הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 41706-11-15

בפני
כבוד ה שופטת ליאת בנמלך

התובעים

  1. אודליה מצגר
  2. בועז מצגר

באמצעות בא-כוחם עו"ד עמוס תיבי

נגד

הנתבעת
מרום צמרת חברה לבניין בע"מ
באמצעות בא-כוחה עו"ד אביתר אנגלרד

פסק דין

1. בתביעה שלפניי עותרים התובעים, אודליה ובועז מצגר, לחייב את הנתבעת, מרום צמרת חברה לבניין בע"מ ( להלן: מרום צמרת) בתשלום סך של 650,000 ש"ח בעקבות ביטולו של הסכם שנחתם בין הצדדים.
ואלו העובדות והאירועים הצריכים לעניין:
2. הנתבעת, חברה קבלנית, בנתה פרוייקט בשם " אחוזת הגבעה" ביישוב גבעת זאב. לפרוייקט היו מספר שלבים, ולקראת בניית השלב השלישי בפרוייקט ( שלב ג') שווקו הדירות שיועדו להבנות בגדרו בין היתר על ידי ח.י.ש נופי ישראל בע"מ ( להלן: ח.י.ש). התובעים, אשר ביקשו לרכוש דירה באזור ירושלים ביקשו לרכוש דירה בפרוייקט זה, וביום 6.2.2013 חתמו התובעת 1 וח.י.ש על " הצעת רכישה" (להלן: הצעת הרכישה). בהצעת הרכישה צויינה הדירה הקונקרטית אותה ביקשו התובעים לרכוש ( דירה בת שישה חדרים, בבניין 206 דירה מספר חמש), התמורה ( סך של 1,720,000 ש"ח), ואבני הדרך לתשלום התמורה. במעמד החתימה על הצעת הרכישה שולם סכום של 40,000 ש"ח, אשר נקבע כי יועברו לידי הנתבעת ( אשר שמה היה באותו מועד ארונאל בע"מ ( להלן: ארנואל), והוחלף לשם מרום צמרת בהמשך), ונקבע כי אם התובעת 1 לא תעמוד בתנאי הצעת הרכישה או תבטלה רשאית ח.י.ש לגבות את הסך של 40,000 ש"ח; ואם הנתבעת תחליט שלא לבנות, תחזיר ח.י.ש את הסכום לידי התובעת 1. כן הוסכם כי הנתבעת תזמין את התובעת 1 לחתימה על הסכם מכר בתוך שישה חודשים ( ואם לא, תוכל התובעת 1 לבטל את העסקה), וכי התובעת 1 תחתום על ההסכם בתוך 14 ימים ממועד ההזמנה. עוד נכתב בהצעת הרכישה כי " המשווק [ ח.י.ש] מצהיר כי בהסכם המכר עליו יחתום המציע [ התובעת 1] עם חברת ארונאל [ הנתבעת] תתקבל התניה ברורה לקבלת היתר בניה לדירה בתוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים מיום חתימה על חוזה רכישה".
3. בהמשך לכך חתמו התובעים והנתבעת ביום 22.1.2014 על הסכם מכר לרכישת דירה בפרוייקט, שלב ג' (להלן: ההסכם או הסכם המכר). פרטי הדירה והתמורה נקבעו בנספח ג' להסכם. התמורה אשר סוכמה היא סך של 1,720,000 ש"ח, ונקבע כי במעמד החתימה ישולם סכום של 7% מן התמורה ( ראו סעיף 5.2 (1) לנספח ג' להסכם המכר). בפועל שילמו התובעים במעמד החתימה סך של 80,400 ש"ח.
בסעיף 5 להסכם נקבע כי: "המוכרת מתחייבת להקים ולבנות בעצמה ו/או באמצעות קבלנים ו/או קבלני משנה מטעמה את הממכר בהתאם לתב"ע, להיתר הבניה לשלב ג', להוראות המפרט הטכני ועפ"י התוכניות...". ואולם, היות שבמועד החתימה על הסכם המכר טרם התקבלו האישורים הנדרשים לשינוי תב"ע ולהיתר בניה, יוחדו סעיפים וכן נספח להסכם לעניין זה.
כך, בסעיף 4 להסכם, אשר כותרתו " הצהרות הקונה", נכללו ההצהרות הבאות, באותיות מודגשות:

"4.5 הקונה מצהיר כי ידוע לו שהדירה מצוייה בשלב ג' של הפרוייקט, שלב הדורש שינוי בתב"ע אשר טרם אושר ואשר לגביו טרם ניתן היתר בניה וחל האמור בנספח " ד" המצורף להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו. הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע לו שככל שלא יתקבל היתר בניה לשלב ג' עד 9 חודשים מיום חתימת הסכם זה יחול האמור בנספח " ד" המצורף. ככל שיהיו בממכר שינויים בשל אילוצי תכנון, שינוי התב"ע וקבלת היתר הבניה לשלב ג' יחול האמור בנספח " ד" להסכם.
4.6 עוד מצהיר הקונה כי הוא קרא היטב את נספח " ד" המצורף להסכם זה, הבין את תוכנו וניתנה לו ההזדמנות על ידי המוכרת לקבל כל מידע בנוגע אליו. לאישור האמור לעיל מצרף הקונה [ מצרף] את חתימתו בשולי סעיף זה".
נספח ד', אליו מפנות הוראות ההסכם הנ"ל, קובע כדלקמן ( בשל חשיבות התנאים שנקבעו בנספח ד' להסכם למחלוקות שבמוקד הליך זה, יובאו סעיפיו העיקרים כלשונם):
"על אף האמור בהסכם המכר שנחתם על ידינו היום ( להלן: ההסכם) מוסכם ביננו כדלקמן:
1. תוקפו של ההסכם מותנה ומותלה בשני תנאים מתלים מצטברים: אישור הבקשה לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין, המצוינת במבוא להסכם ( בהסכמת הממונה במידה והסכמתו תידרש) וכן קבלת היתר בניה כדין להקמת הבניין והדירה כמפורט בסעיף 3 להלן ( להלן: התנאים המתלים).
...
3. היה ובתוך תשעה חודשים מיום חתימת הסכם זה, לא יתקיימו אחד או יותר משני התנאים המתלים המצטברים האמורים בסעיף 1, הרי שהדבר לא יחשב כהפרת הסכם מצד המוכרת. במקרה כאמור כל אחד מהצדדים יהיה רשאי להודיע לצד השני בכתב, בתוך 30 יום מתום תשעה החודשים האמורים, על ביטולו של ההסכם.
4. מימש מי מהצדדים את זכותו לעיל לביטול ההסכם מחמת אי התקיימותם של שני התנאים המתלים המצטברים האמורים לעיל או אחד מהם, בתוך 30 יום מחלוף תשעת החודשים, תשיב המוכרת לקונה את התשלום ששילם הקונה לחשבון הנאמנות האמור בסעיף 2 לעיל בלבד בערכו הנומינלי זאת כנגד חתימת הקונה על כל מסמך שיידרש לצורך ביטול ההסכם או בקשר עמו ( לרבות מסמכים לרשויות מיסוי מקרקעין ו/או אישורים ותצהירים ככל שיידרש על ידי עוה"ד).
5. לא מימש מי מהצדדים את זכותו לביטול הסכם זה בתוך 30 יום ממועד חלוף תשעת החודשים כאמור לעיל, תוארך אוטומטית התקופה להתקיימותם של התנאים המתלים בתשעה חודשים נוספים. הווה אומר, עד לחלוף 18 חודשים ממועד חתימת הסכם זה ( להלן: "התקופה המוארכת").
6. ככל שבתום התקופה המוארכת לא יתקיימו התנאים המתלים המצטברים האמורים בסעיף 1 לעיל, מכל סיבה שהיא ייחשב הסכם זה כבטל ומבוטל מבלי שלקונה תהיה כל תביעה וטענה כלפי המוכרת ויחול האמור בסעיף 3 לעיל כאילו בוטל ההסכם על ידי מי מהצדדים.
7. ידוע לקונה כי התוכניות שצורפו להסכם, אינן סופיות וכי יתכן ויוכנסו בהן שינויים, קודם לקבלת היתר הבניה לשלב ג' ו/או כתנאי לקבלתו ו/או מכל סיבה אחרת לרבות שינויים שינבעו מאישורה של תב"ע החדשה או מדרישות כאלה ואחרות של רשויות שונות. ...
בסמוך לאחר קבלת היתר הבניה לשלב ג' תכין המוכרת את התוכניות והמפרטים הסופיים, כפי שאושרו על ידי רשויות התכנון ותמסור אותם לקונה. אם יחולו במפרט הסופי ו/או בתוכניות הסופיות שינויים מהותיים לעומת התוכניות שצורפו להסכם זה, יהיה הקונה זכאי תוך 14 יום מיום שאלה יוצגו לו לבטל את ההסכם וזאת במתן הודעה בכתב למוכרת.
...
8. למען הסר ספק, מובהר בזה, כי למעט השבת התשלום האמור בסעיף 3 לעיל הקונה לא יהיה זכאי לקבלת תשלום ו/או החזר ו/או פיצוי ו/או שיפוי על הוצאות כלשהם בגין ביטול ההסכם עקב אי קיום התנאי המתלה ו/או ביטול ההסכם באחת מהנסיבות המפורטות בנספח זה.
9. במקרה בו בוצע החזר התשלום כאמור בסעיף 3 לעיל ו/או הועמד התשלום לזכות הקונה, יחשב הסכם זה בטל ומבוטל בדיעבד, לקונה לא תהינה כל זכויות בממכר או בכל חלק ממנו והוא מאשר, כי לא תהינה לו כל טענות ו/או דרישות כלפי המוכרת ובכלל זה טענות ו/או דרישות להשבה מעבר לאמור בסעיף 3 לעיל ו/או לפיצויים כלשהם. המוכרת תהיה רשאית למכור את הממכר ו/או לבצע לגביו כל עסקה אחרת וזאת-מבלי כל צורך בהסכמה ו/או אישור כלשהו מצד הקונה" [ההדגשות הוספו].

