הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 42997-01-16

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

מרים זפט

נגד

הנתבע

עמוס יעקב

פסק דין
זוהי תביעה לפינוי נכס מסחרי ונכס מגורים המוחזק ים בידי דייר מוגן באותו הבניין .
א. בעלי הדין
התובעת הינה בעלת הבניין שבו מצויה דירת המגורים של הנתבע והנכס המסחרי ברח' עין גדי 22 י רושלים (הידוע כחלקה 42 בגוש 30115).
הנתבע מחזיק בנכס המסחרי ומנהל בו עסק של מרכול שכונתי מאז 19 84, וכן מתגורר בדירה בבניין החל משנת 1989.
ב. טענות הצדדים
ב.1. טענות התובעת
התובעת טענה בהרחבה להליכים קודמים בין הצדדים, ובהם תביעת פינוי בת''א 7874/09, ע"א 2761-10-13, ע"א 10942-10-13, רע"א 6509/14. בתיקים אלה נקבע כממצא עובדתי כי הנתבע נמנע במשך שנים לשלם את דמי השכירות במועדם, וההליכים בהם הסתיימו בקביעת עילת פינוי ובמתן סעד מן הצדק כלפי הדירה המוחזקת בבניין וכלפי החנות.
עוד נקבע בפסק־הדין של בית־המשפט המחוזי כי שטחים נלווים לחנות אשר לא הושכרו והנתבע למעשה פלש אליהם ייחשבו לצורך העניין כחלק מן המושכר בדיירות מוגנת, והסעד מן הצדק יחול אף ביחס אליהם.
תביעה כספית ת"א (שלום ירושלים ) 9166/09
תביעה כספית חוזית בת''א 9166/09, הוגשה על־ידי התובעת על־מנת לחייב את הנתבע לשלם דמי שכירות בשיעורים הנהוגים בשכירות חופשית ודמי שימוש ראויים. בתיק זה ניתן פסק דין ביום 04.01.19 על ידי חברתי, השופטת ד"ר קרן אזולאי. בפסק דין זה חויב הנתבע לשלם דמי שכירות ב דיירות מוגנת בסך 43,419.41 ₪; 56,592 ₪ בגין חוב שכירות מצטבר וכן דמי שימוש ראויים בגין אותם הנכסים (חלף פיצוי מוסכם) בסך 748,976 ש"ח (אשר באו חלף קביעתו של בית המשפט שהתבססה על הפרת חוזה המצדיקה פיצוי מוסכם ל תקופה של 1,430 ימים) הואיל ופסק הדין ניתן לאחר הסיכומים, נתן בית משפט לצדדים אורכה כדי שהצדדים יוכלו להשלים סיכומיהם בעניין שאלת קיומן של פלוגתות פסוקות .ב"כ התובעת סיכמה סיכומים משלימים. ב"כ הנתבע ביקש כי בית המשפט ימתין להודעה מתאימה עד ליום 19/02/19 – המועד האחרון לערעור על מנת שיוכל להתייחס לשאלת הפלוגתה הפסוקה. בית ה משפט האריך את המועד, המועד חלף ולא הוגש דבר מטעם הנתבע בתיק זה לפיכך ובזהירות הראויה, יתייחס בית המשפט אל הממצאים כפלוגתות פסוקות בכל הנוגע לאי תשלום דמי שכירות אך ורק כראייה משלימה שאינה משנה את התוצאה.
ברצוף להליכים אלה, מיד כאשר הבחינה התובעת בכך שהנתבע לא שילם את דמי השכירות שהיו אמורים להשתלם ביום 01/12/15 ו־01/01/16 הגישה התובעת תביעה זו. התובעת טענה כי נוכח ההימנעות השיטתית הקודמת מתשלום דמי שכירות, הגיע צו פינוי לנתבע כבר אז ובדין, אך בית־המשפט המחוזי מנע צו זה בסעד מן הצדק אשר ניתן לפנים משורת הדין.
בנסיבות העניין מבקשת התובעת "להרכיב" את התנהגותו של הנתבע לפני ההליך הקודם עם התנהגותו בהליך, זה ומבקשת לקבוע כי זו הפעם לא י ינתן סעד מן הצדק והנתבע יחויב בצו פינוי בגין כול התקופה המצטברת שבה נמנע או איחר לשלם דמי שכירות.
