הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 57938-09-17

בפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובע

יעקב יחזקאלי
באמצעות עו"ד צבי גולנזר ואח'
נגד
הנתבע
רוברט סאס
באמצעות עו"ד ציון בהלול

פסק דין

בפניי תביעה על סך 800,000 ₪ ותביעה שכנגד על סך 170,000 ₪, העוסקות במערכת היחסים העסקית שבין התובע לנתבע.

השתלשלות האירועים
התובע איש עסקים השקיע סך של 27 מיליון פורינט (מטבע הונגרי) אצל הנתבע - יזם נדל"ן שפעל בהונגריה. פרויקט הבניה בניהול חברה בבעלות מלאה של הנתבע אמור היה לכלול 70 דירות ו-5 חנויות, כשהקרקע בבעלות החברה.

הסכם השקעה
ביום 1.1.08 חתמו בנו של התובע אסף יחזקאלי והנתבע על הסכם השקעה. אין מחלוקת בין הצדדים כי העסקה נערכה למעשה בין התובע והנתבע.

על פי הסכם ההשקעה אמור היה התובע לקבל ב-31.1.09 170 מ"ר בנויים, המחולקים לשתי דירות בנות 46 מ"ר, דירה שלישית בת 78 מ"ר ושתי חניות.
בהסכם נרשם כי סך הנכסים מוערך ב-46 מיליון פורינט ו"במידה והפרוייקט לא יצאה לפועל סכום החזר יעמוד על 50,000,000 פורינט". (טעות כתיב במקור).
הנתבע אישר בעדותו כי התבקש להעריך את שווי הנכסים "אמרתי שבעוד שנים זה יכול להגיד (צ"ל להגיע) לחמישים מיליון וזה יכול להיות פחות תלוי בשוק. אמרו אתה יכול לכתוב את ההערכה הזאת? אמרתי כן" (פרו' עמ' 21 ש' 12-14).

להסכם צורף נספח בכתב ידו ובחתימתו של הנתבע, לפיו המחיר סופי, היתר הבניה שאמור להתקבל עד 25.1.08 ישלח לתובע, וש"כל ההסכמים שנחתמו בפני עו"ד זאב לנדר בירושלים הם בתוקף והוא יהיה הבורר". עו"ד לנדר עבד באותה תקופה עם התובע, האם היו הסכמים נוספים שנחתמו בין הצדדים, כנראה שכן, (תעיד על כך המחיקה של ס' 1 לנספח) אך איש לא העיד על כך.

במועד חתימת הסכם ההשקעה הנתבע רק החל את הפרויקט, "בקושי עשה יסודות לקומת החניון" העיד אלון יחזקאלי. הנתבע אישר שבנה מרתף (פרו' עמ' 21 ש' 26).

כידוע, במהלך 2008 ובעיקר בחודשים ספטמבר ואילך, עת הודיע בנק ההשקעות האמריקני "ליהמן ברדרס על הליך פירוק" (משבר הסאב פריים בארה"ב), התרחש משבר כלכלי עולמי, שלא פסח גם על מזרח אירופה. פרויקטים של נדל"ן הופסקו, בעקבות הפסקת האשראי שנתנו הבנקים, וחברות רבות קרסו. אף הנתבע יצא בשן ועין ולהצהרתו נותר בלא כלום. לחברה ההונגרית מונה כונס נכסים, הקרקע נתפסה ופרויקט הבניה, עשר שנים לאחר מכן, נמצא עדיין בשלבי בניה ראשונים (נבנו חניות ומחסנים, כך הוצהר ע"י ב"כ הנתבע, בפרו' מיום 30.12.18, וב"כ התובע מוכן היה לקבל זאת כעובדה מוכחת). האם ניתן לראות בכך קיום התחייבויות הנתבע לפי הסכם ההשקעה ויציאת הפרויקט לדרך, הנתבע סבור היום שכן.

