הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 53814-01-11

בפני
כבוד ה שופטת אפרת אייכנשטיין שמלה

תובעים

קרן קיימת לישראל באמצעות רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד ה. קדש

נגד

נתבעים

1.יצחק כרמלה
2.חי יצחק
שניהם ע"י ב"כ עו"ד כ. לוי
3.אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מ. בן דוד

פסק דין

תביעה לדמי שימוש ראויים ולמתן צווים להפסקת השימוש החורג, להריסה ולחילופין לאטימה.
רקע רלוונטי
התובעת היא בעלת המקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 30858, והמצויים בתחום השטח שהושכר לנתבעת 3.
הנתבעים 1 ו-2 (להלן: הנתבעים) חברים בנתבעת 3 ובעלי הזכויות בנחלה הידועה כמשק 65 במקרקעין, הכולל את מגרש 65 ואת מגרש 165.
לטענת התובעת, יעוד המקרקעין על פי התכנית החלה עליהם הוא חקלאי, והנתבעים בנו במשק שלא כדין וללא אישורה, בית מגורים בשטח של 150 מ"ר ומחסן מסחרי להשכרה בשטח של 50 מ"ר. לטענתה, בנוסף הסבו הנתבעים את מבנה הלול בשטח של כ-550 מ"ר למחסן מסחרי. לטענתה, באותם מבנים לא חוקיים עשו ועושים הנתבעים שימוש שאינו חקלאי.
בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים, האוסר עליהם לעשות במשק 65 כל שימוש שאינו חקלאי, לרבות שימוש כלשהו ביחידות נוספות והשכרתן; למתן צו המורה לנתבעים ומי מטעמם להרוס או לאטום את היחידות הנוספות שבנו ללא היתר ותוך שימוש חורג, ולחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש החורג, בסך288,682 ₪ בצירוף מע"מ בערכי מועד הגשת כתב התביעה המתוקן (16.2.2015) בצירוף הפרשי הצמדה עד לתשלום בפועל. כן ביקשה התובעת לחייב את הנתבעים בדמי שימוש גם בגין התקופה שאחרי מועד הגשת התביעה עד הפסקת השימוש החורג בפועל.
דמי השימוש שנתבעו הם בגובה 5% מערך המקרקעין בצירוף מע"מ על פי חוות דעת שמאית מטעם התובעת.
לנתבעת 3 אין כל עמדה בסכסוך שבין הצדדים.
בהסכמת הצדדים מונה השמאי מר דוד דדון כשמאי מומחה מטעם בית המשפט, וזאת מבלי לוותר על חוות הדעת מטעמם.
ביום 04/03/18 הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות, שקבלו תוקף של החלטה, והסכמות אלו מהוות בסיס לפסק הדין שניתן ביחס לעניינים שבמחלוקת.
ההסכמות הינן כדלקמן:
בית המגורים שנזכר בכתב התביעה כמבנה מגורים בשטח של 150 מ"ר, כפי שמתואר אף בעמ' 9 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מבנה המגורים"), נבנה ללא היתר ונעשה בו שימוש חורג. עם זאת, מוסכם כי מדובר במבנה שנבנה תחילה בשטח של 70 מ"ר , והורחב לשטח של 150 מ"ר כאמור, וזאת החל מיום 1.3.2013 . אין מחלוקת כי יש לשלם דמי שימוש לתקופה שמיום 1.10.2010 ועד לתקופה של 1.3.2013 לפי שטח של 70 מ"ר בלבד , ולתקופה שמיום 1.3.2013 ועד ליום 1.9.2014 לפי שטח של 150 מ"ר.
ביחס למבנה העזר, המחסן בשטח של 50 מ"ר, מוסכם כי אף שהנ"ל נכלל בכתב התביעה, אין התובעת עומדת על עתירתה בנוגע אליו, הן ביחס לדמי השימוש והן ביחס לצווים הנוגעים לשימוש חורג במבנה זה.
ביחס למבנה הלול (להלן" "הלול"), מוסכם כי שטחו הוא 484.52 מ"ר ומוסכם כי תקופת השימוש החורג ביחס לשטח זה התחילה ביום 1.10.2010 והסתיימה ביום 1.7.2014, כאשר העתירה בעניינו היא לדמי שימוש בלבד .
הצדדים חלוקים בנקודות הבאות:
גובה דמי השימוש ביחס לכל אחד מהמבנים, כשכל אחד מהצדדים טוען כי חוות הדעת שהוגשה מטעמו מהווה את הבסיס לקביעת דמי השימוש הראויים.
