הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 48562-03-18

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעים

  1. לימור ששון, ת"ז XXXXXX288
  2. מירב סמוחי, ת"ז XXXXXX768
  3. יוסף יונה, ת"ז XXXXXX549

נגד

הנתבעת

מוסדות יד עזרה, ע"ר 580020899

לתובעים: עו"ד רון סמוראי
לנתבעת: עו"ד ד"ר ורה שיכלמן

פסק דין
תביעת פינוי נכס מוגן שאינו למגורים, בעילות של נטישה ואי־תשלום דמי השכירות.

רקע והליכים קודמים
נושא התביעה הוא נכס מקרקעין המצוי ברח' שטראוס 11 ירושלים, בקומת הקרקע. הנכס איננו מתאים למגורים, ובהתאם לכך הושכר לנתבעת על ־ידי הבעלים הקודמת של הדירה ביום 01/01/78 בשכירות מוגנת על־פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב– 1972 לצורכי משרד או קליניקה .
בעניין הנכס נוהל הליך קודם (ת.א. (שלום י-ם) 6222/92)) שבו היה התובע יוסף יונה ז"ל , אביו של אפרים יונה וסבם של התובעים. הליך זה נמחק בפסק־דין מיום 11/01/94 עם צו להוצאות לטובת הנתבעת.
בעקבות הליכים אלה נשלח מכתב קיזוז ראשון (ללא תאריך), ולפיו קוזזו דמי השכירות לשנים 2006-2001 כנגד הוצאות בסך 1,000 ש"ח מיום 11/01/94, אשר בתוספת הצמדה וריבית עלה סכומם כדי 3,120 ש"ח. התובעים לא חלקו על קיזוז זה.
דמי השכירות לשנים 2009-2007 קוזזו גם הם עם יתרה לתשלום על־ידי הדיירת במכתב קיזוז מיום 20/01/09. למכתב זה צורף שיק על ההפרש בסך 411.42 ש"ח. שני שיקים נוספים נשלחו: האחד ביום 25/02/10 (דמי שכירות לשנת 2010); והשני ביום 27/12/18, כתשעה חודשים לאחר הגשת התביעה (דמי שכירות לשנים 2018-2009).
הצדדים ניהלו הליך מלא – הגישו כתבי טענות ומסמכים והעידו עדים. לתובעים העיד אביהם מר אפרים יונה , המטפל בנכס עבורם, וכן אדם המסייע לו בשכר בניהול נכסיו . לנתבעים העידו שניים מאנשי הנהלת העמותה וכן מנהל החשבונות שלה בכול הזמנים הרלוונטיים.
פסק־הדין ינומק בתמצית, בדרך החדשה שנקבעה בתקנה 129(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי , התשע"ט–2018, כך שיכלול פירוט קצר של המחלוקות, ממצאי בית ־המשפט לגבי העובדות, השאלות המשפטיות הטעונות הכרעה, ההכרעה ותמצית הנימוקים.

פירוט קצר של המחלוקות
א. עילת הנטישה – התובעים טוענים כי הנתבעת נטשה את הנכס לטענתם הוא עומד שומם ואין איש פוקד אותו "אלא לעתים רחוקות ולמשך זמן קצר ביותר" (סעיף 3 לכתב התביעה). מנגד טוענת הנתבעת כי הנכס משמש לה בקביעות בימים א'-ה' כמשרד לקבלת קהל ל ציבור המבקשים את עזרתה. לדבריה ישנו אדם מסוים נקוב בשם המפעיל משרד זה, ישנן שעות קבלה והמקום משמש את העמותה כמשרד גיוס הכספים שלה.
ב. אי־תשלום דמי שכירות – התובעים טוענים כי הנתבעת חדלה מלשלם דמי שכירות מאז שנת 2006 ועד יום הגשת התביעה (22/03/18), דבר המקים עילת פינוי בשל הפרת החוזה. הנתבעת טוענת כי דמי השכירות לשנים 2009-2001 קוזזו מן ההוצאות שנפסקו לטובתה בת.א. 6222/92, וכי יתרת השכירות שולמה במכתב ובשיק מיום 27/12/18, לאחר הגשת התביעה ולאחר הפסקה ארוכה שנבעה מכך ששיקים שנשלחו אל התובעים לא נפרעו.
ג. זהות הבעלים – הנתבעת טוענת כי למעשה חדל אפרים יונה (התובע אשר הגיש את כתב התביעה המקורי) להיות הבעלים של הנכס כבר משנת 2004, והדבר לא הודע לנתבעת. לשיטת הנתבעת, היעדר הודעה זו פוטר אותה מתשלום דמי השכירות לתקופה הנתבעת . התובעים תיקנו את כתב התביעה כך ששמותיהם הופיעו כתובעים, וטענו כי אביהם שימש תמיד כבעל הבית בפועל וכשליחם לעניין גביית דמי השכירות.
ד. היעדר הודעה על אי־תשלום – הנתבעת טוענת כי מעולם לא קיבלה הודעה על אי־תשלום דמי השכירות, ולאחר הגשת התביעה עמדה ושילמה את דמי השכירות לשנים 2018-20 10, אך השיק הוחזר על־ידי ב"כ התובעים.

