הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 53955-07-17

בפני
כבוד ה שופטת חגית בולמש

תובעים

מאיר אפרת אחזקות בע"מ

נגד

נתבעים

1.אירובאנד אינטרנשיונל בע"מ
2.אריאל וייס
3.אלכסנדר פריזר
4.רז פרוגרס אספקה רפואית בע"מ

ב"כ התובעת: עו"ד נמרוד כנפי
ב"כ הנתבעים: עו"ד ארז רזניק ויגאל לונגו

פסק דין

בפני תביעה כספית חוזית בסכום של 1,102,518 ₪, אותה הגישה התובעת, מאיר אפרת אחזקות בע"מ, שהינה בעלת נכס ברחוב המלאכה 20 בראש העין (להלן: " הנכס"), כנגד הנתבעים, שוכרת (נתבעת 1) וערבים (נתבעים 2-4), בגין אי תשלום סכומים על פי הסכם שכירות, לתקופה שתחילתה בינואר 2016 ומסתיימת באפריל 2017.

השתלשלות עובדתית:
בהתאם לכתב התביעה, ביום 2.6.15 רכשה התובעת את מלוא הזכויות של חברת ליברטי פרופרטיס בע"מ (להלן: "ליברטי") בנכס, ובכלל זאת את המתחם שנשכר על ידי הנתבעת 1, אירבונד אינטרנשיונל בע"מ, מחברת ליברטי. במסגרת רכישה זו המחתה ליברטי את הסכם השכירות שבין ליברטי לבין הנתבעת 1 מיום 20.1.15 (להלן: " הסכם השכירות הישן"). הנתבעים 2-4 הינם ערבים על פי הסכם שכירות זה ושטר החוב עליו חתמו ביום 20.1.15 .
ביום 21.7.15 שלחה ליברטי לנתבעת 1 הודעה בדבר המחאת זכויות ליברטי על פי הסכם השכירות לידי התובעת. בהתאם להודעה זו, בנוסף להמחאת הזכויות על פי ההסכם, נדרשה הנתבעת 1 להעביר לידי התובעת את כל הביטחונות על פי הסכם השכירות, כשאלה ערוכים לפקודתם (להלן: "המחאת הזכויות מליברטי").
בהתאם להסכם השכירות הישן, תקופת השכירות הוגדרה למשך שנה, עד ליום 31.12.15 (כאמור בנספח א'). בסעיף 7 להסכם נקבע כי תקופת השכירות תוארך אוטומטית אלא אם יודיע השוכר למשכיר בהודעה 180 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות כי הוא אינו מעוניין להאריך את תקופת השכירות. תקופת השכירות הנוספת נקבעה אף היא בנספח א, והינה למשך 24 חודשים החל מתום תקופת השכירות הראשונה, קרי החל מיום 1.1.16. דמי השכירות נקבעו בסעיף 8 להסכם.
לטענת התובעת בכתב התביעה, על אף האמור בהסכם השכירות, הנתבעת 1 הודיעה באופן פתאומי על עזיבת הנכס, ועזבה בפועל את הנכס ביום 10.1.17 או במועד סמוך אליו – כשנה לפני תום תקופת השכירות הקבועה בנספח א', וללא תשלום בגין תקופה זו . לפיכך תביעה זו היא בגין תשלום מלוא התשלומים עד לתום תקופת השכירות, על פי הסכם השכירות הישן, קרי עד ליום 31.12.17, ובכלל זאת דמי שכירות, דמי ניהול, ותשלומים שוטפים בגין חשמל וארנונה.
לא זו בלבד, אלא שלטענת התובעת, הנתבעת אף העלתה טענות שונות בנוגע לחוסר יכולתה לפנות את הנכס המושכר כהלכה, בשל בעיות במעלית המשא.
בנוגע לתשלום דמי הניהול, התובעת טוענת כי הנתבעת התקשרה בנפרד בהסכם ניהול מיום 1.11.15 עם חברת בהט ברק הלל בע"מ (להלן: " חברת בהט" ו- "הסכם הניהול החדש") במסגרתו התחייבה הנתבעת לשלם דמי ניהול בסך 12,285 ₪, אולם חברת בהט חדלה לשמש כחברת הניהול החל מאוגוסט 2016, ולפיכך החל מחודש זה היה על הנתבעת לשלם את דמי הניהול ישירות לתובעת, בהיותה חברת הניהול החדשה בנכס, וזאת על פי הודעה ששלחה התובעת לנתבעת ביום 2.8.16. מאחר ודמי הניהול לא שולמו ישירות לתובעת, אלא לחברת בהט, על אף ההודעה, נתבע גם סכום זה במסגרת כתב התביעה.
התובעת מציינת כי רק לאחר עזיבת הנכס התגלה לה כי במהלך 2016 שילמה הנתבעת דמי שכירות בחסר, בניגוד לאמור בהסכם השכירות, ולפיכך על הנתבעת לשלם סכום זה המהווה הפרש בין סכום התשלום הקבוע בהסכם השכירות הישן לבין סכום התשלום בפועל וכן את מלוא הסכום הנוגע לשנת 2017 .
התובעת הציגה בכתב התביעה את פעולותיה שנעשו לאחר עזיבת המושכר על ידי הנתבעת במטרה להקטין את נזקי התובעת, ובכלל זאת השכרת מרבית השטח לצד ג', על פי הסכם שכירות שצורף לכתב התביעה. לטענתה, הסכם זה משקף את התנאים הטובים ביותר שיכלה התובעת לסכם בקשר למושכר, בהתחשב בדוחק הזמנים שבו היתה נתונה עקב עזיבת הנכס באופן חד צדדי על ידי הנתבעת.
מלוא הסעדים המבוקשים, הנובעים ממסכת עובדתית זו, על כלל רכיבי המשנה הנובעים מהסכם השכירות הישן, פורטו בהרחבה בסעיף ד לכתב התביעה.
בהתאם לכתב ההגנה, עולה כי קיימת מסכת עובדתית נוספת, שלא נזכרה בכתב התביעה, ובכללה הסכם שכירות נוסף שנחתם על ידי הנתבעת 1, כפי שיפורט להלן. על פי כתב ההגנה, ביום 18.10.15 נחתם הסכם שכירות חדש בין הנתבעת 1 לבין מאיר אפרת 2014 בע"מ, ח.פ. 511242281 (שהינו אותו מספר ה- ח.פ. של התובעת) ועליו חותמות של הנתבעת 1 והתובעת (להלן: "הסכם השכירות החדש"). בהתאם להסכם שכירות זה נקבעו תנאים חדשים, ובכללם דמי ניהול ודמי שכירות חדשים, תקופה של השכירות שתחל מיום 1.10.15 ועד ליום 31.12.16 (קרי שנת שכירות אחת חלף שנתיים כפי שנקבעו בהסכם השכירות המקורי), אפשרות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת וכן אפשרות להודיע על קיצור תקופת השכירות בהודעה של 90 יום מראש. התמורה נקבעה בסעיף 4 להסכם זה , ובכלל זאת דמי השכירות ודמי הניהול, כאשר נקבע כי דמי השכירות ישולמו ב- 12 תשלומים באמצעות המחאות דחויות לשנה מראש. בהסכם זה אין ערבים ושטרי חוב. על כל אחד מדפי ההסכם ישנה חותמת וחתימה של התובעת והנתבעת 1. כמו כן צורף נספח שטחים ומחירים בו רשום שכר הדירה החודשי ל- 14 החודשים עד ליום 30.12.16 ונמחק גובה דמי הניהול. גם על מסמך זה יש חותמת וחתימה של התובעת ונתבעת 1.
בנוסף, חתמה הנתבעת 1 על הסכם ניהול החל מיום 1.11.15 בינה לבין חברת בהט לתשלום דמי הניהול בהתאם לסכומים שנקבעו בנספח א' (להלן: " הסכם דמי הניהול החדש"). נקבע כי דמי הניהול ישולמו אף הם ב- 12 המחאות דחויות לכל חודש לפקודת חברת הניהול.
לאור מסמכים אלה, טענו הנתבעים כי כתב התביעה כולו מסתמך על הסכם השכירות הישן, שאינו רלבנטי למועד התביעה, שבו חל הסכם השכירות החדש, וכן טענו כי יש למחוק את נתבעים 2-4 מאחר ועל פי הסכם השכירות החדש הם אינם ערבים, וממילא הם אינם ערבים כלפי התובעת ואין לתובעת כל יריבות כלפיהם. התבעת טוענת כי לא הפרה אף הסכם – לא את הסכם השכירות הישן ולא את הסכם השכירות החדש. לפיכך יש לדחות את התביעה על הסף.
על מנת להסביר את הרקע לחתימה על הסכם השכירות החדש, צרפה הנתבעת הודעה ששלחה הנתבעת לליברטי, ב יום 21.6.15, במסגרתו הודיעה נתבעת 1 כי בהתאם להוראות סעיף 7.2 להסכם השכירות הישן, אין ברצונה של הנתבעת 1 להמשיך בתקופת השכירות הנוספת, וכן פרטה כי בקשתה לעזוב את הנכס נוגעת לתנאי ההסכם הקיימים (להלן: " הודעת סיום השכירות"). בסמוך מאוד לאחר הודעה זו, פנה אל הנתבעת 1 מר טל הלל (להלן: "מר הלל"), נציג התובעת בנכס , וציין כי התובעת עתידה להיות בעלת הבית החדשה, וביקש להציע לנתבעת להישאר כשוכרת בתנאים חדשים שיסוכמו בין הצדדים. דין ודברים אלה הוא שהוביל, בסופו של יום, לחתימה על הסכם השכירות החדש.
