הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 54220-01-11

בפני
כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

תובעים:

מינהל מקרקעי ישראל

נגד

נתבעים:

1.שלמה אוחיון
2.אסתר אוחיון
3.אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ

פסק דין

לפני תביעה לצווי מניעה וצווי עשה שיורו לנתבעים שלא לעשות שימוש חורג במקרקעין ושיהרסו מבנים, או יסדירו את השימוש בהם, או יחדלו משימושים חורגים קיימים ויתאימו את השימוש בפועל לשימוש המותר ( חקלאי). כמו-כן עותרת התובעת לחייב את הנתבעים בדמי שימוש עבור השימושים החורגים שעשו ועושים ולחילופין לקבלת היתר לפיצול סעדים כדי לאפשר לתובעת לתבוע את הסעדים הכספיים בתביעה נפרדת.
הנתבעים, שלמה ואסתר אוחיון ( להלן: "הנתבעים"), מתגוררים במושב אבן ספיר שבפאתי ירושלים. התובעת, רשות מקרקעי ישראל ( להלן: "רמ"י"), היא הבעלים של המקרקעין במושב אבן ספיר. הנתבעים מחזיקים בנחלה במושב מכוח הסכם שנחתם בין רמ"י, הסוכנות היהודית ואגודת המושב אבן ספיר. מכוח הסכם זה מקבלים חברי אגודת המושב רשות להחזיק בחלקות אדמה המיועדות למגורים ולשימוש חקלאי. כלומר, זכותם של חברי האגודה והנתבעים בתוכם היא זכות של בר רשות במקרקעין.
בנחלה של הנתבעים יש כמה מבנים שחלקם נבנו בהיתר וחלקם לא, חלקם מהווים שימוש חורג במקרקעין וחלקם לא. בדיון מיום 26.9.16 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה לגבי המבנים שניתנים באופן עקרוני להסדרה בכפוף לתנאים מסוימים – תינתן ארכה של שנה כדי לאפשר לנתבעים לנסות ולהסדיר את השימוש בהם. לגבי המבנים שלשיטתה של רמ"י לא ניתן להסדיר את השימוש הקיים בהם, מבקשת רמ"י צווי עשה שיורו לנתבעים להתאים את השימוש שנעשה בהם לשימוש המותר.
בנוסף עותרת רמ"י לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו ועושים במקרקעין שלא כדין.

דיון והכרעה
בהתאם להסכמה שהגיעו אליה הצדדים יש לדון ולהכריע בשאלה אילו מבנים ניתנים באופן עקרוני להסדרה ולגביהם תינתן ארכה בת שנה במהלכה ינסו הנתבעים להשיג היתרים ואישורים להסדרת השימוש במבנים אלו.
בכל הנוגע לדמי השימוש – ישנן כמה מחלוקות עובדתיות בנוגע לגודל השטחים ומשך השימוש בהם. כמו-כן ישנו קושי מסוים הנובע מהעובדה שהנתבעים מוכרזים כפושטי רגל וכן מהעובדה שהנתבע 1 מר שלמה אוחיון ז"ל, הלך לעולמו לפני למעלה משנה.
התביעה למתן צווים ולהסדרת השימוש במקרקעין
למען הבהירות אקדים ואומר שאין חפיפה בין המבנים שלגביהם התבקשו הצווים לבין המבנים שלגביהם נתבעו דמי שימוש ראויים. אתייחס לכך בהמשך ואבהיר את הדברים. הפירוט והתיאור שלהלן מתייחסים רק לצווי ההתאמה וההסכמה שהגיעו אליה הצדדים למתן אורכה להסדרה.
