הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 59369-05-15

לפני
כבוד ה שופט מוחמד חאג' יחיא

התובעת

איריסים נכסים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד רן שילוח

נגד

הנתבעים

1.מ.ר.ל. ייצור ושווק רהיטים בע"מ
2.כנען מ.ח. - בינוי ופיתוח בע"מ
3.חיים ארמה
4.משה בכר

ע"י ב"כ עו"ד יורם ספרן

פסק דין

מונחת לפניי תביעה כספית להורות לנתבעים לפצות את התובעת בגין איחור בהחזרת מושכרים וכן בגין חובות נוספים. התובעת העמידה את תביעתה על סך 136,821 ₪.

עיקר העובדות הרלבנטיות

ממכלול החומר הראייתי הקיים בתיק עולה כי התובעת היא חברה בשליטת מר א' אבדר ( להלן: "אבדר") שהוא בעל זכויות של בר-רשות במקרקעין שבמשק 14, במושב אורה. במשק האמור מצויים בין השאר, שני מבנים שהושכרו לנתבעים ( להלן: "המבנים" או " המושכרים").

הנתבעת 1 ( להלן: "מרל") היא חברה שעוסקת בייצור מטבחים. הנתבעת 2 ( להלן: "כנען") גם היא עוסקת בתחום הנגרות, והיא מייצרת רהיטים. הנתבע 3 ( להלן: "ארמה") הוא עובד אצל כנען, והנתבע 4 ( להלן: "בכר") הוא המנהל של שתי הנתבעות 2-1.

אין מחלוקת כי בתחילת שנת 2013 החלו מגעים בין הצדדים לקראת שכירות המבנים על-ידי הנתבעות.

בחודש מרץ 2013 נכרת חוזה שכירות בין התובעת לבין מרל, ובו שכרה האחרונה מבנה ששטחו כ-980 מ"ר תמורת דמי שכירות חודשית בסך 22,000 ₪, החל מיום 1.3.2013 ועד יום 28.2.2015. השכירות, כפי שהוגדרה בחוזה, נועדה לצורך " נגריה + אולם תצוגה" [סעיף 3( ב)]. בחוזה האמור ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות למשך שנתיים נוספות, עד יום 28.2.2017 [ סעיף 18( א)] (להלן: "החוזה הראשון"). בכר חתום כערב בחוזה הראשון.

מספר חודשים לאחר מכן, שכרה כנען מבנה נוסף מאת התובעת. החוזה נחתם ביום 24.6.2013 ולפיו הושכר מבנה כאמור בשטח כ-120 מ"ר, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 3,500 ₪ ( כולל מע"מ). מטרת השכירות הוגדרה בחוזה לצורך " נגריה" [סעיף 3( ב)]. תקופת השכירות הייתה לשישה חודשים בלבד ( מיום 1.7.2013 ועד יום 31.12.2013), וגם ניתנה אופציה לאורכה עד יום 31.12.2014 [ סעיף 18( א)] (להלן: "החוזה השני"). ארמה חתום כערב בחוזה השני.

אין מחלוקת כי עובר לכריתת שני החוזים האמורים, רכשה כנען ביום 1.2.2013 את המוניטין והציוד של השוכרת הקודמת שהחזיקה בשני המושכרים והפעילה בהם עסק לייצור רהיטים - חברת ר.ע.מ תעשיות רהיטים בע"מ ( להלן: "רעם") באמצעות המנהל שלה מר ח'ורי (להלן: "ח'ורי"). אין מחלוקת גם כי עד אותו מועד, שכרה רעם את המושכרים האמורים מאת התובעת, במשך כשני עשורים.

מחומר הראיות עולה, כי נוכח העובדה לפיה המחזיקים, ביניהם אבדר, השתמשו בשטחים חקלאיים שהוקצו להם על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ( כשמו בעבר, וכיום רשות מקרקעי ישראל) (להלן: "המינהל") שלא לפי ייעודם המקורי אלא לצורכי ייצור ומסחר, הגיש המינהל בשנת 2008 מספר תביעות אזרחיות לבית משפט השלום בירושלים - שהדיון בהן אוחד - למתן צו מניעה קבוע שאוסר על המחזיקים כל שימוש במקרקעין לצורכי אחסנה, ייצור ומסחר [ ת.א. 21090/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' יוסף כהן ואח']. בין התביעות שהוגשו, הוגשה תביעה גם נגד אבדר [ ת.א. 4877/09 מינהל מקרקעי ישראל נ' אבישי אבדר].

התביעה של המינהל התקבלה בפסק הדין שניתן ביום 25.12. 2011 ובו הורה בית המשפט ( כבוד השופטת ת' בר-אשר צבן), בין השאר, לאסור על כל אחד מהנתבעים שם או מי מטעמו, להשתמש במקרקעין שהוקצו לו לשימוש שאינו למגורים או למטרה חקלאית, לרבות בדרך של השכרת המקרקעין למטרת שימוש לא חקלאי ( להלן: "פסק הדין" או " צו המניעה הקבוע"). עוד נקבע בפסק הדין האמור כי צו המניעה הקבוע ייכנס לתוקף ביום 1.2.2012.

לאחר מתן פסק הדין, הגיש אבדר בקשה לבית משפט השלום לביטולו, בין השאר, בטענה לפיה לא ידע על ההליך אלא בדיעבד. הבקשה נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 22.2.2012 תוך חיוב המבקש בהוצאות ( המעיין יעיין בהחלטה האמורה).

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים. ערכאת הערעור דנה בערעור ואישרה את צו המניעה הקבוע. בפסק הדין ( שניתן מפי כבוד השופטים מ' מזרחי, י' נועם ו-כ' מוסק) מיום 16.12. 2012 [ ע"א 32760-02-12 יוסף כהן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל] נקבע, כי צו המניעה הקבוע ייכנס לתוקף ביום 1.5.2013.

על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשה לבית המשפט העליון בקשה למתן רשות לערער [ רע"א 327/13 יוסף כהן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל]. בית המשפט העליון, בהחלטתו מיום 7.5. 2013 ( מפי כבוד המשנה לנשיאה מ' נאור והשופטים ע' פוגלמן ו-ד' ברק ארז), דחה את הבקשה.

ביום 31.10.2013 פנה בא-כוח התובעת בכתב, לבכר, בדרישה להסיר בניה בלתי חוקית שלדבריו בוצעה בשטח המבנים וגם בדרישה להמציא שטר ביטחון כמתחייב בחוזה. במכתב האמור אין כל זכר מפורש למה מההליכים המשפטיים האמורים, ולא רק. בסעיף 3 במכתב, צוין בזוּ הלשון:

"כידוע לך, מרשיי נמצאים בעיצומו של תהליך רישוי והסדרה של הבניה במושכר, ופעולות הבניה הנ"ל עלולות לסכל את התהליך ולגרום נזק כבד למרשיי. מצבו המשפטי המורכב של המושכר מוכר לך, והבניה עלולה לגרום לסיבוכים נוספים. מובהר לך כי חברתך, ואתה באופן אישי, תחויבו לשאת בכל נזק שייגרם למרשיי עקב הפרת הוראות ההסכם והדין"
(ההדגשות אינן במקור)

משלא קיים אבדר את צו המניעה הקבוע לפי פסק הדין החלוט של בית המשפט השלום, בין היתר, הגיש המנהל בחודש מרץ 2014 בקשה נגדו לפי פקודת בזיון בית משפט.

