הדפסה

בית משפט השלום בירושלים תא"מ 10795-03-16

בפני
כבוד ה רשם הבכיר בנימין בן סימון

תובעת

עירית ירושלים

נגד

נתבע
ראמי דבש

פסק דין

לפניי תביעה בסדר דין מהיר, שהחלה דרכה כתביעה על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל , לתשלום חוב ארנונה על סך 20,387 ₪ עבור התקופה שבין 1.05.2003 - 31.03.2004.

א. להלן הפרטים הרלוונטיים להליך

1. הנתבע ערך חוזה שכירות עם המשכירים, כטיב רפיק וכטיב פאדי (להלן: "המשכיר" או "המשכירים" בהתאמה ) ש הם אב ובנו, לתקופה שמיום 1.5.03 ועד 30.4.04 להשכרת משרד. המשרד המושכר היה בבניין שבבעלות הווקף המוסלמי ברחוב סולטאן סלימאן שבירושלים .

2. במהלך תקופת השכירות, הנתבע מסר לתובעת הודעה בכתב בשפה הערבית , בגדרה הביע התנגדות לתשלום הארנונה, ונימק את סירובו בעזיבתו המוקדמת את הנכס ובכך שהוא משלם את הארנונה למשכיר. לפי הודעה זו, הנתבע תכנן לעזוב את המושכר בתאריך 30.5.03.

3. המשכיר מצדו מסר לתובעת הודעה שתאריכה 23.4.04 בדבר עזיבת הנתבע את המושכר ב- 30.3.04 וכניסת שוכרת אחרת ב-1.4.04.

4. בהתאם לרישומי התובעת, החזיק הנתבע בנכס החל מיום 1.5.03 ועד ליום 31.3.04. ביום 14.1.04 התקבלה בעירייה הודעתו של עו"ד רגבי אוסאמה, ובה הודיע הלה לעירייה כי מרשו, המחזיק הקודם בנכס, חדל מלהחזיק בנכס ביום 30.04.2003 וכי החל מיום 01.05.2003 ואילך מחזיק בנכס הנתבע ומנהל בו סוכנות ביטוח. להודעתו זו צירף עו"ד אוסאמה את הסכם השכירות בין הבעלים לנתבע.

5. לפי טענת הנתבע, הוא החזיק בנכס המושכר כשלושה חודשים, ואולם בהודעה שמסר לתובעת טען כי בדעתו למסור את המשרד המושכר ביום 30.5.03.

6. המשכירים תבעו את הנתבע בשל סכסוך הקשור גם למועד עזיבתו את המושכר ולתשלומי הארנונה. בתאריך 19.05.11 ניתן פסק דין בתובע נה, אשר נתן תוקף של פסק דין להסדר אליו הגיעו הנתבע והמשכירים, לפיו הנתבע ישלם למשכירים סכום של 2,000 ₪ לסילוק מלא וסופי של התביעה. וזאת, מבלי שאף צד הנתבע והמשכירים מודה בטענות רעהו.

7. התובעת שלחה לנתבע שתי דרישות לתשלום חוב הארנונה (נשלחו בימים 15.05.2014 ו-25.06.2014). ביום 23.06.2014 התובעת שלחה לנתבע באמצעות באי כוחה התראה טרם תביעה על סכום קצוב.

8. על-פי רשומות מחשב ההוצאה לפועל, האזהרה הומצאה בתאריך 25.09.2014. התנגדותו של הנתבע ובקשתו להארכת מועד הוגשו ב-02.03.2016. ביום 22.04.2016 ניתנה לנתבע רשות להתגונן בתביעה זו.

ב. טענות התובעת

1. לטענת העירייה, כעולה מעיון מתצהיר הנתבע שצורף להתנגדותו ומעיון בפרוטוקול הדיון מיום 8.5.17. הנתבע מודה שהחזיק בנכס בחלק מתקופת התביעה (למשך 3 חודשים), ואולם , לטענתו , אין הוא חייב בחוב היות ושילם את דמי הארנונה ישירות למשכיר-המשנה.

2. כן טענה העירייה, כי בהקשר להחזקת הנתבע בנכס, לא התקבלה בעירייה הודעה מטעם הנתבע על אודות חדילת החזקתו בנכס. לפי הטענה, בעירייה התקבלה הודעת הנתבע בה הוא מבקש שלא לרשום אותו כמחזיק של הנכס, היות ולטענתו הוא משלם דמי שכירות למשכירים, לרבות תשלום ארנונה.

3. ואולם, על אף מכתבו והצהרותיו , כי הוא משלם את תשלום הארנונה ישירות לבעלים, לא הציג הנתבע לעירייה אסמכתה כאמור. תחילה העירייה פעלה גם מול המשכירים לפירעון החוב ואולם היות וחוזה השכירות הינו לשנה, פנתה העירייה לנתבע-השוכר בלבד.

