשפט הוזמן לבדיקה וחוות דעתו המשלימה, שנערכה ביום 25/9/17, קבעה בתמצית כך:

א. נותרו ליקויי בניה שעלות תיקונם נאמדת בסך של 9,500 ₪ בתוספת מע"מ, עלויות קבלן חיצוני בשיעור של 25% ועלויות פיקוח הנדסי.

ב. הומלץ על פיצוי כספי בגין ליקויים נוספים בסך כולל של 23,000 ₪.

ג. נושא המעליות הושאר להחלטת בית המשפט.

7. בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 19/2/18, הצדדים הסכימו כי הנתבעת תבצע סבב תיקונים נוסף, שלאחריו המומחה מטעם בית המשפט יערוך חוות דעת משלימה נוספת. בכל הנוגע למחלוקת הנוגעת למעליות, נקבע בהחלטה שניתנה בדיון כי בהיעדר הסכמה הצדדים יעלו את טיעוניהם בסיכומים ובית המשפט יכריע בעניין במסגרת פסק הדין.

8. בחלוף מספר חודשים הנתבעת הודיעה לבית המשפט, כי לאחר בדיקה נוספת היא הגיעה למסקנה שאין באפשרותה לתקן את הליקויים שנותרו , וכפועל יוצא היא תשלם את עלות התיקו נים שנקבעה על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

9. במצב עניינים זה הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב. לאחר מכן נעשה ניסיון נוסף להביאם להסכמות אשר לא עלה יפה.

דיון והכרעה

פרק א' - הליקויים שנותרו בבניין לאחר ביצוע התיקונים

10. אין למעשה מחלוקת כי הנתבעת צריכה לשלם לתובעים פיצוי בגין הליקויים שנותרו בבניין לאחר התיקונים. בחוות הדעת המשלימה המומחה אמד את הפיצוי באופן הבא:

עלויות התיקון כולל מע"מ 11,115 ₪
רווח קבלני בשיעור של 25% 2,779 ₪
עלות פיקוח הנדסי כולל מע"מ 1,755 ₪
15,649 ₪

11. המומחה המליץ על פיצוי כספי בגין 3 טענות נוספות לליקויים ולחוסרים כדלקמן:

א. אי עריכת תיק מבנה

התובעים טענו כי היה על הנת בעת לערוך ספר מתקן מושלם, הכולל תכניות "כפי שבוצע" בעותק קשיח ועל גבי מדיה מגנטית, כולל פרטי ספקים, הוראות אחזקה וכו'. נטען שעל ספר המתקן לכלול את כל המערכות, ובכלל זה תכניות החשמל של הלוחות.

המומחה מטעם בית המשפט אישר שלא הומצאו לו המסמכים שאמורים להיכלל בתיק המבנה, ואולם לטעמו , עם חלוף השנים מאז מסירת הבניין בשנת 2009, אין עוד חשיבות לקיומו של תיק מבנה, כך שהוא מעריך את הפיצוי בסך של 3,000 ₪.

הנתבעת התנגדה לכך בטענה שאם לא נותר נזק אין מקום לקבוע פיצוי. טענה זו אין בדעתי לקבל, שהרי חלוף הזמן לא אמור לפטור את הנתבעת מ מחדליה. הנתבעת הפרה את חובתה המובהקת לערוך ספר מתקן מסודר והפיצוי שהוצע הוא סביר.

ב. מרצפות אבן פגומות בלובי הבניין

המומחה מטעם בית המשפט מצא בחוות דעתו המקורית, כי טענות התובעים לליקויים בריצוף הן מוצדקות ומחייבות בפיצוי בסך של 35,000 ₪. בחוות הדעת המשלימה נקבע כי הנתבעת טיפלה בליקוי ומצב המרצפות סביר. עם זאת, המומחה המליץ על פיצוי בסך של 10,000 ₪ לצורך ביצוע תיקונים חוזרים בלובי הבניין בעתיד וככל שיידרש.

הנתבעת התנגדה לתשלום פיצוי, שכן לטעמה המ ומחה קבע כי הליקוי תוקן במלואו.

כאמור המומחה מצא שמצב המרצפות הוא סביר לאחר הטיפול שבוצע. הליקויים כלל ו במקור שברים בפאות המרצפות , היעדר רובה ליטוש וסילר, כתמים, שינויי גוון ועוד. אני מסיק מחוות הדעת המשלימה , שהמומחה סבור כי הטיפול שבוצע הוא בעל משמעות זמנית וכי בעתיד יידרשו למרצפות טיפולים נוספים. בנסיבות אלה איני רואה לנכון לסטות מהערכות המומחה.

