הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 6515-05-14

בפני
כבוד ה שופטת מיכל הירשפלד

תובעים

1.איאד מעתוק
2.פירוז מעתוק
3.מופיד מעתוק
4.מוסטפא דהוד מעתוק
5.מטהנד מעתוק
6.האניה מעתוק
7.זיד מעתוק
8.מופידה מעתוק
9.מגידה מעתוק
10.שזא מעתוק
11.עדלה מעתוק
12.אסמאעיל מעתוק
13.נעמתי מעתוק
14.נזיה מעתוק
15.עביר מעתוק
16.ראאדה מעתוק
17.עאמר מעתוק
18.עאהדה מעתוק
19.עאדל מעתוק
20.עבד אלודוד
21.עאסם מעתוק
כולם ע"י עו"ד עימאד עווידה
ו/או עו"ד חוסאם סיאם

נגד

נתבע
דוואד עיסא, ת.ז. XXXXXX302
ע"י ב"כ עו"ד מאהר חנא
ו/או עו"ד סני חורי

פסק דין

תביעה לפינוי וסילוק יד מבית עסק ( חנות) שהושכרה בדיירות מוגנת ולתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 150,000 ₪, נכון למועד הגשת התביעה.
התביעה הועברה לטיפולי בשנת 2017 והישיבות שנקבעו להוכחות נשמעו בפני. עתה הגיעה העת להכריע בתביעה.

תמצית המחלוקת בין הצדדים
בתביעה זו חלוקים הצדדים הן ביחס למעמד התובעים לתבוע, הן ביחס לגופם של דברים.
התביעה הוגשה על ידי 21 תובעים שנטען שהם בעלים של החנות מושא התביעה, וזאת בהיותם יורשים של הבעלים הקודם של החנות (ד"ר סלים מעתוק המנוח) . יצוין, כי רובם של התובעים מזדהים ( בכותרת כתב התביעה) באמצעות מספרים של תעודות מזהות זרות. בכתב התביעה המתוקן נתבע בנה של מי שהיתה דיירת מוגנת בנכס " באופן אישי ובתור נציג עזבון אמא שלו".
הנתבע חולק על מעמדם של התובעים לתבוע אותו, משלא צורף צו ירושה של הבעלים הקודם של הנכס ומשאלה לא התייצבו מעולם לדיון וממילא אף לא העידו במסגרת תביעתם.
לגופם של דברים טוענים התובעים לקיומן של ארבע עילות פינוי: פקיעת זכות הדיירות המוגנת עם פטירת אימו של הנתבע, אי תשלום דמי שכירות לתקופה ארוכה החל משנת 2006, העברת החזקה בנכס ואי קיום התנאי לפיו המושכר " דרוש לקיום" של הנתבע.
הנתבע מכחיש קיומה של איזו מעילות הפינוי. לענין אי תשלום דמי השכירות טוען הנתבע כי חלק מהסכום שולם זה מכבר, לרבות בקיזוז הוצאות משפט, ואילו חלק אחר סרבו התובעים או מי מטעמם לקבל.
שני הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, כאשר ביניהם ניתן למצוא גם את תצהיריהם של ב"כ הצדדים עו"ד עווידה ועו"ד חנא.
בין הצדדים התנהלו זה מכבר הליכים נוספים. האחד תביעה של התובעים את אימו של הנתבע בבית הדין לשכירות, במסגרתו נפסק ( בשנת 2013), כי אימו של הנתבע שילמה דמי מפתח בגין המושכר ועל כן היא זוכה להגנת סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר ( נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר או החוק), שעניינו " דמי שכירות מירביים". השני, תביעה זהה לזו שבפני, הוגשה על ידי התובעים שנתיים לפני שהוגשה תביעה זו, אולם היא נמחקה מחמת שהתובעים ( כמו גם הנתבעת שם ) לא מילאו אחר החלטות בית המשפט.
בטרם יוכרעו מחלוקות אלה בין הצדדים, יפורטו בתמצית, העובדות שאינן במחלוקת, טענות הצדדים וההליכים שהתנהלו ביניהם כאמור.

העובדות שאינן במחלוקת וההליכים שהתנהלו בין הצדדים
ד"ר סלים מעתוק המנוח, היה בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 62 ו- 63 בגוש 30045, עליהם בנוי בניין שבקומת הקרקע שלו מצויות מספר חנויות, וביניהם החנות מושא התביעה.
ביום 6.7.64 נחתם בין ד"ר סלים מעתוק ובין עטא אללה דאוד עיסא, אביו של הנתבע, הסכם שכירות ביחס להשכרת אחת החנויות בקומת הקרקע תמורת 450 דינר לשנה ( נספח א' לתצהירו של עו"ד עווידה). עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר, ביום 20.8.68 ובהתאם לסעיף 9 לחוק הפך אביו של הנתבע לדייר מוגן, כמי שהחזיק במושכר לפני " המועד הקובע".
ביום 17.9.96 נפטר אביו של הנתבע, ואלמנתו, שלימים נפטרה אף היא ( במאי 2013) באה בנעליו מכוח סעיף 23 לחוק. בחודש מרץ 2007 הלך לעולמו ד"ר מעתוק, המשכיר.
ביום 18.3.08, ועוד בטרם הלכה לעולמה אימו של הנתבע, הגישו נגדה התובעים תביעה לבית הדין לשכירות ( תיק ש' 114/08) בה טענו כי בגין החנות לא שולמו דמי מפתח ועל כן עתרו לתשלום דמי שכירות כלכליים-ריאליים בגין השנים 2006-2008.
ביום 26.6.13 ניתן ע"י כב' השופט הבכיר י' שמעוני פסק הדין בתביעה ( נספח א' לתצהיר הנתבע).
בפסק הדין ( ס' 3) נקבע, כי המבקשים שם ( התובעים כאן) באו בנעליו של ד"ר סלים מעתוק. עוד נקבע ( שם), כי: "ירושתם של המבקשים נוסעת מכח ' צו אישור לצו ירושה' מיום 1.12.09, אשר ניתן ע"י בית הדין השרעי בירושלים ולפיו ניתן ביום 18.4.07, צו ירושה ע"י בית הדין השרעי הירדני בירושלים. הצו הוגש כראיה בפני בית המשפט".
עוד קבע בית הדין בפסק הדין ( ס' 8-9), כי " שוכנעתי כי שולמו דמי מפתח עבור המושכר ולפיכך זוכה המשיבה להגנת סעיף 52 א לחוק. בנסיבות הענין לא מצאתי להידרש לחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם המבקשים".
בנוסף נקבע ( בס' 10), כי בנה של המשיבה ( שם) הנתבע ( כאן) "הודה כי דמי השכירות בגין הנכס לשנים 2006-2008, עד למועד הגשת התביעה בה עסקינן, לא שולמו בפועל במלואם שכן ההמחאות שמסר לטובת דמי השכירות לא נפרעו". לפיכך, נקבע כי על המשיבה לשלם כדין את דמי השכירות בגין שנים אלה. הבקשה לקביעת דמי שכירות כלכליים-ריאליים נדחתה והמבקשים ( שם) התובעים ( כאן) חויבו בתשלום שכ"ט עו"ד והוצאות משפט למשיבה בסך של 10,000 ₪.
ערעור שהוגש על פסק הדין ( ע"א 31191-10-13) נדחה ביום 13.3.14.