הנה כי כן, בהסכם המכר נקבעו שני תנאים - אישור בקשה לשינוי תב"ע, וקבלת היתר בניה - ועוד נקבע כי ככל שבתוך תשעה חודשים מיום חתימת ההסכם לא יתקיימו אחד או יותר משני התנאים המצטברים האמורים יהיה רשאי כל אחד מהצדדים להודיע לצד השני בכתב, בתוך 30 ימים, על ביטולו של ההסכם. עוד נקבע כי אם בתום תקופה של שמונה-עשר חודשים לא יתקיימו התנאים המצטברים הנ"ל ייחשב ההסכם " כבטל ומבוטל".
4. והנה, התנאים שנקבעו בנספח ד' הנ"ל להסכם המכר לא התקיימו בפרק הזמן של תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם, וביום 17.11.2014 שלחה הנתבעת לתובעים מכתב בו הודיעה להם על ביטולו של ההסכם בהתאם להוראת סעיף 3 לנספח ד' להסכם המכר. במכתב צוין כי התשלום ששולם לחשבון הנאמנות יושב כנגד חתימה על המסמכים הנדרשים לביטולו של ההסכם.
התובעים מיאנו להשלים עם הודעת הביטול, ולאחר שפניותיהם לנתבעת לא נענו, הגישו תביעה למתן סעד הצהרתי בה ביקשו לקבוע כי מכתב הביטול בטל והעסקה עומדת בתוקף ( ת.א. 11377-03-15). לצד תביעה זו עתרו המבקשים לסעד זמני לפיו הנתבעת תימנע מביצוע או השלמת עסקה בקשר עם הדירה מושא ההסכם או דירה המחליפה אותה בתכנית, וכן עתרו לקבלת מסמכים שונים. בדיון שנערך בבקשה הוסכם על דחיית הבקשה לסעד זמני, הנתבעת התחייבה להעביר לידי התובעים מסמכים שהוסכמו, ועוד הוסכם כי התובעים רשאים לתקן את כתב התביעה בתוך 30 ימים, ולהסכמה ניתן תוקף של החלטה ( החלטה מיום 23.3.2015). התביעה הנזכרת נמחקה לבסוף מחוסר מעש, והתובעים הגישו תחתיה את התביעה שבכאן.
טענות הצדדים
5. התובעים העלו טענות הן לעניין אופן פירושו של ההסכם שנחתם בין הצדדים והן לעניין התנהלות הנתבעת, כאשר טענתם המרכזית היא כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב בקיום ההסכם עת ביטלה את ההסכם עימם.
בכל הנוגע לפרשנות ההסכם טוענים התובעים כי התנאי שנכלל בהסכם המאפשר ביטול נועד להגן עליהם כרוכשים מפני סיטואציה בה יהיו " שבויים" של הקבלן כאשר לא ניתן היתר בניה, וכי אין שוויון בעניין זה בינם לבין הנתבעת. על פי הנטען יש לפרש את ההסכם באופן שאינו מאפשר לנתבעת ביטול מחמת סיבה אחרת שאינה אי מתן האישור או ההיתר, ובענייננו היות שההסכם בוטל בשל טעמים כלכליים של הנתבעת, לא היתה הנתבעת רשאית לבטל את ההסכם. בהקשר זה מדגישים התובעים כי יש לפרש את ההסכם כנגד מנסחו. עוד טוענים התובעים כי התנאים שנקבעו בנספח ד' להסכם המכר הם לאמיתו של דבר " תנאים מפסיקים", ומשמעות הדברים היא כי ההסכם היה בתוקף והצדדים היו מחויבים לו.
לטענת התובעים עוד כאשר חתמו על הצעת הרכישה הובהר להם כי קבלת ההיתרים והאישורים היא " עניין טכני" שלא תהיה מניעה לקבלם. עוד נטען כי במהלך התקופה שלאחר החתימה על הצעת הרכישה נמסר לתובעים על ידי נציגי הנתבעת כי הליכי התכנון מתקדמים, והם חתמו על הסכם הרכישה. לטענתם לראשונה בחודש אוקטובר 2014 פנה אליהם נציג מטעם הנתבעת ומסר להם כי קיימת בעיה עם ההיתרים והעסקה תבוטל, אך היות שהתרשמו כי הבניה מבוצעת בפועל ומשבירור שערכו במועצה המקומית העלה כי הבניה מבוצעת בהיתר, הניחו כי מדובר באמירה סתמית. בנסיבות אלו, כך נטען, מכתב הביטול שנשלח אליהם הפתיע אותם, והם התנגדו לו מיידית.
התובעים טוענים כי מהתנהלותה של הנתבעת עולה הרושם כי היא החתימה אותם על ההסכם מתוך תרמית ובאופן מכוון, על מנת " לשריין" לעצמה לקוח ולעשות שימוש בסכום ששילמו " על החשבון", אך כאשר בניית הדירה התקדמה ומחירה עלה, פעלה בחוסר תום לב לנצל את התנאים שנכללו בהסכם. התובעים מוסיפים כי הנתבעת לא פעלה לקיום התנאים והיא מנצלת את מחדליה שלה. לטענת התובעים הטעם האמיתי לביטול ההסכם הוא עליית מחירי הדירות ורצונה של הנתבעת להשיא את רווחיה. בין היתר נטען בהקשר זה כי הנתבעת לא ביטלה את כלל ההסכמים עם הרוכשים, אלא רק את אלו שמצאה כפחות רווחיים, וכי הבנייה בפרוייקט נמשכה כל הזמן. בנסיבות אלו, כך נטען, לא היה בידי הנתבעת להתבסס על אי קיום התנאים כטעם לביטול ההסכם.
עוד טוענים התובעים כי הנתבעת לא הוכיחה שמכתב הביטול נשלח במועד שנקבע בהסכם ( וכי " בזמן אמת" התובעים לא ייחסו משמעות למועד המדויק נוכח סברתם כי ההסכם נחתם במרץ 2014, טעות שנבעה מטעות סופר במכתב ב"כ הנתבעת; ונוכח הנחתם - על יסוד טיוטת ההסכם שהיתה בידיהם - כי פרק הזמן שנקבע בסעיף 3 לנספח ד' להסכם הוא שניים-עשר חודשים).
6. התובעים טוענים כי נוכח ביטול ההסכם בנסיבות המתוארות על הנתבעת לשלם להם פיצוי בגובה ההפרש במחיר הדירה במועד רכישתה לבין מחירה במועד הגשת התביעה בהתאם לחוות דעת שמאי שהגישו ( סך של 580,000 ש"ח); פיצוי בגין אובדן דמי שכירות לתקופה של שנתיים על בסיס שכר דירה של לפחות 5,000 ש"ח לחודש ( סך של 120,000 ש"ח); ופיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם ( בסך של לפחות 60,000 ש"ח). עוד טוענים התובעים כי הסכום ששילמו במועד החתימה על הצעת הרכישה, סך של 40,000, לא הושב להם עד עתה והם עותרים להשבתו. מטעמי אגרה העמידו התובעים את תביעתם על סך של 650,000 ש"ח.
7. הנתבעת טוענת כי אין לקבל את טענות התובעים, וכי דין התביעה להדחות.
הנתבעת טוענת כי אין חולק שבמועד החתימה על הסכם המכר שלב ג' של הפרוייקט לא היה מאושר תכנונית, ועל כן נכללו הוראות ברורות ומפורשות בעניין זה בהסכם עצמו ובנספח ד' להסכם. הנתבעת מוסיפה כי בפועל אישור שינוי התב"ע ניתן באוגוסט 2016 והיתר הבניה ניתן במרץ 2017, כך שבמועד אשר נקבע בהסכם ובנספח ד' לו לא התקיימו התנאים המתלים והתקיימותם לא נראתה באופק הקרוב. עוד מדגישה הנתבעת כי מכתב הביטול נשלח טרם שחלף המועד שננקב בחוזה, בהדגישה כי הטענה בדבר פער בין מועד המשלוח למועד קבלת המכתב לא הוכחה.
הנתבעת מוסיפה וטוענת כי לשון ההסכם ברורה לחלוטין, וכי היא מימשה את הזכות הברורה שניתנה לה במסגרת ההסכם. לטענת הנתבעת לא ניתן לייחס לה את העובדה שבמועד הביטול טרם ניתנו האישורים וההיתרים שכן מדובר בתנאים שהתקיימותם היתה תלויה בצדדים שלישיים ולא בה. עוד טוענת הנתבעת כי התובעים לא הוכיחו שהיא סיכלה את קיום התנאים המתלים, וכי היא פעלה גם פעלה לאישור שינוי התב"ע, והעיכוב נגרם בשל היעדר אישור מצד שר הבטחון בשל שיקולים מדיניים.
כן טוענת הנתבעת כי טענות התובעים בדבר מצגים שהוצגו להם במועד החתימה על ההסכם נטענו בעלמא ולא הוכחו. הנתבעת מוסיפה כי מקום בו התנאים שנקבעו בהסכם לא התקיימו, אין מקום כלל לבחון את הטעמים שהובילו לביטול ההסכם. עוד טוענת הנתבעת כי מדובר בהסכם הדדי, וכי גם לתובעים עמדה הזכות לבטל את ההסכם " בנקודת היציאה" מכל טעם שהיו בוחרים, כגון מציאת דירה טובה או זולה יותר. זכות זו, כך נטען, עומדת גם לנתבעת אשר רשאית היתה לבטל את ההסכמים רק עם כל אותם רוכשים אשר דירותיהם לא תאמו את השינויים שמצאה לערוך בפרוייקט. הנתבעת מדגישה בהקשר זה כי גם השיקול של שיעור הרווח של החברה הוא שיקול לגיטימי אותו היתה רשאית לשקול באותה נקודת זמן. אשר לטענה כי נערכה בניה שלא כדין טרם קבלת ההיתר טוענת הנתבעת כי הבנייה שבוצעה היתה לצורך שלבי הפרוייקט שהושלמו ( בניית קירות תמך) וכי לא נערכה הבניה לה טענו התובעים . עוד טוענת הנתבעת כי תכלית ההוראות דנן, היא יצירת ודאות ומסגרת זמנים לצדדים, ותכלית זו הוגשמה, וכי בפרשנות אותה מבקשים התובעים ליתן להוראות ההסכם יש כדי לעקר את הוראותיו. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי היה באפשרותה גם להמתין תשעה חודשים נוספים, ואז ההסכם היה ממילא בטל מעצמו, אך היא בחרה ליתן לתובעים הודעה במועד המוקדם.
8. בכל הנוגע לשיעור הנזק הנטען טוענת הנתבעת כי זה לא הוכח, וכי לא ניתן להתבסס בהקשר זה על חוות דעת השמאי שהגישו התובעים. בין היתר טוענת הנתבעת כי התובעים חתמו על הסכם שיש בו סיכון, וכי יש להניח שהסיכון הכרוך בהסכם היה מגולם בתמורה המוסכמת, נתון אשר לא נלקח בחשבון על ידי השמאי, וכי אין בסיס לכך שפער המחירים נבחן דווקא לתקופה שבין אוקטובר 2014 למאי 2015, כפי שנעשה בחוות הדעת. עוד נטען כי התובעים היו קשורים בהסכם תשעה חודשים, וממועד הביטול יכולים היו לחפש דירה חלופית, דבר הנגזר מחובתם להקטין את הנזק.

