הדפסה

בית משפט השלום בירושלים תא"מ 52561-04-19

בפני
כבוד ה שופטת ליאת בנמלך

התובעת

ארץ ציון ירושלים - ניהול ושיווק נדל"ן ש.ר.
באמצעות בא-כוחה עו"ד אלי אביטן

נגד

הנתבע
דניאל שחר
באמצעות בא-כוחו עו"ד אשר בן שמחון

פסק דין

1. בתביעה שלפניי עותרת התובעת, ארץ ציון ירושלים ניהול שיווק נדל"ן ש.ר. (להלן: ארץ ציון) לחייב את הנתבע, מר דניאל שחר (להלן: שחר), בתשלום דמי תיווך בגין שירותי תיווך אשר בעקבותיהם נכרתה לטענתה עסקת מכר מקרקעין, וכן עותרת היא לפיצוי בגין עוגמת נפש.
העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים
2. שחר היה בעל הזכויות בנכס מקרקעין ברחוב הנשיא השישי 20, בירושלים (להלן: הדירה), וביקש למכור את הדירה. לצורך כך פרסם שחר מודעה באתר האינטרנט "יד שתיים" וכן התקשר עם מספר מתווכים, ללא בלעדיות למי מיהם. בין היתר נפגש שחר ביום 30.6.2017 עם המתווכת הגב' זיוה גלולה (להלן: גלולה), וחתם באותו מעמד על טופס הזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה (להלן: הסכם התיווך). גלולה עוסקת כמתווכת אצל ארץ ציון, ובהסכם התיווך נכתב כי שירותי התיווך מוזמנים מ"אורן כהן ... ו/או תומר אוהב ציון ... ו/או הסוכן/ת זיוה גלולה ... ממשרד ארץ ציון ירושלים ניהול ושיווק נדל"ן ש.ר. ... ו/או משרד התיווך סנצורי 21 מרחוב קרן קיימת 33 ירושלים ו/או כל סוכן אחר מטעמכם".
לאחר החתימה על הסכם התיווך נפגש מתווך נוסף המועסק בארץ ציון, מר שי מזרחי (להלן: מזרחי), עם שחר, ואלו הלכו יחדיו לשכפל את מפתח הדירה.
3. מספר חודשים לאחר מכן, ביום 13.12.2017, נחתם הסכם למכר הדירה בן שחר לבין רוכשת בשם ליאת לב (להלן: ליאת). המחלוקת בין הצדדים היא האם סוכני התיווך מטעם ארץ ציון, גלולה ומזרחי, היו "הגורם היעיל" אשר בעקבות פעולותיהם נכרתה עסקת הרכישה. בקשר לכך העלו הצדדים גרסאות סותרות, עליהן אעמוד להלן:
4. לגרסתה של ארץ ציון המתווך מזרחי הציג את הדירה בפני אישה ששמה הלנה ראבסון (להלן: הלנה) סמוך ליום 5.12.2017, ולאחר הביקור בדירה התנהל משא-ומתן טלפוני בין הלנה ושחר, באמצעות מזרחי וגלולה (לפי הנטען הלנה הציעה סך של 1,900,000 ש"ח, ושחר הסכים לרדת למחיר של 1,950,000 ש"ח ולשם סגירת עסקה אף ל- 1,920,000 ש"ח), והלנה ביקשה כי הנכס יוצג גם לשותפה שלה וכי יתאפשר לה לעיין במסמכי הבעלות של הנכס.
בהמשך לכך, כך נטען, ביום 5.12.2017 בשעות הערב, הגיעה לראות את הדירה ליאת (אשר התברר כי היא בתה של הלנה, ולא שותפה) ובביקור נכחה המתווכת גלולה (כיוון שמזרחי לא היה בעיר). באותו ביקור הציעה ליאת סך של 1,900,000 ש"ח בגין הדירה, ולמחרת היום תואמה בין הצדדים פגישה ליום 11.12.2017 לצורך עיון במסמכי הבעלות והמשך ניהול המשא-ומתן במשרדי ארץ ציון. ואולם, כך מוסיפה ארץ ציון וטוענת, הפגישה לא נערכה לבסוף, שכן תחילה הודיעה הלנה כי אינה חשה בטוב, ולאחר מכן התחמקה מקביעת פגישה חלופית.
ארץ ציון טוענת כי לאחר מספר ימים נודע לה כי ביום 13.12.2017 (יומיים לאחר הפגישה שנקבעה) נחתם חוזה למכירת הנכס בין ליאת לשחר, לפיו נמכר הנכס בסך של 1,940,000 ש"ח. ארץ ציון הוסיפה כי משנודע לה על חתימת ההסכם, פנתה לשחר בבקשה לקבלת דמי התווך, אך הלה סירב בטענה שהלנה מסרה לו כי הגיעה אליו באופן עצמאי ללא סיוע של מתווך.
מכן התביעה שלפניי, בו עותרת כאמור ארץ ציון להורות לשחר לשלם לה דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך, וכן עותרת היא בנוסף לפיצוי בגין עוגמת נפש.
להשלמת התמונה אציין כי מזרחי וגלולה לא החתימו את הלנה ואת ליאת על הסכם תיווך (על פי הנטען מחמת טעות), ועל כן התביעה אינה מופנית כלפיהן, אלא כלפי שחר בלבד, שכאמור חתם על הסכם תיווך.
5. גרסתו של שחר לאירועים שונה. לטענתו ליאת והלנו פנו אליו ביוזמתן, ושלא באמצעות מתווכים כלשהם (ובהם המתווכים מטעם ארץ ציון). לטענתו השתיים הבהירו לו את האמור מפורשות, והדבר אף נכתב ברחל בתך הקטנה בהסכם המכר. כן טוען שחר כי קיים שיחות עם מתווכים רבים, וככל שגם מזרחי וגלולה דיברו איתו, לא הזכירו הם את שמן של הלנה וליאת.