ביום 3.5.12 הגישו התובעים תביעה לבימ"ש השלום ( ת.א. 7372-05-12) נגד אימו של הנתבע. בכתב התביעה עתרו התובעים לפינוי ולסילוק יד ולתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 220,000 ₪. תביעה זו, שנדונה בפני כב' סגן הנשיא השופט ג' ארנברג, נמחקה ביום 25.6.13, לאחר שהתובעים ( כמו גם הנתבעת שם ) לא מילאו אחר החלטות בית המשפט.
כעבור שנתיים הגישו התובעים את התביעה דנן, הזהה לתביעה שנמחקה ( למעט לענין סכום דמי השכירות שנתבע, שהועמד על סך של 150,000 ₪ וזהות הנתבע ). במועד הגשת התביעה דנן כבר הלכה לעולמה אימו של הנתבע, שהיתה הנתבעת הן בתביעה שנמחקה, הן בתביעה שהוגשה לבית הדין לשכירות. כתב התביעה המקורי הוגש נגד עזבונה של אימו של הנתבע, "באמצעות" בנה. בהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן נגד הנתבע באופן אישי וכ"נציג" עיזבון אימו המנוחה.
הצדדים הגישו כאמור תצהירי עדות ראשית מטעמם. התובעים הגישו את תצהירו של בא כוחם עו"ד עימאד עווידה, שנטען כי הוא מנהל את הבנין בו מצויה החנות מושא התביעה ועל כן העובדות ידועות לו מידיעה אישית. עוד הוגשו תצהירו של אימן עבד אלנבי נתשה, שחנותו צמודה לחנות מושא התביעה, תצהירו של מוחמד עבד אלהאדי, המחזיק בשתי חנויות בבנין בו נמצאת החנות מושא התביעה, תצהירו של שחאדה עטיה, שהתבקש לבצע תצפית על תנועת הלקוחות בחנות, וחוו"ד השמאי והמהנדס מורד מנסארה ביחס לדמי השכירות של החנות. הנתבע הגיש מטעמו את תצהירו שלו, תצהיר עובד החנות ויקטור נאחס ותצהיר של בא כוחו עו"ד מאהר חנא.
בישיבות ההוכחות שהתקיימו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים, למעט המצהיר נאחס שלא התייצב לאף אחד משני הדיונים שהתקיימו והנתבע ויתר על עדותו . בין לבין הגישו הנתבעים בקשה לזמן את התובעים לעדות. נוכח דבריו של ב"כ התובעים לפיהם התובעים כולם הם תושבי חו"ל ויתר הנתבע על עדותם. כמו כן, בסוף ישיבת ההוכחות הראשונה יצאו הצדדים יחדיו, לבקשתם, לביקור בחנות והוגשו על ידם תמונות שצולמו בעת הביקור.
עוד יצוין, כי בקדם המשפט שהתקיים ביום 19.7.16 ניתן ( בפני כב' השופטת א' אייכנשטיין-שמלה), ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה, בין השאר, בכפוף להצהרת ב"כ התובעים כי שיקים שנמסרו בעבר לא נפרעו ולא יפרעו ובכפוף להשבת שיק מאוגוסט 2015 ולהתחייבות לשיפוי יעביר הנתבע לתובעים את סכום דמי השכירות בו הם מודים בצירוף פירוט החישוב לו הוא טוען. פירוט חישוב זה נדרש הנתבע להמציא גם לבית המשפט. אלא שהצדדים לא פעלו בהתאם להסכמותיהם ולהחלטה שניתנה.
טענות התובעים
לטענת התובעים בכתב התביעה, הם יורשיו של המנוח ד"ר סלים מעתוק, בעל הזכויות בבנין בו מצויה החנות ועו"ד עווידה הוא מיופה כוחם. ד"ר מעתוק השכיר, כאמור, את החנות לאביו של הנתבע, בהתאם להסכם שכירות משנת 1964, ועם חקיקת חוק הגנת הדייר, הפך אביו של הנתבע לדייר מוגן מכח סעיף 9 לחוק בהיותו מחזיק לפני המועד הקובע (20.8.68). לאחר פטירתו, בשנת 1996, נכנסה בנעליו אלמנתו, אימו של הנתבע ( כדיירת נגזרת). לטענת התובעים אביו המנוח של הנתבע לא שילם דמי מפתח בעת ששכר את החנות.
התובעים טוענים כי לאחר תחילתן של הוראות תיקון תש"ס מיום 15.3.02, תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 ונוכח העובדה כי לא שולמו דמי מפתח על ידי אבי הנתבע, דרשו ד"ר מעתוק בסיועו של עומר מעתוק ( שעזר לו בניהול הבנין), מאימו של הנתבע ומהנתבע לשלם דמי שכירות הריאליים.
אימו של הנתבע והנתבע לא נענו לבקשה הנ"ל ולאחר מו"מ הוסכם בין הצדדים, כי בגין השנים 2007-2006 ישולם סך של $6,000 ומשנת 2008 ואילך יסכימו הצדדים על דמי השכירות גבוהים יותר.
לטענת התובעים, הנתבע ואימו לא עמדו בהסכם ולא שילמו אף את דמי השכירות המופחתים שנקבעו לשנים 2006-2007 ובמקום זאת החל הנתבע לטעון כי דמי השכירות עומדים על סך של $3,000 לשנה. אלא שמשנת 2006 ועד הגשת תביעה זו לא שילמו הנתבע או אימו דמי שכירות כלל.
לטענת התובעים, בהתחשב בדמי השכירות שבהסכם ( העומדים על 450 דינר) ובהתאם לשיערוך דמי השכירות המוגנים בהתאם לחוק ( בהתאם לחישוב שפורט בכתב התביעה), הרי שחובו של הנתבע עולה בהרבה על סכום התביעה.
עוד נטען כי הנתבע ואימו התחמקו מתשלום שדמי השכירות, בין השאר באמתלה כי קיים סכסוך בין היורשים ובהמשך הוכחשו זכויות התובעים, אף שבא כוחו של הנתבע הסדיר תשלום של דמי שכירות לתובעים עצמם בגין חנות הצמודה לחנות מושא התביעה, המושכרת לאחרים. בנוסף, כנטען, הנתבע באמצעות בא כוחו אף הציע לשלם לתובעים סכומים חלקיים ונמוכים בהרבה מהסכום המגיע לתובעים בגין דמי השכירות. בהקשר זה מוסיפים וטוענים התובעים כי החל מהמועד בו הלכה לעולמה אימו של הנתבע, הקיץ הקץ על השכירות המוגנת ועל הנתבע לשלם דמי שימוש ולא דמי שכירות.
בנוסף לתביעה לתשלום דמי שכירות, טוענים הנתבעים כי במהלך הדיון בתביעה שהוגשה על ידם בבית הדין לשכירות העידו הנתבע ואימו ומעדותם עלה כי הנתבע לא עבד עם אביו במשך ששה חודשים לפני פטירתו של הדייר המקורי וכי אימו של הנתבע נטשה את המושכר לאחר פטירת בעלה. יותר מכך, לטענת התובעים, החל משנת 2007 הנכס אינו פעיל כלל, לא מתנהלת בו כל פעילות עסקית והוא סגור "90% מהזמן".
מכאן, שלטענת התובעים קמות להן מספר עילות פינוי כדלקמן:
פקיעת זכות הדיירת המוגנת עם פטירת אימו של הנתבע ( במאי 2013). הנתבע אינו עובד בחנות והיא אינה מפיקה רווחים מזה 10 שנים ועל כן היא גם אינה נדרשת לצרכי קיומו של הנתבע, שאף פועל על מנת למכור את זכויותיו, כביכול, בה.
