הדפסה

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 25389-03-19

מספר בקשה:34
לפני
כבוד ה שופט רונן פלג

המבקשים
סיגלית חדד ו- 51 אח'

נגד

המשיבים

המשיבים הפורמליים

  1. גוסיס (2011) בע"מ
  2. יפתח שרון
  1. דבורה אמזלג
  2. רפאל דוד אמזלג
  3. לאה מאגרו
  4. משה אל על
  5. איתיאל היקרי
  6. אמנון יוסף
  7. מלכה יוסף
  8. ג'ורג' גרבר
  9. גוזיאן גרבר

פסק דין

1. לפניי בקשה להורות על סילוק התביעה על הסף מחמת היעדר עילה ו יריבות, כמו גם בהיותה טורדנית וקנטרנית.

כתב התביעה

2. המשיבים הגישו תביעה כספית לסך של 1,320,535 ₪ נגד 61 נתבעים, שהם המבקשים והמשיבים הפורמליים (להלן: "הנתבעים"). הנתבעים היו חלק מקבוצת רכישה שהתגבשה לצורך הקמת פרויקט מגורים בן 66 יחידות דיור, במקרקעין הידועים כגוש 8731 חלקה 19 בנתניה (להלן: "המקרקעין"). לימים הנתבעים החליטו לבטל את הפרויקט ולמכור את המקרקעין , ולשם כך מינו נאמן.

3. בכתב התביעה נטען בתמצית, שהחברה שארגנה את קבוצת הרכישה, חברת "רוטשילד השקעות ונכסים" בע"מ (להלן: "חברת רוטשילד"), שבהמשך העבירה את פעילותה לחברת "דרים בשרון" בע"מ, לוותה מהמשיבים סך של כ- 2,100,000 ₪ לצורך מימון רכישת המקרקעין עבור חברי קבוצת הרכישה. ע"פ הנטען , ההלוואה ניתנה לטובת הנתבעים, שחתמו ביניהם הסכם שיתוף, הכולל התחייבויות רלוונטיות.
4. לטענת המשיבים, ההחלטה להפסיק את הפרויקט ולמכור את המקרקעין גרמה להפרת הסכמי ההלוואה וההתחייבויות כלפי המשיבים, ובכך נגרם להם נזק כספי בגובה סך התביעה.

5. כסעד חלופי לסעד הכספי, המשיבים עתרו לסעד הצהרתי שלפיו זכויותיהם במקרקעין קודמות לזכויות הנתבעים, כך שהם זכאים לקבל את סך התביעה מקופת הנאמנות. בד בבד נתבע סעד של מתן צו עשה ל הצגת המסמכים שיעידו על המאזן הכספי בקופת הנאמן.

תמצית טענות הצדדים בבקשה

6. בבקשה לסילוק התביעה על הסף נטען כך:

א. המבקשים לא היו צד להסכמי ההלוואה והכספים לא שולמו למי מהם. גם עו"ד משה גליקו, ששימש בשלב מסוים כב"כ קבוצת הרכישה, לא חתם כצד על הסכמי ההלוואה וחתימתו הוספה לצורך אישור חתימתם של הצדדים על ההסכם.

ב. חברת "רוטשילד" חתמה על הסכמי ההלוואה לשי מושה הפרטי ולצורך השקעה בנדל"ן. חברת "רוטשילד" לא פעלה בשליחות מטעם ה מבקשים, אשר לא היו קשורים אליה בכל דרך שהיא, לרבות בדרך של החזקת מניות או משרות.

ג. הסכם השיתוף נחתם בין המבקשים ובין עצמם, ולא היה בו כדי להעניק הרשאה למאן דהוא לקחת הלוואה בשמם. הסכם השיתוף נועד להסדיר את ביצוע הבנייה ולא את אופן מימון הבנייה.

ד. המשיבים הם קרובי משפחה שרכשו דירות בפרויקט והיו חלק מקבוצת הרכישה. בעליה של המשיבה 1, אורי וגילת שרון, היו הראשונים לחתום על הסכם השיתוף, שעליו חתם גם אחיו של אורי שרון, המשיב 2.

