הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 63315-02-16

לפני כבוד השופטת אורנה סנדלר-איתן

התובע
דוד חדד

נגד

הנתבע
רחמים בנימיני

בא-כוח התובע: עו"ד סלבה רודנקו
בא-כוח הנתבע: עו"ד זאב וימיסברג

פסק דין

לפניי תביעה למתן סעד כספי בסך 183,500 ₪ שעניינה הסכם שנערך בין התובע לבין הנתבע בקשר לזכויותיו של הנתבע ורעייתו כדיירים מוג נים בדירה ברחוב החבצלת 6 ירושלים, בקומה השלישית (להלן 'הדירה').

עיקרי העובדות

הנתבע ורעייתו ז"ל התגוררו שנים רבות בדירה כדיירים מוגנים. בבניין בו מצויה הדירה לא הייתה מעלית. ברבות השנים חלתה רעיית הנתבע במחלת הסרטן, והעלייה במדרגות לדירה קשתה על שני בני הזוג. לפיכך ביקשו הנתבע ורעייתו ז"ל למכור את זכותם בדירה ולעבור לדירה אחרת.

הדירה הייתה בבעלותו של הקדש נתן ברוך ז"ל. הנתבע ורעייתו פנו אל מנהלת ההקדש, גב' ירדן ברוך, ושטחו לפניה את מצוקתם. גב' ברוך ערכה בירורים בעניין האפשרות החוקית והמעשית העומדת לפני ההקדש להשיב לעצמו את החזקה בנכס, ולא מיהרה להציע הצעה כספית כלשהי לנתבע ולרעייתו.

בהמשך פרסמו בני הזוג בעזרת בנם מודעה במרשתת בדבר רצונם למכור את זכותם בדירה .

בעקבות הפרסום במרשתת פנה התובע לנתבע וניהל עמו משא ומתן. בני הזוג ביקשו לקבל עבור זכותם בדירה סך של 560,000 ₪, וסכום זה היה מקובל על התובע. מאחר שחלקם של בני הזוג בדמי המפתח היווה ששים אחוזים מערך הדירה , הסכום שסוכם בין הצדדים עבור זכותם בה שיקף את שווי הדירה בסכום כולל של כ – 900,000 ₪.

לאחר מכן המשיך התובע לבדוק את נתוני הדירה ואת זכויות הבנייה בבניין . לאור הנתונים שגילה התובע אודות הדירה , ראה הוא בה, לדבריו-שלו, "הזדמנות עסקית". עוד הבחין התובע במצוקת הנתבע ורעייתו החולה, שביקשו לעזוב את הדירה במוקדם מוקדם ככל הניתן. התובע הצליח ליצור קשר עם מנהלת ההקדש, וזו מסרה לו שאין היא מעוניינת בשלב זה לרכוש את הזכויות בנכס.

ראה התובע כך, וגמר אומר בליבו "לחלץ" את הנכס מידי בעליו, תוך תשלום סך של 560,000 ₪ לנתבע: התובע החליט להציע להקדש סך של 1,200,000 ₪ תמורת הנכס. מ אחר שהנתבע ורעייתו היו זכאים לששים אחוזים מסכום זה, היינו, לסך של 720,000 ₪, ומאחר שהנתבע ורעייתו ניאותו להסתפק בסכום של 560,000 ₪ בלבד, סיכם התובע עם הנתבע שכל סכום שיהא הנתבע זכאי לו מההקדש עבור הנכס מעבר ל סך של 560,000 ₪ יועבר לידי התובע, כ"עמלה" עבור שירותי ניהול המשא ומתן עם בעליו של הנכס.

