הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 51848-10-17

בפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובעת

עירית ירושלים
באמצעות עו"ד דרור לניאדו ואח'

נגד

הנתבעות
1.קשרים והפקות והוצאה לאור (1993) בע"מ
(עניינה הסתיים)
2. עיר דוד בע"מ
באמצעות עו"ד שלמה קהן

3. מפעל חיים בע"מ
באמצעות עו"ד יצחק ברקוביץ

פסק דין

מבוא
לפניי תביעה לתשלום ארנונה על סך 76,927 ₪ לתקופה שבין 1.1.10 ועד 31.12.13, בנוגע לנכס מסחרי ברח' אהליאב 2 ירושלים, אשר שטחו 40 מ"ר ומספרו בעיריה נכון לזמנים הרלוונטיים הוא 30235-013-000-X018 (ובקיצור 0018).

הבעלים הרשום של כל הבנין שבו נמצא הנכס, היא נתבעת 2 אשר השכירה הבנין לשוכרים שונים ואף איפשרה השכרת משנה. מפברואר 1999 ועד 2004, הנכס המקורי שזוהה במספר 0018, הושכר לעמותת ידידי טורו והשתרע על פני שטח של כ- 340 מ"ר. העמותה השכירה 180 מ"ר מתוכו לנתבעת 1 (להלן חב' קשרים והפקות). חתימת הבעלים אף מופיעה על גבי חוזה השכירות (ת/1) .

החל מה-1.2.04 נרשמה בספרי העיריה חב' קשרים והפקות, כמי שמחזיקה בנכס 0018, אולם ממועד זה ואילך הנכס משתרע על שטח של 180 מ"ר בלבד (נספח ב' לכתב הטענות של נתבעת 2).

ביום 28.12.04 פוצל הנכס בפעם השניה: ל-140 מ"ר שקיבלו מס' נכס חדש – 0080 ונרשמה החזקתה של חב' מפעל חיים (שוכר משנה של שוכר משנה), ואילו 40 מ"ר נותרו בחזקת חב' קשרים והפקות, עם מספר הנכס המקורי – 0018. העיריה מאשרת זאת במכתבה לחב' קשרים והפקות, מיום 31.1.05 (ת/5).

ממועד זה ועד 2014 לא עודכנה העיריה בזמן אמת על שינויים בהחזקת נכס 0018.

ביום 1.1.14 הודיעה הבעלים (חב' עיר דוד) כי בנכס 0018, תחזיק איחוד והצלה את הנכס במקום חב' קשרים והפקות (ת/4). ובמכתב נוסף מאותו היום הודיעה הבעלים גם לענין נכס 0080 – אותו תחזיק איחוד והצלה מיום 1.6.14, במקום חב' מפעל חיים (נ/6).

במהלך אותה שנה, ב-21.5.14 התקבלה גם הודעת גב' רבקה זילברשלג בעלת המניות בחב' קשרים והפקות, לפיה החברה נקלעה לקשיים כלכליים והפסיקה פעילותה כבר ב-2009. לא נאמר דבר מפורש לענין מועד עזיבת הנכס המושכר. (מכתב בכתב יד צורף לכתב התביעה המתוקן). בדו"ח חקירה שהוצא לבקשת העיריה, משנת 2017, ואשר מבייש את עורכו, בשל טעויות מהותיות שנפלו בו, נרשם כי לא ידוע מי היו המחזיקים בין השנים 2010-2013.

התביעה המקורית שלפניי הוגשה בתחילה בסדר דין מקוצר נגד הבעלים ונגד המחזיק האחרון הרשום - חב' קשרים והפקות. משטענו הבעלים כי בנכס החזיקה חב' מפעל חיים, צורפה גם זו לכתב התביעה, והתביעה הוסבה לסדר דין רגיל.

השאלות שבמחלוקת
המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה מי החזיק בנכס בזמנים הרלוונטיים לחוב הארנונה והאם חלה התיישנות על החוב הנוגע שנת 2010 – בנוגע לבעלים חב' עיר דוד או התיישנות של החוב לגבי השנים 2010 ו-2011 בנוגע לחב' מפעל חיים שצירופה לכתב התביעה נעשה באפריל 2018.

לטענת העיריה לא התיישן החוב מ-2010 ו-2011 משום שמדובר ב "התיישנות שלא מדעת", כאמור בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, שכן, רק בשנת 2014 נודע לה לראשונה על שינויים במחזיק הנכס, וממועד זה ואילך טרם חלפו שבע שנים. הבעלים השיב על כך כי המחדל רובץ לפתחה של העיריה שכן זו יכולה הייתה בקלות לברר את זהות המחזיק בנכס, לו הייתה שולחת פקח או סוקר נכסים ב-2010 , ולכן לא עמדה בנטל להוכיח כי אף בזהירות סבירה לא יכולה הייתה למנוע את הסיבות לכך שנעלמו ממנה העובדות המהוות את עילת התובענה, ומשכך, אין להאריך לה התקופה.

