הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 47853-12-15

לפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובעת

נציגות הבית המשותף איה אורן (נאמן)
ע"י ב"כ עוה"ד עמנואל וייזר

נגד

הנתבעת

נוה - גד בנין ופתוח בע"מ
ע"י עו"ד איתן שור ואח'

פסק דין

מבוא
לפניי תביעה בגין ליקויי בנייה בשווי נטען של 156,539 ₪, בנוגע לשטחים הציבוריים בבניין שבנתה הנתבעת ברח' לנקין 15 ירושלים. למעשה את הבנין בנתה חב' מליבו בניה בע"מ כקבלן משנה של הנתבעת, אולם בשל הליכי פירוק והקפאת הליכים נמחקה חב' מליבו מכתב התביעה.

הבנין אוכלס בספטמבר 2009, כאשר פניות הגב' איה אורן החלו לדבריה בסוף שנת 2013. ביום 20.10.14 בוצעה פנייה ראשונה בכתב (דוא"ל, נספח ג'1 לתצהיר התובעת) אליה נלוותה חוות דעת הנדסית.

הראיות
כל צד התחמש בחוות דעת משלו. הניסיון למנות מומחה מטעם בית המשפט לא צלח בשל גובה שכר הטרחה שביקש המומחה והתנגדות הצדדים לתשלומו . המומחה מטעם הנתבעת, מר סדצקי נפטר ולכן העיד במקומו מר צבי כהנא, בעל משרד "גלאור מהנדסים ויועצים בע"מ" בו עבד מר סדצקי ז"ל, וזאת נוכח הצהרתו כי בדק המבנה יחד עם סדצקי ו כי הוא עומד מאחורי האמור בחוות הדעת ומסוגל להיחקר עליה.

בנוסף העידה הגב' איה אורן כנציגת הדיירים ומנגד העיד מר בועז לסנס מנהל מח' הבדק בחב' מליבו בניה בע"מ, כנציג הנתבעת.

המחלוקת בין הצדדים
מעבר לטענות הנוגעות לליקויים עצמם, היקפם ושווי התיקון, טוענת הנתבעת מספר טענות מקדמיות והן: היעדר יריבות עם נציגות הדיירים, שיהוי בהגשת התביעה וחלוף תקופת הבדק, כאמור בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, ובהסכם המכר שנחתם בין הדיירים לנתבעת.

דיון והכרעה

האם נציגות הבית המשותף יכולה לתבוע בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף?
הנתבעת בסיכומיה ובכתב הגנתה טענה כי הנציגות אינה יישות משפטית ולא הוכח שהדיירים הסמיכו אותה לתבוע בשמם, כאמור בתקנה 28 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984, ואילו התובעת בכתב תשובתה ובסיכומיה התייחסה לסמכויות נציגות הבית המשותף כפי שהוקנו לה בסעיף 69 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, שם נ קבע כי
" הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע לתחזוקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (הדגשה לא במקור).

בענייננו לא מדובר בתביעה נגד חברת הניהול שתיחזקה באופן לקוי את השטחים הציבוריים, כי אם בתביעה חוזית הנסמכת על הסכם המכר וחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, אשר בהם עילת התביעה מוקנית ל "קונה" ולא לוועד הבית.

בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רח' רבי עקיבא 77 לוד, נ' קדמת לוד בע"מ ואח' (1981), אמר כב' השופט ברק את הדברים הבאים:
"אין בעלי הדירות יכולים להרחיב כשרותה של נציגות הבית המשותף מכוח הסכם ביניהם ולהעניק לנציגות את הכשרות לשמש מורשה של בעלי הדירות בעניינים שמחוץ לניהול הבית המשותף. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות יפעילו את הכוחות, שהדין הכללי נותן להם, ויסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחיהם. במצב דברים זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, אינה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח, המחייבת והמזכה את השולח, על-פי הדין הכללי."
הערעור התקבל מהטעם שהיה על בית המשפט קמא להיענות לבקשת התובעת לתקן התביעה ולהוסיף תובעים. אמרת האגב לענין האפשרות לייפות כוחם של בעלי הדירות שמשמשים גם כנציגות, באופן אישי, יושמה בע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ נ' בודנר ואח '.

בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (16.04.2012) אמר כב' השופט פוגלמן את הדברים הבאים:
"להשקפתי אין בצירוף נציגות הבית המשותף כתובעת כדי להוסיף על עילת התביעה המהותית העומדת לתובעים הקיימים שהוכיחו את תביעתם לפי חוק המכר (דירות), ואין בכך משום תחליף לצירוף כל בעלי הדירות בבניינים. עילת התביעה לפי חוק המכר (דירות) היא, כאמור, עילה המצויה במישור היחסים החוזיים בין המוכר לבין הקונה. לא הוכח בענייננו כי הנציגות פועלת בנדון כשלוחתם של בעלי הדירות שלא נמנו עם התובעים". (כב' השופט ריבלין וכב' השופט ג'ובראן הסכימו עמו).

במקרה שלפניי, על אף שהתובעת היתה מודעת לטענה זו של הנתבעת שהופיעה כבר בכתב ההגנה, והסתפקה בכתב תשובה המפנה לסעיף 69 לחוק המקרקעין. היא לא ביקשה בשום שלב לצרף תובעים נוספים, לא טענה לפעולת הנציגות כשלוח ולא הציגה כל מסמך נוסף בענין זה. יש לציין כי ישיבת הדיירים והפרוטוקול שערכו מיום 16.4.15 אינו מהווה יפוי כח או הסכמת הדיירים שהשתתפו (שהם פחות ממחצית) לכך שהנציגות תייצג אותם בתביעה הנדונה, אלא דובר על האפשרות לתבוע, כמו כן לא הוצג כל יפוי כח לתיק בית המשפט. (ראו גם ע"א (ת"א) 948/95 פלד נ' גיל שיף נכסים (1960) בע"מ (1998) , ה"פ(חי') 144/03 נציגות בעלי הדירות נ' חוף הכרמל נופש ותיירות (2005)).

אשר על כן, יש לדחות התביעה בהעדר יריבות בין הנציגות לבין הנתבעת. כדי להפיס דעתה של התובעת, אמשיך בנימוקי פסק הדין, כאילו לא התקבלה הטענה המקדמית של היעדר יריבות , ואראה כי היה מקום לדחות התביעה גם מהטעם שהוגשה בחלוף תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות). בנוסף, ולגופה של התביעה, הליקויים המוכחים שנאמדו בסך של כ-50,000 ₪ , היו אמורים להיפסק רק אם היה מוכח תיקונם בפועל, או שהיה ניתן צו ביצוע בעין, סעד שלא נתבע בתביעה זו.

האם התביעה הוגשה בחלוף תקופת האחריות?
תקופת הבדק עומדת על שנה מיום מסירת הדירה לקונה, ואילו תקופת האחריות על שלוש שנים שתחילתם בתום תקופת הבדק, סה"כ 4 שנים. (תקופות קצרות וארוכות יותר בהתאם לסוג הליקוי כמפורט בתוספת לחוק, אינן רלוונטיות בשל כך שתיקון 5 לחוק המכר (דירות) התקבל שנתיים לאחר מסירת הבנין לדיירים).

כאמור, הדירות אליהם צמוד הרכוש המשותף נמסרו לדיירים בספטבר 2009. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע על כך למוכר בתוך שנה, ואם לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, הרי שליו להודיע עליה "תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

מחוות הדעת של סדצקי עולה כי בעיית הרטיבות בגג החניון התת קרקעי שמהווה את הליקוי המרכזי שמצא, ארעה גם "בשנים קודמות" (עמ' 7 למטה).
הטענה של הגב' אורן כי הבעיות התגלו בפניה רק סמוך לכניסתה לבנין, בחודש יולי או אוגסט 2013 (פרו' עמ' 95 ש' 10-16), רלוונטית אולי לגב' אורן באופן אישי, אף כי יכולה היתה להתוודע לאותן בעיות קודם לכן, ובוודאי שאינה רלוונטית ליתר דיירי הבנין, שהתוודעו לכאורה לבעיות מיד עם התגלותם או היווצרותם ולא עשו דבר. לא הובא אף דייר נוסף להעיד בענין זה או בכלל, ולכן כשלה התובעת להוכיח כי פנתה תוך זמן סביר לאחר שהתגלה הליקוי.