אין מחלוקת שבחלקת המגורים של הנתבעים ישנם מספר מבנים ( מחולקים לתתי יחידות) המשמשים למגורים ואחסון:
בית מגורים עיקרי שנבנה באישור. לגבי בית המגורים המחלוקת נסובה סביב מחסן הצמוד לבית המגורים שנבנה ללא היתר בניה ונוסף לכך הוא מהווה כרגע יחידה נפרדת המנותקת מבית המגורים. כדי להכשיר את השימוש במחסן יש לקבל היתר בניה ולחבר אותו לבית המגורים, כך שהם יהוו יחידה אחת בשטח של עד 160 מ"ר, בהתאם להוראות התב"ע וההסכם. אין על כך מחלוקת. הנתבעים מסכימים לחבר את המחסן לדירת המגורים באמצעות מדרגות ולהסדיר את השימוש שנעשה בו.
קומת עמודים שנסגרה באופן בלתי חוקי ( למיטב הבנתי מדובר בקומה שמתחת לבית המגורים העיקרי). ישנה מחלוקת מה שטח קומת העמודים שנסגרה. התובעת טוענת שמדובר בשטח של 100 מ"ר ואילו הנתבעים מודים ב-80 מ"ר בלבד.
יחידת דיור נוספת היא מבנה מגורים של " בן ממשיך". המבנה המקורי נבנה בהיתר אך התוספת למבנה זה נבנתה ללא היתר. כמו-כן התוספת מהווה יחידה נפרדת כך שנעשה בה שימוש חורג. כדי להכשיר את השימוש בבית המגורים של הבן הממשיך, לרבות התוספת שנבנתה לו, יש להוציא היתר בניה ולחבר את שתי היחידות כך שהן תהוונה יחידה אחת בשטח של עד 170 מ"ר.
מבנה נוסף בשטח של 70 מ"ר שנבנה ללא היתר ומושכר לצד שלישי כלשהו לצורך מגורים.
מבנה מגורים נוסף שחלקו נבנה בעבר ובשנת 2014, נוספה לו קומה בשטח של כ-60 מ"ר ללא היתר.
מבנה ששימש בעבר לול תרנגולים והוסב לשימוש שאינו חקלאי. לא ברור מהו בדיוק השימוש שנעשה במבנה זה והאם הוא משמש כמבנה קייט כפרי (" צימר"). לגבי המבנה הזה רמ"י מבקשת צו התאמה שיורה לנתבעים להתאים את השימוש בו לשימוש המותר – שימוש חקלאי. רמ"י לא מוכנה לאפשר ארכה לצורך הסדרה של השימוש במבנה מכיוון שלטענתה אין שום אפשרות עקרונית להסדיר את השימוש שנעשה בו כל זמן שהוא אינו שימוש חקלאי.
בהתאם להסכמת הצדדים אני קובעת שתינתן ארכה להסדיר את השימוש שנעשה במבנים כולם, לרבות במבנה של הלול. אני ערה לטענת התובעת לפיה אין כל אפשרות להסדיר שימוש שאינו חקלאי במבנה זה. עם זאת בסוף סיכומיה הודתה רמ"י שישנה אפשרות מסוימת לאפשר שימוש של מבנה קייט כפרי ואף ניתן לאפשר זאת מחוץ לחלקת המגורים ( כלומר בלול). אפשרות זו קיבלה ביטוי מפורש בהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל ( החלטות 1101 ו- 1265 וכן החלטה ישנה מס' 755. העתק מהחלטות אלה צורף לתצהירה של הגב' רחל אמיר שהצהירה מטעם התובעת) ואף בשינוי תמ"א שהיה לאחרונה.
לכן אני סבורה שיש אפשרות עקרונית להסדיר שימוש שאינו חקלאי במבנה הלול, ככל שאמנם השימוש שנעשה בו תואם את החלטות מועצת הרשות. זה עניין לבירור עובדתי מול מוסדות רמ"י והגורמים הרלוונטיים במסגרת הארכה וניסיונות הסדרת השימוש.

