הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 55298-11-13

בפני
כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

התובע

אליהו אבידן

נגד

הנתבעים

1.בל אול בע"מ
2.מרדכי שמעון (עו"ד)

פסק דין

1. בפני תביעה לתשלום 101,783 ש"ח וזאת מכוח טענות התובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים ועליהם לשלם דמי שכירות, דמי שימוש ראויים ופיצוי כספי בגין נזקים נוספים שנגרמו לתובע לטענתו.

2. ביום 3.7.12 נחתם בין התובע לבין הנתבעת 1 הסכם שכירות בלתי מוגנת ובו הוסכם כי הנתבעת 1 תשכור מהתובע את החנות המצויה ברחוב בן יהודה 26, פינת רחוב המלך ג'ורג 19 בירושלים (להלן: החנות). על פי הסכם השכירות החנות הושכרה "למטרה בלעדית של בית עסק לשיווק מוצרי מזון לרבות כריכים ו/או בדומה לחנויות נוחות ולא לשום מטרה אחרת" הנתבע 2, מנהלה של הנתבעת 1 חתם כערב לכל התחייבויות הנתבעת 1 על פי הסכם השכירות.

3. על פי הסכם השכירות, השכירות היתה אמורה להיות לתקופה שמיום 1.7.12 ועד ליום 30.6.17. עוד הוסכם בין הצדדים כי שכר הדירה בגין החנות יעמוד על 15,000 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ בשנה הראשונה ויועלה מידי שנה בהתאם להוראות סעיף 6 להסכם. בסעיף 2 (א)4 הצהירה הנתבעת 1 כי:

"ראה ובדק את תנאי הסביבה, דרכי הגישה ואת המושכר במצבו כמו שהוא כיום ועל פי תוכניות המושכר כולל את האביזרים, מתקנים, קרמיקה, תאורה, חזית, דקורציה, אינסטלציה והתוספות וכי מצאם במצב טוב ותקין לשביעות רצונו המלאה, והמתאימים למטרה למיועד המושכר וכי הוא מוותר על כל טענות, מענות וברירות שהן הנתונות לו בחוק לרבות טענת ברירה מחמת מום ו/או פגם ו/או אי התאמה ו/או אי קבלת רישיון. השוכר יהא מנוע מלטעון לכל זכויות בקשר למצב כאמור לעיל"

4. סעיף 10 להסכם עוסק באיסור ביצוע שינויים במושכר ומצוין בו:

"כי המשכיר ישא בעלות התקנת מונה מים למושכר וככל שניתן לחבר את המושכר לצנרת סילוק מי דלוחים, ישתתף המשכיר בעלות החיבור עד לסך של 2,000 ש"ח".

אין חולק כי הנתבעים לא התקינו מונה מים ולא חיברו את המושכר לצנרת.

5. מוסכם כי הנתבעת 1 שילמה לתובע את דמי השכירות בגין המושכר עד לחודש מאי 2013, ועתה היא כבר חברה לא פעילה. על כן בפסק הדין אתייחס לנתבע 2 בלבד.

6. בחודש מרץ 2013 הודיעו מנהלי מרפאת שירותי בריאות כללית שנמצאת בסמוך לחנות כי מים יוצאים מהכיור שבחנות, זורמים ישירות אל רצפת קומת המרתף ופוגעים ברכוש של דיירים נוספים. לטענת הנתבע באותו מועד התגלה לו כי צינור הניקוז של הכיור בחנות אינו מתנקז לביוב אלא הוא נקטע ומי השופכין שזורמים, זורמים לתוך רכושם של דיירים אחרים.

7. מעדויות התובע והנתבע 2 עולה כי הנתבע 2 הודיע לתובע על בעיה זו אך איש מהצדדים לא הצליח לפתור אותה כפי שהתברר בעדויות הצדדים, צינור הניקוז שהתנקז מחוץ לבניין בו היתה החנות (ולא לביוב) נחתך על ידי דייר שכן במסגרת שינויים שאותו דייר עשה.

8. ביום 15.4.13 פנה ב"כ הנתבעים לב"כ התובע במכתב שבו ציין כדלקמן:

"מזה למעלה מחודש מאז חל השינוי ברכוש המשותף ו/או במושכר חדל מרשך המשכיר מלהחזיר המצב לקדמותו ו/או לתקן הנדרש ו/או להשיב המושכר למצבו, למרות שהדבר בידיעתו ובידיעתך ולמרות הבטחות לטיפול ו/או לתיקון המצב.
כידוע לך ולמרשתך מרשתי אינה יכולה ליהנות ו/או להשתמש במושכר לצרכיה והמושכר במצבו החדש הרי הוא שונה לגמרי מהמושכר על פי הסכם השכירות..."