דיון
9. התובעים העלו טענות הן לעניין פרשנותו הנכונה של הסכם המכר והן לעניין התנהלותה של הנתבעת, אשר לשיטתם נהגה בחוסר תום לב עת ביטלה את ההסכם עימם. הטענות הועלו על ידי התובעים במקשה אחת, אך על מנת לנתחן יש לחלק את הטענות לשתי שאלות מרכזיות הטעונות הכרעה: האחת, שאלת פרשנות הסכם המכר: האם העניק ההסכם לנתבעת את הזכות החוזית לבטל את ההסכם בנסיבות בהן בוטל?; והשנייה, ככל שהעניק הסכם המכר לנתבעת את זכות הביטול, האם הביטול נעשה בנסיבות העניין תוך הפרה של החובה לנהוג בתום לב?
להלן אדון בשאלות אלו.
שאלת פרשנותו של הסכם המכר
10. כאמור, הצדדים חלוקים באשר לפרשנות הוראות הסכם המכר ( ובפרט הוראות נספח ד' להסכם).
ציטטתי לעיל את ההוראות הרלבנטיות הכלולות בהסכם המכר ובנספח ד' לו. כעולה מן הציטוטים המובאים לעיל, בנספח ד' להסכם המכר נקבע כי היה ובתוך תשעה חודשים מיום חתימת ההסכם, לא יתקיימו " אחד או יותר משני התנאים המתלים המצטברים" שנקבעו בסעיף 1 לנספח - אישור הבקשה לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין וקבלת היתר בניה להקמת הבניין והדירה - " כל אחד מהצדדים יהיה רשאי להודיע לצד השני בכתב, בתוך 30 יום מתום תשעה החודשים האמורים, על ביטולו של ההסכם".
עוד נקבע, כי אם מי מהצדדים לא מימש את זכותו כאמור " תוארך אוטומטית התקופה להתקיימותם של התנאים המתלים בתשעה חודשים נוספים", אך כי אם בתום תקופה זו לא יתקיימו התנאים המצטברים שנקבעו " ייחשב הסכם זה כבטל ומבוטל מבלי שלקונה תהיה כל תביעה וטענה כלפי המוכרת".
עוד יוזכר כי במסגרת הסכם המכר הצהירו התובעים כי ידוע להם שככל שלא יתקבל היתר בניה לשלב ג' עד 9 חודשים מיום חתימת ההסכם יחולו הוראות נספח ד' הנ"ל.
11. דומה כי ניתן לזקק את טענת התובעים באופן הבא: לצד לשון ההסכם יש לבחון את התכלית שביסוד התנאים המאפשרים לשלוח הודעה על ביטול ההסכם, ועל בסיסה יש לקרוא לתוך הוראות ההסכם הוראה נוספת, אשר אינה כתובה בו במפורש, לפיה הצדדים רשאים להודיע על ביטול ההסכם ככל שזה נעשה אך ורק בשל ובעקבות אי קבלת הבקשה לשינוי תב"ע או אי קבלת היתר בניה, אשר בשלהם נמנעת הבניה, ולא בעטיה של כל מטרה אחרת. לטענת התובעים, היות שהביטול בעניינו נעשה בשל אינטרס כלכלי של הנתבעת, ולא בשל אי קבלת אישור לשינוי התב"ע או אי מתן ההיתר, לא היתה רשאית הנתבעת להודיע על ביטול ההסכם.
הנתבעת לעומת זאת טוענת כי על פי לשון ההסכם, היו שני הצדדים רשאים להודיע על ביטול ההסכם, משלא התקיימו התנאים שנקבעו בו, ואין מקום לסטות מלשונו הברורה של ההסכם כפי שנחתם על ידי הצדדים. לטענת הנתבעת אין מקום לקרוא לתוך הוראות ההסכם, בדרך פרשנית, תניות שאינן כתובות בו, ואין כל מקום לבחון בהקשר זה את המניע אשר בשלו החליטה להודיע על ביטול ההסכם.
את הדיון העובדתי בשאלת המניע שהוביל את הנתבעת בפועל לביטול ההסכם אערוך להלן במסגרת הדיון בשאלת קיום ההסכם בתום לב. בשלב זה, לצורך פרשנות ההסכם די אם אניח כי הנתבעת בחרה לבטל את ההסכם עם התובעים מטעמים עסקיים שלה.
12. הוראת סעיף 25 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), אשר כותרתה " פירוש של חוזה", קובעת כך לעניין דרך פרשנותו של הסכם:
"(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.
(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.
...".

קולמוסים הרבה נשתברו בשאלת דרך פרשנותם של הסכמים הן בפסיקה והן בספרות, וזאת בפרט מאז שניתן בבית המשפט העליון פסק הדין בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: עניין אפרופים)). פסק הדין בעניין אפרופים וההלכה שנקבעה בו, הובילו לכתיבה עניפה בתחום פרשנות החוזים, וזאת לפני תיקון מס' 2 לחוק החוזים משנת 2011 ( בו נוספה ההוראה כי " אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו"), ואף לאחריו ( לסקירה בעניין זה ניתן להפנות למשל, ובאופן בלתי ממצה, למקורות הבאים בפסיקה: ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, פסקאות 46-47 (8.2.2018) ( להלן: עניין פז); ע"א 7649/18 ב‏יבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019) ( להלן: עניין ביבי כבישים); האסמכתאות המובאות בת.א. 25429-05-16 (מחוזי תל-אביב-יפו) דנון נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ, פסקה 30 (25.3.2018) ( להלן: עניין דנון). ובספרות: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים, 516-525 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח); איל זמיר " פרוש חוזים: תיאוריה, דין, עובדות וערכים ( בשולי ע"א 7648/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ" (2020, מתוך אתר הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים); יורם דנציגר וצביקה מצקין " האם שבו הצדדים להיות שליטי החוזה לאחר תיקון מס' 2 לחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973" ספר אליהו מצא 627 (2015)); מיגל דויטש, "אפרופים וחקיקת " אנטי אפרופים": תובנות נוספות" שערי משפט ו, 101 (2013)).
13. בהחלטה אשר ניתנה לאחרונה בבית המשפט העליון, מפי כב' הנשיאה א' חיות, ואשר דחתה עתירה לדיון נוסף בפסק הדין שניתן בעניין ביבי כבישים, עמדה הנשיאה על הדברים הבאים:
"הלכת אפרופים קבעה כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הנלמד מבחינה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו ( הלכת אפרופים, בעמ' 311). זוהי התכלית הסובייקטיבית של החוזה. עוד קובעת הלכת אפרופים כי רק במקרים שבהם אין כל אפשרות לאתר את התכלית הסובייקטיבית, על בית המשפט המפרש את החוזה לפנות לתכלית האובייקטיבית שלו, המושפעת בין היתר מעקרון תום הלב ומשיקולי היגיון, יעילות עסקית ושכל ישר ( שם, בעמ' 313). עקרונות פרשניים אלה אומצו לאורך השנים בפסיקת בתי המשפט ואף אושררו בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006) (להלן: עניין מגדלי הירקות). לאחר שנכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לחוק החוזים הבהיר בית המשפט כי התיקון אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהלכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות ( רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, פסקה 16 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (26.2.2012) ( להלן: עניין סהר)). עוד הדגיש בית המשפט כי לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו וכי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה העולה מקריאת לשון החוזה ( שם, פסקה 15 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין; על מקומה המרכזי של הלשון בפרשנות החוזה ראו גם: ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פסקה 14 לחוות דעתי (11.5.2014) ( להלן: עניין פארוואג'י)).
...
לפני סיום - ולנוכח טענת המבקשת כי נוצרה 'אי ודאות משפטית' בעקבות פסק הדין, יש לשוב ולהבהיר כי הלכת אפרופים ושורת פסקי הדין שנפסקו בעקבותיה קובעים כי על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להתחקות אחר אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, ולהישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות, שמא ימצא עצמו בית המשפט כותב עבור הצדדים חוזה שהם מעולם לא התכוונו להתקשר בו ( ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה, פסקה 2 לחוות דעתי (21.12.2008)). בבואנו ליישם עקרונות אלה ולאתר את אומד דעת הצדדים, שמור ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני. אכן, הלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי וחזקה היא כי פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב בו בראי של הקשרו הכללי ( עניין סהר, פסקה 15 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין)" (דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקאות 13 ו-17 (19.4.2020)).