התביעה לדמי שימוש
בפתח הדברים ייאמר שעניין דמי השימוש לא קשור בכלל בשאלה האם ניתן או לא ניתן להסדיר את השימושים הנעשים במקרקעין. דמי השימוש נגבים בעד כל שימוש שנעשה שלא כדין, בלא היתר או בלי אישור של רמ"י כבעלת המקרקעין. אין כל נפקות לשאלה האם השימוש תואם באופן עקרוני את הוראות התב"ע או את החלטותיה של רמ"י והאם ניתן היה לקבל עבורו אישור כך שניתן להסדיר ולהכשיר אותו בדיעבד. דמי השימוש נגבים עבור התקופה במהלכה נעשה שימוש שלא כדין, בין אם ניתן היה להשיג היתר כדין לשימוש זה מראש ובין אם לאו. על-כן ומכיוון שאין מחלוקת שהשימושים שעושים הנתבעים במקרקעין – למעט השימוש בבית המגורים בשטחו המקורי ובבית המגורים של הבן הממשיך ( ללא תוספת הבניה) – נעשים בלא היתר כדין, הרי שיש לחייב בדמי שימוש בגין השימוש שנעשה בהם.
לצד זאת אציין שהתובעת הגבילה את תביעתה רק למבנים שנוספו ב-2014 ולא קודם לכן ( למעט הלול לגביו אין מחלוקת שהוא קיים בשטח מלפני 2014). זאת אני למדה מכך שהמבנים המפורטים בכתב התביעה המתוקן הם רק אלה שתועדו בדו"ח מ-2014. הדוח עצמו מציין בלשון ברורה שהמבנים המתוארים בו לא היו קיימים בביקורים הקודמים ולא נכללו בדוחות הקודמים כך שהם מהווים בניה חדשה נכון למועד ביקור המפקח ועריכת הדוח. אתייחס לכך בהרחבה בהמשך. כעת רק אומר שחרף העובדה שבמשק של הנתבעים ישנם כמה וכמה מבנים שנבנו ללא היתר, בכל זאת לא ניתן יהיה לחייב בדמי שימוש עבור כל המבנים במסגרת תביעה זו רק מכיוון שאלה לא נתבעו בכתב התביעה שהגביל עצמו לאמור בדו"ח המפקח משנת 2014.
המשמעות המעשית היא שהתקופה האפשרית לחיוב בדמי שימוש עבור המבנים שנכללו בכתב התביעה ( למעט הלול) היא רק ממרץ 2014 – אז הוגש דו"ח המפקח ותיעד את הבניה החדשה – ועד ספטמבר 2014 – אז הוגש כתב התביעה המתוקן ובו הסעד הכספי.
אציין שיש לראות את התרשלותה של התובעת בעניין זה בחומרה רבה שכן מדובר בכספי ציבור והיא לא שקדה היטב כדי לתבוע אותם במלואם ולקיים בכך את זכותו של הציבור ואת האינטרס הציבורי עליו היא אמונה.
לסיום עניין זה אומר שישנו תיעוד עדכני מ-2018 של בניה חדשה בחלקה של הנתבעים שנוספה תוך כדי ניהול ההליך דנן. בסיכומים מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים בדמי שימוש עד היום למעשה. תביעה וטענה זו של התובעת נדחית. לא ניתן להעניק סעד שלא נכלל בכתב התביעה ומטבע הדברים התובעת לא יכלה לכלול ב-2014 סעד עתידי המתייחס לבניה מ-2018 או לדמי שימוש עבור תקופה שטרם הייתה ושהזכות להם טרם התגבשה ביום הגשת התביעה. לכן במסגרת פסק דין זה לא יינתן סעד לתקופה שאחרי 9/2014, אז הוגש כתב התביעה המתוקן. אך אין בכך כדי למנוע מהתובעת להגיש תביעה נפרדת עבור התקופה שמ-9/2014 עד היום או עד ועד בכלל, עד שתוגש תביעה נוספת ובכפוף להתיישנות.