שחר, אשר יש לו לקות ראיה, מוסיף וטוען כי במועדים שונים עשה "יום פתוח" למתווכים ורוכשים פוטנציאליים, וכי יכל להניח שליאת והלנה הגיעו לדירה בדרך זו (בהדגישו כי לא יכול היה לראות מי הגיע באותם ימים).
עוד טען שחר כי בכך שלא נחתם הסכם תיווך בין ארץ ציון או מי מטעמה לבין ליאת והלנה יש כדי ללמד כי לאלו לא היתה מעורבות בעסקה וכי הם אינם זכאים לקבלת דמי תיווך. שחר מוסיף וטוען כי אין בידי ארץ ציון לתבוע מכוח הסכם התיווך עליו חתם שכן שמו של מזרחי אינו מופיע על ההסכם, כך שאין בפעולות שעשה האחרון - ככל שעשה - כדי לחייבו בתשלום דמי תיווך.
6. מטעם ארץ ציון העידו מזרחי וגלולה, וכן זימנו הם לעדות את ליאת, ושחר העיד לתמיכה בגרסתו. במאמר מוסגר אעיר כי הלנה ז"ל נפטרה בסוף שנת 2019, טרם הדיון, ועל כן לא היה בידי הצדדים לזמנה לעדות.
דיון
7. הוראת הדין הרלבנטית לענייננו, הקובעת את התנאים בהם מתווך זכאי לקבלת דמי תיווך היא הוראת סעיף 14(א) ל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), הקובעת כך:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אליו מפנה הוראת סעיף 14(א), קובע את הדרישה להסכם בכתב, כדלקמן:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".
בהתאם להוראות אלו מתווך זכאי לקבלת דמי תיווך בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: המתווך הוא בעל רישיון כמשמעותו בחוק; הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך; והמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
8. המחלוקת המרכזית בענייננו היא בשאלה האם הוכח שארץ ציון והמתווכים מטעמה היו "הגורם היעיל" אשר הוביל להסכם הרכישה שנחתם בין שחר לליאת.
בפסיקה נקבעו אינדיקציות שונות אשר באמצעותן ניתן לבחון האם המתווך היה הגורם היעיל שהוביל לעסקת המקרקעין. כך, למשל, יש לבחון את מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שהעביר המתווך לבין החוזה הסופי שנחתם (מבחינת המחיר, תנאי התשלום ושיעוריו). אינדיקציות נוספות נוגעות לפרק הזמן שחלף בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת המעורבות של המתווך בגיבוש העסקה והאינטנסיביות של פעולותיו; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בגיבוש ההסכם ומידת מעורבותו; האם הצד השני לעסקה שילם דמי תיווך אם לאו; זהות הצדדים שניהלו את המשא ומתן; והסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן. יודגש עם זאת כי אין מדובר ב"רשימה סגורה", וכל מקרה יש לבחון לפי נסיבותיו (ראו ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123-124 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ)).
עוד עולה מן הפסיקה הנוהגת כי הדרישה שהמתווך יהיה "הגורם היעיל" בוחנת את שאלת יעילות פעולת המתווך ולא בהכרח את כמות הפעולות שביצע. לפיכך, בנסיבות בהן מדובר בעסקת תיווך פשוטה, אפשר שפעולת תיווך יעילה תסתכם בהפגשת הצדדים ויצירת הקשר ביניהם (ראו ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 (6.12.2015)). גם בעניין מוסקוביץ הנ"ל הודגש כי "כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה ( שם, 123). לאמור יש להוסיף כי מצב בו צד מונע מהמתווך להשלים את פעולותיו, בכדי להתחמק מתשלום דמי התיווך, מהווה הפרה של החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בקיום הסכם התיווך (ראו ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אבי מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848 (2001)).
9. לאחר ששמעתי את העדים מטעם הצדדים ואת טענותיהם לפניי, סבורה אני כי הכף נוטה למסקנה כי ארץ ציון והמתווכים מטעמה היו "הגורם היעיל" שהוביל לעסקה.
מסקנה זו מבוססת בראש ובראשונה על כך שבכל הנוגע לשאלות העובדתיות בהן חלקו הצדדים מצאתי להעדיף את גרסתה של ארץ ציון על פני גרסתו של שחר.
הגרסה אותה העלתה ארץ ציון, נתמכה בעדויותיהם של גלולה ומזרחי, אשר העידו באופן קוהרנטי ומצאתי ליתן אמון בדבריהם, וכן נתמכת היא היטב בראיות שהציגה.
מזרחי הצהיר והעיד כי הראה להלנה את הדירה סמוך ליום 5.12.2017, וכי היא ביקשה שגם "שותפה" שלה תראה את הדירה, וכיוון שלא היה בירושלים ביקש מגלולה שעובדת עימו בארץ ציון להראות ל"שותפה" את הדירה. גלולה העידה כי ביום 5.12.2017 בשעות הערב הראתה היא את הדירה לליאת, שהסתבר בדיעבד כי היא בתה של הלנה. בפתח עדותה בבית המשפט זיהתה גלולה את ליאת באולם בית המשפט, כמי שלה הראתה את הדירה במועד האמור (עמוד 23 שורות 16-19 לפרוטוקול).
גרסתם של מזרחי ושל גלולה כי הראו את הדירה להלנה ולליאת במועדים הנזכרים נתמכת בפלט השיחות של מכשירי הטלפון הנייד שלהם (פלט השיחות של גלולה צורף לכתב התביעה ופלט השיחות של מזרחי צורף לבקשה להזמנת עדים).