הסכם הלוואה
כשנה לאחר עריכת הסכם ההשקעה, ב-10.12.08 נחתם בין התובע לנתבע הסכם שהוכתר בכותרת "הסכם הלוואה", לפיו הנתבע מתחייב להשיב סך של 50 מיליון פורינט שקיבל עד לא יאוחר מיום 10.10.09 שאם לא כן, סכום ההלוואה יישא ריבית שנתית של 16%.
הנתבע בתצהירו כותב כך:
"למעשה סוכם בינינו שהסכם ההלוואה ישמש כערובה לקיום הסכם ההשקעה, במידה והפרויקט ההונגרי לא ייצא אל הפועל. עובדה היא ש'סכום ההלוואה' (הנקוב והמוכחש) זהה לסכום ההחזר הנקוב בהסכם ההשקעה מיום 1.1.08. אולם כאמור התנאים למימוש הערובה לא חלים בענייננו, כך שלא היה כל סיבה לבקש את הסכום הנקוב בהסכם ההלוואה. מכל מקום לא יכול להיות חולק כי מעולם לא ביקשתי לקבל לידי כל הלוואה מהנתבע שכנגד" (ההדגשה והשגיאות במקור-מ.ק.)

מאז אותו הסכם הלוואה ועד 2017 מאמצי התובע ובניו לקבל סכומים מהנתבע לא נשאו פרי. ב-17.11.16 התחייב הנתבע בכתב כי בחודש יוני 2017 ישלם הנתבע סך של 70,000 ₪. בחודשים אפריל מאי ויוני שילם הנתבע סכומים על חשבון החוב, ובסך כולל של 170,000 ₪. הנתבע ביקש להחתים את התובע על מסמך לפיו הסכום האחרון בסך 28,000 ₪ הוא התשלום האחרון, אולם הלה סירב.
כתב התביעה והתביעה שכנגד
התובע דרש בכתב תביעתו 800,000 ₪ במקום 4 מיליון ₪ שהם לטענתו סכום החוב כשהוא מומר לשקלים בתוספת 16% ריבית שנתית. לטענתו, עשה זאת משיקולי אגרה. כדי לסבר את האוזן אציין כי 27 מיליון פורינט כיום הם שווי ערך לכ-305,000 ₪ ו-50 מיליון פורינט – 564,000 ₪, בעוד שבשנים 2008 ו-2009 שוויים היה כמעט פי שתיים. ( ראו גם תדפיס לתצהיר אלון ושיחה מוקלטת של הנתבע שאישר כי בזמנו 27 מיליון פורינט היו שווים 100,000 יורו).

בכתב התביעה הלאקוני שהוגש הסתמך התובע על הסכם ההלוואה בלבד. הסכם ההשקעה והרקע לחתימה על הסכם ההלוואה נודעו רק לאחר הגשת כתב ההגנה של הנתבע ותביעתו הנגדית. הנתבע טען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שיש בה כדי לדחות התביעה.

הנתבע בתביעתו הנגדית דרש להשיב לו את סך ה-170,000 ₪ בטענה כי סכום זה שולם על ידו בתמורה לרכישה חזרה של זכויות התובע שנרשמו בנכס. משלא קיבל דבר, הוא זכאי לטענתו להשבת הסכום.

מהלך המשפט
הצדדים הגישו ראיותיהם בתצהיר, מאוחר יותר, ביום 14.5.19 הוסף תצהירו של אלון יחזקאלי, לפיו במסגרת פירוק החברה של הנתבע, שהחל כבר בתחילת ביצוע הפרויקט, נמצא רוכש חיצוני אשר בתמורה לוויתור על זכויות התובע בפרויקט, יקבל התובע מידיו סך של 2.6 מיליון פורינט, ולאחר ניכוי שכר טרחתו של עורך הדין (500,000 בתוספת מע"מ בשיעור 27%) יוותר בידי התובע סכום של 6,000 יורו. על פי הייעוץ המשפטי שקיבלו התובע או מי ממשפחתו ההצעה כדאית, באשר יתר הנושים כדוגמתם הסכימו, ואם התובע יסרב, הם יאלצו לנהל דיון מול אותו מציע לרכישה נגדית וסיכוייה מעבר להוצאות מימון ההליך אפסיים.