9. לגבי הלול תקופת החיוב היא ארוכה יותר אך גם היא מוגבלת. הנתבעים הם פושטי רגל. בעניינו של הנתבע, מר שלמה אוחיון ז"ל ( נפטר ביום 11.12.17), ניתן צו כינוס באוגוסט 2010. בעניינה של הנתבעת, הגב' אסתר אוחיון, ניתן צו כינוס בינואר 2015. על-כן, בהתאם לעמדת המנהל המיוחד ולהחלטת בית המשפט המחוזי ניתן לדון בתביעה הכספית רק החל מהתקופה שלאחר שניתן צו הכינוס נגד הנתבעים.
10. הנתבעים טענו בסיכומים שאין כל אפשרות לדון בתביעה הכספית מכיוון שהיא לא הוגשה במסגרת הליכי פשיטת הרגל ולא הוגשה כתביעת חוב, אך אני דוחה את הטענה כבר כעת שכן היא עומדת בסתירה להחלטת בית המשפט המחוזי מיום 22.5.17 שהתיר לרמ"י להמשיך בתביעה זו תוך שהגביל את תביעת הסעד הכספי רק לתקופה שהחלה לאחר מתן צו הכינוס לנכסי הנתבעים ( החלטת ביהמ"ש המחוזי צורפה להודעת התובעת מיום 24.5.17).
ואמנם התביעה לדמי שימוש מוגבלת בהתאם. כנגד עזבון המנוח שלמה אוחיון ז"ל נתבעים דמי שימוש רק החל מאוגוסט 2010, וכנגד הנתבעת אסתר אוחיון התביעה מוגבלת רק לתקופה שמינואר 2015 ואילך.
אציין שמכיוון שהתביעה הוגשה ב-2014 וכוללת סעד רק עד ליום הגשת התביעה (22.9.14), הרי שממילא לא ניתן לפסוק כנגד הנתבעת, אסתר אוחיון, שכן הדבר מנוגד להחלטת בית המשפט המחוזי כאמור. על-כן פסק הדין יינתן רק נגד עיזבון הנתבע המנוח.
על-כן התביעה לדמי שימוש עבור השימוש החורג שנעשה בלול מוגבלת לתקופה שמאוגוסט 2010 ( אז ניתן צו הכינוס נגד הנתבע 1, שלמה אוחיון ז"ל) ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן – 22.9.14 וזאת כמובן בכפוף להוכחת התביעה, לרבות התקופה בה נעשה שימוש חורג בלול.
11. בהקשר זה אציין שהתובעת ביקשה מבית המשפט היתר לפיצול סעדים כדי שתוכל לתבוע סעדים כספיים בעתיד. הבקשה לפיצול סעדים הועלתה כבר בכתב התביעה המקורי אך נדחתה ע"י כב' השופטת יעל ייטב שדנה בתיק בעבר ( ר' החלטת כב' השופטת ייטב מיום 30.4.14). בעקבות החלטה זו הוגש כתב התביעה המתוקן ונכלל בו סעד כספי שהוגבל רק עד ליום הגשת התביעה ( משום שממילא לא ניתן לתבוע סעד עתידי שטרם התגבש).
לכן אין צורך בהיתר לפיצול סעדים כדי לתבוע סעד כספי עבור יתרת התקופה שחלפה מאז הוגש כתב התביעה המתוקן ועד היום או עד ועד בכלל ( עד אשר תוגש – אם תוגש – תביעה נוספת ובכפוף לדיני ההתיישנות). (ר' בעניין פיצול סעדים במקרה של תביעת סעד כספי לצד סעדים נוספים שאינם כספיים: ע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ [ פורסם בנבו] (24.11.05); רע"א 1156/02 עבד אל סלים ח'יר נ' לידאי [ פורסם בנבו] (11.5.03); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 306-307 וההפניות הנזכרות שם ( מהדורה 12, 2015)).
11. מבחינה ראייתית הוגשו דו"חות פיקוח מ-2012, 2014 ו-2018.