4. לטענת העירייה, כעולה מתצהירו של הנתבע, של הנכס נוהל הליך משפטי ביחס להשכרת הנכס לנתבע. לרבות בגין החבות בארנונה. על ידי הצדדים הועלו טענות סותרות , וא ולם נראה שבסופו של יום, הגיעו הצדדים להסכם, לפיו הנתבע ישלם למשכירים סכום בסך של 2,000 ₪, לסילוק מלא של התביעה. כמו כן, נאמר , כי אין בהסדר משום הודאה של מי מהצדדים בטענות רעהו.

5. הנתבע טען ששילם לבעלים את רכיב הארנונה כחלק מתשלום השכירות לבעלים ואולם
כאמור הנתבע לא הציג כל אסמכתה בתמיכה לטענתו זו ולכן יש לזקוף טענה זו לחובתו.

6. לטענת התובעת, היא קבעה את תקופת חיוב הנתבע בהתבסס על החוזה ועל מכתב השוכר הקודם.

7. התובעת טענה, כי בהתאם לסעיף 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), הרשום בפנקסי העירייה הוא ראיה לכאורה לצורך קביעת הארנונה, ובהתאם לסעיף 326, הארנונה מוטלת על המחזיק.

8. כמו כן, טענה העירייה, שהנתבע לא הגיש הודעת חדילה מהחזקה בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות. תוך הפניה לפסיקה, התובעת הסבירה כי מדובר בדרישה מהותית שנועדה להקל על העירייה בגביית הארנונה. לכן, לטענתה, יש לראות את הנתבע כאילו המשיך להחזיק במושכר.

9. התובעת טענה, כי הנתבע היה צריך להעלות את טענותיו לפני מנהל הארנונה, בהתאם לפרוצדורה הקבועה בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. לטענתה, אמנם סעיף 3(ג) מאפשר להעלות את הטענה בהליך משפטי אם בית-המשפט נתן רשות, אולם נפסק כי כאשר נקבע מסלול מנהלי ייחודי, לרוב אין לאפשר את עקיפתו.

10. התובעת טענה עוד, שהנתבע פנה אליה רק לאחר תקופת החוב , כך שלא יכלה לבדוק את טענותיו. התובעת ציינה, כי הנתבע לא הציג אסמכת ה לכך ששילם את הארנונה לבעלי הנכס.

11. לגבי טענת ההתיישנות, התובעת טענה כי הנתבע היה צריך להעלותה בהזדמנות הראשונה. התובעת הוסיפה כי הייתה תביעה מוקדמת יותר נגד בעלי הנכס (המשכירים) שנמחקה משום שהנתבע הוא היה המחזיק בתקופה הרלוונטית. התובעת הוסיפה כי טענת השיהוי מהווה הרחבת חזית.

12. לטענתה, בהסדר שסיים את ההליך בין הנתבע למשכירים, הוא הודה שהיה המחזיק, והסדר זה כלל את חובות הארנונה.

13. באשר לטענת הזיוף שהעלה הנתבע, הנתבעת טענה שהנתבע הגיש את החוזה האחר לראשונה בדיון. דבר שסותר את ההחלטה מתאריך 22.04.2016.

ג. טענות הנתבע

1. במסגרת התנגדותו, הנתבע טען ששכר את המשרד למשך שלושה חודשים בלבד וכי שילם ארנונה למשכיר. הוא טען , כי לאחר שנסתיימו ההליכים בינו לבין המשכירים, הם שלחו לתובעת מסמכים מזויפים וכך הצליחו להעביר את חשבון הארנונה על שמו.

2. יצוין, כי בתצהיר הנתבע בהליך שבינו לבין המשכירים שצורף להתנגדות, הוא הצהיר ש המשכיר ביקש ממנו לפנות את המושכר, משום ששכירות המשנה מנוגדת להסכם שבין המשכירים לווקף המוסלמי, בעלי המושכר, והווקף גילה כי הנתבע שוכר את המושכר בשכירות משנה. כך, הנתבע שהה בנכס רק 3.5 חודשים.

3. בדיון שהתקיים ביום 08.05.2017, הנתבע טען ששכר רק חדר אחד מתוך שלושה שהיו במושכר.

4. בדיון שהתקיים ביום 19.12.2019 הנתבע טען להתיישנות התביעה.

5. בסיכומיו, הנתבע חזר על טענותיו כי שכר רק חדר אחד מתוך שלושה, ושהוסכם בינו לבין המשכיר שהתשלום כולל את הארנונה, וטען כי בשל כך לא היה צורך להודיע. הנתבע חזר גם על טענתו כי הוא השתמש במושכר במשך שלושה חודשים בלבד.