אי תשלום דמי שכירות לתקופה ארוכה, מאז שנת 2006. הנתבע או אימו אף לא שילמו את דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת ואף לא הפקידו אותם בקופת בית המשפט. בכך גם הפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית המקימה לתובעים עילת פינוי על פי סעיף 131(1) לחוק, החלה עוד על אימו של הנתבע.
העברת חזקה. בהתאם לעדות אימו של הנתבע, הוערה החזקה בחנות למאן דהוא שלא החזיק בחנות מטעמה. מכאן שקמה לתובעים עילת פינוי על פי סעיף 131 (6) לחוק וכן מכח סעיף 131(2) לחוק, בהיותו גם הפרת חוזה השכירות.
המושכר אינו דרוש לקיום. המושכר לא נדרש לקיומה של אימו המנוחה של הנתבע, בהתאם לעדותה והן לקיומו של הנתבע, העוסק בעיסוק אחר. בנסיבות אלה אין למנוע מהבעלים של החנות להפיק ממנה רווחים.
דייר בית עסק שנפטר. כדי שזכות הדיירות המוגנת תעבור מהוריו המנוחים של הנתבע לנתבע עליו לקיים את התנאי של עבודה עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, להמשיך לעבוד בעסק ולהוכיח כי הוא דרוש לצורכי קיומו, בהתאם לסעיף 23 לחוק. תנאים אלה לא מתקיימים בעניננו.
לפיכך עותרים התובעים להורות לנתבע לפנות את המושכר ולהורות לנתבע לשלם לתובעים דמי שכירות בהתאם לחוק עד שנת 2013 ומאותו מועד דמי שימוש. עוד עותרים התובעים לאפשר להם לפצל את סעדיהם באופן שיוכלו לתבוע את יתר הסכומים המגיעים להם לאחר מועד הגשת התביעה.
לענין טענתו של הנתבע בדבר זכויותיהם בנכס, טוענים התובעים כי הנתבע מושתק מלטעון נגדם, שכן צווי הירושה הוצגו בפניו במסגרת ההליכים המשפטיים, כפי שניתן ללמוד מפסק דינו של בית הדין לשכירות. יותר מכך, הנתבע גם שלח לתובעים מכתב באמצעות בא כוחו ביום 11.8.15 בצירוף שיק בסך 4,519 ₪ עבור דמי שכירות בגין השנים 2015-2014 השווים ל- 840 דינר.
טענות הנתבע
לטענת הנתבע, דין התביעה להידחות או להימחק על הסף מטעמים של שיהוי, התיישנות, העדר יריבות כמו גם השתק פלוגתא, השתק עילה ומעשה בית דין. לטענת הנתבע, התובעים חסרי כשרות משפטית לתבוע ולהיתבע, לא צורפו מסמכים מהותיים בדמות צווי ירושה להוכחת יחסם לבעלי הנכס ואת זכותם לרשת את זכויותיו וכן ייפוי כוח המסמיך את בא כוחם לפעול בשמם. בהקשר זה טוען הנתבע, כי התובעים נושאי תעודות זהות ודרכונים ממדינות זרות וכל ניסיונותיו לברר את כתובתם העלה חרס.
עוד טוען הנתבע, כי מכתב התביעה עולה כי התובעים מודים שקיבלו תשלום דמי שכירות חלקי עבור שנתיים, וההוצאות שנפסקו נגדם בתביעה בבית הדין לשכירות קוזזו מהחוב הנטען. עוד טוען הנתבע, כי כל ניסיונותיו להסדיר את תשלום דמי השכירות לאחר פטירת הבעלים המקורי נדחו בשל אי הסדרת ענייני ניהול הירושה בין התובעים ובא כוחם סירב להציג בפניו ייפוי כוח המסמיך אותו לפעול בשמם. מבלי לגרוע מכך טוען הנתבע, כי אימו המנוחה שילמה את דמי השכירות לבא כח התובעים אשר סירב לפרוע את התשלום בנימוק כי אינו מכיר בתשלום. בנוסף נטען, כי התובעים לא הציגו אישור לפטור מניכוי מס במקור.
לטענת הנתבע הגינותם ויושרם של הוריו המנוחים שהסכימו להעלאת דמי השכירות, לפנים משורת הדין, לבקשת המנוח ד"ר מעתוק ועל מנת לא לקפחו בתשלום נמוך כפי שהיו זכאים, מנוצלים עתה לרעה ומכל מקום הבקשה להעלאת דמי השכירות לסך של $3,000 עבור שנתיים נדחתה.
הנתבע מאשר כי אם יוצג לו מסמך המעיד על זכותם של התובעים לרשת כדין את הזכויות בנכס ואישור פטור מניכוי מס במקור, הוא מוכן הוא להעביר את תשלום דמי השכירות לידיו הנאמנות של בא כוחם במקום להפקידם בקופת ביהמ"ש, דבר שהותנה בהתחייבות התובעים לענין אי פרעון והשבת השיקים שבידיהם לנתבע, דבר שמעולם לא קרה.
הנתבע טוען, כי זכות הדיירות המוגנת הועברה אליו כדין, הוא מנהל ומשתמש בנכס ולכן דרוש לקיומו ומעולם לא העבירו לאחר. לטענתו, הציטוטים שהובאו ע"י התובעים מהתביעה הראשונה אינם מדויקים שכן הנתבע העיד מפורשות כי עד לפטירת אביו עבד בחנות ולאחר מכן ניהל אותה בשם אימו המבוגרת שזו הייתה פרנסתה היחידה ואין לצפות כי תנהל את החנות בעצמה או תדע פרטים אודות ניהולו.
הנתבע מוסיף וטוען, כי עילות הפינוי הנטענות נדונו בתביעה הקודמת בגינה ניתן פסק דין ומכאן שקיים השתק עילה ומעשה בית דין בעניינן.
הסוגיות הנדרשות להכרעה
הסוגיה הראשונה הדורשת הכרעה היא שאלת מעמדם של התובעים לתבוע .
אם זכאים התובעים לתבוע את הנתבע, המחזיק בנכס, עולה שאלת זכותו של הנתבע בנכס, או במילים אחרות האם הנתבע הינו דייר מוגן בנכס.
בהתאם להכרעה הנ"ל יש להכריע בשאלת התביעה לפינויו של הנתבע וקיומן של עילות הפינוי שנטענו על ידי התובעים, וכן בשאלת דמי השכירות שעליו לשלם לתובעים ( בין אם הוא דייר מוגן בין אם לאו).
אדון בסוגיות אלה כסדרן.
דיון והכרעה
אציין כבר עתה כי לאחר שעיינתי בכל כתבי הטענות שהוגשו בתביעה, על נספחיהם, לאחר ששמעתי את עדי הצדדים ואת טיעוניהם, הגעתי למסקנה כי התובעים רשאים לתבוע את הנתבע, כי הנתבע הינו דייר מוגן נדחה בנכס, כי לא מתקיימות בעניינו אלו מעילות הפינוי שנטענו על ידי התובעים וכי על הנתבע לשלם לתובעים דמי שכירות מוגנים בהתאם לדין לתקופה שהחל משנת 2009 ועד מועד הגשת התביעה ( מאי 2014), בקיזוז הוצאות המשפט שלא שולמו על ידם.