בסיכומיה חזרה התובעת על טענת ההמשכיות, ציטטה בהרחבה מפסק־דינו של בית־משפט השלום, אשר קבע כי הנתבע מפר סדרתי ואף פיגר בתשלומי השכירות גם לאחר הגשת התביעה בשנת 2009. התובעת ציטטה מפסק־הדין כי אין צורך במתן התראות חוזרות ונשנות לתשלום דמי שכירות, ודי בעצם הפסקת התשלום כדי להקים עילת פינוי. גם עיון בפסק־דינו של בית־המשפט המחוזי מצביע כי הסעד מן הצדק ניתן בהתחשב עם כך שהמדובר בתביעת פינוי ראשונה, מה שאין כן בענייננו.
התובעת מסרה כי הנתבע לא הראה כי התקלה הינה תקלה של הבנק, לא במסמכים ולא בעדים ואף סתר עצמו בתצהירו ובחקירתו באשר לגורם האחראי לתקלה. המסקנה היא שהנתבע עצמו הוא שהגביל את הוראת הקבע והוא זה שיצר את התקלה לעצמו.
חילופי גרסאות אלה, שפורטו על ־ידי התובעת, מעידים הן על היעדר תום ־לב והן על כך שהנתבע הגביל מראש את הוראת הקבע ולפיכך הוכח כי חדל באופן מודע מתשלומי השכירות. עוד הוכח כי הנתבע פינה את חלקי הנכס הלא־מוגנים רק בעקבות הגשת תביעה נגדו, ושב לסורו כך שהוא עושה שימוש גם בגג הבניין וגם בחצר שבה הוא מחנה את רכבו בניגוד להוראות המפורשות של בית־המשפט בהליכים קודמים.
התובעת טענה כי הוכח במשפט שהמסמכים הרפואיים אינם אלא תירוץ בלתי־רלוונטי שהוכן לצורך התביעה המשפטית, כך ניתן ללמוד מן התאריך (01/02/16) מן הרישום בסיכום הרפואי תחת הכותרת "תלונה עיקרית" שיש לו דיון בבית־המשפט בעוד יומיים ושהוא מבקש לדחות את הדיון עד אשר לחץ הדם שלו יהיה מאוזן, והכל כדי לדחות את ישיבת ההוכחות בת"א 9166/09 והמסמך הרפואי לא מראה אלא על יוזמתו של הנתבע בעניין זה. וכן באישור המחלה העוקב שנועד במפורש לדחיית דיונים בבית ־המשפט בשלב זה.
התובעת טענה כי יש לצרף את עילת התביעה החדשה אל עילת התביעה הישנה מרובת ההפרות ולשקול את חומרתן יחד בפרט כשמדובר באי־תשלום יזום רק כשנה לאחר שהסתיימו ההליכים בעניינו. כול זה מראה על זילות קניינו של הזולת והיעדר הבנה של זכותה הקנייני ת של בעלת הבית.
התובעת הוסיפה כי בהיותו של הנתבע אדם אשר דרכו היא הפרות חוזה חוזרות ונשנות, שנובעות מזלזול עמוק בזכות הקניין של בעל הנכס ועושה בנכס כבתוך שלו, יש מקום להחיל עליו את הזרם החדש בפסיקת בית ־המשפט העליון, הרואה בדיירות מוגנת כחוק אשר תכליתו המקורית אינה תואמת את התמורות שחלו במצב החברתי והכלכלי בישראל ואת מעמדה החוקתי של זכות הקניין . לפיכך, גורסת התובעת כי יש מגמה של ממש לפרש בצמצום את הזכויות המוענקות לדיירים מוגנים מכורח אותו החוק עד שיבוא המחוקק ויאמר את דברו. כך גם פסיקה המתייחסת לעוצמתה של הפרה ראשונה אינה רלוונטית לענייננו, וכך גם אין כול צדק בהענקת סעד מן הצדק בסמוך כל־כך להענקתו בפעם הקודמת.
ב.2. טענות ההגנה
הנתבע טען בכתב הגנתו כי שילם את הפיצוי שנפסק לו בבית־המשפט המחוזי וגם בבית־משפט השלום.
הנתבע הודה כי לא הועברו במועד דמי השכירות עבור אותם חודשיים כנטען בכתב התביעה, אך מקור המחדל בתקלה בהוראת הקבע שנתן הנתבע לבנק שלו ואשר מכוחה הועברו דמי השכירות באופן שוטף.
הנתבע טוען כי התובעת נהגה בחוסר תום־לב בכך שלא פנתה אליו משל א הגיעה אליה שכר הדירה, וכי כאשר נודע לו על אי־התשלום באמצעות כתב תביעה פנה מיד לבנק, בירר את העניים והסדיר את האיחור שאותו הוא מכנה "איחור זניח" אשר איננו מקנה עילת פנוי. לחילופין טוען הנתבע כי אף אם ייקבע שקמה עילת פינוי, עדיין יש מקום להעניק לו סעד מן הצדק, הן ב של היעדר מידתיות בין הערך הכלכלי של ההפרה כנגד הערך העצום של זכות הדיירות המוגנת בחלקי המבנה , והן בכך שהנזק תוקן.