ה. הסכם ההלוואה עם המשיבה 1 ו הסכם השיתוף עם בני הזוג שרון נחתמו באותו היום ולפני הצטרפותם של המבקשים לפרויקט, כך שהטענה כי חברת "רוטשילד" פעלה בשם ה מבקשים היא מופרכת . ההסכם עם המשיבה 1 נחתם לפני שהמבקשים חתמו על הסכם השיתו ף, וההסכם עם המשיב 2 נחתם טרם הצטרפותם של חלק גדול מהמבקשים לקבוצת הרכישה.
ו. בהסכם השיתוף נקבע שהוועד המפקח יתקשר עם גוף בנקאי לצורך מימון הפרויקט ולא עם גורם פרטי. חברת "רוטשילד" הוגדרה כחברת הניהול, ו הוקצו לה סמכויות מקצועיות בלבד.

ז. כתב התביעה אינו מצביע על חבות אישית של מי מה מבקשים לנזק שנגרם לכאורה למשיבים. טענות המשיבים עומדות בסתירה להסכם משנת 2017, שבו הם עצמם הסכימו למכירת המקרקעין ולמחיקת הערות האזהרה. באותו הסכם המשיבים גם הודו בכך שההלוואות ניתנו לחברת "רוטשילד", שהיא החייבת בהשבתן.

ח. התביעה הוגשה בחוסר תום לב נגד המבקשים ובהיעדר כל עילה או יריבות. בד בבד המשיבים נמנעו מהגשת תביעה נגד חברת "רוטשילד", נגד מנהליה ונגד חברת "דרים בשרון" בע"מ שהחליפה אותה.

7. בתגובת המשיבים לבקשה נטען כך:

א. בשלהי שנת 2012, חברת "רוטשילד" איתרה את המקרקעין, שהבנייה עליהם אושרה בתכנית עירונית להקמת שני בניינים הכוללים 66 יחידות דיור. בין השנים 2013 עד 2016 חברת "רוטשילד" איתרה 45 יחידים שרכשו חלק יחסי מהמקרקעין, המייצגים זכות לדירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה.

ב. חברת "רוטשילד" לוותה כספים מהמשיבים לצורך רכישת המקרקעין ותשלום כספי המיסים עבור כל חברי קבוצת הרכישה ולתועלתם האישית. לא היה כל צורך להחתים את חברי קבוצת הרכישה על הסכמי ההלוואה.

ג. חברי קבוצת הרכישה חתמו על הסכם שיתוף ועל מסמכים שהעניקו לעורך הדין מטעמם, עו"ד משה גליקו, ולחברת "רוטשילד", הרשאה לפעול מטעמם לטובת הגשמת הפרויקט. הוראות הסכם השיתוף מגבשות התחייבויות של חברי קבוצת הרכישה כלפי המשיבים.

ד. חברי קבוצת הרכישה התחייבו בהסכם השיתוף לשאת בכל הוצאה נדרשת לצורך בניית הפרויקט, ובכלל זה הוצאות המימון מכספי המשיבים.

ה. נטילת כספי ההלוואה כמוה כנטילת משכנתה בגין רכישת דירה בפרויקט, וה מבקשים לא יכולים להתכחש לה. המשיבים קיבלו חזרה חלק מכספי ההלוואות, ועל חברי קבוצת הרכישה לשלם את היתרה.

ו. המבקשים פעלו מאחורי גבם של המשיבים ומכרו את הנכס על אף הערת האזהרה והביטחונות של המשיבים. הנכס נמכר בניגוד לדעתם של המשיבים והם הסכימו באי רצון למכירה, ובלבד שיקבלו חזרה את כספי ההלוואות. בפועל לא היה צורך בהפסקת הפרויקט , והראיה שהקבלן שרכש את הזכויות משלים את הפרויקט וגורף רווח עצום.

ז. לטובת המשיבים נרשם שעבוד להבטחת החזר ההלוואות, שהומר בהמשך ברישום הערת אזהרה לצורך הכנסת גורם מממן נוסף, חברת "מניף פיננסים" בע"מ. המשיבים לא הסכימו בשום שלב לוותר על בטוחה מדרגה ראשונה שתבטיח את התחייבויות חברי קבוצת הרכישה כלפיהם. הסכמת המשיבים לביטול השעבוד ורישום הערת האזהרה תחתיו ניתנה לאחר שנאמר להם שהדבר לא יפגע בקדימות שלהם לקבלת כספים . לו ידעו המשיבים שהדבר יפגע בקדימות שלהם , הם לא היו מסכימים לכך.

ח. המבקשים לא העלו טענות דומות נגד חברת "מניף פיננסים", שאף היא העניקה הלוואה למבקשים באמצעות חברת "רוטשילד". חברת "מניף פיננסים" קיבלה החזר מלא, למרות שגם היא לא התקשרה במישרין בהסכם עם המבקשים. חברת "מניף פיננסים" דרשה וקיבלה שעבוד מדרגה ראשונה מבלי יירשם שעבוד מדרגה שנייה, וכך השיגה עדיפות על המשיבים, אך מדובר בקדימות ולא בשינוי במהות החובה להחזר.