על פי ההסכם שנחתם עם הדיירים קמה החובה להודיע על הליקויים בכתב בדואר רשום. במקרה הנוכחי עדות לפניה בכתב כלשהי קיימת רק ב- 20.10.14. הטענה כי הגב' אורן פנתה גם קודם לכן, היא עדות יחידה של בעל דין, עדות כבושה, בהינתן טענת פקיעת האחריות, ואם פנתה, פנתה לחברת הניהול שהטילה האחריות על הנתבעת ועל הקבלן חב' מליבו, כך לפי עדותה שלה, עדות שכאמור לא נתמכה בכל ראיה נוספת. יש לציין כי רק ב-5.10.14 הגיע המומחה מטעם ועד הבית לבדוק את הליקויים, ואילו המועד שבו הבנין הסמוך שכר שירותי מומחה אחר (מל"ב) אינו ידוע.

אשר על כן, גם לו היו דיירי הבנין מצטרפים לתביעה זו, בהעדר ראיות נוספות על אלו שהוצגו בפניי, אני קובעת כי חלף הזמן הסביר להודיע לנתבעת על ליקויי הבניה שהתגלו בשטחים הציבוריים של הבנין, וחלפה גם תקופת האחריות.

האם השיהוי בהגשת התביעה גרם נזק ראייתי לנתבעת?
כידוע דוקטרינת הנזק הראייתי אינה פועלת רק לרעת הנתבע, גם התובע יכול שיהיה אחראי לנזק ראייתי שנגרם לנתבע (ראו ת.א. 5248/01 יונסי נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית ( ), פיסקאות 74-73).
לעתים, "שיהוי בהגשת תובענה, מצביע על נכונות לויתור על הזכות המהותית.... הימנעות מתביעה משך תקופה ארוכה יוצרת מצג, אשר הנתבע עשוי להסתמך עליו ולפעול על פיו, ובכך לשנות את מצבו" (דברי כב' הש' גרוניס בע"א 7401/00 יחזקאלי נ' גלוסקה (2002).

בענייננו, גם לולא היתה התביעה נדחית מהטעמים שנימקתי לעיל, קמה לנתבעת הזכות לטעון כי השיהוי בהגשת התביעה וחלוף הזמן הסביר, גרם לה נזק ראייתי ויתכן שהביא להגדלת הנזק עצמו, הן בשל כך שהנזק לכאורה התפשט וגדל, והן בכך שנמנעה ממנה האפשרות לתבוע שיפוי מחב' מליבו שנכנסה להליכי חדלות פרעון רק ב-26.10.16.
בענין הרציונאל העומד מאחורי הדרישה לחייב את הדיירים להודיע למוכר אודות הליקויים תוך זמן קצוב, ראו דברי כב' השופט חשין בע"א 2299/99 שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ (2001), אליהם הפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו. יצויין כי באותו מקרה לא עמד בית המשפט על הצורה הדווקנית של מסירת ההודעה וראה בתיקונים החלקיים שבוצעו ע"י הקבלן כידיעה בפועל אודות הליקויים. בענייננו, הקבלן הוא לא הנתבעת אלא מליבו, התובעת טענה שלא תוקן דבר, לפיכך היה על הדיירים להוכיח את מועד ידיעתה בפועל של הנתבעת, גם ללא ההודעה בכתב שנדרשת מהם, אך זאת לא הוצג בפניי.

