הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 68982-03-17

בפני
כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

התובע

אברהם אביש צינוירט ת.ז. XXXXXX492
ע"י ב"כ עו"ד ח' נובוגרוצקי

נגד

הנתבע

יעקב בן שאול ת.ז. XXXXX026
ע"י ב"כ עו"ד ש' כהן

פסק דין

1. זוהי תביעה לפינוי הנתבע, דייר מוגן מהמושכר שבבעלות התובע ולסעד כספי בגין חוב לדמי שכירות בסך של 61,197 ₪.

רקע והליכים קודמים:
2. התובע, בעלים במושכר המצוי ברח' צפניה 35 בירושלים, הידוע גם כחלקה 31/11 בגוש 30184 (להלן – "המושכר") שהנתבע בעל זכויות כדייר מוגן בו (חוזה שכירות צורף כנספח ב' לכתב התביעה , להלן-"החוזה").

3. הנתבע בנה בעבר תוספת למושכר שהושכר לו בהוספת שני חדרים למושכר (להלן – "התוספת "). בנייה , שעניינה נידון בתביעה לפינוי ולדמי שכירות ראויים שהוגשה בת.א 9238/06 . בפסק הדין מפי כב' השופטת שניידר נדחתה תביעת הפינוי ונקבע שיעור דמי השכירות. בשני ערעורים על פסק הדין שנידונו במאוחד (ע"א 3650/09; ע"א 3660/09, נספח ד' לכתב ההגנה) נותרה בעינה הקביעה לפיה אין להורות על פינוי המושכר. עם זאת התקבל הערעור של הנתבע כנגד הקביעה של דמי השכירות ונקבע כי בית הדין לשכירות, הוא המוסמך לדון ולקבוע את שיעור דמי השכירות.

4. לאור זאת, עתר התובע בבית הדין לשכירות לקביעת דמי שכירות למושכר בתיק שכירות 4839/07/13. פסק הדין ניתן ע"י כב' השופטת פינשטיין ביום 17.2.15 (נספח ג' לכתב התביעה להלן- "פסק הדין הקודם") בו נקבעו דמי השימוש חודשיים בסך של 1,915.71 ₪ (להלן-"דמי השכירות") בחיוב הנתבע באותם דמי שכירות, ממועד הגשת התביעה ביום 2.7.13 ואילך.

טענות הצדדים:
5. טוען התובע כי קמה עילת פינוי כנגד הנתבע, בגין אי תשלום דמי שכירות החל מחודש יולי 2013 ועד מועד הגשת התביעה בחודש מרץ 2017 שהגיע לחוב בסך כולל של 88,007 ₪ אשר ממנו יש לקזז סך של 26,810 ₪ (להלן-"התשלום הראשוני "). התשלום, בוצע גם הוא באיחור ממועד פסק הדין הקודם, רק בחודש מרץ 2016 על חשבון דמי השכירות.
ל פיכך, נותר לנתבע חוב לדמי שכירות בסך של 61,197 ₪ ובעוד הוא נמנע כל העת מתשלום דמי השכירות במועד וללא תשלום דמי שכירות כלשהם, למשך מספר שנים.

6. משלא הועילו פניות ב"כ התובע לנתבע לסילוק החוב לדמי שכירות (חליפת מכתבים בין עוה"ד צורפה כנספחים ד' 1 – ד' 16 לכתב התביעה ), הוגשה התביעה בעילה של הפרה של חוזה השכירות ומכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן-"החוק").

7. הנתבע , טען מנגד בנוגע לנסיבותיו האישיות. הוא ואשתו קשישים, ב גיל 70 לערך, המתגוררים במושכר מזה למעלה מארבעים שנה. הנתבע, אינו מכחיש את טענות התובע לעניין אי תשלום דמי שכירות והאיחור בתשלום, כי אם טען כנגד התנהגות התובע בחוסר תום לב בסירובו לאפשר לו פריסה של החוב לדמי שכירות. לא זו אף זו, התובע חזר בו מהסכמתו לפריסת החוב בכפוף לתשלום הראשוני שבוצע על דעת זאת.

8. הנתבע , הודה בחוב ובאיחור בתשלום דמי שכירות אך טען כי אין בכך כדי להקים עילת פינוי. שכן, די בנכונותו וברצינותו לשלם את דמי השכירות על מנת למנוע את פינויו בפרט לאחר עשרות שנים בעבר, בהן שילם את דמי שכירות כסדרם ובקביעות.

9. לדידו , כל עניינו של התובע להביא לפינויו על מנת להימנע מהעברתו למושכר חילופי בשעה שיבנה מספר קומות בבניין שבבעלותו, בו מצוי המושכר. לפיכך, ביקש להורות על דחיית התביעה.