מעמדם של התובעים והטענה להעדר יריבות
אין מחלוקת כי התובעים לא צירפו לכתב התביעה וגם לא במסגרת הראיות שהוגשו על ידם צו ירושה המקים את זכותם לתבוע את זכויות מי שנטען להיות מורישם וגם לא יפוי כח מטעם בא כוחם המרשה יצוגם על ידו.
לעובדה זו יש לצרף גם את העובדה שלכל הפחות חלק ניכר מהתובעים נושאים מספרי זיהוי של מדינות זרות ואף לא אחד מהם התייצב לאילו מהדיונים שהתקיימו. לטענת הנתבע, קיים ספק בנכונות כל מספרי הזיהוי שניתנו וגם נסיונותיו לאתר את כתובותיהם כשל.
מנגד טוענם התובעים, באמצעות ב"כ, כי הוא זה המנהל את הנכס ( לרבות חנויות נוספות בבנין) מזה שנים והוא גם זה הבקיא בכל העובדות והתובעים עצמם אינם מתגוררים בארץ.
אכן, על פני הדברים יש ממש בטענות הנתבע בעניינים אלה. דומה שגם ב"כ התובעים הבין זאת כאשר במהלך ישיבת ההוכחות ניסה לבסס את מעמדם של התובעים דווקא באמצעות חקירתו הנגדית של ב"כ הנתבע ומסמכים שביקש להגיש וחלקם אף הוגשו במהלך חקירתו.
במסגרת זו הוגש מכתב ששלח ( ב"כ הנתבע) בו אישר שקיבל, במסגרת התדיינות בתיק אחר, "העתק של מסמך אחד המכונה ' צו ירושה' מיום 18.4.7" ( המכתב סומן ת/1), וכן פסק הדין באותו הליך (13608/08 בבית המשפט המחוזי בירושלים, ת/2), בו הוגשו, בהסכמה, אותו צו ירושה וכן יפוי הכח של עו"ד עווידה, ובהסתמך על אלה הצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום דמי שכירות על יסוד הצהרת ב"כ התובעים ( שם וכאן) כי הוא מייצג את כל בעלי הזכויות במושכר. בפסק הדין קבע בית המשפט כי הוא מקבל את צו הירושה ואת יפויי הכח לתיק בית המשפט ונתן, כאמור, תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים.
יודגש, כי התובעים במסגרת ההליך הנ"ל בבית המשפט המחוזי היו אותם התובעים כבהליך דנן והם יוצגו על ידי אתו ב"כ כבהליך דנן. את הנתבעת שם יצג אותו ב"כ המייצג את הנתבע בהליך דנן והוא נסוב סביב נכס אחר באותו בנין כבהליך דנן.
אכן, לא ברור מדוע בחרו התובעים שלא להגיש, בדרך המלך, את יפוי הכח ואת צו הירושה גם במסגרת הליך זה, בדיוק כפי שעשו במסגרת ההליך שהתנהל בבית הדין לשכירות ובבית המשפט המחוזי, כמפורט לעיל.
יחד עם זאת, בנסיבות עניננו לא מצאתי כי יש בכך למנוע מהתובעים לתבוע את הנתבע בתביעה זו או כדי להביא לדחית התביעה נגד התובע.
זאת, בראש ובראשונה נוכח ההליך שהתקיים בין אותם תובעים לבין אימו של הנתבע בתביעה שהגישו התובעים בבית הדין לשכירות, ביחס לנכס מושא תביעה זו. בתביעה שהתנהלה בבית הדין לשכירות הגישו התובעים צו ירושה מכוחו ירשו את זכויות המנוח ד"ר מעתוק בחנות מושא התביעה. כפי שנזכר כבר לעיל, בפסק דינו ( ס' 3) קבע בית הדין, כי המבקשים שם ( התובעים כאן) באו בנעליו של ד"ר סלים מעתוק. עוד נקבע ( שם), כי: "ירושתם של המבקשים נוסעת מכח ' צו אישור לצו ירושה' מיום 1.12.09, אשר ניתן ע"י בית הדין השרעי בירושלים ולפיו ניתן ביום 18.4.07, צו ירושה ע"י בית הדין השרעי הירדני בירושלים. הצו הוגש כראיה בפני בית המשפט". פסק הדין אף חייבת את אימו של הנתבע בתשלום דמי שכירות לשנים 2006-2008 לאותם תובעים ממש.
קביעה זו של בית הדין, עליה לא הוגש ערעור מקימה, לטעמי, פלוגתא פסוקה בין הצדדים לה. אכן, הנתבע דנן לא היה צד ישיר לפסק הדין אולם, הוא בא בנעליה של אימו לענין זה ומהווה לצרכי תחולת " מעשה בית דין" בעניננו, חליף משפטי של אימו. במילים אחרות, נוכח פסק דינו החלוט של בית הדין לשכירות, הנתבע מושתק ומנוע מלטעון טענותיו נגד מעמדם של התובעים בהליכים אחרים המתנהלים נגדו באותם עניינים ממש .
ההליך שהתקיים בבית הדין לשכירות צורף על ידי שני הצדדים במסגרת ראיותיהם בתביעה ושני הצדדים ביקשו לקראות בקביעות שונות בו כמקימות מעשה בית דין בין הצדדים. אלא שכל צד ביקש " לנכס" לעצמו קביעות מסוימות מפסק הדין ולהתעלם או לטעון נגד אחרות. ברור הוא, כי לא ניתן " לאמץ" באופן חלקי רק את הקביעות שבפסק הדין, הנוחות לצד כזה או אחר.
די בכך, לטעמי, על מנת לדחות את טענות הנתבע בענין מעמדם של התובעים לתבוע את הנתבע בתביעה זו. מבלי לגרוע מכך, יש להוסיף לענין זה גם את העובדה שעל אף הטענות של הנתבע להעדר יריבות הוא היה נכון להסדיר את תשלום דמי השכירות עם ב"כ התובעים ובהקשר זה נשלחו לב"כ התובעים, כנציגם, מכתבים ושיקים ואף נטען לקיזוז הוצאות המשפט ( ס' 8 לכתב ההגנה של הנתבע). יצוין, כי גם עדים נוספים שהעידו מטעם התובעים, אשר שוכרים נכסים בבנין מושא התביעה, ציינו כי הם מסדירים את עניינם בנושא המושכר מול עו"ד עווידה.
לפיכך, לא מצאתי לקבל את טענת העדר היריבות שטען הנתבע כלפי התובעים.
זכותו של הנתבע בנכס
כאמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים כי אביו של הנתבע היה דייר מוגן בנכס, מתוקף היותו מחזיק בחנות במועד הקובע על פי החוק, מכח הסכם שכירות שנחתם עם מורישם של התובעים עוד בשנת 1964. כאמור, אביו של הנתבע הלך לעולמו בשנת 1996.
סעיף 23 לחוק הגנת הדייר קובע כי:
"(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו."
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן ( א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו."
מוסיף וקובע סעיף 26 לחוק, כי:
"לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו."
דומה גם שאין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי לאחר שהלך אביו של הנתבע לעולמו היתה בת זוגו, אימו של הנתבע, לדיירת מוגנת בנכס, מכח ההוראות הנ"ל בחוק.
אימו של הנתבע הלכה אף היא לעולמה בחודש מאי 2007.
