הדפסה

בית משפט השלום בירושלים תא"ח 15165-02-17

לפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובעת

האגודה השיתופית בית אל א'
ע"י ב"כ עוה"ד מרים זקבך ואח'

נגד

הנתבע

איתמר חאיק
ע"י ב"כ עוה"ד רמי בביאן

פסק דין
=========
מבוא
לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע ממושכר מסחרי בבית אל, לאחר שהפעילות במקום פסקה ותמה תקופת השכירות הנקובה בחוזה.
תביעת הפינוי מאוחדת יחד עם תביעת הנתבע לצו מניעה קבוע שלא יפונה מהמקום מהטעם שחוזה השכירות אמור להתחדש מעת לעת על פי הודעותיו. צו מניעה זמני ניתן ביום 4.2.17.

השתלשלות האירועים
לאגודה מבנה תעשיה שחולק לתאים והושכר לשוכרים שונים. על פי חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.1.14, ייעוד התא שהושכר לנתבע הוגדר לבית קפה ומשחקיה שם העסק "טאפינס". מתקן המשחקיה שכונה "רב מרחב" הונח בשטח של כ-115 מ"ר סמוך לבית הקפה.
הנתבע התחייב לפנות את מתקן הרב מרחב, ככל שיתעורר הצורך בכך, כיוון שהמתקן חורג מתוואי השטח של המבנה (ת/2 סיכום פגישה מיום 28.1.14).

ב-20.5.16 ובמשך שבעה שבועות לפחות מפרסם הנתבע את עסק הטאפינס ומתאר אותו כ"עסק רווחי ופעיל" (נספח ד' לתצהיר פינסקי, החל מפרשת השבוע "בהר"). פינסקי יו"ר הנהלת האגודה יודע לספר כי היה זה בעקבות משרה חדשה שמצא הנתבע וכי הנתבע קרא לזה "exit" .

בחודש יוני 2016 לערך ביקשה האגודה לבחון האפשרות של פירוק המתקן "בגין החלק הגולש החוצה" וזאת לצורך בניית חניה (פרו' האגודה מיום 20.6.16). הנתבע ביקש לדחות מועד הפירוק, בשל השקעותיו במקום ובשל כך שבחופשת הקיץ ההכנסות גבוהות יותר. האגודה נעתרה לבקשת הנתבע. בפרוטוקול ישיבת האגודה מיום 18.7.16, נכתב כי אין מנוס אלא להסיר את המתקן לטובת סלילת כביש חניה ובניית מדרכה רצופה לאורך החנויות, אולם נוכח הפעלות הגדולה של הילדים בטאפניס הוחלט להתחשב באיתמר חייק ולהתחיל את עבודות בניית החניה בתחילת ספטמבר.

ביום 2.10.16 פירט הנתבע בדוא"ל את הפסדיו ודרישותיו לפיצוי (נספח ז' לתצהירו). ביום 8.10.16 הציג הנתבע בפני משה רובינס (חבר האגודה ואחראי על תיק הבניה) "נתונים של ירידה ברכישת מנויים, עקב הפרסום שהמקום עומד להסגר בהקדם ועקב כך נגרם לו הפסד רב" באותה פגישה הוצגו השקעות הנתבע במשחקייה ע"י שימוש בחסכונות והלוואות. "לאור הנתונים הללו, משה רובינס שינה את החלטתו וממליץ לאפשר לאיתמר חאיק להמשיך ולהפעיל את המשחקיה ובמקביל יפעל לשינוי תכניות החניה..." כך דווח לאגודה והדברים באו לידי ביטוי בפרוטוקול האגודה מיום 10.10.16, (ת/4).

ביום 30.10.16 הנתבע מודיע על "סגירת הטאפינס" ודורש פיצויים. עוד הוא מודיע כי החל ממועד זה אין בכוונתו לשלם עוד דמי שכירות. הוא תולה את האשם באגודה שפרסמה כי המקום עומד להיסגר, דבר שפגע ברווחים, שלטענתו נובעים בעיקר ממכירת כרטיסיות (תשלום מראש עבור מספר כניסות ל"רב מרחב"). עוד ציין הנתבע כי הוא ואשתו בודקים "היתכנות כספית של הקמת מסעדה במקום המסעדה של גב' ויטראול, טרם הגענו להחלטה בנושא".

חברי האגודה מזועזעים מהאשמות הנתבע ומניצול טוב ליבם של משה רובינס ויהודה פינסקי להגיע עמו לפשרות וויתור (כך נרשם בפרוטוקול מיום 31.10.16). הם הסמיכו את היועצת המשפטית שלהם לכתוב מכתב תגובה, ועוד באותו יום מוצא מכתב חריף המכנה את טענות הנתבע כחוצפה וניצול רוחב לב, האגודה דוחה את דרישות הנתבע מכל וכל. עוד נאמר במכתב כי הודעת סיום צריכה להינתן 60 ימים מראש וממילא הסכם השכירות צפוי להסתיים ביום 31.12.16.

במהלך חודש נובמבר מתקיימות שיחות בין הנתבע לחבר הועד משה רובינס, נמצא קונה למתקן והוא מפורק. רובינס מבטיח לטפל בדרישות הנתבע. השיחות מוקלטות על ידי הנתבע.