ג. ליקויים בצנרת הבניין

לפני המומחה מטעם בית המשפט הוצגו 8 אירועים של פיצוצים בצנרת ההספקה לבניין, אשר תוקנו באמצעות מבטחת הבניין וחברת "שחר", תוך חיוב התובעים בהשתתפות עצמית בסך של 750 ₪ לכל אירוע. בחוות הדעת המומחה המליץ על פיצוי בסך של 10,000 ₪. בחוות הדעת המשלימה נכתב כי כל הצנרת באזור הפיתוח הוחלפה על ידי התובעים, כך שההמלצה לפיצוי נותרה בסך של 10,000 ₪.
הנתבעת טענה בסיכומיה כי יש לקבוע פיצוי בגין ההשתתפות העצמית ששולמה בסך כולל של 750 ₪. טענה זו מתבססת על נתון שגוי, שכן לפי חוות הדעת התובעים שילמו את הסך הנ"ל בגין כל אחד מ- 8 האירועים. נוכח האמור אני קובע את הפיצוי המגיע לתובעים בסך של 6,000 ₪ (8 פעמים 750 ₪).

פרק ב' - המעליות

12. לכתב התביעה צורף כנספח א' הסכם מכר דירה, שהוא ההסכם הסטנדרטי שנחתם בין בעלי הדירות בבניין לבין הנתבעת. ההסכם קבע כי הנתבעת תבנה את הבניין ואת הדירות בהתאם לתכניות ולמפרט הטכני (סעיף "והואיל" השישי במבוא וסעיף 3(א) להסכם).

13. בסעיף 4.10 למפרט הטכני (צורף לחוות דעת המומחה) נכתב בך:

"מעליות יש/אין; כמות 1 גודל 150*150 ברוטו בפיר מספר נוסעים 6 מספר תחנות 5".

לעומת זאת, בתשריט שצורף להסכם המכירה (צורף גם כן לחוות דעת המומחה), סומנו שתי מעליות במידות זהות ולא מעלית אחת.

הנתבעת טענה בסיכומיה כי היא לא התחייבה כלל להתקין שתי מעליות בבניין, שכן התקן הרלוונטי לאותה עת לא חייב זאת. באותה נשימה, הנתבעת טענה (בסעיף 14 לסיכומיה), שכל התובעים חתמו על תכניות מכר, שבהן צוין במפורש כי ייבנו שתי מעליות וראו בכך הטבה משמעותית .

הסתירה בין המפרט הטכני לבין התכניות מחייבת את הנתבעת, אשר ערכה את שני המסמכים. לא מן הנמנע שהנתבעת אכן הוסיפה מעלית שנייה כהטבה עבור התובעים ואולם מרגע שהתחייבה לכך היה עליה להתקין בבניין שתי מעליות תקינות .

14. בדיקת המומחה מטעם בית המשפט העלתה כך (עמ' 7 לחוות הדעת, ההדגשות במקור):

"מעיון בתשריט שהוצג בפני עולה בין היתר כי: מידות פיר המעלית המתוכנן 530*190 ומתוכנן להתקין 2 מעליות נוסעים זהות. בפועל הותקנו 2 מעליות במידות פנימיות של תא המעלית 1.13* 1.1 ו- 0.8*1.05".

המומחה מצא בעובדות הנ"ל אי התאמה לתקן:

"ע"פ תקן נגישות 2481 חלק 70 שעודכן באוגוסט 2010, נדרש כי המידות הפנימיות של פיר המעלית ל- 6 נוסעים יהיה 125*100 ס"מ".

בתשובה 1.8 לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעת (מסמך מיום 23/1/18), המומחה הבהיר שמידות תא המעלית נקבעות לפי מספר הנוסעים - במעלית המיועדת ל- 4 נוסעים מידות תא הנוסעים צריכות להיות 120*80 ס"מ ובמעלית המיועדת ל- 6 נוסעים 125*100.

15. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי במועד בניית הבניין לא חל תקן שחייב גודל מינימלי של מעלית והראיה שהתקבל היתר בניה כדין. התקנים, לרבות תקן הנגישות, פורסמו רק בשנת 2010, לאחר בניית הבניין.

16. לא יכול להיות חולק על כך שהבניין נבנה לפני שנת 2010, כך שהנתבעת לא הייתה מחויבת בהוראות התקן שפורסם בשנה זו. במענה לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעת (מסמך מיום 23/1/18) המומחה כתב כך (תשובה 1.5):

"תקן 2481 במועד קבלת ההיתר - ראשית ייאמר כי תקן 2481 פורסם לראשו נה בשנת 2006. חלק 70 המתייחס לנגישות פורסם לראשונה בשנת 2010 והמתבסס על תקן אירופאי 70-81 EN ממאי 2003 לרבות A1 /70-81:2003 EN מדצמבר 2004".

