הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 64813-09-19

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעים

  1. אליוזה (אלה) גטאולין
  2. סמואיל מיכלין
  3. אירנה מיכלין

נגד

הנתבעים

  1. בנימין נחום
  2. תמר גודו
  3. אלישבע פוקס
  4. חברת בית ירושלמי
  5. עו"ד אלי תוסיה כהן
  6. עליזה נקר
  7. נריה אבינר
  8. רחל אבינר
  9. סיגלית אנונו
  10. יוסף רחמים לוי
  11. אביגיל לוי
  12. ישראל יהודה מינה
  13. חוה חיה מינה
  14. משה אביטל
  15. רחל אביטל
  16. אולגה ליפסמן
  17. יעקב ישראל בכשי
  18. שירה בכשי
  19. חמדה אפללו

החלטה

זוהי בקשה למתן סעדים זמניים של התובעת 1, הטוענת למעמד של מארגנת לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017 (להלן: החוק).

הבקשה
בבקשה מתבקשים הצווים הזמניים הבאים:

  1. איסור כול פעולת הסתה, הטעייה ומ רמה של כלל הדיירים בקשר למבקשים;
  2. איסור החתמת וחתימת הדיירים, שלא כדין, על שום הסכם קשור לעסקת פינוי ובינוי אשר אינו מאת המארגנת;
  3. איסור גרם הפרת הסכמים על־ידי המבקשים החתומים על מינוי של המבקשת לארגון פרויקט פינוי־בינוי בבניין ברחוב הנורית 8 ירושלים.

התובעת טענה כי היא זכאית לסעדים זמניים אלה בשל מעמדה כמארגנת על־פי חוק. לטענתה,ה נוכח העובדה שבבניין מתארגנת התקשרות עם מארגן אחר ויזם שלא היא הביאה, הרי שיש לבית־המשפט סמכות לסכל התארגנות זו ולמנעה עוד בשלב המשא ־ומתן.

הנתבעים טענו כי התובעת אינה זכאית על ־פי חוק למעמד של מארגנת וגם אילו הייתה זכאית לכך הרי שלא היה בכוחה למנוע משא ומתן או התקשרות של דיירים עם מארגן אחר ולכל היותר זכאית הייתה לפיצויים.

שינויים שאירעו לאחר הגשת הבקשה
לאחר שנשמעה הבקשה הסתבר שמרבית הדיירים שהוצגו כתובעים אינם תובעים אלא לכל היותר נתבעים. בית־המשפט מסר את הבקשה לתגובתם, ותגובה שכזו לא התקבלה.

דיון והכרעה

על־פי הראיות שבפני בית־המשפט, הרי ש לכאורה התובעת אינה זכאית למעמד של מארגנת ואלה הטעמים לקביעה זו. ולהלן הטעמים:

המסגרת הנורמטיבית – הגדרת מארגן
הגדרת "מארגן" בחוק היא הגדרה עדינה ומורכבת התלויה בזמן ובטיב ההתקשרות. לצורך הבחינה שקל בית ־המשפט את הנתונים הבאים:

יום פרסום החוק היה יום 03/04/17;
על־פי כתבי הטענות של התובעת וההסכמים עם הדיירים, הרי ההסכמים מוצג ים כהסכמים לעסקת פינוי־בינוי.

על־פי ההגדרה בסעיף 1 לחוק :
"הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" – הסכם או מסמך אחר, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה:
(1) הוא אינו עסקת פינוי ובינוי;
(2) הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי ובינוי בדרך אחרת, לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם;

נוסח סעיפים 20 ו־21 לחוק מתייחס להסכמים שנכרתו טרם פרסום החוק, לאחר פרסומו וטרם מועד תחולתו, ולאחר מועד תחולתו, ומחיל משט ר מועדים שונה לכול אחד מן המקרים:

20. (א) הוראות חוק זה יחולו על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, עסקה לפי תכנית החיזוק ועסקת פינוי ובינוי שנחתמו מתום שלושה חודשים מיום פרסומו של חוק זה ואילך (להלן – יום התחילה).
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות חוק זה, למעט סעיפים 2, 3, 4 ו-12, יחולו גם על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתם לפני יום פרסומו של חוק זה, ואולם לעניין הסכם כאמור יהיה המועד הקובע תשעה חודשים מיום התחילה.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות חוק זה יחולו גם על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתם מיום פרסומו של חוק זה ועד יום התחילה, ואולם לעניין הסכם כאמור יהיה המועד הקובע שישה חודשים מיום התחילה.
21. עד להתקנת תקנות כאמור בסעיף 8(ב), יהיה יזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף 8(א), זכאי לתשלום בעבור הוצאות סבירות שהוציא לשם קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.

על־פי סעיף 1 לחוק, הוא סעיף ההגדרות , הרי הגדרת הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית כוללת בתוכה גם הסכם לעסקת פינוי ־בינוי.