הנה כי כן, ההלכה הפסוקה, על כל גווניה, מעניקה מעמד בכורה לתכלית הסובייקטיבית של ההסכם כאשר " ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני", והיא שתוחמת את גבולות הפרשנות ( וראו גם דברי כב' השופטת ע' ברון בעניין פז, שם שבה ועמדה על כך שלשון החוזה " היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני" (שם, פסקה 46)).
14. בעניינו, ההסדר החוזי שבמוקד תובענה זו כולל הוראות מפורטות ומפורשת אשר צוטטו לעיל. כאמור, סעיף 4.5 להסכם המכר כולל הצהרה של הרוכשים-התובעים כי ידוע להם שטרם אושר שינוי התב"ע הנדרש וטרם ניתן היתר בניה; כמו גם הצהרה של התובעים בדבר תחולת הוראות נספח ד' מקום בו לא יתקבל היתר בניה בתוך 9 חודשים, ואף צוין כי ככל שיהיו בממכר שינויים בשל אילוצי תכנון, שינוי התב"ע וקבלת היתר הבניה לשלב ג' יחול האמור בנספח ד'. בסעיף 4.6 להסכם המכר הצהירו התובעים כי הוראות נספח ד' מובנות להם וכי ניתנה להם ההזדמנות לקבל כל מידע בנוגע אליו.
הוראות סעיף 4.5 ו-4.6 הנ"ל מודגשות, והתובעים נתבקשו לחתום בשולי סעיפים אלו באופן נפרד בנוסף לחתימתם על ההסכם כולו, וכך עשו. המדובר בחתימה חריגה, ובסעיף היחיד שהתובעים חתמו עליו באופן נפרד בתוך ההסכם ולא בדף החתימות שבסוף ההסכם. דומה בעיני כי גם אם נבחן את הוראות סעיפים אלה מנקודת מבט הלוקחת בחשבון את פערי הכוחות שבין הנתבעת, שהיא גוף מסחרי בעל ניסיון, לבין התובעים, הרי שבמסגרת הסכם המכר ניכר מאמץ יוצא דופן להבליט ולהבהיר לתובעים כי קיים הסדר חוזי מותנה המפורט בנספח ד' להסכם אשר ייכנס לתוקף בתנאים מסויימים, וממילא לא היה נסיון של הנתבעת לעמעם, להסתיר או להבליע את האפשרות שההסכם יבוטל בהתאם לתנאים המפורטים בנספח ד' להסכם.
ובאשר להוראות נספח ד' עצמן: סעיף 3 לנספח ד' אינו מגביל את זכות הביטול ההדדית שהייתה נתונה לצדדים בחלוף תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם, מקום בו לא אושר שינוי התב"ע או לא ניתן היתר. אין בלשון סעיף 3 ובנספח כל הסתייגות לעניין זה, לגבי מי מהצדדים, לנסיבות מסוימות או לעניין טעם המצדיק משלוח הודעת ביטול; ועוד מוסיף ההסכם וקובע כי גם אם הצדדים לא מימשו את זכות הביטול שהקנה החוזה, הרי שמקום בו לא התקיימו התנאים שנקבעו בחוזה בחלוף תשעה חודשם נוספים ייחשב ההסכם " כבטל ומבוטל".
הנה כי כן, בנספח ד' להסכם נקבעו הוראות ביחס לשתי נקודות זמן. נקודת הזמן הראשונה, בחלוף תשעה חודשים ממועד ההסכם - קובעת " נקודת יציאה" המאפשרת לכל צד להודיע על ביטול ההסכם, ונקודת הזמן השנייה, בחלוף תשעה חודשים נוספים, קובעת פקיעה אוטומטית של החוזה, כאשר ההוראות לגבי שתי נקודות זמן אלה אינן מכפיפות את תחולתן לכל מגבלה מלבד עצם התקיימות אותם תנאים המתוארים לעיל.
ככלל, "כל זמן שלשון החוזה ברורה וחד-משמעית ומצביעה באופן בהיר על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים בעת כריתת החוזה, הבכורה בהליך הפרשני תינתן לה" (עניין פז, פסקה 46), ובענייננו, בלשון ההסכם, כשלעצמה, אין עוגן לפרשנות אותה מבקשים התובעים ליתן להוראותיו. אחזור גם כאן על האמור לעיל, הוראותיו של נספח ד' ברורות ומובנות גם אם אקח בחשבון את ההבדלים הטבועים בין הצדדים להסכם המכר ( לעניין זה ראו והשוו חוות דעתו של כב' השופט ע' גרוסקופף בעניין ביבי כבישים; באשר לפרשנותו של הסכם הכולל תניות מפורטות שתנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, ראו והשוו חוות דעתו של כב' השופט א' שטיין בעניין ביבי כבישים, פסקאות 11-17).
15. מעבר לכך, אף לא מצאתי בסיס לקבוע כי הנסיבות החיצוניות שאפפו את החתימה על הסכם המכר, כפי שהוכחו לפניי, מלמדות כי אומד הדעת המשותף של הצדדים היה שונה מזה שעולה מלשונו המפורשת של ההסכם.
התובעת העידה כי בשלב החתימה על הצעת הרכישה נמסר לה מאת נציגת המשווקת של הפרוייקט ( בשם פנינה) כי אין היתרי בניה לפרוייקט ואף מסרה לה שמתוכנן שינוי תכנוני לגבי הדירה אותה היא מבקשת לרכוש, וציינה בפניה כי התנאי המאפשר את ביטול ההסכם נועד להגן עליה. התובעת העידה בהקשר זה " פנינה אמרה לי שהיא מוסיפה לי לטובתי שאם תוך שישה חודשים לא יתחילו [ התקופה המופיעה בהצעת הרכישה - ל.ב.] אני יכולה לצאת מהחוזה". כלומר התובעת טענה בעדותה כי בשלב הראשוני, בו נחתמה הצעת הרכישה, נאמר לה כי הסעיף שייכלל בעניין זה בהסכם המכר הוא " לטובתה" (עמוד 17 שורות 29-32 לפרוטוקול, עמוד 19 שורות 2-3 לפרוטוקול, ועמוד 23 שורות 6-7 לפרוטוקול).
מעדותה זו של התובעת עולה כי כבר באותו שלב ראשוני טרם החתימה על הסכם המכר נאמר לתובעת שייתכן שינוי תכנוני לגבי הדירה אותה ביקשה לרכוש. מכל מקום, גם אם נציגת השיווק פנינה, אשר לא זומנה על ידי התובעים לעדות, מסרה דברים כאלו ואחרים לתובעת, מדובר היה בשלב החתימה על הצעת הרכישה, כשנה לפני מועד החתימה על ההסכם דנן. לעניין מועד החתימה על ההסכם לא הייתה בפי התובעת כל טענה כי באותו מעמד הוצגו לה מצגים השונים מן התניות המפורשות המופיעות בהסכם, לפיהן מדובר בזכות ביטול הדדית. התובעת נשאלה בעניין זה בחקירתה, ובמענה לשאלה האם ידעה שעל פי הוראות ההסכם כל צד יכול היה לבטל את ההסכם השיבה התובעת " אני מאמינה שקראתי ולא רוצה לומר לא נכון ... לא יכולה לומר בוודאות, אני מעריכה שקראתי אותו אבל לא בעיון, לא רוצה לומר סתם, אבל ידעתי את העובדות לעניין היתר הבניה"; וכאשר הופנתה לסעיף 4.5 להסכם השיבה: "כן, קראתי אותו, ופנינה, המשווקת מטעם החברה אמרה לי הרבה פעמים שיכולים להיות שינויים בדירה" (עמוד 17 שורות 33-36 לפרוטוקול, עמוד 18 שורות 1 ו- 30-36 לפרוטוקול , ועמוד 19 שורות 1-3 לפרוטוקול). עוד העידה התובעת כי למיטב זיכרונה העבירה את ההסכם לעיון גיסה שהוא עורך דין, טרם החתימה עליו ( עמוד 19 שורות 19-22 לפרוטוקול).
התובעת לא טענה אפוא בעדותה כי במועד החתימה על הסכם המכר היה דין ודברים בין הצדדים בנוגע לתניה הנוגעת לביטול ההסכם מקום בו לא יינתנו היתר או אישור לשינוי התב"ע, וממילא לא טענה כי במועד החתימה על ההסכם עצמו נאמר לה כי מדובר בתניה חד צדדית שנועדה להגן על הרוכשים בלבד או כי העלתה שאלות לעניין זה, אלא שבה ונתלתה באמירה שנאמרה לה על ידי המשווקת של הפרוייקט במועד החתימה על הצעת הרכישה, כשנה לפני מועד החתימה על ההסכם, כי התניה היא לטובתה. לצד זאת התובעת אישרה שקראה את ההסכם, גם אם לא בעיון, ומעדותה עולה כי ניתנה לה ההזדמנות להיעזר בשירותיו של עורך דין וכי בפועל היא כנראה העבירה את טיוטת הסכם המכר לעיון גיסה שהוא עורך דין ( ויוזכר כי קיימת חזקה משפטית לפיה צד החותם על מסמך משפטי נחשב כמי שקרא את תוכן הדברים האמורים בו, יודעם ומבינם ( ראו ע"א 36/99 יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר, פ"ד נה(3) 272, 287 (2001)). לא ניתן אפוא לקבוע על יסוד הראיות שהוצגו כי התובעים לא היו מודעים לתוכן ההסכם ולסיכונים ההדדיים שהוא מגלם ( השוו ה"פ 43309-04-16 ( תל-אביב-יפו) קאץ נ' יעקב סדן אחזקות והשקעות בע"מ, פסקה 28 (25.3.2018) ( להלן: עניין קאץ)).
בכל הנוגע לתכלית ההוראות הרלבנטיות מנקודת מבטה של הנתבעת העיד מנהלהּ: "היינו במהלך שלא היה לנו עדיין היתר. לפני שנודע לנו על הבעיה הפוליטית. משרד המכירות לחץ להתחיל למכור, ישבתי עם אביתר [ ב"כ הנתבעת - ל.ב], שאנחנו מוכרים היום, ובאותה תקופה היתה פרשה ברמת-גן עם גינדי, עם אותו סיפור או אשדר. שמכרו בנין ובאו לדירים ועשו שינוי תכנית. היה להם את הסעיף הזה, אמרתי לאביתר שאנחנו בתהליך ומה עושים אם מחר בבוקר נצטרך מסיבות אלו ואחרות, כך נכנס הסעיף הזה... אנחנו רצינו להשאיר לנו אפשרות ניידות. היות ובאותו מעמד זה היה פעם ראשונה שהחב' בכלל מכרה דיור במצב שאין לנו היתר. הדבר הזה די בעייתי, ישבנו עם העורך דין והעלנו בפניו את הבעיה. הוא אמר והציע להכניס את סעיף כזה, לתת לנו אפשרות תמרון". ולשאלה " תמרון לצורך מה", השיב מנהל הנתבעת " של ניידות או הוצאת דיירים, לקחנו הכל בחשבון" (עמוד 41 שורות 30-38 לפרוטוקול, ועמוד 42 שורות 10-14 לפרוטוקול).
דהיינו, על פי עדותו של מנהל הנתבעת, הנתבעת אשר שיווקה את הפרוייקט בשלבים מוקדמים וטרם אישור שינוי התב"ע וקבלת היתר בניה, ביקשה להקנות אפשרות ביטול הדדית לשני הצדדים, המאפשרת גם לה " אפשרות תמרון" ככל שבתוך פרק הזמן שהוגדר בחוזה לא יינתנו האישורים. תכלית זו עליה עמד מנהל הנתבעת מתיישבת עם לשונו של ההסכם.
16. לטעמי בענייננו בשאלת פרשנות ההסכם יש ליתן משקל משמעותי למספר שיקולים נוספים:
האחד, התנאי אשר נקבע בהסכם הוא תנאי הדדי - הן הרוכש והן המוכר רשאים היו לפעול בהתאם לתניה שנקבעה בהסכם ולהודיע על ביטולו בחלוף תשעה חודשים, מקום בו לא ניתן היתר בניה או לא אושר שינוי התב"ע. הנחתם הנטענת של התובעים, כי מדובר בתניה שנועדה להגן עליהם בלבד, לא באה לידי ביטוי בשום צורה בלשונו של ההסכם. עוד אציין כי ה"הגנה" על התובעים-הרוכשים לא היתה מוגבלת לשיקולים הקשורים לעיכוב הצפוי בגין אי קבלת היתר הבניה דווקא. כך למשל, לוּ לאחר תשעה חודשים היו התובעים מוצאים דירה זולה יותר או דירה שהיא עדיפה בעיניהם, או שהיו מתחרטים ומעדיפים כלל לא לרכוש דירה, מטעמים אישיים, יכולים היו הם להודיע על ביטול ההסכם, מבלי שהנתבעת יכולה היתה " לפשפש" במניעים שלהם ולהגבילם. ההדדיות הנשקפת מהוראות ההסכם משליכות אפוא על פרשנותו, והחלת התנאי באופן שונה מקום בו הודעת הביטול נשלחת על ידי הנתבעת, מבלי שיש לכך כל עוגן בלשונו של ההסכם, מעוררת קושי ( לשיקול שעניינו הדדיות התנאי ראו למשל: עניין דנון, פסקאות 40-42; עניין קאץ, פסקאות 26-28; ת.א. 1597/07 (מחוזי תל-אביב-יפו) סובר ספז ריימונד נ' נצבא החזקות (5.7.2010) ( להלן: עניין סובר ספז)).
השני, בהתאם להוראות ההסכם גם אם שני הצדדים היו בוחרים שלא לעשות שימוש בזכותם להודיע על ביטול ההסכם לאחר תשעה חודשים, הרי שכעבור תשעה חודשים נוספים, אשר גם בהם לא ניתנו אישור על שינוי התב"ע והיתר בניה, היה ההסכם פוקע ובטל מעצמו. גם תניה זו - הנעדרת הבחנות בין הצדדים ולעניין התועלת הכלכלית של מי מהצדדים מפקיעת ההסכם, ואשר אינה כוללת כל הוראות למקרה בו מי מהצדדים ירצה להותיר את ההסכם על כנו - מחזקת את המסקנה כי ההסדר שנקבע בהסכם נועד למנוע מצב בו הצדדים ייוותרו קשורים בהסכם לפרק זמן ארוך ובלתי מוגבל, כאשר לא התקיימו אותם תנאים מקדמיים שנקבעו בהסכם ( אישור שינוי התב"ע ומתן היתר הבניה), כך ששני הצדדים יהיו פטורים מן המחויבויות שנטלו על עצמם בהסכם.
השיקול השלישי, נוגע לשיקולים הכלכליים שביסוד ההוראות דנן. ההסכם בין הצדדים נחתם כאשר נערך כבר תכנון של הפרוייקט, הוגשה בקשה לשינוי תב"ע והחלו להימכר דירות, אולם טרם ניתנו האישורים הנדרשים על פי דין בידי רשויות התכנון - אישור שינוי תב"ע והיתר בניה, ולא ניתן היה להעריך באותה נקודת זמן מתי יינתנו האישורים. נוכח אי הוודאות ששררה, התווספו להסכם תניות המאפשרות שתי נקודות יציאה - האחת, כעבור תשעה חודשים, הכוללת מתן אופציה לצדדים, והשניה, כעבור תשעה חודשים נוספים ( ובסה"כ שמונה-עשר חודשים) הקובעת בטלות אוטומטית של ההסכם. הוראות אלו הן בעלות חשיבות הן כלפי הנתבעת, אשר בשל אי הוודאות לא יכלה להתחייב למועד מסירה מסוים ואף לא יכלה לדעת מה יהיה מצבה הכספי, מה יהיו עלויות הבניה, ומה יהיו שיקוליה העסקיים בעוד פרק זמן בלתי מוגדר; והן כלפי הרוכשים-התובעים, אשר קיים היה להם אינטרס ברור שלא להיות קשורים בהסכם לתקופה בלתי מוגדרת ובלתי מוגבלת בזמן. יוזכר לעניין זה כי המציאות מלמדת כי אישור שינוי התב"ע ניתן לאחר למעלה משנתיים וחצי ממועד החתימה על ההסכם, והיתר הבניה ניתן למעלה משלוש שנים לאחר החתימה עליו, כלומר מדובר בפרקי זמן משמעותיים.
התערבות של בית המשפט בהסכמות החוזיות, תוך פירוש תניות הכלולות בו באופן שאינו עולה מלשון ההסכם ומנסיבותיו החיצוניות, עשויה לשנות את חלוקת הסיכונים בין הצדדים. יצוין לעניין זה כי חלוקת הסיכונים במסגרת ההסכם - הכולל גם את נקודות היציאה החוזיות - באה לידי ביטוי גם במחיר העסקה, המגלם ככלל את מכלול תנאי ההסכם. הגישה הכלכלית למשפט רואה בהתערבות חיצונית המאמירה את הסיכונים של הצדדים, ובחוסר הוודאות שתיצור התערבות כזו בהסדרים החוזיים, כגורמים העשויים להוביל לתמריצים שליליים ולתוצאות בלתי יעילות, בין היתר בקביעת התמורה בהסכמים דומים ( השוו: עמרי בן שחר ויובל פרוקצ'יה " חוזים" הגישה הכלכלית למשפט 153, 157-158 (אוריאל פרוקצ'יה עורך, 2012)). שיקולי מדיניות אלה תומכים אף הם במסקנה הפרשנית אליה הגעתי.
לבסוף אפנה בהקשר זה לדברי כב' השופטת ר' רונן בפסק הדין בעניין סובר ספז, בו נדרשה אף היא לפרשנותו של הסכם המקנה לצדדים זכות ביטול במקרה של אי מתן היתר בניה, בקובעה כך:
" אני סבורה כי יש לתת תוקף להכרעה ההסכמית שהצדדים קבעו וקבלו על עצמם במסגרת ס' 2.3 לתוספת להסכם, ולכבד הכרעה זו - כאשר בית המשפט אינו יכול או צריך להוסיף על מה שהצדדים קבעו ביניהם בהסכמה תוספות או השלמות, גם אם אלה נראות לו כיום צודקות או הכרחיות. מתן תוקף להסכמת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי בהסכם ביניהם, תיצור ודאות שהיא הכרחית במערכת יחסים חוזית, שכן הצדדים יוכלו להניח שההסכם יפורש וייאכף בהתאם להסכמה ביניהם כפי שהושגה ובוטאה במועד ההתקשרות בהסכם".