ממצאי בית־המשפט לגבי העובדות
א. השימוש בנכס – עילת הנטישה
הנכס הושכר מלכתחילה כ"משרדים או קליניקה", ונטען בכתב ההגנה כי הוא משמש כמשרד גיוס הכספים של הנתבעת.
בית־המשפט שמע את עדותו של מר אפרים יונה, אשר העיד כי עבר פעמים רבות ליד הנכס מצאו סגור ושומם יונה למד את הנטישה ממראה עיניו ומכך שאין מענה לטלפונים כאשר מזכירתו התקשרה. מר נתן נוישטאט העיד כי ביקר בבניין, שכן הוא מנהל נכס אחר של מר יונה המצוי באותו הבניין. נוישטאט העריך כי בין השנים 2019-2017 ביקר כ־15 פעמים בבניין ולא ראה איש נכנס או יוצא בדלתו של הנכס. גם הוא היה במקום בכול שעות היממה, ולמשך לא יותר מ־15 דקות בכל פעם, ופעם אחת גם ניסה לדפוק על הדלת ללא הועיל . בביקורו בנכס מטעם מר יונה לאחר הגשת התביעה ראה במקום מאוורר עובד, מחשבים שנראו לא מחוברים וריהוט של עמדות "טלמרקטינג" אך לא ראה כיסאות. לדבריו המקום היה מלא אבק ולא היה שם ניקוז למים אף לא לכיור. בית ־המשפט התרשם כי שני העדים היו זהירים מאוד בדבריהם והתרשם כי סיפרו את אשר חזו בעיניהם. אף לגרסתם , לעניין המים והביוב ייתכן כי ישנן בעיות אובייקטיביות המונעות את חיבור הנכס לרשתות.
התובעים הוכיחו כי דואר רשום שנשלח לנתבעת בכתובת הנכס שטראוס 11 הוחזר כדואר "שאינו ידוע במען" ונראה שגם הדוורים של חברת הדואר לא הכירוהו את הנכס כנכס של הנתבעת.
מטעם הנתבעת הוגש חשבון חשמל יחיד אשר מעיד על צריכת חשמל של בין 90 ל־1 20 קווט"ש לחודש בחודשים 12/2017 – 01/2019 . הנתבעת אישרה כי מים, שירותים או כיור פועל – אין בנכס. גרסתה של הנתבעת בכתב ההגנה המתוקן מיום 06/03/19 בדבר ש ימושו של הנכס כיום כמשרד לגיוס כספים – לא נתמכה אף בגרסת עדיה ־שלה, והתפתחה בין כתב ההגנה לעדויות ובתוך העדויות עצמן .
מר מלר, ממנהלי הנתבעת , העיד כי הוא מזדמן לנכס מספר פעמים בשנה. לעניין שימ ושו של הנכס מסר את הדברים הבאים:
משמש כמשרד של העמותה. מה שאנו עושים כיום זה פעילות שקשורה לחלוקות הנזקקים פונים לשם. הניהול של הרישומים הדוחות של המשפחות שמקבלות עזרה זה מתנהל דרך שם הקשר השוטף משפחות שמקבלות עזרה בעיקר חלוקה שבועית מתנהל דרך המשרד. בתקופות שלפני חגים או תקופות מסוימות, אנחנו עושים שם גם טלמרקטינג של איסוף כספים. זה לא עובד כל השנה זה עובד בתקופות מסוימות.
מר שמעון פרוינד העיד בחקירתו הראשית כך :
ש. מה הפעילות שנעשית בדירה?
ת. אמרתי יושב שם בחור בשם מ.ו. מתעסקים שם בחלוקה של מצרכים.
ש. כמה פעמים בשבוע יש מישהו בדירה?
ת. כל יום חוץ מיום שישי שבת.
ש. באיזה שעות המשרד פתוח?
ת. היום זה פתוח משעה 11:30-15:30. פעם שעברה זה היה פתוח, לא ידעתי שהוא שינה את השעות, הבנאדם שם מר מ.ו הוא נכה. יש לו כל מיני קשיים שבגלל זה אנחנו מעסיקים אותו שם.
ש. מה יש במשרדים מבחינת ציוד?
ת. יש שם מחשבים, היה שם עד לפני שנתיים שנה משהו כזה, לא זוכר בדיוק, היה שם משרד טלמרקטינג של העמותה , יש שם שולחנות, ציוד בתוך הקיר ארונות, כל הציוד המשרדי שם שצריך.
מדבריו בחקירה הראשית עלה כי גיוס כספים כבר אינו מתבצע שם מזה שנתיים – משמע כי סתר את האמור בכתב ההגנה ובעדותו של מלר. בחקירה הנגדית הסביר פרויינד כי בסביבה יש לעמותה משרד נוסף גדול ומרכזי ברח' סורוצקין, שם יושבת ההנהלה ולשם גם מגיע הדואר שלה. הוא לא ייחס חשיבות לכך שהנכס איננו מונגש לנכים ובדרך אליו יש מספר מדרגות ואף מסר כי הדבר לא נעשה כדי שלא להסתכן בשינויים ושיפוצים אסורים בנכס מוגן .
פרויינד לא הצליח להסביר למה בדיוק משמש הנכס כשבקרבתו משרד גדול ומאויש של העמותה . בחקירה הנגדית נמצא כי הוא אינו מעודכן בשעות הפתיחה של הנכס, ותירץ זאת בכך ש ־מ.ו., המועסק על ־ידי הנתבעת עושה בשעות הפתיחה כרצונו. גם כאן העלתה החקירה הנגדית כי הפעילות של חלוקת מצרכי מזון שעליה הועד בתחילה אינה מתבצעת מן הנכס, ואנשים רק "באים לשם כדי למלא טפסים". התמונה הכללית שעלתה הייתה כי הנתבעת אינה שולטת בשום צורה בנעשה בנכס, ככל שנעשה בו דבר ־מה, והתרשמות בית ־המשפט הייתה כי העדים מלר ופרויינד אינם מעורים באופן ישיר בנעשה בנכס , וכך נמצא הנטען בכתב ההגנה – נסתר במפורש .
ראיות ישירות כלשהן על הפעלתו של הנכס כמשרד – בלטו בהעדרן . לא הובאה כול עדות של האדם המפעיל את המשרד, לא חוזה עבודה שלו שבו שעות עבודה, חובותיו כעובד ומסגרת עבודה או פיקוח. לא הובאה כול עדות של אדם שאינו שייך לנתבעת אשר ביקר במשרד, השתמש בשירותיו ומצא או תו עובד ופתוח בשעות הפתיחה שלו. הנכס מצוי ברחוב ירושלמי ראשי והומה עסקים, סמוך לצומת הרחובות שטראוס והנביאים – מקום המוכר היטב לכ ול אדם העושה בירושלים. ניתן היה להוכיח את פעילותו של הנכס גם באמצעות עדים העובדים בעסקים שכנים או אף באותו הבניין. בכל אלה ניתן היה לסתור את טענת התובעים והעדויות מטעמם ואת המצב הפיסי העגום של הנכס עליו הועד – ולא נעשה כן. הנקל היה להביא בפני בית־המשפט ראיות אלה, לא כך נעשה, ולמחדל זה משמעות ראייתית ידועה.
אל מול עדויות התובעים והחסרים הראייתיים הובא חשבון חשמל יחיד לשנה אחת, אשר תחילתה כשלושה חודשים טרם הגשת התביעה, ואשר בה נראית צריכת חשמל משמעותית. אך מנגד אין מקום ללמוד מתקופה זו , שבה הבינה כבר הנתבעת כי ישנה טענת נטישה , ובפרט כאשר הייתה אפשרות קלה להביא חשבונות חשמל מתקופות רלוונטיות יותר .
סיכום ניתוח הראיות מצביע על כך כי הוכח במידה הנדרשת במשפט אזרחי שהנכס שימש ומשמש אך לעיתים נדירות – כפי שנטען גם בכתב התביעה – כמשרד ממשרדיה של ה נתבעת, ואינו בשימוש יום־יומי. עם זאת , גרסת מלר , הרואה בנכס משרד לתגבור עונתי לעתודה ולצרכים מזדמנים – לא נסתרה בעדויות ה תובעים ולא במצבו הפיסי של הנכס.