לאחר החתימה על הסכם השכירות החדש, מסרה הנתבעת לתובעת את ההמחאות, ובתמורה קיבלה מהתובעת קבלות בגין ההמחאות, אשר צורפו לכתב ההגנה. הנתבעת פעלה על פי הסכם השכירות החדש, מבלי שהיו לתובעת טענות כלשהן כלפי הנתבעת 1. ביום 31.12.16 הסתיימה תקופת השכירות, ולאחר דין ודברים בין התובעת לנתבעת בנוגע למעלית המשא התקולה והקושי לפינוי ציוד הנתבעת בשל כך , שלחה הנתבעת לתובעת ביום 1.1.17 מכתב בנוגע למעלית זו, ורק לאחריו, ביום 18.1.17 שלחה התובעת מכתב תגובה בו היא מכחישה, לראשונה, את קיומו של הסכם השכירות החדש. כמו כן הנתבעת 1 שלחה את הסכם השכירות החדש לתובעת, בטרם הגשת התביעה, על מנת להימנע מנקיטה בהליכים המשפטיים – הם התביעה שלפנינו. גם תכתובות אלה צורפו לכתב ההגנה.
במכתב התשובה של התובעת הוכחש הסכם השכירות החדש, נטען כי הוא חסר כל תוקף ו/או נפקות, ואין בו כדי לחייב את התובעת. לא ידוע לה מי חתם על ההסכם, עם מי נוהל המו"מ וכי הנתבעת לא פרטה די על מנת שיהא ניתן לברר פרטים אלה, שכן לטענת התובעת מורשה החתימה מטעמה, מר עופר גפני, לא חתם על ההסכם וידוע היה לנתבעת עובדה זו בזמן אמת כן דחו התובעים טענה לסמכות נחזית ודיני שליחות של התובעת כשולחת ומר הלל כשלוח, בעניין זה. לפיכך, ובשים לב להתנהגות הצדדים, יש לראות בהסכם השכירות החדש כבלתי תקף, ובמקביל לראות את הסכם השכירות הישן כהסכם היחיד המחייב בין הצדדים.
בתיק זה הוגשו תצהירי עדות ראשית, כאשר טענות הצדדים נוגעות, פעם אחר פעם, לשאלת תוקפו של הסכם השכירות הישן אל מול הסכם השכירות החדש, והאם הסכם שכירות חדש זה מחייב את התובעת – זהו לב ליבו של התיק. שכן, ככל שהסכם השכירות החדש מחייב את התובעת הרי שכלל טענותיה בנוגע להפרת הסכם השכירות הישן נדחות. מנגד, ככל שהסכם השכירות החדש אינו מחייב את התובעת , ואין לו כל תוקף כלפי התובעת, הרי מבקשת התובעת לראות בו כהסכם היחידי ויש לדון בהשלכות התנהלות התובעת והנתבעת בקשר לכך.
בנוסף, הנתבעים ביקשו לזמן את מר הלל לדיון, על מנת שיעיד על האירועים שהובילו לחתימה על הסכם השכירות החדש. לאור קשיים של ב"כ הנתבעים לאתר עד זה, ולבקשת ב"כ הנתבעים לאחר שעד זה לא התייצב לדיונים אליהם זומן , הוצא צו הבאה ועד זה העיד בסופו של יום כעד שזומן על ידי הנתבעת.
תצהירי ועדויות הצדדים:
התובעת הגישה מטעמה שני תצהירים. הראשון, תצהירו של מר עופר גפני, שמשמש כמנהל התובעת. בתצהיר זה מר גפני פרט אודות התנהלות הנתבעת מול התובעת, אך תאר את רכישת הזכויות מליברטי והתקשרותה של התובעת עם חברת בהט לצורך מתן שירותי ניהול שהחלה לאחר רכישה זו, והפניית הנתבעת 1 להתקשר ישירות מול חברת בהט לצורך קבלת שירותי ניהול. התקשרות זו הופסקה על ידי התובעת ביום 2.8.19. מר גפני ציין כי רק לאחר עזיבת התובעת גילה את הפער בין דמי השכירות ששולמו לבין דמי השכירות על פי הסכם השכירות הישן, וציין כי התובעת הינה "חברה שמנהלת נכסים רבים, ואין באפשרותה בזמן אמת ובכל רגע נתון לדעת שכל אחד מהשוכרים, בכלל הנכסים שבבעלותה, מקיימים את הוראות ההסכמים עמה כדבעי וכי הם לא משלמים את מלוא דמי השכירות בהם התחייבו בהסכמי שכירות שונים. לצערי, כבעלים של מספר חברות המחזיקות בנכסי מקרקעין מניבים, קורה שפערים בגין תשלומי דמי שכירות או ניהול מתגלים באיחוד, ולעתים גם בדיעבד." באשר להסכם השכירות החדש, מר גפני ציין כי רק הוא או בנו, מר אבירן גפני, מורשי החתימה היחידים מטעם התובעת, והוא שלל את האפשרות שהוא או בנו חתמו על ההסכם, ולהערכתו הסכם זה נחתם על ידי מר הלל, אותו הוא מכיר מזה שנים רבות. על אף קשרים אלה, מר הלל אינו עובד של התובעת, לא היה שותף בה ולא מורשה חתימה מטעם התובעת.
מצהיר שני מטעם התובעת הינו מר יחיאל שטרית (להלן: " מר שטרית"), שמכיר את מר גפני במשך שנים רבות. בתחילת שנת 2016 נשכר מר שטרית על ידי התובעת לשמש כמנהל הנכס, כאשר לפניו סיפקה את שירותי ניהול הבניין חברת בהט שבבעלות בנו של מר הלל. כל התנהלותו של מר שטרית מול התובעת נעשתה מול מר גפני ובפרט מול בנו, מר אבירן גפני. מצהיר זה לא ידע לספר על האירועים שהיו במועד הנוגע למעבר הבעלות מליברטי לתובעת, ובכלל זה המועד הרלבנטי להסכם השכירות החדש. כל שידע לציין בתצהירו נוגע לתקופה שבה החל לשמש מנהל הבניין, ולגביה ציין כי נמסר לו על ידי מנהל הנתבעת, מר יוסי ברון, כי בכוונת הנתבעת לפנות את הנכס בסוף שנת 2016, ובמסגרת תפקידו ניסה לשכנע את הנתבעת להמשיך ולשכור את הנכס. מצהיר זה הבהיר כי לא היה מודע כלל להסכם השכירות החדש, והתנהלותו מול הנתבעת להארכת הסכם השכירות ולמניעת עזיבתה נעשתה מבלי שווידא את העניין, אך כן עדכן את מר אבירן גפני על רצונה של הנתבעת לעזוב את הנכס וניסיונותיו לשכנע את הנתבעת להישאר לתקופות קצרות יותר. בעת פינוי הנכס, לדבריו, נותרו נזקים רבים במושכר עצמו ובבניין, והפינוי לא נעשה בתיאום עימו.
מאחר ואלו שני העדי היחידים של התובעת, הרי שהתובעת למעשה לא הביאה לעדותה אף גורם רלבנטי שיכול להעיד על התנהלותה מול הנתבעת והדיירים בנכס נשוא התביעה במועד הרלבנטי למחלוקת בין הצדדים – הוא המועד הסובב את הסכם השכירות החדש. שני העדים היחידים מטעמה לא ידעו לספר בתצהירם אף לא עובדה אחת רלבנטית לעניין התנהלות התובעת מול השוכרים לאחר העברת הזכויות מליברטי לתובעת. התובעת לא פעלה להביא את העד הרלבנטי ביותר שהיה איש הקשר היחיד מטעמה מול הנתבעת במועד הרלבנטי – הוא מר הלל , או להגיש תצהיר מטעם מר אבירן גפני, שהיה מורשה החתימה הנוסף היחיד והמנהל עמו היה למר שטרית הקשר העיקרי בנוגע לנכס. למעשה, דווקא הנתבעת היא שביקשה לזמן את מר הלל, על אף שהיה נציג התובעת וחברת הניהול מטעם התובעת במועדים הרלבנטיים לתביעה, והוא היה הגורם היחיד מטעם התובעת שעמד בקשר עם הנתבעת 1 ונציגיה החל ממועד המחאת הזכויות מליברטי לתובעת ועד לחתימת הסכם השכירות החדש.