6. בעניין ההליך המשפטי שהתנהל בינו לבין המשכירים, הנתבע טען שהסכום שנפסק שישלם למשכירים (2,000 ש"ח) כולל גם את הארנונה, והעירייה הודתה בכך ולכן היא מנועה מלתבוע אותו.

7. הנתבע ציין שדרישת התשלום הראשונה נשלחה לאחר 11 שנים. הוא טען שהצדק מחייב לקבל את טענתו להתיישנות, משום שמשמעות אי קבלתה היא סגירת שערי בית המשפט בפניו. הנתבע טען גם לשיהוי ניכר אשר גרם לנזק ראייתי, שכן המוכתר נפטר זה מכבר.

8. כן טען הנתבע, שהעדה מטעם התובעת טעתה בשמות הבעלים ושינתה את גרסאותיה לגבי תפקידם . הנתבע טען שאין להסתמך על הרישום אצל התובעת, בין השאר כיוון שלא קיים רישום לפיו עולה, היא שלחה הודעה למשכיר ושהיה רשום כמחזיק. מכאן, טען שפעולות התובעת מנוגדות לחוק ודינן להתבטל משום שהיא לא פנתה לבעלים.

9. הנתבע טען גם כי תקופת השכירות הנקובה בחוזה שונה מהתקופה שבגינה התובעת מחייבת אותו. וכמו כן, בהודעה מטעם משפחת חטיב רשום שהוא החזיק במושכר החל מה-15.04.2003, מה שמצביע על שקר.

10. הנתבע המשיך וטען כי החוק לא מאפשר שההודעה על תחילת ההחזקה של שוכר בנכס תימסר על-ידי המחזיק הקודם, ובמקרה זה החוזה הוגש על-ידי ב"כ המחזיק הקודם. בנוסף, במקרה זה רישומו כמחזיק התבצע לבקשת המשכיר פאדי חטיב (הוא הבן), שהצהיר כי אביו הוא המשכיר, והתובעת לא הוכיחה יש לבן מעמד בנכס.

11. הנתבע המשיך וטען כי פעולות העירייה לגביו היו בניגוד לפעולות העירייה במקרים קודמים – שכן ברגיל היא דורשת כי המחזיק החדש יתייצב בעירייה ושולחת לו הודעה בדואר רשום כי הוא נרשם כמחזיק.

12. הנתבע טען גם כי התובעת הודתה כי קיבלה את הודעתו משנת 2003 אך לא טרחה לבדוק את טענותיו (סעיף 56 לסיכומיו).

13. הנתבע חזר על טענתו לגבי הזיוף – שהחוזה שהשוכר הקודם שלח הוא מזויף ושיש חוזה נוסף שנערכו בו שינויים מהותיים. לעניין צירוף המסמך רק בדיון, הנתבע טען שלא הומצאה לו ההחלטה מתאריך 22.04.2016, ויש חוסר תום לב בכך שהתובעת לא נקטה בהליך כלשהו לגבי הגשת המסמכים על-ידיו.

14. טענותיו החלופיות של הנתבע הן כי יש לקחת בחשבון את הסכום ששילם בהוצאה לפועל (2,000 ₪) ואת הסכום ששילם כהוצאות (4,000 ₪), ושיש לוותר על הריבית וההצמדה בשל השיהוי הרב.

דיון והכרעה

ה. הערות מקדמיות

1. לאחר שבחנתי את עמדת הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי התביעה, רובה ככולה, דינה להידחות.

2. כהערה מקדמית אציין, כי אינני מקבל את טענת ההתיישנות שהעלה הנתבע, משום שהוא לא טען אותה בהזדמנות הראשונה (ההזדמנות הראשונה הייתה התנגדותו לתביעה על הסכום הקצוב, בה נראה שלא היה מיוצג) ולא בהזדמנות השנייה (הדיון ביום 08.05.2017), אלא רק בדיון ביום 19.12.2019, דהיינו מספר שנים לאחר שהומצאה האזהרה.

3. יובהר גם, כי לפני הדיון שהתקיים ב-08.05.2017 הנתבע כבר היה מיוצג (ר' הודעת התפטרות מיום 13.02.2017). ואולם, אף אם הנתבע לא היה מיוצג, אין לאפשר בהכרח לנתבע לעורר טענת להתיישנות אם לא טען זאת בהזדמנות הראשונה (עא (י-ם) 33107-10-16‏ ‏עירית ירושלים נ' אלון מוסאיוף (פורסם בנבו, 14.05.2017), בפסקאות 6, 32-34, תא (אשד') 1120-05 מיכל קינן נ' אביאל קוטלר (פורסם בנבו, 27.02.2011), בעמ' 3). מאחר שטענה להתיישנות היא טענה פרוצדורלית והיא זו אשר גורמת לסגירת דלתות בית המשפט בפני התובע, אין לשעות לטענות הנתבע כי הצדק מחייב לאפשר לו להעלות טענה זו באיחור כבד.