בין לבין, סמוך למועד הגשת הבקשה האמורה ( בחודש מרץ 2014), הגיש אבדר והתובעת - שדרשו כבר את פינוי הנתבעים מהמושכרים - תביעת פינוי מושכר [ תא"ח ( שלום - י-ם) 22724-03-14 אבדר ואח' נ' מ.ר.ל ייצור ושווק רהיטים בע"מ ואח'].

ביום 16.4.2014 ניתנה החלטה בבית משפט השלום לפי פקודת בזיון בית משפט ולפיה נקבע מנגנון מדורג של גובה הקנס אשר יישא בו אבדר בגין כל יום הפרה של צו המניעה. נקבע שהקנס ייכנס לתוקף ביום 1.5.2014.

על ההחלטה האחרונה, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי [ עפ"א 13526-06-14 אבדר נ' מינהל מקרקעי ישראל]. ההליך נדון לפני כבוד השופטים נ' בן אור, ר' יעקובי ו-ר' וינוגרד. בפסק דינו מיום 7.10.2014, דחה בית המשפט המחוזי את הערעור.

במקביל, בתביעת הפינוי ניתן פסק דין ביום 11.11.2014 ( מפי כבוד השופטת א' שניידר) ובו הורה בית המשפט על פינוי הנתבעים מהמושכרים עד יום 1.2.2015 אך עמד גם על התנהלות התובעים וחייב אותם בהוצאות משפט חרף קבלת התביעה.

אבדר ערער על פסק הדין האמור לבית המשפט המחוזי [ ע"א ( המחוזי - י-ם) 7259-12-14 אבדר ואח' נ' מ.ר.ל. ייצור ושיווק רהיטים בע"מ]. במסגרת דיון מיום 3.3.2015 שהתקיים לפני כבוד השופטים ג' כנפי-שטייניץ, י' מרזל ו-א' רומנוב, הודיע בא-כוח הנתבעים, עו"ד ספרן, לבית המשפט המחוזי, כי מרשיו השלימו את פינוי הנכס " אתמול בלילה" (שורה 15, עמוד 1). בדיון האמור, הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה פסק הדין מיום 11.11.2014 יבוטל, תביעת הפינוי תימחק וכי טענות הצדדים בכל הקשור להשכרת המבנים - שמורות להם.

אין מחלוקת כי בחודשים מרץ-מאי 2015 התנהלה התכתבות בין באי-כוח הצדדים, כאשר בין היתר, ניטשת ביניהם מחלוקת לעניין מועד הפינוי.

תמצית טענות התובעת

התובעת טוענת בין השאר, כי הנתבעים לא פינו את המושכרים בתום תקופות השכירות או האופציות ולא שילמו את התמורות עבור השימוש מעבר לתקופה שסוכמה בחוזי השכירות. על כן, יש לחייב את הנתבעים בסך 200 דולר ארה"ב בגין כל יום פיגור, זאת מכוח סעיף 17( א) בחוזי השכירות.

לפי סעיף 18( א1) בחוזה השני, לשני הצדדים הייתה זכות חוזית לבטל את חוזה השכירות בהתראה של חודשיים. התובעת מימשה זכות זו ושלחה לכנען הודעת פינוי ביום 20.2.2014, ולכן היא הייתה אמורה לפנות את המושכר עד יום 20.4.2014.

מרל לא מסרה הודעה על רצונה לממש את האופציה כפי שהוסכם בחוזה השכירות. בכל מקרה, היא לא הייתה זכאית לממש את האופציה עקב הפרת החוזה על-ידה כאשר לא המציאה שטר ביטחון על סך 100,000 ₪ בהתאם לסעיף 11( א) בחוזה ולמרות שנשלח אליה מכתב התראה בעניין, וכן מאחר וביצעה עבירות בניה בהיקפים גדולים בניגוד לסעיף 14 בחוזה.

בהתאם לסעיף 19( ג) בחוזה, יש לתובעת זכות חוזית לבטל את חוזה השכירות בהתראה של שישה חודשים, זכות שאינה מוגבלת בכל תניה. התובעת מימשה זכות זו כאשר שלחה למרל הודעת פינוי ביום 5.2.2014, כך שהנתבעת האמורה הייתה צריכה לפנות את המושכר ביום 5.8.2014.

אשר לעצם ההתקשרות בין הצדדים, בחודש ינואר 2013 פנו הנתבעים לתובעת, מיוזמתם, בבקשה להחלפת השוכר של המבנים לאחר שכבר התקשרו עמו. מצד התובעת לא היה כל פרסום או יוזמה להשכרת המבנים. החלפת השוכרים הוצגה לתובעת כעובדה מוגמרת, כאשר היא התבקשה לשתף פעולה מצידה. לפיכך, התובעת הניחה כי הנתבעים ביצעו את כל הבדיקות הרלבנטיות לפני שחתמו על החוזים. כמו כן, אין כל בסיס לטענת הנתבעים לפיה הם נכנסו לעסק בטעות עקב " אי גילוי" מצידה של התובעת.

התובעת התריעה בפני הנתבעים לגבי המצב הבעייתי של המושכרים ולסכנת הפינוי הקיימת, וראיה לכך הוא הנספח לחוזה הראשון וגם סעיף 9.3 בחוזה שנכרת בין רעם לכנען, מהם ניתן להבין שהנתבעים היו מודעים וערים לסכנת הפינוי. בכל מקרה, במועדי החתימה על החוזים, ברור היה כי השימוש במושכר כנגריה איננו חוקי, והשאלה הייתה האם האיסור ייאכף אם לאו. מאחר ובמשך השנים היו צווים שאוסרים על שימוש מסחרי בשטחי חקלאות במושב אורה, שלא נאכפו, ההנחה הייתה שכך יישאר המצב. רק כאשר המינהל התחיל לאכוף את פסק הדין באמצעות הליכים לפי פקודת בזיון בית משפט, בסוף שנת 2013, התברר כי פני הדברים הפעם הם שונים.

התובעת יצאה ידי חובתה עת ציינה לפני הנתבעים את הבעיות המשפטיות של המושכרים והעובדה לפיה קיימת סכנת פינוי מידית. אי-ביצוע בדיקות בסיסיות לגבי המצב המשפטי של המושכרים מהווה רשלנות חמורה מצד הנתבעים, שמנתקת את הקשר הסיבתי בין אי-הגילוי הנטען והמוכחש לבין חתימתם על החוזים.