הנתבעים 2-3 ומנהל הנתבעת, מר ברון, הגישו תצהירים מטעם הנתבעים. לתצהירו של מר ברון צורפו המסמכים נשוא התביעה, ובכלל זאת ההודעה לחברת ליברטי בדבר סיום הסכם השכירות הישן, ההודעה של חברת ליברטי מאותו היום כי קיבלה את ההודעה על אי הארכת תקופת השכירות. כן תאר כיצד פנה אליו מר הלל, שהודיע לו כי הבניין נמכר לתובעת, הציג עצמו כאחד מבעלי הבניין החדשים וכנציג הבעלים ושאל מדוע הנתבעת מבקשת לסיים את הסכם השכירות. מר הלל הציע למר ברון לחתום על הסכם שכירות חדש עם התובעת, בתנאים חדשים שיסוכמו בין הצדדים, ובהמשך לטיוטות שהוחלפו בין הצדדים ופגישות בין הצדדים בנוגע לתנאים המסחריים, העביר מר הלל אליו העתקים של הסכם השכירות החדש חתום על ידי התובעת, ומר ברון השיב למר הלל העתקים חתומים על ידי הנתבעת. כך נחתם הסכם השכירות החדש. משרדו של מר הלל היה מול הנכס, בתוך משרדי התובעת. לפיכך, התנהלות זו של פגישות בין הצדדים היתה נוחה לשני הצדדים. מר ברון שלל את האפשרות שהתובעת לא ידעה על הסכם השכירות החדש, וגם אם טענה זו לא תתקבל הרי שלנתבעת לא היתה כל יכולת או אינדיקציה לדעת זאת, לא לפני החתימה ולא אחריה, והסכם השכירות החתום הגיע לידיו כאשר הוא חתום ונושא את חתימת התובעת. כן ציין כי לו היתה יודעת הנתבעת כי הסכם השכירות החדש נחתם שלא בידיעת התובעת או בסמכות, הנתבעת היתה עוזבת את המושכר במועד המקורי שבו התכוונה, קרי בסוף שנת 2015, וממילא לא היתה עומדת לתובעת כל טענה מטענותיה בכתב התביעה.
הנתבעת מסרה למר הלל מייד עם החתימה את ההמחאות לשנת השכירות, עד לחודש דצמבר 2016, וקיבלה מהתובעת קבלות מיום 5.11.15 תחת השם: "מאיר אפרת אחזקות בע"מ, בחותמת וחתימת התובעת, וחשבוניות מהתובעת חתומות בגין המחאות אלה.
מר ברון ציין כי מאחר ומסר לליברטי הודעה על סיום השכירות על פי הסכם השכירות הישן, כנדרש על פי ההסכם, ולאחר שליברטי קיבלה הודעה זו, לא היתה כל חובה על הנתבעת להודיע גם לתובעת אודות הפסקת השכירות. זאת, בפרט כאשר במועד שבו נשלחה ההודעה על ההמחאה (שכאמור מועד זה הינו לאחר הודעת אי חידוש השכירות) כבר נוהל מו"מ בין הנתבעת לבין מר הלל (ולצורך כך צרפה תכתובת מייל בין ספיר הלל לבין מר ברון הכוללת טיוטת הסכם שכירות חדש, כאשר תכתובת זו נערכה עוד בטרם נשלחה הודעת ההמחאה של ליברטי לנתבעת) . מפניה יזומה זו של מר הלל, נציג התובעת, עולה כי מר הלל ידע על ההודעה לליברטי כאמור, ולפיכך פנה מיוזמתו אל הנתבעת על מנת לנהל איתה מו"מ על המשך השכירות.
כמו כן, על אף הודעת התובעת בהמחאת הזכויות, לא חודשו הביטחונות כך שאלו לא היו ערוכים לפקודת התובעת. כן ציין מר ברון כי במהלך תקופת השכירות, ביום 1.2.16, פנתה הנתבעת למר הלל ומסרה לו הודעה על כוונת הנתבעת לממש זכותה ולסיים את השכירות במועד מוקדם יותר, אולם בסופו של יום הודעה זו לא מומשה והנתבעת נשארה בנכס עד תום תקופת השכירות הנוספת, קרי ביום 31.12.16. תכתובות בין הנתבעת לבין התובעת משנת 2016 ותחילת 2017 (בטרם הפינוי) , ובכלל זאת תכתובות של הנתבעת ל: "טל הלל, מנכ"ל/בעלים מאיר אפרת 2014 בע"מ" צורפו אף הם לתצהירו.
לפני סיום השכירות ניסה מר שטרית לשכנע את הנתבעת, באמצעות תכתובות עם מר ברון, כי התובעת תמשיך להישאר בנכס. תכתובות אלה הוגשו במסגרת התצהיר. כן תאר בהרחבה את ההתנהלות בנוגע למעלית התקולה והקושי לפנות את הנכס בנועד וצרף לכך את התכתבויותיו ותמלול שיחותיו עם מר שטרית, המצביעים על קשיים של הנתבעת לפנות את הנכס בשל תקלה במעלית זו .
מר ברון צרף לתצהירו תמלול שיחת טלפון בינו לבין מר הלל, שנערכה לאחר הגשת כתב התביעה, ממנה עולה כי מר הלל הופתע מהתביעה שהוגשה על ידי התובעת, וכן דבריו של מר הלל כי הוא שותף של התובעת ורואה במר גפני שותף שלו .
בתצהירו המשלים, שהוגש לאחר הגשת תצהיר מר שטרית, ציין מר ברון כי משיחותיו עם מר שטרית היה ברור כי מר שטרית יודע מתי צפויה הנתבעת לעזוב את הנכס, כי מר הלל הציג עצמו מספר פעמים כאחד מבעלי הבניין החדשים וכנציג הבעלים החדשים , וכי הוא מכחיש כל טענה לנזקים שנענים בנוגע לפינוי המושכר.
כמו כן הגישו הנתבעים 2 ו- 3 תצהירים מטעמם כנתבעים, ושללו כל קשר בינם לבין התובעת, בהיותם חתומים כערבים על הסכם השכירות הישן ועבור חברת ליברטי בלבד, ומאחר ובוטל הסכם השכירות הישן, ונחתם הסכם שכירות חדש, שבו אין כל ערבות של הנתבעים 2-4, אין תוקף לערבויות.
מכאן עולה כי העד המרכזי שהגיש תצהיר מטעם הצדדים וידע לספר מידיעה אישית על המגעים בין התובעת לנתבעת בנוגע להסכם השכירות החדש ולאחר המחאת הזכויות מליברטי לתובעת הינו מר ברון.
על מנת לתמוך בגרסתם הנתבעים ביקשו לזמן את מר הלל למתן עדות, וזאת בנוסף לעדיהם.
במועד ההוכחות העיד מר שטרית וחזר על דבריו בתצהיר. מאחר ועד זה ידע לתאר רק את האירועים שהחלו מהמועד בו נכנס כחברת ניהול במקום חברת בהט, סיפר כיצד ביקש ממר הילל לסייע על מנת להותיר את הנתבעת בנכס בשנת 2016 (הרבה לאחר הסכם השכירות החדש) , לאחר שהנתבעת הודיעה לו על כוונתה לעזוב בסוף שנת 2016. מר שטרית ידע לספר כי מר הלל ומר גפני שותפים בבניין ממול, וכי כאשר פנה למר הלל לעזרה עשה זאת מפני שמר הלל הינו שותף של מר גפני.
לאחריו העיד מר גפני וציין כי לא היה מעורב בנכס, וביקר בנכס לכל היותר פעמיים שלוש בכל התקופה. הוא לא ידע לספר מי חתם על חשבוניות התובעת שיצאו על פי סכומי הסכם השכירות החדש, וייתכן שזו מנהלת החשבונות. באשר לחתימות על הסכם השכירות החדש ציין כי הוא לא יודע מי חתם על ההסכם, אולם זו אינה חתימתו על אף ששמו רשום , וכי לא דיבר עם מר הלל על מנת לברר אם הוא חתם , והוא לא י ודע מה האינטרס ומה ההסבר לכך שמר הלל יחתום על ההסכם במקום התובעת. כן הבהיר כי בעבר היו לו קשרים עם מר הלל אך במועד העדות אין לו יותר קשרים. כאשר נשאל מדוע הוא לא בא בטענות למר הלל על החתימה בשם התובעת ולא הגיש תלונה למשטרה על התחזות, כמי שחותם בשם החברה, ענה כי התייעץ עם עורכי דינו ואין צורך. עד זה ציין כי הוא יצא מניהול העסק לפני כשנתיים ובנו הוא הגורם הרלבנטי, והוא טיפל בשנת 2016 בנכס שכן מר גפני עובד בחו"ל. למעשה, בהתאם לתצהירו, עד זה לא ידע לתאר עובדות הנוגעות לאירועים במועדים נשוא התביעה, ועלה כי בנו, מר אבירן גפני, הוא הגורם הרלבנטי עבור התובעת, מלבד מר הלל. מר אבירן, כאמור, לא הגיש תצהיר ולא הגיע לעדות.
מטעם הנתבעים העידו מר ברון וכן הנתבעים 2 ו- 3. נתבע 3 העיד כי הוא זוכר שהנתבעת, באמצעותו כמורשה חתימה, חתמה על הסכם השכירות החדש ואז מר הלל לקח את הה סכם להחתים את הבעלים וחזר לאחר כמה ימים עם חותמת וחתימה, אך ייתכן וסדר החתימות היה הפוך. נתבע 2 העיד כי לא היה מעורב ואקטיבי בהסכם השכירות החדש , שכן מר ברון ונתבע 3 היו מעורבים.