4. ראיתי לנכון לדחות את טענת הנתבע , כי הוא שכר והחזיק רק חדר אחד מתוך השלושה הקיימים בנכס. טענה זו עלתה לראשונה רק בדיון מיום 8.05.2017 . הנתבע לא הוכיח טענה זו ולא ראיתי אינדיקציה טובה לכך . יצוין, כי אף בתצהיר הנתבע שהוגש בהליך מול המשכירים, לא העלה הנתבע טענה כי שכר חדר אחד בלבד. משכך אני גם לא רואה בנתבע כדייר-משנה לצורך סעיפים 327-329 לפקודת העיריו ת.

5. אינני מקבל את טענת הזיוף שהעלה הנתבע. בהתנגדותו, טענה זו לא זכתה לפירוט מינימלי. בסיכומיו טען שישנו חוזה נוסף, ובמבט בלתי מקצועי, אכן נראה שישנה זהות בין חתימותיו של הנתבע על שני החוזים, בעוד שישנם הבדלים קטנים בפרטי הצדדים. טענה המועלית לראשונה בסיכומים הינה בבחינת הרחבת חזית שבית המשפט לא אמור לשעות לה. יתרה מזאת, הנתבע לא חולק כי נכנס למושכר בתאריך הנקוב בחוזה, ולא חולק על שאר תנאי החוזה. משזו מסקנתי, אין לי צורך להכריע בטענת התובעת כי הנתבע היה צריך להגיש את החוזה האחר, בהתאם להחלטתי מתאריך 22.04.2016, ובטענת הנתבע , כי החלטה זו לא נתקבלה אצלו.

6. אני דוחה את טענת הנתבע בעניין שגיאות העדה מטעם התובעת לגבי המונחים הקשורים במעמדם המשפטי של המשכירים כבעלים או כשוכרים. בסעיף 1 לפקודת העיריות, "בעל" מוגדר גם כשוכר ששכר את הנכס לתקופה העולה על שלוש שנים. ואף אם היה בדברי העדה משום בלבול, אין לכך כל נפקות.

ו. הודעת החדילה מהחזקה בנכס

1. כאמור לעיל, התובעת טענה, לפי סעיף 318 לפקודת העיריות כי הרשום בפנקסי העירייה הוא ראיה לכאורה לצורך קביעת הארנונה, ובהתאם לסעיף 326, הארנונה מוטלת על המחזיק. כמו כן, טענה העירייה, שהנתבע לא הגיש הודעת חדילה מהחזקה בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות. תוך הפניה לפסיקה, התובעת הסבירה כי מדובר בדרישה מהותית שנועדה להקל על העירייה בגביית הארנונה. לכן, לטענתה, יש לראות את הנתבע כאילו המשיך להחזיק במושכר.

2. אכן, ענייננו בשתי הוראות חוק המצויות בפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). סעיף 325 לפקודת העיריות, שכותרתו "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה", קובע כדלקמן:

"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה."

3. סעיף 326 לפקודת העיריות, שכותרתו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה", מוסיף וקובע כדלקמן:

"326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

4. בעניין ברם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ נאמר כדלקמן:

" עינינו הרואות, סעיף 325 לפקודת העיריות קובע, כי העירייה רשאית להטיל ארנונה על נישום שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על הפסקת הבעלות או החזקה בנכס. סעיף 326 לפקודת העיריות קובע, כי הארנונה מוטלת על מי שנעשה הבעלים או המחזיק, ואף מטיל חובה על הבעלים או המחזיק של הנכס, שמכר או העביר את החזקה בנכס, למסור לעירייה הודעה בכתב על מהות העסקה והצדדים לה."

5. בענייננו, אין חולק כי הנתבע שלח לתובעת הודעה על עזיבתו את הנכס ובהודעה זו הודיע שאינו מסכים לחיובו בתשלום הארנונה. כך מראה הודעה שנכתבה בערבית וצורפה על ידי העירייה ביוזמתה. הודעה זו הוגשה בערבית ותורגמה בהוראתי , יחד עם מסמכים נוספים לשפה העברית.

