הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 53668-10-17

בפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובעת

רשות מקרקעי ישראל
באמצעות עו"ד רועי שמש
משרד עו"ד גד לנדאו ואח'

נגד

הנתבע
אברהם שושני
באמצעות עו"ד זוהר שדה ואח'

פסק דין

מבוא
התביעה שלפניי עוסקת בדרישת רשות מקרקעי ישראל לדמי שימוש, בגין השימוש החורג שעשה הנתבע במקרקעי המדינה.

הנתבע – בעל זכויות חכירה בנחלה במושב בית זית, ניהל עסק למכירת מוצרי גינון וחומרי בנין (חנות בשם "החצב"), הכולל שטח לאחסנה מסחרית וחצר תפעולית בחזית העסק. פעילות מסחרית זו ופעילויות מסחריות קודמות לא קיבלו את אישורו של בעל המקרקעין שנציגו הוא הרשות (להלן: רמ"י), ולמעשה הן מהוות הפרת הסכם המשבצת (בין רמ"י, האגודה והחוכר).

ביום 25.12.13 ניתן בהסכמה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לעשות שימוש חורג במקרקעין, אולם פסק הדין לא כובד על ידי הנתבע (ת.א. 36572-01-13).

כאמור, התביעה הנוכחית עוסקת בדמי שימוש לתקופה שבין השנים 2012-2017, כאשר גם כיום הנתבע ממשיך לבצע שימוש חורג. לטענת בא כוחו רמ"י מקשה עורפה ולא נענית לבקשותיו להסדיר השימוש החורג. המחלוקת אינה בזכותה של רמ"י לגבות דמי שימוש, כי אם בגובה הסכום ואופן חישובו.

כל צד הציג חוות דעת מטעמו ו בית המשפט מינה את השמאי גיל יזרעאלי כמומחה מטעמו. בישיבת קדם המשפט הראשונה מיום 4.6.18 הסכים הנתבע למתן פסק דין חלקי על סך 65,000 ₪ שחושבו על ידי בא כוחו כסכום שאינו שנוי במחלוקת.
בישיבת קדם המשפט השניה מיום 10.12.18, לאחר קבלת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, הסכים הנתבע לכך שיינתן פסק דין חלקי נוסף על סך 100,000 ₪, אותם שילם בארבעה תשלומים חודשיים, ובסה"כ שולמו 165,000 ₪.
רמ"י העמידה את סכום החוב העדכני, ובהסתמך על חוות דעת מומחה בית המשפט, על סך 113,170 ₪ (תצהיר עדות ראשית מיום 7.4.19 . בכתב התביעה המתוקן הסכום הועמד על 123,810 ש"ח).

שני הצדדים ויתרו על חקירת המצהירים והמומחים מכל צד. רמ"י אימצה את חוות דעתו של מומחה בית המשפט. ב"כ הנתבע ביקש לחקור המומחה.

השאלות שבמחלוקת

הצדדים חלוקים בסוגיות הבאות:
האם בחישוב שווי הקרקע יש לכלול גם "רווח יזמי"
רווח יזמי הוא הרווח שמצפה לקבל מי שהפך קרקע פנויה לקרקע שבנוי עליה מבנה. לטענת ב"כ הנתבע מדובר בגביית כפל ועשיית עושר, היות שמי שהקים המבנה ולקח הסיכון הוא הנתבע עצמו ולא יזם אחר. עוד טען כי הקווים המנחים של אגף שומת המקרקעין אינם מחייבים, אין תקינה שמאית המורה על הערכת שווי קרקע בתוספת מרכיב יזמות, אלא יש להעריך את שוויו הנקי של הקרקע. בנוסף טען כי פרק כ"ז לקווים המנחים חל משנת 2016 ואילך. ב"כ רמ"י הפנה לת.א. (פ"ת) 37705-03-16 מ"י נ' איסקאיו (28.11.18), ת.א.(ים) 14179-03-13 רמ"י נ' מור (5.3.17) , בהם הוכלל רכיב זה בחישוב שווי הקרקע, אף לפני פרסום הקווים המנחים. מכל מקום בחוות דעת מומחה בית המשפט ישנה הפרדה בין מרכיב היזמות לערך הקרקע והבינוי הקיים עליו.