על מסמך הוויתור על הערת האזהרה על הקרקע, בהונגרית ובאנגלית חתום התובע בפני עורך דין ביום 7.2.19. הערת אזהרה נרשמה בינואר 2009 בלשכת רישום המקרקעין ההונגרי, לזכות התובע ואשתו סולטנה עזרא. אני מניחה שמדובר בהערת אזהרה על הקרקע, טיבו של המסמך מלשכת רישום המקרקעין, שהוגש בשפה ההונגרית ומשמעותו לא הובררו. הנתבע מתייחס לכך כאילו העביר בעלות לתובע בנכסים ובכך יצא ידי חובתו. במסמך נרשמו 53 הערות נוספות לזכות גורמים שונים, במהלך השנים, עד ינואר 2019. אם נחתם הסכם בין החברה לתובע, הרי שהסכם כזה לא הוצג (לטענת אלון, לא נחתם, פרו' עמ' 15 ש' 23).
על פי עדותו כל הרוכשים מלבד התובע שילמו 10% בלבד, ורק התובע שילם את מלוא התמורה מראש. מתוך השיחה המוקלטת שנערכה בין אלון יחזקאל לנתבע עולה הטענה כי עו"ד שמינה התובע ואלון בהונגריה בדק ולא מצא מסמך שמלמד על הפקדת הכספים שקיבל הנתבע בחברה ההונגרית. הנתבע הכחיש אך לא הציג בפני אלון כל ראיה התומכת בטענתו, על אף שאלון ביקש זאת ממנו. זו אולי הסיבה שמבחינת כונס הנכסים מעמדו של התובע לא היה שונה מיתר הרוכשים, ובהתאם הוצעו לו 2.6 מיליון פורינט (שהם כ10% נומינאלית מסכום ההשקעה, הרכישה).

במועד ישיבת הקדם המסכם ביום 14.5.19 עמד ב"כ הנתבע על חקירת התובע, על אף שזה לא מסר תצהיר והוגשה תעודה רפואית מקופ"ח מיום 29.9.17, לפיה ישנה ירידה בקוגניציה וחוסר שיפוט (התובע יליד 1939). שמיעת הראיות נקבעה ליום 21.1.20.
בבוקר יום 20.1.20 הציג ב"כ התובע תעודה חתומה ע"י פרופ' יוחנן שטסמן מומחה ברפואה גריאטרית, לפיה התובע אינו כשיר ליתן עדות. ארבע שעות לאחר מכן הגיש הנתבע בקשה לדחות מועד ההוכחות עקב מחלת הנתבע שלא פורטה ואשר עלולה להסתבך בשל מזג האויר. בו ביום ניתנה החלטה לפיה הדיון יתקיים במועד, אולם ככל שתוגש חוו"ד רפואית לפיה נשקפת סכנה בריאותית לתובע אם יצא מביתו וייכנס לרכב שיובילו היישר לפתח בית המשפט, כי אז באותו מועד יישמעו רק עדויות התובע וייקבע מועד נוסף לשמיעת הנתבע. יש לציין כי גם הנתבע אינו צעיר (יליד 1941).
שעה וחצי לאחר מתן ההחלטה, הוגשה בקשה מטעם הנתבע למחוק התביעה על הסף ולהשהות הדיון עד מתן ההחלטה בבקשה, וזאת מהטעם שהתובע אינו כשיר ולא היה כשיר במועד הגשת התביעה, וכי מדובר בניצול הליכי בית משפט לרעה. הבקשה נדונה במועד ההוכחות, אליה התייצב בסופו של דבר גם הנתבע.