9. התובע השיב למכתב זה באמצעות בא כוחו וטען כי הנתבעים בדקו היטב את האינסטלציה במקום, ראו שהיא מתאימה לצרכיהם ואף השתמשו במושכר ב משך חצי שנה לשביעות רצונם. עוד ציין התובע במכתב זה כי השינוי ברכוש המשותף אינו קשור אליו ומצופה שהנתבעים יפעלו לתקן אותו.

10. ההמחאה שנתנה הנתבעת 1 מראש לתובע עבור דמי השכירות של חודש יוני 2013 לא כובדה על ידי הבנק והוחזרה בציון "נתקבלה הוראת ביטול". התובע שלח לנתבעים מכתב התראה ביום 4.6.13 וציין כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות. במהלך חודש יוני הגיש התובע כנגד הנתבעים תביעה לפינוי מושכר (תא"ח 55912-06-13) ובהסכמת הצדדים נקבע בפסק הדין כי הנתבעים יפנו את המושכר עד ליום 10.10.13.

11. מועד הפינוי של החנות שנוי במחלוקת. הנתבע 2 טוען כי פינה את החנות כבר בחודש יוני 2013 ועל כן ביטל את ההמחאות ואילו התובע טוען שעל אף פסה"ד שניתן בהסכמה, הנתבעת 1 פינתה את החנות רק בסוף חודש אוקטובר 2013.

12. התובע מימש את הערבות הבנקאית שהנתבע הפקיד בידו על פי ההסכם בסכום של 40,000 ש"ח והגיש את ההמחאות בגין דמי השכירות ללשכ ת ההוצאה לפועל. ולאחר שהתנגדות הנתבעים התקבלה, והוגש ערעור, הסכימו הצדדים כי התובע יעלה את כל טענותיו במסגרת תביעה אחת. זו התביעה שלפני.

13. התובע טוען כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות שעה שהפסיקו לשלם את דמי השכירות, וכי עליהם לשלם לו דמי שכירות בגין התקופה שמ 1.6.13 – 10.10.13 ובסה"כ 79,768 ש"ח וכן דמי שכירות ראויים מהמועד שבו היה על הנתבעים לפנות את המושכר מיום 10.10.13 ועד לפינוי בפועל ביום 31.10.13 וזאת על פי הפיצוי המוסכם לפי 1,500 ש"ח ליום ובסה"כ 37,170 ש"ח. עוד דורש התובע החזר של ההוצאות המשפטיות שהיו לו לצורך עריכת הסכם שכירות עם דייר חלופי, פיצוי בגין הפסד של שבוע דמי שכירות וס כומים קטנים נוספים. סכום התביעה הכולל עומד על 142,068 ש"ח ומסכום זה יש לקזז את הערבות הבנקאית שמומשה בסכום של 40,285 ש"ח.

14. לטענת התובע הנתבע ידע שקיימת בעיית ניקוז בחנות שכן הוא הצהיר שבדק את האינסטלציה במקום ואף ידע שאינו רשאי להפוך את המקום למסעדה או למקום לממכר אוכל מבושל. לטענת התובע כאשר הנתבע לא הסתפק בממכר מוצרים מוכנים וסנדוויצ'ים והחל לבשל במקום והשתמש בכיור לניקוז, הרי שהחיבורים לא הספיקו. עוד טוען התובע כי ניתוק הצנרת היה על ידי שכן בבניין בתוך הרכוש המשותף ובהתאם להסכם אם נדרש לנתבע צינור ניקוז היה עליו לבנות אותו בעצמו.

15. הנתבע טוען שעוד לפני שהחל בשיפוצים של החנות, עובר לקבלת החזקה בה, בדק את צינור הביוב ומצא שהוא עובד. הנתבע אישר כי ידע מראש שאין חיבור ישיר לביוב של הגיחון אך הניקוז היה תקין מהכיור במשך חצי שנה, והתקלה החלה רק לאחר שצד שלישי חתך את הצינור. לטענת הנתבע היה על התובע לתקן את הנזק שגרם צד ג' ולאפשר לנתבע להמשיך ולעשות שימוש בחנות בהתאם להסכם, משלא תיקן התובע את הנזק אין הנתבע מחויב להמשיך ולשלם את דמי השכירות.