מר ברון בעדותו חזר על האמור בתצהירו וסיפר כיצד לאחר שביקשה הנתבעת לעזוב את הנכס, במכתב שנשלח לליברטי, פנה אליו מיוזמתו מר הלל. לדבריו, היחידים שידעו על כוונת הנתבעת לעזוב היו הנתבעת וליברטי, ולפיכך מעצם פנייתו היזומה של מר הלל, שהציג עצמו כנציג התובעת, הוא הבין שנמסר לתובעת על כוונת הנתבעת לעזוב. רק כחודש לאחר מכן קיבל מכתב מליברטי לפיו הם מכרו את הזכויות לתובעת, כך שרק לאחר שהחל המו"מ נשלח מכתב רשמי לנתבעת על המחאת הזכויות. מר ברון העיד כי לא פגש את מר גפני בטרם הדיון. מר הלל מסר למר ברון בזמן אמת כי הוא יחתים על הסכם השכירות החדש את שותפו, ואכן מר הלל העביר לידי הנתבעת את העתקי ההסכמים חתומים על ידי התובעת. מר ברון סיפר שהיה במשרדי התובעת מספר פעמים, שכן המשרד של התובעת היה בבניין ממול, בו היה גם מר הלל, אך ציין כי לא פגש את מר גפני מעולם. לא היתה לו כל סיבה לחשוב שמר הלל אינו שייך לנכס. לאחר שקיבל את ההסכמים חתומים, העביר למר הלל המחאות בגין הסכם השכירות, ומר הלל העביר למר ברון קבלה מאת התובעת. מבחינתו מי שעמד מולו והציג עצמו כמנהל התובעת היה מר הלל.
מר הלל לא התייצב לעדותו בדיון, הוצא לו צו הבאה, לא התייצב לדיון נוסף, על אף צו ההבאה, ורק לאחר צו זה התייצב העד. הנתבעים עשו כל שביכולתם על מנת לוודא את התייצבותו של עד זה, אשר היה למעשה בזמן אמת נציג התובעת. כאשר נשאל עד זה האם נפגש עם מר גפני מאז הדיון העיד כי נפגש אתו עשרות פעמים מאז הדיון האחרון והיו גם עשרות שיחות טלפון. בית המשפט אף ציין לפרוטוקול כי לאור דברים אלה עולה כי מר גפני, בעלי התובעת, ועד הנתבעת, נפגשו מספר רב של פעמים מאז עדותו של מר גפני בבית המשפט , וכי הם שוחחו בניהם שיחות מקדימות גם בנוגע לתביעה ובטרם עדותו, על אף היותו של מר הלל עד מטעם ההגנה. התובעת לא התעמתה עם מר הלל בנוגע לאמירות אלה באשר למגעים שהתנהלו בין מר גפני לבין מר הלל במהלך המשפט ובמסגרת הליך ההוכחות.
מר הלל העיד כי היה מעורב בעסקה בין ליברטי לבין התובעת לרכישת הנכס, וכי פנה אל מר ברון לאחר שקיבל לידיו מכתב ששלחה הנתבעת 1 בעניין. מר הלל ציין כי הוא טי פל וניהל את שני הבניינים, הן בבניין מול הנכס והן בנכס נשוא התביעה, שכן מר גפני לא היה מעורב בבניינים. טיפול זה כלל גם סגירת עסקאות שכירות. כאשר הוצגו לו החשבונות שניתנו לנתבעת על ידי התובעת על פי הסכם השכירות החדש ציין כי הוא שחתם על המסמכים, והוא שמסר לתובעת את החשבוניות לאחר שההמחאות נפרעו. לדבריו, התנהלות זו בנוגע להמחאות היתה ב ידיעתו והסכמתו של מר גפני.
מר הלל אישר כי הוא טיפל בכל ההסכמים של שני הבניינים, במעל שישים שוכרים. כן ציין כי אינו זוכר מי חתם על הסכם השכירות החדש. לדבריו, הן התובעת והן הנתבעת התנהלו על פי הסכם השכירות החדש, ועל אף שהוא אינו יודע ספציפית אם התובעת היתה מודעת לעסקאות כולן אותן סגר מול דיירים, הרי שמר גפני סמך עליו וכאשר מר הלל היה מבצע פעולה מר גפני היה מכבד אותה. בסופו של יום אישר כי הנתבעת 1 ראתה אותו ואת התובעת כשותפים בצדק כי הם היו שותפים מבחינת התנהלות , זאת מאחר והנתבעת ראתה רק את מר הלל בשטח ולא ראתה אף נציג אחר של הבעלים של הנכס. למעשה, הבהיר כי מול השוכרים: "אני טיפלתי בשטח בהכל", וכי ערך הסכמים מול שוכרים נוספים אך לא חתם על אף הסכם. מר הלל שלל את האפשרות שמר גפני או בנו חתמו על ההסכם והוא אינו זוכר כיום מי חתם על הסכם השכירות החדש. לאחר שנשאל שאלות נוספות בעניין ההסכם והמו"מ מול הנתבעת הבהיר כי הוא כלל לא רואה את הרלבנטיות של השאלות מאחר והנתבעת שילמה, ו- "אנחנו קיבלנו", בהתייחסו לתובעת. בתשובתו זו ייחס עצמו מר הלל לתובעת.
הכרעה:
שתי שאלות עובדתיות עיקריות עומדות על הפרק בתובענה זו:
האם הוכיחו התובעים את תביעתם לפיו הסכם השכירות הישן עמד בתוקפו עד למועד פינוי הנכס בפועל ועל הנתבעת היה לשלם את מלוא התשלומים על פי הסכם זה.
האם היה בתוקף להסכם השכירות החדש והאם הוא מחייב את התובעת.

אקדים ואציין כי מכלל העדויות והמסמכים בתיק זה הגעתי לכלל מסקנה כי הסכם השכירות החדש מחייב את התובעת, היא ידעה עליו או לכל הפחות היתה צריכה לדעת עליו בזמן אמת, יישמה אותו בפועל, הוציאה חשבוניות וקבלות בהתאם אליו, נציגיה בבניין וכך גם הנתבעים התנהלו אך ורק על פיו, וכי היה על התובעת ובאי כוחה לבצע בדק בית רב בטרם הגשת התביעה בסכום משמעותי כנגד חברה ואנשים פרטיים על מנת לוודא כיצד קיים הסכם שכירות חדש, הנושא את חותמת התובעת, על פיו הוצאו חשבוניות וקבלות על ידי התובעת, ועל פיו שולמו דמי השכירות ודמי הניהול – כל זאת על מנת למנוע את ההתדיינות המשפטית נשוא תביעה זו וההוצאות המשפטיות שהוציאו הנתבעים לצורך הגנתם .
מעדויות עדי הצדדים עולה תמונה לפיה כשלי התובעת החלו ממעבר לא חלק של זכויות ליברטי לידי התובעת, המשיכו בהעמדת נציג מטעמה של התובעת מול הנתבעת ודיירי הבניין, תוך התנתקות מוחלטת של בעלי התובעת מהשוכרים, והתנערות ממעשיהם של נציגיה היחידים בבניין בסופו של יום, מחדלים בהנהלת החשבונות ומחדלים בתיעוד ומחדלים נוספים שיפורטו להלן, כל אלה על פי העובדות שעלו במשפט.
מנגד, לא ראיתי כל פגם בהתנהלות הנתבעים בכלל, ונתבעת 1 בפרט. הנתבעת 1 שלחה הודעה על סיום הסכם השכירות במועד על פי ההסכם ולגורם הרלבנטי באותה העת עבורה (שכן טרם קיבלה את ההודעה על המחאת הזכויות מליברטי לתובעת) – חברת ליברטי, ניהלה משא ומתן עם נציג התובע ת היחיד שעמד עימה בקשר באותה העת בנוגע להסכם שכירות חדש, קיבלה לידיה מנציג זה הסכם חתום בחותמת החברה וחתימה, קיבלה לידיה קבלות וחשבוניות מטעם התובעת בגין סכומי דמי השכירות החדשים, וניהלה עם התובעת את המגעים לעניין עזיבתה בסוף שנת 2016. לאורך כל השנה שבה הוארכה השכירות לא קיבלה הנתבעת כל התנגדות לתשלום על פי דמי השכירות החדשים, לא פגשה את בעלי החברה או מורשה חתימה אחר מטעם החברה, ולא היתה לה כל ידיעה בנוגע לטענות התובעת בכתב התביעה, שנחתו עליה כרעם ביום בהיר לאחר מועד עזיבתה.
הסכם השכירות החדש נחתם ויושם על ידי הנתבעת, תוך הסתמכות על מצגים רבים של התובעת לאורך כל התקופה, ולאחר ששלחה הנתבעת מכתב לסיום הסכם השכירות הישן בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם זה. ניסיונה של התובעת להטיל את מלוא כשליה על הנתבעים נדחים בזאת. אפרט:

שאלה ראשונה – תוקף הסכם השכירות הישן
השאלה הראשונה הינה השאלה שאותה התובעת נדרשה להוכיח, שכן תביעתה מבוססת על הסכם שכירות זה, תוך הכחשה גורפת של הסכם השכירות החדש.