התובע והנתבע חתמו על הסכם בכתב יד (ראו נספח ב' לתצהיר התובע), ובו נאמר כי הנתבע יהא זכאי לקבל בגין חלקו בדירה סך של 560,000 ₪, וכי ככל שהנתבע יהא זכאי לסכום גבוה יותר, ישולם ההפרש לתובע "כעמלה בגין מאמציו באיתור דייר/ת או ניהול משא ומתן מול נאמני ההקדש". עוד נאמר בהסכם (בסעיף 5):

"תוקף הסכמה זה [כך במקור] הינו משך 60 יום (להלן התקופה) כשעוד מוסכם כי במידה במשך תקופה זו ייחתם הסכם מחייב בין רחמים [הנתבע] לדייר המוצע ואו ההקדש אזי הצדדים ינהגו עפ"י האמור בהסכם זה.
ככל שבמשך התקופה לא יגיעו הצדדים קרי רחמים הדייר המוצע ונאמני ההקדש, יהיה הסכם זה בטל ומבוטל.
עוד מוסכם כי במשך התקופה לא יהיה מי מהצדדים [רשאי] לחזור בו מהסכמות אלו. צד שיפר סעיף זה, ישלם לצד השני פיצוי על סך של 180,000 ₪"

במועד אחר חתמו התובע והנתבע על נוסח מודפס של עיקרי ההסכמה האמורה, אותו הכתירו בכותרת "הסכם דמי עמלה" (ראו נספח א' לתצהיר התובע). גם במסמך זה נאמר כי התובע יהא זכאי לקבל "עמלה" בסכום ההפרש בין 560,000 ₪ לבין הסכום לו יהיה זכאי הנתבע בגין זכותו בדירה "מכל מגורם חיצוני או פנימי". בנוסח זה של ההסכם לא צוינה "תקופה" להסכם ואף לא נזכרה בו סנקציה כלשהי שתחול על הצד שיפר אותו.

באף אחד מההסכמים לא נאמר כי הוא מבטל הסכם אחר שנערך בין הצדדים, ועל פני הדברים נראה כי ההסכמים משלימים זה את זה.

כאן המקום להעיר כי מתוך מסמכי ההסכמים עולה לכאורה כי ההסכם הקצר והמודפס נחתם על ידי הצדדים ביום 2.8.15, ואילו ההסכם הארוך והמפורט יותר שנכתב בכתב יד נחתם עוד קודם לכן, ביום 12.7.15.

עם זאת, בתצהירי התובע ובת זוגו נאמר שההסכם המודפס נחתם על ידי הצדדים במועד מוקדם מזה בו נחתם ההסכם בכתב יד. התובע ובת זוגו מתארים בתצהירים שהוגשו מטעמם שעורך הדין הוא שהכתיב את נוסח ההסכם במעמד הפגישה בין הצדדים, וכי בת הזוג רשמה אותו בכתב ידה (ראו סעיפים 25 ו – 37 לתצהיר התובע, וסעיפים 13 ו – 19 לתצהיר חברתו של התובע, גב' הדסה לאיין).

גם הנתבע העיד בחקירתו שההסכם שנערך בכתב יד נחתם במועד מאוחר יותר מהמועד בו נחתם ההסכם המודפס.

בחקירתו הנגדית ניסה התובע לתקן את האמור בתצהירו בנקודה זו, ככל הנראה בניסיון לחמוק ממגבלת התקופה המצוינת בהסכם. דא עקא, חברתו של התובע עמדה בחקירתה הנגדית על כך שלא נפלה כל שגגה בתצהיר מטעמה . חברתו של התובע אף עמדה בחקירתה על כך שהיא הייתה מעורבת בהליכי המשא ומתן, באשר אחת האפשרויות ששקלו בני הזוג הייתה שהזכויות בדירה יירשמו על שמה.

בנוסף, על פני הדברים, הגרסה בתצהיר, ולפיה עורך הדין הוא שהכתיב את נוסח ההסכם שנרשם בכתב יד, מתיישבת הן עם הנוסח המשפטי המפורט-יחסית של הסכם זה, והן עם העובדה שחותמתו של עורך הדין מתנוססת על גבי ההסכם האמור בלבד.

אני קובעת אפוא כממצא עובדתי כי ההסכם המפורט בכתב יד נערך ונחתם על ידי הצדדים לאחר שנערך ההסכם המודפס, וכי שני ההסכמים יחדיו מבטאים את הסכמת הצדדים בזמן אמת.

נשוב אפוא לתיאור כרונולוגי של השתלשלות העניינים:

עורך הדין אליו פנו הצדדים הכין עבורם תצהירי דייר יוצא-דייר מוצע. התובע והנתבע חתמו על תצהירים אלה לפני עורך הדין ביום 13.8.15 (ראו נספח ו-1 לתצהיר התובע).