יצוין לעניין זה כי על כך שהמספרים שסומנו באותם פלטי שיחות הם אכן מספרי הטלפון של הלנה ושל ליאת ניתן ללמוד מעדותה של ליאת. לעניין המספר שסומן על ידי ארץ ציון כמספרה של הלנה העידה ליאת "זה המספר שהיה אצל אמא שלי ולא אצלי. לקחתי את הטלפון אחרי שנפטרה" (עמוד 19 שורה 27 לפרוטוקול), וכן אישרה כי זה אחד המספרים שהיא עושה בהם שימוש גם היום (עמוד 15 שורות 5-14 לפרוטוקול). כמו כן, לעניין המספר שסומן כמספרה שלה נשאלה ליאת האם הוא מוכר לה, והשיבה: "יכול להיות שזה איזה טלפון זמני של איזה מישהו שאני השתמשתי, אני לא זוכרת בדיוק את המספר ... אני לא זוכרת בדיוק את המספר, יכול להיות שאני החזקתי את המספר הזה באופן זמני. אבל הוא לא בבעלותי", ולשאלה כמה זמן המספר היה ברשותה השיבה "לא זוכרת" (עמוד 22 שורות 9-18 לפרוטוקול. ראו גם עמוד 21 שורות 29-32 לפרוטוקול). תשובה זו היא תשובה מתחמקת. ניתן להניח כי לוּ מדובר היה במספר שליאת לא היתה מכירה כלל ולא היה בשימושה מעולם היתה היא אומרת את הדברים באופן ברור, ולטעמי די בתשובה שניתנה ובאמירה כי "יכול להיות" שעשתה באותו מספר שימוש "באופן זמני", כדי לחזק את טענת ארץ ציון כי השיחות אשר סומנו בפלט השיחות כשיחות שהתנהלו עם ליאת, אכן היו שיחות עימה. כן אוסיף כי למעשה בא-כוחו של שחר לא חלק על כך בסיכומיו, אלא רק טען כי תוכן השיחות אינו ידוע. על כן ניתן להניח כי מספר הטלפון שסומן בפלט השיחות של גלולה הוא אכן מספר הטלפון שהיה בשימושה של ליאת.
ומה עולה מאותם פלטי שיחות? מפלט השיחות של מזרחי עולה כי בין מזרחי להלנה נערכו עשר שיחות טלפון לפני יום 5.12.2017 ; כי ביום 5.12.2017 נערכה שיחה בינו לבין הלנה בשעה 14:41 וכן נערכו שתי שיחות נוספות בשעות הערב, בשעות 18:45 ו- 18:59 (אחת מהן שיחה של כ-14 דקות) ; וכן נערכו שתי שיחות במועדים 9.12.2017 ו-11.12.2017. כן מופיעים נסיונות רבים ליצור קשר עם הלנה בתאריכים 14.12.2017 ו-15.12.2017 (לאחר שעסקת המכר נחתמה). מפלט השיחות של גלולה עולה כי ביום 5.12.2017 נערכו ארבע שיחות עם שחר וביום 6.12.2017 נערכה עימו שיחה נוספת (למספר הטלפון שצוין בהסכם התיווך) ושתי שיחות נערכו עם ליאת ביום 5. 12.2017 (למספר הטלפון הנזכר לעיל). יצוין כי בתצהירה של גלולה ציינה היא כי הפגישה עם ליאת נקבעה לשעה 17:45 וליאת אחרה, וכי שיחות הטלפון הן בשעות 17:40 ו-17:55 (ואוסיף כי הוצגה גם הודעת וואטס-אפ למספר שנשמר במכשיר הטלפון הנייד של גלולה כ"ליאת לרכישה של הנשיא השישי" מיום 5.12.2017 בשעה 17:49 בה נכתב "אני יושבת במ ספרה לי ד המ כבסה פשוט קר לי לחכות בחוץ").
כל אותן שיחות תומכות באופן ברור בגרסתם של מזרחי וגלולה, שכן עולה מהן כי ביום 5.12.2017 נערכו שיחות הן עם הלנה, הן עם ליאת והם עם שחר. דהיינו, המועדים של השיחות והנמענים מתיישבים עם המועדים והפרטים שנמסרו באותה גרסה. גם העובדה בימים 14.12.2017 ו-15.12.2017 נעשו לא פחות מעשרים ושישה נסיונות ליצור קשר טלפוני עם הלנה (מדובר בשיחות של חלקי שניה), יש כדי לתמוך בגרסת ארץ ציון. מזרחי העיד בעניין זה "המבול טלפונים לאחר שהבנתי שהלנה או הבת שלה קנו את הדירה, ולכן התקשרתי לשאול למה עשתה את זה ועקפה אותנו ולבקש את דמי התיווך ... אולי ענתה וגם ניתקה. לא שוחחנו" (עמוד 14 שורות 20-23 לפרוטוקול). אותן שיחות "מזמן אמת" מתיישבות עם המועד בו לפי הטענה התגלה למזרחי וגלולה על העסקה שנחתמה.