בדיון הציג ב"כ התובע יפוי כח כללי מיום 17.8.14 המסמיך אותו לייצג התובע בכל הליך, בפני כל רשות. בסיום ישיבת ההוכחות, ב"כ הנתבע דרש: "כל עוד התובע לא הוחזר (צ"ל הוכרז) כפסול דין אני עומד על העדתו", לפיכך נקבעה ישיבת הוכחות נוספת ליום 5.2.20, בה העידו התובע והנתבע. במועד זה הוגשו לתיק ביהמ"ש יפוי הכח מיום 17.8.14 שהוצג קודם לכן ויפוי כוח נוסף מיום 21.1.20. הנתבע בסיכומיו המשיך לעמוד על הטענה שיש למחוק התביעה על הסף, בשל חוסר כשרותו של התובע, ולכן אתחיל ואדון בטענה זו.

האם התובע כשיר לתבוע?
סעיף 2 בחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 קובע במפורש:
"כל אדם כשר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או בפסק דין של בית משפט."
הסמכות לשלול כשרות משפטית היא לבית המשפט לענייני משפחה. לא הוצג כל פסק דין או החלטה כזו.

בשנת 2014 – מועד החתימה על יפוי כח כללי, התובע היה במצב רפואי כשיר לכאורה. התעודות הרפואיות וחוות הדעת מתייחסים לסוף שנת 2017 ואילך.

זאת ועוד, לפי ס' 33 א' (א) לחוק הכשרות המשפטית לא ימנה בית המשפט אפוטרופוס לאדם בגיר, אלא אם כן ראה כי "בלא מינוי עלולים להיפגע זכויות, אינטרסים או צרכים של האדם" ו"לא ניתן להשיג את המטרה שלשמה נדרש מינוי אפוטרופוס ולשמור על טובתו של האדם בדרך המגבילה פחות את זכויותיו, חירותו ועצמאותו, לאחר שבחן את החלופות בנסיבות הענין.."

איש לא טען כי ייצוג התובע על ידי בא כוחו, בתמיכה ובידיעת שני בניו, פוגעת בזכויות התובע. אין כל פסול בכך שבנו אלון שכנע אותו להגיש התביעה, לאחר שאביו המתין למעלה משמונה שנים, ולא מצאתי שיש בכך משום ניצול לרעה של הליך משפטי, כנטען ע"י ב"כ הנתבע.

אף שאיני רופאה, אציין כי כאשר העיד התובע בפניי, ניכר כי זכר היטב שהנתבע חייב לו כספים, הוא הבין את משמעות ההליך המשפטי ואת ייצוגו על ידי בא כוחו. בנו אלון העיד ש"יש ימים טובים יותר וטובים פחות. הוא לא בשיא כושרו", הוא מלווה אותו ומסיע אותו לכל מקום, ואף התביעה נעשתה בשיתוף פעולה עמו (פרו' עמ' 9). הוסף לכך את העובדה שלא נשללה או הוגבלה כשרותו של התובע על פי דין, ותגיע למסקנה כי יש לדחות הטענה של הנתבע.

מיותר לציין כי גם אם היה ממונה לתובע אפוטרופוס וגם לאחר אריכות ימיו, תביעה זו לא היתה נמחקת, כך שלא מצאתי כל רבותא בטענת הנתבע באמצעות בא כוחו. נהפוך הוא, באופן ובמועד שבו הועלתה, היא מלמדת על חוסר תום לב וניסיון נואל מצד הנתבע להתחמק מדיון ענייני במחלוקת שבין הצדדים, דיון שאליו אעבור כעת.

טענות הצדדים
טענות הנתבע בתמצית הן: שהסכם ההלוואה פיקטיבי וחסר תוקף, כי התובע לא הלווה 50 מיליון פורינט, וככל שמדובר בערבות, היא לא ניתנת למימוש משום שהפרויקט כן יצא אל הפועל, וכי היה זה התובע שמטעמי חוסר כדאיות החליט לסגת ממנו. בענין התביעה שכנגד, טוען הנתבע כי את ה-170,000 ₪ שילם בתמורה להמחאת זכויות התובע בפרויקט אליו, ומשמכר התובע את זכויותיו לצד שלישי, הוא זכאי להשבה.