על פי האמור בתצהירים, דמי המפתח המוצעים על ידי התובע כ"דייר מוצע" עומדים על סך של 1,200,000 ₪.

בתצהירים לא נאמר דבר על ההסכמה בין התובע לבין הנתבע בדבר החלק בדמי המפתח שיעבור בפועל לידי הנתבע, היינו, 560,000 ₪, או על כך שהדייר המוצע צפוי לשלם בפועל מכיסו סכום נמוך מזה המוצע על ידו.

בתגובה לפניית עורך הדין להקדש משמו של הנתבע, ולאמור בתצהירים, השיבה מנהלת ההקדש גב' ירדן ברוך ביום 3.9.15 לעורך הדין, כי הקדש נתן ברוך מעוניין להשיב לעצמו את החזקה בדירה (ראו נספח ו-2 לתצהיר התובע). עוד נאמר בתגובת ההקדש כי ההקדש חולק על גובה דמי המפתח הנקובים בתצהירים, וכי הערכתו לדמי המפתח עומדת על סך של 900,000 ₪, הכוללים את חלקו של הדייר היוצא (ששים אחוזים) ואת חלקו של בעל הבית, היינו, ההקדש עצמו (ארבעים אחוזים).

עורך הדין השיב למנהלת ההקדש משמו של הנתבע ביום 9.9.15 כי מרשו קיבל "הצעה רצינית" מדייר מוצע המוכן לשלם סך של 1,200,000 ₪ עבור הדירה, וכי מרשו "אינו מוכן להיות מקופח עקב זאת".

במכתב עורך הדין לא צוין שהסכום אותו אמור מרשו של עורך הדין לקבל בעקבות אותה "הצעה רצינית" קרוב בהרבה לסכום אותו נקב ההקדש עצמו בתגובתו להצעה מאשר לסכום המשקף ששים אחוזים מאותה "הצעה רצינית".

מכל מקום, איש מבעלי הדין לא פנה לבית הדין לשכירות על מנת שיקבע את סכום דמי המפתח לו זכאי הנתבע.

התובע ובת זוגו סתמו בתצהיריהם ולא פירשו כיצד נהג התובע בשלב בו הסתבר להם שההקדש מעוניין להשיב את החזקה בדירה לעצמו, וכי הוא אף חולק על סכום דמי המפתח בו נקב עורך הדין. משנשאל התובע בחקירתו הנגדית מדוע לא פעל על מנת לאכוף את ההצעה שהוצעה להקדש מטעמו ומטעם הנתבע, השיב, "אני לא משפטן אלא שוכר".

הנתבע מצדו העיד שהתובע "נעלם" פעמיים: בפעם הראשונה, לאחר שהסכימו השניים על סכום כולל של 900,000 ₪, ופעם נוספת לאחר שעורך הדין שלח את התצהירים להקדש. כדברי הנתבע, "עבר הזמן ודוד לא בא". עוד סיפר הנתבע בעדותו: "אשתי הייתה חולת סרטן ולא יכולנו לחכות. מסכנה בקושי באה לחתום ואז ראינו שנעלמו האנשים".

גם בתו של הנתבע העידה שלאחר הפגישה הראשונה שנערכה בין הצדדים במשרדו של עורך הדין, התובע "נעלם" ולא השיב לטלפונים. לדבריה, "פתאום דוד נעלם הייתה תקופה שהוא לא ענה. זה נמשך לתקופה של אורך זמן ואי וודאות לא ידענו מה קורה עם אבא ואמא שלי כי אמא שלי מסכנה היה להם מאד קשה... אמא שלי נפטרה המון בלחץ היתה מזה".

משחלף פרק הזמן שנקצב בהסכם בין התובע לבין הנתבע, ולא נערך כל הסכם בין התובע לבין ההקדש, ומשלא יכלו הנתבע ורעייתו להמתין עוד, נערך ביום 16.10.15 הסכם בין ההקדש לבין הנתבע ורעייתו, לפיו השיב ההקדש את החזקה בדירה לעצמו תמורת סך של 600,000 ₪, אותו שילם ההקדש לנתבע ורעייתו.