ביום 27.11.16 הנתבע סבור כי עומדת לו הזכות לפתוח מסעדה בשרית, לאחר שמסעדה אחרת ביישוב (של גב' ויטראול) פונתה והוא מבקש את אישור האגודה לאחת משתיים: הכנסת שותף וקבלת פיצוי חלקי או מכירת "הזיכיון" להקמת מסעדה לגורם חיצוני בסכום של כ-100,000 ₪ וויתור על דרישת הפיצוי (נספח כ"א לתצהיר הנתבע).

ביום 14.12.16 משוחח הנתבע עם משה רובינס וזה מבקש ממנו: "שב בשקט", "תמתין כמה ימים, אני מבשל איזו שהיא הפתעה בשבילך" "בכיוון חיובי" (תמליל שיחה מוקלטת, נספח כ"ג).

ביום 18.12.16 מברר רובינס עד כמה רציני הנתבע ברצון שלו לפתוח מסעדה בשרית במקום בית הקפה החלבי, ואומר לנתבע כי אמר לפינסקי שככל שויטראול לא תפתח מסעדה במקום, לנתבע תהיה זכות ראשונים, לחשש שהביע הנתבע מהשקעות שירדו לטמיון בשל תחרות עם מסעדה נוספת הבטיח לו שלא יהיו שתי מסעדות. רובינס ביקש מהנתבע לבוא עם הצעה קונקרטית.

למחרת היום מתקיימת שיחה נוספת בה הנתבע מספר שנפגש עם דוד סקורקה המכונה "דוד המלך", שהפעיל את המסעדה של ויטריאול ורוצה להפעיל בעצמו מסעדה במושכר של טאפינס. הנתבע מספר שהוא חושש ממנו ומשותפיו, ומחליט שאינו מעונין להסתכסך איתו. הוא רומז לרובינס שיש עוד אופציות ושהוא צריך למזער את נזקיו (תמליל שיחה מוקלטת, נספח כ"ה ש' 27).

באותו היום 19.12.16 מתקיימת ישיבה של הוועד ובה נאמר כי דוד סקורקה מעונין לקבל את התא של טאפינס, משסיפר רובינס כי גם הנתבע מעונין, הציע כהנא לפרסם בידיעון את דבר ההשכרה, רובינס ניסה לומר שיש ל העניק לנתבע זכות ראשונים, בשל כך שהמקום מושכר לו עד סוף דצמבר, אולם טענתו זו נדחתה, כהנא המחזיק בתיק הכספים באגודה אמר: " ברגע שמסתיים חוזה, אין לו קדימות ולפיכך צריך להגיש את הצעתו כמו כל אחד אחר". על רובינס הוטלה המשימה להודיע לנתבע "בדבר המודעה להשכרת המקום וכל אחד יכול להציע את מועמדותו" (נספח כ"ו). ואכן, בשיחה מוקלטת מיום 21.12.16 מודיע רובינס לנתבע שבידיעון של יום שישי הם יוציאו מכרז, הוא יכול להציע לפתוח מסעדה. רובינס ינסה לתמוך בהצעתו ושיש לו זכות קדימה. הנתבע מתרעם שזה מנוגד לכל מה שדיברו, רובינס אינו מבין ומסביר כי מי שייכנס יצרך לבוא איתו במו"מ על הציוד שלו, והנתבע משיב: "מה זה פיצוי על הציוד? כאילו אין שם ציוד היום". משה אומר: על המזגנים, הריצוף והשיפוץ שעשה. הנתבע אומר שהוא "בשוק", "עד עכשיו ידי היתה על העליונה באופן חוקי, ועכשיו אה...ידי ממש לא על העליונה" (נספח כ"ז).

מודעה ובה הצעה להשכיר שטח מסחרי פורסמה ובה נכתב "בשטח המוצע הוכנסו שיפורים (מיזוג אויר, ריצוף וכד') על המציע לנהל מו"מ עם השוכר הקודם על התשלום עבור השיפורים. האגודה אינה צד לעניין לכל עניין ודבר". (נספח כ"ח).

ביום 23.12.16 בשיחה מוקלטת מסביר משה רובינס כי יש דברים פורמאליים ובלתי פורמאליים והדרישה לנהל מו"מ עם השוכר הקודם היא "עז" שהוכנסה במכוון לצורך הורדת מציעים, וכי הוא דוחף לכך שיש לנתבע זכות קדימה בהיותו תושב היישוב, אולם הנתבע לא מעוניין ומעדיף לקבל פיצוי "הפיצוי שלי היה, היה מובטח"..".למה אנחנו נכנסים לסיפור הזה?". בהמשך השיחה הוא מפרט שוב שמה שהוא מבקש זה לצאת עם אותו סכום שהיה לו קודם לפתיחת העסק, לצורך כך חסרים לו 50,000 ₪ ו- 30,000 ₪ שהוא חייב להחזיר לאנשים שקנו מנויים " זה כל הסיפור" (נספח כ"ט ש' 175).