17. התובעים הפנו בטיעוניהם לכלל הפרשני של " פירוש נגד המנסח", המעוגן היום בסעיף 25( ב1) לחוק החוזים. אולם גם בהתאם להוראה הנזכרת פירוש נגד המנסח " עדיף על פירוש לטובתו" מקום בו החוזה " ניתן לפירושים שונים", דהיינו כאשר הלשון אינה ברורה ולפני הפרשן ניצבות שתי משמעויות סבירות באותה מידה מבחינה לשונית ( ראו עניין דנון, פסקאות 43-45 והאסמכתאות המובאות שם). בענייננו הפרשנות לה טוענים התובעים אינה באה בגדרי הפרשנויות האפשריות לפי לשונו הפשוטה והברורה של ההסכם, ועל כן איני סבורה כי בכלל האמור יש כדי להטות את הכף בענייננו.
18. בשולי הדיון בפרשנות ההסכם אוסיף כי התובעים העלו אמנם טענות לעניין אופן פרשנות ההסכם אולם כאמור בפתח הדברים הטענה לעניין זה לא היתה ממוקדת, ולמעשה עירבה טיעונים אשר נראה כי מקומם בשאלת אופן התנהלות הנתבעת והשאלה האם נהגה בחוסר תום לב בקיום ההסכם, הגם שמדובר בשתי שאלות מובחנות. בסיכומי התובעים נאמר בהקשר זה: "אני מבקש שבית המשפט יקבע שהסעיף בחוזה צריך להתפרש ככזה שאינו מאפשר ביטול מחמת סיבה אחרת [ שאינה אי מתן היתר הבניה או אי אישור שינוי התב"ע - ל.ב.] וכי הנימוק שניתן שלפיו הביטול נעשה מאחר ולא אושרה התב"ע הוא לכל הפחות, שימוש בחוסר תום לב בזכות חוזית" (עמוד 47 שורות 29-31 לפרוטוקול), ועוד הוסיף: "הפרשנות של הסעיפים האלו צריכה להתפרש שמכוח חובת תום הלב והתנהגות החוזים ושמפרשים את החוזים החוזה צריך להתפרש שיתווסף לתנאים האלו פסיק, ובלבד שהבנייה [ לא] נמנעת בשל אי מתן ההיתר או דבר דומה לזה, אחרת אין לכך משמעות" (עמוד 57 שורות 1-3 לפרוטוקול).
בהקשר זה אפנה לדברי כב' השופטת ת' אברהמי בעניין דנון, שם עמדה על הדברים הבאים:
"טענות בענין אומד דעת אובייקטיבי וסובייקטיבי אינן עומדות בפני עצמן ואינן נטולות הקשר. על טענות אלה לגבות עמדה מסוימת בענין דרך פרשנותו של הסעיף. אין די לומר כי יש לפרש את הסעיף באופן ש"לא יאפשר" התנהלות מסוימת ( כמו ביטול ההסכם). יש להבהיר את הטעם לכך ומהי דרך הפרשנות בה יש לנקוט. יש לבאר האם טענה לפיה יש לפרש את הסעיף באופן שלא יאפשר לנתבעת לבטל את ההסכם באופן בו ביטלה אותו, נסמכת על טענה - למשל - כי רק לתובעים יש זכות לבטל את ההסכם; כי אמנם לשני הצדדים יש זכות לבטלו אך רק בהתקיים ארוע כזה או אחר אשר לא התקיים; כי לתובעים זכות לבטל את ההסכם במקרים מסוימים ולנתבעת זכות לבטלו במקרים אחרים; או על כל טענה אחרת.
כל זמן שהטיעון אינו ממוקד בדרך פרשנות מסוימת של ההסכם אשר צד חפץ כי יקבע שהיא דרך הפרשנות הנכונה, מתאימים רבים מטיעוני הצדדים בענין אומד הדעת להיבט האחר של המחלוקות ביניהם, שהוא היבט תום לבה של הנתבעת לגבי ביטול ההסכם. היבט זה נראה הולם יותר רבות מהטענות הכלליות אשר באות למעשה לשכנע כי הדרך בה פעלה הנתבעת אינה יכולה להתקבל לאור הנסיבות הכוללות" (פסקה 60 לפסק-הדין).