הדין הנוהג ויישומו לענייננו
"מחזיק" לצורך תשלום ארנונה מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] כך:
"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

לא אחת נקבע בהלכה הפסוקה כי "מחזיק" הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס [ראו ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו (1985) ; רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים (2002); רע"א 9813/03 מ דינת ישראל נ' עיריית ראשון לציון (4.2.2007)]. בעניין בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית תבל (16.3.2008) נאמרו בין היתר הדברים הבאים:

"...והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור תיענה על פי מבחן עובדתי. כפי שעולה מסקירת פסקי הדין דלעיל, בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים. מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה, כפי שצויין לעיל. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה. זאת ועוד, ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים". (ההדגשה אינה במקור).

בהתאם לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות החובה להודיע על חילופי מחזיקים חלה על המחזיק המקורי, בין אם מדובר בבעלים ובין אם מדובר בשוכר הקודם.
325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו

בניגוד לנטען על ידי ב"כ הבעלים, "לא חלה על העיריה חובה אקטיבית לברר את זהותו של המחזיק למעשה בנכס".
"תהא זו תוצאה לא רצויה בעליל אם נאפשר למחזיק למעשה להתחמק מתשלום הארנונה, אך ורק מאחר שהמחזיק המקורי לא שלח במועד הודעה על חילופי מחזיקים בנכס. המטרה היא לגבות מס אמת מהמחזיק הנכון במקרקעין, שהוא המחזיק למעשה. חובת ההגינות החלה על העירייה, לצד חובתה כנאמן של הציבור, מחייבת את העירייה לנסות לגבות תחילה מהמחזיק למעשה, שעל קיומו נודע לה בעקבות ההודעה על שינוי מחזיק בנכס, גם אם ההודעה על כך נשלחה על ידי המחזיק המקורי באיחור" (כב' השופט י. עמית בע"א 8417/09 עירית ירושלים נ' לוי (21.8.2012)).

פועל יוצא מהאמור לעיל הוא שהעיריה נהנית מתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. הוכח שהעיריה ידעה לראשונה על שוני במחזיקים רק בשנת 2014, ומשלא מוטלת עליה החובה לבר מי המחזיקים, אין לומר כי נהגה בחוסר זהירות.
גם העובדה שחב' קשרים והפקות חבה ארנונה בגין שנים קודמות וננקט נגדה הליך משפטי, לא מחייבת את המסקנה כי החייב הפסיק להחזיק בנכס, ולכן אי משלוח פקח אינה מהווה התרשלות.
"הטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה"

(ראו ברם  867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ ( 17.4.08) והפסיקה המוזכרת שם)

על טענת הבעלים שניתן היה לשלוח פקח ולברר בקלות מי המחזיק בפועל, יש לומר "הפוסל במומו פוסל", אצל מי המידע אמור להיות יותר זמין, אצל העיריה שניזונה מדיווחים, כאמור בפקודת העיריות, או אצל בעל הנכס. לא זו אף זו, הבעלים טוען כי נתבעות 1 ו-3 פעלו באמצעות אותם אנשים ולא ניתן היה להבחין ביניהן (ס' 51 לסיכומיו) ו כי הן עשו יד אחת נגדו, אם כך הם פני הדברים, הכיצד מצפה הבעלים שהעיריה תצליח במקום בו הוא נכשל.
לא סביר שבמחדלי בעל הנכס או המחזיק , המהווים הפרת חובה חקוקה, תצא ניזוקה העיריה, והרי אין מחלוקת שזכותה להיפרע ממאן דהוא בנוגע לנכס זה.

מההלכה הפסוקה ומסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, כמו גם מסעיף 318 הקובע כי פנקסי העיריה יחשבו כבהעדר ראיה אחרת, ראיה לכאורה לתקפן, נטל הראיה להוכיח מי החזיק בפועל בנכס, הוא על הבעלים או המחזיק שחדל להחזיק. הבעלים טען שהמחזיקה היא חב' מפעל חיים, חב' קשרים והפקות המחזיק האחרון הרשום לא התגוננה בהליך שלפניי, אך בהליך ההוצאה לפועל טענה כי הפסיקה פעילותה בשנת 2009.

הראיות
בפניי העידו נציגת העיריה ונציגי הנתבעות 2 ו-3. כמו כן הוצגו הסכמי שכירות, תדפיסי חוב ומכתבים שונים. אף אחד מהעדים לא העיד מידיעה אישית, אלא שימש כלי להצגת מסמכים שהעלה בחכת ו. רבקה זילברשלג או דודי זילברשלג, שנטען ע"י הבעלים כי הוא המוציא ומביא בחב' קשרים והפקות לא הובאו להעיד לענין תום מועד החזקת החברה בנכס, ולכן הטענה כי חב' קשרים יצאה מהנכס בשנת 2010 לא הוכחה כדבעי. בהיות חב' קשרים והפקות חדלת פרעון, איני סבורה כטענת נתבעת 3 כי עצם הבקשה למתן פסק דין נגדה בהעדר הגנה, מהווה מניעות מצד העיריה לטעון כי על המחזיק בפועל או הבעלים לשאת בחוב הארנונה, והרי העיריה מלכתחילה טענה כי המצב לאשורו אינו ידוע לה.