כאמור, התובעים טוענים כי עם פטירתה של אימו של הנתבע פקעה זכות הדיירות המוגנת בנכס, ובנה, הנתבע, אינו זכאי להחזיק בו עוד. לטענתם, הנתבע לא עבד עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים בסמוך לפטירתו, לא המשיך לעבוד ולא מוסיף לנהל במושכר את העסק שהדייר לפניו ניהל בו. בנוסף נטען, כי החנות אינה מפיקה רווחים מזה כ- 10 שנים והיא אינה נדרשת לצרכי קיומו של הנתבע, המנהל עסק לשיווק או מסחר בציוד רפואי. מכאן, שלטענת התובעים, הנתבע אינו עומד בתנאים הקבועים בחוק על מנת לזכות ממעמד של דייר מוגן לאחר פטירת אימו.
לטענת הנתבע, הוא עומד בתנאים הקבועים בחוק על מנת לזכות במעמד של דייר מוגן. לטענתו, הוא אינו נדרש כלל לעמוד בתנאי לפיו עבד עם הדייר בעסקו ששה חודשים בסמוך לפטירתו ואינו נדרש לעמוד בתנאי לפיו העסק דרוש לצרכי קיומו.
לאחר ששמעתי את ראיות הצדדים וטיעוניהם בענין זה, הגעתי למסקנה כי הנתבע הוא דייר מוגן נדחה בחנות מושא התביעה, ואפרט.
סעיף 27 לחוק קובע כדלקמן:
"היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אל; אולם –
......
(2) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם כן הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם".
בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009) נקבע בענין סעיף 27 לחוק ( מפי כב' השופט א' רובינשטיין) כדלקמן:
"סעיף זה קובע כלל ברור, כי הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב – הוא " הדייר הנגזר". אולם, מי שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) יהיה ל"דייר נדחה" – היינו, מי שזכותו להיות לדייר מוגן באה מכוח קרוב משפחה אחר בעל זכות קודמת. כדי לחסות תחת תחולת החריג על הטוען ל"דיירות נדחית" להיות בן-זוגו של הדייר המקורי, באין בן-זוג – ילדיו, ובאין ילדים – יורשים על פי דין ( סעיף 23 לחוק)."
כפי שנקבע עוד ברע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1)394 "החוק מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית" (שם, עמ' 397). ה"דיירים המקוריים" כפי שהם מכונים " הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית". "דיירים נגזרים", כפי שהם מכונים, "הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכח סעיפים 20-26 לחוק". עוד נקבע, כי " ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 20-26 לחוק; לעומת זאת, אם הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק".
זכות הדיירות המגולמת בסעיף 27 פורשה כזכות " נדחית" במובן זה שמי שזכאי " לרשת" את בעל זכות הדיירות הנגזרת הוא למעשה מי שהיה זכאי למעמד של דייר מוגן נגזר במועד בו נפטר או חדל להחזיק במושכר הדייר המקורי, אולם זכותו זו נדחתה מפני זכותו של קרוב משפחה אחר לקבלת מעמד הדייר הנגזר. במילים אחרות, דייר מוגן " נדחה" הינו דייר ש"זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שקרוב משפחה אחר קדם לו בזכות" (שם, בעמ' 400-401).
סעיף 27 לחוק קובע, כאמור, עיקרון של הורשה אחת של זכות הדיירות המוגנת. בעניננו, סעיף 23 לחוק קובע, בין השאר, זכות דיירות מוגנת לבן זוג של דייר מוגן בבית עסק שנפטר. סעיף 26 לחוק מוסיף וקובע כי על מנת זכות במעמד דייר מוגן בהתאם לסעיף 23, על הדייר לעמוד גם בתנאים הקבועים בסעיף 26 לחוק.
זכות דיירות זו, המכונה כאמור " זכות דיירות מוגנת נגזרת", אינה ניתנת להעברה, אלא בהתקיים הנסיבות המפורטות בסעיף 27 לחוק. סעיף 27 קובע חריגים לעקרון ההורשה האחת של זכות הדיירות המוגנת ולעניננו רלבנטי החריג הקבוע בסעיף קטן (2).
מכאן, שאדם המבקש לטעון לזכות דיירות מוגנת נגזרת נדחית בבית עסק, בנסיבות עניננו, מצווה לעמוד, בראש ובראשונה בתנאים הקבועים בסעיפים 23 ו-26 לחוק, ובעניננו:
המבקש לזכות בזכות הדיירות המוגנת הוא ילדו של הדייר המקורי ובאין ילדים אותם יורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו ( ס' 23(ב)).
המבקש לזכות בזכות הדיירות המוגנת מוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר לפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו ( ס' 26).
כאמור, סעיף 27(2) לחוק קובע כי מי שהתקיימו בו התנאים הנ"ל יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים " ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק והעסק דרוש לקיומם".
מכאן, שעל פני הדברים התנאי לפיו נדרשת עבודה אם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו ( ס' 23(ב)) והתנאי לפיו נדרשת עבודה באותו עסק כאשר העסק דרוש לקיום, אינן חלים כאשר הדייר המבקש לזכות בזכות הדיירות הנדחית הוא ילדו של הדייר המקורי. התנאים הנ"ל חלים רק כאשר מדובר במצב בו המבקשים לזכות במעמד כאמור הם יורשים על פי דין או הורים, כפי שנקבע שם.
ענין זה נדון והוכרע ברע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן (18.12.13). שם נקבע, מפי כב' השופט א' שוהם, כי: "על אף מגמת הצמצום של הוראות החוק וחרף מעמדה הרם של זכות הקנין של המשיבים, אין ניתן לקבל את עמדתו של בית המשפט המחוזי, באשר לתחולתו של סעיף 27(2) סיפא על ילדיו של הדייר המוגן המקורי".
עוד נקבע שם, כדלקמן:
"המעיין בסעיפים 26-20 לחוק, אינו יכול להמנע משתי מסקנות. האחת, כי כאשר המחוקק התכוון להתייחס לזכויות ילדיו של הדייר המקורי, הוא נקט במונח זה ישירות, ואבחן בין מעמד זה למעמדם של יורשי הדייר המקורי. השנייה, כי ככל שמדובר בדיירות מוגנת בבית עסק, נקט המחוקק בגישה מקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים, על מנת לזכות בה. זאת, בשונה מדרישות החוק לגבי יורשיו של הדייר המקורי.
כך, סעיף 23( ב) מבחין, באופן ברור, בין ילדיו של הדייר המקורי לבין יורשיו, כאשר האחרונים יזכו לרשת את זכות הדיירות המוגנת בבית עסק, רק אם לדייר אין ילדים, וזאת בתנאי שהיורשים על פי דין, ולא ילדיו ' עבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו'...
עוד יש ליתן את הדעת לעובדה כי סעיף 23( ב), כאמור, דורש מיורשי הדייר המקורי להוכיח כי עבדו עם הדייר המקורי בעסקו, לפחות מחצית השנה טרם פטירתו, אם רצונם לזכות בדיירות מוגנת בבית עסק. ילדי הדייר המקורי, כנראה מכוח מידת הקרבה המשפחתית לדייר, אינם נדרשים לעמוד באותו התנאי. דומה, כי כוונת המחוקק, שלא להערים קשיים על ילדיו של הדייר המקורי, המבקשים לזכות בדיירות מוגנת בבית עסק מכח מעמדם כדיירים ' נגזר', וזאת בשונה מיחסו של המחוקק אל יורשי הדייר המקורי, מחלחלת גם אל הגדרת הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק של דיירים ' נדחים', המעוגנת בסעיף 27(2) לחוק. במילים אחרות, ההיקש מסעיף 23( ב) מלמד כי המחוקק ביקש להתנות את זכותם של יורשים לדיירות מוגנת בבית עסק בהוכחת האמור בסעיף 27(2) סיפא, ואילו ילדי הדייר המקורי, אינם נדרשים לעמוד באותו תנאי."