דברים אלו יפים גם בענייננו, וטעם זה מתווסף אף הוא לטעמים אותם מניתי לעיל, התומכים במסקנה כי הכף נוטה למסקנה כי אין לקבל את הטענה כי יש לפרש את ההסכם באופן שבו הנתבעת לא הייתה רשאית לשקול כל שיקולים עסקיים בבואה לבחון האם לעשות שימוש בזכות הביטול שנקבעה בהסכם, וכי נוכח פרשנות זו לא הייתה היא רשאית לשלוח את הודעת הביטול שנשלחה. לב העניין מצוי אפוא בשאלת התנהלות הנתבעת במשלוח הודעת הביטול ובשאלה האם הפרה היא את חובת תום הלב בקיום ההסכם, ובכך אדון להלן.
19. טרם דיון בשאלת התנהלותה של הנתבעת אתייחס למחלוקת נוספת שהתגלעה בין הצדדים ביחס לפרשנות ההסכם, והיא סיווגם המשפטי של התנאים דנן - הצדדים נחלקו האם יש לפרש את התנאים האמורים כ"תנאים מתלים", כפי שהוגדרו בהסכם עצמו, כטענת הנתבעת, או שמדובר ב"תנאים מפסיקים", כטענת התובעים.
במקרים רבים ההבחנה בין תנאי מתלה - תנאי שבהתקיימותו תלוי החוזה - לבין תנאי מפסיק - תנאי שבהתקיימותו חדל החוזה - אינה פשוטה, ולא אחת ההבחנה היא סמנטית בעיקרה ( שלו וצמח, 592). אציין כי גם בשאלה פרשנית זו יש ליתן משקל ללשונו של ההסכם, ובענייננו נקבע בנספח להסכם מפורשות כי עניין לנו בתנאים מתלים ( ראו: עניין פז, פסקה 40; ע"א 1363/04 ‏ ‏צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, פ"ד נט(1) 325, פסקה 8 (2004) ( להלן: עניין צאלים החזקות)), ועוד יצוין כי הפסיקה הכירה לא אחת בכך שתניה הקובעת כי אם לא יושגו היתרי בניה עד למועד מסוים יתבטל ההסכם, היא בבחינת תנאי מתלה ( ראו והשוו: ע"א 781/79 מנהל מס שבח מקרקעין - המרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פ"ד לו(1) 20, 25-26 (1981); ת.א. 30832-06-15 (מחוזי חיפה) פנינת הצומת בע"מ נ' ש. שלמה מכירת רכב (2000) בע"מ, פסקה 34 (9.2.2020); שלו וצמח, 597-598. אולם ראו: ה"פ 1145/09 ( תל-אביב-יפו)‏ חברה ישראל למכפלות ( תעשייה) (1951) בע"מ נ' בטחונית תעשיות זכוכית בע"מ (24.12.2009); עניין סובר ספז). אוסיף כי הפרשנות לפיה עניין לנו בתנאי מתלה עולה בקנה אחד גם עם החזקה הקבועה בסעיף 27( ב) לחוק החוזים, אשר קובע כי " חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה" (וראו והשוו עניין צאלים החזקות, פסקה 8).
כך או אחרת, הרי שהגם שבמקרים מסוימים להבחנה בין תנאי מתלה לתנאי מפסיק עשויה להיות משמעות מעשית בשאלות שבמחלוקת ( ראו עניין פז, פסקה 40), דומני כי במקרה דנן ולצורך הכרעה במחלוקות שלפניי אין להבחנה משמעות אופרטיבית ממשית. יוזכר לעניין זה כי הן חוזה על תנאי מתלה והן חוזה על תנאי מפסיק הם חוזים שלמים מרגע כריתתם ועד למועד שנקבע לקיום התנאי ( ראו שלו וצמח, 591), וכי לצורך ענייננו המשמעות של אי מתן היתר בניה ואי מתן אישור לשינוי תב"ע, אחת היא, בין אם מדובר בתנאים מתלים ובין אם מדובר בתנאים מפסיקים.
הערה נוספת לגבי מהות התנאי שנקבע היא כי ככלל התקיימותו של תנאי מתלה או אי התקיימותו של תנאי מפסיק תלויים בצד שלישי או בגורם חיצוני להסכם. כזו היא ההוראה הקובעת כי אם לא יתקיימו התנאים שנקבעו ( מתן היתר בניה או אישור לשינוי תב"ע) בחלוף שמונה-עשר חודשים ממועד החתימה על ההסכם, ההסכם בטל. אולם ההוראה המרכזית שבמוקד דיוננו, אשר לפיה אם לא יתקיימו התנאים שנקבעו בתוך תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם רשאים הצדדים להודיע, בתוך שלושים ימים נוספים, על ביטולו, אינה מורה על פקיעה אוטומטית של ההסכם, אלא מקנה לצדדים זכות לביטולו, תנאי שיש לראותו כ"מעין אופציה" לצדדים ( ראו שלו וצמח, 602-603, ה"ש 70). להערה זו משמעות לענייננו, שכן ככל זכות המוקנית לצדדים לחוזה, רשאים הם לממשה בכפוף לעקרון תום הלב, ולכך כאמור אתייחס בדיון להלן.

התנהלות הנתבעת בקיום ההסכם, והאם הפרה היא את חובת תום הלב בקיומו?
20. שאלת התנהלותה של הנתבעת בקיום ההסכם נחלקת למספר שאלות משנה, אליהן אתייחס כעת.
האם הודעת הביטול נשלחה באיחור?
טענה אחת שהעלו התובעים, והיא למעשה טענה מקדמית, היא שלא הוכח כי הנתבעת שלחה את הודעת הביטול " בתוך 30 יום מתום תשעה החודשים" בהם לא התקיימו התנאים שנקבעו - אישור הבקשה לשינוי התב"ע וקבלת היתר בניה. לטענת התובעים די בכך לקבוע כי הודעת הביטול לא נשלחה כדין.
מבחינת לוח הזמנים, הסכם המכר נחתם ביום 22.1.2014, ומכתב הביטול נושא את התאריך 17.11.2014, כלומר בהתאם לתאריך אותו נושא מכתב הביטול נשלח הוא בתוך מסגרת שלושים הימים מתום תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם. אלא שלטענת התובעים הנתבעת לא הוכיחה מי מטעמה שלח את מכתב הביטול, כיצד נשלח אותו מכתב ומתי התקבל הוא בידי התובעים, לא צירפה דבר בעניין זה לראיותיה ולא העידה עד מטעמה בעניין. בא-כוח התובעים טען בסיכומיו כי בשים לב לחלוף הזמן אין בידי התובעים בשלב זה מידע ברור מתי הגיע אותו מכתב לידיהם - לטענתו " בזמן אמת" התובעים לא היו ערים לחשיבות של נתון זה בשל שתי טעויות שלהם לגבי התאריכים הרלבנטיים, האחת סברתם כי זכות הביטול עומדת לצדדים שנה לאחר אי התקיימות התנאים שנקבעו ( לטענתם כפי שהופיע בטיוטת ההסכם שנמסרה להם, והם לא היו ערים לשינוי שנערך בעניין בגדר ההסכם עצמו); ונוכח טעות שלהם לעניין המועד בו נחתם ההסכם, וסברתם כי זה נחתם במרץ 2014, טעות שנבעה מטעות סופר שנכללה במכתב שנשלח אליהם על ידי בא-כוח הנתבעת, וכי נוכח שתי טעויות אלו לא מיקדו את תשומת הלב בשאלת מועד מסירת המכתב ולא שמרו ראיות בעניין. בא-כוח התובעים הוסיף וטען כי בנסיבות העניין " דווקא שתיקת הנתבעת ואי ההוכחה של העובדה הזו, צריכה לפעול נגדם [ נגד הנתבעת] שלא הוכח בתביעה שמכתב הביטול נשלח במועד".
איני מוצאת לקבל טענה זו. מכתב הביטול צורף לראיות התובעים, ולא נטען על ידי התובעת בתצהירה כי זה לא נשלח אליה במועד המופיע על גבי המכתב, ולא הועלתה כל טענה לעניין המועד בו זה הגיע לידיה ( בתצהיר נטען כי המכתב התקבל במהלך חודש נובמבר 2014, סעיף 18 לתצהיר). הטענה הועלתה לראשונה בסיכומים, וגם באותו מעמד הודה בא-כוח התובעים כי אין בידי התובעים מידע קונקרטי הסותר את התאריך שעל המכתב. בהיעדר כל טענה לעניין זה מפי התובעים בשלב הגשת כתבי הטענות ובתצהיר, קשה לקבל את טענת התובעים בסיכומיהם כי היעדר התייחסות מטעם הנתבעת למועד ואופן משלוח הודעת הביטול שוקל לחובת הנתבעת עד כדי היפוך נטל ההוכחה, וכי היעדר התייחסות הנתבעת שוקל כהוכחה שהמכתב לא נשלח במועד המופיע עליו או כי לא הגיע לידי התובעים בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. עוד אעיר כי בתצהיר של התובעת עמדה היא על כך שכחודש לפני מועד משלוח המכתב, בחודש אוקטובר 2014, מסר לה נציג בשם נתי ( נציג מטעם המשווקת- ח.י.ש) כי בעקבות בעיות בעניין קבלת ההיתרים " העסקה תבוטל", וכי היא מיד הבהירה לו כי הדבר אינו מקובל עליה, וחזרה על הדברים גם בעדותה. התובעת עצמה העידה אפוא כי ידעה על הכוונה לשלוח לה הודעת ביטול עוד לפני שזו התקבלה בידיה בפועל, וציינה בתצהירה כי ההודעה התקבלה בידיה בחודש נובמבר 2018. בהינתן האמור, היות שהמידע לעניין מועד הגעת המכתב אמור היה להיות בידי התובעים, ומשלא הועלתה על ידם כל טענה בעניין זה במסגרת כתבי הטענות ובתצהיר ( וגם בחקירת התובעת לא עלה כל נתון לעניין זה), וממילא לא הוגשה כל ראיה בעניין, אין בידי לקבוע - על בסיס החומר שהונח לפניי - כי הודעת הביטול לא נשלחה במועד המופיע על המכתב ( ויצוין כי מנהל הנתבעת השיב בחקירתו הנגדית כי המכתב נשלח במועד האמור, עמוד 32 שורה 35 לפרוטוקול) או לקבוע כל קביעה אחרת לעניין המועד בו המכתב הגיע לידי התובעים.
לא הוכח אפוא כי מכתב הביטול נשלח באיחור, וכי הוא נעדר תוקף מטעם זה.
סיכול התנאים שנקבעו בהסכם
21. התובעים העלו בסיכומיהם טענה נוספת, והיא שהנתבעת סיכלה במעשיה את התנאים שנקבעו בהסכם - קבלת היתר בניה ואישור שינוי התב"ע.
סעיף 28 לחוק החוזים קובע כך:
"(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.
(ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.
(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות".