עוד נאמר בהסכם בין הנתבע ורעייתו לבין ההקדש (בסעיף 8.4 שבו), כי ההקדש ישפה את הנתבע בגין כל תביעה שתוגש על ידי התובע בגין רכישת זכויות הדיירות המוגנת בדירה, ובלבד שהנתבע יודיע להקדש מיד עם קבלת תביעה או דרישה מהתובע (ראו נספח א' לכתב ההגנה).

להשלמת התמונה ראוי לציין כי ההקדש הוא הגורם שמימן את עלויות ייצוגו של הנתבע בהליך שלפניי.

טענות התובע

לטענת התובע, בעצם כריתת ההסכם בין הנתבע לבין ההקדש הפר הנתבע את ההסכם שערך עמו, תוך שגרם לו נזקים.

לדברי התובע , הוא השקיע מאמץ באיתור בעל הדירה ובאיתורו של הגורם המוסמך לפעול מטעמו.

כן טוען התובע כי ניהל אותה עת במקביל משא ומתן לרכישת דירה אחרת ברחוב שלומציון המלכה בירושלים, אך העדיף את הדירה בה התגוררו הנתבע ורעייתו בשל היותה בקומה עליונה, ובשל זכויות בנייה בגג הבניין בו היא שוכנת, והתמקד במאמצים להשלים עסקה זו. לטענת התובע, בהתנהלותו סיכל הנתבע את סיכוייו לרכוש את הדירה ברחוב שלומציון המלכה.

לפיכך, במסגרת כתב התביעה דורש התובע סעדים כספיים חלופיים כאמור להלן:

הסעד הראשי אותו דורש התובע הוא פיצוי בסך של 183,510 ₪. סכום זה כולל פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין "עשרות ימי עבודה" שהשקיע התובע באיתור בעל הנכס, בירור נתונים אודות הדירה ועוד, פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין "צער ועגמת נפש", פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין "אבדן הסיכוי" לרכוש את הדירה האחרת ברחוב שלומציון המלכה, תשלום בסך 2,000 ₪ בצירוף מע"מ ששילם התובע לעורך הדין שהכין את התצהירים, וסכום נוסף בסך 10,000 ₪ בגין עלות שהיית התובע בבית מלון במהלך ניהול המשא ומתן.

לחלופין דורש התובע פיצוי מוסכם בסך של 180,000 ₪ ללא הוכחת נזק, על פי תניית הפיצוי המוסכם הכלולה בהסכם בכתב יד שנערך בינו לבין הנתבע.

לחלופי חילופין דורש התובע סך של 160,000 ₪, שהוא הסכום אותו צפוי היה התובע לקבל מהנתבע כ"עמלה" אילו יצא ההסכם ביניהם לפועל, על פי ההצעה שהועברה להקדש.

טענות הנתבע

לטענת הנתבע, התובע מבקש לאכוף הסכם לתשלום דמי תיווך במקרקעין אף שאינו בעל רישיון לעסוק בתיווך, וכבר משום כך דין תביעתו להידחות.

הנתבע מדגיש כי הוא אדם דל אמצעים, וכי טענות התובע הן בגדר "זעקת הקוזק הנגזל". לדברי הנתבע, בסופו של דבר זכה הוא בסכום הגבוה ב – 40,000 ₪ מזה שהתובע התכוון לשלם לו, ואין מקום לזכות את התובע בסכום זה, וודאי שלא בסכום גבוה יותר, כ"עמלה", משהעסקה ביניהם לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל.

לדברי הנתבע, עורך הדין שערך את התצהירים עבורו ועבור התובע מסר לו שלאור חלוף הזמן מאז נערך ההסכם בינו לבין התובע, הרי שהוא בטל ומבוטל ואין התובע רשאי לאוכפו.

עוד טוען הנתבע, כי ההסכם אותו מבקש התובע לאכוף עומד בסתירה להוראות דיני הגנת הדייר, אשר לפיהן לבעלים נתונה זכות ראשונים לרכוש את הנכס מידי הדייר המוגן.

דיון והכרעה

דין התביעה להידחות.