חלוף הזמן גרם נזק לנתבעת באופן שנבצר ממנה להוכיח כי חלק מהנזקים נגרמו עקב תחזוקה לקויה או בלאי. יש להסב נזק ראייתי זה לכתפי הדיירים ובכל מקום שהמומחה של הנתבעת גיל רפאל טען שישנה אפשרות לכך שמדובר בתחזוקה לקויה, יש לקבל את חוות דעתו. (ראו למשל עמ' 11 בנוגע לפרגולה, עמ' 12 בנוגע לקולטי שמש, עמ' 19 לגבי אריחים שבורים). בענין הרטיבות בחניון, משתי חוות הדעת שמסר גיל רפאל, האחת ב-7.12.14 והשניה ב-6.5.18 עולה כי חלק מהרטיבויות כנראה תוקנו, מה שעולה בקנה אחד עם טענת חב' מליבו, אלא שהשיהוי וכניסתה לחדלות פרעון הקשו או מנעו הוכחת התיקונים בפועל.

מה שווי הליקויים שנמצאו?
כאמור, המהנדס סדצקי שערך חוות דעת עבור התובעת נפטר. על התובעת היה להיערך ולהציג חוות דעת מומחה אחר מטעמה. לפנים משורת הדין, אפשרתי לשותפו או מעסיקו של המהנדס סדצקי להיחקר על חוות הדעת כאילו הוא הכין אותה, וזאת על סמך הצהרתו שהיה שותף להכנתה, ברם, חקירתו העלתה חוסר התמצאות ומתן תשובות כלליות, שלא יכלו להצדיק את המחירים הנקובים בחוות הדעת. יש לציין כי מר צבי כהנא אינו הנדסאי ולא מהנדס, אולם ביקש לשוות לו מומחיות מכוח הניסיון שצבר במהלך השנים. ברי כי הוא אינו עורך חוות דעת, אלא מהנדסים שמועסקים על ידו. במצב דברים זה, אין לי אלא להתעלם מחוות הדעת ולהסתמך על זו של הנתבעת.

לפי חוות הדעת הנגדית של רפאל גיל, אומדן עלות ביצוע התיקונים עומד על סך 42,300 ₪ בתוספת מע"מ. בחקירתו השיב כי יכול להיות שפספס זוטי זוטות שעלותן כ-2,500 ₪ אותם ניתן להוסיף לסכום הראשון.

אשר על כן, לו היתה מתקיימת יריבות משפטית בין התובעת לבין הנתבעת ולו היו הדיירים מודיעים על אי ההתאמה במועד או למצער מגישים התביעה לפני ספטמבר 2013, ככל הנראה ובהעדר ראיות נוספות, היו דיירי הבנין זכאים לפיצוי בגובה של 52,416 ₪ (כולל מע"מ) בלבד. יש לציין בהקשר זה כי ככל שהתביעה לא היתה מוגשת על ידי כל הדיירים, יתכן ורק הוכחה בדבר ביצוע בעין היה מאפשר העברת סכום הפיצוי כולו, או שהיו ניתנות הוראות המבטיחות ביצוע התיקון, על ידי הפקדת הסכום בקופת בית המשפט או בידי נאמן. ברגיל משתדלים בתי המשפט שלא לפסוק פיצוי כספי מהחשש שמא הכספים לא יופנו לביצוע התיקונים או לכל הדיירים .

לסיכום

אני דוחה את התביעה בשל העדר יריבות בין נציגות הבית המשותף לבין הנתבעת. כאמור לעיל, היה מקום לדחות התביעה גם בשל חלוף תקופת הבדק והאחריות, ומתן הודעה בכתב אודות הליקויים חמש שנים וחודש לאחר קבלת החזקה בדירות.

בנסיבות הענין, משנותרו הדיירים עם ליקויי בניה מסויימים ברכוש המשותף, שלא יקבלו פיצוי עבורם, איני מחייבת את התובעת בהוצאות משפט, וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ח תשרי תש"פ, 17 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.