הוראת סעיף 28 הנ"ל לחוק החוזים נובעת מעקרון תום-הלב וקובעת " מעין השתק סטטוטורי" לפיו צד שגרם לאי קיום תנאי מתלה, אינו זכאי להסתמך על אי קיום התנאי, וכתמונת ראי - צד שגרם לקיום תנאי מפסיק אינו זכאי להסתמך על קיום זה ( ראו שלו וצמח, 608-611). בפסיקה נקבע כי הנטל להוכיח שהצד המבקש להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה מנע את קיומו, ועל כן אינו זכאי להסתמך על כך, מוטל על הטוען זאת ( ראו ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ, פסקה 10 (5.9.2012) ( להלן: עניין אבן חיים). בדומה הנטל להוכיח כי הצד המבקש להסתמך על התקיימותו של תנאי מפסיק גרם לקיום התאי, מוטל על בעל הדין הטוען כך, ראו למשל ת.א. 55517-10-10‏ ( מחוזי מרכז-לוד) נקסט אינוביישן טכנולוג'י בע"מ נ' מלם מערכות בע"מ, פסקה 41 (21.1.2015)). עוד הודגש בפסיקה כי מקום שבו כרוך קיומו של התנאי בכך שאחד הצדדים לחוזה צריך לפנות לצד ג', מחדל בביצוע פניה כזו נחשב אף הוא כמניעת קיום התנאי ( ראו עניין אבן חיים, פסקה 10).
22. במקרה שלפנינו, לא הרימו התובעים את הנטל להוכיח כי התנהלות הנתבעת היא שהובילה לעיכוב במתן האישור לשינוי תב"ע והיתר הבניה.
מנהל הנתבעת הצהיר בתצהירו כי הנתבעת הגישה בקשה לשינוי תב"ע עוד טרם החתימה על הסכם המכר, בשנת 2013, וכי מטרת השינוי היתה קבלת היתר לבניית 20 יחידות דיור נוספות ( סעיף 5 לתצהיר). הצהרה זו עולה בקנה אחד עם עדותה של מזכירת הוועדה לתכנון ולבניה בגבעת זאב, הגב' קאופמן, אשר העידה כי הנתבעת הגישה בשנת 2013 בקשה לשינוי תב"ע בין היתר ביחס למגרש דנן ( עמוד 14 שורות 9-10 לפרוטוקול). עוד העידה עדה זו כי התהליך של אישור התב"ע הוא תהליך הלוקח זמן " כולל אישור של מ. הבטחון ושל מ. רוה"מ לתוספת יחידות דיור" (עמוד 14 שורות 19-21 לפרוטוקול).
עוד נכתב בתצהיר מנהל הנתבעת, כי כל עוד לא אושר שינוי התב"ע לא היה באפשרות הנתבעת להגיש בקשה להיתר בניה, וכי ביום 4.8.2013 קיבלה היא אישור עקרוני ממשרד הבינוי והשיכון לתוספת יחידות דיור בכפוף לתשלום הוצאות פיתוח ולאישור שר הבטחון. ואולם, כך נטען בתצהיר, אישור שר הבטחון לא ניתן תקופה ארוכה, למרות נסיונות של הנתבעת לזרז את קבלתו ( צורפו שני מכתבים מטעם הנתבעת מיוני 2014), וזאת בשל שיקולים מדיניים שהיו באותה תקופה, והאישור לשינוי התב"ע והיתר הבניה ניתנו לבסוף רק כשלוש שנים לאחר החתימה על ההסכם ( סעיפים 23-27 לתצהיר). בעדותו הוסיף מנהל הנתבעת: "אנחנו נפלנו לסכסוך בין ישראל לארה"ב-אובמה ... נעצרנו חודש אחרי חודש, ואנחנו מבררים ולא ישנים והסתבר כי היתה בעיה מדינית. זה מה שהביא את כל מה שקרה" (עמוד 31 שורות 27-30 לפרוטוקול).
הנה כי כן, הנתבעת הגישה בקשה לשינוי תב"ע עוד לפני החתימה על ההסכם, ולגרסתה הבקשה לא אושרה ולא קודמה בשל שיקולים מדיניים גרידא (" הקפאת בניה"), שיקולים אשר לא היתה לה כל אפשרות להשפיע עליהם ולזרז את מתן האישור.
התובעים מצידם לא הציגו גרסה וראיות אשר יש בהן לסתור את גרסתה זו של הנתבעת. התובעת בעדותה ציינה כי אינה יודעת מתי היתר הבניה ניתן בפועל, והוסיפה " אני יודעת שכל התקופה הזו לא הגשתם היתרים", ולשאלה האם יפתיע אותה אם יתברר שנעשו במהלך התקופה פעולות לקבלת ההיתרים השיבה " אני הבנתי מהמועצה שהם לא עשו כלום לכן זה יפתיע אותי", ועוד הוסיפה כי נתי, נציג המשווקת, מסר לה כי ניתנו היתרים לגבי חלק מן הדירות ( עמוד 18 שורות 2-17 לפרוטוקול). טענות אלו נטענו בעלמא, ולמעשה ברובן מבוססות על סברות של התובעת לעניין פעולות שביצעה הנתבעת. עוד יצוין כי העדים שזימנו התובעים מטעם המועצה המקומית ( מפקח הבניה ומזכירת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה), הבהירו כי אין באפשרותם לאשר או לשלול את הטענה כי העיכובים במתן האישור היו בעטיו של המצב המדיני ( עמוד 13 שורות 15-17 לפרוטוקול, עמוד 14 שורות 22-24 לפרוטוקול).
בהינתן כל האמור, ועל יסוד הראיות שהוצגו לפניי, המסקנה היא כי התובעים לא הרימו את הנטל, שכאמור מוטל היה על כתפיהם, להוכיח כי הנתבעת מנעה את קיום התנאים שנקבעו ( ואם מדובר בתנאי מפסיק, כטענת התובעים, כי הנתבעת היא שהובילה לקיום התאי), ומשכך אין מקום לקבל את טענת התובעים כי הנתבעת לא היתה רשאית להתבסס, במשלוח הודעת הביטול, על אי מתן האישור לשינוי התב"ע ואי מתן היתר הבניה, בשל סיכול תנאים אלו על ידה.
האם הנתבעת הפרה את חובת תום הלב?
23. מכאן יש לבחון האם במשלוח הודעת הביטול במועד בו נשלחה ובשים לב לכלל נסיבות העניין, הפרה הנתבעת את חובתה לקיים את ההסכם בתום לב.
בהתאם להוראת סעיף 39 לחוק החוזים, ולהלכה המבוססת, על הצדדים לחוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בקיום החיובים הנובעים מהחוזה ובשימוש בזכויות הנובעות ממנו. כפועל יוצא, גם מימוש כוח המוקנה בחוזה לסיים את החוזה באורח חד צדדי, לאחד הצדדים או לשניהם, יש להפעיל בתום לב ( שלו וצמח, 85).
בפסיקה נקבע כי עמידה על זכות חוזית, בפרט זכות מפורשת בהסכם, אינה מהווה, כשלעצמה, התנהגות בחוסר תום לב רק מן הטעם שזו גורמת נזק לצד השני או מביאה תועלת לצד העומד על הזכות ( ראו ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812 (1982)). כב' השופטת ע' ארבל שבה על עקרון זה בעניין צאלים החזקות, בקובעה:
"לא כל פעולה שעושה צד לחוזה לטובתו נחשבת כפעולה בחוסר תום לב. צד לחוזה אינו חייב לפעול בניגוד לאינטרסים אשר הוכרו כלגיטימיים בחוזה, בענייננו אינטרסים כלכליים של כדאיות הפרויקט, על מנת לדאוג לרווחתו של הצד השני" (פסקה 14).

כן ראו דברי בית המשפט בע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו - ישראל בע"מ, פסקה 31 (8.11.2009) ( להלן: עניין אמריקר), שם הודגש כי " צורת השימוש בזכות ואופן השימוש בזכות החוזית כפופים לעקרון תום הלב" (שם).
התשובה לשאלה האם במקרה קונקרטי פעל בעל זכות במימוש זכותו שלא בתום לב תלויה בנסיבות המקרה. עמדה על כך המלומדת ג' שלו בספרה בציינה, כי מושג תום הלב הוא " מושג יחסי ודינמי, אין מושג תום הלב ניתן להגדרה עצמאית או לרדוקציה לכללים נוקשים, אלא הוא רוכש את תוכנו מן האירועים שהתרחשו והדרך הקזואיסטית שבה יושם מושג זה כלפיהם" (שלו וצמח, 75-76). עוד הודגש בפסיקה כי התערבות בהתקשרות חוזית על בסיס עקרון תום הלב תיעשה במשורה ובמקרים חריגים, ובלשונו של כב' השופט י' דנציגר בע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (8.9.2010):
"ההתערבות בהתקשרות חוזית על בסיס עקרון תום הלב הינה החריג ולא הכלל, בגדר יוצא הדופן שאל לנו להרבות בו. אין ספק כי השימוש בכלי משפטי רב עוצמה זה ראוי לו שיישמר " לפתרון מצבים קשים" [ראו: מיגל דויטש " תום לב בשימוש בזכויות - " קווים אדומים" לתחולת העיקרון?" עיוני משפט יח 261, 263 (1993)]. בית משפט זה הדגיש כבר כי ראוי להידרש לעילה זו רק בהיעדרן של עילות ספציפיות ולאחר בחינה מדוקדקת של עילות חלופיות מוכרות, שכן אחרת קיימה סכנה לגלישה לעבר פסיקה " מן הצדק" בלבד, והרי תוצאה זו אינה רצויה [ ראו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 238 (2001)]. לכן, השימוש בעקרון תום הלב צריך להיעשות במשורה ובזהירות מוקפדת, שכן התערבות שכזו פוגעת בחופש החוזים של הצדדים לחוזה ומכרסמת בוודאות שיצרו לעצמם" (פסקה 46 לפסק הדין).