מה גובה עלות הפיתוח שיש להפחית בחישוב שווי הקרקע
מומחה בית המשפט אישר בחקירתו כי יש להפחית הוצאות פיתוח גבוהות מאלו שנקב בהן בחוות דעתו, משום שהסתמך על פרק כ"ה לקווים המנחים שפורסמו בחודש פב' 2017, ולא על אלו שהיו נהוגים בתקופה הרלוונטית לחיוב בדמי שימוש. לאחר סיום חקירתו שלח טבלה מעודכנת (תחשיב חלופה 2) , אולם ב"כ רמ"י דבק בסיכומיו בסכום המקורי של חוות דעת מומחה בית המשפט, בטענה כי נקבע באותם קווים מנחים של השמאי הממשלתי, שניתן להשתמש בנתונים עד חמש שנים קודם למועד הקובע תוך הצמדתם למדד הרלוונטי. ב"כ הנתבע ביקש מביהמ"ש, ככל שלא ישעה לטענה שאין לסמוך כלל על חוות דעת מומחה ביהמ"ש, ל אמץ אותה על התוספת המתקנת.

האם חישוב דמי השימוש ייגזר מתשואה של 5% או 6% מערך הקרקע
הנתבע מבקש שהחישוב ייעשה לפי 5%, כפי שנגבה ממי שהסדיר השימוש במקרקעין.
רמ"י טוענת כי ההוראה הרלוונטית היא הוראת אגף מס' 10 א' מיום 20.9.06 המתייחסת להחלטת הנהלה מס' 1243 מיום 17.11.2004("גביית דמי שימוש בגין התקופה שקדמה למועד אישור העסקה במנהל"). הוראה זו קובעת כי הליכי גביית דמי שימוש במרכז הארץ בגין שימוש שלא כדין יהיה בשיעור של 6%. עוד טענה רמ"י כי החלטה מס' 1458 שבוטלה ביום 4.4.19 ושעליה מסתמך הנתבע התייחסה לשימושים לא חקלאים בחלקת המגורים של הנחלה, מה שלא רלוונטי בענייננו. בנוסף הוסבר שמטרת ההחלטה הייתה לעודד הסדרת השימוש תוך חיוב בגין תקופת העבר עד למועד ההסדרה לפי 5%. בענייננו, לא רק שהנתבע לא הסדיר השימוש החורג, הוא ממשיך להפר צו שיפוטי ומפיק רווחים באופן לא מורשה, ולכן יש להחיל עליו את החיוב לפי 6% ולא 5%.
בא כוח רמ"י הפנה בסיכומיו לפסקי דין שקבעו תשלום בשיעור של 6% מערך המקרקעין כמו ת.א. (מחוזי מרכז) 37802-10-13 רמ"י נ' קלקודה ואח' (19.12.2019) והפסיקה המוזכרת שם.
מנגד טען ב"כ הנתבע כי מדובר בקנס של 1% שאין לגבות אותו שעה שלחוב מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.

האם יש לחייב את הנתבע בדמי שימוש רק בגין 4 שנים בהיותו פנסיונר?
הנתבע טוען כי העובדה שלא הסדיר עד היום את השימוש החורג, נובעת מקשיחות ליבה של רמ"י אשר שמה לעצמה מטרה למקסם את גביית דמי השימוש ממנו, ולכן הוא מבקש להחיל על עצמו ההוראות כאילו הסדיר השימוש. החלטה 1581 מיום 24.12.18, המתקנת את החלטה 1458 בסעיף 4 קובעת כך:
"4.2 בעל זכויות שהגיע לגיל פנסיה ואשר יסדיר תוך שנתיים ממועד כניסתה לתוקף של החלטה זו את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, יהיה זכאי להסדרת חובותיו בקשר לשימושים שניתן להסדירם בהתאם להחלטה זו, עבור שימושי התעסוקה הלא חקלאית הלא מוסדרים, בתנאים שלהלן:
4.2.1 עבור חובות עבר שנוצרו עד למועד כניסתה לתוקף של החלטה זו – 6% מערך הקרקע למועד ההסדר עבור תקופת השימוש אך לא יותר מתקופה של 4 שנים..."
רמ"י טוענת כי מעבר לכך שהנתבע אוחז בטענות סותרות בהתאם לנוחותו, פעם הוא מבקש להתעלם מההנחיות ופעם הוא מבקש להחילן על הנתבע, החלטה זו אינה חלה על הנתבע משום שלא הסדיר את השימוש. עוד טענה רמ"י כי גם העובדה שניתן פסק דין המורה על הנתבע להפסיק השימוש החורג, מונעת החלת החלטה זו עליו. נאמר בהחלטה:
"הסדר זה לא יחול על שימוש שלגביו ניתן פסק דין והתשלום בעד השימוש יעמוד על כל תקופת השימוש הלא מוסדר בנחלה" (ס' 4.2.4.1 ) .
ב"כ הנתבע מפנה לסמכותה של ועדת הפשרות וטוען כי גם כיום זה אפשרי:
"במסגרת שיקול דעתה הבלעדי, להחיל את ההסדר האמור במסגרת פשרה בהליכים המתנהלים בבתי המשפט".