המפתחות של המבנים הוחזרו לתובעת ביום 8.3.2015. ברם, המבנה מושא החוזה הראשון לא פונה באופן מלא והוסרה ממנו מערכת התאורה, לכן יש לחייב את מרל בדמי פיגור עד המועד שבו החזירה את מערכת התאורה ופינתה את הפסולת וההריסות מהמושכר ביום 14.5.2015 ( מיום 28.2.2015 עד יום 14.5.2015 - 75 יום). את כנען יש לחייב בדמי פיגור מיום 1.1.2015 עד יום 8.3.2015 (67 יום). כמו כן, עותרת התובעת לחייב את בכר וארמה, כערבים בהתאמה, להתחייבויות החברות הנתבעות.

תמצית טענות הנתבעים

הנתבעים טוענים מנגד, כי יש לדחות את התביעה נגדם מפאת מצגי שווא, הטעיות והפרת חובת תום הלב מצד התובעת ואבדר, שעולים כדי הפרת חוזי השכירות. אבדר הטעה ביודעין ובכוונת מכוון את הנתבעים ונהג בחוסר תום לב כלפיהם, וגרם להם נזקים שעולים על סכום התביעה, סכום שיש לקזז אותו מכל סכום שייפסק אם תתקבל התביעה.

בשנת 2012 ניהלו הנתבעים וח'ורי משא ומתן לרכישת הפעילות העסקית של רעם במושכרים לרבות המכונות והמוניטין, כאשר הכוונה הייתה להמשיך את השימוש במושכרים. המוניטין שנרכש היה קשור באופן הדוק גם למיקום המושכרים באזור התעשייה במושב אורה. לשם כך ובמקביל, התנהל משא ומתן מול אבדר לחתימה על חוזי השכירות.

במהלך המשא ומתן, ציינו אבדר וח'ורי כי בעבר היו בעיות תכנוניות בנושא השימושים במושכרים וכי הם מצויים בשלב מתקדם של תהליך מול הרשויות הרלבנטיות לעניין השימוש המסחרי כדי לאפשר מתן רישוי עסק. עם זאת, התובעת לא הודיעה לנתבעים, בשום שלב, כי ניתן כנגד אבדר, פסק דין שכבר אוסר השכרה של מבנים אלה. גם עובדת קיומו של פסק דין בערעור, לא גולתה לנתבעים על-ידי אבדר או ח'ורי. יותר מזה, הם נטעו בנתבעים את ההבנה לפיה הסיכוי שיידרשו לפנות את המושכרים בתקופה של שלוש שנים הראשונות הוא קלוש ואבדר אף נתן תחושה שהוא ישכיר להם את המבנים לשנים רבות.

הנתבעים לא היו מתקשרים בחוזי השכירות עם התובעת אם היו מודעים לפסק הדין בזמן אמת ולא היו משקיעים את הונם בכל הקשור לרכישת המוניטין של רעם, לרכישת מכונות שלה, וגם להוצאות עתק נוספות שהיו כרוכות בהעברת מפעליהם של הנתבעים אל המושכרים והתאמתם לצרכיהם.

התובעת הפרה את חוזי השכירות - שכרתה באופן לא חוקי מצדה ובניגוד לתקנת הציבור - ופגעה באוטונומיית הרצון של הנתבעים תוך גרימת עוגמת נפש, כאשר השכירה להם מבנים שהשימוש בהם אסור בהתאם לפסק דין.

לפי חוזה השכירות הראשון, למרל הייתה אופציה להמשיך את תקופת השכירות לשנתיים נוספות. על כן, אילולא התנהלות התובעת ואבדר, היא הייתה מבקשת להפעיל את האופציה. לא ניתן לראות במרל כמפרה של החוזה וכמוסרת את המושכר באיחור, שכן הודעת ביטול החוזה מצד התובעת, הייתה שלא כדין, בחוסר תום לב ובהסתמך על נימוק שלא העניק לה סמכות ביטול כדין.

אשר לטענות התובעת לפיהן לא הייתה זכות להפעלת האופציה בשל אי-המצאת שטר חוב ובשל הקמת סככת בד למשך מספר ימים, טוענים הנתבעים כי הייתה הסכמה בעל-פה בין בכר לבין אבדר על ויתור של המצאת שטר חוב וכי לא דובר בבניה שבוצעה אלא בסככה שעמדה שם במשך ימים ספורים כהגנה מפני השלג שירד אותה עת.

אשר למועד הפינוי, המושכרים פונו מציוד וריהוט ביום 2.3.2015 בערב, אך אבדר ומסיבותיו סירב לבצע פרוטוקול מסירה. הדרישה לפיצוי בגין אי-פינוי לכאורה עד חודש מאי 2015, היא מופרכת שכן רק בחודש זה החליט אבדר מה לפרק ומה לא. כמו כן, אין בסיס לטענות התובעת בדבר קיום חובות בגין חשמל, מים וארנונה. האסמכתאות שצירפה התובעת לתצהירו של אבדר, הוא יצר בעצמו. בכל מקרה, במשק שלו ישנם מבנים רבים נוספים ואין שום אסמכתא לפיה מדובר בחוב של הנתבעים.

הנתבעים סבורים כי יש לדחות את התביעה מכוח קיזוז כל סכום שייפסק, במידה וייפסק לטובת התובעת, על-ידי הפיצוי המגיע לנתבעים בגין נזקיהם עקב התנהלות התובעת ואבדר. הנתבעים הוציאו הוצאות ניכרות המסתכמות בסך של כ-1,850,000 ₪ בתוספת מע"מ, זאת עבור רכישת מוניטין של חברת רעם, לצורך רכישת מכונות משומשות גדולות ממדים וכבדות, לצורך העברת ציוד רב של הנתבעות אל המושכרים מושא התביעה, לצורך התאמת המושכרים לצרכיהן, וגם הוצאות וטרחה הכרוכות תחת לחץ מאסיבי לאיתור מושכרים חלופיים מתאימים באזור ירושלים שיתאימו לצרכי הנתבעים, וכל הוצאותיהם להעתקת פעילותם למושכרים החדשים תוך זמן קצר.

בניגוד לטענות התובעת, ארמה הוא ערב בלבד מתוך שני ערבים בחוזה השני ואינו שוכר. כך גם בכר, הוא ערב אחד מתוך שניים בחוזה הראשון. על כן, בנסיבות שבהן נועד חוזה השכירות להיחתם על-ידי יותר מערב אחד ומסיבה שאינה ברורה לא נחתם אלא על-ידי ערב אחד בלבד, יופטר הערב החתום בשל הפגיעה בציפייתו לחלוק בסיכונים הכרוכים בערבות עם אחרים. לכן עותרים הנתבעים 4-3 לדחיית התביעה נגדם.