התקופה לחישוב דמי השימוש הראויים לתקופת השימוש החורג בכל הנוגע למבנה המגורים. הנתבעים טוענים כי החל מיום 1.9.2014 אין לחייבם בדמי שימוש שכן פנו להסדרת השימושים החורגים, אלא שבשל נהלי התובעת לדחות על הסף בקשות כל עוד תלויה ועומדת תביעה בעניין השימוש החורג, וכל עוד לא שולמו דמי השימוש הראויים בהתאם לשומת התובעת, נמנע מהם לקבל היתר. לעומתם טוענת התובעת כי מאחר והשימושים החורגים והבנייה ללא היתר עדין קיימים, אין למנוע דמי שימוש, שכן מתן האפשרות להסדרה אינו מפקיע את השימוש החורג, ונהלי התובעת אינם יכולים לשנות מעובדה זו. התובעת מוסיפה כי אין ודאות שהשימוש החורג יוכשר, ויש לחייב בדמי שימוש עד להפסקת שימוש חורג או הסדרה בפועל.
המועד לתשלום דמי השימוש שיקבעו בפסק הדין, ופריסת תשלומים.
המועד בו יכנסו לתוקף צווי הפסקת השימוש החורג, ההריסה האטימה.
הכרעה
היקף השימוש החורג לצורך קביעת דמי השימוש
מעיון בתצהירה של הגב' רחל אמיר מטעם התובעת, כמו גם מסעיף 4.1 להחלטת רמ"י 1265 (נוסח משולב) שצורפה לתצהירה, עולה כי בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית, בתקופה שקדמה למועד הסדרתם החוזית של השטחים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית, ישלם בעל זכויות בנחלה למינהל תשלום בגובה 5% מערך הקרקע ששימשה לתעסוקה לא חקלאית לכל שנה בה נעשה שימוש כאמור, ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל.
גובה דמי השימוש
בהינתן העובדה כי הצדדים הגישו חוות דעת נגדיות, ומונה מומחה מטעם בית המשפט, בהתאם להלכה הפסוקה, איני רואה מקום לסטות מחוות דעתו של מומחה בית המשפט. אני מאמצת את קביעות השמאי דדון שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, בקביעת שווי מ"ר קרקע מבונה למגורים כפי שנקבעו בעמ' 21 לחוות דעתו מיום 2.4.2017, ושווי זה יהווה הבסיס ממנו יגזרו דמי השימוש שעל הנתבעים לשאת בהם, בשיעור 5% לשנה.
תקופת החיוב בדמי השימוש
אני דוחה את טענת הנתבעים הנוגעת לתקופת החיוב בדמי שימוש ראויים למבנה המגורים ולפיה משעה שפנו בבקשה לקבלת היתר, לאחר הגשת התביעה, יש לפטור אותם מתשלום דמי שימוש ראויים, שכן אין חולק כי נעשה שימוש חורג, ורק לאחר הגשת התביעה פנו הנתבעים בניסיון הסדרה בדיעבד, מה גם שאין ודאות כי התוכניות תאושרנה.
הדבר נכון ביתר שאת, שעה שבשנת 2013, בעוד התביעה שלפני תלויה ועומדת , הגדילו הנתבעים ביודעין את שטח המבנה שנבנה ללא היתר, מ-70 מ"ר ל-150 מ"ר, ובכך יותר מהכפילו את שטחו.
תקופת החיוב בגין השימוש החורג ביחס למבנה המגורים תחושב אפוא מיום 1.10.2010 ועד ליום 1.3.2013 על פי שטח של 70 מ"ר, ומיום 1.3.2013 ועד להסדרת הטעון היתר בפועל או הריסת מבנה המגורים, על פי שטח של 150 מ"ר.
אשר ללול, ובהתאם להסכמת הצדדים, השטח לחיוב יעמוד על 484.52 מ"ר לתקופת השימוש החורג מיום 1.10.2010 ועד ליום 1.7.2014.
תוספת מע"מ על דמי השימוש
בהתאם להסכמת הצדדים מיום 13.6.2019 בעניין המע"מ, לפיו פסק הדין בהליכי הערעור בת.א. 20636-10-11 בעניינו של ראובן שבתאי יחול גם על הצדדים בתיק זה, ולאור פסק הדין בע"א 68447-03-19 קק"ל נ. ראובן שבתאי (מיום 7.7.2019), לסכומים שיפסקו כדמי שימוש ראויים יש להוסיף מע"מ.
גובה דמי השימוש בגין מבנה המגורים מיום 1.10.2010 הינו כדלקמן:
בגין החודשים אוקטובר נובמבר ודצמבר בשנת 2010 – 5%*2,618 ₪ * 70 מטר *3/12= 2,290 ₪.
בגין שנת 2011 – 2,726 ₪ * 5% *70 מטר=9,541 ₪.
בגין שנת 2012 – 3,327 ₪ *5% *70 מטר=11,644 ₪.