ב. אי־תשלום דמי השכירות
נראה כי היעדר תשלומם של דמי השכירות בין השנים 2018-2010, ואף היעדר ניסיון לשלמם בתקופה זו, איננו במחלוקת. המחלוקת אם העובדה ששיקים לא נפדו פוטרת את הנתבעת מ ניסיונות תשלום נוספים היא מחלוקת משפטית ולא עובדתית. מר מלר, אשר העיד בשם הנתבעת, מסר לא היה מצוי במערכת הכספים בין השנים 2010-2009, אבל הוא שמע כי העמותה ניסתה לשלם ולא פדו את התשלומים, אותם שטיפלו בעניין מטעם העמותה "לא ידעו מה לעשות", ולכן "כך זה נשאר" (עמ' 9 שורות 24-16 לפרוטוקול).
העד מר שמואל יעקובסון סיפר כי הוא מנהל חשבונות בעמותה מזה עשרות שנים כלומר בכל הזמנים הרלוונטיים . לדבריו, מכתב הקיזוז נשלח בעצתו של עו"ד וגנר אשר ייצג את העמותה בתביעה, והוא עצמו שוחח עם בעל הבית ורשם תרשומת אשר צורפה לכתב ההגנה המתוקן. לפי תרשומת זו (כנראה מיום 0 2/06/06) התקשר מר יעקובסון ודיבר עם אדם בשם יוסי יונה (ככל הנראה, התובע 3) , שאמר שיש לשלוח את המכתבים לכתובת מסוימת וביקש לא לשלוח בדואר רשום. לכתובת זו נשלחו דמי השכירות מכאן ואילך, עד ששליחתם נפסקה. בחקירה נגדית הודה מר יעקובסון כי הוא לא הבחין בכך שהשיקים לשנים 20 10-2009 לא נפדו , וכי בעמותה המגלגלת סכומים גבוהים, אין משקל לשיק בסכומים כה קטנים שיצדיק את בדיקתו (עמ' 13, שורות 34-32 לפרוטוקול). עוד אישר יעקובסון כי שיקים שלא נפרעו מתבטלים באופן אוטומטי בשנת הכספים העוקבת.
ניתוח הממצאים הראייתיים בעניין תשלום דמי השכירות מצביע על כך שהעמותה חדלה לשלם דמי שכירות, מסיבותיה שלה ולא בשל מעשה או מחדל כלשהו של בעל הבית. זאת ועוד; עלה כי הנתבעת לא ניסתה לשלם את דמי השכירות לאחר 2010, לא פנתה לבית־הדין לשכירות ואף לא פתחה חשבון חסום בבנק הדואר להפקדת דמי השכירות כמקובל במקרים כאלה. כל זאת אף שנתבעה בעבר, ו עולה מן הראיות כי קיבלה ייעוץ משפטי באשר לתשלום דמי שכירות באותה התקופה. לעמותה אין עשרות נכסים אלא מספר קטן של נכסי מקרקעין שהיא מחזיקה ומנהלת, ובעל תפקיד, הוא מר יעקובסון, המנהל ברציפות את חשבונותיה. בנסיבות העניין, ובהינתן מערכת הנהלת חשבונות מסודרת מעלה מאזן ההסתברויות כי היעדר התשלום והעדר הניסיון לשלם הוא מחדל ביודעין המצביע על רצון מצדה לחדול מלשלם דמי שכירות על הנכס .