מן הכלל אל הפרט
בית־המשפט בחן עם הצדדים באולם את המסמכים ומועדיהם ומצא כי נחתמו המסמכים הבאים על ־ידי הדיירים הבאים :

  1. אולגה ליפסמן (בעלים לבדה) – חתמה טרם כניסת החוק;
  2. חמדה אפללו (בעלים לבדה) – חתמה טרם כניסת החוק;
  3. אירנה וסמואל מיכלין (בעלים שניהם) – חתמו טרם כניסת החוק;
  4. יעקב ושירה בקשי (בעלים שניהם) – חתמו טרם כניסת החוק;
  5. עליזה נקר (בעלים לבדה) – חתמה טרם כניסת החוק.
  6. נריה ורחל אבינר (בעלים שניהם) – חתמו טרם כניסת החוק;
  7. סיגי ואנונו (בעלים לבדה) – חתמה טרם כניסת החוק;
  8. משה ורחל אביטל (בעלים שניהם) – חתמו טרם כניסת החוק;
  9. מינה ישראל יהודה – נחתם הסכם הארכה ביום 12 /04/17;
  10. רחמים ואביגיל לוי (בעלים שניהם) – חתמו טרם כניסת החוק .

עוד עלה בבירור כי המדובר ב־24 דירות, הנספרות בהתאם למפתח האמור בחוק , והמספר הנחוץ להגדרת מארגן הוא 9.6 = 40%.

איש מן החותמים לא חתם על התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא־ומתן או שלא להתקשר בכול הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי ובינוי בדרך אחרת, לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם כאמור בחוק. הואיל והתחייבות זו שייכת לסעיף 1 , הרי שסעיף זה לא הוחרג מתחולה בסעיף 20 והוא חל ההתקשרות גם אם נכרתה טרם פרסום החוק. משכך, ומש אין ההתקשרויות מכילות את התנאי המגדיר בסעיף 1 התקשרות כהסכם ארגון על־פי סעיף 20 (ב) אשר אינו מחריג את תחולת סעיף 1 עליו, אין ההתקשרויות יכולות לעמוד בתנאי של הסכם לארגון פינוי־בינוי, הואיל ואינן באות בגדר סעיף 20(ב) וסעיף 1 לחוק, והסכמים אלה אינם יכולים להעניק הגנה חוזית לתובעת כמארגנת.

עוד מציין בית־המשפט כי אחד ההסכמים נכרת אחרי יום פרסום, החוק ואף הוא אינו מכיל את ההתחייבות המינימלית שלא להתקשר ע ם מארגן אחר.

סיכום ניתוח תחולת החוק
לסיכום ולהבהרת קשרי התחולה בין הסעיפים יבהיר בית־המשפט את הניתוח בסעיפים:

  1. תשעה הסכמים נכרתו לפני יום פרסום החוק, ואחד חודש לאחר יום פרסומו;
  2. הסכמים אלה אינם מכילים כול תניה האוסרת ניהול משא־ומתן או הסכמה עם מארגן אחר;
  3. תניה האוסרת על ניהול משא־ומתן או הסכמה עם מארגן אחר היא חלק מהגדרת הסכם פינוי ־בינוי.
  4. הגדרת הסכם פינוי־בינוי נכללת בהגדרת הסכם לארגון התחדשות עירונית, ושתיהן מצויות בסעיף 1 לחוק
  5. החוק מחיל עצמו על הסכמים לארגון התחדשות עירונית שנכרתו לפניו, ופוטר את הצדדים להם מן החובות האמורות במספר סעיפים בו ( 5-2). סעיפים אלה אינם כוללים את סעיף 1.
  6. על־פי סך הגדרות זה חל סעיף 1 לחוק על ההסכמים, ומשכך אין ההסכמים שבתביעה מו גדרים "הסכמים להתחדשות עירונית".
  7. משאין ההסכמים עונים להגדרת "הסכמים לארגון התחדשות עירונית" שבחוק, אין הצדדים להם זכאים להגנת החוק . על כן, אין לפקוד על הדיירים חובה שלא לנהל משא־ומתן עם קבלנים אחרים , שכן הם אינם כבולים לא בהסכם הכללי ולא בחוק המיוחד מלעשות זאת.

לסיכום, אין התובעת עונה להגדרת החוק כ"מארגנת" , אין היא זכאית להגנות שהוא נותן ל"מארגנת" , ואין מקום לפקוד על הדיירים התחייבות חוזית שלא להתקשר עם אדם אחר – וזו התחייבות שלא ניתנה על ־ידם.

סעד של מניעת משא־ומתן או התקשרות בדרך של צו מניעה
בשולי הדברים יאמר כי קריאת נוסח החוק, ובעיקר סעיפים 7, 17, 18 ו ־21, מות ירה ספק רב אם אכן התכוון המחוקק להסדיר את היחסים בין מארגן לבין דיירים בדרך של אכיפת חוזה וצווי מניעה ועשה, ונראה כי הסעדים על הפרת הסכם מסוג זה הינם בתחום של פיצויים והשבה , ואכמ"ל.

תוצאות והוצאות

הבקשה למתן צו זמני – נדחית.

התובעים ישלמו הוצאות הבקשה התגובות והדיונים לנתבעים 1, 2 ו־ 5 בסך 5 ,850 ש"ח.

התובעים ישלמו הוצאות הבקשה התגובות והדיונים לנתבעים 3 ו־4 בסך 5,850 ש"ח.

התובעים יחובו בהוצאות אלה יחד ולחוד. ההוצאות תשולמנה בתוך 90 יום ואחרי כן תשאנה הפרשי ריבית והצמדה כחוק.

המזכירות תעביר את התיק העיקרי להקצאה בפני שופט.

ניתנה היום, א' אדר תש"פ, 26 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.