בסיכומיו טען הנתבע טענות קשות כנגד התובעת, האשים אותה בכך שטמנה לו מלכודת בכוונה רעה וניצלה תקלה של מה־בכך כדי להגיש את תביעת הפינוי מבלי להתריע על הפסקת התשלום.
הנתבע הצביע על כך שעל־פי הדין רק הפסקת תשלום שממנו ניתן להסיק כוונה ברורה לחדול משלם מקימה עילת פינוי. כך יש לפרש את לשון החוק ( "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו") תנאי אשר פורש בפסיקה (ע"א (מחוזי נצ') 303/98 כראם נ' ז הר (פורסם בנבו, 18.2.1999) ) כך שמספר חודשים של הפסקה אינם מהווים אי־המשכת תשלום של דמי השכירות על־ידי מי שמחזיק במושכר שנים רבות. כך נקבע גם בע"א 582/61, ע"א 106/52 , ת"א 34136-09-12, כאשר יש צורך להראות שאי־תשלום דמי השכירות הפך לעניין של קבע.
לחילופין נטען כי גם אם קמה עילת פינוי יש מקום לסעד מן הצדק בשל כך שמדובר בתקלה של מה ־בכך שתוקנה ונעשתה על־ידי אדם שאיננו בקו הבריאות. הנתבע הוסיף וטען כי אין מניעה להעניק סעד מן הצדק גם אם סעד כזה ניתן בעבר (ע"א (מחוזי י-ם) 36209-04-11 לוי נ' מרקוביץ' (פורסם בנבו, 2.11.2011) ).
ג. ראיות הצדדים
ג.1. עדות התובעת
התובעת אישרה כי לא פנתה אל הנתבע או לב"כ כאשר איחר בתשלום, ו לדבריה עשתה כך מפני שהבינה כי הנתבע חוזר לסורו והתנהגותו הבעייתית במשך השנים ולא ראתה לנכון להתריע בפניו כי הוא מפר את החוזה. מניסיונה עם הנתבע הבינה כ י מכתבי התראה אינם מצליחים להניע אותו אלא רק אימת הדין. כך מנתה התובעת את פרטי ההפרות של הנתבע בהליכים הקודמים , ובהם אי ־תשלום שכירות, פלישה לשטחים שאינם שלו, עיכובים בפינוי בשטחים שאינם מוגנים ובסכומי כסף משמעותיים שעדיין לא נפרעו וגם הם נתבעים בהליכים נפרדים.
עוד מסרה התובעת כי כשלאדם יש נכסים והוא משכיר אותם לאחר, יש לו ציפייה לגיטימית לקבל את התשלום במועד, ואדם שאינו עושה כן אינו ראוי לאמונו של בעל הבית ולא להגנת חוק הגנת הדייר
התובעת הדגישה כי יש לראות את מחדלי התשלום של הנתבע כחולייה בשרשרת ארוכה ושיטתית של הפרות שנקט גם כלפיה וגם כלפי בעלי הבית הקודמים ואין לראות אותם כעומדים לבדם.
ג.2. עדות הנתבע
הנתבע מסר כי הורה לבנק לבצע הוראת קבע לשם תשלומי השכירות ולאחר שקיבל את המכתב, ניגש לבנק ואמרו לו שהוראת הקבע חזרה. הנתבע מסר כי הוא מציג מכתב התנצלות בכתב־ידה של פקידת הבנק, אך נראה כי הטקסט שבכתב ־יד (נספח ג' לתצהיר הנתבע) נכתב על־ידי הנתבע עצמו ומכל מקום הוא חתום עליו. נוסח המכתב הוא:
לכבוד עו"ד זפט מרים
בשל תקלה בהגבלת מספר הפעמים להעברה.
העברתי לך 1,160 ש"ח עבור חודשים דצמבר 2015-ינואר 2016.
כמו כן חידשתי את הוראת הקבע באופן קבוע.
ואז נכתב: "בברכה יעקב עמוס".
הנתבע לא הראה את מסמך הוראת הקבע שנתן לבנק לשנת 2015 וביקש מהפקידה שתכתוב את המילים בכתב־יד והוא חתם עליו. בחקירה נגדית אמר כי המכתב הוא מכתבו־שלו ושהוא התכוון להתנצל על התקלה שהייתה בבנק.