ג. זהות הבעלים
לבית־המשפט הוגש מכתב שנשלח למר אפרים יונה ובו צוין כי עד כה שולמו דמי השכירות לגב' שמחה יונה, והוא התבקש להמציא לעמותה אסמכתא בדבר הזכאים לקבלת דמי השכירות (מכתב מיום 20/05/99). מכתב נוסף, מיום ב' בכסלו התשס"א (29/11/00), עסק בהסדרת תשלום למר אפרים יונה, וכך גם מכתבים שנשלחו לעו"ד רון סמוראי ע בור אפרים יונה שהיה מאז סוף שנות התשעים בעל הבית כהגדרתו על־פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר ובעל דברה של התובעת בכל הקשור לשכירות הנכס.

ד. היעדר ההודעה על אי־תשלום
הוכח להנחת דעת בית־המשפט כי ביום 28/05/17 נשלחה דרישת דמי שכירות לשנים 2017-2007, אשר אליה צורף מעקב משלוחים. הודעה זו נשלחה לרח' שטראוס 11 ירושלים, לכב' מוסדות יד עזרה. ההודעה הוחזרה לשולח בשל כך ש"הנמען אינו ידוע במען". ואכן, אם אין הנתבעת מקבלת דואר בנכס, אין לה להלין אלא על עצמה. כך או כך, אין חובה על המשכיר לחזר אחרי דמי השכירות, והתשלום הוא חובתו של השוכר.

השאלות המשפטיות הטעונות הכרעה
1. האם עלו ממצאי בית־המשפט בעניין עזיבת הדירה לכדי עילת פינוי של נטישה?
עילת נטישה – מסגרת נורמטיבית
עילה זו נובעת ישירות ממטרות חקיקת הגנת הדייר כפי שהוגדרו בחקיקה האנגלית ועל־ידי בתי־המשפט האנגליים והמנדטוריים (ראו Haskins v. Lewis (1931) 2 K.B. 1 ; Skinner v. Geary [1931] 2 K.B 541, 564). המטרה שנקבעה הייתה הגנת בית המגורים או הנכס העסקי השימושי מפינוי, ואדם שעזב את הנכס אינו זכאי להגנה זו משעה שעזב ואין הבית קרוי עוד "מעונו" ("his home"), ובהשאלה לענייננו "משרדו" ("his office").