טענות התובע הן: שהנתבע מתחמק בתואנות שווא, עדותו בלתי עקבית. הוא הודה בחקירתו כי הוא חייב להשיב לתובע את סכום ההשקעה - 27 מיליון פורינט, סכום זה בצירוף 5% ריבית שנתית עולה על סכום התביעה. ובכל הנוגע להשבת סך 170,000 ₪, על הנתבע נטל הראיה כי הסכום שולם לצורך רכישה חזרה של הזכויות בפרויקט ולא על חשבון החוב שהודה בו. לטענה זו אין כל ראיה בכתובים ואלון יחזקאל שהיה נוכח בכל השיחות והפגישות עם הנתבע בנוגע להחזר הכספי, מכחיש זאת מכל וכל.

הראיות
בפניי העידו התובע ושני בניו אלון ואסף, ומנגד העיד הנתבע לבדו. כמו כן צורפו המסמכים הבאים: הסכם השקעה, הסכם ההלוואה, אישורי קבלות סכומים, נסח לשכת רישום המקרקעין ההונגרי, צילום אויר מאתר הבניה, הקלטות שתי שיחות שנערכו עם הנתבע: מיום 28.4.16 ומיום 24.5.16 (צורפו דיסק ותמליל).

דיון והכרעה
האם הסכם ההלוואה הוא חוזה למראית עין?
הנתבע טוען כי היות שאין מחלוקת שלא לווה סך של 50 מיליון פורינט, הרי שמדובר בהסכם למראית עין, שחתם עליו כי התובע ביקש לצרכי הנהלת החשבונות שלו . לטענתו מדובר בהסכם פיקטיבי, שנחתם על ידו מתוך תמימות. "אמרתי לו (ליעקב-מ.ק.) השתגעת? אמר מה אתה לא סומך עלי, זה נייר פנימי שלנו, ברוח שטות חתמתי על זה והם צירפו. אני מתכוון להסכם ההלוואה. איך אני יכול להתחייב על איזה שהוא נכס שיכפיל את עצמו? צריך להיות משוגע לגמרי בשביל זה, אמרתי להם את ההערכה (כמה יהיו הדירות שוות-מ.ק.) והם הפכו את זה לעובדה" (פרו' עמ' 21).

כידוע, אדם נחזה כמי שיודע היטב על מה הוא חותם וכמי שעשה זאת מרצונו החופשי, אלא אם יוכיח כי רצונו החופשי ניטל ממנו בדרך של כפייה או עושק , הוכחה כזו לא הובאה בפניי.
זאת ועוד, הנתבע טוען למעשה טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב, דבר האסור על פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, אלא אם באה ראיה לכך בדמות מסמך מאוחר או הודאת הצד שכנגד. הכלל לעניין זה הוא: "שכאשר "עסקה" כלשהי באה לכלל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק והן של ההלכה הפסוקה, היא שלא להתיר הבאת עדות בעל פה "כנגד תוכנו" של מסמך." (ר' קדמי, על הראיות, חלק שני, מהדורה 2003, בעמ' 1305, ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד נ' ציגלר (1995).

אני מתקשה להאמין, גם מהתרשמותי מהנתבע, מעמידתו בפני הלחצים שהפעילו התובע ובנו עליו להגדיל את סכומי התשלומים, כפי שעולה מהשיחה המוקלטת, וגם מעברו כיזם נדל"ן שהקים פרויקט דומה אחד לפחות קודם לפרויקט הנוכחי, כי הוא אינו חותם על מסמכים מתוך "רוח שטות". איני מכירה גם מדיניות משפטית המצדיקה ביטול הסכם מהטעם שאחד הצדדים חתם מתוך רוח שטות, נהפוך הוא, העיקרון הוא שחוזים יש לכבד.