10. עוד תומכות בגרסתה של ארץ ציון הודעות הוואטס-אפ שצורפו לראיותיה, מהן עולה כי ביום 6.12.2017 הודיעה גלולה לשחר כי "הלקוחה" מבקשת פגישת סיכום תנאים, וכי זו תתקיים במשרדי סנצ'ורי 21 ביום 11.12.2017 בשעה 11:30, ולאחר מכן הודיעה לו "הפגישה עם הלקוחות נדחית לכמה ימים, האישה חולה. נעדכן אותך". אמנם בהודעות אלו לא צוין שמן של ליאת והלנה, אלא נכתב "הלקוחות", אולם מבחינת המועדים ותוכן הדברים הודעות אלו, שנכתבו "בזמן אמת", מתיישבות היטב עם הגרסה שהציגו גלולה ומזרחי ועם המועדים שהציגו. אעיר בהקשר זה כי ב"כ שחר טען בסיכומיו כי מדובר בהודעות ערוכות באופן מגמתי ועל כן אין ליתן להן משקל, אולם היות שמדובר בהתכתבות בין גלולה לשחר עצמו, יכול היה שחר להציג אף הוא את ההודעות שנשלחו, וככל שקיימת עריכה כזו או אחרת להצביע עליה. משלא הוגשו על ידי שחר העתק ההודעות וטענותיו נטענו בעלמא בלבד, חזקה כי לא היה בהן כדי לסייע לו.
11. לעומת עדותם של מזרחי וגלולה, שהיתה כאמור קוהרנטית ונתמכה בראיות, הרי שבעדויותיהם של שחר ושל ליאת, אשר זומנה כאמור לעדות על ידי ארץ ציון, נפלו סתירות, ולא מצאתי את גרסתם מהימנה.
בישיבה המקדמית שהתקיימה לפניי ביום 23.9.2019 העיד שחר "באחד הימים התקשרה אלי הגברת, הלנה, שקנתה ממני את הדירה. אמרה שראתה את הבית שלי שהיא מתעניינת לקנות. אמרתי או קיי. קבעה איתי פגישה בסינמה סיטי ... משם כבר במקום, היא החתימה אותי על זכ"ד ... היא אמרה לי שהיא ראתה את הבית ... אני לא יודע איך היא ראתה את הבית" (עמודים 2-3 לפרוטוקול). שחר העיד אפוא שהלנה התקשרה אליו, וכי נחתם זכרון דברים בסינמה סיטי לאחר שנאמר לו כי הלנה (או ליאת) ראו את הדירה, אך לא ידוע לשחר כיצד הן ראו את הדירה.
בתצהיר עדותו הראשית הצהיר שחר כי ליאת פנתה אליו בעצמה תוך שהבהירה כי הגיעה אליו "דרך שכנים", והוא קבע עימה לראות את הדירה ללא מעורבות ארץ ציון, "הרוכשת הגיעה לדירה עם אמא שלה בלי התובעת". בהמשך לכך, כך הוצהר, נוהל משא-ומתן שגם בו לא נכחה ארץ ציון , וסוכמו פרטי העסקה (פסקאות ו'-ז' לתצהיר). בגרסה זו לא נזכר זכרון הדברים, ועל פיה לפני החתימה על ההסכם הגיעו ליאת ואמה הלנה לראות את הדירה.
בחקירתו הנגדית, בדיון מיום 4.6.2020, העיד שחר כי או הלנה או ליאת התקשרה אליו ואמרה כי היא "שמעה על הבית ורוצה לרכוש אותו" (עמוד 27 שורה 33). עוד העיד שחר כי לפגישה בסינמה סיטי הגיעה ליאת וחתמה איתו על זכרון דברים, לאחר שאמרה לו שראתה דירה אחרת, סמוכה לדירתו, שהיא דומה, ולאחר החתימה על זכרון הדברים הלכו שניהם לראות את הדירה. בהקשר זה העיד שחר "היא אמרה שהיא ראתה את הדירה של הדייר של הבת שלי, שיש לה דירה סמוכה בדיוק אותו דבר ... אמרתי לה שאפילו שאנחנו חתמנו על זכ"ד שאני מבקש שהיא בכל זאת תראה את הבית שלא יהיו אי הבנות" (עמוד 29 שורות 30-32). לאחר שב"כ ארץ ציון הקשה על שחר ביחס לשוני בין גרסאותיו, למשל בהתייחס לשאלה האם אמה של ליאת ראתה את הדירה השיב שחר "גרסה נכונה, שהיא באה והראיתי לה את הבית ובקשה לצרף את אמא שלה יותר מאוחר. בקשה שגם אמא שלה תבוא ואז הם באו. הראיתי להם את זה לא פעם ולא פעמים יכול להיות שיותר ... אחרי יום או יומיים לא זוכר, היא ביקשה שגם אמא שלה תראה" (עמוד 30 שורות 28-31 ועמוד 31 שורה 6 לפרוטוקול).
הנה כי כן, גרסתו של שחר לגבי אופן התרחשות הדברים לא היתה אחידה, וזאת לגבי פרטים מהותיים ומרכזיים, ובכלל זאת ביחס לשאלות מי מהשתיים, ליאת או הלנה, יצרה איתו קשר ומתי ראו הן את הדירה. כן יצוין כי בחקירתו של שחר הוסיף הוא פרטים שלא נכללו בתצהירו, למשל הטענה בדבר חתימה על זכרון דברים, הטענה שלבתו היתה דירה סמוכה זהה, והטענה שליאת ראתה את דירת בתו ועל סמך זאת ביקשה לרכוש את דירתו שלו בלי לראות אותה קודם לחתימה על זכרון הדברים. לא סופק הסבר משכנע מדוע גרסה זו לא נכללה בתצהיר העדות הראשית.
12. לזאת אוסיף כי עדותה של ליאת העלתה תמיהות, והיא לא התיישבה עם גרסתו של שחר, כך שגם בה היה כדי לחזק את המסקנה כי לא ניתן ליתן אמון בגרסתו.