דיון והכרעה

שווי דמי השכירות – לפי 6% משווי הקרקע הכולל רווח יזמי
בחישוב שווי המקרקעין לצורך גביית דמי שימוש יש להכליל גם רווח יזמי. שיעור התשואה יחושב לפי 6% ולא 5%. שתי סוגיות אלו נדונו בפסיקה. ראו ת.א. (מחוזי מרכז) 37802-10-13 קלקודה, המוזכר לעיל, שם נאמר כך:
"גובה "דמי השכירות" מחושב על יסוד שיעור התשואה השנתית אותה יכלה להפיק רמ"י מהמקרקעין בתקופת השימוש. תשואה זו נגזרת משווי המקרקעין נשוא הליך זה. אחוז התשואה, לו זכאית רמ"י, יעמוד על 6% לשנה משווי המקרקעין. רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל ואלו צריכים להיגזר משווי המקרקעין בהתאם לשימושים שבוצעו בהם בפועל. שווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי."

לא מצאתי כל רבותא לזהותו של היזם, כפי שביקש לעשות ב"כ הנתבע, הטענה כי מדובר בחיוב כפול נדחית. אוסיף על כך ואומר כי דיני עשיית עושר שלא במשפט מבקשים להעביר את מלוא ההתעשרות אל המזכה, על מנת שהזוכה לא יהנה מפירות מעלליו (ראו ע"א 3846/13 מנהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף (21.7.2015) , ו יש בכך כדי להשפיע על אימוץ חישוב התשואה. מיותר לציין שאם הרווח הכולל שהפיק הנתבע מהשימוש החורג במקרקעין אלו היה נמוך מדמי השכירות, מן הסתם היה מפסיק השימוש החורג ולא מסתכן בביזיון בית משפט ובתביעה כספית של רמ"י בגין תקופה ארוכה יותר. הטענה כי עשה ככל יכולתו להסדיר השימוש נטענה בעלמא ואין בה כדי להשפיע על התוצאה.

בית המשפט העליון עמד לא אחת על הפסול בשימוש בלתי חוקי בקרקעות חקלאיות והשפעותיו השליליות על אינטרס הציבור (פגיעה באמון הציבור ברשויות השלטון, פגיעה בתחרות העסקית, פגיעה בקופה הצבורית ועוד, ראו בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, (9.6.2011)). העובדה שהתופעה נפוצה בקרב מתיישבים בישובים חקלאים שונים ושהמינהל אינו מצליח לאכוף את הסכם המשבצת ככתבו וכלשונו, אינה מכשירה את השימוש החורג, אולם היא גורמת למצב אבסורדי שבו המתישב נוטל הדין לידיו, וכשנתפס הוא חש שרודפים אותו ונעשה לו עוול, ואף מתרעם הכיצד ממאנת רמ"י להסדיר השימוש בתנאים שנראים לו.

שימוש חורג עלול לגרום לתביעה לביטול "הסכם המשבצת" שהופר, והשבת השטח החקלאי שבו נעשה השימוש החורג לידי המדינה, אולם רמ"י ויתרה על כך, ולכן ניתן לראות גם באחוז העודף על פני גביה בעת שהשימוש מוסדר, כמעין קנס חוזי. על פיצוי/קנס חוזי חלים הפרשי הצמדה וריבית מעת יצירת החוב ועד התשלום בפועל, ולכן הטענה שמדובר בתשלום כפל אינה ברורה ונדחית בזו.

אגב, גם כאשר משולם פיצוי בגין הפקעה, החישוב מבוצע לפי 6% מ"דמי החכירה האבודים", כך שאיני בטוחה שמדובר עוד ברכיב עונשי, ולא בשיעור שהפך למוסכמה שמאית או לדין הנוהג, בנוגע לאדמות המדינה (ראו ת.א (מחוזי חי') 49080-04-15 עיזבון מוחמד סעיד ז"ל נ' רשות מקרקעי ישראל ) 31/03/20).