6. להלן נוסח מסמך ההודעה ששלח הנתבע לעיריית ירושלים ואשר הופיע בערבית במסמכיה של העירייה אשר הוגשו לתיק:
"גברת אמל מארנונה ירושלים שלום רב:
אני החתום מטה ראמי מחמד סאלח דבש מתושבי צור בחר ירושלים נושא ת .ז 081062614
ת.ד 73137
הנדון: בעקבות השיחה הטלפונית אתי בקשר להעברת הארנונה ממר רפיק אלחטיב לשמי. אני מודיע לכם שאיני מסכים לזה מאחר ואני משלם לנ"ל סך של 300 דינר ירדני שכ"ד חודשי + ארנונה מה גם שבעקבות סכסוך ביני לבינו בנוגד למשרד זה סיכמנו שאני אעזוב את המקום אחרי חודש ימים ז"א 30.5.03. החלטה זו התקבלה בבית המוכתר של צור בחר ובפני עדים שונים. החודש שניתן בהזדמנות לפנות הנכס לא אשלם שכ"ד. "

7. בהודעת הנתבע לתובעת לא מצוין תאריך. אולם מנוסח ההודעה עולה, כי זו הוגשה עוד לפני שהנתבע עזב את הנכס שכן נאמר: "... [אני ומר רפיק חטיב] סיכמנו שאני אעזוב את המקום אחרי חודש ימים ז"א 30.05.2003. החודש שניתן כהזדמנות לפנות את הנכס לא אשלם שכ"ד"

8. התובעת לא ביארה מתי ההודעה הזו מהנתבע התקבלה אצלה ואי הבהירות לא התבהרה במסגרת עדות העדה מטעם העירייה (ראו: עמ' 10 שור' 15-29 לפרוטוקול). לכן אני קובע כי ההודעה נתקבלה אצל התובעת עוד לפני שהנתבע עזב את הדירה ולצורך העניין טרם המועד הנקוב בהודעה, דהיינו 30.5. 03.

9. אשר על כן, יש לראות בהודעה זו כהודעת חדילה על-פי סעיף 325 לפקודת העיריות. אשר למועד ההודעה , נראה כי התובעת לא ניזוקה מכך שההודעה נתקבלה אצלה מוקדם יותר. נראה שהייתה טעות במועד העזיבה, הנקוב על ידי הנתבע. אלא שהמועד השגוי מיטיב עם הנתבע ועל כן התובעת לא יכלה לחייב אותו בתשלום גבוה יותר בהסתמך על ההודעה.

10. לאור העובדות לעיל, יש לדחות את טענת התובעת כי הנתבע פנה אליה רק אחרי תקופת החוב.

11. אני סבור שאף אם הודעת הנתבע לתובעת לא תיראה כהודעת חדילה, יש לראות את התובעת כאילו ידעה על עזיבתו המוקדמת את הנכס, בשל חובות ההגינות והסבירות של התובעת כרשות ציבורית. כך עולה מעיון בפסקאות 34, 38 ו-39 לפסק דינו של כבוד השופט (בדימוס) דנציגר בפסק דין עיריית חיפה:

"יחד עם זאת, ובייחוד לאור חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, נראה לי כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים." ...

"...ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס, באמצעות הודעות בכתב שקיבלו אותן מחלקות, עשויה להיות אינדיקציה לכך שהרשות עצמה את עיניה והתרשלה באי בדיקת העובדות. כך, למשל, מקרה בו הוצא צו פינוי לנכס בעקבות הליכים בהם נקטה הרשות המקומית".

12. כן ראה גם את שנאמר בפסקאות 7, 8, 10 ו-11 לפסק דינה של כבוד השופטת עדנה ארבל:

"חברתי, השופטת פרוקצי'ה, בחרה להותיר בצריך עיון את השאלה, האם תיתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לענייני ארנונה בעיריה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומה, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק היוצא. כשלעצמי, אני נוטה לדעה כי במצב בו מתקיימת ידיעה בפועל כאמור, המשך הגביה מהמחזיק היוצא יהיה בלתי סביר – ברוח הדברים שנאמרו לעיל בדבר חובת הסבירות המוטלת על הרשות – ועל כן יהיה מקום לראות בהוראת סעיף 325 לפקודה כאילו מולאה, ובמחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו האמורה".

13. במקרה דנן ההודעה ששלח הנתבע לתובעת מכוונת כל כולה לביטול חיובו בארנונה ומופנית לפקידה ממחלקת הארנונה. להבדיל ממצב בו העירייה ידעה על חילופי המחזיקים בדרך אגבית, שאינה קשורה דווקא למחלקת הארנונה, במקרה דנן מטרת ההודעה מאת הנתבע הייתה ביטול החיוב בארנונה והופנתה למחלקה זו. לכן העירייה ידעה על חילופי המחזיקים והייתה עליה החובה לייחס להודעה זו משמעות דווקא לצורך חיוב הנתבע בארנונה.