עילת הנטישה – מן הכלל אל הפרט
ניתוח משפטי זה מצביע על כך שממצאי בית־המשפט בעניין שימושה של הנתבעת בנכס אינם עולים כדי נטישה , בשל העובדה שהוכחת נטישה בנסיבות של שכירות משרד על־ידי תאגיד חי וקיים היא כמעט בלתי־אפשרית, ו כמוה כשאלה הפשוטה והוותיקה – האם הנתבעת רואה באופן סובייקטי בי בנכס כאחד ממשרדיה.
לאחר בחינת כלל הראיות, לא ניתן להוציא מכלל אפשרות סבירה כי הנתבעת הביאה בחשבון כי תוכל להשאיר את המשרד כעתודה ל"עונות בוערות" או כמשרד לגיבוי אשר נפתח אך לעיתים רחוקות – כנוסחו של כתב התביעה. לרוב מוכחת נטישה בדרך השלילה – על־ידי הוכחת מעבר השוכר לנכס אחר. כשמדובר בבית מגורים – די להראות מעבר השוכר לבית מגורים אחר . כשמדובר באדם העובד בבית עסק, די להראות כי הוא אינו עובד עוד במקום אלא במקום אחר, או שאדם אחר עובד במושכר במקומו. תאגיד , לעומת זאת, מכיל אנשים רבים העובדים על פני זמן גמיש בפעילויות שונות ומורכבות. גם המונח "משרד" הוא מונח גמיש בשימושים וגמיש בזמן. לפיכך, גם אם קרסה גרסת הנתבעת בדבר שימוש יו ם־יומי קבוע לגיוס כספים, עדיין לא נשללה האפשרות וגרסתו של מלר בדבר שימוש עונתי או עתודה. שימוש שכזה תואם הן את מצבו של הנכס , שניתן להשמישו תוך זמן קצר , והן את אופיו המיוחד של התאגיד כעמותת צדקה.
המסקנה היא כי שימושו של הנכס אצל הנתבעת מועט ונדיר ורחוק מלהיות קבוע – אך בהינתן מטרת השכירות הגמישה , בצירוף עם גמישותו של תאגיד צדקה , קובע בית־המשפט כי התנהגותה של הנתבעת בנכס גבולית, אך לא הגיעה עד כדי נטישה ממש , והיא עדיי ן יכולה לראות מנכס כמשרד ממשרדיה.

2. האם שינוי הבעלות הקניינית מאביהם של התובעים לתובעים פטור את השוכר מתשלום דמי השכירות?
פרשנות סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה
הנתבעת טוענת כי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה מסדיר סוגייה זו, ופוטר את השוכר מתשלום דמי השכירות במקרה שכזה. עיון בסעיף 21 לחוק מצביע על כך שהמשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר, ואם עשה כן יבוא הרוכש במקומו לעניין הזכויות והחיובים על־פי חוזה השכירות ועל־פי דין. בית־המשפט לא מצא כיצד ניתן לקרוא לתוך הסעיף פט ור מלא של השוכר מתשלום דמי שכירות, נראה כי הסעיף רק חוסם את הרוכש מלטעון כלפי השוכר כי עליו למלא את חיוביו פעמיים – גם כלפי המשכיר המקורי וגם כלפי הרוכש.

הגדרת "בעל בית" וחליפו של בעל בית בחוק הגנת הדייר – הגדרה דומיננטית ו"דורסת"
אכן, לעיתים קרובות נדרשת ה כרעה בין שתי הגדרות מתחרות – האחת, הגדרת הבעלים על ־פי חוק המקרקעין, והשני ת, הגדרת 'בעל הבית' לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר . זו האחרונה "דורסת" במפורש את ההגדרה הקניינית האמורה בחוק המקרקעין ומגדירה בעל בית על־פי החוזה והנסיבות (ראו רע"א 7836/06‏ חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (פורסם בנבו, 1.2. 2007); ע"א 112/70 די־יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679 (1970)).
על־פי הראיות שבפני בית־המשפט, הגדרת "חליפו של בעל הבית" האמורה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר מכילה גם את אפרים יונה כאדם הבא בנעליו של המשכיר ואשר מהווה בפועל בעל דברם של השוכרים. מכאן שסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה אינו רלוונטי במקרים שבהם חל סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, המגדיר "חליפו של בעל בית" באופן הגובר במפורש על דיני הקניין, ובפרט כאשר הוכח כי מר אפרים יונה נכנס בהגדרה זו, וכי הנתבעת ראתה בו בכול הזמנים הרלוונטיים את בעל דברה.