10. בישיבת קדם המשפט ולאור הודאת הנתבע בחוב לדמי שכירות, הודיע הנתבע כי ייעשה מאמץ להעביר לתובע תשלום נוסף בגין החוב. הצדדים, אף הסכימו לקיים ישיבת גישור נוספת לישיבות שהתקיימו וככל שהגישור לא יעלה יפה, פסק הדין יינתן על פי החומר המצוי בתיק (כמובא בהחלטה מיום 3.1.18). משלא הושגו הסכמות ניתן צו לסיכומים.

דיון והכרעה:
אי תשלום דמי שכירות:
11. סעיף 131 לחוק מונה בין עילות הפינוי של דייר. בכללן כמובא בסעיף קטן (1) מקום בו " הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" ולפי סעיף קטן (2) בנסבות בהן " הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ובעניינינו, אי תשלום דמי השכירות. "דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי שכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע ( ד' בר אופיר , סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 1 , להלן-"בר אופיר"; ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ. ברוך בוכהולטר, 25.6.62; ע"א 1901/99 סוהל נראם נ' אסעד יוסף זוהר, תק-על 99(2) 686).

12. חלוף כ-3 שנים ממועד פסק הדין הקודם ועד מועד ביצוע התשלום הראשוני, על חשבון דמי השכירות, יש בו משום הימנעות מתשלום דמי שכירות, המגיע כדי ניתוק המשכיות התשלומים.

13. אין חולק כי הנתבע העביר את התשלום הראשוני על חשבון דמי השכירות ולא כסילוק סופי של החוב בחודש מרץ 2016. לפיכך, נדרשתי לבחינת טענתו בנוגע לחוסר תום לב של התובע בקבלת התשלום הראשוני מבלי שמילא את התחייבותו הוא, לאפשר לו פריסת תשלומים של יתרת החוב, מה שהוכחש ע"י התובע.

14. במכתב של ב"כ הנתבע לב"כ התובע מיום 24.1.16 התבקשה פריסת של לפחות 10 תשלומים (סעיף 6 בנספח ד6 לכתב התביעה) לסילוק החוב לדמי שכירות העולה על 50,000 ₪ אליו מתווסף חוב להוצאות משפט בגין התביעה הקודמת. בו ביום השיב ב"כ התובע (נספח ד5 לכתב התביעה) כי ישקלו הצעה לסילוק החוב בתשלומים בתנאים: "א. הנתבע לא יפריע לבנייה וישתף פעולה. ב. הפריסה לתשלומים תלווה בסנקציות למקרה של אי תשלום. ג. דמי השכירות השוטפים ישולמו במועד". עוד נאמר כי אין בכך משום ויתור על טענות התובע כנגד הפרות החוזה ועל אי העברת דמי השכירות השוטפים (סעיפים 2-3). במענה לכך ביקש הנתבע לידע באלו סנקציות מדובר והודיע כי ימשיך לשלם את דמי השכירות השוטפים (נספח ד7 לכתב התביעה), מה שלא נעשה בפועל , ועל כך אין חולק לפי כתבי הטענות. למען הסר ספק, הבהיר התובע בתשובתו מיום 29.2.16 כי לא מתנהל כל מו"מ ביניהם ואין כל הסכמה לעיכוב בתשלומים השוטפים מאז פסק הדין הקודם כפי אישור ב"כ הנתבע כי אכן לא מתנהל מו"מ וביקש פעם נוספת, פריסה (נספחים ד8-ד10).

15. התובע, עמד בסירובו להציע פריסת תשלומים לרבות במכתבו מיום 3.3.16 (נספח ד11 לכתב התביעה) ומנגד, הנתבע מצדו העביר את התשלום הראשוני לתובע שסכומו 26,810 ₪ , עבור דמי שכירות לתקופה ממועד פסק הדין הקודם, קרי: חודש פברואר 2015 עד מרץ 2016 . בנוסף, ביקש מענה לבקשתו לפריסת תשלומים של יתרת חוב העבר משנת 2013 עד 2015 (להלן-"חוב העבר") בקיזוז התשלום הראשוני (נספח ד12 לכתב התביעה).

16. מכל האמור עולה כי עובר להעברת התשלום הראשוני הודע לנתבע, כי התובע אינו מסכים לפריסת תשלומים . אמת, כי היתה חליפת מכתבים בנוגע לאפשרות לפריסה בתנאים . אך מעת שהתובע, חזר בו למצער מאפשרות לפריסה זאת עובר להעברת התשלום הראשוני אליו אין בתשלום הראשוני כדי לבסס את הטענה להפרת התחייבות ע"י התובע.