ביום 21.6.15 שלחה הנתבעת לליברטי הודעה על סיום השכירות, על פי ההסכם, לפיו מבקשת היא לסיים את עסקת השכירות ביום 31.12.15 שכן הם אינם מעוניינים להמשיך ולשכור את המקום על פי תנאי ההסכם הקיימים . באותו היום אישר ב"כ ליברטי לנתבעת כי קיבל את ההודעה כאמור. מסמכים אלה הוגשו על ידי הנתבעת לבית המשפט.
מספר ימים לאחר מכן, ביום 30.6.16 או מוקדם יותר הגיע מר הלל אל מר ברון, כנציג התובעת, סיפר למר ברון על רכישת הזכויות מליברטי, וביקש לנהל משא ומתן עם הנתבעת על מנת לשכנעה שלא לסיים את הסכם השכירות. בטרם פניה זו לא הכירה הנתבעת את מר הלל או את התובעת ואף לא ידעה אודות מכירת הזכויות בין ליברטי לתובעת. מייל בין הנתבעת למר הלל מיום 30.6.15, אליו צורפה טיוטת הסכם שכירות חדש בין הצדדים, באופן התומך בגרסת מר הלל ומר ברון בנוגע לפניית מר הלל, מטעם התובעת, אל הנתבעת, ולניהול מו"מ על הסכם שכירות חדש, צורף אף הוא על ידי הנתבעת. בטיוטת ההסכם רשומים תקופת השכירות החדשה, התואמת את מועד סיום ההסכם כפי שנמסר על ידי הנתבעת בה ודעת סיום השכירות וכן רכיבים נוספים בנוגע לתמורה שתשולם, מועדי פינוי ונספח שטחים. פרטים אלה מעידים על ניהול מו"מ בין הצדדים והעברת מידע בין מר הלל לנתבעת עוד בטרם שליחת המייל.
משכך, הרי שפנייתו לנתבעת בניסיון לשכנעה להישאר בנכס מעידה כי התובעת ידעה על כוונתה של הנתבעת לצאת מהנכס ועל הודעת הביטול. מר הלל אף ציין בעדותו כי זכר מכתב של הנתבעת שנשלח בעניין זה , וכי הוא פנה לנתבעת מטעם התובעת על מנת לשכנעה לה ישאר בנכס.
ביום 21.7.15 (כחודש לאחר חתימת ההסכם בין ליברטי לתובעת ולפחות שלושה שבועות לאחר תחילת המשא ומתן בין מר הלל לבין מר ברון בנוגע להסכם השכירות החדש) שלחה ליברטי לנתבעת הודעה בדבר מכירת הזכויות לתובעת. זהו המועד הראשון שהוצג לבית המשפט על ידי התובעת לפיו נמסרה הודעה לנתבעת בדבר המחאת הזכויות. משמע, לולא פנה מר הלל לנתבעת, עד למועד זה, מבחינת הנתבעת, היא לא יכולה היתה לדעת אודות מכירת הנכס מליברטי לתובעת, ומבחינתה הסכם השכירות היה בא לסיומו על פי הודעת סיום השכירות.
במסגרת ראיותיה התובעת לא הביאה ראיות שיוכיחו כי הסכם השכירות הישן המשיך להיות בתוקף לאחר הודעת הפסקת השכירות. בהתאם למסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת ועדויות מר הלל ובר ברון, כפי שפורט להלן, התובעת ידעה על בקשת הנתבעת 1 לסיים את הסכם השכירות, ו לשם כך שלחה התובעת את מר הלל כנציג מטעמה על מנת לשכנע את הנתבעת 1 להישאר בנכס. מר הלל פנה אל מר ברון ממש ימים ספורים לאחר הודעת סיום השכירות.
אולם, בעוד שמחד טוענת התובעת כי הסכם השכירות החדש לא חל והתביעה היא על בסיס הסכם השכירות הישן בלבד , הרי שעל פי הודעת הנתבעת הסכם זה היה צפוי להסתיים בתום תקופת השכירות הראשונית, קרי בשנת 2015. מאחר ועל פי ראיות התובעת, אין מסמכים נוספים בנוגע להמשכיות הסכם השכירות הישן לאחר הודעת סיום השכירות, הרי שעל פי גרסת התובעת הסכם השכירות הישן הסתיים, שכן הומחו לה כלל הזכויות והחובות, ובכלל זאת ההודעה בדבר סיום השכירות על פי הסכם השכירות בין ליברטי לנתבעת שהומחה לתובעת. התובעת לא הציגה כל הסכם חדש בנוגע לכך או כל מסמך המסביר מהי ההשתלשלות העובדתית, לטענתה, החל ממועד ההודעה כאמור .
הנתבעת הודיעה על פי ההסכם, וכדין, על רצונה לסיים את הסכם השכירות. לפיכך, בהודעה זו, הסתיים הסכם השכירות הישן. ככל שטענת התובעת היא כי לא קיים הסכם שכירות חדש, הרי שעליה להוכיח מהו הסכם השכירות לפיו פעלו הצדדים, שכן התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על ביטול הודעת סיום השכירות והסכם אחר תחתיו.
התובעת מבקשת כיום לאחוז את המקל בשני קצותיו. מחד, מבקשת היא לטעון כי הסכם השכירות החדש אינו בתוקף ואינו חל, וההסכם היחיד התקף הינו הסכם השכירות הישן. מנגד, היא לא מכחישה כי מר הלל, כנציג מטעמה, ידע על ההודעה של הנתבעת לליברטי אודות סיום הסכם השכירות ועל כך כי מר הלל נשלח, כנציג מטעמה, על מנת שינהל עם הנתבעת מו"מ על ההסכם. משכך, לא ברור, על פי גרסת התובעת, מהו ההסכם על פיו פעלו הצדדים בשנת 2016.
כמו כן, התובעת לא הביאה לעדות אף נציג מטעם ליברטי או נציג מטעמה שהיה במגעים עם ליברטי, על מנת שיסביר כיצד הומחו הזכויות בין התובעת לליברטי, ובכלל זאת כיצד הועבר המידע מליברטי לתובעת בנוגע לשוכריה בכלל והנתבעת בפרט, וכיצד הגיע למר הלל המידע אודות כוונתה של הנתבעת לעזוב את הנכס . התובעת לא העידה את שני העדים הרלבנטיים ביותר מבחינתה, מר אבירן גפני ומר הלל, וכן לא נציג מטעם ליברטי או נציג שהיה מעורה בעסקה זו, על מנת שיעידו על המועד שבין רכישת הזכויות לבין תקופת השכירות הנוספת (שנת 2016).
לא זו בלבד, אלא שהתובעת נמנעה מלסייע לבית המשפט לאתר את מר הלל בטרם הוצאת צו ההבאה, על אף שנציג התובעת היה בקשר רציף עם עד זה במהלך תקופת ההוכחות. אי הבאתו של עד רלבנטי פועלת לחובתה של התובעת. זאת בפרט כאשר התובעת לא הביאה אף עד רלבנטי נוסף שיוכל להעיד על התקופה נשוא הסכם השכירות החדש, כך שלמעשה לתובעת אין כל גרסה אופרטיבית באשר לאירועים החל ממועד חתימת העברת הבעלות בנכס מליברטי. בית המשפט אף הביע את חוסר הנחת מכך שנאלץ להוציא לעד צו הבאה, בעוד שמר גפני נפגש עם מר הלל עשרות פעמים במהלך התקופה, שוחח עמו על התביעה (על אף היותו של מר הלל עד מטעם הנתבעת), ובנקל יכול היה לוודא כי עד זה יגיע לדיון ללא צורך בצו ההבאה. נראה כי בעוד התובעת עשתה כל שעל ידה על מנת להימנע מהבאתו של מר הלל לעדות, על אף שהיה נציגה המוסמך והיחיד מול השוכרים בנכס, ובכלל זאת מול הנתבעת 1, הרי שהנתבעים פעלו על מנת להביא לחקר האמת ולדאוג להבאתו של מר הלל לדיון. במצב דברים רגיל ניתן היה לצפות כי דווקא התובעת היא שתבקש להביא לעדות את הנציג היחיד מטעמה בנכס והתנהלותה בעניין מחזקת את ראיות ההגנה. ר' לעניין אי הבאת עד רלבנטי ע"א 465/88‏ ‎ ‎הבנק למימון ולסחר בע"מ‎ ‎נ' סלימה מתתיהו, פ''ד מה(4) 651.
מכלל המסמכים שהוצגו עולה כי במועד שבו נשלחה הודעת סיום השכירות, הנתבעת לא ידעה ולא היתה צריכה לדעת כי הזכויות בנכס נמכרו לתובעת, וחובת העברת מלוא המידע היא בין בעלת הזכויות הקודמת – ליברטי, לבין הרוכשת החדשה - התובעת . הודעתה של הנתבעת לליברטי נעשתה על פי ההסכם, כדין , ואין לצפות כי הנתבעת תוודא שליברטי מעבירה את מלוא המידע לידי התובעת על פי הסכם הרכישה בשעה שהסכם השכירות נחתם בין הנתבעת לבין ליברטי.