פעולה בשליחות הבעלים הרשומים
בראיות שהביאה הנתבעת עלה היטב כי מר אפרים יונה פעל בין השאר גם כשלוחם של התובעים, בניו ובתו , שהם ה בעלים הרשומים מ ־2004. כך העיד מר יעקובסון ותמך עדותו בתרשומת כי דיבר עם יוסי יונה, שהוא התובע 3, ואף ערך על כך תרשומת בשנת 2006. יוסי יונה היה כבר בעלים במשותף בנכס בעת הזו, והוא שהפנה אותו לאביו, מר אפרים יונה, על־מנת שענייני השכירות ינוהלו מולו ו דמי השכירות יישלחו אליו. כלומר, הוכח כי מר אפרים יונה גם ענה באופן מלא להגדרת "חליפו בעל בית" שבחוק הגנת הדייר החל משנת 1999, וגם נשאר לטפל בנכס גם כשליחם של התובעים – בניו ובתו . הודעה על כך נמסרה לנתבעת, ואף נרשמה בתרשומת מתאימה. אלא שהנתבעת לא התלבטה כלל בדבר זהות הבעלים אלא הזניחה ביודעין את חובתה לתשלום לאותו הנתיב שמסרו לה הן יוסי יונה והן אפרים יונה. הנתבעת לא ניסתה לשלם לכתובת זו ואף לא לב"כ התובעים, למרות שהמסמכים מראים כי ידעה את כתובותיהם של יונה ושל ב"כ בכל הזמנים הרלוונטיים.

השתק ומניעות
בית־המשפט בחן את היחסים בין הצדדים לאורך השנים , ומצא כי הנתבעת מנועה ומושתקת מלטעון להשלכות של שינוי בעלי הנכס הרשומים קניינית על חובתה לשלם, שכן היא עצמה ראתה לעצמה לְנוֹחַ ולנכון לקזז הוצאות שנפסקו לחובת יוסף יונה ז"ל מתוך ד מי השכירות שהגיעו לשיטתה לאפרים יונה. במעשה זה "העבירה" למעשה את ההוצאות מאדם לאדם כאילו הן "צמודות" לנכס ולא לבעל הדין שעליו הושתו , כי היה ברור לה שבעל דברה הוא חליפו של בעל הבית הוא אפרים יונה. הנתבעת נהגה אז כדין, אך מצד המניעות , משנהגה כך בעצמה , אין היא יכולה להיבנות מטענה שלפיה לא הייתה מוטלת עליה החובה לשלם את דמי השכירות, ל א לאפרים יונה ולא לכול אדם אחר בשל שינוי הבעלות בלשכת רישום המקרקעין . בית־המשפט רואה טעם משמעותי לפגם בטענה זו, כאשר כול נושא תשלום דמי השכירות הוזנח ביודעין ו לא נעשה כול ניסיון לשלם לאיש במשך שנים רבות.

2. האם שוכר יכול ללמוד היתר שלא לשלם דמי שכירות כאשר בעל הבית מתעלם או מסרב לקבלם?
שלילת הקשר הסיבתי הנטען בעדות יעקובסון
בית־המשפט פטור מעיסוק בשאלה המשפטית, שכן המחסום העובדתי לטענה זו לא נחצה. עדותו של מר יעקובסון, מנהל החשבונות בנתבעת מזה עשרות שנים, הצביעה על כך שהוא עצמו כלל לא ידע אם השיקים נפרעו אם לאו. בית־המשפט אף לא קיבל כול עדות או ראיה אחרת מטעם אדם שהיה מעורב ישירות בענייניה הכספיים של הנתבעת או בניהולה, ואשר לפיה שם אותו אדם לבו לכך שהשיקים לא נפרעו והחליט בשל כך לחדול מלשלחם. סביר הדבר כי מאן דהוא בעמותה החליט לחדול מלשלוח את השיקים, ככל הוצאה שנתית סדירה המשולמת דרך מערכת הנה לת חשבונות מקצועית, אך לא הועד ואין כול ראיה כי עשה זאת בשל התנהגות כזו או אחרת של בעל הבית.
משכך, לא נחצה הרף העובדתי, והנתבעת לא הראתה "סירוב" של בעל הבית לקבל את דמי השכירות. אפרים יונה עצמו , העיד כי הוא עוסק במקרקעין ומנהל עשרות נכסים, ואף דיווח לרשויות המס על דמי השכירות כמתקבלים.