לענין הכללת רכיב היזמות בחישוב שווי הקרקע גם לשנים 2012-2015. המומחה השיב בחקירתו שלא הכיר הנחיות קודמות שהחילו רכיב זה טרם פרסום הקווים המנחים של 2016 , הוא לא טען שרמ"י לא הכלילה רכיב זה בסכומים שדרשה מחוכרים שונים. פסקי הדין אליהם הפנה ב"כ רמ"י מלמדים על כך שדמי השימוש הראויים חושבו על ידי שמאי רמ"י לפי 6% ובית המשפט קיבל זאת מפעם לפעם (ראו ת.א 14179-03-13 ו37705-03-16 הנ"ל). אציין עוד ש רכיב היזמות הוערך על ידי מומחה בית המשפט באופן שמרני בשיעור של 15% (אפילו מומחה הנתבע שהטייתו לטובת הנתבע עולה באופן ברור מחוות דעתו, העריך זאת ב-18%). מכל הסיבות הללו אני דוחה הדרישה להפחית את רכיב היזמות משווי המקרקעין לגבי 2012-2015. שווי המקרקעין המכיל רכיב זה קרוב יותר לשווי הריאלי.

אימוץ חוות דעת מומחה בית משפט על התוספת

כידוע, בתי המשפט מאמצים את חוות הדעת של המומחה שמונה על ידם, אלא אם קיימות נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות שלא לעשות כן, שכן ככל שהתגלה כמקצועי, קיימת לו בנוסף חזקת האוביקטיביות. (ראו ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (28.10.10); ע"א 293/88 ניימן נגד רבי (1990); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא (2002); ע"א 5509/09 מסארוה נ' מסארוה (23.2.14)).

המומחה ערך חוות דעת שמרנית המגלמת בתוכה הנחות רבות לטובת הנתבע. הקושי במציאת עסקאות דומות באיזור הביא אותו לשילוב מספר שיטות בהערכתו את המקרקעין והצלבתן. הוא לא רק חישב שווי המקרקעין בשיטת החילוץ, אלא גם השווה לעסקה באזור, לפיכך לא מצאתי שלא לקבל את קביעותיו. אציין שגם בחקירה נגדית השיב באופן הגון ומקצועי.

הדרישה של רמ"י להתעלם מההפחתה הנובעת מסכומי פיתוח נמוכים יותר, כפי שמופיע בתיקון טבלת חלופה 2, אינה מתקבלת. נכון שב קווים המנחים שפורסמו ב-2016 נכתב שניתן להחילם גם על חמש שנים קודם לכן, אולם להבנתי מדובר בשיקול דעת שמאי, ובכל מקרה, זו טענה חדשה שלא הועלתה גם לא במועד ההוכחות ובטרם ניתנה ההחלטה המורה לשמאי לתקן הסכומים בהתאם.

האם יש להגביל הדרישה לדמי שימוש עבור ארבע שנים בלבד
הטענה שיש להחיל על הנתבע הפנסיונר את החלטת המינהל המגבילה את דמי השימוש לתקופת עבר לארבע שנים בלבד, נדחית. מדובר בהחלטה שהתקבלה מאוחר לתקופה הרלוונטית של השימוש, ובכל מקרה חלה על מי שהסדיר את השימוש , בעוד שהנתבע לא עשה כן, ואף הפר פסק דין שניתן בהסכמתו. מכל מקום, בית המשפט אינו מכהן כוועדת פשרות, ואם הנתבע יסדיר השימוש, יוכל לטעון טענותיו בפניה לפחות לגבי התקופה שטרם נתבעה ממנו בהליך משפטי.

סיכום
סיכומם של הדברים הוא חיוב הנתבע בשיעור של 6% מתוך הערכים המעודכנים בדו"ח השמאי (לרבות טבלת חלופה 2 כפי שנשלחה ביום 6.8.20), בתוספת מע"מ ובניכוי סך של 165,000 ₪ ששולמו. על הסכום המתקבל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק לכל שנת חיוב ועד למועד מתן פסק הדין. ממועד פסק הדין ואילך, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

אני מחייבת את הנתבע בהחזר הוצאות חלקה של רמ"י בשכ"ט מומחה בית המשפט בסך 12,500 ₪ בתוספת מע"מ, וכן שכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪ כולל . סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. אציין כי בחישוב שכר הטרחה לא נכלל הסך ששולם על ידי הנתבע במהלך ניהול המשפט.

התובעת תגיש פסיקתא לחתימה. לנתבע זכות להגיב עליה בתוך 7 ימים. בהעדר תגובה הפסיקתא תיחתם.

ניתן היום, ז' סיוון תשפ"א, 18 מאי 2021, בהעדר הצדדים.