מאחר והתובעת לא הביאה את העדים הרלוונטיים כאמור, ועדיה שלה לא ידעו להעיד דבר על המועד שבין הודעת סיום השכירות ששלחה נתבעת 1 לבין חתימת הסכם השכירות החדש, הרי שבפועל קרסה תביעתה, שכן התובעת לא הוכיחה את המשך תוקפו של הסכם השכירות הישן, בגינו הוגש כתב התביעה.
הנתבעת שלחה מכתב לסיום הסכם השכירות הישן, ובמקביל התובעת שלחה את מר הלל כנציג מטעמה לנתבעת בנוגע למכתב זה, מבלי שהנתבעת כלל ידעה במועד זה על עצם העברת הזכויות מליברטי לתובעת, כך שעולה ברמה הראייתית הנדרשת (ואף למעלה מכך) כי התובעת קיבלה בפועל את מכתב סיום השכירות או לכל הפחות ידעה על כוונתה של הנתבעת 1 לסיים את הסכם השכירות הישן.
מאחר ותביעתה של התובעת קרסה, שכן לא הוכח על ידי התובעת עצם המשכיותו של הסכם השכירות הישן, שהומחה לה במסגרת הרכישה על ידי ליברטי, בפרט בשים לב לטענת ההגנה בדבר קיומו של הסכם שכירות חדש, המסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת באשר לניהול מו"מ מול מר הלל, ועדויות עדי ההגנה, ובכללם מר הלל, בנוגע להסכם זה, ניתן היה לדחות את התביעה על בסיס עובדתי זה. באי הבאתם של עדים אלה לקחה התובעת סיכון שכן זו נותרה ללא עדים כלל בנוגע להסכם השכירות הישן עליו היא מתבססת .
אציין כי ככל שלגרסת התובעת לא נמסרה לה הודעת סיום ההסכם של הנתבעת לליברטי, היה על התובעת להעלות טענות אלה כלפי ליברטי, שכן, כפי שקבעתי, הודעת הנתבעת לידי ליברטי בדבר סיום ההסכם נמסרה במועד וכדין. לא קמה כל חובה על הנתבעת לעדכן את התובעת בדבר הודעתה, שכן היא אינה צד לעסקה בין ליברטי לבין התובעת כי אם מול ליברטי בלבד. ככל שהיה כשל בהמחאה של הזכויות בין ליברטי לבין התובעת, באופן שהוביל לקשיים בעסקת היסוד בין השתיים , לא ניתן לגלגל כשל זה לפתחה של הנתבעת ולהעלות טענות בדבר חובתה של הנתבעת (שלא קיימת) לעדכן פעם נוספת את התובעת בדבר רצונה לעזוב את הנכס בתום תקופת השכירות .
משכשלה התובעת להוכיח את תוקפו של הסכם השכירות הישן, או להציג כל הסכם חלופי בנוגע לשנת 2016, דין תביעתה להידחות.
שאלה שניה – תוקפו של הסכם השכירות החדש
ניתן היה לדחות את התביעה על בסיס האמור לעיל, אולם מאחר וקבעתי כי התובעת לא הוכיחה את תוקפו של הסכם השכירות הישן, לאחר הודעת הביטול, הרי שיש לשאול כיצד התנהלו הצדדים בשנת 2016. שאלה זו קשורה בטבורה לשאלה השניה בנוגע לתוקפו של הסכם השכירות החדש.
כפי שהוצג על ידי הנתבעת, בידיה הסכם שכירות חדש חתום בחותמת החברה והנושא תאריך 18.10.15, לפיו בין מאיר אפרת 2014 בע"מ, באמצעות מר גפני, ובין הנתבעת נכרת הסכם שכירות חדש לתקופה החל מיום 1.10.15 ועד ליום 31.12.16. על גבי כל אחד מהעמודים ישנה חותמת של התובעת, מאיר אפרת אחזקות בע"מ, ח.פ 51142281, שהינו אותו ח.פ. של מאיר אפרת 2014 בע"מ על פי הסכם השכירות החדש .
לאחר עדויות הצדדים לא נותר לבית המשפט כל ספק כי העדים הרלבנטיים המרכזיים, מר הלל ומר ברון, זוכרים את האירועים הנוגעים להסכם השכירות החדש באופן זהה, שניהם מתארים באופן מהיימן ואותנטי את האופן שבו נוהל המו"מ בנוגע להסכם השכירות, ושניהם מתארים מדוע סברה הנתבעת, בצדק, כי התובעת היא שחתמה על הסכם השכירות החדש, אישרה את הסכם השכירות החדש וכן התנהלה על פיו, בהיותו של מר הלל נציגה של התובעת לעניין זה. עדויות אלה נתמכות במסמכים מזמן אמת אותם צרפה הנתבעת. מאחר ועדים אלה אינם קשורים זה לזה, לא שוחחו זה עם זה במהלך המשפט, ואף ייצגו צדדים הפוכים בזמן אמת, הרי שתיאורם הזהה של האירועים מחזק את גרסת שניהם, ובפרט את גרסת הנתבעים.
עדותו של מר גפני בעניין זה נותרה בלתי מהיימנה, הוא לא חשף את התנהלותו השוטפת מול מר הלל, לא הסביר מדוע נמנע מלהביא אותו לעדות, ולא התמודד עם הטענה המרכזית נשוא ההגנה – היותו של מר הלל נציגה הבלעדי של התובעת בבניין. ככל שהתובעת מבקשת לטעון כי מר הלל הינו בעל סמכות נחזית, הרי שהיה עליה להתמודד עם עדותו של מר הלל לפיה התנהלותו מול הנתבעת לא היתה שונה מהתנהלותו כלפי עשרות שוכרים אחרים של התובעת, ולעמת את מר הלל עם דבריו אלה. התובעת לא התעמתה עם מר הלל עם דבריו לפיו הגיע לנתבעת לאחר שקיבל הודעה (ואף זכר מכתב בהקשר זה) כי הנתבעת מבקשת לעזוב את הנכס, לא התעמתה עם מר הלל כשסיפר כיצד התנהלותו מול הנתבעת לא חרגה מהתנהלותו כלפי שוכרים אחרים של התובעת, וחריגתו מהרשאה, ולא הציגה מסמכים על מנת לערער את אמינות עדותו ככלל, ובנוגע לאירועים נשוא תיק זה בפרט.
כפי שעולה מהמסמכים שהוגשו על ידי הנתבעת, התובעת פעלה במשך שנה ואף למעלה מכך על פי הסכם השכירות החדש:
הנתבעת הציגה קבלות של התובעת שנמסרו לנתבעת בזמן אמת בהתאם להמחאות שניתנו על ידי הנתבעת במועד חתימת הסכם השכירות החדש. התובעת לא הכחישה כ י מדובר בקבלות שלה. על קבלות אלה יש חותמת של התובעת. התובעת לא סיפקה הסבר מי הטביע את חותמת החברה, למי היתה גישה לחותמת זו, ומי נתן אפשרות גישה לחותמת זו. חותמת זו הופיעה גם על גבי הסכם השכירות החדש.
התובעת לא דרשה מנתבעים 2-4 בטחונות חדשים, וזאת על אף שבהסכם השכירות הישן היו בטחונות כאמור לפקודת ליברטי. בהסכם השכירות החדש לא נדרשו הנתבעים 2-4 לחתום על בטחונות.
התובעת הוציאה חשבוניות לפקודת הנתבעת בגין דמי השכירות בשיעורם החדש על פי הסכם השכירות החדש.
כאשר ביקשה הנתבעת שלוש פעמים במהלך שנת 2016 לסיים את ההסכם, לא הפנתה התובעת את הנתבעת להסכם השכירות הישן. נהפוך הוא, התובעת, באמצעות נציגה החדש בבניין, מר שטרית, ניהל את הנתבעת משא ומתן נוסף, על מנת לשכנעה להישאר, ואף הפעיל את מר הלל לצורך כך, כל זאת מבלי שנטען כי עזיבה מוקדמת מהווה הפרה של הסכם השכירות. תמליל השיחות בין מר ברון למר שטרית שהוגש על ידי הנתבעת מצביע על ניסיונות של מר שטרית, נציג התובעת בנכס, לשכנע את הנתבעת להישאר בנכס, גם במחיר מתן עדיפות בתנאים המסחריים. כך לא מתנהג בעד נכס שבידיו הסכם שכירות המחייב את השוכר להישאר בנכס שנה נוספת ללא יכולת יציאה.
ברור כי לו סברה התובעת שחל הסכם השכירות הישן, היא היתה מסרבת לפינוי הנכס בסוף שנת 2016 או עומדת על מילוי התנאים שנקבעו בהסכם השכירות הישן, ובכלל זאת שכירות הנכס עד ליום 31.12.17. גם במקרה זה התובעת מנסה להתנער מהתנהלותו של מר שטרית מול הנתבעת, וכן לא הביאה לעדות את מר אבירן גפני, שהוא, על פי תצהירו של מר שטרית מטעם התובעת, הגורם הנוסף שהיה מעורב מבחינת התובעת בנוגע לבקשת הנתבעת לעזוב את הנכס בסוף שנת 2016 . ר' דבריו בסעיף 13 לתצהירו, לפיו יידע את מר אבירן גפני על שיחותיו עם מר ברון בנוגע לבקשת הנתבעת לעזוב את הנכס בסוף שנת 2016.