ראיות הצדדים

מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית של אבדר, שהעיד במשפט. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של בכר וארמה, שגם הם העידו במשפט.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי במכלול החומר הקיים בתיק, שמעתי את עדויות העדים והתרשמתי מעדויותיהם, וכן לאחר שנתתי את דעתי למכלול טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות כפי שיפורט להלן, מבלי להידרש בפסק הדין לדיון בטענת הקיזוז, לרבות הסיכויים והכימות שלה.

כבר מובהר כי פסק הדין ידון בטענות המרכזיות שהעלו הצדדים. טענה שהועלתה על-ידי מי מהם ולא הוכרע בה באופן מפורש בפסק דין זה, יש לראות בה כטענה שנדחתה.

כלל הוא לפיו המוציא מחברו עליו הראיה. על כן, על בעל הדין שתובע את חברו מוטל הנטל להוכיח את גרסתו ואת עילת תביעתו במשפט. הואיל ובמשפט אזרחי עסקינן, ראיות הצדדים תיבחנה לפי מאזן ההסתברויות.

הטענה בדבר הפרת חוזי השכירות

כאמור, לפי החוזה הראשון שנכרת בחודש מרץ 2013, תקופת השכירות שהוענקה למרל, הייתה עד יום 28.2.2015, עם אופציה לשנתיים נוספות ( עד יום 28.2.2017). שאלת מועד כריתת החוזה לא הובהרה די-הצורך. בעוד טוען אבדר בסעיף 4 בתצהירו שהחוזה נחתם ביום 24.1.2013, בכותרת החוזה מופיע חודש מרץ 2013. כך או אחרת, החוזה הראשון לא נחתם לפני 24.1.2013.

לפי החוזה השני, תקופת השכירות שהוענקה לכנען וגם לכאורה לארמה, הייתה עד יום 31.12.2013 עם אופציה לשנה נוספת ( עד יום 31.12.2014). לעניין חוזה זה, טוען ארמה כי הוא ערב בלבד, כי עשה כן לבקשת בכר וכי הוא אינו שוכר. טענה זו יש בה טעם שכן התברר כי ארמה אינו בעל מניות בכנען אלא הוא היה עובד שכיר בלבד אצלה מה גם שאבדר העיד כי החוזה היה עם כנען ולכן החתים את ארמה כערב. מכאן, נראה כי אף ששמו של ארמה מופיע בכותרת של חוזה השכירות כשוכר נוסף כביכול, אך בפועל הוא לא היה שוכר.

בדיון מיום 3.3.2015 בבית המשפט המחוזי [ ע"א 7259-12-14] הודיע בא-כוח הנתבעים כי הפינוי של המושכרים הושלם ביום 2.3.2015. התובעת טוענת כי הפינוי בפועל מהמבנה הראשון היה ביום 14.5.2015 עת סילקה ופירקה מרל את חפציה ומתקניה ממנו, ולעניין המבנה השני, הפינוי היה במועד שהוצהר לעיל. כך או אחרת - ולכאורה - גם לגישת הנתבעים עצמם, חל עיכוב בפינוי המבנה הראשון ביומיים, וביחס למבנה השני, חל עיכוב בכ-62 ימים.

האם התובעת זכאית לתרופת הפיצויים המוסכמים בגין הפרה זו לכאורה של הנתבעים ( מבלי להידרש בשלב זה לשאלה אם הפינוי ביחס למבנה הראשון היה בחודש מאי 2013). לדידי, התשובה שלילית. התובעת אינה זכאית לתרופת הפיצויים בנסיבות העניין משהיא עצמה הפרה באופן מהותי את חוזי השכירות, באופן שהעמיד את הנתבעים אף הם לפני הפרה.

אנמק.

בהנחה כי ההתקשרות הראשונה בין הצדדים הייתה לכל המוקדם ביום 24.1.2013, הרי נכון לאותו מועד, היה קיים נגד אבדר ( ומי מטעמו כגון התובעת) פסק דין מפורש של בית משפט השלום שאסר עליו ועל אחרים, להשתמש במקרקעין שהוקצו להם שימוש שאינו למגורים או למטרה חקלאית, לרבות בדרך של השכרת המקרקעין למטרת שימוש לא חקלאי. צו המניעה הקבוע אושר בבית המשפט המחוזי עוד בחודש דצמבר 2012.

אמנם בפסק הדין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי נקבע כי הצו ייכנס לתוקף ביום 1.5.2013, אך הדבר לא הרתיע את התובעת, באמצעות מנהלה אבדר, מלכרות חוזי שכירות עם הנתבעים למטרות תעשייה. יוצא אם כן, כי התובעת עת חתמה על חוזי השכירות, היא השכירה את המקרקעין למטרות שהן מנוגדות לדין. לפיכך, חוזי השכירות כבר נעטפים במעטפת אי-החוקיות מצד התובעת.

ניטשת מחלוקת מרכזית בהליך, לפיה האם התובעת גילתה לנתבעים דבר קיומם של פסקי הדין האמורים עובר לכריתת החוזים. לעניין פלוגתה זו, לאחר שבחנתי את חומר הראיות, שמעתי והתרשמתי מעדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי אין להעדיף את גרסת התובעת על גרסת הנתבעים בנדון.

התובעת לא הוכיחה, באמצעות תשתית ראייתית ברורה ומשכנעת, כי הניחה לפני הנתבעים עובר לכריתת חוזי השכירות, בין באופן ישיר ובין באופן עקיף, תמונת המצב האמתית אודות המושכרים, בפרט, עובדת קיומם של צו המניעה הקבוע ופסק הדין בבית המשפט המחוזי.

ראשית: כפי שעולה מחומר הראיות, במגעים בין הצדדים שקדמו להתקשרויות החוזיות בנדון, היה שותף ח'ורי, שהוא כאמור המנהל של רעם אשר מכרה את המוניטין והציוד שלה לכנען ביום 1.2.2013. כפי שניתן היה להתרשם, ח'ורי היה מעורה בחילופי השיחות שבין הצדדים, לרבות העובדה לפיה היה ידוע לצדדים כי קיימות " בעיות" מסוימות בנוגע למושכרים. מטיעוני הנתבעים עולה כי " הבעיות" שהוצגו לפניהם הן נושא רישוי עסק ושימוש חורג, ותו לא. לטענתם כאמור, לא הוצג לפיהם כי כבר קיימים פסקי דין שיפוטיים.