8. בתשובת המבקשים לתגובה נטען כך:

א. טענות המשיבים חורגות מן האמור בכתב התביעה והן נעדרות תימוכין, לרבות הטענות הנוגעות לחברת "מניף פיננסים" , שהועלו באופן סתמי וללא ביסוס ראייתי. העסקה של חברת "רוטשילד" עם חברת "מניף פיננסים" אינה רלוונטית. כדי לנסות ולהתבסס על אותו עניין, היה על המשיבים להציג את מסמכי העסקה של "מניף פיננסים".

ב. לא הוכחו יחסי שליחות בין המבקשים ובין חברת "רוטשילד" או חברת "דרים בשרון". הטענה שהסכמי ההלוואה מחייבים את המבקשים בהשבת הכספים היא מופרכת.

ג. ייפויי הכוח שצורפו לכתב התביעה מיועדים לעו"ד משה גליקו לצורך ביטול עסקה, והם לא ניתנו לחברת "רוטשילד" לשם ביצוע עסקה , באופן פוזיטיבי. מדובר בייפויי כוח שנחתמו על ידי כל חברי קבוצת הרכישה, לצורך יצירת הגנה הדדית מפני הפרות אפשרויות של מי מחברי הקבוצה.

ד. על פי הסכם השיתוף, תפקידה של חברת "רוטשילד" היה מוגבל לנ יהול ולסיוע לוועד המפקח בהתקשרות עם נותני השירותים השונים, לפיקוח על קצב התקדמות הבנייה ולאישור חשבונות בהתאם.

ה. מעמדם של המשיבים שווה לזה של יתר חברי קבוצת הרכישה, והם מנסים במרמה לבדל את עצמם במטרה לקבל השבה של כספי הרכישה, באופן שע ולה על שיעור ההשבה היחסי שנקבע.

דיון והכרעה

9. תקנות 101-100 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, בפרק ח' לתקנות, שכותרתו "סילוק על סף", קובעות כך:

"100. בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת, לצוות על מחיקת כתב תביעה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, על יסוד אחד הנימוקים האלה:
(1) אין הכתב מראה עילת תביעה;
...

101. (א) בית המשפט או רשם שהוא שופט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, מאחד הנימוקים האלה:
...
(3) כל נימוק אחר שעל פיו הוא סבור שניתן לדחות מלכתחילה את התובענה בנוגע לאותו נתבע".

10. טענת המבקשים להיעדר עילת תביעה מכוונת למחיקת התביעה מכוח תקנה 100(1) , ואילו טענתם להיעדר יריבות מכוונת לדחיית התביעה מכוח הוראות התקנה 101(א)(3).
פרק א' - הסכמי ההלוואות אינ ם מבססים יריבות או עילת תביעה נגד הנתבעים

11. הסכם ההלוואה בין המשיבה 1 ובין חברת "רוטשילד נכסים והשקעות" בע"מ נחתם ביום 15/1/14 ומתייחס להלוואה בסך של 1,435,000 ₪ (נספח 8 לכתב התביעה). הסכם ההלוואה בין המשיב 2 ובין חברת "רוטשילד" נחתם ביום 21/8/14 ומתייחס להלוואה בסך של 707,500 ₪ (נספח 12 לכתב התביעה).

12. תנאי שני ההסכמים דומים, אך אינם זהים. חברת "רוטשילד" הוגדרה בשני ההסכמים כלווה. בסעיפי 5 ל שני ההסכמים, שכותרתם "העברת זכויות והמחאת חובות", נקבע כך:

"א. הצדדים מסכימים בזאת כי המלווה זכאי להעביר ו/או להמחות את זכויותיו וחובותיו על פי הסכם זה לאחרים, ללא צורך בהסכמת הלווה.

ב. הלווה אינו רשאי להמחות ו/או להעביר את חובותיו ו/או זכויותיו על פי הסכם זה, אלא אם ניתנה הסכמת המלווה לכך מראש ובכתב".

המשיבים לא טענו כי הם אישרו את המחאת סכומי ההלוואות לנתבעים, וממילא לא נטען כי חברת "רוטשילד" ביקשה להעביר את חובותיה לגורם אחר.