בדו"ח משנת 2014 כתב המפקח בני כהן כך:
"בתיק זה מתנהלת תביעה משפטית... לאחרונה הוגשו תלונה (ההדגשה איננה במקור. השגיאה הלשונית במקור) הנוגעת למשק זה כי החוכרים ממשיכים בבניה הבלתי חוקית הפרועה שלהם.
לאור זאת יצאתי לשטח ואכן מצאתי כי בנוסף לשימושים החורגים המופיעים בדוחות הפיקוח הקודמים התגלו הממצאים הבאים:
נוספה תוספת בניה בלתי חוקית למבנה יח"ד קיים המצוין בתשריט הקודם שלי כיח"ד 3 ובסה"כ הורחב המבנה למגורים בגודל של כ-60 מ"ר.
נבנתה באופן בלתי חוקי יח"ד נוספת בגודל של 70 מ"ר מדרום לבית המגורים המערבי ומצויים בתשריט החדש והמעודכן שהכנתי כיח"ד 5.
נסגרה קומת עמודים בבניה בלתי חוקית בשטח כולל של כ-100 מ"ר ליחדה 4 כמסומן בתשריט שלי." ( ההדגשות אינן במקור).
כלומר, הדוח מתאר 3 מבנים ( בלבד) שכולם לא היו קיימים בדוחות הקודמים ולא נצפו על-ידי המפקח בביקורים הקודמים והם מהווים בניה חדשה נכון למרץ 2014. בדו"ח נכתב במפורש שמבנים אלו הם " בנוסף" לשימושים החורגים המופיעים בדוחות הקודמים. כמו-כן מהתיאור בדו"ח עולה שמבנים אלה נבנו סמוך למועד הביקור של המפקח שכן הוא מתאר ש"לאחרונה" הוגשו תלונות שבעקבותיהן הוא יצא לבדוק מה קורה בשטח.
12. יש לציין שכתב התביעה נסמך כולו על הדוח מ-2014. כל הסעדים הנתבעים מתייחסים רק למבנים המתוארים בדוח מ-2014 (ר' סעיף 8 לכתב התביעה שאף מפנה לדוח מ-2014 ומפרט בדיוק את אותם מבנים המפורטים מעלה, ואותם בלבד, למעט הלול שנכלל אף הוא בכתב התביעה ולגביו אין מחלוקת שהוא קיים מזה שנים רבות ושהשימוש בו הוסב לשימוש לא חקלאי לפני 2014).
13. למרות זאת התובעת טוענת בכתב התביעה שיש לחייב את הנתבעים החל מ-2010 שאז לטענתה התגלתה הבניה הבלתי חוקית. לתמיכה בטענה זו מפנה התובעת למכתב התראה שנשלח אל הנתבעים באפריל 2010 שכותרתו " שימוש חורג". המכתב לא מפורט כלל, לא מתייחס למבנים כלשהם ולמען האמת לא כתובה בו מילה על בניה בלתי חוקית אלא רק שימוש חורג. לא ניתן ללמוד משימוש חורג על בניה בלתי חוקית. אדרבא, פעמים רבות הכוונה היא לשימוש בניגוד להיתר שניתן, כלומר – הבניה נעשתה בהיתר אך השימוש חורג מזה שהותר.
גם בדו"ח מ-2012 אין טענה לבניה בלתי חוקית אלא לשימושים חורגים כך שגם אם התובעת מבקשת לבסס את טענתה לבניה בלתי חוקית על הדוח מ-2012 הרי שהוא לא מהווה אסמכתא לכך וקשה להתבסס עליו כדי לקבוע זאת.
ומעל הכל וכאמור לעיל הדו"ח מ-2014 מציין בבירור שהוא מתעד בניה חדשה וכאמור כתב התביעה מתייחס רק לאותם מבנים חדשים שצוינו בדוח מ-2014.
14. על-כן הטענה לחיוב בדמי שימוש החל משנת 2010 בגין הבניה אליה מתייחס כתב התביעה ( למעט הלול) לא מתיישבת עם ראיותיה של התובעת עצמה כאמור ולמעשה סעד כזה לא נכלל בכתב התביעה.