טענת הבעלים כאילו הפיצול לשני נכסים 0080 ו-0018 לא היה בידיעתו, לא הוכחה כדבעי בהיותה עדות בעל דין יחידה. יש לציין שנציג הבעלים התבלבל לא אחת בנוגע לזהות המחזיקים בנכסים . האם העיריה מפצלת נכסים על סמך הודעת שוכר ללא ידיעת הבעלים? נציגת העיריה שמוטב היה שהיתה מגיעה עם ידע רחב יותר מזה שהפגינה, וזאת בלשון המעטה, לא ידעה ל השיב על כך. ממכתב העיריה מיום 8.5.13 ביחס להחזרת 30 מ "ר מתוך נכס 0080, ניתן ללמוד שיש צורך באישור הבעלים לגבי החזרת השטח לחזקתם (ת/3).

חב' מפעל חיים טענה באמצעות היו"ר מר הירשנבוים שמונה אחר התקופה הרלוונטית כי החל משנת 2010 החברה עברה משטח שבקומה א' לשטח אחר באותה הקומה בהיקף של 104 מ"ר, שאותו שיפצה והתאימה לצרכיה. כאמור, מדובר בעדות שמועה שהעד התקשה לעמוד מאחוריה. הסכם מיום 15.1.10 מציין מס' נכס 0018, ולא מציין שטח מושכר. מפעל חיים טוענת שמדובר בשטח של נכס 0080, נציג הבעלים טוען שמדובר ב-217 מ"ר (פרו' עמ' 19), מכאן ששניהם מסכימים שלא מדובר בהסכם שחל על נכס ששטחו 40 מ"ר. כתמיכה לטענת מפעל חיים כי מ-2010 היא מחזיקה בנכס 0080 בלבד ולא ב0018, ניתן למצוא במפת המדידה שערכה עירית ירושלים ביום 26.4.11 והודעה לתשלום ארנונה לשנת 2012 על בסיס השטח המעודכן (צורפו לתצהירו של מר הירשנבוים), שם מצוין מס' נכס 0080.

בכל הנוגע לנכס 0018, החל מ-2004 שבו בוצע הפיצול בין שני הנכסים הנ"ל, אין כל ראיה לכך שחב' קשרים השכירה בשכירות משנה נכס זה למפעל חיים. זאת ועוד, מכתבו של הבעלים לעיריה מיום 1.1.14 שבו הוא מודיע שבמקום קשרים והפקות שעזבו נכנס "איחוד והצלה", ולאחר שהעיד כי במועד זה כבר ידע על פיצול הנכס ל-0080 ו-0018, וחב' מפעל חיים אינה מוזכרת כמחזיקה, יש לשלול טענתו המאוחרת כי היא החזיקה גם בנכס זה.

סביר להניח שחב' קשרים והפקות זנחה את הנכס בלא שדיווחה לאיש, האם הנכס נותר ריק, האם הוחזר לשימוש הבעלים, האם שוכר אחר באותה קומה עשה בו שימוש ללא ידיעת הבעלים, זאת לא אדע. לו היה הבעלים בודק את מצבת השוכרים והשטחים שהם מחזיקים בין השנים 2010 ל-2014, לו היה דורש מהשוכרים אישור על תשלום הארנונה, מן הסתם היתה נמנעת התביעה הנוכחית נגדו.

סוף דבר
הארנונה לשנים 2010 2011 לא התיישנה, משום שמידע בענין שינוי מחזיקים לא הועבר לעיריה, אלא בשנת 2014.

משלא מצאתי די ראיות לקבוע מי החזיק בפועל בנכס 0018 בן ה-40 מ"ר בשנים 2010-2013, ומשהנטל רובץ לפתחם של הבעלים והמחזיק המקורי, אני מוצאת לנכון לחייב את שניהם ביחד ולחוד בחוב הארנונה. כנגד חב' קשרים והפקות ניתן פסק דין בהעדר הגנה עוד ביום 25.2.19.

לפיכך אני מחייבת את נתבעת 2 לשלם ביחד ולחוד עם נתבעת 1 סך של 76,927 ₪ בצירוף הפרשה הצמדה וריבית בשיעור הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) התש"ם-1980. בנוסף, תשלם הנתבעת שכר טרחת עורך דין בשיעור של 15,000 ₪ ו כן אגרת בית משפט בסך 1,910 ש"ח. הוצאות המשפט יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

אני דוחה את התביעה נגד נתבעת 3 ומחייבת את התובעת לשאת בשכר טרחת עורכי דינה בסך 7,500 ₪.

ניתנה היום, י"ג תמוז תש"פ, 05 יולי 2020, בהעדר הצדדים.