13. בסעיף "והואיל" הרביעי בשני ההסכמים צוין שהחותם מטעם הלווה, חברת "רוטשילד", הוא מר קובי רוטשילד, שהוא בעל זכויות החתימה בה. לה סכמים צורף פרוטוקול אישור זכויות החתימה של חברת "רוטשילד".

14. הסכמי ההלוואות אינם מזכירים כלל את הנתבעים חברי קבוצת הרכישה, ומקל וחומר שאינם מגדירים אותם כלווים. אין בהסכמים דבר המעיד על כך שההלוואות ניתנו עבור חברי קבוצת הרכישה.

15. תנאי הסכמי ההלוואות, כפי שהם, ובכלל זה החיובים הכספיים וההסכמות בנושא הביטחונות להחזר ההלוואות, אינם מבססים יריבות או עילת תביעה של המשיבים נגד הנתבעים, שהם חברי קבוצת הרכישה.

16. למעלה מהנדרש, ביום 23/11/17 נחתם הסכם בין המשיבים מצד אחד ובין ועד הדיירים והנאמן עו"ד שאול ברגרזון (נספח 21 לכתב התביעה), אשר נועד להסדיר את מכירת המקרקעין לאחר שהפרויקט נקלע לקשיים.
במבוא להסכם הצדדים הגדירו במפורש שחברת "רוטשילד" היא זו החייבת למשיבים חובות כספיים מכוח הסכמי ההלוואה. אין בהסכם טענה כי הדיירים חייבים גם הם כספים מכוח הסכמי ההלוואה.

פרק ב' - הוראות הסכם השיתוף אינן מבססות עילת תביעה או יריבות נגד הנתבעים

17. הסכם השיתוף לבנייה משותפת משנת 2014 (נספח 7 לכתב ההגנה) נחתם על ידי חברי קבוצת הרכישה, שהם הנתבעים, ותכליתו הוגדרה בסעיף 1.3 להסכם כך:

"בכפוף לרכישת המגרש כמפורט להלן בהסכם זה, תכליתו של הסכם שיתוף זה הינה להסדיר בין הצדדים ביצוע תכנון ובנייה עצמית של הפרויקט כהגדרתו להלן ...".

18. לכאורה די בכך שההסכם נכרת בין הנתבעים בלבד, כדי לשלול את הטענה שיש בהוראות הסכם השיתוף כדי ליצור עילת תביעה ויריבות עם המשיבים. עם זאת, המשיבים הפנו בתגובתם לבקשה להוראות ספציפיות בהסכם השיתוף , שיוצרות להבנתם את היריבות הנטענת , כמפורט להלן:

א. סעיף 4.8 - "הצדדים להסכם זה מצהירים בזאת כדלקמן: כי התחייבויותיהם על פי הסכם זה אינן ממצות את כל התחייבויותיהם כלפי הפרויקט, שאר הצדדים, הנאמן, הבנק אשר ייבחר לממן את הפרויקט, וכל גורם אחר, וכי הן יתווספו להתחייבויותיהם לפי כל הסכם אשר ייחתם בקשר עם עבודות הבנייה והפרויקט, ככל שיידרש" .

לא מצאתי בהוראותיו של סעיף זה את מה שהמשיבים מבקשים למצוא בו. לפי הכתוב, אם ה נתבעים היו מחויבים בהתחייבות כלשהיא כלפי המשיבים לפי תנאיו של הסכם אחר, הרי שהם לא היו יכולים לטעון שתנאי הסכם השיתוף ממצים את התחייבויותיהם. אין בהוראותיו של סעיף 4.8 הנ"ל בפני עצמן , כדי ליצור התחייבות ישירה של הנתבעים כלפי המשיבים.

ב. סעיף 5.1 - "בכפוף לגיבושה של קבוצה לרכישת הממכר בשלמותו, מורים בזאת הצדדים, לנאמן ו/או למי מהיועצים המשפטיים של הפרויקט, לחתום בשמם ובמקומם על כל ההסכמים והמסמכים הנדרשים לשם רכישת הממכר, לרבות הסכם המכר בשינויים שיאושרו על ידי היועצים המשפטיים, על כל נספחיו, והכל על פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר הנחתם על ידי כל משתתף בד בבד עם חתימתו על הסכם זה. הצדדים מנחים ומורים לנאמן ו/או ליועצים המשפטיים באופן בלתי חוזר לחתום על חוזה הרכישה ועל כל המסמכים כאמור מטעמם על פי יפויי הכוח כאמור".