בגין ינואר פברואר שנת 2013 – 3,305 ₪ *5% *70 מטר*2/12=1,928 ₪.
בגין מרץ עד דצמבר 2013- 3,305 ₪ *5%*150 מטר *10/12=20,656 ₪.
בגין שנת 2014 – 3,476 *5% *150 מטר=26,070 ₪.
בגין השנים 2015 ואילך, ועד להסדרת הטעון היתר בפועל או הריסת מבנה המגורים שנבנה ללא היתר, אני מחייבת את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בס ך 26,070 ש"ח בגין כל אחת מהשנים . סכום זה כשהוא מחושב מיום 1.1.2015 ו עד ליום 31.8.2019 עולה כדי 121,660 ₪ בקרן , כאשר לסכום זה יתווסף סך של 1,721 ₪ בקרן מדי חודש עד להסדרת הטעון היתר בפועל או להריסת מבנה המגורים שנבנה ללא היתר.
גובה דמי שימוש בגין 484.52 מ"ר בלול מיום 1.10.2010 ועד 1.7.2014 הינו כדלקמן:
בגין החודשים אוקטובר, נובמבר ודצמבר בשנת 2010- 669 ₪ *5% *484.52 מטר* 3/12 =4,052 ₪.
בגין שנת 2011 –721 ₪ *5% *484.52 מטר= 17,477 ₪.
בגין שנת 2012 – 770 ₪ 5%*484.52 מטר =18,654 ₪.
בגין שנת 2013 –815 ₪ *5% *484.52 מטר =19,744 ₪.
בגין שנת 2014 – 846 ש"ח *5%*484.52 מטר*6/12 =10,247 ₪.
לסכומים הנקובים בסעיפים 11 ו-12 לעיל יתווסף מע"מ כחוק וכן יתווספו הפרשי הצמדה מיום 2.4.2017, שהוא יום עריכת חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט ויחושבו עד לתשלום בפועל (הסכום הכולל להלן : סכום פסק הדין).
בהתחשב בפער בין חוות הדעת של מומחה התובעת למומחה בית המשפט לא מצאתי כי יש להוסיף ריבית.
סכום פסק הדין ישולם ב-18 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 1.9.2019 עד לפירעון החוב המלא הנושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
צו מניעה וצו הריסה או אטימה
ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים ועל מי מטעמם לעשות במשק 65 כל שימוש ללא היתר או תוך שימוש חורג במקרקעין וכן ניתן צו עשה המורה לנתבעים להרוס את הבניה ללא היתר במבנה המגורים וככל שהריסה אינה אפשרית-לאטמה. תוקף צו המניעה, ככל שהוא נוגע לשימושים מסחר יים, מהיום.
על מנת לתת לנתבעים שהות להסדיר את השימושים החורגים במבנה המגורים לנוכח הפער בין סכום דמי השימוש שנתבעו בהתאם לחוות דעת השמאית מטעם התובעת, לבין סכום דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין, ולנוכח העובדה כי בהתאם לנהלי התובעת נמנע מהנתבעים לפעול להסדרת השימושים החורגים עד לסיום התיק ותשלום דמי שימוש על בסיס חישובי התובעת, ובקשותיהם להסדיר את השימושים נדחו על הסף ע"י התובעת עד כה, אני קובעת כי לאחר תשלום מחצית מסכום פסק הדין, תבחן התובעת את התכניות שיגישו הנתבעים לצורך הסדרת השימושים החורגים.
אם מחצית מסכום פסק הדין תשולם עד יום 1.5.2020, צו העשה וצו המניעה ביחס למבנה המגורים לכל שימוש שאינו חקלאי, נוסף על שימוש מסחרי (לגביו צו המניעה בתוקף כאמור, מהיום), יכנס לתוקף ביום 1.10.2021, ככל שהנתבעים לא יסדירו עד אותו מועד את השימושים החורגים וההיתרים הנדרשים, או לא יישאו עד אותו מועד בתשלום סכום פסק הדין במלואו.
אם הנתבעים לא ישלמו עד 1.5.2020 מחצית מסכום פסק הדין, ואף לא בתוך 7 ימים לאחר מכן, יכנסו הצ ווים לתוקף ביום 1.6.2020.
התובעת תחתום על מסמכים שידרשו לצורך קבלת משכנתא לפירעון החוב בגין דמי השימוש הראויים, לאחר תשלום 20% מסכום החוב.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת בסך 7,500 ₪.

ניתן היום, ה' אב תשע"ט, 06 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.