בעל בית שאינו משתף פעולה – אל מול עילת הפינוי
למעלה מן הצורך ייאמר כי אין במחדלו של בעל הבית או בדברים שהוא מחליט לעשות או שלא לעשות בכספו־שלו כדי לפטור את השוכר מחובתו לשלם לבעל הבית בכל אמצעי תשלום ואם מתעלם בעל הבית או מסרב לקבל יש להפקיד את הכסף, בין בחשבון שפתח לצורך כך ובין בסיועו של בית־הדין לשכירות. בית־משפט זה הוא גם בית הדין לשכירות בירושלים, ומטפל בתביעות רבות שתכליתן הסדרת העברת דמי השכירות משוכר מוגן המעוניין להוסיף ולקיים את השכירות, כולן נוכח משכיר אשר מסרב, מערים קשיים, מתקשה לקבל את דמי השכירות הכופים עליו מערכת פיסקאלית יקרה, או מתעלם כליל מנושא דמי השכירות. כך או כך, דין הוא בישראל ומנהג ירושלים כי אין איש יכול ללמוד היתר לעצמו להפר את החוזה הפרה יסודית ומתמשכת רק משום שהצד השני לא גילה התעניינות במעשיו כאשר החל בהפרת החוזה .
לעניין זה יפים דברי ממלאת־מקום נשיא בית המשפט העליון דאז, השופט ת בן ־פורת, בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163 (1984):
מבית־משפט זה צריך [...] לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נ מנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק.
כן יש להביא את דברי בית־המשפט המחוזי בע"א (מחוזי י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין, פס' 16 לפסק־הדין (פורסם בנבו, 3.6.2007):
הדייר חייב בתשלום דמי השכירות לבעל הבית, ולא יוכל לצאת ידי חובה בטענה שבעל הבית לא בא או לא דרש. על כן על הדייר לגשת לבעל הבית ולשלם לו, לשלוח אליו שיק בדואר או לכתוב לבעל הבית ולשאול אותו כיצד והיכן לשלם את דמי השכירות.
תשלום דמי השכירות הוא אינטרס של הדייר לא פחות משל בעל הבית (ע"א (מחוזי חי') 1605/00 עבד אל־האדי נ' ח'ורייה (פורסם בנבו, 2.9.2002). החובה לשלם את דמי השכירות מוטלת על הדייר ותשלום דמי השכירות הוא תנא י להמשך החזקתו כדייר מוגן בנכס. לפיכך, האינטרס של הדייר לשלם את דמי השכירות איננו פחות מזה של בעל הבית.

הפסיקה בעילות הפינוי בשנים האחרונות – תהליך של שינוי נקודת האיזון
כאמור, בפסיקה המעודכנת, הפרות אלה יש לראות באורה של הפסיקה החדשה המדגישה את זכות הקניין של בעל הבית על פני מטרותיו הסוציאליות של ההסדר החקיקתי שפסיקת בית ־המשפט העליון מצאתן כושלות. מפי בית־המשפט העליון (רע"א 4020/13 יניב נ' פז (פורסם בנבו, 28.10.2013)) למדנו כי הסכסוך בין הצדדים נטוע בהקשר משפטי ייחודי – דיני הגנת הדייר. מקורם של דינים אלה הוא בחקיקה שתחילתה עוד בשנות השלושים של המאה העשרים, ושנועדה אז להגן על שוכרי נכסים בתקופה שהתאפיינה במחסור בדירות ובבתי עסק (בתקופת המנדט), ובהמשך לכך בשנים שלאחר הקמת המדינה (ראו עוד: Maya Mark, Just Ring Twice: Law and Society Under the Rent Control Regime in Israel, 1948-1954, 32 J.L. & Hist. 29 (2013)).
חוק הגנת הדייר בנוסחו המשולב משנת 1972, הוציא אפוא מכלל תחולתו, בכוונת מכוון, את מרבית של הנכסים המושכרים כיום בישראל (ראו עוד: יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 407 (2005)). כיום מקובל לסבור כי חוק הגנת הדייר, במתכונתו הנוהגת, לא הצליח בהגשמת יעדיו – לנוכח היקף פגיעתו בבעלי הנכסים והעיוותים שיצר בשוק הדיור, כגון תחזוקה לקויה של מבנים, פגיעה במוביליות של שוכרים ועוד.
את הפסיקה הוותיקה יש לראות מזווית חדשה והיא מגמת בתי־המשפט לנקוט פירוש המצמצם את זכות הדיירות המוגנת על־פי חוק, בהתחשב בכך שחוקי הגנת הדייר (על גלגוליהם השונים) לא השיגו את מטרתם הסוציאלית, בשינויים שחלו בנסיבות שעמדו בבסיס חקיקתם, וכן לנוכח פגיעתם בבעלי הדירות (ראו למשל: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997); רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט, פס' 4 לפסק־דינו של השופט נ' הנדל (פורסם בנבו, 19.2.2013); רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פס' י"ד (פורסם בנבו, 19.2.2013)).
העולה מן המקובץ כי אי־תשלום דמי השכירות בין השנים 2018-2010 מהווה הפרת חוזה יסודית של הנתבעת. וחדילה מתשלום דמי שכירות כאמור בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. בית־המשפט לא מצא כי להפרה זו עומדת הגנה משפטית של פטור או הצדק המוכרים בדין.