ראשית, כבר ממילותיו של ההסכם שנערך בין התובע לבין הנתבע עולה, כי במועד בו נכרת ההסכם בין הנתבע לבין ההקדש פקע כבר ההסכם בין התובע לבין הנתבע . במילותיו של ההסכם עצמו, היה הסכם זה "בטל ומבוטל" משחלפו למעלה מששים יום וטרם הושגה הסכמה כלשהי עם ההקדש. מסקנה זו מתיישבת הן עם האפשרות שההסכם בין התובע לבין הנתבע נערך ביום 12.7.15, הוא המועד הרשום על גבי המסמך שנערך בכתב יד, והן עם האפשרות שההסכם נערך ביום 2.8.15, הוא המועד הרשום על גבי הנוסח המודפס.

אני דוחה מכל וכל את טענת התובע ולפיה , עצם החתימה על תצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע על ידו ועל ידי הנתבע ש יכללה את ההסכם אליו כיוונו הצדדים במגבלת התקופה הנקובה בהסכם . לשו נה של התניה הנזכרת בהסכם מ תייחסת להסכם עם נאמני ההקדש, ולא בכדי: קציבת מועד קצר למימוש ההסכמות בין התובע לבין הנתבע, באופן שיאפשר לנתבע ולרעייתו ז"ל לעזוב את הדירה במועד ידוע ולעבור להתגורר בדירה אחרת, הייתה צעד סביר ומתב קש נוכח מצוקת הנתבע ורעייתו ז"ל. בני הזוג ביקשו לעזוב את הדירה במועד מוקדם ככל הניתן, ולא התכוונו כלל להפקיד את גורלם בידי התובע לתקופה בלתי מוגבלת, עד אשר ייחתם במועד לא ידוע הסכם בין התובע לבין ההקדש שיאפשר להם לעשות כן. פירוש תניה זו בהסכם, כאילו די בהתחייבותו הבלתי חוזרת של התובע , כפי שבאה לידי ביטוי בתצהיר הדייר המוצע עליו חתם , על מנת לשכלל את ההסכם , אינו מתיישב אפוא כלל עם הגיונה הפנימי של תניה זו.

כזכור, התובע עצמו לא פעל למימוש ההסכם לאחר שהתקבלה תשובת ההקדש, ואף לא דרש מהנתבע כי יעשה כן.

עם זאת, כפי שנראה מיד, לטעמי לא היה מקום להגיע לתוצאה שונה אפילו פעל התובע בתוך תקופת ששים הימים למימושו של ההסכם.

כידוע, על היחסים המשפטיים בין דייר מוגן לבין בעל הבית בו הוא מתגורר חולש ההסדר הקוגנטי בעיקרו הקבוע בחוק הגנת הדייר.

חוק הגנת הדייר קובע מנגנון ברור להסדרת תשלום דמי המפתח לדייר המוגן.

על פי החוק, בסעיף 85 שבו, מקום בו לא הגיעו בעל הבית והדייר לכלל הסכמה בנוגע לפינוי המושכר על ידי הדייר וכניסת הדייר המוצע במקומו, או בדבר חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצהרות בכתב שנעשו על ידו ועל ידי הדייר המוצע, הכוללות את הפרטים הרשומים בחוק, ובכלל זה את סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת לבעל הבית ואת החלק בדמי המפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו.

החוק קוצב לבעל הבית פרק זמן של שלושים יום להשיב להצהרות אלה, וקובע בבירור את התרחיש הצפוי בכל אחד מהמקרים בהם בעל הבית מסכים להצעה, מסרב לה או מסכים לה באופן חלקי.

החלופה הנוגעת לענייננו היא זו הקבועה בסעיף 88 לחוק, המתייחסת למצב בו בעל הבית משיב כי הוא מעוניין להשיב לעצמו את החזקה במושכר, אלא שחולק הוא על סכום דמי המפתח המוצע.

כזכור, בתשובה לפניית עורך הדין מטעמו של הנתבע השיב ההקדש כי הוא מעוניין להשיב לעצמו את החזקה במושכר, וכי הוא סבור שסכום דמי המפתח הראוי הוא 900,000 ₪, ולא 1,200,000 ₪ כפי שהוצע לו. ההקדש הסכים אמנם לשיעור שהוצע - לכאורה - בדמי המפתח, שיעבור לידי הדייר היוצא, היינו, ששים אחוזים, אך סירב להצעה בכל הנוגע לסכומה הכולל.