הנתבע מסר כי יש לו ולרעייתו בעיות נפשיות והוא מתחיל למסור את ניהול העניינים לבניו. הנתבע הציג הזמנת אמבולנס מיום 02/02/16 עקב תופעות של לחץ דם גבוה, אך מחקירתו לא עלה כי אושפז או המשיך את מעקב ההמלצות שניתנו לו בבית ־החולים באותו יום.
הנתבע מסר כי הוא עדיין חונה באותו המקום שחנה לפני ההליכים בתיק קודם כי "ככה אמרו לי כשבאתי לקנות אז בשנת 81'-80', כשבאתי לקנות את הבית, באתי, אמרתי לו לבחור הזה שבא עם האפוטרופוס, 'תגיד לי מה זה החנייה' [...} אמר לי 'זה שלך, אתה חונה פה ' [...] ככה קיבלתי את זה".
עוד אישר הנתבע כי הוא משתמש בגג הבניין גם כן על סמך המהירות שאמרו לו כשבא לקנות את הבית, הנתבע לא זכר מתי פינה את החלק שהושכר לו בשכירות חופשית.
ד. דיון והכרעה
ד.1. קיומה של עילת פינוי
כאמור, חלק הנתבע על קיומה של עילת פינוי, כאשר בבסיס טענתו הגישה כי עילת הפינוי אשר נקבעה בהליכים הקודמים אינה משפיעה על שאלת עילת הפינוי בתיק זה, בשל כך שההליכים הקודמים כבר הסתיימו ונקבע בהם אשר נקבע.
אינני סבור כי גישה זו תואמת את החוק והפסיקה בענייני הגנת הדייר. עילת הפינוי אשר נקבעה בפסקי־הדין הקודמים לא תמה, והיא בגדר ממצא עובדתי העומד בכול משך יחסי השכירות כנגד הדייר. אם בסופו של יום החליט בית־משפט מוסמך כי חרף עילת הפינוי שבדין יש לתת סעד לפנים משורת הדין, והוא סעד מן הצדק, עדיין אין הדבר שולל את קיומה של עילת הפינוי ואין הדבר מחזיר את הדייר ואת בעל הבית למצב שבו מתחילים יחסיהם מההתחלה. ההיפך הוא הנכון – יחסי שכירות מוגנת הינם יחסים אשר מחמת האנומליה החוקית שבהם, קבע המחוקק מעורבות מוגברת של בית ־המשפט בניהול היחסים בין הצדדים, בהחזקה, בשימוש ובהעברה. קביעת בית־משפט ולפיה הפר אחד הצדדים את החוזה אינה נעלמת עם פסק־הדין, וכול עוד שהחוזה קיים, קיימת גם היא, ונצברת לחובתו של המפר, גם אם נקבעה לה סנקציה שאיננה פינוי.
על בית־המשפט להסתכל במבט רחב על היחסים בין הצדדים, ולכלול בו את כול ההיבטים הצריכים לעניין. כך, למשל, אימצה הפסיקה את המבחנים הקשורים לרקע ההיסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר לאורך כול תקופת השכירות (ע"א (מחוזי חי') 21342-10-17 אדרי נ' גולדברג (פורסם בנבו, 25.3.2018) ). לקחי העבר משמשים כמדד גם לשאלת עילת הפינוי וגם לשאלת הסעד מן הצדק. הן עילת הפינוי והן הסעד מן הצדק לא יכולים להיות מוגבלים להפרה נוכחית, אלא כוללים את בחינת התנהלות הדייר בקיום חוזה השכירות לאורך שנותיו, תוך לקיחה בחשבון של הפרות העבר ובחינת התנהגות הדייר, אם תמת־לב היא או התנהגות שיש בה משום זדון.
עוד יש להביא בחשבון את הפסיקה אשר צמצמה בחלוף הזמן את תחולתו והיקפו של מוסד הגנת הדייר. צמצום זה נובע הן משום התמורות במצב הכלכלי והחברתי בישראל והן משום עליית מעמדה החוקתי של הזכות לקניין. כול זאת מביא להנחיית בית המשפט העליון שלפיה יש לפרש בצמצום את הזכויות המוענקות לדיירים מוגנים מכוח החוק, עד אשר יבוא המחוקק ויאמר את דברו (וראו רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן (פורסם בנבו, 18.12.2013) ; ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997)).