עם זאת, התובעים הציגו בסיכומיהם את דרישות ת"י 2481 חלק 70 משנת 2004, אשר הפנו אל התקן האירופאי 70-81 EN ממאי 2003 כלשונו. אף התקן האירופאי הוצג , והוא כולל דרישה למעלית ב רוחב של 100 ס"מ ובעומק של 125 ס"מ.

17. אשר לנגישות, אין חולק כי חלק הנגישות בתקן פורסם רק בשנת 2010, ואולם המומחה הבהיר שבתקן משנת 2006 נקבע כי "יש לתכנן את התא ולבנותו באופן שחלקיו הקונסטרוקטיביים לא יפריעו לגישה ולשימוש של נכים במעלית" (תשובה 1.6).

18. המסקנה היא, שהמעלית שהנתבעת התקינה לצורך הסעת 6 נוסעים במידות של 1.13*1.1 לא עמדה בדרישות התקן שהיו בתוקף באותו זמן.

19. המומחה מטעם בית המשפט העריך את הפיצוי המגיע לתובעים בגין הסטייה מדרישות התקן כך (עמ' 7 לחוות הדעת, ההדגשה במקור):

"אומדן עלות התיקון: יובהר כי לאחר התייעצות עם יועץ המעליות צבי כסיף עלות החלפת המעלית למעלית תקנית והתאמתה לתקן הנגישות המעודכן הינו כ- 200,000 ₪. לחילופין, עלות הפיצוי בגין אי התקנת 2 מעליות זהות מוערך על ידי בסך 50,000 ₪".

20. התובעים דרשו בסיכומיהם פיצוי בסך של 200,000 ₪ לצורך החלפה של המעלית, אלא שדרישה זו לא נכללה בכתב התביעה. כתב התביעה התבסס על חוות דעתו של מהנדס הבניין מרק גורדון מחברת "אהד בדק בית". בפרק 4 לחוות הדעת "מעליות" המומחה ציין את הליקוי במידות וקבע כך:

"תיקון הליקוי אינו מעשי. יש להיוועץ בשמאי מקרקעין לגבי ירידת ערך לבניין".

משמע, התובעים כלל לא כללו בתביעתם את הסך הנדרש לצורך החלפת המעליות או איזו מהן. המומחה מטעם בית המשפט הוא מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, והפיצוי אשר נקבע על ידו בסך של 50,000 ₪ הוא מהסוג שאליו כיוון המומחה מטעם התובעים.

פרק ג' - עוגמת נפש

21. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני נתון לשיקול דעת בית המשפט בהתאם לנסיבות. השיקולים שעל בית המשפט להביא בחשבון נקבעו בפסיקה. כך למשל בעניין ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם במאגרים - 28/2/05), בעמ' 18:

"בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד".

22. בענייננו יש להביא בחשבון, בין היתר , שהליק ויים אותרו ברכוש המשותף ולא בדירות הפרטיות של התובעים ושהנתבעת ביצעה תיקונים בפועל. הליקוי העיקרי והרלוונטי לצורך קביעת עגמת הנפש הוא מידות המעליות וקשיי הנגישות שהן יוצרות.

23. התובעים תבעו בכתב התביעה סך של 10,000 ₪ עבור נזקים בלתי ממוניים. אני מוצא שסכום זה סביר בהחלט ופוסק אותו לטובת התובעים.

סיכום

24. כפי שנקבע לעיל, הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א. בגין הליקויים שאינם שנויים במחלוקת סך של 15,649 ₪.
ב. בגין אי עריכת תיק מבנה סך של 3,000 ₪.
ג. בגין ליקויי ריצוף סך של 10,000 ₪.
ד. בגין ליקויי צנרת סך של 6,000 ₪.
ה. בגין פרק המעליות סך של 50,000 ₪.
ו. בגין עגמת נפש סך של 10,000 ₪.

סך הפיצוי 94,649 ₪ יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.

25. לצורך קביעת הוצאות המשפט יש להביא בחשבון את סכומי הנזק אשר נקבעו בחוות הדעת המקורית של המומחה מטעם בית המשפט , בין היתר עבור ליקויים שתוקנו בהמשך על ידי הנתבעת. בנוסף יש להביא בחשבון כי הצדדים הגיעו להסכמות אשר הקלו על ניהול ההליך וקיצרו אותו. לאחר ששקלתי את הדברים, אני מורה ל נתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א. הוצאות אגרה יחסיות בסך של 3,000 ₪.
ב. שכר טרחת המומחה מטעם התובעים בסך של 3,360 ₪.
ג. הסך ששולם על ידי התובעים למומחה מטעם בית המשפט.
ד. שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ.

26. סכומי פסק הדין ישולמו תוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כ"ה אב תשע"ט, 26 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.