על פי החוק, במצב דברים זה רשאי הדייר היוצא לפנות תוך חמישה עשר ימים לבית הדין לשכירות הפועל על פי החוק, שיפסוק במחלוקת בינו לבין בעל הבית.

החוק אינו מקנה מעמד לדייר המוצע לפנות לבית הדין בעניין זה.

יש להדגיש, כי מקום בו בעל הבית הודיע שהוא מעוניין להשיב את החזקה בנכס לעצמו, אין הדייר היוצא רשאי לבקש מבית הדין לשכירות לאכוף על בעל הבית למסור את החזקה במושכר לדייר המוצע. מכאן, שהדייר המוצע נוטל על עצמו את הסיכון ולפיו במקרה שזו תהיה תשובתו של בעל הבית, לא יוכל לממש את העסקה בה חפץ.

במלים אחרות, אף שהדייר היוצא והדייר המוצע אינם רשאים לחזור בהם מההצהרות שמסרו, והם חייבים "יחד ולחוד" לשלם לבעל הבית את הסכום שלא שולם לו על פי אותן הצהרות, הברירה נתונה לבעל הבית להחליט אם ברצונו להשיב לעצמו את החזקה במושכר לעצמו אם לאו בתנאים אותם קבע החוק. אי ההדירות של הצעות הדייר היוצא והדייר המוצע באה אפוא להגן אל האינטרס המוגן של בעל הנכס, שלא ימצא עצמו מתמודד עם חילופי דיירים ללא שאלה עומדים בתנאים שהוצעו לו. אי ההדירות של ההצעות האמורות לא נועדה לשלול מבעל הנכס את זכות הראשונים עליו.

רק מקום בו הודיע בעל הבית כי הוא מסכים להשכיר את המושכר, אך הוא מתנגד לדייר המוצע, או שבעל הבית הודיע כי הוא מעוניין להשיב את החזקה לעצמו אך לא עשה כן בתוך התקופה שקבע בתשובתו, או שבעל הבית לא השיב כלל תוך המועד הקבוע בחוק להצהרות שנשלחו אליו על ידי הדייר היוצא, רשאי הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה למתן פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר (ראו סעיף 93 לחוק).

כאמור, ההסדר הקבוע בחוק הגנת הדייר מעניק מעמד בכורה לזכות הקניין של בעל המושכר. הסדר זה מעניק לבעל המושכר הזדמנות תחומה בזמן להשיב לעצמו את החזקה במושכר מקום בו נהג הדייר היוצא באופן הקבוע בחוק.

באופן זה ביקש המחוקק לאזן באופן מיטבי בין האינטרסים הלגיטימיים של בעל הבית ושל הדייר היוצא: מקום בו הדייר היוצא איתר דייר מוצע המוכן להצהיר ולהתחייב כנדרש כי ישלם עבור המושכר את הסכום המוצע, נדרש בעל הבית שלא להתמהמה ולקבל החלטה מה ייעשה במושכר, לכאן או לכאן.

אכן, בדרך זו עשוי הדייר היוצא לאלץ את בעל הבית לקבל החלטה שאחרת ייתכן שלא היה נדרש לקבלה. כך נשמר האינטרס הלגיטימי של הדייר המוגן, שזכותו במושכר אינה סחירה באופן מלא.

סיכומו של דבר, רצונו של הדייר המוצע בעסקה כפי שקיבל ביטוי בתצהיר הדייר המוצע מטעמו אינו גובר על זכות הראשונים של בעל הבית ב מושכר.

ראוי להוסיף, כי מעמדו העודף של בעל הנכס על פני זה של הדייר המוגן קיבל ביטוי נוסף בחוק, הקובע כי זכותו של בעל הנכס לשנותו באופן ממשי גוברת על זכותו של הדייר המוגן להישאר בנכס, ובלבד שבעל הבית "קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך", ושבעל הבית "הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

גם מכאן ניתן ללמוד, ויתכן שאף על דרך קל וחומר, כי אין באפשרותו של הדייר המוצע לכפות עסקה כלשהי על בעל הנכס באמצעות הסכם כלשהו עם הדייר המוגן בנכס.