14. בסיכומיה לעניין חובת הודעה על עזיבת הנכס, התובעת לא התייחסה כלל להודעה זו של הנתבע, והתעלמה ממנה, כביכול איננה קיימת (ר' בפרט בסיכומי התובעת את סעיפים 16(ב) ו-18). יוער כי העירייה אשר נוכחה להבין את חשיבותו הראייתית של מכתב זה, העדיפה להתעלם ממכתב החדילה ששלח הנתבע אליה, ודומה שכיוון שכך, העדיפה להגדירו כ"מכתב מטעם הנתבע לעירייה בבקשה שלא לחייבו בארנונה". זאת, כאשר יש לזכור, ש באותו שלב לא היה קיים בתיק בית המשפט תרגום של המכתב שבמקורו נכתב בערבית.

ז. שיהוי, תום לב וחובת הגינות

1. התובעת לא ביצעה כל בדיקה ביחס להודעת הנתבע (עדות העדה מטעם התובעת, מעמ' 10 ש' 30 עד עמ' 11 ש' 2). כמו כן, התובעת החלה להפעיל את מנגנון האכיפה שברשותה נגד הנתבע רק לאחר שחלפו 11 שנים מיום ששהה בנכס.

2. התובעת טענה כי טענת השיהוי שהעלה הנתבע בסיכומיו מהווה הרחבת חזית. אולם התובעת הגישה את הודעת הנתבע רק כאשר הגישה את המסמכים שברשותה ביום 31.05.2016 ורק ביום זה הגישה את תרגומם של המסמכים לעברית . איחור משמעותי זה מקהה מטענת העירייה לפיה טענת השיהוי הוגשה באיחור.

3. זאת ועוד, בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 8.5.17 הנתבע התבטא בעניין התביעה כך :

" השכרתי את הנכס ל 3 חודשים בלבד, אחרי חודשיים שהתחלתי במשרד הוא פנה אלי שאפנה כדי שהוואקף לא הסכים שאהיה במקום , אמרתי להם איפה אלך , הכריח אותי לצאת מבלי לשלם 2000 ₪ אחרונים, אחרי שנתיים אני מקבל מכתב מהעירייה שאני חייב ארנונה, אמרתי שזה לא אמור להיות אני שילמתי אז למשכיר, שילמתי 2000 ₪ עו"ד נביל ג'ת , שילמתי לו 2000 ₪ פתאום אני מקבל חוב מעיריית ירושלים בסך של 20000 ₪, רדפתי אחרי העירייה כל הזמן הם טענו שזה בטיפול, עד שהוצל"פ הגיעו אלי הביתה, פניתי להוצל"פ לעצור את ההליך, חתמתי על חוזה עם אסמכתא לעירייה. "

4. אם התובעת לא הייתה משתהה, הנתבע היה יכול להעלות טענת שיפוי כנגד המשכירים, לפחות בהליך שהתקיים בינם, אשר כלל טענות בנוגע לשאלה על מי מוטלת חובת תשלום הארנונה. אולם הליך זה הסתיים בשנת 2011 (קרי, יותר משבע שנים לאחר שהנתבע החזיק בנכס) בהסדר שקיבל תוקף של פסק דין.

5. ייצוין כי במקרה דנן קפאה העירייה על שמריה למעלה מ-10 שנים עד שנזכרה לפנות לנתבע. מדובר בשיהוי רב. בעניין עע"ם 8329/14 עיריית קרית אתא נ' נילי קורן נאמר כך:

" באין התיישנות – משטר שיהוי

14. בהינתן שענייננו בפעולותיהן של רשויות מינהליות, גם בהיעדר כפיפות לדיני ההתיישנות חל משטר השיהוי, שעומד על רגליים עצמאיות בכל הליך מינהלי. לאמור: נישום רשאי לטעון כי אסור לה לרשות לגבות את החוב משום שהשתהתה במשך תקופה ארוכה מלעשות כן ( עניין סלומון, פסקה 41). "

6. וכן נאמר באותו פסק דין:

" פקודת המיסים (גביה) אינה מורה לרשות תוך כמה זמן מן היום שבו רשאית היא לפי חוק לנקוט בהליכי גביה עליה להתחיל לפעול, או כיצד לנהוג משפתחה בהליכי גביה (ראו גם "הפעלת הליכי גבייה מנהליים לפי פקודת המסים (גביה) הנחיות היועץ המשפטי לממשלה 7.1002 (התשע"ב) (להלן: ההנחיה)). ואולם, דומה שאין חולק על כך שגם בהיעדר תחולה לטענת התיישנות, אין הרשות יכולה לגבות כל חוב בכל מועד אף אם לא עשתה פעולות גביה סבירות במהלך השנים. כפי שצוין בפרשה אחת, "האפשרות שרשות מקומית תנקוט שב ואל תעשה משך שנים רבות ותתעורר יום אחד כשיעלה חפץ מלפניה לנחות על האזרח במפתיע כרעם ביום בהיר תוך שימוש באמצעי גבייה מינהליים נוקשים, נראית לי בלתי סבירה ונעדרת הגינות" (עת"ם (מינהליים ת"א) 1312/07 אלזינטי נ' עיריית לוד [פורסם בנבו] (22.10.2008);