לעניין זה הביא בית־המשפט בחשבון את קביעתו העובדתית של בית־המשפט בת"א 7874/09, שנקבעה לאחר שמיעת ראיות בין הצדדים בתיק זה:
עיון בראיות מלמד כי חרף סכומם הנמוך של דמי השכירות שעליהם הוסכם, הן עבור החנות והן עבור הדירה, לא שולמו דמי השכירות במועדם כי אם באופן רטרואקטיבי, לאחר תקופות פיגור ממושכות, וזאת בניגוד לתנאי ההסכמים. לא היה זה פיגור של מה בכך בביצוע התשלומים כי אם הימנעות שיטתית מתשלום דמי השכירות לאורך חודשים, ולעתים שנים, מהמועד שנקבע לתשלומם [...] הפסקת תשלומים זו בתקופה שלאחר רכישת הנכס על־ידי התובעת מצטרפת להפסקת התשלומים הממושכת גם בתקופות קודמות.
משכך מצא בית־משפט השלום כי "קיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(1ׂׂ) לחוק הגנת הדייר בגין אי־תשלום דמי שכירות". יתר עילות הפינוי נדחו. בית־המשפט המחוזי אישר את ממצאיו העובדתיים של בית־משפט השלום (פס' 18 לפסק ־הדין בע"א 2761-10-13), וכן אישר את קיומה של עילת הפינוי. בבואו לתת סעד מן הצדק בחן גם הוא את ההיסטוריה של ההפרות וזקף לזכותו של הנתבע כי המדובר היה בתביעת פינוי ראשונה.
גם בת"א 9166/09 נקבע כי (עמ' 16 שורה 21):
"ביחס להפרת ההסכם בשל אי תשלום דמי שכירות במועדם, הנתבע לא חלק על כך שנמנע תקופות ארוכות מתשלום דמי השכירות ונהג לשלם את דמי השכירות באופן רטרואקטיבי..
הנתבע אף לא חלק על כך שלפחות משנת 2006 ועד למועד הגשת התביעה לא שילם דבר לטובת דמי השכירות"
גם לאחר מתן פסק הדין בע"א 2761-10-13, בו הוענק לו סעד מן הצדק כאמור, חזר הנתבע לסורו. התובעת הרימה את נטל ההוכחה להראות כי הנתבע חדל מלשלם את שכר הדירה זמן קצר מאוד לאחר שניתנה הכרעה אחרונה בעניינו (03/11/14). כפי שהוכח במשפט, עמד הנתבע וערך הוראת קבע לטובת התובעת על סכום דמי השכירות, אלא שהראיות מצביעות על כך שהוראה זו הוגבלה מראש לשנה. הנתבע לא הצליח להראות כי המדובר בטעות של הבנק, ואף טען טיעון עובדתי חלופי, כאשר ניסה לטשטש את מקור הטעות. המסמך בכתב שנערך בשמו והוא חתם עליו ואשר צוטט לעיל מצביע במפורש כי תוקף הוראת הקבע היה מוגבל מראש.
הדבר נלמד גם מהדברים האחרים שכתב על גבי אותו דף חשבון, ובהם נאמר כי ה"טעות" שהייתה "תקלה בהגבלת מספר הפעמים להעברה" תוקנה, במילים "כמו כן חידשתי את הוראת הקבע באופן קבוע". הנתבע מסר בעדותו כי ידע על קיום הוראות קבע לתקופות ארוכות (פרוטוקול דיון מיום 19/03/18, עמ' 10, שורות 7-5, שם דובר על הוראת קבע ל־25 שנים). גרסתו כי הבנק טעה והתנצל לא עמדה במבחן המציאות, ומוטב לה שלא הייתה נטענת. בסופה של חקירה אמר כי ההתנצלות היא שלו, אך מיד חזר בו ואמר שהתקלה הייתה בבנק. ניתן היה להראות את הדברים באמצעות ראיה פשוטה, והיא טופס הוראת הקבע שנתן הנתבע לבנק, אולם ראיה כזו לא הובאה, והיא פועלת כנגד הצד ש הייתה בשליטתו ונמנע מלהביאה. גם טענותיו של הנתבע לעניין מצבו הרפואי שהועלה כנימוק להפרה אינן יכולות להתקבל, וזאת בשל תאריכי התעודות הרפואיות, המנתקים את הקשר להפרה.
המסקנה שיש לקבוע ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי היא שההפרה אשר גרמה להגשת תביעה זו בוצעה על־ידי הנתבע ולא מחמת טעות, אלא שהנתבע באורח יזום הגביל מראש את מספר התשלומים בהוראת הקבע, ולא ההליכים המשפטיים הקודמים, אף לא צו פינוי שניתן נגדו, גרמו לו לנהוג אחרת. משכך, קובע בית־המשפט כי קמה עילת פינוי בגין אי־תשלום דמי שכירות, על־פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, וזאת על יסוד ההפרות הנרחבות הקודמות בתחום זה, אשר עליהן התווסף המחדל שבשלו הוגשה תביעה זו.