הוראותיו של סעיף 5.1 הנ"ל מופיעות תחת הפרק "רכישת הממכר" ומתייחסות באופן מפורש לרכישת המקרקעין עצמם עבור קבוצת הרכישה. המשיבים לא היו בעלי המקרקעין ולא מכרו אותו למבקשים. אין להוראותיו של סעיף 5.1 רלוונטיות להסכמי ההלוואה שהמשיבים כרתו עם חברת "רוטשילד".

ג. סעיפים 7.1 ו- 7.2 - "בכוונת הצדדים לבצע בניה עצמית, על כל הנובע מכך, לרבות תכנון הפרויקט, תשלום ליועצים ולמומחים, תשלום האגרות וההיטלים, הוצאת מכרזים לביצוע הפרויקט ומינוי קבלן וכיו"ב - כל הדרוש לשם השלמת הבנייה והפרויקט עד לרמת גמר מלא וסופי".

"הצדדים יישאו בכל עלויות הבניה והנלוות ... ולרבות אך לא רק תשלומים עבור ... כל הוצאה נדרשת לצורך בניית הפרויקט".

לא ירדתי לסוף דעתם של המשיבים בהפניה לסעיפים הנ"ל בהסכם השיתוף. חברי קבוצת הרכישה הסכימו בינם ובין עצמם לבנות את הבניין ולשאת באופן יחסי בעלויות הבנייה. אין לכך כל קשר עם הסכמי הלוואה לכאורה, שנחתמו בין המשיבים ובין חברת "רוטשילד".

ד. סעיף 7.5 - "מודגש בזאת, כי היות והקבוצה מבצעת הן את הרכישה והן את מימון הבנייה והעלויות הנלוות ביחד ולחוד, יהיו הצדדים מחויבים לשאת בכל התשלומים למימון עלויות הבנייה והנלוות, במועדים שיקבעו לכך בהסכמים השונים שיחתמו בין הקבוצה לגורמים הרלוונטיים או על ידי חברת הניהול בשם הקבוצה (יועצי תכנון, קבלן וכו'), וללא כל איחור, תוך נקיטת סנקציות חריפות כנגד המפרים התחייבות זו".

סעיף 7.5 נכלל בפרק "בנייה עצמית" בהסכם השיתוף, אשר נועד להסדיר את הבנייה עצמה. הוראותיו של הסעיף מתייחסות להתקשרויות עם בעלי המקצוע השונים העוסקים בבנייה. בהקשר זה מוקנית לחברת הניהול, שהיא חברת "רוטשילד", הסמכות לחתום על הסכמים בשם חברי הקבוצה. המשיבים אינם בעלי מקצוע וממילא הסכמי ההלוואה לא מציינים שהם נחתמו בשם חברי קבוצת הרכישה.
ה. סעיף 9.2 - "הצדדים ממנים בזאת את חברת 'רוטשילד נכסים והשקעות' בע"מ לשמש כחברת הניהול של הפרויקט מטעמם ... סמכויות חברת הניהול תהיינה לרבות אלו המפורטות להלן ... לקבל החלטות בקשר עם בניית הבניין ובכל שבנוגע לביצוע העבודות בהתאם להוראות התוכניות המפורטות ... לפעול ככל הדרוש לשם הוצאה לפועל של הסכם זה ולנקוט כל פעולה שתידרש ל צורך כך".

הוראות סעיף 9.2 הנ"ל נובעות מהגדרתה של "חברת הניהול והפיקוח" בסעיף 2 להסכם השיתוף (סעיף ההגדרות). תפקידה של חברת הניהול הוגדר כך:

"חברת הניהול חברת 'רוטשילד נכסים והשקעות' בע"מ ח.פ. 514661263 שתפקידה יהיה, בין היתר, לסייע לוועד המפקח, כהגדרתו להלן, בניהול ענייני הקבוצה, בהתקשרות מול נותני השירותים השונים, לרבות היועצים והקבלן, בפיקוח על קצב התקדמות הבנייה, ואישור חשבונות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, הכל כמפורט בהסכם זה".