ליאת העידה כי אמהּ הלנה התגוררה בשכונת משכנות האומה, והיא חיפשה דירה בקומת קרקע באותה שכונה. כן העידה היא כי אחת השכנות של אמה סיפרה לאמה על כך "שיש בשכונה דירה למכירה ... ספרו לה שיש בקרבת מקום, בשכונה דירה למכירה". בעקבות כך, כך הוסיפה והעידה "הלכתי שם לדירה הזו, דפקתי בדירה ולא היה שם אף אחד" (עמוד 6 שורות 1-8 לפרוטוקול). כלומר לפי גרסתה של ליאת השכנות סיפרו לאמהּ על דירה כלשהי בשכונה, והיא הגיעה למקום וללא כל תיאום מראש ביקשה לראותה. עוד העידה ליאת כי כאשר הגיעה למקום שאלה אדם שעמד סמוך מי הבעלים של הדירה, והוא סיפר לה שהוא שוכר דירה מבתו של הבעלים, נתן לה את פרטיו, והכניס אותה לראות את הדירה שהוא שוכר. בעקבות האמור, כך הוסיפה וסיפרה, יצרה קשר עם שחר. תחילה העידה ליאת "יצרתי קשר עם דניאל שחר ששמעתי שהדירה שלו מוצעת למכירה אם הוא יכול לבוא להראות לי את הדירה ולהגיע להסכמות" (עמוד 16 שורות 19-20 לפרוטוקול), אך לאחר כן העידה כי בהמשך לאותה שיחה נפגשה עם שחר בסינמה סיטי, ושם באותו מעמד חתמה עימו על זכרון דברים, ורק אז השניים הלכו לראות את הדירה.
גרסה זו מעוררת תמיהות שונות.
כך, הגעתה של ליאת לראות דירה ללא כל תיאום מראש עם בעליה או עם מי שמתגורר בה, ובעיקר - ההתחייבות לרכוש דירה מבלי לראות אותה, על בסיס ראייתה של דירה סמוכה-דומה, מהווה התנהלות חריגה ויוצאת דופן. יוזכר לעניין זה כי ליאת ושחר נפגשו סמוך מאוד לדירה (כך שלא היתה מניעה שתראה אותה לפני החתימה על זכרון הדברים), והדברים אומרים דרשני בפרט נוכח עדותה של ליאת כי מדובר בדירה הראשונה אותה רכשה.
עוד יוער כי כאמור לעיל שחר העיד שלאחר החתימה על זכרון הדברים הוא ביקש מליאת לבוא לראות את הדירה "שלא יהיו אי הבנות", ואילו ליאת העידה "אמרתי לו שנלך לראות את הדירה ושיבוא איתי והלכנו לראות" (עמוד 18 שורה 23 לפרוטוקול). כמו כן, ליאת העידה כי אמה הלנה הגיעה רק לשתי הפגישות שהיו עם עורך הדין במשרדו לשם החתימה על החוזה. מגרסה זו עולה כי בניגוד לעדותו של שחר (עמוד 35 ושורות 1-3 לפרוטוקול) הלנה כלל לא ראתה את הדירה ביחד עם ליאת לפני הרכישה (וראו גם עמוד 18 שורה 18, ועמוד 19 שורות 3-5 לפרוטוקול). כן יוער כי לשאלת ב"כ ארץ ציון האם יכול להיות שאמהּ ראתה את הדירה באמצעות מתווך, השיבה ליאת "לא יודעת מה אמא שלי עשתה. אבל לא נראה לי. היא לא סיפרה לי על שום קשר עם מתווך או מתווכים, להפך אמרה ששכנה שהיא מיודדת איתה אמרה לה על הדירה ..." (עמוד 19 שורות 15-16 לפרוטוקול), כך שלמעשה תשובתה של ליאת בעניין לא היתה מוחלטת.
ומעבר לכל האמור, הגרסה שסיפקה ליאת - אשר טענה כי לא היה לה כל קשר עם מזרחי וגלולה ואינה מכירה אותם (עוד 15 שורה 33 לפרוטוקול, עמוד 20 שורה 11 לפרוטוקול), עומדת בסתירה לכל אותן שיחות שהתנהלו בין מזרחי להלנה ובין גלולה לליאת ( ומשליאת הרחיקה עצמה מכל קשר עם המתווכים, לא ניתן לקבל את טענת בא-כוחו של שחר בסיכומיו כי אין באותן שיחות כדי לתמוך בגרסתה של ארץ ציון, בציינו כי לא ניתן ללמוד מעצם קיום השיחות "כי אכן דובר על הדירה הספציפית").
13. הנה כי כן, גרסתו של שחר לגבי אופן התרחשות הדברים לא היתה אחידה, וזאת בקשר עם פרטים מהותיים ומרכזיים, והתגלו סתירות גם בין גרסתו לגרסתה של ליאת.
כן שוקלת לחובתו של שחר העובדה שלא הביא כל ראיה לתמיכה בגרסתו. כך למשל, יכול היה שחר להביא לעדות את בתו, אשר יכלה להעיד האם אמנם היתה בבעלותה דירה זהה לדירת אביה, המצויה בסמיכות לדירה, והאם ידוע לה אם ליאת ראתה את הדירה קודם לרכישת דירת אביה. כן יכל הוא לזמן לעדות את השוכר בדירת בתו, אשר לפי הנטען הראה לליאת את הדירה (ולטענת ליאת אף מסר לה את פרטיו של שחר). בנוסף לא צורף עותק של זכרון הדברים הנטען (ויצוין כי ליאת העידה שמסרה לנתבע עותק של זכרון הדברים לאחר החתימה עליו, עמוד 21, שורות 27-28 לפרוטוקול), ואף לא צוין התאריך המדויק בו נחתם. אי צירוף הראיות הרלבנטיות שוקל לחובתו של שחר, וזאת בפרט מקום בו עדותו היא עדות בעל דין יחידה, על המשמעות הראייתית של כך.