ד.2. סעד מן הצדק
התנאים האמורים בפסיקה להפעלת הסמכות המנויה בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר הם:
(1) היקפה של ההפרה וטיבה;
(2) השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק;
(3) שיטתיות בביצוע הפרות;
(4) יסוד נפשי של זדון או חוסר תום־לב בביצוע ההפרה;
(5) האם ההפרה תוקנה;
(6) הרקע ההיסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות;
(7) סיכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים);
(8) בחינת ההתנהגות לאחר הגשת התביעות ולאחר פסקי־הדין שניתנו.
בחינת התנהגותו של הדייר לאור מבחנים אלה, נוכח ההליכים הקודמים ונוכח ההתרשמות מעדותו, מצביעה על מספר נקודות משמעותיות לחובתו, כפי שיפורט להלן.
אמנם היקפה של ההפרה מסוף 2015 הוא קטן, אך כאמור, מצטרף הוא להפרות באותו התחום ובקנה מידה נרחב במשך כול תקופת השכירות, כאשר לא ניתן לנתק הפרה מהפרה.
סעד מן הצדק ניתן מתוך הנחה בסיסית שמכאן והלאה יתקן שוכר מוגן את דרכיו. כאשר קם שוכר ומפר פעם נוספת את ההסכם, הרי המבחן שבית המשפט צריך לשוות לנגד עיניו הוא האם היה נותן את אותו הסעד מן הצדק אם יודע היה שהחוזה ישוב ויופר בתוך פרק הזמן ובאופן בו הופר.
ההפרות – שיטתיות, במשך שנים רבות, ושיטה זו היא שגרמה לנתבע לנהוג זילות בתשלומי השכירות כפי שנהג בשנים עברו. הגם שעילתו של כתב התביעה הייתה פינוי בשל אי ־תשלום דמי שכירות, מצווה בית־המשפט לבחון גם את שאלות הזדון, תום־הלב והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית (סעיפים קטנים (3), (4), (6), (8) לסעיף 132 המצוטטים מעלה) . בהקשר זה לא ניתן היה להתעלם מעדותו של הנתבע כאשר נשאל לגבי שימוש בחלקים של הבניין אשר נאסר עליו השימוש בהם בפסק־דין מפורש. הנתבע ענה לשאלות הקשורות לעניין כהאי לישנא (פרוטוקול הדיון מיום 19/03/18, עמ' 15 שורה 20 ועד עמ' 16 שורה 2):
כשבאנו לשמה כשקניתי את הנכס ואמר ו לי 'זה החניה שלך' [...] כשבאתי לקנות את הבית [...] אמרתי לו 'תגיד לי מה זה החניה' [...] אומר לי 'זה שלך, אתה חונה פה [...] אם הוא אמר לי שזה החניה שלי אז מה אני אעשה? [...] מי שרוצה חונה שם, ככה קיבלתי את זה [...] כשבאתי לקנות את הבית אז אמרו לי ש אתה קונה את הבית עם הגג והחנות והבית ביחד, הבית הוא משולב עם הגג. אני הבנתי את זה ככה, ככה גם הסברתי לבית ־המשפט המחוזי, לשופט וגם בשלום [...] אם אמרו לי שזה שלי, והם אמרו לי שזה שלי, אתה קונה את הבית עם החנות, את החניה עם הבית, ואת הגג עם זה, מה אני אעשה? (ההדגשות שלי. א.ד.).
לשמע עדות זו יש לזכור כי פסק־הדין הורה לנתבע לפנות את גג הבניין, את החצר שבה הוא מחנה את רכבו וכול שטח אחר שבו הוא עושה שימוש בלבדי כבר־רשות מעבר לדירת המגורים ולגרם המדרגות (פס' 171 ו־173 לפסק־הדין בת"א 7874/09). בית ־המשפט התרשם מעדות זו של הנתבע כי הנתבע אינו מכבד את זכות הבעלות של בעלת הבית, ואף לא את פסק־הדין של בית־המשפט בהליך קודם . מדבריו עלתה הסיבה העמוקה יותר לדברים, והיא תפישתו את עצמו כמי ש קנה את הבית ואת החנות, וכי זכות הקניין שלו גוברת על כול זכות אחרת ועל כול פסק ־דין.
לזכותו של הנתבע יש לומר כי חזר בו לאחר הגשת התביעה אמנם שילם את הסכום שבפיגור בגין החודשים דצמבר 2015 וינואר 2016.