7. ראו בדומה את פסק דין עיריית ירושלים בפסקה 13:

"...התנהלותה של העירייה במקרה דנן נגועה לכאורה גם באי-הגינות, במידה שייתכן שהיה בה כדי להצדיק – לבדה – את קבלת תביעתה של שמי-בר. אבהיר עמדתי: אף שאין חולק כי דרישת העירייה היא ששמי-בר תישא בחוב שנצבר על-ידי השוכרים, הרי שמן הנתונים שלפנינו עולה כי רק כשבע שנים לאחר מעשה ראתה העירייה לנכון להודיע לשמי-בר לראשונה אודות קיום החוב, ואף זאת רק אגב בקשתה של שמי-בר לקבלת אישור בענין היעדר חובות לפי סעיף 324 לפקודה. יש בעייתיות רבה בהימנעות העירייה מלבצע כל פעולה ליידוע שמי-בר על קיום החובה ומלפעול לגביית החוב, כל זאת תוך שהחוב תופח. הבעייתיות האמורה נובעת מכך שעקב הודעה מאוחרת זו היה נוצר קושי רב למשכיר – אם היה מסלק את החוב לעירייה – לנסות ולהיפרע מן השוכרים-החייבים, למעלה משבע שנים לאחר התרחשות הדברים".

8. מכל האמור לעיל עולה, כי התובעת מנועה בשל שיהוי מלתבוע את הנתבע בגין ההחזקה בנכס בתקופה שבה לא הודה. כמו כן באם נצטט את בית המשפט העליון הרי שאין הרשות יכולה לגבות כל חוב בכל מועד, אף אם לא עשתה פעולות גביה סבירות במהלך השנים. כמו כן, האפשרות שרשות מקומית תנקוט שב ואל תעשה משך שנים רבות ותתעורר יום אחד כשיעלה חפץ מלפניה לנחות על האזרח במפתיע כרעם ביום בהיר תוך שימוש באמצעי גבייה מנהליים נוקשים, נראית לי בלתי סבירה ונעדרת הגינות . די בנימוקים אלה העולים מתוך פסיקת בית המשפט העליון לדחות את תביעת העיריייה מכל וכל.

ח. הנתבע לא עקף את המסלול המנהלי

1. התובעת טענה שאת טענתו על כך שלא החזיק בנכס בחלק מן התקופה שבגינה חויב, היה על הנתבע להגיש בצורת השגה לפני מנהל הארנונה בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן – חוק הערר).

2. התובעת הפנתה למספר פסקי דין שבהם נקבע כי אין לאפשר עקיפת המסלול המינהלי הקבוע בחוק (על אף סעיף 3(ג) לחוק הערר), אלא בנסיבות מסוימות (רע"א 2425/99‏ עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ''ד נד(4) 481 (2000) (להלן – פסק דין רעננה), ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ''ד נו(2) 773 (2002) (להלן – פסק דין טכנולוגיה מתקדמת), עעמ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (פורסם בנבו, 05.05.2010) (להלן – פסק דין בנימין)).

3. אולם במה דברים אמורים לצורך ענייננו? במצבים בהם העירייה שלחה את דרישת תשלום הארנונה וכללה בה הסבר לגבי אפשרות ההשגה. וכך נפסק בפסק דין טכנולוגיה מתקדמת בפסקה 12:

"שיקולים נוספים הבאים בחשבון הם מידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות. יצוין כי בתיקון החוק משנת 1994 התווסף גם סעיף 7א לחוק הערר, ולפיו "בהודעת תשלום על ארנונה כללית תפרט הרשות המקומית את הזכויות והמועדים להשגה ולערר האמורים בחוק זה". הימנעות הרשות מקיום דרישה זו תצדיק, ככלל, מתן רשות לנישום להעלות טענות בבית-המשפט";

4. השיהוי הרב שלקתה בו העירייה מנעה מהנתבע אף את היכולת לפעול במישור המנהלי שכן לא היה מודע לחוב במשך שנים רבות. בנסיבות אלה לא ניתן לומר שהנתבע עקף את ההליך המנהלי.

ט. הליך משפטי בין הנתבע למשכירים

1. בין הנתבע לבין המשכירים התנהל הליך משפטי בבית משפט זה בעניין ת"א 10576-09. אחת מנקודות המחלוקת המרכזיות, באותו עניין, הייתה טענת המשכירים כלפי הנתבע, כי לא שילם את הארנונה.