14. עוד אציין כי ההסכם שנחתם בין שחר לליאת כולל סעיף בו ליאת הצהירה כי "הגיע[ה] לדירה מהיכרות אישית עם המוכר ולא באמצעות מתווך כשלהוא" (סעיף 12 להסכם). שחר העיד כי הוא זה שביקש להוסיף סעיף זה להסכם, וכשנשאל מדוע השיב "היו לי מקרים עם מתווכים שטענו שהם הביאו את הדייר שלא היה לי שום קשר איתם וניסו לדרוש ממני ואמרתי שאין לי שום קשר" (עמוד 29 שורות 19-20 לפרוטוקול). לעומת זאת בחקירתו החוזרת העיד שחר כי לא השתמש בעבר בשירותי תיווך (עמוד 35 שורות 12-13 לפרוטוקול). היות שהסעיף האמור הוא סעיף שאינו נכלל בחוזה סטנדרטי, ומשהעיד שחר כי זה התווסף לבקשתו (והטענה לא נסתרה על ידי ליאת, ראו עמוד 21 שורות 5-11 לפרוטוקול), קיימת חשיבות לענייננו לשאלה מדוע שחר מצא לנכון להוסיפו. אולם גרסתו של שחר כי ראה חשיבות בהוספת הסעיף נוכח מקרים שאירעו לו בעבר, סותרת את דבריו כי מעולם לא השתמש בשירותי תיווך קודם לכן. כן יכול היה שחר לזמן לעדות לעניין זה את עורך הדין שערך את ההסכם, עורך הדין גל רפאל, על מנת שיבהיר את הנסיבות שהובילו להכללתו של הסעיף בהסכם, אך הוא בחר שלא לעשות כן.
הערה נוספת היא כי לטענת ארץ ציון הסתבר לה בדיעבד כי ביום בו הראו את הדירה לליאת פנתה ליאת בשעות הלילה לשוכר הדירה וניסתה לקבל ממנו פרטים לגבי בעל הדירה (עמוד 24 שורות 31-33 לפרוטוקול). טענה זו היא בגדר עדות שמועה, ומשלא זומן אותו שוכר לעדות לא ניתן לה משקל. אולם כאמור, גם בהיעדרה סבורה אני כי במאזן ההסתברויות הראיות שהוצגו תומכות יותר בגרסתה של ארץ ציון, וכי יש להעדיפה על גרסתו של שחר.
15. נוכח כל האמור לעיל מסקנתי היא כי יש להעדיף את גרסתה של ארץ ציון על גרסתו של שחר. בהתאם יש לקבוע כי מזרחי הראה את הדירה להלנה, וביום 5.12.2017 גלולה הראתה את הדירה לבתה ליאת, וכי לאחר מספר שיחות שהתנהלו בין המתווכים לשחר וכן לליאת ולאמה לעניין מחיר הדירה, ולאחר שהצדדים התקרבו זה לזה לעניין התמורה, הוסכם על קיום פגישה בין הצדדים. באותו שלב ביטלו הלנה וליאת את הפגישה, פנו ישירות לשחר, וחתמו איתו על הסכם למכירת הדירה, תמורת סך של 1,940,000 ש"ח.
16. באשר לשאלה האם שחר ידע שהלנה וליאת הן הלקוחות שאמורות היו לנכוח בפגישה שנקבעה ושבוטלה אצל ארץ ציון, עליה הודיעה לו גלולה, או שמא השתיים לא סיפרו לו את הדברים כהוויתם והוא לא ידע כי מדובר ברוכשות עליהן שוחחה איתו גלולה, הרי שלטעמי במאזן ההסתברויות נוטה הכף למסקנה כי שחר היה מודע למהלכן זה של ליאת והלנה.
מסקנה זו נובעת מהסתירות שנתגלו בעדותו של שחר עליהן עמדתי לעיל, המחזקות את הסברה כי שחר לא סיפר את הדברים כפי שהיו וביקש להסתיר פרטים ולשנות את הסיפור; כמו גם מסמיכות הזמנים בין מועד הפגישה שנקבעה למועד החתימה על ההסכם (יומיים); מהדמיון במחיר שהוצע כבסיס לפגישה למחיר שסוכם לבסוף (1,950,000 ש"ח מול 1,940,000 ש"ח); ובשים לב לכך שלפי גרסתו של שחר ליאת כלל לא ביקשה לראות את הדירה לפני החתימה על זכרון הדברים. בהינתן כל אלו נוטה הכף למסקנה כי שחר היה מודע לכך שליאת היא הלקוחה שעליו דיברה איתו גלולה ושהפגישה עימה בוטלה. לכל הפחות ניתן לומר כי בנסיבות המתוארות בלתי סביר שלא עלה בליבו של שחר לפחות חשד כי ליאת היא אותה לקוחה שהפגישה עימה בוטלה, אך הוא בחר לעצום עיניו. ייתכן וחשד זה הוא שהוביל את שחר לבקש מליאת לכלול בהסכם את ההצהרה כי לא הגיעה לדירה באמצעות תיווך. אולם נוכח החובה לקיים הסכם בתום לב, הרי שככל שהתעורר בליבו של שחר חשד כאמור היה עליו לפנות לגלולה ולברר עימה את הדברים.
מכל מקום, גם לו הייתי קובעת כי שחר האמין לליאת ולאמה ובאמת ובתמים חשב שאלו הגיעו שלא באמצעות תיווך, הרי שלא היה בכך כדי לפטור אותו מתשלום דמי תיווך, ככל שהמסקנה היא כי בפועל סוכניה של ארץ ציון הם הגורם היעיל שהוביל לעסקה.
17. מכאן יש לבחון האם נוכח המסקנה העובדתית אליה הגעתי, יש לומר כי ארץ ציון, באמצעות המתווכים גלולה ומזרחי, היתה "הגורם היעיל" שהוביל לחתימתו של ההסכם בין שחר לליאת.