בית המשפט העליון הכיר אמנם בעבר בתוקפו של הסכם שנערך בין הדייר המוגן, הדייר המוצע ובעל הבית, אשר סטה מההסדר הקבוע בחוק הגנת הדייר, ודחה את הניסיון לחלץ את הדייר המוגן מההסכמה אליה הגיע תוך ניסיון להישען, בין היתר, על קוגנטיות ההגנה הנתונה לדייר המוגן בחוק.

עם זאת, בפסיקה זו אין כדי לסייע לתובע, באשר בעניינו, "בעל הבית" הסתמך על ההסדר הקבוע בחוק ולא ביקש כלל להתנות עליו.

נקל לראות, כי ההסכם שנערך בין התובע לבין הנתבע בדבר ה"עמלה" לה יהא זכאי התובע בגין שירותיו אינו עולה בקנה אחד עם ההסדר המאוזן שקבע חוק הגנת הדייר. אכיפתו של הסכם זה פירושה מתן יד לניסיון להערים על בעל הבית, ולניצול מצוקתו של הדייר המוגן המבקש להתפנות במהרה מהנכס כנגד קבלת חלקו בדמי המפתח.

ההסכם האמור אף נטול היגיון עסקי מבחינתו של הנתבע, באופן שיש בו כדי להמחיש את ניצול מצוקתו עד כדי פגם יסודי בכריתתו: טול לדוגמא מקרה שבו מציע הדייר המוצע סכום פנטסטי של 5,000,000 ₪ לבעל הבית, שמתוכם יקבל האחרון 2,000,000 המהווים ארבעים אחוזים מהסכום הנ"ל. האם הסכמתו של בעל הבית להצעה מפתה מעין זו הייתה גוררת את חיובו של הנתבע לשלם לתובע סך של 2,440,000 ₪ כ"עמלה" על שירותיו של התובע?!

זאת ועוד. אילו דרש התובע מהנתבע לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שיקבע את דמי המפתח כהצעתו בתצהיר הדייר המוצע, היה בכך גם משום ניסיון לעשות שימוש מובהק לרעה בהליכי משפט: במקרה מעין זה, בית הדין היה נדרש לפסוק ב"סכסוך" מדומה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית על יסוד נתונים חלקיים, ומבלי שמפת האינטרסים של הצדדים המעורבים הייתה פרושה לפניו.

מסקנתי היא, אפוא, שההסכם שנערך בין התובע לבין הנתבע הוא אינו חוקי וממילא בלתי אכיף.

נוכח המסקנה אליה הגעתי איני רואה צורך להכריע בשאלה האם "הסכם העמלה" שנכרת בין הצדדים אינו אכיף גם מן הטעם שהתובע אינו בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין. אציין רק, כי מחלוקת זו מעוררת, על פניה, מספר שאלות:

כידוע, חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 אוסר על עיסוק בתיווך במקרקעין ללא רישיון. "תיווך במקרקעין", על פי הגדרות החוק, כולל בין היתר הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות מכוח חוק הגנת הדייר .

אין חולק על כך שהתובע אינו אוחז ברישיון תיווך במקרקעין, ומכאן שעל פני הדברים, כבר משום כך אין הוא רשאי לדרוש "עמלת תיווך" בגין שירותיו, בין אם נראה בתובע הגורם היעיל להתקשרות בין הנתבע לבין ההקדש ובין אם לאו.

מנגד, במסכת הראיות שהוצגה לי על ידי בעלי הדין לא הוברר די הצורך האם מדובר בעסקת אקראי מבחינתו של התובע, והאם ככלל אין עיסוקו בתיווך במקרקעין. ככל שאכן כך הוא, הרי שעל פי הפסיקה המנחה לעת הזו, אין זכותו של התובע לעמלה בגין שירותיו בעסקה הספציפית נשללת אך בשל העובדה שאין הוא אוחז ברישיון תיווך במקרקעין.

על הקושי באכיפת הסכם שהוא במהותו הסכם תיווך אך אינו עומד בדרישות חוק המתווכים כבר עמדה הפסיקה בעבר, ולא אחזור על הדברים.

אך האם מדובר ב"הסכם תיווך במקרקעין"?