ביום 8.1.17 באימייל שכונה "הצעות והבהרות" (נספח ל"ז) רשם הנתבע כי אמנם "האגודה השיתופית קיבלה החלטה (בערב יום כיפור) להתגבר על הנושא ההנדסי ולא לפרק את מתקן הרב-מרחב, ובכך לאפשר לנו להמשיך ולהפעיל את המקום כמות שהוא למרות כל המחשבות שקדמו לכך", אולם "מסיבות שונות (אין הזמן לפרטן כעת) החלטנו לשנות את פני המקום ולהחליף את ייעוד הטאפינס לעסק אחר, כאשר המחשבה הראשונית היתה פתיחת מסעדה בשרית."

הנתבע מדווח כי פירק את המתקן והפסיד על כך 50,000 ₪, לטענתו עשה זאת במשא ומתן מהיר כדי לרצות את האגודה ולשתף עמה פעולה, מתוך הבנה כי "אנו הולכים לפתוח שם עסק אחר או לקבל פיצויים הולמים על מנת למזער את הנזק הרב שנגרם לנו מסגירת הטאפינס".
הנתבע מתאר במכתבו הנ"ל כיצד האגודה משכה אותו בלך ושוב במשך חודשיים ימים, בטענה שהיא בודקת אפשרות ששוכר אחר יקבל את השטח (ויטראול), הנתבע ממשיך לשלם את דמי השכירות והארנונה כשהוא ממתין למוצא פי האגודה. משהודיעה האגודה כי גב' ויטראול ירדה מהפרק (הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין נחתם ב-2.1.17, ת/1) טוען הנתבע במכתבו כי התבקש " לעדכן באיזו קונסטלציה ועם מי אני פותח את המסעדה". הנתבע הציע להשכיר המקום בשכירות משנה והרווח שייכנס לכיסו יהווה פיצוי להשקעותיו. שוכרי משנה פוטנציאליים היו "דוד המלך" וחב' "שיפון". במקביל האגודה מוציאה המקום למכרז, כשנאמר לנתבע כי מדובר בהליך פורמאלי ובכל מקרה מי שיזכה יידרש לשלם לו, ולכן אין צורך כעת להגיש הצעה פורמאלית מצידו. בסופו של דבר זכה דוד סקורקה המכונה "דוד המלך" להפעיל את המקום .

ביום 7.1.17 הודה רובינס באי ההבנה שגרם לה ואפשר לנתבע להציע את הצעותיו. (הדבר עולה גם מפרו' האגודה מיום 8.1.17, נספח ל"ט). הנתבע העלה על הכתב שלוש הצעות:
אפשרות א' – להפעיל מסעדה בשרית בניהול והפעלה מלאים שלו, כשהוא מבקש בנוסף פיצוי בסך 30,000 ₪ המהווה את הסכום שהחזיר או אמור להחזיר למשפחות שקנו מנוי למשחקיה.
אפשרות ב' – הפעלת המסעדה על ידי דוד המלך כשוכר משנה של הנתבע כשההפרש בין השכירויות למשך שנה וארבעה חודשים ישולם לכיסו, באופן שיקבל 80,000 ₪. צוין כי דוד המלך אינו מסכים בשלב זה לתשלום עודף על השכירות.
אפשרות ג' – פתיחת מאפיית שיפון כאשר השוכר הסכים לטענת הנתבע לשלם סך של 80,000 ₪.

בישיבת האגודה הוחלט כי אין לנתבע זכויות במקום, הוא לא זכאי לכל פיצוי, סגירת המקום אינה קשורה לאגודה, ההבטחות שנטען כי ניתנו לו אינן משנות, הוא מתפרנס יפה כבעל תפקיד בכיר באתר "סרוגים" ויש ענין לתת הזדמנות לאחרים להתפרנס. היועצת המשפטית עו"ד זקבך הונחתה להוציא מכתב ולנתבע וכך עשתה. ב ביום 9.1.17. במכתבה דרשה האגודה את פינוי הנתבע מהמקום, כי בכל מקרה החוזה הסתיים ב-31.12.16, הצעותיו להפעיל המקום בייעוד אחר נדחו ואין לו כל זכות ראשונים לשכור הנכס לצורך הפעלת מסעדה או פעילות אחרת.

ביום 11.1.17 נענתה האגודה במכתב מבא כוחו של הנתבע, הדורש פיצוי בסך 300,000 ₪ ומטיח באגודה כי התנהגה בחוסר תום לב ובגסות, תוך הפרת חובת מנהל תקין וממניעים פסולים.
בתשובה למכתב זה טענה האגודה כי אין בטענות הכספיות המוכחשות כדי לגרוע מחובת הנתבע להשיב הנכס בתום תקופת השכירות, אין כל קשר בין הפסדי הנתבע בעסק שנסגר כבר חודשים קודם לכן, לבין פעולות האגודה, לא ניתנה כל התחייבות של האגודה לפיצוי, החזרת השקעה במושכר אינה מנויה בחוזה, והוא לא זכאי לכך.

ביום 30.1.17 וביום 31.1.17 נעשו פעולות ע"י מי מטעם האגודה להשיב בכוח המושכר לידיה. הנתבע הגיש תלונה למשטרה, וכן בקשה לסעד זמני ולתביעה לצו מניעה קבוע (ת.א. 833-02-17).