לפי עדות אבדר, ח'ורי היה מעורב " כל הזמן". בכל מקרה, אשר לטיב הבעיות הקיימות ומה המצג שהוצג בפועל לנתבעים - ח'ורי לא זומן על-ידי התובעת לעדות במשפט על אף היותו עד רלבנטי לכאורה. אבדר בתצהירו, העיד כי ח'ורי התנה מתן תצהיר בתשלום כספי, וככל שיוזמן ללא תשלום, הוא יהיה עד עוין ( סעיף 23). אין בידי לקבל הסבר זה של התובעת, שכן יכלה לבקש לזמן את העד בהיותו עד רלבנטי, וגם לבקש להפנות אליו שאלות בחקירה נגדית ככל שהנסיבות יצדיקו זאת. בקשת התובעת כי בית המשפט יזמין את העד " כעד מטעמו", אין בה ממש ( שורות 10-7, עמוד 7).

יצוין גם כי לפי עדות אבדר, גם אחיו של ח'ורי ( נחום) היה נוכח בישיבה שהתקיימה בין הצדדים בחודש ינואר 2013 ובה כדבריו: "אמרנו שיש בעיות עם המנהל ועם רישוי עסקים. ואמרנו את כל הבעיות המשפטיות שיש בנכס...". גם האח לא העיד במשפט ביחס לשאלה אם הוצג קיומו של צו המניעה הקבוע לפני הנתבעים עובר להתקשרות החוזית.

שנית: הנתבעים צירפו תמליל של שיחת טלפון שהתקיימה בין בכר לבין אבדר וח'ורי ביום 14.1.2014. כפי שעולה מהתמליל האמור, שתוכנו לא נסתר על-ידי מי מהשותפים לשיחה ( לרבות אבדר או ח'ורי), אבדר טען כי ח'ורי סיפר לבכר בדבר קיום " צו הסגירה", אך ח'ורי הכחיש זאת באותה שיחה. מתמליל השיחה האמורה, ניתן להבין כי כל שהוצג לנתבעים לפני כריתת החוזים, הוא מצג אחר ולפיו אמנם קיימת " בעיה של רישוי עסקים" וכי שולם קנס בגינה, אך נראה שהדבר לא ייאכף. אין בשיחה האמורה כל אינדיקציה לכך שהתובעת או מי מטעמה, גילו לנתבעים עובר לכריתת חוזי השכירות, עובדת קיומו של הצו השיפוטי או פסקי הדין.

שלישית: במועדי כריתת חוזי השכירות ואף לפני כן, התובעת ( באמצעות אבדר) כבר ידעה היטב כי קיים נגד אבדר צו שיפוטי שאוסר כל פעילות במשק שאינה מגורים או חקלאית. כאשר נשאל אבדר בחקירתו: "אומר בית המשפט שבמשך שנים על גבי שנים אתם פעלתם בניגוד לצווים שיפוטיים ועשיתם מה שאתם רוצים?", הוא השיב: "כן, כל המושבים ככה" [ ראו גם מוצג נ/1]. עוד ידעה התובעת בהמשך, כי בחודש מאי 2013, עם מתן החלטת בית המשפט העליון בבקשה למתן רשות ערעור, כבר מוצו הליכי ההשגה הערעורית ולמעשה, נסתם הגולל סופית על האפשרות לבטל את צו המניעה הקבוע. חרף האמור, אין אזכור לפסקי דין אלה ולעצם קיומם בנוסחי חוזי השכירות.

רביעית: בסעיף 9( ג) בשני חוזי השכירות, הוסכם בין הצדדים כי " במידה שתתקבל החלטה כל שהיא ע"י כל גורם ממשלתי או אחר שאינו בשליטת המשכיר האוסרת על השימוש במושכר כולו או מקצתו תגיע השכירות לפי הסכם זה לסיומה מבלי שתהא לשוכר כל טענה או תביעה נגד המשכיר".

ניסוח הסעיף אין בו כל זכר לצו המניעה הקיים או לפסקי הדין שניתנו. חשוב מכך, עת נאמר " שתתקבל", הניסוח מצביע על כך שתחולת הסעיף צופה פני עתיד. אזכיר כי החוזה השני נכרת בחודש יוני 2015, כחודש לאחר שנדחתה בבית המשפט העליון הבקשה למתן רשות לערער שסתמה את הגולל על האפשרות המשפטית לבטל את צו המניעה הקבוע. חרף זאת, התובעת נקטה בלשון עתיד בניסוח חוזה זה. זאת ועוד, גם ביחס לחוזה הראשון, אפילו הוא נכרת עוד לפני שניתנה החלטת בית המשפט העליון, אך ידוע לכל בר-בי-רב כי סיכויי ההתערבות של ערכאת הערעור במסגרת " גלגול משפטי" שלישי, אינם גבוהים במיוחד, כל שכן, כאשר נושא הערעור אינו מעורר היבטים עקרוניים.

בכל אופן, עצם הגשת הבקשה למתן רשות לערער לא היה בה כדי לעכב את ביצוע הצו השיפוטי הקיים, וסביר להניח כי לוּ הדבר היה מובא לידיעת הנתבעים - הוא היה מקבל ביטוי במסמכי החוזים לוּ היו נכרתים כלל עם היוודע נתונים אלה.

חמישית: טענת התובעת לפיה מרל חתמה על נספח לחוזה הראשון וממנו רואים כי ידעה על הבעייתיות הקיימת מול המינהל - אין בידי לקבל. מעיון בנספח אליו מפנה התובעת, מיום 24.1.2013, נרשם שם בזוּ הלשון:

"וכך הוחלט בין הצדדים.
במידה ויחול על השוכר קנס כתוצאה משימוש חורג של המיבנה, ישולם קנס של עד 5000 לשנת שכירות ( לא מיצטבר).
מעבר לסכום זה ישולם הקנס ע"י איריסים נכסים בע"מ ( המשכיר).
במידה ויחול צו פינוי על ידי בית המשפט השוכר מתחייב לפנות את הנכס לפי זמנים שבית המשפט יקבע"
(ההדגשות אינן במקור)

גם כאן, הנספח אינו מזכיר קיומו של צו המניעה הקבוע ולא פסקי הדין. הנספח מתייחס ל-"שימוש חורג" והאפשרות של הטלת קנס. אשר לפינוי, גם כאן, הנספח מנוסח בלשון עתיד. בנדון דנן, אין זה סביר כי ינוסחו סעיפים בלשון עתיד בשעה שצו המניעה כבר היה קיים.