מכל מקום, גם אם הנתבע, כילדו של הדייר המקורי, אינו נדרש לקיום התנאים שנקבע כי הם חלים על יורשים בלבד, עדיין עליו לקיים את התנאי הקבוע בסעיף 26 לחוק לפיו הוא מוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר לפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.
בענין זה טוענים התובעים, כי הנתבע אינו עוסק מורשה, כי הנתבע מנהל עסק אחר שענינו סחר בציוד רפואי, כי לא מתנהלת כל פעילות במושכר, לא נמכרים בו מוצרים ולא מופקים ממנו רווחים, לא הוצגו קבלות, לא קיימים בו כלל מוצרים למכירה והוא למעשה סגור. עוד טוענים התובעים כי הנתבע מנסה אף למכור את הנכס.
הנתבע טוען כי קיימות קביעות משפטיות ביחס להמשך פעילותו בנכס המהוות השתק פלוגתא וכי למעלה מהצורך אף הוכח על ידו כי העסק מנוהל ברציפות מזה עשרות שנים באמצעות הנתבע המעסיק לצורך כך עובד בשם נאחס. עוד טוען הנתבע כי הוא אף צבע שיפץ את החנות לאחרונה. בענין אחרון זה טוענים התובעים כי מדובר בפעילות למראית עין שנועדה לצרכי המשפט.
לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, יתר ראיותיהם וטיעוניהם, נחה דעתי שהנתבע הוכיח, במידת ההוכחה הנדרשת להליך זה, כי המשיך לנהל במושכר את עסקו של אביו, בין בעצמו ובין באמצעות עובד ולא השכיר אותו לאחר.
אין מחלוקת כי עניננו בעסק למכירת מזכרות בשם סט. כריסטופר ( שניהל אביו של הנתבע). לטענת הנתבע בתצהירו ( ס' 26-27 ו-32), הוא מפעיל את החנות, לאחרונה באמצעות עובד שלו, היא פתוחה מידי פעם גם אם הוא לא מפיק ממנה רווחים של ממש. בעדותו, שהיתה אמינה עלי, העיד הנתבע כי פעילות החנות בשנים האחרונות היתה מועטה ( הכניסה כ-3,000-4,000 ₪ בשנת 2017, כאשר העובד שבחנות, ויקטור נאחס, מקבל ממנו 1,500 ₪ לחודש, כך שלמעשה הוא מוציא כסף מכיסו על מנת לקיימה ( עמ' 45 ו-47). עוד העיד הנתבע, כי החליט לאחרונה לשפץ את החנות בנסיון להמשיך בעסק המזכרות ( עמ' 47).
גם שלושת העדים מטעם התובעים ( שני שוכרים סמוכים ועד ש"תיצפת" על החנות במשך 10 ימים במהלכם דיבר פעמיים עם העובד נאחס), תמכו בעובדה כי מדובר בעסק לממכר מזכרות, אף שציינו כי מדובר בסחורה מועטה וישנה, המוחזקת ברמת ניקיון כזו או אחרת. העדים לא ידעו להצביע בדיוק על ימי ושעות הפתיחה של החנות אולם לא חלקו על כך כי החנות פתוחה בימים ושעות כאלה ואחרים וכי מועסק בה עובד בשם ויקטור נאחס ( תצהיריהם הזהים של אימן עבד אלנבי ומוחמד עבד אלהאדי, השוכרים ושחאדה עטיה התצפיתן, ועדותם בעמ' 15-20, 28-29).
מכאן שמצאתי, כאמור, כי הנתבע עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו במאזן ההסתברויות בהליך אזרחי על מנת להוכיח כי הוא מוסיף לנהל במושכר את עסקו של אביו המנוח, בין בעצמו ובין בעזרתו של העובד מטעמו ויקטור נאחס.
יודגש, כי התנאי לפיו מוסיף הנתבע לנהל את עסקו אינו מחייב כי העסק יהיה גדול, רווחי או פעיל במשך שעות ארוכות כל יום בשבוע, במיוחד בעניננו, כאשר לא נדרשת התקיימותו של התנאי לפיו העסק דרוש לקיומו של הדייר, כמפורט לעיל. ממילא גם אין בשאלה האם בעלי המושכר היו מפיקים ממנו ערך כלכלי רב יותר, כדי להעלות או להוריד בעניננו.
הצדדים יצאו לתעד את החנות לאחר דיון ההוכחות והגישו תמונות שצולמו על ידם. יחד עם זאת הצדדים היו חלוקים על העולה מהתמונות, מהם ניתן היה להתרשם כי החנות אכן בשיפוץ כזה או אחר. מכאן שלא מצאתי שיש בתמונות שהוגשו כדי להעלות או להוריד בעניננו, מה גם שממילא לא היה בהם כדי להעיד מה היה המצב במועד הגשת התביעה.
לא מצאתי גם שיש בעובדה כי הנתבע ניהל או מנהל עסק נוסף למסחר מקוון בציוד רפואי מביתו, כדי לגרוע מהקביעה כי הוא מנהל במקביל גם את עסקו של אביו בעצמו או בעזרת אחרים. לא נדרש כי העסק המתנהל במושכר יהיה העסק היחיד המנוהל על ידי הדייר המוגן.
עוד לא מצאתי ליחס משמעות בענין זה לעובדה כי הנתבע ניסה למכור את הנכס, כפי שלמעשה אישור בעצמו ( עמ' 48). עובדה זו, כשלעצמה, אינה משליכה על קיומו של התנאי לפיו ממשיך הנתבע לנהל את העסק. בנוסף, העובדות ביחס לנסיון מכירה זה, שלטענת הנתבע ( עמ' 53) היו מעורבים בו גורמים וענינים נוספים, ממילא לא נתבררו עד תום.
לא מצאתי גם כי הונחה תשתית עובדתית לטענה כי הנתבע השכיר את המושכר כולו או מקצתו. כמפורט לעיל, ההיפך הוא הנכון. זאת ועוד, ולמעלה מהצורך, בע"א 127/77 קפח נ' לוי, פד"י לא(3)455 נקבע כי: "בעל הבית המבקש להשתית תביעתו לפינוי על אי-קיום התנאי שבסעיף 26, סיפא, חייב להוכיח השכרה ממש. הווי אומר, לא די לטעון לעניין זה, לדוגמא, כי ניתנה למישהו אחר רשות שימוש במושכר, אלא צריך להוכיח השכרה ממש".
סיכומם של דברים בענין זה, משמתקיימים בעניננו התנאים הנקובים בסעיפים 23, 26 ו-27(2), יש לקבוע כי הנתבע הינו דייר מוגן נדחה בחנות של אביו.
עתה יש לבחון האם מתקיימות בעניננו אילו מעילות הפינוי שנטענו על ידי התובעים.