תפקידה של חברת הניהול התמצה בחלק המקצועי של הבנייה עצמה. אין בהסכם השיתוף הסמכה של חברת "רוטשילד" ללוות כספים עבור חברי קבוצת הרכישה. למען הסר ספק, הסכם השיתוף הסדיר מינוי של וועד מפקח, שבין סמכויותיו הוגדרה במפורש הסמכות "לחתום עם הבנק על ההסכם להעמדת מימון לפרויקט" (ס' 9.1.13.10 להסכם). ס' 10 להסכם השיתוף, שכותרתו "מימון הפרויקט וחשבון הבניה", הסדיר את כוונת חברי קבוצת הרכישה לפנות באמצעות הוועד המפקח לבנק מסחרי לצורך מימון הבנייה ונטילת משכנתה. מכאן שחברי הקבוצה שמרו לעצמם, באמצעות הוועד המפקח, את הסמכות להתקשר בהסכם מימון עם בנק מסחרי ובכפוף לנטילת משכנתה כמקובל . הסמכות לא ניתנה לחברת הניהול והפיקוח, המשיבים אינם בנק מסחרי והם לא כרתו הסכם מימון עם הוועד המפקח של חברי קבוצת הרכישה.

19. לכך יש להוסיף את העובדה, שהסכם ההלוואה בין המשיבה 1 ובין חברת "רוטשילד", נחתם ביום 15/1/14, עוד לפני שהמבקשים הצטרפו לקבוצת הרכישה. הראיה לכך היא שב אותו היום בעליה של המשיבה 1, אורי וגילת שרון, חתמו על הסכם השיתוף, נספח 2 לכתב התביעה. השניים חתמו ראשונים על ההסכם ובעת החתימה הם היו שני החברים היחידים בקבוצת הרכישה. היות שהסכם ההלוואה קדם להסכם השיתוף, מלכתחילה לא ניתן לומר שחברי קבוצת הרכישה מחויבים לו.

20. המסקנה היא שהוראות הסכם השיתוף שנחתם בין הנתבעים, לא יצרו יריבות או התחייבות ישירה של הנתבעים כלפי המשיבים.

פרק ג' - המשיבים רכשו דירות בפרויקט בכסות של מתן הלוואות

21. למעלה מן הנדרש, על אף שקבעתי לעיל שהסכמי ההלוואה אינם מבססים עילת תביעה או יריבות בין ה משיבים ובין הנתבעים, ראוי לבחון את מהותם של ההסכמים ולבדוק האם המשיבים אכן מימנו את רכישת המקרקעין עבור חברי קבוצת הרכישה.

22. הסכם ההלוואה בין המשיבה 1 ובין חברת "רוטשילד" (נספח 8 לכתב התביעה), נחתם ביום 15/1/14. באותו יום בדיוק, חתמו שני הבעלים של המשיבה 1, אורי וגילת שרון, על הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה (נספח 2 לכתב התביעה).

23. הסכם ההלוואה בין המשיב 2 ובין חברת "רוטשילד" (נספח 12 לכתב התביעה), נחתם ביום 21/8/14. נספח 13 לכתב התביעה הוצג כאסמכתה לתשלום סכום ההלוואה על ידי המשיב 2. מדובר בחשבונית מס / קבלה מיום 29/9/14, שהונפקה על ידי עו"ד משה גליקו. בקבלה נכתב כי "נתקבל מאת: שרון שושנה (אברהם ושולמית)" סך של 404,500 ₪ "על חשבון תשלום בהתאם להסכם שיתוף בפרויקט מגדלי רוטשילד". מכאן שהכספים הועברו למטרת רכישת דירה בפרויקט ולא כהלוואה.

24. לכך יש להוסיף, ששני הסכמי הריבית ציינו כי לכאורה חברת "רוטשילד" ביקשה מהמלווים "הלוואה כספית לצרכי השקעה בנדל"ן", אך הגדירו כל אחד שני מסלולי ריבית, שאחד מהם מתייחס לדירות מסוימות בפרויקט. ההסכם של המשיבה 1 על סך של 1,435,000 ₪, התייחס לערכן של דירת 5 חדרים מס' 5a13l ו של דירת פנטהאוז מס' p02le. ההסכם של המשיב 2, על סך של 707,000 ₪, התייחס לערכה של דירת 5 חדרים מס' pp7mpr. נספחים 6 ו- 7 לכתב התביעה מעידים על כך שחברת "רוטשילד" רשמה לטובת המשיבים שעבודים על הזכויות בדירות המסוימות הנ"ל.