למעלה מכך, בכר העיד בתצהירו ( סעיפים 12-10) כהאי לישנא:

"10. לקראת חתימת הסכם השכירות נשוא התביעה בין התובעים לבין הנתבעות, ובמהלך ניהול המו"מ בין הצדדים, ציין התובע בפני, כי בעבר היו לו בעיות בנושא השימושים במושכר וכי הוא בשלב מתקדם של תהליך מול הרשויות של הסדרת השימושים המסחריים במושכר.
11. על רקע זה ביקש התובע כי במסגרת הסכם השכירות עליו סוכם בין הצדדים, ייכלל סעיף ולפיו במידה ותתקבל ( בלשון עתיד) על ידי הרשויות בעתיד החלטה האוסרת את השימוש במושכרים כי אז יגיע הסכם השכירות לסיומו.
12. עם זאת, התובע הציג כלפיי מצג לפיו צו כאמור לא צפוי להינתן בשלוש השנים הקרובות הואיל והעניין בטיפול מתקדם..."
(ההדגשה אינה במקור)

בעדותו במשפט נשאל בכר לעניין הנספח האמור, והעיד כלהלן:

"ש. למה ערכת את המסמך הזה? מדוע היה צורך בו?
ת. מפני שהם סיפרו לי שאין בעיות ברישיון העסק, הם קיבלו קנסות ושילמו אותם, שהתבטאו בעשרות אלפי שקלים. אני לא רציתי לקחת על עצמי את האופציה שמא יחול עלי איזה שהוא קנס שקשור לשימוש במבנה, לכן הייתי מוכן לקחת על עצמי ריסק שבשנת השכירות אני אהיה מוכן לשלם עוד 5000 ₪ להשתתף בקנסות, במידה ויחולו, עד שהוא ידאג לקנסות.
ש. רשום שם עוד משהו, רשום :" במידה ויחול קנס ..." למה כתבת את זה בכתב ידך?
ת. זו היתה התעקשות של נציג התובעת מר אבדר, הוא התעקש להוסיף את זה והוא אמר שהוא עושה את כל המאמצים לסיים את רישיון העסק במהרה, אך אם יחול בעתיד איזה שהוא צו פינוי עקב זה שהוא לא הצליח לדאוג לרישיון עסק, אז נצטרך ללכת לפי פסיקותיו של בית המשפט.
ש. על מי היתה מוטלת החובה לפי ההסכם לדאוג לרישיון עסק?
ת. מר אבדר ומר חורי שהתחילו את העסק ביחד"

תיאור הדברים לפי עדותו של בכר לא נסתר על-ידי התובעת, ובכל מקרה, נראה שהוא הגיוני, סביר ומתיישב עם לשון הנספח. סביר מאוד כי לוּ ידעו הנתבעים בזמן אמת שאין מדובר בספקולציה אפשרית של פינוי אלא בעובדה מוגמרת בדמות צו שיפוטי סופי, לא היו כורתים את חוזי שכירות, ולמצער, היו מציינים זאת בחוזים לוּ היו נכרתים, בצירוף מנגנוני הגנה ופיצויים שיש בהם לאזן בין עלויות החוזים והסיכונים הגבוהים שטמונים בהם.

אבדר, העיד בין השאר, כלהלן:

"ש. מדוע לא ציינת במפורש בתוך ההסכם?
ת. קודם כל אמרנו לו שאנחנו מערערים, כל המושב מערער למחוזי ונגיע לעליון, אמרנו לו את הדברים, בתמליל 31, הוא ידע שיש בעיה במנהל.
ש. למה לא רשמת את זה שידוע לו שיש פסק דין של המנהל נגדך?
ת. מקריא מהנספח להסכם שנכתב בכתב ידו " במידה ויחול צו פינוי על ידי בית המשפט...".
ש. ב. ה. מה זה צו פינוי?
ת. צו איסור שימוש.
ש. ב. ה. אבל יש פסק דין, מה זה במידה ויחול?
ת. הגשנו ערעור.
ש. ב. ה. היה פסק דין והוא קיים, הוא עדיין לא בוטל?
ת. הגשנו ערעור לכם הוא עשה הסכם פיצוי עם חורי, אמרתי להם והם אמרו אל תדאג ואל תתערב, הוא בשלבים. הרבה פעמים מוציאים צווים המועצה והם לא עוקפים אותם, חשבנו שלא יעקפו אותם.
ש. בהקלטה שואל אותך משה למה לא אמרת לו שיש פסק דין, אתה לא אמרת לו שאמרת לו, אתה אמרת לו שאתה חושב שחורי אמר לו?
ת. אני לא חושב שחורי אמר לו, חורי אמר לו.
ש. ב. ה. אתה אמרת לבכר שיש פסק דין?
ת. כן, אמרנו לו באותה ישיבה שיש בעיה גדולה ויש פסקי דין, גם היה צו מהמועצה.
ש. ב. ה. אתה אישית אמרת לו יש פסק דין או שאתה יודע שחורי אמר לו?
ת. גם כשהוא היה אצלו אמרתי לו שיש בעיה גדולה, הסכם פינוי של 200,000 ₪, הם גם לא אמרו לי את האמת"
(ההדגשות אינן במקור)

שישית: גם טענת התובעת שמבססת את " הידיעה"-כביכול של הנתבעים לעניין צו המניעה הקבוע, על החוזה שנכרת בין רעם לבין כנען מיום 1.2.2013 - לא מצאתי בטענה זו ממש. בחוזה האמור סוכם בין השאר ( בסעיף 9.3) בזוּ הלשון: "...אם וככל שלא יעלה בידי הקונה לקבל רישיון עסק והוא יאלץ להפסיק את פעילותו בנכס יהיה זכאי המוכר לפיצויים המפורטים להלן. אם ננקט הליך לפינוי הקונה מהנכס תוך 36 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה, הקונה יהיה זכאי לפיצוי מאת המוכר בסך 80,000 ₪".

גם כאן, אין בנוסח דלעיל כל זכר לצו המניעה הקבוע ולפסקי הדין הקיימים, זאת גם בשים לב לנוסח בלשון עתיד של האפשרויות שיכולות להתרחש. אעיר גם, נכון למועד כריתת החוזה האמור, היה כבר קיים פסק דינו של בית המשפט המחוזי שקבע כי צו המניעה ייכנס לתוקף בחודש מאי 2013 ( קרי: כשלושה חודשים לאחר החתימה). לא נראה הגיוני בנסיבות העניין כי השוכרים היו מסכימים לשכור נכס כאמור ולהשקיע בו מאות אלפי שקלים בשעה שתוך חודשים בודדים ייכנס לתוקפו צו שיפוטי שאוסר פעילות עסקית בו.

בכר הסביר בתצהירו ( סעיף 13) כי הואיל וח'ורי אמר לו שהוא באמצע תהליך להסדרת רישיון עסק עם הגורמים הרלבנטיים במועצה האזורית, אזי ביקש שיהיה סעיף אשר יהווה תמריץ לח'ורי להמשיך ולטפל בקבלת רישיון עסק עד סיום התהליך. גם הסברו זה של בכר, לא נסתר על-ידי התובעת.

סיכום ביניים

המסקנה המסתברת מן האמור לעיל, לפיה התובעת לא גילתה לנתבעים מידע רלבנטי ומהותי עובר לכריתת חוזי השכירות, מידע שלוּ היה מוצג כדבעי, סביר ביותר שחוזים אלה לא היו באים אל העולם. בנדון דנן, גרסת התובעת אינה משכנעת, והיא נדחית בזאת.