לגבי הלול – טענת הנתבעים היא שהלול הוסב ל"צימרים" בעקבות מצוקה שחוו כחקלאים בענף העופות. הסבת הלול ל"צימרים" תואמת לטענתם את המדיניות שהנהיגו הרשויות לאפשר לחקלאים להסב לולים לשימושים אחרים. זאת מכיוון שהסבסוד הממשלתי שניתן בעבר למגדלי עופות באזור ירושלים הופסק ויש הכרה בצורך לסייע לחקלאים למצוא מקור פרנסה אחר. מדיניות זו ראשיתה בשנות ה-90' של המאה הקודמת, כך לטענת הנתבעים. בנסיבות אלה סביר להניח שכבר החל משנות ה-90 נעשה בלול שימוש שאינו שימוש חקלאי, מסקנה זו נובעת מגרסתם של הנתבעים עצמם. לכן אני סבורה שיש לחייב בגין השימוש בלול לתקופה שמאוגוסט 2010 ( אז ניתן צו הכינוס נגד הנתבע המנוח) ועד ספטמבר 2014 ( הגשת כתב התביעה המתוקן).
15. אשר לאופן חישוב דמי השימוש – הוגשה חוות דעת שמאית ע"י רמ"י. לא הוגשה חוות דעת נגדית. כמו-כן וחרף ההסכמה אליה הגיעו הצדדים התנגדו הנתבעים למינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט מטעמים כלכליים והיעדר יכולת מימון. על-כן מונחת לפני בית המשפט רק חוות דעתו של השמאי גלעד אברם שהוגשה בשנת 2014.
16. בסיכומיה ערכה התובעת חישוב והדגימה כיצד על-פי חוות הדעת השמאית שווי מ"ר בחלקת המגורים הוא 5,400 ₪ ואילו שווי מ"ר במתחם הלול הוא 4,500 ₪. אני מאמצת נתונים אלה המתיישבים עם חוות הדעת שהוגשה. כמו-כן כאמור אין נתונים סותרים אחרים ואין כל אינדיקציה אחרת לשווי הקרקע פרט לחוות הדעת השמאית שהגישה רמ"י. על-כן אני מאמצת נתונים אלה וקובעת שיש לחשב את דמי השימוש הראויים בהתאם להם.
17. לגבי היקף השטחים שנבנו ללא היתר: התובעת יצרה בלבול ואי סדר בעניין זה. הדוחות השונים מתארים שטחים שונים, קוראים למבנים בשמות שונים שאינם בהכרח מתיישבים עם גרסת התובעת ועם התיאור שנתנה לכל מבנה בכתבי טענותיה, וגם לא עם גרסת הנתבעים ( שמודים בחלק מהעובדות).
לכן ומכיוון שהנטל להוכיח את היקף השטחים שבגינם נתבעים דמי שימוש מוטל על התובעת, אתייחס להלן לשטח המינימלי שהוכח או שאין לגביו מחלוקת. שטחים נוספים שטענה להם התובעת אך לא הוכחו – התביעה בגינם נדחית.
בית המגורים העיקרי – תואר בדו"ח כ: יח"ד 4 . ביחס למבנה זה הוכח שב-2014 נסגרה קומת העמודים עליה בנוי המבנה. אזכיר שלגבי המבנה העיקרי אין מחלוקת שהוא נבנה בהיתר.
התובעת טוענת שמדובר בשטח של כ-100 מ"ר ואילו אלי אוחיון מודה רק ב-80 מ"ר. התובעת הודתה שלא ערכה מדידות של ממש ושהמידות שהיא נוקבת בהן מתבססות על הערכה בלבד. בנסיבות אלה ומכיוון שהנטל מוטל על התובעת להוכיח את השטחים בגינם היא תובעת דמי שימוש וכן לאור העובדה שהפער בין גרסאות הצדדים אינו כה רב – אני קובעת שיש לחייב בדמי שימוש עבור 80 מ"ר כפי שהודה אלי אוחיון בשם הנתבעים ולא מעבר לכך.