גם לשאלה זו יש להשיב לטעמי בחיוב.
בסעיף 8 לעיל עמדתי על האינדיקציות אשר בהתאם לפסיקה הנוהגת באמצעותן ניתן לבחון אם המתווך היה הגורם היעיל שהוביל לעסקת המקרקעין. בענייננו עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, ולב פעולתם של המתווכים היתה בכך שהם הראו להלנה ולליאת את הדירה לראשונה - ויצוין כי המתווכים הראו את הדירה פעמיים, פעם לליאת ופעם להלנה - ויצרו קשר טלפוני עם שחר בנסיון להביא את הצדדים לעמק השווה לעניין מחיר הדירה. מזרחי העיד בעניין זה כי הלנה וליאת הציעו מספר פעמים לרכוש את הדירה תמורה סך של 1,900,000 וההצעה נבדקה עם שחר, ולאחר מכן תיאמו המתווכים פגישה על מנת לקדם את השלמת העסקה. גם גלולה העידה "המשא ומתן היה בשיתוף של כולנו. אני בשיחות עם דניאל [שחר] ועם שי [מזרחי], שי [מזרחי] אמר שקיבל הצעה של מליון 900 ואני מעבירה לדניאל [שחר] והוא לא מסכים", וכי אותו משא-ומתן התנהל בטלפון הנייד שלה וכן בטלפון של המשרד (עמוד 24 שורות 10-18 לפרוטוקול). יצוין לעניין זה כי שחר לא הכחיש בעדותו שנקבעה על ידי מזרחי וגלולה פגישה שבוטלה, וכי קודם לפגישה נמסרה הצעה כספית, באומרו: "וודאי שדובר על סכומים. שאלו אותה כמה אני רוצה וכמה אני מוכן לרדת" (עמוד 33 שורה 17 לפרוטוקול).
ניתן אפוא לומר כי גלולה ומזרחי הם אלו שהובילו לקשר בין הצדדים. עוד יש ליתן משקל בענייננו לפרק הזמן הקצר שחלף בין המועד בו הלנה וליאת ראו את הדירה באמצעות המתווכים (ליאת ראתה את הדירה ביום 5.12.2017); לבין המועד שבו נקבעה הפגישה שבוטלה (11.12.2017) לבין מועד החתימה על ההסכם בפועל (13.12.2017); ולכך המחיר עליו סוכם קרוב למחיר לו הסכימו הצדדים בשיחות עם המתווכים. יצוין לעניין זה כי המחיר שהתבקש תחילה עבור הדירה היה 2,200,000 ש"ח (ראו מסמך נ/1 וכן הסכם התיווך), וארץ ציון גרסה כי "הפערים הצטמצמו בזמן שהקונה ביקשה לשלם 1,900,000 ש"ח ו[שחר] הסכים ל 1,950,000 ש"ח, כאשר במאמר מוסגר הסכים [שחר] למחיר של 1,920,000 ש"ח" (סעיף 6 לתצהירו של מזרחי וסעיף 4 לתצהירה של גלולה). לבסוף כאמור נמכרה הדירה בסך של 1,940,000 ש"ח, סכום שהוא קרוב לסכום שעלה לפי הטענה בשיחות הטלפוניות עם הצדדים.
18. בהתייחס לטענת בא-כוחו של שחר בסיכומיו, כי חלקם של גלולה ושל מזרחי לא היה משמעותי ולא הוכח, אשוב ואזכיר כי הדרישה שהמתווך יהיה "הגורם היעיל" בוחנת את שאלת יעילות פעולותיו ולא בהכרח את כמות הפעולות שביצע (עניין מוסקוביץ , 123). בענייננו בפועל בעקבות כך שהלנה וליאת ראו את הדירה באמצעות המתווכים, ומשלאחר השיחות הטלפוניות שבוצעו באותו היום בתיווכם של המתווכים ראו כלל המעורבים כי הצדדים קרובים זה לזה במחיר, פנו ליאת והלנה ישירות לשחר לשם השלמת העסקה. בנסיבות אלו יש לומר כי פעולות המתווכים הן שהובילו לעסקה. עוד יוזכר כי המשא-ומתן המשיך להתנהל בין הלנה וליאת לשחר ללא מעורבות של המתווכים לא כיוון שאלו בחרו לצאת מהתמונה, אלא שהשניים המתינו לקביעתה של פגישה בין הצדדים ו"מתחת לאפם" נחתם ההסכם. במצב דברים זה אין מקום ששחר ייבנה מן הטענה כי חלקם של המתווכים במשא-ומתן לא היה משמעותי, כטענתו.
19. עוד אוסיף כי שחר שב והדגיש בטיעוניו כי ארץ ציון או מי מטעמה לא החתימו את ליאת או את הלנה על הסכם תיווך, וטען כי הדבר מעיד על כך שארץ ציון לא היתה "הגורם היעיל" בביצוע העסקה, וכי יש בכך למעשה למנוע מארץ ציון את התביעה כנגדו.
אכן, לוּ מזרחי או גלולה היו מחתימים את הלנה או ליאת על הסכם בכתב, תביעתם היתה קלה יותר וניתן היה להסיק בקלות כי הם אלו שקישרו בין הלנה וליאת לשחר. ואולם, כאמור הדבר לא נעשה - לטענת מזרחי לא החתים את הלנה במועד פגישתם "כי לא היו לי טפסים וזו טעות שלי" (עמוד 7 שורה 33) - והגם שהדבר הטיל נטל כבד יותר על כתפיה של ארץ ציון להוכיח את טענותיה, אין באי החתימה על הסכם עם ליאת או הלנה כדי לשלול את האפשרות להוכיח את טענותיה כלפי שחר, עימו נחתם הסכם, בדרך אחרת, ובענייננו הרימה היא הנטל, כאמור לעיל.