התשתית המשפטית ויישומה

לפי סעיף 12 בחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973 ( להלן: "חוק החוזים"), שכותרתו " תום לב במשא ומתן", מורה שם בסעיף ( א), כי " במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". כמו כן, סעיף ( ב) מורה כי " צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".

סעיף 15 בחוק החוזים, שכותרתו " הטעיה", מורה כי " מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

עובדת קיומו של צו שיפוטי שהוא צו מניעה קבוע האוסר על שימוש מסחרי, היא עובדה מהותית לגילוי במסגרת העברת זכויות במקרקעין מפלוני לאלמוני, כל שכן, עת מדובר בשכירות לשימוש תעשייתי או מסחרי. המידע שלא גולה כאמור לנתבעים, אינו רק מידע חשוב לגיבוש עמדה מושכלת עובר לכריתת החוזה, אלא שהוא עוטף את כריתת החוזה בחוסר חוקיות מצד התובעת שכן הוא - למעשה - מנוגד לפסקי דין שניתנו בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי.

בנסיבות העניין, מצופה היה מהתובעת כי תכבד את צו המניעה ותימנע מלפעול בניגוד להחלטות השיפוטיות בעניינה ( דבר שאילץ בהמשך נקיטת הליכים לפי פקודת ביזיון בית משפט). לכל הפחות, היה מצופה ממנה כי תגלה לנתבעים, באופן ברור ומפורש, קיומו של המידע האמור. אי-גילוי מידע זה בשלב שקדם לכריתת החוזים וגם לא לאחר מכן, יש בו לבסס את טענת הנתבעים בדבר חוסר תום לבה של התובעת ( ראו סעיף 12 המצוטט לעיל וגם סעיף 39 בחוק החוזים).

במסגרת החובה לנהוג בתום לב בעת המשא ומתן, על צד לו לגלות לצד השני את אותן עובדות אשר ניתן לצפות שצד תם לב יגלה למשנהו [ ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבנין, פ"ד מד(3) 769 (1990); ראו והשוו גם: ע"א 1569/93 יוסי מאיה נ' פנפורד ( ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 726 (1994)]. במקום אחר נקבע כי חובת הגילוי הנגזרת מהסעיף הנזכר, קמה מקום שבו על-פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם אשר מנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד השני [ ע"א 9447/06 דניאל פוקס נ' משה אלבס, מיום 25.3.2008 ( פסקה 21)].

מדובר לדידי בחובה אקטיבית ומטילה חובת עשייה של הצד למשא ומתן לגילוי הנאות לשם ניהול משא ומתן הוגן; "תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים" [ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 290, 298 (2002)].

אשר לעילת ההטעיה, נקבע כי אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 בחוק החוזים, כאשר " לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי" [ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, מיום 6.6.2011].

הנתבעים אינם מתכחשים כאמור לכך שהוסבר להם כי במושכרים קיימת בעיית שימוש חורג ורישוי עסק אך נושא זה נמצא בתהליך לקראת הסדרתו כביכול. לא הוצג להם מידע מעבר לכך. לדידי, אי-גילוי קיומו של צו המניעה השיפוטי וקיומם של פסקי הדין בנסיבות אלו, ולצד זאת, הצגת הרושם החיובי לפיו יש אפשרות להסדרה, יש באלה כדי לבסס את טענת ההטעיה. בכר העיד: "...אבל למדתי לקח, כי סמכתי עליהם, ולקחתי בחשבון שאנשים שאני עומד מולם לא יסתירו", ולשאלת בית המשפט על מי הוא הסתמך, השיב העד: "בעיקר מר אבדר, אבל גם חורי היתה אישיות מסוימת שנתן לי להבין שהוא שילם 100,000 ₪ ושהם צריכים להגיש נייר או שניים והם מסיימים". לטעמי, האמור עולה בקנה אחד עם האינדיקציות שעמדתי עליהן לעיל והעולה מחוזי השכירות עם הנתבעים והחוזה עם רעם.

מנגד, אין להתעלם בהקשר זה גם ברבב שדבק בהתנהלות הנתבעים שקדמה לכריתת שני חוזי השכירות, ובפרט עת בחרו לשכור שני מושכרים מסחריים ולמטרות מסחריות, הכל תוך מודעות מלאה שלהם לפיה קיימת לגבי מושכרים אלה בעיית שימוש חורג והעדר רישוי עסק. גם התנהלות זוּ של הנתבעים מעבה את העובי של מעטפת אי-החוקיות של חוזי השכירות.

עם זאת, ברי לכל בר-בי-רב כי אין עוצמת החומרה של מצב אשר בו המושכר נעדר רישוי עסק אך הוא נמצא בהליך של הסדרה מול הרשויות הרלבנטיות, כעוצמת החומרה של מצב אשר בו בעניין המושכר כבר קיימות החלטות שיפוטיות מפורשות שאוסרות שימוש מסחרי והשכרה לצורך זה. שני המצבים חמורים ומטרידים, אך המצב השני עולה בחומרתו.

מעדות בכר במשפט, ניתן היה להבין כי הוא היה מודַע לכך שישנן בעיות ועיכובים, אך זאת " במתן קבלת רישיון עסק ויש מספר דברים שעדיין צריכים לעשות שזה דברים קטנים כי את הדברים הגדולים כגון: כיבוי אש סיימנו, נשאר להביא אדריכלית שתסמן את המקום ובאמת מנהל התובעת בא עם האדריכלית למפעל ולקחו מידות והוא היה אמור להגיש את המידות למנהל ובזה אנחנו מסיימים את הפרשה". עוד הוסיף בהמשך:

"...כשהם אמרו לי שיש בעיה ברישיון עסק ואני יודע מה זה היום שאני בערכאות כבר 3 שנים עם מבנה חדש ולא בעייתי, באזור תעשייה, זה לוקח זמן, ידעת שהדברים האלה הם תהליכים וזה לוקח זמן ולקחתי על עצמי את הסיכוי והסיכון שידוע לי שיש להגיש עוד מספרים מסמכים והרישיון עסק יגיע לאחר מכן, אבל זה היה החלטה שלי בתור איש עסקים שאני יכול לקחת את הסיכון של מתי זה יקרה, אבל היה לו צו פינוי על המקום, ככה שלא היה לי אפילו סיכוי, זה לא פייר, יש כאן מצב שהוא רימה אותי על משהו שהוא כישלון מראש. אני שילמתי 2 מיליון שקל, שילמתי לשיפורים במקום ולחורי"
(ההדגשה אינה במקור)

כאמור, נראה כי במצב השני, כגון זה אליו נקלעו הנתבעים, נסתם הגולל על מיצוי אפיק הרישוי מול המינהל בהינתן הצו השיפוטי הקיים. לכן, טענת הנתבעים לפיה לוּ היו מודַעים לקיומם של פסקי הדין הם לא היו שוכרים את המושכרים ומשקיעים בהם, היא טענה שיש בה טעם רב בנסיבות העניין.