16. לטענת הנתבע הוא סגר את העסק למשך כחודשיים וכאשר ביקש להפעיל אותו מחדש, לאחר מאמצים רבים כטענתו, התובע השחיר את שמו, והבריח לקוחות מהמקום ואף הגיש נגדו תביעה לפינוי. הנתבע טוען כי לא היה צורך כלל בתביעת הפינוי שכן הוא כבר פינה את המקום בחודש יוני. יחד עם זאת בתביעת הפינוי התעקש על מועד פינוי בתחילת אוקטובר ובחקירה הנגדית הודה כי לא מסר את המפתח לידי התובע או בא כוחו, גם לא בסוף אוקטובר.

דיון והכרעה:

17. השאלה הראשונה שעומדת להכרעתי היא האם חל שינוי בנכס שהיה באחריות הנתבע או שהיה על התובע לתקן אותו ולהשיב את המצב לקדמותו. מכאן שיש לפתוח ולדון בשאלה מה היה מצב הנכס עובר להשכרתו לידי הנתבע.

18. בחקירה הנגדית של הנתבע התברר, בניגוד לנטען על ידו קודם לכן, כי במקום לא היה אפילו כיור קטן לנטילת ידיים, והוא התקין אותו. הנתבע אישר כי אכן הצהיר שבדק את מצב הנכס, וידע שיידרש זמן עד שיוכל להתקין שירותים, ומערכת ניקוז אבל גם מהנדס מומחה וגם אינסטלטור אישרו כי אין כל קושי שיתקין כיור במקום. מכאן שמישהו מטעם הנתבעים התקין את הכיור במקום, חיבר את צינור הניקוז שלו לאחד השכנים, וכאשר אותו שכן ערך שיפוצים בשטח שלו, הצינור נותק.

19. בהמשך החקירה הנגדית התברר כי הנתבע מעולם לא חיבר מונה לנכס, בניגוד למוסכם בהסכם השכירות. הנתבע אף טען כאמור כי היה מהנדס שערך חוות דעת בנוגע למקום, אך חוות הדעת לא הוגשה לתיק בית המשפט, וזאת על אף שציינתי בפני התובע במפורש כי חוות הדעת לא מצויה בפני. עוד התברר, בישיבת ההוכחות האחרונה כי איש המקצוע שהתקין את הכיור במקום וחיבר אותו לניקוז כלל לא היה בעל מקצוע. העד העיד כי הוא פועל כללי, שעובד שנים רבות עם אחיו של הנתבע 2, אך כלל אינו אינסטלטור בהכשרתו. עוד ציין העד כי הנתבע 2 הוא שהורה לו לחבר את הכיור, במקום שזה חובר, ושהוא לא חיבר את הצינור לצינור אחר, אלא רק דאג שיצא מחוץ למבנה והמים יתנקזו. מכאן שכלל הנראה השיפוץ אצל השכן גרם לקטיעת הצינור בתוך המבנה, ולהצפה בחנויות ומשרדים שכנים.

20. כך או כך, הנתבע הוא שהיה אחראי ככל שהדבר ניתן לחבר את החנות למערכת המים והביוב. הנתבע לא עשה כן בצורה רצינית או חוקית, אלא חיבר כיור באופן לא מקצועי ובסופו של דבר גם לא היה יכול לעשות בו שימוש.

21. אוסיף ואציין כי בניגוד לאמור בהסכם הנתבע גם העיד כי חלקים מהבישולים של האוכל המוכן נעשו במקום, דבר שגרם לכך שלכיור היה תפקיד משמעותי יותר בעסק. מכאן שהנתבע היה צריך לנקוט במשנה זהירות כאשר התקין את הכיור, ואין הוא יכול לגלגל את התקלות שהכיור והצנרת גרמו להם לפתחו של התובע. יתר על כן, הנתבע היה צריך להקטין את נזקיו ולנתק את הצינור, הברז והכיור, ולהפעיל את העסק כפי שהוסכם מלכתחילה. הנתבע לא עשה כן, ולא ברור אם המשיך להפעיל את העסק או כיצד.

22. בין כה ובין כה הנתבע, אף שהוא עורך דין בהכשרתו, לא הודיע לתובע על ביטול ההסכם, ונראה כי הנתבע הבין בזמן אמת שהתובע אכן לא הפר את ההסכם. התובע השכיר את הנכס ללא חיבור לניקוז, הודיע על כך בהסכם, והנתבע הוא שחיבר בחיבור לקוי כיור בחנות. מכאן שההפרה של ההסכם הייתה כאשר הנתבעים הפסיקו לשלם את שכר הדירה באופן חד צדדי.