דמי השימוש עבור קומת העמודים שנסגרה מתחת לבית המגורים הם: 10,800 ₪ לפי החישוב הבא:
5,400 ₪ למ"ר X 80 מ"ר X 5% דמי שימוש שנתיים X 1/2 שנה (6 חודשים ממרץ 2014 אז נערך הדוח ותועדה הבניה הבלתי חוקית ועד ליום הגשת התביעה באוגוסט 2014).
יחידת מגורים נוספת – תוארה בדו"ח כיח"ד 3 . בכתב התביעה התובעת טענה שליחידה זו נוסף שטח של כ-60 מ"ר. אלי אוחיון טען בעדותו שיח"ד 3 היא בערך 54 מ"ר ( ר' עמ' 9 ש' 22). הפער אינו גדול ושני הצדדים לא יודעים לנקוב במידה מדויקת. מכיוון שעל התובעת מוטל הנטל להוכיח את תביעתה בעניין ומכיוון שאכן מדובר בפער קטן, מה שתורם לכך שכפות המאזניים נותרות מעויינות בנקודה זו, הרי שאני קובעת שיש לחייב בדמי שימוש ראויים עבור מבנה זה בשטח של 54 מ"ר בלבד.
מכאן שדמי השימוש עבור יח"ד 3 הם: 7,290 ₪ לפי החישוב הבא:
5,400 ₪ X 54 מ"ר X 5% דמי שימוש שנתיים X 1/2 שנה.
יחידת דיור למגורים המושכרת לצד שלישי – מתוארת בדו"ח כיח"ד 5 בשטח של 70 מ"ר. נראה שלגבי יחידה זו אין מחלוקת של ממש. מכל מקום לא מצאתי בסיכומי הנתבעים גרסה סותרת לגרסת התובעת לגבי דירה זו או השטח שלה אך אין מחלוקת שהיא קיימת ושהיא נבנתה ללא היתר.
על-כן יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש בגין יחידה זו בסכום של 9,450 ₪ לפי החישוב הבא:
5,400 ₪ X 70 מ"ר X 5% X 1/2 שנה.
מבנה הלול – אין מחלוקת שהלול לא משמש לחקלאות ושלא הושג היתר לשימוש לא חקלאי. בנסיבות אלה אין זה משנה מהו השימוש המדויק שנעשה בלול בפועל, בכל מקרה הוא אינו תואם את השימוש שהותר כל עוד הדבר לא הוסדר ( בין אם הייתה שם נגריה נגרייה כפי שטוענת התובעת ובין אם צימר כפי שטוענים הנתבעים).
שטח הלול הוא 297 מ"ר כפי שטען אלי אוחיון ונדמה שהתובעת הסכימה לכך בסיכומים. כמו-כן אין מחלוקת שהלול קיים מזה שנים רבות והוא נכלל גם בכתב התביעה.
לכן יש לחייב בדמי שימוש בגין השימוש שנעשה בלול בסכום של 277,992 ₪ לפי החישוב הבא:
4,500 ₪ ( שווי מ"ר במתחם הלול לפי חוות הדעת השמאית שהציגה התובעת) X 297 מ"ר X 5% דמי שימוש שנתיים X 4.16 שנים.
סה"כ דמי שימוש עבור כל המבנים והשימושים החורגים גם יחד: 305,532 ₪.

סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה בהתאם לאמור לעיל. הנתבעים ישאו בשכר טרחת בא כוח התובעת בסך 25,000 ₪ ובהוצאות התובעת בסך 5,000 ₪. בית המשפט שב ומציע לצדדים לבוא בדברים בהקדם כדי למנוע תביעה נוספת לדמי שימוש והריסה.
ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהעדר הצדדים.