יצוין, כי ההכרעה לפיה הנתבע הינו דייר מוגן נדחה בחנות של אביו, יש בה כדי להכריע למעשה בחלק מ"עילות הפינוי" שנטענו על ידי התובעים. כך ביחס לעילה הנטענת לפיה פקעה זכות הדיירות המוגנת בנכס עם מותה של אימו של הנתבע, או העילה לפיה המושכר אינו דרוש לקיומו של הנתבע.
מכאן, שלהלן יבחנו עילות הפינוי הנטענות שטרם הוכרע בהן לעיל, כאשר המרכזית שבהן, ולמעשה היחידה שנותרה עוד להכרעה , היא אי תשלום דמי השכירות.
האם קיימת עילה לפינוי הנתבע
התובעים טענות לקיומן של עילות פינוי מכוח סע' 131(1); 131(2) ו- 131(6) לחוק הגנת הדייר.
סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפני תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
...
(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו – להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח – והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;"
יאמר מיד כי הטענה כשהנתבע העביר את החזקה במושכר לאחר, בלא לקבל את הסכמת המשכיר, בניגוד להוראות החוזה ביניהם, לא הוכחה, כפי שפורט כבר לעיל. ממילא לא הוכחה גם הטענה כי הנתבע השכיר את המושכר לאחר תמורת רווחים בלתי הוגנים.
בניגוד לכך, אין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי דמי שכירות בגין החנות לא משולמים לתובעים מזה שנים ארוכות.
לטענת הנתבע הוא משלם בנאמנות לבא כוחו, שאמור להעביר את התשלומים לב"כ התובעים. זה מצידו טוען כי שלח לב"כ התובעים מכתבים רבים בענין, ביקש להיפגש עימו על מנת להסדיר את התשלום ואף שלח לו תשלומים, אלא שזה סרב לקבלם, או שלא עמד, בהמשך, בתנאים שנדרשו לתשלומם. הנתבע אף טוען כלפי התובעים שאלה מעולם לא הבהירו מהו גובה דמי השכירות הנדרש על ידם.
התובעים מצידם מודים כי קיבלו שיקים בגין דמי שכירות אולם לא פרעו אותם מחמת שלא שיקפו את גובה דמי השכירות שהיה על הנתבע לשלם. בהקשר זה טוענים התובעים כי את דמי השכירות יש לחשב בהתחשב בכך שלא שולמו דמי מפתח בגין המושכר וכי החל מיום פטירתה של אימו של הנתבע ופקיעת הזכות לדיירות מוגנת יש לחשבם בהתאם לדמי שימוש ראויים.
התובעים חישבו בעצמם בתצהירם את דמי השכירות המגיעים להם, לטענתם, החל משנת 2006 ועד שנת 2015, בהתאם להעלאות התקופתיות של דמי השכירות וגם הגישו חוות דעת שמאי שערך חישוב של דמי השכירות המגיעים לתובעים בשנים אלו, וזאת בהתאם לחלופות שונות, הן בהנחה שהנתבע דייר מוגן וששולמו דמי מפתח בגין המושכר, הן בהנחה שלא שולמו דמי מפתח והן בהנחה כי משנת 2013 ( מועד פטירת אימו של הנתבע) יש לחשב דמי שכירות ראויים.
בעניננו יש להכריע בשתי שאלות נפרדות: האחת, האם בנסיבות אלה אי תשלום דמי השכירות על ידי הנתבע מהווה עילת פינוי נגד ובשאלה מהו גובה חוב דמי השכירות שיש לפסוק לחובת הנתבע במסגרת תביעה זו. אתחיל דווקא בשאלה השניה.
התובעים טוענים כי לא שולמו להם דמי שכירות החל משנת 2006 ועד עצם היום הזה. אלא שבתביעתם מוגבלים התובעים ביחס לפרק הזמן שהם זכאים לתבוע בגינו.
ראשית, בפסק הדין שניתן בבית הדין לשכירות נקבע כבר ( בסעיף 11) כי " על המשיבה לשלם לידי המבקשים, תוך 60 יום, את דמי השכירות שטרם שולמו עבור השנים 2006-2008". מכאן, שקיים כבר מעשה בית דין ביחס לתשלום זה והתובעים אינם זכאים ואף לא צריכים לתבוע אותו שוב בתביעה נוספת. יצוין, כי גם אם לא היה קיים מעשה בית דין בענין זה הרי שנוכח מועד הגשת התביעה ( מאי 2014) ממילא מוגבלים היו התובעים בתביעת דמי השכירות לתקופת ההתיישנות ויכולים היו לתבוע תשלום החל ממאי 2007 בלבד. בהקשר זה נטענה על ידי הנתבע גם טענת התיישנות.
מכאן שיש לחשב את דמי השכירות המגיעים לתובעים החל משנת 2009 ועד הגשת התביעה ( מאי 2014 כאמור), היינו למשך חמש שנים וחמישה חודשים.
בהקשר לגובה דמי השכירות, עוד בפסק הדין שניתן בבית הדין לשכירות נקבע כבר כי שולמו דמי מפתח בגין המושכר וגם ענין זה מהווה פלוגתא פסוקה בין הצדדים, כפי שצוין עוד בפתח הדברים. זאת ועוד, לעיל הוכרע כי הנתבע הינו דייר מוגן נדחה בנכס ומכאן כי אין מקום לחייבו בדמי שימוש או בתשלום דמי שכירות ריאליים.
הן ב"כ התובעים בתצהירו, הן השמאי מטעם התובעים חישבו את חוב דמי השכירות המוגנים בהתאם לעידכון דמי השכירות בהתאם לסעיף 52 א לחוק. השמאי אף הוסיף 300% על הסכום המקורי, בהתאם להוראות החוק. לא ברור האם זה ההבדל היחיד בין החישובים אולם על פני הדברים קיים הבדל גדול ביניהם.
בעוד שבהתאם לחישובי ב"כ התובעים בתצהירו עומד חוב דמי השכירות לשנים האמורות (2009 עד מחצית 2014) על סך של 18,086 דינר ירדני, הרי שבהתאם לחישובו של השמאי מטעם התובעים עומד הסכום על 51,373 דינר ירדני.
במקום אחר טוענים התובעים, כי בשלב מסוים, עוד טרם הלך מורישם לעולמו, הוסכם בינו ובים אביו של הנתבע, כי דמי השיכורת יעמדו על סך של $3,000 לשנה. הנתבע מכחיש קיומה של הסכמה כזו וטוען, מצידו, כי הוסכם על תשלום של 840 דינר ירדני לשנה, ובהתאם להסכמה זו אף ביקש לשלם לתובעים.
לא הוכחה בפני הסכמה בדבר דמי שכירות בסך של 820 דינר כטענת הנתבע וגם לא על $3,000 כטענת התובעים. כידוע, מורישם של התובעים, כמו גם אביו של הנתבע, שנטען שערכו הסכמות אלה אינם עוד בין החיים, ולא מצאתי כי ניתן להסתפק בענין זה בטענה כזו או אחרת של מי מיורשיהם.
בנסיבות אלה ראיתי לנכון לחשב את חוב דמי השכירות בהתאם להוראות סעיף 52 א לחוק, גם בהתחשב בכך כי עסקינן בחוב במטבע זר.