לעניין החוזה הראשון, כאמור, ניתנה האפשרות לאופציה בת שנתיים. בשים לב לטיב השקעותיהם במושכרים, צודקים הנתבעים בכך שהסיכוי למימוש האופציה היה ממשי, וכי בשל הפרת החוזה מולם, נשללה האפשרות מראש למימוש הפוטנציאל החוזי. על כן, בין אם פונָה המושכר הראשון בחודש מרץ 2015 או בחודש מאי 2015 ( הגם שיש בפי הנתבעים הסבר לחלוף התקופה ולפיו בתמצית, הם המתינו להחלטת אבדר אילו מתקנים יפורקו מהמושכר) - לא מצאתי כי הנתבעים הפרו את החוזה הראשון.

אשר לטענות התובעת לפיהן בכל מקרה, לא היה מקום למימוש האופציה נוכח אי-הפקדת שיק ביטחון ונוכח בנייה בלתי חוקית. הנתבעים הסבירו כי היה סיכום לעניין אי-הפקדת השיק ולעניין הנוסף, דובר על סככה שהותקנה כמגן מפני השלג שירד אותה עת והיא פורקה תוך פרק זמן קצר. בנדון דנן, לא הונחה תשתית ראייתית מהימנה ומשכנעת שמצדיקה העדפת גרסת התובעת על גרסת הנתבעים.

לעניין החוזה השני, כאמור, האופציה שבחוזה מוצתה. לכאורה, חל עיכוב בפינוי במשך כחודשיים. ברם, ממכלול התמונה המצטיירת בהליך עולה הרושם לפיו הצדדים התייחסו לשני המושכרים כשכירות אחת ולתכלית משותפת לנתבעים ( ראו בין השאר: נוסח החוזים, ההתייחסות המשותפת לשני המושכרים וכו'). בהינתן זאת ובהינתן עוצמת ההפרה מצד התובעת, סבורני כי האמור ביחס למושכר מושא החוזה הראשון נכון גם לגבי המושכר השני, ולכן גם כאן לא מצאתי לקבל את תביעת התובעת ביחס למושכר השני.

לעניין טענת התובעת לפיה הנתבעים התרשלו בבדיקת מצב הנכס לפני כריתת חוזי השכירות - לאחר שנתתי את דעתי לטענה זו, הגעתי לכלל דעה כי אין מקום לקבלה בנסיבות העניין.

ובכן, כפי שעולה מתצהירו של בכר, עובדת קיומו של צו המניעה הקבוע הוא ידע באמצעות בירור פשוט מול פקידת המינהל ( סעיף 20 בתצהיר).

אמנם נראה כי לוּ היו עורכים הנתבעים בירור פשוט במשרדי המינהל ( שהוא בעל הזכויות במקרקעין הנדונים) עובר לכריתת החוזים, סביר אולי שכל ההתקשרות הייתה נחסכת. ואולם, לדידי, אין " במחדל" זה של הנתבעים משום רשלנות ממשית ואין בו כדי לפטור את התובעת שהייתה לה ידיעה של ממש אודות צו המניעה הקבוע.

בהקשר זה, ראו והשוו עם דברי כבוד השופט נ' סולברג בחוות דעתו שניתנה בדעת רוב בעניין ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, מיום 11.2.2014 ( פסקה 8), שהתייחסו בעיקר להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968, לפיהם:

"לגישתי, אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן. אמנם הוראות סעיפים 13-15 לחוק המכר באות להקל על המוכר ומטילות נטלים מסויימים על הקונה, אך ברי כי אין הצדקה להפעילן בשעה שהמוכר יודע או שהיה יכול לדעת אלמלא התרשלותו כי חוזה המכר הופר..."

ובסעיף 11 בפסק הדין המוזכר, נקבע כהאי לישנא:

"רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר: "רמאי אינו יכול להינצל מתוצאות רמאותו, מפני שהצד שכנגד היה יכול לגלות את האמת ( ולא גילה אותה בפועל). רק אם הצד שכנגד ידע את העובדות הנכונות ידיעה של ממש, כי אז יש לזכות את הצד שלא הזכיר אותן עובדות במשא-ומתן" (ראו ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 241, פסק דינו של מ"מ הנשיא השופט מ' לנדוי..."

חוזה לא חוקי

כאמור, ומשעמדתי על כך כי חוזי השכירות נעטפים במעטפת העדר-החוקיות, בעיקר מצד התובעת [ סעיפים 30 ו-31 בחוק החוזים], סבורני כי בכל מקרה, אין התובעת יכולה להיבנות עליהם בנסיבות העניין בעתירתה לפסיקת פיצויים, בפרט, פסיקת פיצויים מוסכמים כפי שהיא עותרת בתביעתה.

[ראו והשוו לעניין הקושי הממשי בפסיקת פיצויים בחוזה בלתי-חוקי: ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי, מיום 9.5.2012 ( פסקה 38); ע"א 365/79 יפה אלחנני נ' מרגליט רפאל, פ"ד לה(1) 701, 717 (1982); ע"א 195/84 עירית נהריה נ' יטח ימין, מ(2) 266, 279 (1986); ע"א 759/81 דליה ברש נ' גד ירדני, פ"ד מא(2) 253, 273 (1986); ע"א 6181/93 עו"ד עמנואל סולמונוב נ' משה שרבני, פ"ד נב(2) 269, 302 (1998); ה"פ ( מחוזי - חיפה) 66/04 פורטונה בן גיגי נ' אלי שרעבי, מיום 25.7.2005; מנגד, ראו פסיקה שהותירה סוגיה זו בצריך עיון: בג"ץ 6231/92 אלברט זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מט(4) 749, 768 (1995); ראו והשוו גם עם חוות דעתו של כבוד השופט מ' אלון בעניין ע"א 311/78 הניה הווארד נ' נסים מיארה, פ"ד לה(2) 505 (1980)].

[לשאלת האבחנה בין סיווג החוזה כבלתי חוקי לבין תוצאת אי-החוקיות, ראו דיון בעניין ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי, מיום 12.9.2012].

סיכום

לאור האמור, התביעה נדחית.

בהתחשב בכך שמצד אחד, התביעה נדחתה, אך מצד שני, משנראה כאמור כי גם התנהלות הנתבעים תרמה למעטפת אי-החוקיות סביב חוזי ההתקשרות (סעיף 75 לעיל) - נקבע בזאת כי התובעת תישא בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך-דין בצירוף מע"מ כדין, לטובת הנתבעים, בסך כולל 12,000 ₪ בלבד.

הסכום האמור, ישולם לנתבעים תוך 30 יום, שאם לא כן, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

זכות ערעור כקבוע בדין.

המזכירות - להודיע לצדדים ולהמציא להם את פסק הדין בדואר רשום.

ניתן היום, כ"ט אייר תשע"ט, 03 יוני 2019, בהעדר הצדדים.