2. העירייה ציינה שוב ושוב , כי לגבי הנכס נוהל הליך משפטי לרבות בגין החבות בארנונה. ואולם בסופו של יום, הגיעו הצדדים להסכם, לפיו הנתבע ישלם למשכירים סכום בסך של 2,000 ₪, לסילוק מלא של התביעה. העירייה הוסיפה וטענה, כי אין שחר לטענת הנתבע, ולפיה שילם למשכירים את רכיב הארנונה כחלק מתשלום השכירות לבעלים , שכן הנתבע לא הציג כל אסמכת ה בתמיכה לטענתו זו.

3. בעניין ההליך שבינו לבין המשכירים, הנתבע טען שהסכום שנפסק שישלם למשכירים (2,000 ש"ח) כולל גם את הארנונה, והעירייה הודתה בכך ולכן היא מנועה מלתבוע אותו.

4. בעניין זה הצדק עם הנתבע. אין זה נכון שלא תמך את טענתו באסמכת ה, שכן במסגרת מכתבו ששלח לעיריית ירושלים, בזמן אמת, ואשר צוטט על ידי בהרחבה, ציין כי הוא משלם למשכיר שכר דירה הכולל ארנונה. התעלמותה של העירייה ממכתב זה נזקפת לחובתה והיא שצריכה לשאת במחדלה, מקום שלא ביררה בצורה יסודית את האמור בו.

י. הליך משפטי בין העירייה למשכירים

1. במהל הדיון המשפטי נחשף על ידי הנתבע, כי בין עיריית ירושלים למשכירים נוהל הליך בעניין א 704123/06 וזאת בגין אי תשלום חוב ארנונה לעירייה על ידי המשכירים.

2. בעניין זה צורף מסמך מיום 29.12.05 , מאת עיריית ירושלים אל המשכיר כטיב רפיק נעים ובו נאמר כדלקמן:
"על פי רישומינו הינך בעל הנכס ברחוב סולטן סולימן שמספרו אצלו הוא 30955-023-000-X536. בשל אי תשלום הארנונה לתקופה מ1.5.03 ועד 31.3.04 נותר חוב בסך של 8568.62 בהתאם לקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש) : "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת יהיה המשכיר חייב בארנונה". בהיותך בעל הנכס ולאור הוראות החוק אנו רואים בך כחייב בתשלום הארנונה."

3. לא ברור מה התרחש בהליך המצוין לעיל והעירייה לא טרחה לעדכן את בית המשפט כיצד הוא הסתיים בסופו של דבר.

4. לו הייתה העירייה מעדכנת בהליך זה כיצד הסתיים ההליך האמור, אפשר וניתן היה לומר כי מתקיים השתק שיפוטי , אך העירייה חדלה ולא עשתה כן. בעניין רע"א, פ"ד נ(5) 418 , 6753/96 מ.מ.ח.ת. בע"מ נ' ישראל פרידמן נאמר כי " מאחורי ההשתק שאליו שואפים המבקשים, המבוסס על ההצהרה, עומדת בעיקרה טענה של הגינות ותום-לב (ראו ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, כרך א, תשנ"א) 96). על-פי כלל זה, אם העלה אדם טענה בהליך מסוים וטענתו התקבלה, ובעקבות זאת זכה בטובת הנאה, הוא יהיה מנוע מלהעלות טענה סותרת בהליך אחר. השתק זה חל גם כאשר לבעל דין נתונה הבחירה בין שני מסלולים המקימים לו זכויות. משבחר במסלול אחד וזכה בו, אין הוא יכול לדרוש את הזכות גם במסלול האחר ... אך מה שחשוב להדגיש לענייננו, כי על-פי כלל זה, תנאי בסיסי להחלת ההשתק הוא שהטענה שנטענה בהליך הראשון נתקבלה, והיא שהצמיחה לטוען אותה טובת הנאה (ראה פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 96)."

יא. סוף דבר

1. מכל המקובץ, עולה כי כל טענות העירייה נדחו ודין תביעתה להידחות.

2. בהינתן, כי הנתבע כבר שילם לעירייה סכום בסך של 2,000 ₪ ובהינתן כי במהלך ההליך שילם הנתבע לתובעת סכום נוסף של 4,000 ₪, ובהינתן מצד אחר, הזנחתו של הנתבע את ההליך עצמו, לרבות היעדרות מדיון, ואי מוכנות לדיון הוכחות במהלך ההליך, מורה כי התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך של 7,000 ₪. הסכום ישולם תוך 20 יום.

ניתנה היום, י"ט אדר תש"פ, 15 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.