בהקשר זה, צודק הנתבע כי כאשר דמי השכירות נקובים ומשולמים במטבע זר (בעניננו דינר ירדני), אין מקום להוסיף עליהם הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, כאילו היו נקובים בשקלים חדשים. כאשר נקוב סכום דמי השכירות במטבע זר, הסכום לתשלום מגלם בתוכו כבר את השינוי בשער המטבע וזהו למעשה " מנגנון ההצמדה" המוסכם ואין להוסיף עליו מנגנון הצמדה נוסף שנקבע בהתייחס למטבע המקומי. יצוין, כי גם השמאי מטעם התובעים אישר בחקירתו כי לא לקח בחשבון במסגרת החישובים שביצע את העליה בשער הדינר וכי הוסיף חישוב של הצמדה וריבית על סכום דמי השכירות הנקוב בדינר בהתעלם מהעליה בשער הדינר ולמעשה בנוסף לעליה זו ( עמ' 32).
יחד עם זאת, בהתאם להוראת סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר הרי שיש להוסיף על דמי השכירות המקוריים 300%, ובהתחשב בכך סכום דמי השכירות השנתיים עומד על 1,800 דינר ירדני (450 X4). סכום זה בגין 5 שנים וחמישה חודשים עומד על סך כולל של 9,750 דינר ירדני.
יצוין, כי מתוך סכום זה סך של 4,550 ₪ (840 דינר למשך 5 שנים וחמישה חודשים) למעשה אינו שנוי במחלוקת.
לא שנויה במחלוקת גם העובדה שבפועל לא שולם לתובעים סכום כלשהו.
מכאן, שהשאלה השניה הדורשת הכרעה בעניננו האם אי תשלום דמי השכירות בנסיבות דנן מבססת עילת פינוי.
לא יכולה להיות מחלוקת, כי הנתבע ניסה לשלם לתובעים, במועדים כאלה ואחרים, דמי שכירות, בגובה שהוא טוען שהוא חייב בתשלום וכי התובעים סירבו לקבלם. ב"כ התובעים, עו"ד עווידה, העיד במפורש: "שלחת שיקים לא פרענו אותם בגלל שזה לא משקף מה שמרשך היה צריך לשלם" (עמ' 22).
לטענת הנתבע, לא יעלה על הדעת כי מחד, התובעים יסרבו לקבל את תשלום דמי השכירות בטענה שהסכום אינו משקף את התשלום האמיתי המגיע להם ומאידך, יבקשו את פינויו בעילת אי תשלום דמי השכירות. עוד טוען הנתבע בהקשר זה כי התובעים מעולם לא הבהירו להם במפורש מהו סכום דמי השכירות הנטען על ידם ואף סירבו לנסיונות ב"כ הנתבע להיפגש עם בא כוחם על מנת לערוך התחשבנות בענין זה.
בענין זה צירף ב"כ הנתבע, עו"ד מאהר חנא לתצהירו מספר מכתבים (6 במספר) שכתב לב"כ התובעים, החל מיום 29.3.11 ועד 11.8.15. למכתב מיום 29.3.11 צורף שיק בגין דמי שכירות לשנתיים ( לפי חישוב הנתבע) בסך של 1,640 דינר, שלא נפרע. ביום 1.1.13 כתב ב"כ הנתבע כי הנתבע מפקיד מידי שנה בנאמנות אצל בא כוחו את סכום דמי השכיות השנתי והוא נכון להעבירו לתובעים אם יסכימו לקבלו. בהמשך ביקש ב"כ הנתבע להיפגש עם ב"כ התובעים על מנת להסדיר את ההתחשבנות בגין דמי השכירות. ביום 11.8.15 צרף ב"כ הנתבע למכתבו שיק בסך של 4,519.20 ₪, שווה ערך ל-840 דינר, והוסיף ב"כ הנתבע דרישה לקבל בחזרה את השיקים שנמסרו, צווי ירושה ויפוי כח וכן אישור לפטור מניכוי מס במקור.
לטענת ב"כ התובעים, סרבו התובעים לקבל את התשלום מחשש שמא אם היו פורעים את השיקים, פירעונם היה מהווה הסכמה לסכום דמי השכירות שהוצע להם.
ביום 19.7.16 קיבלה תוקף של החלטה הסכמת הצדדים לפיה הנתבע יעביר לתובעים, בתוך 30 יום, את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת, כולל פירוט חישובם וזאת כנגד השבת השיק שב"כ התובעים הודה כי נמצא בידו, הצהרה כי אין בידו שיקים נוספים והתחייבות לשיפוי אם וככל שהשיקים הנוספים שנמסרו יפרעו. בנוסף, וללא קשר לאמור, התחייב ב"כ התובעים לשלם לנתבע את ההוצאות שנפסקו לחובת התובעים בסך של 750 ₪ בגין תיקון כתב התביעה.
הסתבר כי איש מהצדדים לא עמד בהתחייבויות שנטל על עצמו.
בנסיבות אלה לא מצאתי כי מתקיימת בעניננו עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות ( סעיף 131(1) לחוק). התובעים מודים כי קיבלו מספר שיקים כדמי שכירות ולא פרעו אותם. סירובם לקבל כל תשלום, לרבות לא על חשבון דמי השכירות ומחלוקת על גובהם המדויק של דמי השכירות לא יכולה לבסס קביעה לפיה הנתבע " לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" ולהקים לתובעים עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות.
זאת ועוד, הנתבע הוכיח כי לא שקט על שמריו בענין זה ובא כוחו פנה מספר פעמים אל ב"כ התובעים בצירוף תשלום ואף בלעדיו בנסיון להסדיר את ההתחשבנות בגין דמי השכירות. בהקשר זה אכן אין כל טעם בהמשך משלוח שיקים שלא יפרעו ואף יאבדו, כאשר אין נכונות לקבלם.
סיכומם של דברים
התביעה לפינוי הנתבע נדחית.
התביעה לתשלום דמי שכירות מתקבלת באופן שעל הנתבע לשלם לתובע את דמי השכירות למשך 5 שנים וחמישה חודשים, כמפורט לעיל, בסך השווה ל-9,750 דינר ירדנים כערכם בשקלים חדשים ביום פסק הדין. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דין זה ועד יום תשלומם בפועל.
מסכום זה יש לקזז את הוצאות המשפט שלא שולמו על ידי התובעים בסך של 10,000 ₪ ( כנטען בסעיף 8 לכתב ההגנה). כמו כן רשאי הנתבע לקזז את הסך של 750 ₪ שנפסקו לזכותו בבקשה לתיקון כתב התביעה, הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום שנפסק כל אחד מהסכומים ועד ליום תשלומם בפועל.
על התובעים להשיב לנתבע את השיקים שנמסרו על ידו ולא נפרעו על ידם ואם הם או חלקם אינם נמצאים בידם, הם יחויבו בשיפוי הנתבע אם וכאשר איזה מהם יפרע, כפי שנקבע כבר בהחלטת כב' השופטת א' אייכנשטיין-שמלה, מיום 16.7.19.
אין בפסק דין זה כדי לגרוע מזכותם של התובעים להגיש תביעה בכל הקשור לדמי השכירות המגיעים להם לאחר הגשת התביעה, אם וככל שיהיה בכך צורך. למען הסר ספק, ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים בענין זה.
בנסיבות הענין, בהתחשב בכך שהתובעים לא זכו אלא בחלק מהסעדים שנתבעו על ידם, לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו, למעט החלק היחסי מאגרת בית המשפט ( בהשוואת הסכום שנפסק, לפני הקיזוז, אל מול הסכום שנתבע) שתחול על הנתבע.

ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ט, 29 יולי 2019, בהעדר הצדדים.