זאת ועוד, הנתבע לא טען שאותה רוח שטות תקפה אותו כאשר חתם על הסכם ההשקעה שנה קודם לכן ושילשל לכיסו כ-500,000 ש"ח. למעשה הנתבע מכר לתובע שתי דירות וגבה את מלוא הסכום מראש, מעשה שאינו מקובל בשוק הנדל"ן, לא רק בישראל, אלא גם בהונגריה, זאת אני למדה מעדותו של הנתבע עצמו לגבי הסכומים שגבה מרוכשי דירות אחרים (10%) ו מכך שרשום בהסכם ההשקעה ש-5% מתוך סכום הרכישה צריך להיות מופקד בבנק המממן, מיד עם חתימת החוזה.
אם כך מי מבין השניים חתם בלא מחשבה יתירה, ומי ניצל את אמונו של מי.
יש לציין כי התובע היה הישראלי היחידי בפרויקט (עמ' 21 ש' 10) והיחידי ששילם את כל התמורה מראש.

הנתבע אישר כי בין 46 ל-50 מיליון פורינט זו ההערכה שמסר בענין שווי הדירות בחלוף השנים. אם כך, ונוכח העדר בטוחות מספקות להשקעה, התחייבות הנתבע להשיב 50 מיליון פורינט, אם הפרויקט לא יצא אל הפועל אינה בלתי סבירה, היא מקפלת בתוכה פיצויי הסתמכות, או השבה ריאלית ו-10% פיצוי מוסכם. מכל מקום, הנתבע לא טען כי מדובר בפיצוי מוסכם גבוה שיש להפחיתו, לא לגבי הסכם ההשקעה ולא לגבי החיוב בריבית של 16% לשנה בהסכם ההלוואה, בהינתן שההלוואה ניתנה במטבע הונגרי.

אם חוזה ההשקעה תקף ולא נפל בו כל פגם המאפשר לנתבע להתנער מחיוביו, אותו הדבר לגבי חוזה ההלוואה שנחתם כשנה לאחר מכן.

מעדויות הצדדים וקיומו של המשבר הכלכלי העולמי באותה עת, אני מסיקה כי כבר במועד חתימת הסכם ההלוואה היה ברור כי הנתבע לא יוכל לעמוד בהסכם ההשקעה . הנתבע העיד: "לא יכולתי (לתת הדירות כמובטח בהסכם ההשקעה-מ.ק.) מכיוון שכל הברוך היה שהבנקים ב-2008 נכנסו למשבר והפסיקו את המימון" (פרו' עמ' 23 ש' 1).
עוד סיפר הנתבע כי מתוך 70 דירות הוא מכר 34, אותם הבנק לקח כבטוחה או בתמורה לחצי מיליארד פורינט שהלווה לחברה עבור רכישת הקרקע מבעליה. הבנק התנה את המשך המימון בחתימה על 20 חוזים נוספים, אולם הנתבע הגיע ל-36 דירות הכוללות את השתיים שרכש התובע (פרו' עמ' 23).

לא ברור מה היה המועד המדויק שבו הבנק הפסיק את האשראי, האם לפני הסכם ההשקעה עם התובע או לאחריו. מקנן בי החשד כי היה זה לפני המכירה לתובע, וזאת בשל תנאי חוזה ההשקעה, והטחת הטענה של אלון בפני הנתבע כי עורך דין שלהם בדק ולא נמצאו כספי ההשקעה בדיווחי החברה, אולם היות שלא באו די ראיות בענין זה, והיות שממילא הנתבע ערב לחיובי החברה ולא התכחש לקרן החוב ("אני מחויב להחזיר לו את ההשקעה 27 מיליון פורינט", פרו' עמ' 22 ש' 7), אלא לחובתו להשלים ל-50 מיליון, אצא מנקודת הנחה כי הסכם ההשקעה נערך בתום לב מצד הנתבע, בלא שהסתיר פרטים מהותיים, וכשהוא מעריך ומאמין באמונה שלמה כי יעמוד בביצוע התחייבויותיו, ואם כך היו פני הדברים, אולי זה מסביר מדוע הסכים לפיצוי מוסכם של 13 מיליון פורינט, אם הסכום כבר אז היה מופרז בעיניו ואף על פי כן לא מחה.