למעשה, מלבד טענה כללית כי הסכם השכירות הישן בתוקף, לא הביאה התובעת כל ראיה כי התנהלה בפועל על פי הסכם השכירות הישן. כל פעולותיה, במשך שנה שלמה, ממועד פנייתו של מר הלל למר ברון ועד לפינוי הנכס, כולן מעידות כי פעלה על פי הסכם השכירות החדש. לא הובאו כל ראיות לכך שהתובעת ראתה את הסכם השכירות הישן מחייב או את הסכם השכירות החדש ככזה שאינו בתוקף. טענות בדבר העדר תוקף להסכם השכירות החדש עלו רק לאחר סיום השכירות בפועל על ידי הנתבעת בשנת 2017.
יש לציין כי התובעת לא תבעה את מר הלל או בגין חריגה מסמכות או בגין מרמה, זיוף או התחזות . שהרי, ככל שמר הלל השתמש בחותמת התובעת לצורך חתימה על הסכם השכירות , הוציא חשבוניות במקומה, חתם במקומה של התובעת ונקט בפעולות נוספות, שלשיטתה גרמו לה נזקים העולים על מ יליון ₪ (סכום התביעה), ניתן היה לצפות כי יתווסף כנתבע, בפרט לאור חומרת המעשים המיוחסים לו (שימוש שלא כדין בחותמת החברה על גבי הסכם השכירות החדש, הוצאת חשבוניות וקבלות על פי הסכם שכירות פיקטיבי שלא קיים, כטענת התובעת , והתחזות כבעלים של החברה ושותפה של התובעת בנכס). מדובר בהאשמות חמורות שמונחות בבסיס התביעה ועל אף שהן מופנות כנגד הנתבעת, על פי כתב התשובה, הרי שהן מופנות במקביל גם כנגד מר הלל, כמי שניהל את המו"מ מול הנתבעת. שכן טענת התובעת, בכתב התשובה, היא כי להסכם השכירות החדש אין תוקף משפטי מחייב ונעדר כל נפקות, שכן אף גורם לא היה מוסמך לפעול בשם התובעת.
משכך, לא זו בלבד שהתובעת חתומה בחתימתה על הסכם השכירות החדש, אלא שכל פעולותיה אשררו בפועל את יישום הסכם השכירות, בחותמתה, במשך 14 חודשים לכל הפחות.
כל פעולותיה במהלך התקופה מאז חתימת ההסכם מהוות אשרור של הסכם השכירות החדש, גם אם זה נחתם שלא על ידה , לטענתה, אלא ידי מר הלל או מי מטעמו. בהתאם לסעיף 6 לחוק השליחות, התשכ"ה- 1965, ובפעולותיה, קיבלה התובעת בהתנהגותה את הסכם השכירות החדש ואת פעולות נציגה, מר הל ל. הוצאת החשבוניות ופעולות מר שטרית אינן פעולות פסיביות אלא פעולות אקטיביות, במשך שנה שלמה, שמיישמות בפועל, מידי כמה חודשים, את הסכם השכירות החדש.
בנוסף, כפי שעולה מכתב התשובה, התובעת טוענת כי היה על הנתבעת לדעת והיא אף ידעה בפועל, שמר גפני הינו הגורם היחיד המוסמך לחתום בשם התובעת וכי הנתבעים פעלו במודע מול מי שלא היה מוסמך לפעול בשם התובעת (מר הלל), על מנת להיטיב את הסכם השכירות לטובת הנתבעת. טענות אלה נותרו בלתי מבוססות, לא הוכח באף ראיה כי הנתבעים ידעו שההסכם נחתם שלא על ידי מורשה חתימה.
הנתבעת קיבלה לידיה את ההסכמים חתומים בחותמת התובעת, קיבלה לידיה חשבוניות וקבלות מטעם התובעת, כפי שהוצגו על ידי הנתבעת. מנגד, התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד אודות ידיעה של הנתבעת על פעולה שלא בסמכות או על כך שהנתבעת ידעה על כך שמר הלל זייף ו/או חתם ללא סמכות ו/או התחזה למורשה חתימה ו/או כל ידיעה פוזיטיבית אחרת שתאפשר קבלת גרסתה בנוגע לידיעת הנתבעת. אין די בטענות על גבי הנייר, ויש לתמוך טענות אלה במסמכים מזמן אמת המעידים על ידיעה בפועל. הסכם השכירות לא נחתם בנוכחות הנתבעת אך יושם בפועל על ידי התובעת במשך שנה שלמה מבלי שהובע, במשך כל השנה, ספק באשר לתקפותו. כיצד יכולה הנתבעת להבין שמדובר על הסכם שאין לו כל תוקף משפטי כאשר לא רק שבידי הנתבעת הסכם חתום בחותמת התובעת אלא שהתובעת הפקידה בידי מר הלל המחאות על פי הסכם השכירות החדש ואלה הופקדו במהלך השנה, ובגינן הוצאו חשבוניות על ידי התובעת. טענה זו , בדבר ידיעת הנתבעת כאמור, נותרה כטענת תביעה שלא הוכחה , אף לא ברמה העובדתית המינימאלית ביותר.
התובעת טענה כי מאחר והנתבעת ידעה על מצג השווא והחריגה, כך שההסכם לא נחתם על ידי מורשה החתימה, הנתבעת היתה מעורבת במצג השווא ולפיכך האחריות אינה רק של השלוח כי אם על הנתבעת עצמה כלפי התובעת . נראה כי דווקא התובעת היא שהיתה מעורבת במצג מול הנתבעת, כאשר שלחה את מר הלל להוות הנציג היחיד מטעמה. התובעת היתה מעורב ת ביצירת המצג של השליחות ובהגברת הציפייה של הנתבעת לכך שהפעולה הנדונה של מר הלל (קיום המשא ומתן ומסירת ההסכם חתום באופן הנחזה לחתימת התובעת) נעשתה בהרשאתה, יש להטיל את האחריות על התובעת עצמה, כשולחת של מר הלל, כפי שיפורט להלן:
מר הלל פנה אל הנתבעת כנציג התובעת מייד לאחר שזו שלחה את מכתב סיום השכירות לליברטי, על מנת לנהל עם הנתבעת משא ומתן לחידוש הסכם השכירות.
מר הלל היה הנציג היחיד מטעם התובעת ששוחח עם הנתבעת לאחר רכישת הזכויות מליברטי.
מר הלל ישב במשרדי התובעת, בבניין הסמוך שהיה בבעלות התובעת, כך שנוצג מצג עובדתי לפיו מר הלל והתובעת אחד הם.
מר הלל העביר לנתבעת הסכם חתום בחותמת התובעת, קבלות של התובעת וחשבוניות ידניות וממוחשבות של התובעת. בכלל זאת קיבלה הנתבעת מסמכים ממחשבי הנהלת החשבונות של התובעת, קבלות וחשבוניות מאת התובעת. התובעת הוציאה חשבוניות ידניות הנושאות את אותה חותמת (ר' לדוגמא חותמת מיום 2.12.15 בחתימת התובעת ועם חתימה על גבי החותמת) וכן חשבוניות ממוחשבות המופקות ממחשבה של התובעת (כדוגמת חשבוניות מיום 6.4.16). על גבי החשבוניות השונות מתנוססות מספר חתימות שונות, כולן תחת שם התובעת.
הנתבעים פנו אל מר הלל במכתבים וראו אותו כמנהל/בעלים של התובעת, אולם התובעת לא העמידה את הנתבעת על טעותה (ר' מכתבים מיום 24.7.15 המופנים מהתובעת לידי: "טל הלל, מנכ"ל/בעלים מאיר אפרת 2014 בע"מ" שבו הנתבעת פונה לתובעת, באמצעות מר הלל, לפיו: "לבניין שאנחנו שוכרים מכם... אין אישור כיבוי אש.", וכן מכתבים מיום 1.2.16 ויום 24.4.16 המופנים פעם נוספת לידי טל הלל כ מנכ"ל/בעלים, בו מודיע הנתבעת על קיצור תקופת השכירות ומכתב מיום 25.12.16 בהודעה על עיכוב בפינוי המושכר). בתשובת התובעת למכתב הנתבעת מיום 25.12.16 לא השיבה התובעת לנתבעת כי מר הלל אינו הבעלים/מנכ"ל אלא מר שטרית השיב עניינית כי: "קיבלתי את מכתב תשובתך בקשר לפינוי הנכס, תשובתך אינה מכובדת ואינה ראויה...". אין כל זכר בנוגע למעמדו של מר הלל בתובעת או כל שלילה של התובעת לעצם פנייתה של הנתבעת אל מר הלל כבעלי ו/או מנכ"ל התובעת . מכתבים אלה מלמדים על הלך הרוח וידיעתה של הנתבעת בזמן אמת אודות תוקפו המחייב של הסכם הניהול החדש והבנתה בנוגע להיקף סמכויותיו ומעמדו של מר הלל אצל הנתבעת.