25. המבקשים טענו שלמעשה לא מדובר בהסכמי הלוואה, אלא שבפועל המשיבים היו חברים רגילים בקבוצת הרכישה, אשר רכשו דירות בפרויקט והשתמשו במנגנון של הסכמי הלוואה לצורכי מס, כפי הנראה כדי לשמור לעצמם אפשרות למכור את הזכויות בדירות ברווח עם תום הפרויקט, מבלי לרשום אותן על שמם קודם לכן (ס' 10-9 לבקשה, ס' 21-18 לתשובה לתגובה). המשיבים לא התייחסו כלל בתגובתם לטענות שהוטחו בהם והדבר מעיד בעד עצמו.
26. למען הסר ספק, המשיבים צירפו לכתב התביעה הסכם מיום 9/6/16, שנחתם בין המשיבה 1 ובין חברת "רוטשילד " (נספח 9 לכתב התביעה). בהסכם נכתב מפורשות כך:

"הואיל ובין הצדדים נחתם הסכם מיום 1/9/15 ובמסגרתו הוצאה למכירה דירת 5 חדרים שנרכשה ע"י גוסיס בקוד 5a13l במחיר של 1,600,000 ₪ להלן: מחיר המכירה המקורי;"

27. זאת ועוד, שני המשיבים חתמו על ייפויי כוח בלתי חוזרים לביטול העסקה (נספח 4 לכתב התביעה), אשר ייפו את כוחו של עו"ד משה גליקו "לבטל את עסקת רכישת הזכות לדירה ..." (סעיף 1 לטפסים ) ו- "לבטל את כל ההסכמים עליהם חתמתי ביחס עם חברי קבוצת הרכישה ..." (סעיף 2 לטפסים).

28. המסקנה הברורה העולה מן הדברים היא שהסכמי ההלוואה אשר נחתמו בין המשיבים ובין חברת "רוטשילד" לא נועדו לספק מימון לחברי קבוצת הרכישה לצורך בניית הפרויקט, אלא היוו מנגנון לרכישת דירות בפרויקט. המשיבים, בין בעצמם ובין באמצעות מקורביהם (בעלי המשיבה 1 וקרובי משפחה של המשיב 2), רכשו דירות בפרויקט והיוו חברי קבוצת רכישה בדיוק כמו הנתבעים. לא מן הנמנע, שהמתכונת של הסכמי ההלוואה נוצרה מטעמי מס, כפי שטענו המבקשים.

29. משכך, הניסיון של המשיבים להציג את עצמם בכתב התביעה כמממנים של בניית הפרויקט עבור חברי קבוצת הרכישה האחרים ולהשיג בדרך זו קדימות על פני הנתבעים, הוא חסר תום לב ויש לדחותו.

פרק ד' - אין בסיס להשוואה בין המשיבים לבין חברת "מניף"

30. המשיבים טענו שמעמדם זהה למעמדה של חברת "מניף שירותים פיננסיים" בע"מ (להלן: "מניף"), שלדבריהם העניקה לנתבעים הלוואה באמצעות חברת "רוטשילד" וזכתה להחזר מלא, מבלי שהנתבעים העלו טענות הדומות לטענותיהם נגד המשיבים.

31. טענות המשיבים בעניין זה לא נתמכו בשום מסמך. לא הוצגו המסמכים אשר קשרו את חברת "מניף" לעניין ולא ידוע מי בדיוק התקשר עמה, מתי ובאלו תנאים.

32. על פי הרישום מפנקס הזכויות של המקרקעין (נספח 17 לכתב התביעה), ביום 12/3/15 נרשמה לטובת חברת "מניף" משכנתה על הנכס כולו שבוטלה ביום 15/1/18. באותו היום המשכנתה תוקנה עד שבוטלה סופית ביום 15/11/18.

33. המשיבים לא הציגו ולו ראשית ראיה המאפשרת להם להיבנות על פרט כלשהוא הקשור בחברת "מניף". יתרה מכך, הפרט הידוע היחיד הוא כאמור רישומה של משכנתה לטובת החברה הנ"ל, בניגוד למשיבים, שלא נהנו מרישום משכנתה לזכותם. על פני הדברים, די בהבדל זה כדי להסביר את הצורך בתשלום ההחזר מלא לחברת "מניף", כדי למחוק את רישום המשכנתה ולאפשר את מכירת המקרקעין.

פרק ה' - טענות המשיבים בנוגע למכירה ובנוגע לביטחונות

34. מחד גיסא, המשיבים טענו שהמקרקעין נמכר מאחורי גבם וללא ידיעתם, על אף הערת האזהרה שנרשמה לזכותם והביטחונות הנוספים שניתנו להם (ס' 19 ו- 22 לתגובה). מאידך גיסא , המשיבים הודו שהם הסכימו למכירה בלית ברירה (ס' 24-23 לתגובה). המשיבים גם קבלו על חוסר ההיגיון של ביטול הפרויקט (ס' 41-39 לתגובה).