17. סוף דבר. אין בחליפת המכתבים בין באי כוח הצדדים (נספחים ד'1 –ד5 לכתב התביעה) עובר לתשלום הראשוני כדי ללמד על הסכמה חוזית לדחיית תשלומי דמי השכירות. כך גם, אין ביתר המכתבים (נספחים ד'7-ד12 ) בנוגע לפריסת תשלומים ולתשלום הראשוני כדי ללמד על הסכמת התובע לפריסת תשלומים. מה עוד שהוכח כי ממועד העברת התשלום הראשוני לתובע, לא העביר הנתבע תשלומים נוספים לתובע לרבות לדמי שכירות שוטפים (כמובא בסעיף 6ד. ו-6ה. לכתב התביעה) כפי שעלה גם בישיבת קדם המשפט.

18. אוסיף כי לא הוכח כי התובע סרב לקבל תשלומים לדמי שכירות. צפוי שהנתבע, היה מעביר את התשלום השוטף לתובע ואף תשלומי חוב העבר, גם אם בפריסה כפי טענתו למצג שהוצג לו על אפשרות לפריסה. משלא עשה כן לא הוכח גם כי ההימנעות מהעברת דמי השכירות היא מחמת התנהלות התובע (בר אופיר, עמ' 7).

19. ב התאם לאמור, קמה עילת פינוי בהתאם לסעיף 132 (1) לחוק בשל אי תשלום דמי השכירות.

20. בנוסף, קמה עילת פינוי לפי סעיף 132(2) לחוק משלא שולמו דמי השכירות לפי החוזה במועדם ובעוד התשלום הראשוני, שצמצם אמנם את החוב, נעשה גם הוא באיחור.

סעד מן הצדק:
21. בהתאם לסעיף 132 לחוק רשאי בית המשט לסרב ליתן פסק דין של פינוי גם אם קיימת עילת
פינוי: "א. על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי
אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו".

22. הנתבע עתר בסיכומיו למתן סעד מן הצדק למניעת פינויו מדירתו בהתחשב בגילו המופלג ,
מצב המושכר ומצבו בכלכלי הדחוק בתקבולי קצבת זקנה לו ולרעייתו וללא מקור הכנסה
אחר. התובע טען מנגד, כי התנהלות הנתבע באי תשלום החוב למשך שנים ארוכות ואף לא
דמי שכירות שוטפים אין בה כדי להתיר את החריג לכלל, במתן סעד מן הצדק. מה עוד,
שלא הוכח עוניו של הנתבע.

23. אכן כטענת התובע, בהתאם להלכה פסוקה ולפי המדיניות המצמצמת לזכות לדיירות מוגנת,
מדובר בסעד חריג . יפה הדבר בין השאר לאור הזכות החוקתית שבסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד
האדם וחירותו, הקובע כי : "אין פוגעים בקניינו של אדם".
עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ובהתאם לעקרונות שהותוו בפסיקה.
כך מצינו בספרו של בר אופיר:
"סעד מן הצדק היא תרופה יוצאת דופן שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הדייר,
והיא באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים אשר יכולים לנבוע מן היישום
הפורמלי והאוטומטי של הדין. הוא אמצעי יוצא דופן שאיננו מופעל בדרך השגרה אלא תוך
מתן דעת לנסיבות העניין. הגורמים העיקריים אותם יש לשקול בסוגיה זו הם: טיב
המושכר; מהות ההפרה; התנהגות הדייר; התנהגות המשכיר ..." (שם, עמ' 177).

ברע"א 9064/11 קיסלביץ' נ' פרופרטיס לימיטד , 19.2.13 נקבע מפי כב' השופט רובינשטיין:
"הוראה זו משמיעה לנו, כי בנסיבות מסוימות רשאי בית המשפט לסרב ליתן פסק דין של
פינוי, הגם שהוכחה עילת פינוי. מדובר, בסופו של יום, בשאלה של צדק: הסעד מן הצדק
כשמו כן הוא: הוא בגדר תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע
בדבר, ואשר בא לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום
הפורמלי והאוטומטי של הדין"..