כן איני סבורה כי עצם העובדה שגלולה ומזרחי העידו שלא מסרו לשחר את שמה של הקונה הפוטנציאלית, בציינם כי כך מקובל עד לקיומה של פגישה בין הצדדים, יש כדי להוביל למסקנה כי לא התנהל באמצעות המתווכים משא-ומתן בין שחר להלנה וליאת, כטענת שחר בסיכומיו, וההסבר שניתן בעניין מניח את הדעת.
20. טענה נוספת שהעלה שחר בסיכומיו היא כי קיימת אי בהירות בכל הנוגע לחלוקת העבודה בין גלולה למזרחי, וכי לכל היותר ניתן היה לומר כי הגורם היעיל היה מזרחי שלטענתו הביא את הלנה לדירה לראשונה, אלא ששמו אינו מופיע על הסכם התיווך ולכן לא זכאי הוא לדמי תיווך.
בעניין זה אציין כי בהסכם התיווך נכתב כי שירותי התיווך מוזמנים מ"אורן כהן ... ו/או תומר אוהב ציון ... ו/או הסוכנ/ת זיוה גלולה ... ממשרד ארץ ציון ירושלים ניהול ושיווק נדל"ן ש.ר. ... ו/או משרד התיווך סנצורי 21 מרחוב קרן קיימת 33 ירושלים ו/או כל סוכן אחר מטעמכם". דהיינו שמו של מזרחי לא מופיע מפורשות בטופס, בניגוד לשמה של גלולה, אך נכתב בטופס כי השירותים הם מכל סוכן מטעם ארץ ציון. עוד יצוין כי בשים לב לכך שבעקבות החתימה על הסכם התיווך הלך שחר עם מזרחי על מנת לשכפל את מפתח הדירה (מזרחי העיד: "אספתי אותו מהדירה שלו והלכנו לקניון ושכפלנו מפתח וחזרנו לדירה", עמוד 10 שורות 27-28 לפרוטוקול) - כך ששחר ידע באופן קונקרטי וברור כי מזרחי עובד בשיתוף פעולה עם גלולה - קיים קושי לשמוע מפיו את הטענה כי פעולות שביצע מזרחי מכוח שיתוף הפעולה בינו לבין גלולה, עליו כאמור ידע "בזמן אמת" ולא העלה על טענה בעניין, אינן פעולות שניתן לייחס להסכם התיווך שעליו חתם, ואשר בו צוין כי שירותי התיווך יינתנו על ידי כל סוכן מטעם ארץ ציון (ויצוין כי לא נעלמה מעיני הוראת תקנה 1(1) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, וראו והשוו ע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (5.7.2018) לעניין השלמת פרטים חסרים, בין היתר נוכח עקרון תום הלב. למתן שרותי תיווך באמצעות תאגיד ראו ע"א 3455/06 (מחוזי חיפה) דה כהן בע"מ נ' עמרם (28.8.2007)). עוד יוזכר כי את מרבית הפעולות ביצעה גלולה עצמה, אשר הראתה את הדירה לליאת רוכשת הדירה, ושוחחה בטלפון באותו היום, 5.12.2017, ארבע פעמים עם שחר ופעמיים עם ליאת , ולמחרת היום, ביום 6.12.2017, שוחחה עם שחר שיחה נוספת ושלחה לו הודעת וואטס-אפ על מועד הפגישה (ולאחר מכן על דחיית הפגישה), כך שממילא נראה כי די בפעולותיה שלה כדי לקבוע כי ארץ ציון היא בבחינת "הגורם היעיל".
לבסוף אציין כי בכתב ההגנה העלה שחר טענה לעניין אי צירוף רישיון תיווך לתקופה הרלבנטית (לתצהירים צורפו רשיונות לשנת 2018), אולם בא-כוחו של שחר זנח טענה זו בסיכומיו, ומכל מקום לא היה בטענה זו כדי להטות את הכף בענייננו.
21. הנה כי כן, מסקנתי היא כי המתווכים מטעם ארץ ציון היו "הגורם היעיל" בעסקת ההתקשרות בין שחר לבין ליאת. על כן, ומשחתם שחר על הסכם תיווך, דין התביעה להתקבל ועל שחר לשאת בדמי תיווך בשיעור שנקבע בהסכם התיווך (נספח א' לתצהירי ארץ ציון) - שני אחוזים בתוספת מע"מ. משנמכרה הדירה בסך של 1,940,000 ש"ח, הסכום המתקבל הוא סך של 38,800 ש"ח , ובתוספת מע"מ סך של 45,396 ש"ח . בנסיבות העניין שחר יישא בסכום זה בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום ביצוע עסקת המכר ועד ליום התשלום בפועל.
יצוין כי בכתב התביעה עתרה התובעת גם לפיצוי בגין עוגמת נפש. ב"כ ארץ ציון לא שב בסיכומיו על תביעה זו, ומכל מקום לא מצאתי כי המקרה דנן בא בגדר אותם מקרים בהם יש לפסוק בנוסף לדמי תיווך, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כאמור לעיל , פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש.
22. סיכומם של דברים - מכל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה מתקבלת. הנתבע-שחר מחוייב לשלם לתובעת-ארץ ציון סך של 45,396 ש"ח, ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום ביצוע עסקת המכר ועד ליום התשלום בפועל.
כמו כן מחוייב הנתבע-שחר בהוצאות התובעת-ארץ ציון ובשכ"ט עורך-דין בשיעור כולל של 15,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך שלושים ימים, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
המזכירות תשלח לצדדים עותק של פסק הדין.

ניתן היום, כ"ו אב תש"פ, 16 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.