ביום 7.2.17 ניתן צו מניעה זמני לפיו האגודה תשיב החזקה במושכר לנתבע, שכן היא אינה יכולה לעשות דין עצמי, הנתבע אינו פולש טרי ומאזן הנוחות באותה עת פועל לטובתו. (החלטת כב' השופטת מיכל שרביט).

ביום 8.5.17 שתי התביעות אוחדו בפניי. ברי כי ככל שתביעת הפינוי תתקבל, התביעה לצו מניעה קבוע תידחה.

הראיות
בנוסף למסמכים, קבצי שמע של שיחות מוקלטות ותמלילים, העידו בפניי העדים הבאים: משה רובינס-מחזיק תיק הבניה ביישוב, יהודה פינסקי-יו"ר האגודה, יעקב שטרית-בעל חנות מכולת ותושב היישוב, יעל סט הון-מזכירת האגודה ואהרון שינפלד – חבר אגודה שטיפל בחוזה השכירות של הנתבע ב-2014 . הנ"ל עזב את הישוב באוגוסט 2016 עם מטען אישי כלפי האגודה. כל העדים הללו העידו מטעם התובעת.

מלבד הנתבע העידו מטעמו העידו העדים הבאים: אמו, היועמ"ש הקודם של היישוב עו"ד מנחם מנדי באבד ו גיסו-שלום צבי בן חיים שמחזיק בישוב חנות של ממתקים וצעצועים.

יעקב שטרית – יו"ר ועד האגודה לשעבר, חבר בה מזה 30 שנה ומנהל מכולת במשך כל אותן שנים. הוא העיד כי אכן היתה כוונה של האגודה לסייע ולתמוך בנתבע. הדבר עולה גם משיחה עמו שהוקלטה בלי ידיעתו, לאחר שהוגשו התביעות, וכאשר הנתבע מכוון לתיזה שלו לגבי האופן שבו עוולה האגודה כלפיו. יעקב מקשיב ואומר שהוא לא בעניינים, אולם מאשר כי היה צורך להסיר את המתקן וזה לא קשור להפעלת המקום כמסעדה "זה דין אחר" (עמ' 5 לתמליל). מהסיפור שסיפר לו איתמר בשיחה הבין שאיתמר רצה להישאר שם לפתוח מסעדה, בעוד שבזמן אמת הבין שהשוכר הבא צריך לפצות את הנתבע לגבי השיפוץ (עמ' 6). עוד אמר באותה שיחה "מישהו אמר בזמנו שאתה במילא אמרת שזה לא הולך כמו שאתה חושב ובמילא חשבתם לעזוב" (עמ' 8).

בענין העדיפות לבני המקום אמר כי גם הנתבע נהנה מכך ומתמיכת ראש המועצה שתמך בנתבע. הנתבע התבקש להציג תכנית עסקית. חבר ועד אחר בשם נוסבאום אמר "בחור צעיר חבל עליו", ולכן חוזה השכירות שנחתם עם הנתבע לא היה ארוך טווח אלא שנה + שנה או שנתיים + שנה.
שטרית אישר כי הוא ממשיך להחזיק במכולת ללא הסכם בכתב וכי באופן עקרוני ניתן לפנותו בכל רגע, אף כי קיבל הבטחה בעל פה, שבעת שייבנה מרכז מסחרי, האגודה תקצה לו מקום למכולת שלו.
ניכר כי העד הגון, חיבב את הנתבע ועדותו נשמעה אמינה בעיני.

אהרון שיינפלד חבר האגודה לשעבר, שהיה אחראי על השוכרים העיד אף הוא כי האגודה היתה מאשרת מן הסתם אם שוכר היה מבקש לשנות המטרה, ובלבד שלא תיווצר תחרות עם עסק אחר משום שהמקום קטן והתנאים לא בשלו לייצר תחרות (פרו' עמ' 125, 127). בענין הרב מרחב, אף שהנספח ת/2 לא חתום, העד סבור שהחתים את הנתבע ובכל מקרה ההתחייבות להסיר את המתקן לכשיידרש היתה מוסכמת על הנתבע והוא גם אישר זאת בחקירתו (עדות הנתבע, פרו' עמ' 139 ש' 24, עמ' 140 ש' 12, ו-15).

יהודה פינסקי יו"ר האגודה החדש, הוא הדמות הדומיננטית שלא לומר התקיפה שביקשה לעשות סדר ביישוב. הוא אישר שפנה בחודש ספטמבר 2016 לערך לויטריאול והוצעה האפשרות שלא יצאה אל הפועל, לפיה אם ייסגר הטאפניס, המקום ייועד להם כמסעדה. הוא אישר שאיתמר לא הגיש הצעה בגלל טעות של משה רובינס שאמר לו אל תגיש, כשהבין זאת קיים ישיבה נוספת של האגודה, אך ישיבה זו היתה לאחר זכייתו של דוד סקורה (דוד המלך). הפינוי בכוח של המושכר היה על דעתו ועל דעת שלושה חברי הנהלה (רובינס, כהנא ויונתן פטינקין). הוא עמד על כך שזכות האגודה להמשיך בתכניותיה, במיוחד שעה שאיתמר הודיע שלא ימשיך לשלם שכר דירה.