24. בעניינינו, טען הנתבע בכתב ההגנה כי המושכר הוא מקום מגוריו מזה 40 שנה וכי אין לו קורת
גג אחרת עבורו ועבור רעייתו, בהתחשב בגילם. מחליפת המכתבים בין ב"כ הצדדים שצורפה
לכתב התביעה עלה כי הנתבע חזר ועתר לפריסת תשלומים על מנת שיהא בידו לסלק את החוב
מפאת קשייו הכלכליים. קשיים, ש אמנם לא הוכחו לאור ההסדר הדיוני לפיו לא יוגשו
תצהירים ולא יישמעו ראיות.
מטבע הדברים, פסק הדין הקודם מכוחו הועלה שיעור דמי השכירות עשרות מונים משיעורם
הקודם לאור בניית התוספת במושכר, גרם לנטל כלכלי כבד על הנתבע. שכן, הוטל עליו באחת
חיוב בסך של מעל 50,000 ₪ ובעוד עליו לשלם דמי שכירות שוטפים בסך הקרוב ל-2000 ש"ח
ולא כפי תשלומיו עובר לתביעה הקודמת בסך של מאות שקלים בודדים.
בה בעת, הנתבע דאג להעברת התשלום הראשוני, גם אם כאשר 'חרב מונחת על צווארו' נוכח
האיום בהגשת תביעה לפינוי. זאת בעוד, נמנע מהתובע למשך פרק זמן ארוך למצות את זכותו
במושכר ולו גם לקבלת דמי שכירות שנקבעו למושכר מה שהביא בדין להגשת התביעה .

25. עסקינן אם כן בפיגור ניכר אמנם בתשלום דמי השכירות בשל התוצאה הכספית של פסק הדין
הקודם, משעמד התובע על זכותו להעלאה בשונה מבעל המושכר שלא דרש זאת מעת שנבנתה
התוספת כבר בשנת 1986 (ראו פסק הדין הקודם ופסק הדין בערעור).
על מתן סעד מן הצדק מ קום בו לא שולמו דמי שכירות נקבע ברע"א 359/88 שטרנפלד נ' עזבון
חסון , 18.1.94:
"המגמה העולה מפסיקתו של בית משפט זה בנוגע למתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום
דמי שכירות היא כי אם אי התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש
יזכה הדייר לסעד (מ' בייסקי 'הפעלת סעד מן הצדק בחילוטי שכירות' הפרקליט כג' 238,
241 והאסמכתאות שם)".
לפיכך, אף שהיה על הנתבע לצפות את ההשלכות מבניית התוספת על שיעור דמי השכירות
ואין לו להינות משני העולמות, קרי: ממושכר בן 3 חדרים , להבדיל מחדר אחד כפי מצבו
קודם לבנייה, ומתשלום דמי שכירות כפי שיעורם למושכר המקורי, אין בפיגור בתשלום כדי
למנוע מתן הסעד נוכח ההכבדה הכלכלית שנוצרה ונסיבותיו האישיות של הנתבע .

26. נכונים הדברים משעסקינן בפינוי מדירת מגורים לגביה, בשונה מבית עסק, נטיית בית המשפט
שלא להורות על פינוי וניתן לנהוג בסלחנות (ע"א 172/73 פטיגרו נ' ברכר, פ"ד כח (1) 43; ע"א
87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח (2), 159, עמ' 162; ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד
לד (2) , 211; 208; ע"א 88/89 אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז (3) 309,314; ע"א (חיפה) 1605/00
עמראן עבד אלהאדי נ' שפיק ח'וריה, תק-מח 2002(3) 14728; ע"א (ת"א) 2376/04 אמנון בירמן
נ' דאלי סרטים בע"מ, 4.9.07 ).

27. לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי חומרת הפגיעה מפינוי הנתבעים הקשישים מהמושכר
גדולה בהרבה מהפגיעה בתובע בשל הפרת החוזה והחוק ע"י הנתבע באי תשלום דמי השכירות
במועדם וכסדרם, הגעתי למסקנה כי יש ליתן סעד מן הצדק ואין לנקוט בסנקציה הקשה של
הפינוי.

28. עם זאת, אין להקל ראש בהתנהלות הנתבע ומחדלו באי תשלום דמי שכירות למשך כ-4 שנים.
לפיכך, אני מחייבת את הנתבע בתשלום פיצוי לתובע בסך של 15, 000 ₪ תוך 45 יום מהיום.
רק כנגד ביצוע תשלום זה, ניתן לנתבע סעד מן הצדק (ע"א 419/73 רמת חולון בע"מ נ'
בנימיני, פ"ד כח (2) 549; ע"א 2012/02 יחיעם אוחנה נ' זהבה ויטליס, 19.8.02).

29. לפיכך, אני מורה לנתבע לפנות את המושכר ולהחזירו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ תוך
60 יום מהיום, על מנת שתהיה לו שהות למציאת דיור חילופי , אלא אם ישולם הפיצוי לתובע
במועד עליו הוריתי.

30. דין התביעה הכספית להתקבל בחיוב הנתבע בחוב לדמי שכירות בסך של 61,197 ₪ ובצירוף
הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

31. אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.

עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום, י"ב ניסן תשע"ח, 28 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.