כזכור, התובע ובת זוגו לא גמרו אומר בדעתם על שם מי יירשמו הזכויות בדירה: האם על שמו של התובע או על שמה של בת הזוג. מי הם אפוא "הצדדים" לעסקה בענייננו? האם מדובר בתובע, בנתבע ובבת זוגו ובהקדש? או שמ א מדובר בבת זוגו של התובע, בנתבע ובת זוגו ובהקדש? ואולי הצדדים הם ההקדש והנתבע ורעייתו בלבד, כפי ההסכם שנכרת בפועל בסופו של דבר בקשר למקרקעין?

סבורני כי האפשרות האחרונה המוצעת, ולפיה "הצדדים לעסקה" הם ההקדש, הנתבע ורעייתו, היא האפשרות המתאימה ביותר: כזכור, ה"עמלה" הייתה אמורה להיות משולמת בגין מאמציו של התובע להוביל לכך שההקדש יאות לשלם לנתבע ולרעייתו את חלקם בדמי המפתח. זהותו של הדייר המוצע במקומו של הנתבע ורעייתו הייתה טפלה לעסקה זו .

ככל שאכן כך יש להשקיף על העסקה שנערכה בין התובע לבין הנתבע, ספק רב בעיני אם היה התובע בענייננו "הגורם היעיל בעסקה" שנערכה בין הנתבע לבין ההקדש על פי אבני הבוחן שנקבעו בפסיקה , להבדיל מהיותו הגורם העובדתי בלעדיו אין לקיומה: כזכור, ההסכם שנכרת בין ההקדש לבין הנתבע ורעייתו דומה יותר לזה שהוצע על ידי ההקדש לנתבע לכתחילה, בתגובה לפניית עורך הדין מטעמו , מאשר להצעתו הערמומית של התובע. מכאן, שגם מנקודת מבט פנימית של ההסכם שנערך בין הצדדים לא זכאי התובע לעמלה כלשהי.

מעבר לכך, נוכח שיעורה הגבוה של העמלה המוסכמת מתוך התמורה לה ציפו הנתבע ורעייתו ז"ל לקבל מהע סקה - בכלל, ובהשוואה לשיעורם המקובל של "דמי תיווך" בעסקאות מקרקעין בפרט – ספק רב בעיני אם יש ליתן תוקף להסכמה זו על רקע הנסיבות בהן הושגה, גם מנקודת המבט האמורה.

כך או אחרת, נוכח התוצאה אליה הגעתי איני רואה מקום להכריע בשאלות אלו.

שקלתי האם יש מקום לקבוע כי הנתבע יישא בהוצאות שהוציא התובע בעין בגין המשא ומתן שניהל בעניין הדירה, באשר אין חולק כי כניסתו של התובע לתמונה הייתה זרז לעריכת העסקה בין התובע לבין ההקדש.

לאחר שיקול, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להורות כאמור, ולו משום שהתובע לא הוכיח כלל את מרבית ההוצאות הנטענות על ידו: פרט לקבלה על סך 2,000 ₪ לעורך הדין שערך את תצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע, לא הגיש התובע אסמכתא כלשהי להוצאה שהוציא בגין המשא ומתן האמור. בהקשר זה ראוי לציין כי על פי העדויות שבאו לפניי, גם הנתבע שילם לאותו עורך הדין עבור השירותים שהעניק לתובע ולנתבע.

התובע צירף אמנם קבלה בגין תשלום נוסף ששילם לעורך דין אחר לאחר שנערכה העסקה בין הנתבע לבין ההקדש, עבור "חוות דעת משפטית" בדבר סיכוייה של התביעה הנוכחית, אך ברי כי אין המדובר בהוצאה הנוגעת לענייננו.

מעבר לכך, ככל שנשא התובע בהוצאות כלשהן, שלא הוכחו לי, הרי שהתובע עשה כן, כדבריו שלו, כיזם נדל"ן. המדובר היה מבחינתו בהשקעה בעלת סיכון, שנעשתה במטרה לזכות ברווח מהעסקה בה חפץ. סיכון זה התממש בענייננו, ואין הנתבע צריך לשאת בו.

סוף דבר

התוצאה היא שהתביעה נדחית.

התובע יישא בהוצאות הנתבע ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 16,000 ₪.

המזכירות תשלח לבעלי הדין את פסק הדין.

ניתן היום, כ"ה תמוז תשע"ט, 28 יולי 2019, בהעדר הצדדים.