יעל סתהון – מזכירת האגודה הוקלטה ביום 1.2.17 כשהיא מאיימת על גיסו של הנתבע שנטען כי אפסן חפצים בשטח המושכר, כי אם לא יפנה ויחזיר המפתח ייתבע אף הוא, תוגש תלונה למשטרה וחבל שיסתבך כי היא קיבלה הוראה "לפרסם בכל היישוב שהאיש הזה והזה פרץ.." עוד אמרה לו שלא יסתבך וכי "לאגודה יש כוח לא ענין של כוח הצדק איתנו הנכס שלנו". בעדותה טענה שהיתה בסערת רגשות ואמרה הדברים על דעת עצמה. בין אם זה נכון ובין אם לאו, אין ספק שרוחו התקיפה של פינסקי שרתה עליה. בתצהירה רשמה כי המידע על כוונת הנתבע לעזוב את הישוב נמסרה להנהלה, אולם היא לא שוחחה על כך עם איש

מישל חאיק – אמו של הנתבע עובדת במכולת, סיפרה כי בחופש הגדול (קיץ 2016) שאלו אותה אנשים אם בנה עובר לגור בבאר שבע והיא השיבה שלא. בתצהירה מסרה כי איש לא שאל אותה אם הטאפינס עומד להיסגר ובכל מקרה היא אינה מעורבת בעניינים הכספיים לא של בעלה ולא של ילדיה. הנתבע ביקש את עדותה כדי לחזק הטענה לפיה היישוב פעל בדרכים לא דרכים לפגוע בעסקו במכוון, אולם לא מצאתי כי הצליח בכך.

עו"ד מנחם מנדי באבד- היועמ"ש הקודם של הישוב, עשה רושם של אדם נוח, הוא החזיק בתיק הבניה העתידית של הישוב ולא בתיק של השוכרים, הוא לא התעניין בחוזי השוכרים, הוא לא עבר עליהם "אני חושב שמישהי קיבלה על זה משכורת....אם הייתי עובר אני חושב שהיינו יותר מדייקים בזה" (פרו' עמ' 83), הוא זוכר שהנתבע הציג תכנית כלכלית ארוכת טווח הנוגעת למשחקיה ובית הקפה. הוא מאשר שבאותה עת לא דובר על מסעדה בשרית. מעדותו עולה כי בעבר לא הקפידו עם התושבים בכל הנוגע לחוזי שכירות, הארכתם, לרבות המטרה לשמה השכירו, מאידך סיפר על ההקפדה שלא יפעלו שני עסקים מתחרים זה בזה ושהעסק יהיה למטרה חוקית . "האגודה היא לא משהו דורסני" אמר (פרו' עמ' 86) . הקריטריונים של האגודה בהשכרת הנכסים היו: עסק שיהיה לטובת היישוב (לא מחסן למשל), עסק שלא יתחרה עם עסק קיים, עדיפות לתושבי היישוב, וקיומה של תכנית עסקית. עוד העיד כי התקופה הקצרה של השכירות שסוכם עם הנתבע היתה לטובת הנתבע, "לטובתו הכוונה שהוא יהיה המחלט, שאם הוא יבוא ויגיד אני רוצה להמשיך עוד" (פרו' עמ' 85).

אין ספק כי אישיותו והתנהלותו של העד בעשור השנים שהיה בתפקיד, שונים כרחוק מזרח ממערב מהתנהלות האגודה ב-2016, לרבות היועמ"ש הנוכחית.
השאלה האם הנתבע הסתמך על מצגים כלשהם? האם מסר הודעה על הארכת הסכם השכירות, או בדיוק להיפך, האם יכול הוא לאכוף על האגודה צו עשה המורה לה לחתום עמו על חוזה שכירות למטרת עסק חדש שהוא מבקש להפעיל, או לאכוף עליה השכרת העסק לשוכר משנה, שעה שבחוזה נאסרו הדברים הללו בכתב ובאופן מפורש.

טענות הצדדים
התובעת טוענת כי העסק של הנתבע היה הפסדי, הוא עבד במקום אחר מבוקר עד ליל, במאי 2016 פרסם מודעה למכירת העסק, על אף שלא קיבל רשות מהאגודה להשכיר המקום בשכירות משנה. לאחר מכן ניסה הנתבע למצוא שותפים שיפעילו המקום אולם אלו חזרו בהם . בנוגע לציפיית הנתבע שיחתמו עמו חוזה לטווח ארוך, אף שהחוזה נקב בשלוש שנים בלבד (כולל אופציה), טוענת התובעת כי אם עסק הטאפינס היה ממשיך בפעילותו, סביר להניח כי הייתה מאריכה לנתבע את תקופת החוזה, אולם הנתבע הפסיד, הסיר את מתקן המשחקייה וחיפש דרך לכסות על הפסדיו, שלוש הצעותיו לא התקבלו ע"י האגודה, לא השתכללה גמירות דעת, במיוחד משום שהנתבע עצמו לא היה עקבי ברצונותיו . אין מחלוקת כי משה רובינס ניסה לסייע לנתבע, אולם האגודה החליטה אחרת.