אסכם ואומר כי במועד חתימת הסכם ההלוואה חובו של הנתבע כלפי התובע בהתאם להסכם ההשקעה עמד על 50 מיליון פורינט. זה גם הסכום הנקוב בהסכם ההלוואה. אין כל מניעה להסב חוב שהצטבר להסכם הלוואה חדש המעניק תקופה נוספת לפירעון, העובדה שסכום ההלוואה מורכב מ-27 מיליון פורינט ומ-23 מיליון פורינט המהווים פיצוי, אינה פוגמת בהסכם וגם הכותרת שלו אינה מטעה. גם הבנקים כבדרך שגרה מסבים חובות של לקוחות בחשבון העו"ש הכולל ריביות בגין חריגות מאשראי למשל , או ממחזרים הסכמי משכנתא ובהסכמים החדשים כלולים כל הסכומים שהצטברו לחובת הלקוחות על פי הסכם, אף שבמקור הלקוחות קיבלו סכום נמוך יותר, ולכן הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין נדחית.

גם לשיטתו של הנתבע כאילו מדובר בהסכם המהווה בטוחה להוצאת הפרויקט לפועל ולקיומו של הסכם ההשקעה, הרי שהנתבע חד משמעית הפר את ההסכם.

הנתבע הפר את הסכם ההשקעה
על פי הסכם ההשקעה, על הנתבע היה לספק הדירות בטווח של שנה, כשחודשיים לא יחויבו בקנס. בעיני בא כוחו לא סביר שפרויקט כזה יקום בתוך שנה, אולם הנתבע העיד ש"זה סדר גודל של בין שנה לשנה ושמונה חודשים ועד שנתיים". יש לזכור כי הנתבע כבר הקים יסודות, ואין כל הכרח לבנות את כל ה-70 דירות בבת אחת, אלא בנין אחר בנין. הנתבע היה למוד ניסיון בהונגריה מפרויקט קודם, הוא סיפר כי "מצד אחד היה יתרון (בהונגריה-מ.ק.) שהיה אפשר לקצר את התהליך" ומצד שני מהנדס העיר יכול לדרוש שינויים "וזה בלתי נשלט הזמן, חודשים, חצי שנה", וכי במקום אחר בנה 76 דירות שהיו מוכנות אולם לא ניתן טופס 4 "וזה בלתי נשלט בגלל זה הטולרנסיות בלוח הזמנים. אעיר הערה שלא כתוב בשום מקום, כשראיתי שיש דחיות ועיכובים...אמרתי לו תשמע יש עיכובים, אתה הישראלי היחידי חבר שלי, אתן לך עוד 30 מטר מה שתבחר". (פרו' עמ' 21 ש' 1-10).

בין אם הזמן הסביר לקיום הפרויקט ע"י החברה שבשליטת הנתבע הוא שנה, שנתיים או שלוש, משהופסק אשראי הבנק המממן ב2008 ונוכח המשבר הפיננסי העולמי, ניתן לומר למצער כי מדובר ב"הפרה צפויה" כמעט וודאית, ולכן רשאי היה התובע לדרוש השבה לרבות הפיצוי המוסכם, כאמור בסעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973. הסעיף קובע כך:
"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

באותה עת, גם הנתבע הבין והסכים שהפרויקט לא יצא אל הפועל באמצעותו, או באמצעות החברה שבשליטתו, והיות שלא היה מסוגל להשיב לתובע הכספים, הסכים או הציע מיוזמתו, כטענת אלון, שהחוב יומר להסכם הלוואה.
חתימת הנתבע על הסכם ההלוואה כשנה אחרי חתימת הסכם ההשקעה, שהעניק לו ארכה בת 10 חודשים לפרעון החוב, מהווה אישור לכך שהסכם ההשקעה כבר לא יצא אל הפועל. הטענה כי הפרויקט יוצא אל הפועל כעת, על ידי כונס הנכסים, 12 שנים מאוחר לחתימה על ההסכם, ולכן הסכם ההשקעה לא הופר ולא קמה הזכות לתובע לתבוע סכומים מהנתבע, מופרכת ואינה ראויה לדיון.