לשם השלמת התמונה ובהתחשב במעמדו של פסק הדין בת.א 9166/09 יש מקום לתאר את האירועים שלאחר פסק ־הדין בת"א 7874/09. כעולה מכתבי הטענות ומן הסיכומים, הוגשה תביעה כספית של התובעת כנגד הנתבע בשל סכומי כסף שלא הושבו ושלא שולמו בהקשר עם שכירות הנכס (ת"א 9166/09), ונטען גם כי לא שולמו גם לאחר שתמו הליכי הערעור בעניין ת"א 7874/09. כאמור מעלה, רק לאחרונה ניתן פסק הדין בת"א 9166/09 בו נקבעו הסכומים הבאים לתשלום: 43,419.41 ₪ בעבור חוב דמי השכירות המוגנת ; 56,592 ₪ בגין חוב שכירות מצטבר מיום 25.08.03 וכן דמי שימוש ראויים בגין אותם הנכסים (חלף פיצוי מוסכם) בסך 748,976 ₪ . גם בהתייחס לפרוטוקולים והתצהירים שהוגשו שם ולא לממצאי פסק הדין עצמו, קשה להלום התנהלות כזו כהתנהלות המצדיקה, בפעם השנייה, סעד מן הצדק המונע פינוי אך כאמור, תוצאתו של פסק דין זה לא הייתה משתנה גם אילו נהפכו הקביעות האמורות בת.א 9166/09 ובית המשפט היה נשאר עם ממצאי פסקי הדין האחרים .
בית־המשפט הביא בחשבון כי אחד הנכסים המוגנים הינו דירת מגורים, אך לעניין זה לא הוגשה כול ראיה אשר יש בה כדי להצביע על אי-יכולתו של הנתבע להשיג קורת־גג אחרת למשך תוחלת חייו וכול הנתונים שיש בידי בית ־המשפט הינם העובדה שבמשך עשרות שנים שוכר הנתבע את הנכסים – חנות ודירה בשכונת תלפיות בירושלים – לאחר תשלום דמי מפתח ששיעורם לא הובהר, בתשלומי שכירות שאינם עולים על 6,000 ש"ח לשנה, וגם הם, כאמור, לא שולמו כסדרם במשך השנים.
בנסיבות אלה אין מקום למנוע את הגשמתה של עילת הפינוי באמצעות סעד מן הצדק, ובית ־המשפט סבור כי יש לסיים את יחסי השכירות המוגנים בין הצדדים בדרך של צו פינוי מותנה.
לעניין זה יפים דברי ממלא מקום הנשיא דאז, השופט בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159:
"מבית-משפט זה צריך ... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק"
ד.3. "סעד הפוך מן הצדק "
בשנים האחרונות, ובהמשך למגמת הפסיקה הרואה בדיירות מוגנת מוסד משפטי שאינו תואם את הזמן ואת מעמדן החוקתי של זכויות הקניין, החלו בתי המשפט לאמץ שיטה חלופית וחדישה להענקת סעד מן הצדק, באופן "הפוך" מהסעד שהיה נהוג בעבר ובאופן המאפשר את סיום יחסי השכירות . אם בעבר סעד מן הצדק היה מאפשר לדיירים אפשרות להמשיך ולהחזיק בזכויותיהם למרות שהפרו את החוזה, כיום ניתן להתנות את צו הפינוי והשבת הדירה לבעלים בפיצוי הבעלים את הדיירים. ההלכה בעניין זה נקבעה ב רע"א 9064/11‏ עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) ב ו בית המשפט העליון אישר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, בו בוטל הסעד מן הצדק שאפשר לדיירים להמשיך לשמור על זכויותיהם בדירה למרות שנטשו אותה, ונקבע שעל מנת לפנות את הדירה ישלמו הבעלים לדיירים פיצויים בגובה חלק יחסי מסכום שווי העברת הזכויות המוגנות (החלק שם עמד על 25%:
"כאמור, שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה. סבורני, כי על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות; הצגת הדברים בצורה בינארית עלולה דווקא להביא, בסיטואציות מסוימות, לאי צדק. כך, למשל, יתכנו מקרים – כבענייננו – בהם סבור בית המשפט כי אינם מצדיקים מתן סעד מן הצדק, קרי – מניעת פינוי, אולם מאידך סבור כי פינוי הדיירים ללא תמורה אינו צודק, שכן שילמו בשעתו דמי מפתח ושילמו שכר דירה כסדרו אף שנטשו. לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה.