עוד טענה התובעת, תקופת השכירות הסתיימה, העיסוק המקורי שאליו התחייב הנתבע בחוזה פסק, ולכן דחיית תביעת הפינוי וקבלת צו עשה או צו מניעה קבוע כפי שביקש הנתבע, משמעם יצירת חוזה שכירות חדש שבו התנאים מוכתבים על ידי בית המשפט, מה שלא סביר שייעשה, וגם אם היה חוסר תום לב בהתנהלות האגודה, טענה המוכחשת על ידה, אין בכך כדי לחייב הארכת חוזה השכירות, אלא יש לברר ההשלכות של חוסר תום הלב במסגרת תביעת הפיצויים, ואין מקום להחזיק המושכר כ"בן ערובה".

הנתבע טוען כי הוכח שעסקים אחרים ביישוב הושכרו למשך שנים רבות ולא היה מנהג של הודעה או הארכת חוזה השכירות, כדוגמת המכולת של שטרית. לטענת בא כוחו החוזה שנחתם בין הצדדים מסווג כ"חוזה יחס" בו קיימת חובת תום לב מוגברת והתנהגות של "אדם לאדם מלאך". תמיכה לכך מצא בא כוח הנתבע בהתנהלות האגודה שלא אפשרה קיומם של עסקים מתחרים בשטחה כדי להבטיח פרנסה ראויה לבני המקום, על אף שתנאי זה לא רשום בחוזה. עוד טען כי העובדה שנפלה טעות סופר בחוזה השכירות ואין התאמה בין המלים לתאריכים, מלמדת אף היא על כך שאיש לא קרא ההסכם ולא ייחס לאמור בו חשיבות.

הנתבע טען כי הולך שולל על ידי האגודה והדבר גרם לקריסת העסק. משה רובינס הטעה את הנתבע במכוון עת אמר לו שלא להגיש הצעה למכרז, וכאשר הציג מצג כלפי הנתבע שהכל בידיו, בעוד שבתצהירו טען שאינו מקבל החלטות באגודה. עוד טען כי נכונות האגודה לפצותו בשלב מסוים מלמדת על חובתה כלפיו.

את חוסר תום הלב והשיקולים הזרים שהפעילה האגודה תולה הנתבע בכך שהדרישה לפירוק מתקן הרב מרחב הגיעה לא בשל הצורך בסלילת חניה, אלא בשל הצורך להגיע לפשרה עם משפחת ויטראול שננקטו נגדה הליכי פינוי.

כמו כן מציין ב"כ הנתבע את ההתנהלות הכוחנית נגד הנתבע כאשר השתלטו על המקום, את השפעת מי מהאגודה על יעקב שטרית (בעל המכולת) שלא לסייע לנתבע ולחתום על תצהיר עדות ראשית, עוד ציין את ההוצאות המיותרות (12,000 ₪) שהוציא הנתבע בגין תמלול השיחות על ידי איש מקצוע, כדי לסתור טענת האגודה כי מדובר בזיוף .

כאמור, הנתבע מבקש כי תידחה תביעת הפינוי של האגודה וכי הוא יוכל להשתמש במקום כמסעדה.

דיון והכרעה
חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.1.14 מגדיר את תקופת השכירות כך:
"ד. תוקף ההסכם לשנה אחת, כאשר הרשות להשתמש במושכר היא החל מיום 20.1.14 וכלה ביום 31.12.15. כן תנתן אופציה לשנה נוספת."
התאריכים הנקובים מלמדים על חוזה למשך שנתיים עם אופציה לשנה אחת, בעוד שבתחילת הסעיף נרשם שתוקף ההסכם לשנה אחת. לטעות זו התוודע עו"ד באבד רק במועד ההוכחות.
לחוזה קדם מכתב של מזכיר האגודה, מר שנפלד אהרון שבו נכתב כי הנהלת האגודה החליטה להקצות את השטח של המשחקיה למשך שנה אחת. (נ/2).

בהסכם השכירות נרשם עוד לגבי תקופת השכירות, ההוראות הבאות:
"ה. לפחות 60 ימים לפני תום תקופת ההסכם רשאי כל צד להודיע לשני על כוונתו להאריך החוזה והצדדים יסכימו ביניהם על תקופת ההסכם החדש ועל תנאיו. אם לא השיב הצד השני לפניית הצד הראשון יראו את ההסכם כמוארך אוטומטית לתקופה נוספת שאורכה כאורך תקופת הסכם זה ועל פי תנאיו...
ו. לא הודיע צד אחד לצד השני על כוונתו להאריך את ההסכם – יסתיים ההסכם בתום תקופת ההסכם המקורית".
ז. בתוך תקופת ההסכם, המקורית או המוארכת, רשאי השוכר להודיע לאגודה על כוונתו להפסיק ההסכם, וההסכם יפסק 90 יום לאחר הודעתו."

הנתבע מבקש להתעלם ממה שנכתב בחוזה, אולם הדבר בלתי אפשרי, באשר לשון החוזה ברורה ולא היתה סיבה שלא לפעול על פיו. מהראיות שהוצגו בפניי אני למדה כי לו רק רצה הנתבע להאריך את חוזה השכירות סביר שהאגודה הייתה מסכימה, אולם בית קפה ללא משחקיה לא היה כדאי כלכלית, מה עוד שבשלב מסוים נשללה תעודת הכשרות.