האם סוכם בין הצדדים על רכישה חוזרת בתמורה ל-170,000 ₪?
טוען הנתבע בתביעתו הנגדית כי סיכם עם התובע שירכוש ממנו חזרה את הנכסים. אמנם בנו של התובע לא הכחיש כי היו מוכנים במשך השנים שחלפו להמחות לנתבע ההערה שנרשמה לטובת התובע, בתמורה להשבת כספם, אולם הנתבע לא היה מעונין.

הנתבע בשיחות המוקלטות אינו מעלה ולו פעם אחת את ההסכמה לכאורה שהסכומים שישלם לתובע יהיו בתמורה למשהו, באף אחת מאישורי התשלום הדבר לא נרשם, וגם לא באישור האחרון שהנתבע הדפיס בביתו טרם הפגישה עם התובע, כאשר מה שמצוין שם זה שה-170,000 ₪ הם תשלום סופי – אישור שהתובע סירב לחתום עליו.

בשיחה מיום 28.4.16 מספר הנתבע כי החליט עם שותפו (50%) לפרק החברה, ב-15.5.16 יתקיים דיון בביהמ"ש, הפירוק יארך כחודשיים, ומתוך סכום כסף שנותר סגור ומותנה בפירוק החברה, סך של 30 מיליון פורינט שהם 100,000 יורו יהיו ברשות הנתבע, "כי אני רוצה שהכסף הזה שנקבל אותו נוכל להביא אותו לאבא שלך" (עמ' 3 לתמליל).

בפגישה שנערכה ביום 24.5.16 בנוכחות התובע, בנו אלון, הנתבע ובת זוגתו , אומר הנתבע כי אין לו כסף, כי יוכל להשיג בחודש הבא 20,000 ₪. הנתבע אישר שבעת שניתנו ה-27 מיליון פורינט הם היו שווים 100,000 יורו, וכי יעשה את כל המאמצים לתת את מה שיכול (עמ' 17 בתמליל).

אשר על כן אני דוחה את טענת הנתבע ואת תביעתו הנגדית להשבה.

הנתבע לא הוכיח שהתובע מכר את שוויה של ההערה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ההונגרי לכונס הנכסים "בנזיד עדשים" וכי הוא היה מפיק תועלת גדולה יותר .
"נטל ההוכחה כי היה ניתן להקטין את הנזק הוא על המפר. נפגע יוצא ידי חובתו אם פועל הוא בסבירות. אין הוא נדרש לצאת מגדרו כדי להקטין את הנזק" (ע"א 1229/9 איי.אמ.איי. – שיווק והשקעות בינלאומיים בע"מ נ' ע. ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ (1999)). אני מאמינה לאלון, כי הסכים לסכום שהוצע תמורת מחיקת ההערה שנרשמה בהתאם לייעוץ משפטי שקיבל.

סוף דבר
אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 50 מיליון פורינט כערכם ביום 10.10.09 מהסכום הנ"ל ינוכו 170,000 ₪ ששילם הנתבע ו-6,000 יורו שהתקבלו מכונס הנכסים בהונגריה. על היתרה תתווסף ריבית שנתית של 16% מ-10.10.09 .09 ועד מועד הגשת התביעה (כאילו הסכומים ששילם הנתבע ע"ח חובו שולמו במועד המקורי).
התובע יגיש תחשיב ופסיקתא שיועברו לתגובת הנתבע, בתוך 7 ימים. ככל שהסכום המחושב עולה על סכום התביעה, כי אז יירשם בפסיקתא סכום התביעה – 800,000 ש"ח.

על סכום החוב יתווספו אגרת בית משפט בסך 20,150 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ש"ח.

הסכום הכולל יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, ג' תמוז תש"פ, 25 יוני 2020, בהעדר הצדדים.