3. סעד מן הצדק
סעד זה התבקש על־ידי הנתבעת רק בסיכומים, וכפי הנראה לאחר עדותו המשמעותית של מנהל החשבונות מר יעקובסון, כאשר הסתבר כי הנתבעת אכן חדלה מתשלום דמי השכירות במשך שנים ולאחר עדותו של מר פרויינד אשר שללה את הגרסה בכתב ההגנה בדבר שימושו העדכני של הנכס. אלא שבהיות הסעד מן הצדק סעד שיורי אקוויטבילי, אין מקום לראות בכך שינוי חזית, ובית ־המשפט מוסמך לתתו אף אם בעל הדין הנזקק לו לא טען אותו בכתבי הטענות שלו.
בבואו לדון שיקולי צדק מצא בית־המשפט כי ההפרה משמעותית ו מתמשכת, הנכס איננו נכס למגורים, ואף אי ן בו כדי לשמש לפרנסת השוכר או להוות תנאי להמשך פעילותו. הוכח כי הניצולת של הנכס אפסית, תנאיו ירודים, הנתבעת כלל אינה שולטת בו ומנהליה וב"כ אף לא יכלו להביא בפני בית־המשפט גרסה אחידה ועדכנית על הנעשה בו. מ.ו שעליו הוצבע כמפעיל מטעם הנתבעת לא הוטרח לבוא ולהעיד על קיום או היקף הפעילות המבוצעת במקום, ולא הובאה כ ול ראיה חיצונית על יחסי העבודה שלו ועל הקשר שלו לנתבעת. דמי מפתח לא הוכחו מן החוזה ובולטים בהעדרם. אין כול עדות או מסמך המעיד על תשלום דמי מפתח או על שיעורם , מקום שהנתבעת ניהלה תיק נכס ובו נשמרו תרשומות בנות עשורים .
מן המקובץ עולה כי בנסיבות העניין ועם שינוי נקודת האיזון בפסיקת בית־המשפט העליון כאמור לעיל – לא מצא בית־המשפט שיקולים של צדק המחייבים את מניעת הפינוי או השתת דמי פינוי על דרך של "סעד הפוך מן הצדק" על בעל הבית. משהופר החוזה באופן בוטה ולאורך זמן – יש להשיב לבע ל הבית את זכות הקניין שלו, ולא נמצא כי יש לסייג זכות זו משיקולי צדק.

הוצאות
בית־המשפט לא מצא טעמים מיוחדים לחרוג מן הכלל הקבוע בתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, וזאת נוכח שמיעת הראיות והסיכומים בתיק ונוכח מערך הראיות שבחרה הנתבעת להביא. חישוב הסכום הינו כמותנה ב ברירת המחדל שבתקנה 512 לתקסד"א וכאמור בתעריף המינימלי.
לשם פסיקת שכר הטרחה ביקש בית־המשפט את הערכת הצדדים בדבר שווי הנכס כפנוי ומצא כי יש לחשב את השווי על דרך האמצע בין הערכות הצדדים לסך של 1,075,000 ש"ח ובהתאם לכללים בשיעור של 2% משווי הנכס + שכר ישיבה נוספת . הואיל ומדובר בבעלי עסק ובנכס עסקי מובהק , לא חושב מע"מ.

תוצאות
משנקבע כי הנתבעת חדלה מלשלם את דמי השכירות כהגדרת סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, קמה עילת פינוי, ולא נמצא מקום לסייגה בסעד מן הצדק. לפיכך מורה בית ־המשפט כדלהלן:

  1. הנתבעת תפנה את הנכס השייך לתובעים והמצוי בקומת הקרקע של הבניין ברחוב שטראוס 11 ירושלים והידוע כגוש 30065, חלקה 48 , תת ־חלקה 2, ותמסור אותו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 90 יום.
  2. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות אגרה בסך 649 ושכ"ט עו"ד בסך 2 2,130 ש"ח.

סכום ההוצאות ושכר הטרחה ישולם בתוך 90 יום, ולאחריו ישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ו' תמוז תשע"ט, 09 יולי 2019, בהעדר הצדדים.