אין חולק כי הנתבע התחייב לפרק המתקן לכשיתבקש. התחייבותו זו ניתנה עוד טרם כניסתו למושכר, ובוודאי שאז לא דובר על פינוי מש' ויטראול. התרשמתי מהפרוטוקולים של האגודה (20.6.16) שהייתה זו דרישה לגיטימית נוכח תכניות הבינוי העתידיות באזור (בניית כביש טבעת ו-23 מקומות חניה) . הנתבע הוא זה שלקח סיכון בכך שהשקיע במתקן מבלי שידע האם ומתי יתבקש לפנותו, הוא אף הודה בכך בחקירתו (עמ' 140 ש' 15). הנתבע הוא זה שהעדיף כי החוזה לא יחייב אותו מראש לחמש שנים, משום שהבין כי התחייבות כזו עלולה לגרום לו להפסד, וגם האגודה לא רצתה בכך, בהיותו בחור צעיר, חסר ניסיון ובמיוחד בן היישוב.

מהראיות שהוצגו בפניי, בזמן אמת הנתבע לא כל כך רצה להפעיל מסעדה בשרית, ההשקעה גדולה יותר, הייתה אי וודאות בעניין עסק מתחרה, הוא עבד במשרה מלאה במקום אחר. מה שהוא באמת רצה זה החזר השקעתו.

גם אם אניח לצורך הדיון, שהנתבע רצה להפעיל בעצמו מסעדה בשרית, ושיש לו זכות להחזיק במושכר למשך 10 שנים, הרי שהיה עליו להודיע על המשך החזקת המושכר ולא להודיע ב-30.10.16 באופן שלא משתמע לשתי פנים כי הוא סוגר את הטאפינס ומפסיק לשלם דמי שכירות (נותרו חודשיים עד לסיום תקופת השכירות הנקובה בהסכם). הנתבע רצה להקטין הוצאותיו ולא להגדילן. הבחינה של עסק חדש, נעשתה במנותק מהסכם השכירות שהסתיים. התנהלותו של הנתבע שהשתקפה גם באופן עדותו היתה מתחכמת ומתחמקת ונדמה הייתה בעיני כסוג של ריקוד צעד אחד קדימה ושניים לאחור.

משהפסיק לשלם דמי שכירות ב-1.11.16, הנתבע לא היה זכאי להמשיך ולהחזיק במושכר בוודא שלא אחרי ה-31.12.16, או אחרי שמכר ופינה את כל הציוד והסחורה שנותרו במקום. לפי תצהירה של יעל סתהון ב-16.7.17 הועמסה כל הסחורה, וכשהציצה ראתה שהמקום ריק מכל חפץ. לפי אותה עדות ותמונות שצירפה כבר בחודש מאי לא התקיימה במקום פעילות עסקית, למעט אחסון של ארגזים וציוד שנחשדו להיות שי יכים לגיסו. זה לא הפריע לנתבע לטעון בדיון הראשון בפניי, שהפעילות ממשיכה (פרו' מיום 8.5.17).

ב"כ הנתבע בסיכומיו טוען כי החוזה בין האגודה לבין שוכריה לרבות הנתבע, הוא "חוזה יחס", הדורש תום לב מוגבר בין הצדדים.

"... חוזה יחס ... נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח על כל המורכבות הכרוכה בכך, בין היתר, בשל חוסר היכולת להביא בחשבון את נסיבותיו המשתנות והבלתי ידועות באותה נקודת זמן של כל אחד מן המקרים הפרטניים שעליהם נועד החוזה לחול. פרופ' גבריאלה שלו מציינת בהקשר זה כי 'המודל של חוזי יחס מתאפיין בגמישות ובדינמיות של הקשר החוזי ובנכונות מוגברת של הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב".
על מאפייניו של חוזה יחס עמד בית המשפט העליון ברע"א 1185/97 ... בציינו כי: 'חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. איזון זה מושג על-ידי אמצעים מגוונים, ובהם קביעת מנגנונים לשינוי תנאי החוזה והשלמתם, קביעת אמות מידה לחלוקה הדדית של סיכונים וקביעת דרכים לפתרון מוסכם של מחלוקות תוך המשך קיום היחסים החוזיים ... " (ע"א 9784/05 ‏עיריית תל אביב יפו נ' גורן (12.8.2009) .
חוזה יחס מעצם מהותו וטיבו, הוא בדרך כלל חוזה ארוך טווח, ומרכיב זה הוא מאושיותיו. אך אין בהיותו חוזה ארוך טווח משום חזות הכל. כדי להחיל על חוזה ארוך טווח את הכללים הפרשניים החלים על חוזה יחס, עליו לכלול מאפיינים מיוחדים העושים אותו לכזה.