והדברים תלויי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק." (ההדגשות שלי, א.ד)
כאן המקום לציין כי הכלי של סעד הפוך מן הצדק מאפשר את הפסקת יחסי השכירות תוך ריכוכו הכלכלי של הניתוק ולפיכך הוא תואם את מוטת סמכויותיו הרחבה של בית המשפט על פי חוק הגנת הדייר מחד ומאידך את המגמה המו בעת והמובאת על ידי בית המשפט העליון כי מדיניות בתי המשפט צריכה לפרש בצמצום את הזכויות המוענקות לדיירים מוגנים מכוח החוק, עד אשר יבוא המחוקק ויאמר את דברו בעניין מוסד זה אשר תועלתו הכלכלית והחברתית בימינו אנו מוטלת בספק . (וראו רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן (פורסם בנבו, 18.12.2013); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997)).
נראה שהמקרה שבפני הוא מאותם המקרים בהם ראוי להפעיל כלי זה. זאת על מנת להבטיח כי חרף ההפרות, תהיה אפשרות לנתבע לקבל גמול ראוי עבור דמי המפתח ששילם בגין הנכסים , ומאידך תסתיים מערכת היחסים העכורה ומרובת ההפרות בין הצדדים, שכפי שניתן לראות מנ יסיון העבר, ומן הראיות הייתה בנויה יותר על אי הסכמות והפרות מאשר קיום והסכמה ואינה מיטיבה לא עם הבניין ולא עם המיצוי היעיל של הקניין.
הערכת סכומים לצורך סעד מן הצדק היא כאמור מלאכת אומדן עדינה ובה מביא בית המשפט בחשבון את הערכת שווי הדיירות המוגנת בנכס, מצבו הפיסי של הנכס, סוג השימוש הנעשה בו על ידי הצדדים ומנהגם של הצדדים זה בזה בדרך מקובלת ובתום לב.
בית המשפט מצא להעריך סעד זה על פי הכלים המשמשים בשיקול הדעת בהערכת תשלום פיצוי בגין הפרה בגין סעד מן הצדק שאינו הפוך בלווית ייחוסם לשווי הזכות המוחזרת :
שומת השמאי ביר ולוח העדכון שלה אשר אותם אימץ בית המשפט בת.א 9166/09 על לוח העלייה שהוצמד אליה.
תוספת השטחים שהוצמדו לשכירות המוגנת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.
העלייה היחסית במחירי הנכסים מתום השומה ועד כה, בהינתן ניסיונו של בית המשפט בתיקי מקרקעין פינוי ובית דין לשכירות.
העובדות המלמדות על מנהגם של הצדדים זה בזה סביב חוזה השכירות ביניהם והמצויות למכביר בהליכים הקודמים ביניהם שעליהם הצביעו בבית משפט זה.
הנחיית בית המשפט העליון בדבר שיעור הסכום שיש לקבוע כ"סעד הפוך" מן הצדק וייחוסו לדמי המפתח המוערכים .
היקפה של ההפרה וטיבה;
השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק;
שיטתיות בביצוע הפרות;
יסוד נפשי בביצוע ההפרה;
האם ההפרה תוקנה;
הרקע ההיסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות;
סיכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים) למשך תוחלת חייו ;
בחינת ההתנהגות לאחר הגשת התביעות ולאחר פסקי־הדין שניתנו.
בית המשפט הביא בחשבון את כל אלה ומצא לנכון לאמוד את הסכום הראוי דלקמן:
התובעת תהיה זכאית לפינוי דירת המגורים המוגנת ככל שתוך 90 ימים תשלם לנתבע סכום של 718,000 ₪.
התובעת תהיה זכאית לפינוי שטח המרכול המוחזקים בדיירות מוגנת או שסופחו לזכות הדיירות ככל שתוך 90 ימים תשלם לנתבע סכום של 307,800 ₪.
ככל שהתשלום יועבר במועד יוחזק בנאמנות על ידי ב"כ הנתבע או כל נאמן אחר עליו יסכימו הצדדים ובהעדר הסכמתם יקבע על ידי בית המשפט כנגד שכר הקבוע בתקנות. לאחר העברת התשלום יינתנו לנתבע עוד 180 ימים מיום התשלום לשם פינוי הנכסים וזאת על מנת להבטיח כי תהיה לו שהות מספיקה להסדיר את ענייניו באו פן מכובד. עם מסירת הודעת פינוי משותפת יועברו הכספים לנתבע בהחלטת בית המשפט.
הנתבע ישלם הוצאות התובעת לרבות שכר טרחת עו"ד כמחושב על יסוד התעריף המינימלי המומלץ בסך 25,396 ש"ח.
זכות ערעור – כחוק.
ניתן היום, י"ח אדר א' תשע"ט, 23 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.