35. הסתירה בטענות מדברת בעד עצמה. יתרה מכך, המשיבים צירפו לכתב התביעה הסכם מיום 23/11/17 (נספח 21 לכתב התביעה), שנחתם בינם ובין וועד דיירי המקרקעין ועו"ד שאול ברגרזון בתפקידו כנאמן. ההסכם הסדיר את מכירת המקרקעין על ידי הנאמן ואת מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבים.

36. טענות המשיבים כי חברי קבוצת הרכישה טעו בהחלטה למכור את המקרקעין חסרות משמעות, שהרי אין בכלל יריבות בין הצדדים והטענה עצמה אינה יוצרת עילת תביעה. על כך יש להוסיף שכאמור המשיבים עצמם היו חלק מקבוצת הרכישה, בין בעצמם ובין באמצעות מי מטעמם (בעלי המשיבה 1 וקרובי המשפחה של המשיב 2).

37. טענות המשיבים שהם לא הסכימו בשום שלב לוותר על בטוחה מדרגה ראשונה, אך נאלצו לבסוף להסתפק ברישום הערת אזהרה, נטענות הלכה למעשה נגד החברה המארגנת "דרים בשרון" בע"מ (ס' 51-50 לתגובה). כאמור, הנתבעים והמשיבים לא התקשרו ביניהם בהסכם כלשהוא, אשר נועד להבטיח ביטחונות למשיבים. אפשר שהמשיבים יכלו לתבוע בהקשר זה את חברת "רוטשילד" או את חברת "דרים בשרון", אך הם נמנעו מכך וטעמיהם עמם.

למעלה מן הנדרש, ראוי לציין כי סעיפי 4 להסכמי ההלוואות בין המשיבים ו בין חברת "רוטשילד", הקנו לאחרונה את שיקול הדעת הבלעדי למחוק בכל עת את המשכונים של המשיבים ולהחליפם בהערות אזהרה.

38. בסופו של דבר, הרישום מפנקס הזכויות של המקרקעין (נספח 17 לכתב התביעה), מעלה שלטובת המשיבים נרשמו הערות אזהרה, בדיוק כפי שנרשמו לטובת הנתבעים, ומכאן שאין למי מהם עדיפות. ממילא ההתחייבויות בהסכמי ההלוואה בנושא הביטחונות לא היו התחייבויות של הנתבעים, אלא של חברת "רוטשילד" בלבד.

39. טענות נוספות של הצדדים נמצאו צדדיות וחסרות רלוונטיות להכרעה בבקשה זו.

סיכום

40. תביעת המשיבים נגד הנתבעים התבססה על הסכמי ההלוואות אשר נכרתו בין המשיבים ובין חברת "רוטשילד נכסים והשקעות" בע"מ. הנתבעים לא היו צד להסכמים. הוראות ההסכמים אינן מבססות עילת תביעה או יריבות בין המשיבים ובין הנתבעים.

41. חברי קבוצת הרכישה, שהם הנתבעים ( ובכללם המבקשים והמשיבים הפורמליים), חתמו ביניהם על הסכם שיתוף לבניה משותפת של הפרויקט. הוראות הסכם השיתוף אינן מבססות עילת תביעה או יריבות בין המשיבים ובין הנתבעים.

42. למעלה מן הנדרש, המסמכים מצביעים על כך שהסכמי ההלוואה אשר נחתמו בין המשיבים ובין חברת "רוטשילד" לא נועדו לספק מימון לפרויקט הבנייה עבור חברי קבוצת הרכישה, אלא היוו מנגנון אחר לרכישת דירות בפרויקט. על רקע זה, הניסיון של המשיבים להציג את עצמם בכתב התביעה כמממנים של בניית הפרויקט עבור חברי קבוצת הרכישה האחרים ולהשיג בדרך זו קדימות על פני הנתבעים, הוא חסר תום לב ויש לדחותו.

43. יתר טענות המשיבים נדחו וממילא לא היה בהן כדי ליצור יריבות או עילת תביעה נגד הנתבעים.

44. התוצאה היא שדינה של תביעת המשיבים נגד המבקשים ונגד המשיבים הפורמליים (הנתבעים כולם) להידחות על הסף מחמת היעדר יריבות ובהיעדר עילת תביעה.

45. המשיבים, ביחד ולחוד, ישלמו למבקשים הוצאות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

ניתנה היום, ג' סיוון תש"פ, 26 מאי 2020, בהעדר הצדדים.