במקרה שלפניי מדובר בחוזה שכירות פשוט וסטנדרטי הכולל את כל המרכיבים הדרושים לקיומו על ידי הצדדים. הציפייה של הנתבע כי הוא יוארך אם רק יבקש, אף כי היא מבוססת על ניסיון העבר של שוכרים אחרים בשטח היישוב, מחייבת הודעה פורמאלית וחד משמעית, ולא הודעה על עזיבת המקום ואי תשלום דמי שכירות ,כפי שעשה הנתבע ב-30.10.16. התרשמתי כי האגודה היתה בעבר גמישה עם מטרות שונות של עסקים בתחומה, ועדיין תנאי לחתימת הסכם או שינוי מטרתו העסקית הוא קבלת רשותה של האגודה מראש, ורשות כזו לא התקבלה בנסיבות ובאופן שבו התנהל הנתבע, אשר מחד, לא באמת רצה לנהל מסעדה בשרית, אלא סבר שיש לו זכות להשכיר המקום בשכירות משנה, על אף שתקופת השכירות הסתיימה, באופן שיוכל לגרוף רווחים מעצם התיווך, והכל כדי לכסות על הפסדיו, שלא הוכח שמקורם בהתנהגות מעוולת כלשהי של האגודה.

לא למותר לציין כי טענת הנתבע שלא קרא את החוזה, על אף שאני מסופקת אם היא נכונה, מקימה לו זכות או הנחה שהיא. וידוע הכלל הראייתי לפיו אדם מוחזק כמי שקרא את המסמך עליו הוא חתום. הנתבע השיב כי היו הרבה קופצים על המקום, ולכן אפילו לא ניסה לדרוש מהאגודה שתתחייב להשיב לו השקעתו במושכר לכשיעזוב. עוד הסביר כי באותה עת היו דיונים כאלו עם שוכר אחר "כלבו טיב" ו"לא ראיתי לנכון להתעמת בשלב הזה עם האגודה" (פרו' עמ' 138). זאת אומרת שהציפיה של הנתבע כי האגודה תכסה את הפסדיו נולדה שלוש שנים לאחר שהפעיל העסק וסגר אותו.

הנתבע פעל בהתאם לחוזה הכתוב, לפחות בכל הנוגע לניסיון להשיג אישור מהאגודה להפעיל במקום מסעדה בשרית בקונסטלציה כזו או אחרת. חלופת האימיילים והשיחות עם רובינס מוכחים זאת, מכאן שהטענה כי שמורה לו הזכות להאריך הסכם השכירות על אף שמדובר בעסק חדש, גם מבלי הסכמת האגודה כי כך נהגה האגודה עם אחרים, אינה יכולה להתקבל, לפחות לא לפי התנהגותו שלו בזמן אמת, ומכאן שגם הדרישה להורות על צו מניעה קבוע שבו יותר לנתבע לנהל במושכר מסעדה אינה סבירה. אין בכוחו של הנתבע לאכוף על התובעת חתימה על הסכם שכירות חדש עמו.

את המגעים בסוף שנת 2016, בין הנתבע לאגודה ובעיקר עם רובינס, ניתן לראות כגישושים לצורך חתימה על הסכם שכירות חדש, עבור עסק חדש. ככל שמגעים אלו היו נגועים בחוסר תום לב, ולא מצאתי כי כך היה, הפתרון של הנתבע הוא בדרישת פיצוי ולא באכיפת חוזה שהצדדים לא ערכו אותו ולא חתמו עליו. ראו לדוגמא ה"פ (מחוזי י-ם) 20822-08-10 אקווה בלה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (27.3.2011), שם נאמר: "אכיפה בשל התנהגות חסרת תום לב בשלב הטרום חוזי, שנויה במחלוקת, ואולם גם אלה הסבורים כי ניתן להעניק סעד של אכיפה במקרה כזה, מחזיקים בדעה כי הדבר יכול להיעשות רק במקרים חריגים ונדירים, ואלו לא מתקיימים במקרה דנן."

גם בענייננו, לא מדובר במקרה בו כל פרטי ההסכם כבר סוכמו, הועלו על הכתב ואושרו, וכל שנותר הוא לחתום חתימה פורמאלית על חוזה.

סוף דבר

תביעת הפינוי מתקבלת מהטעם כי חוזה השכירות פקע וכי טענות הנתבע בדבר הפסדים כספיים או הבטחות שלא קוימו צריכות להידון בתביעה כספית, אם בכלל.

לא מדובר ב"חוזה יחס" כטענת ב"כ הנתבע שבו ביהמ"ש מכתיב נתונים לתוך חוזה מסגרת שקבעו הצדדים, כי אם חוזה שכירות רגיל לכל דבר וענין, כאשר הציפיה המבוססת של הנתבע כחבר היישוב היא לגמישות והתחשבות בצרכיו. גמישות שהובעה בשלב מסוים, אולם הדברים לא באו לידי הסכם מוגמר. החזקת הנכס המושכר כקלף מיקוח לקבלת פיצוי שעמד אז על סדר גודל של כ-80,000 ₪, לפחות לפי הצעת הנתבע, לא היתה חכמה וגרמה נזק לשני הצדדים.

אני דוחה את תביעת הנתבע לצו מניעה קבוע. הנתבע יפנה את המושכר וימסור החזקה בו בתוך 30 ימים מהיום.

אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט בסך 25,000 ₪. המזכירות תעביר את הפקדון שהפקיד הנתבע בקופת בית משפט, בסך 2,000 ₪ לידי ב"כ התובעת ע"ח ההוצאות שנפסקו לחובתו. היתרה תחויב בהפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ח' טבת תש"פ, 05 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.