23. השאלה השנייה, הדורשת את הכרעתי היא באיזה מועד פינו הנתבעים את החנות. הנתבע 2 טען כי פינה את החנות כבר בחודש יוני, אך לא נתן הסבר מספק לשאלה מדוע התנגד לצו לתביעת הפינוי, ואף לא מדוע התעקש שהפינוי לא יהיה מידי אלא באוקטובר. הנתבע 2 טען בחקירתו הנגדית כי מדובר בסמנטיקה, כי הוא רק השאיר דברים במקום, אך הוא עצמו פינה את המקום.

24. אין בידי לקבל את טענות הנתבע גם בעניין זה. הפינוי של נכס כולל פינויו מכל חפץ ואדם, ואף כי הנתבע העלה טענות רבות, שלא לומר משונות, הרי שבפועל הוא פינה את הנכס רק בסוף חודש אוקטובר. על כן אני קובעת כי החל מחודש יוני ועד לחודש אוקטובר (כולל) על הנתבע לשלם את דמי השכירות בסכום כולל של 83,237 ₪.

25. התובע טוען כי מיום 10.10 בו היה אמור הנתבע לפנות את המושכר ועד ליום 31.10 בו פינה אותו בפועל, הוא זכאי לפיצויי המוסכם בסך של 1,500 ₪ ליום. בית המשפט מוסמך להפחית מפיצויי זה לנזק שהיה צפוי במועד כריתת ההסכם ועל כן אני מפחיתה את סכום הפיצוי בגין תקופה זו לסך של 20,000 ₪.

26. התובע אישר כי הצליח להשכיר את הנכס ביום 1.11 אך טען שלא קיבל דמי שכירות עבור השבוע הראשון, שכן השוכר החדש שיפץ את המקום. טענה זו לא הוכחה, והסכם השכירות החדש לא הוצג בפני, ואף השוכר החדש לא הוזמן לעדות. על כן יתכן ובסופו של יום התובע הרוויח דווקא מהחלפת השוכר, ולא הפסיד שבוע של דמי שכירות. לפיכך טענה זו נדחית.

27. הנתבע ישא גם בהוצאות הארנונה, למחצית השנייה של חודש אוקטובר, בהפרשי מע"מ ובעלויות החזרת ההמחאות בסך של 699 ₪.

28. בנוסף לאלו דורש התובע גם פיצויי בגין ההוצאות המשפטיות שהוציא כדלקמן: בגין שכר טרחת עורך דין ששילם עבור עריכת הסכם השכירות החדש, בגין ההוצאות שהוציא לשם תביעת הפינוי ובנוסף את הסכום שנפסק לטובתו בהליך הפינוי. דרישות אלו נדחות על ידי.

29. היות והסכם השכירות החדש לא הוצג לא ברור מהו שכר הטרחה ששולם, ואף לא ברור אם הוא לא נבלע ממילא בשכר דירה גבוה יותר לתקופה ארוכה יותר. בכל הנוגע להוצאות משפטיות בגין תביעת הפינוי, הרי שאלו נפסקו על ידי השופטת שדנה בתביעה זו, ובית המשפט הזה לא מוסמך להוסיף להן דבר.

30. לבסוף טוען התובע כי הנתבע פינה מהמקום גם את המזגן שהיה בבעלותו ועליו לפצות אותו בסכום של 5,000 ₪. המזגן לא הופיע בהסכם בין הצדדים, וניתן להבין ממכלול העדויות כי מדובר במזגן ישן של הבעלים הקודמים של העסק, שנמכר יחד עם החנות לתובע. הנתבע העיד כי המדובר במזגן ישן, והוא התקין מזגן חדש ופירק אותו כאשר פינה את החנות.
היות ואין כל התייחסות בהסכם למזגן, ואין כל ראיה מה היה שוויו הרי שאני קובעת כי אכן מדובר היה במזגן ישן ולא תקין כפי שטען התובע, ולא הייתה כל התחייבות שלו להשיבו למקומו. מכאן שגם עילת תביעה זו נדחית.

31. על כן הנתבע ישלם לתובע את הסכומים שפורטו לעיל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, וזאת בניכוי סך של 40,285 ₪ ששילם הנתבע באמצעות הערבות. לאלו יש להוסיף הוצאות משפט בסכום של 4,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 8,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, י"א אייר תשע"ז, 07 מאי 2017, בהעדר הצדדים.