התובעת לא התכחשה לכלל הפעולות האמורות לעיל שנעשו על ידי מר הלל, בהיותו שלוח שלה בבניין אל מול השוכרים, אלא אך ורק לחתימתה על ההסכם. התובעת לא הציגה מהו היקף ייפוי הכוח לשליחות מר הלל, והאם הוא בכלל חרג מהרשאתו בהתנהלותו מול הנתבעת כמו גם בהתנהלותו מול שוכרים אחרים, לאחר שזה העיד כי התנהגותו לא חרגה מהתנהגותו מול שוכרים אחרים של התובעת. התובעת לא הציגה כל ראיה לסתור את אופן התנהלותה הפנימי, עליו הע יד מר הלל, ומדוע פעולת מר הלל או פעולת הנתבעת היו בחוסר סבירות ובחוסר תום לב.
התנהלותה של התובעת היא שיצרה את אינטרס הציפיה של הנתבעת כי פעולותיו של מר הלל נעשו בסמכות ובהרשאה, ובכלל זאת הסתמכות על הסכם השכירות החדש החתום שנמסר לנתבעת על ידי מר הלל, הנושא את חותמת החברה, בין אם נחתם על ידי מר הלל ובין אם נחתם על ידי גורם אחר. התובעת היא שיצרה מצג אובייקטיבי לפיו מר הלל פועל בהרשאה בכל הנוגע להסכם השכירות החדש. בעקבות מצג זה נשארה הנתבעת בנכס, שילמה לתובעת על פי ההסכם, והמשיכה להתנהל, עד היום האחרון, על פי תנאי ההסכם. התנהגותה של התובעת באופן אובייקטיבי לכל אורך התקופה, וכפי שפורט לעיל, היא שיצרה את השליחות והסמכות של מר הלל לחייבה . ר' לעניין חריגה מהרשאה בנוגע לחתימת חברה על מסמכיה והחלת דיני השליחות ואינטרס ההסתמכות: ע"א 3526/11 כראדי אברהם נ' צנצ'יפר חברה לייבוא תבואות ומספוא בע"מ (פורסם בנבו, מיום 6.5.13 (פורסם בנבו, מיום 6.1.11), וכן ספרה ש ל המלומדת אירית חביב-סגל, דיני חברות , כרך א, 2007 , עמ' 135-136 בנוגע לחתימה על מסמכי החברה בחריגה מהרשאה: "עיקרו של ההסדר הקבוע בסעיף 56(א) לחוק החברות הוא כי במקרה של חריגה מהרשאה, אין לפעולה תוקף כלפי החברה אם לא אישרה אותה אלא אם כן הצד השלישי שכלפיו נעשתה הפעולה לא ידע ולא היה עליו לדעת על העדר ההרשאה". לניתוח הקשר בין חריגה מהרשאה לבין דיני השליחות וחריגה מהרשאה לפי סעיף 56 לחוק החברות, התשנ"ט 1999 , ומתי יראו את חתימת החברה כמחייבת, גם אם ניתנה בחריגה מהרשאה, ר' את ניתוחו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 6.1.11).
דפוס התנהגותה של התובעת, כפי שהעיד עליו מר הלל ולא נחלק על ידי התובעת, מעיד כי הוא היה הגורם היחיד מול השוכרים וניהל את הסכמי התובעת באופן דומה, ומשכך ניתנה לו הרשאה להתנהל באופן דומה גם מול התובעת, ובכלל זאת להתחייב בשמה אל מול הנתבעת. התובעת אף לא טוענת ל"עוקץ" שביצע מר הלל עם הנתבעת, ולא תבעה את מר הלל בגין עוקץ כאמור. גם אם אצא מנקודת מוצא כי הסכם השכירות נחתם שלא על ידי התובעת הרי שלא הוצג כי חתימה זו נעשתה בניגוד להרשאה, וכי התובעת אינה חבה באחריות חוזית על פי הסכם השכירות. גרסת התובעת כי התנהלותו של מר הלל מול השוכרים נעשתה ללא סמכות וללא אישור התובעת, ובכלל זאת הסכמה על סכום שכר הדירה החדש ותנאי ההסכם, מעוררת תמיהה שכן היכן היתה התובעת במהלך כל השנה, בשעה שהוציאה חשבוניות וקבלות על פי ההסכם, ניהלה עם הנתבעת מו"מ בסיום החוזה, להארכתו, מבלי לטעון לקיומו של הסכם ישן, ואפשרה למר הלל להציג עצמו כבעלי התובעת וכשותפה. לפיכך, למרות שלא הוכח כי התובעת הסמיכה, באופן פורמאלי את מר הלל לחתום בשמה על מסמכים, הנתבעת רשאית היתה להניח, לאור התנהלותה מול מר הלל, כי הסכם השכירות החדש החתום שקיבלה לידה מהווה הסכם שכירות חתום כדין על ידי התובעת, וכי התנהלותה לאורך כל השנה מהווה התנהלות על פי הסכם השכירות החדש.
הנתבעת ביקשה מספר פעמים לסיים את הסכם השכירות, זאת הן בשנת 2015, תחת הסכם השכירות הישן, והן בשנת 2016 תחת הסכם השכירות החדש. לו סברה כי הסכם השכירות החדש נעדר כל תוקף, יכולה היתה לסיים את ההסכם ולעזוב את הנכס, כפי שחפצה. מר הלל ומר שטרית הם ששכנעו את הנתבעת להשאר בנכס, ובכך היטיבו עם התובעת. לפיכך, גם בהיבט זה, חל סעיף 6(ב) לחוק השליחות, וחל עקרון "השליחות הנחזית" של התובעת כלפי הנתבעת. חזותה החיצונית של כל התנהלות התובעת והתנהלותו של מר הלל, בעיני הנתבעת, הינן כפעולות שנעשו בהרשאה, וכך גם יסווג הסכם השכירות החדש.
התובעת חבה באחריות כלפי הנתבעת, הן מכוח חבותה הישירה כמי שאשררה בפועל, בהתנהגותה, את הסכם השכירות החדש, והן כמי שחבה באחריות מכוח עקרון "השליחות הנחזית" לפי סעיף 6(ב) לחוק השליחות וסעיף 56 לחוק החברות .
לאור ממצאים עובדתיים אלה אני קובעת כי יש להסכם השכירות החדש נפקות משפטית כלפי התובעת והוא מחייב אותה, בין אם בחתימה (שכן התובעת לא הסבירה את עצם הופעתה של החותמת על גבי הסכם השכירות החדש) ובין אם בהתנהגות לכל אורך התקופה עד לסיומה. ככל שמר הלל ו/או מי מטעם התובעת לא העבירו את מלוא המידע אודות הסכם השכירות החדש לידי התובעת במועד, או לא תייקה אותו במקום הראוי על מנת שיהיה בפניה את מלוא המידע בנוגע לעסקיה, אין לתובעת אלא להלין על עצמה ועל אופן ניהול עסקיה.
דחיתי את כלל טענות התובעת באשר לניסיונה להתנער מהסכם השכירות החדש ואני קובעת כי הסכם השכירות החדש מחייב את התובעת והוא ההסכם שחל החל מיום 1.10.15.
באשר לטענות הנוגעות לתשלום דמי הניהול לחברת בהט, על אף חילופי חברת הניהול בשנת 2016, הנתבעת לא הביאה אף לא ראיה אחת לכך שכספים אלה לא הועברו אליה מחברת בהט או כל טענה בזמן אמת על אי תשלום כספים כאמור. מלבד טענה בעלמא, אין כל ראיה לאי תשלום סכומים אלה. ככל שסבורה התובעת כי חברת בהט קיבלה כספים אלה במקומה, היא יכולה לפנות לחברת בהט בעניין זה, שכן אין לצפות מהנתבעת לשלם כספים אלה פעמיים – הן לחברת בהט והן לתובעת. גם בעניין זה לא הוצגה אף לא ראיה אחת ומשכך טענה זו נדחית. באופן דומה, גם הטענה בדבר איחור בפינוי המושכר ב- 10 ימים נותרה ללא ראיות. הנתבעת הגישה תכתובות ותמלול שיחות מזמן אמת המעידים על בעיה בפינוי המושכר, והפצרות הנתבעת לתקן את המעלית על מנת שניתן יהיה לפנות את המושכר בזמן כמתוכנן, ואילו התובעת לא הציגה כל מסמך שיכול להעיד כי הנתבעת לא פינתה את המושכר בזמן מטעמים אחרים, מלבד המעלית התקולה שהיתה באחריות התובעת. משכך, גם בעניין זה, יש לדחות את גרסת התובעת.
סוף דבר:
לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה, על כלל רכיביה, כנגד כל הנתבעים.
בשים לב להתנהלות התובעת בפרשת ההוכחות, כפי שתוארה לעיל, ולאור גובה התביעה והיקף ההשקעה הנדרש על מנת להתגונן מפניה, בשים לב לטענות המשפטיות והעובדתיות שעלו בתביעה, התובעת תישא בהוצאות הנתבעים ושכר טרחתם בסך 80,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והצמדה כדין.

ניתן היום, ט"ז תשרי תש"פ, 15 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.