על רקע הלכות אלו יש לבחון את התנהלותה של הנתבעת במקרה דנן.
24. בבחינת התנהלות הנתבעת יש לבחון תחילה את השאלה מה הן הנסיבות שהובילו למשלוח הודעת הביטול.
בכל הנוגע לטעם שהוביל למשלוח הודעת הביטול, העיד מנהל הנתבעת כך:
"ברגע שנעצר התהליך, בוועדה מחוזית, בוועדה מקומית, שזה נעצר, אחד התהליכים בתוך המשרד, ישבנו שוב על הבניין ... נעצרנו וראינו שזה לוקח זמן, והחלטנו לעשות תכנון מחדש... את כל הבניין שינינו. הבניין היה מתוכנן בצורה מסוימת עם דירות מסוימות. תוך כדי התהליך שינינו לא רק מרקם הדירות, אלא גם את הצורה ואת כל הבניין שינינו, הבניין היה למטה עם שני חללים והורדנו את זה ושינינו את כל הבניין ולא רק את הדירה שלהם. עשינו תוכנית חדשה לשני הבניינים".
לשאלה מדוע ישבו עם האדריכלית השיב מנהל הנתבעת " זה עבודה שוטפת ולא רק בגלל זה. ניסינו למקסם". ועוד הוסיף " יושבים במשרד בזמן הזה, עומדים שני בניינים, האדריכלית אמרה שצריך לשנות את הבניין ולרדת בשתי קומות למטה. הכל הביא אותנו למצב שישבנו עם אדריכלים ומהנדסים לעשות את הבניין מחדש. המטרה לא היתה לדירה הזו, שיושבים ועושים תוכניות חדשות ... שינו את תוכנית של הבניין בעקבות העמדה לא נכונה של הבנין שלנו, ראינו שאנחנו צריכים לרדת עם שתי דירות למטה. שינינו את כל הבנין" (עמוד 31 שורות 2-10 ו- 35-37 לפרוטוקול, עמוד 32 שורות 1-3 ו-13-14 לפרוטוקול).
עוד העיד מנהל הנתבעת: "בבניין היסודי שהם היו, היו פחות שתי קומות. כשתכננו את הבניין מחדש, גם ירדנו למטה. בבניין המקורי לא היו דירות למטה. מאז יש 4 דירות למטה ועוד 2 דירות למעלה. היום במקום הדירה של התובעים יש 2 או 2.5 דירות. בעצם יש 3 דירות. אני מצביע על קומת הכניסה, שהיא דומה, ועל זה אנו מדברים. היום יש בקומת הכניסה 2 דירות. ... היתה אמורה להיות שם דירה אחת לפי התכנית המקורית" (עמוד 37 שורות 14-21 לפרוטוקול).
הנה כי כן, מעדותו של מנהל הנתבעת עולה כי לאחר שהסתבר לנתבעת כי יש עיכוב במתן ההיתרים הנדרשים, נערכה על ידה באותה נקודת זמן בחינה מחודשת של הבניינים שנועדו להיבנות במסגרת שלב ג' של הפרוייקט, והיא החליטה לערוך שינוי תכנוני מהותי בבניינים. כחלק מאותו שינוי תכנוני נוספו דירות, הדירה שבמוקד הסכם המכר דנן, שתוכננה כדירה בשטח של כ-178 מ"ר, בוטלה, ובקומה בה היתה היא אמורה להיבנות (קומת הכניסה) הוחלט לבנות שתי דירות. מנהל הנתבעת טען לעניין זה ל"העמדה לא נכונה של הבניין" אשר הובילה לצורך בעריכת שינויים. נראה על כן כי יש ממש בטענת התובעים כי הנתבעת ביצעה את השינוי התכנוני, אשר הוביל לביטול ההסכם, משיקולים עסקיים שלה.
25. ואולם, נוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל, ולפיה ההסכם אינו מגביל את זכות הביטול ההדדית שהייתה נתונה לצדדים בחלוף תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם, מקום בו לא ניתן היתר או לא אושר שינוי התב"ע, וכי בהתאם לפרשנותו אין יסוד לקבוע כי הצדדים לא היו רשאים לשקול שיקולים עסקיים-כלכליים שלהם, דומה כי אין בעצם העובדה שהנתבעת שקלה שיקולים עסקיים ביחס לאופציית הביטול שנקבעה בחוזה, ואולי השיאה רווחיה כתוצאה מכך, כדי לבסס קביעה כי הנתבעת פעלה שלא בתום לב. כאמור, "צד לחוזה אינו חייב לפעול בניגוד לאינטרסים אשר הוכרו כלגיטימיים בחוזה, בענייננו אינטרסים כלכליים של כדאיות הפרויקט, על מנת לדאוג לרווחתו של הצד השני" (עניין צאלים החזקות, פסקה 14). בית המשפט שב על הלכה זו בעניין אמריקר בקובעו:
"חובת תום הלב אינה מבטלת את התכלית העסקית של החוזה. חובת תום הלב משתלבת עם תכליתו של החוזה העסקי ודורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תעשה בהוגנות. דאגה לאינטרס כלכלי, שהינו חלק מן החוזה, אינו מפר את החובה לנהוג בתום לב" (פסקה 32 לפסק-הדין. כן ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 1103-1105 ( כרך ב, 1992)).

הנה כי כן, יש לבחון את כלל הנסיבות הקונקרטיות בענייננו ולבחון האם קיימת בענייננו נסיבות נוספות קונקרטיות - מעבר לכך שהנתבעת פעלה בהתאם לאינטרס עסקי שלה - אשר בשלהן יש לראות את התנהלותה כחסרת תום לב.
26. מספר שיקולים מטים בעניינו את הכף למסקנה כי אין מקום לקבוע שהנתבעת פעלה בענייננו בחוסר תום לב:
א. כפי שנקבע לעיל, לא ניתן לקבוע בענייננו כי התנהלות הנתבעת או מחדלים שלה הם שהובילו לאי מתן ההיתרים הנדרשים או כי היא פעלה לסיכול התקיימות התנאים שנקבעו בהסכם המכר. אי מתן ההיתרים תקופה ממושכת לא היה בשליטת הנתבעת ומהחומר שלפיי לא עלה כי השינוי התכנוני בבניינים דרש הגשת בקשה מחודשת לשינוי תב"ע, כך שבעריכת השינוי התכנוני לא " תרמה" הנתבעת להתארכות התקופה עד מתן האישור.
אף לא ניתן להתעלם מהעובדה שבפועל האישורים ניתנו תקופה ממושכת לאחר מכן - כשלוש שנים לאחר החתימה על הסכם המכר. יש ליתן משקל לכך, שבמועד בו הודיעה הנתבעת לתובעים על ביטול ההסכם, לא מדובר היה במצב בו ידוע היה לה שהאישור וההיתר עומדים להינתן בקרוב והיא החליטה לנצל את " נקודת היציאה" ברגע האחרון, אלא ידעה היא שנוכח שיקולים מדיניים אין צפי נראה לעין לקבלת ההיתרים, ועל רקע העיכוב הממושך החליטה לערוך בחינה מחודשת של תכנון הבניין. לזאת יש להוסיף כי הקפאת הבניה עיכבה בפועל את השלמת בניית שלב ג' בפרויקט עד לשנת 2018.
ב. המועד בו ביטלה הנתבעת את ההסכם עם התובעים היה " נקודת היציאה" הראשונה שנקבעה בהסכם. בהתאם להוראות הסכם המכר קבועה היתה " נקודת יציאה" שניה, בחלוף תשעה חודשים נוספים. התניה שנקבעה בעניין זה היא כי בחלוף שמונה-עשר חודשים ממועד החתימה על ההסכם, ובהיעדר קבלת אישור לשינוי תב"ע והיתר בניה, היה הסכם המכר פוקע מעצמו ומבוטל.
לכך משמעות בענייננו, שכן נוכח לוח הזמנים שאירע בפועל, הרי שגם לוּ הנתבעת לא היתה שולחת הודעת ביטול בחלוף תשעה חודשים ממועד החתימה על ההסכם, היה ההסכם בטל ממילא. תוצאה אשר תייחס חוסר תום לב בגין מימוש נקודת היציאה הראשונה תוך כדי " הקפאת" הזמן והתעלמות מן העובדה כי בכל מקרה ההסכם היה פוקע בחלוף תשעה חודשים נוספים, אינה צודקת בעיני. אציין בהקשר זה כי התובעים לא העלו טענות כנגד ההוראות החוזיות שעניינן פקיעתו האוטומטית של ההסכם.
ג. כעולה מן המתואר לעיל, הנתבעת ערכה בבניין שינויים תכנוניים, שכללו הוספה של שתי קומות ( למטה), הוספת דירות, ושינוי קומת הכניסה בה הייתה אמורה להיבנות דירתם של התובעים. אין מדובר אפוא במצב בו הדירה שביקשו התובעים לרכוש נבנתה בפועל ונמכרה למאן דהוא אחר ( כפי שנטען תחילה בתצהיר התובעת) אלא בדירה אשר לא נכללה בתכנון המחודש של הבניין ואשר אכן לא נבנתה בפועל.
ד. כן יש ליתן משקל לכך שהודעת הביטול נשלחה בשלב מקדמי של ההסכם בהתאם ל"אבני הדרך" שנקבעו בו. באותו שלב שולמה רק 7% מן התמורה, סכום המשקף אף הוא את השלב המקדמי של ההסכם, והתובעים לא הוכיחו כי הנתבעת יצרה בפניהם מצגים, מעבר לקבוע בהסכם עצמו, אשר על בסיסם שינו מצב לרעה והוסיפו ונטלו על עצמם התחייבויות.
27. לצד שיקולים אלו יש ליתן את הדעת לשתי טענות נוספות שהעלו התובעים. טענה אחת היא הטענה שהנתבעת ביטלה את ההסכם רק איתם ועם רוכש נוסף, ואילו יתר ההסכמים לא בוטלו. מנהל הנתבעת העיד לעניין זה בחקירתו הנגדית כי הנתבעת אמנם ביטלה רק חלק מן ההסכמים אשר נחתמו לפני מתן ההיתרים, וטען כי חלק מן הדירות התאימו לתכנון המחודש שנערך, וחלק לא התאימו לו ( עמוד 26 שורות 32-36 לפרוטוקול, ועמוד 27 שורות 1-22 לפרוטוקול).
נוכח המסקנה כי הנתבעת היתה רשאית לממש את זכות הביטול שנקבעה בהסכם גם משיקולים עסקיים שלה, איני סבורה שהעובדה ששיקולים אלו הובילו אותה לביטול של חלק מן ההסכמים בלבד ( אלו שלא תאמו את התכנון המחודש), הוא נתון, אשר, כשלעצמו, מוביל למסקנה כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב. יוזכר לעניין זה כי הנתבעת היא חברה עסקית-פרטית, ועוד אציין כי לא התרשמתי כי הנתבעת ביקשה לפגוע בזכויות הנתבעים באופן דווקני, אלא מדובר היה כאמור בהחלטה עסקית עניינית.
יצוין כי התובעים הפנו להליך משפטי שהתנהל בין הנתבעת לבין רוכשים של דירה אחרת בפרויקט ( משפחת ישראל, ת.א. 40669-11-16). עיון במסמכים שהגישו התובעים מתוך אותה תובענה מצביע על מחלוקות שהתגלעו בין הנתבעת לתובעים באותו הליך על רקע התמשכות התקופה שבין החתימה על ההסכם לבין קבלת ההיתרים ונוכח טענת הנתבעת לבטלות ההסכם מחמת התרחשות נקודת היציאה השנייה. מנהל הנתבעת העיד על כך בחקירתו כי " מדובר בתקופה ארוכה במחיר שהוא קנה את הדירה לא יכולנו לבנות אותה. קראנו לו והסברתי לו ואני ישבתי איתו והגענו איתו לבוררות מוסכמת..." (עמ' 40 ש' 35-37. וראו גם סעיפים 37-39 לתגובת הנתבעת לבקשה למתן סעד זמני באותו הליך, אותה הגישו התובעים בהליך דנן, בה נטען כי על רקע עליה במחירי הבניה נערכה פניה לכלל רוכשי הדירות שההסכם עימם פקע). הנה כי כן, אין בידי התובעים ראיה המצביעה על התנהלות דווקנית כלפיהם.
28. סוגיה נוספת אליה ביקשו התובעים למקד את המבט היא ביצוע בניה על ידי הנתבעת בפועל גם בתקופה בה טרם ניתנו היתר הבניה והאישור לשינוי התב"ע, וזאת גם לאחר ביטול ההסכם.
בהקשר זה אציין כי הראיות שהוצגו תומכות במסקנה כי הנתבעת אכן ביצעה עבודות בניה מסוימות בחלק מהתקופה ללא היתר ובניגוד לתב"ע, וכי ניתן כנגדה צו הפסקת עבודה בנובמבר 2015.
כך עולה מעדותו של מפקח הבנייה במועצה המקומית גבעת זאב, מר אמנון שמסיאן, ומן המסמכים שהגיש ( ראו עמודים 12-13 לפרוטוקול, מסמכים ת/1 עד ת/3), וכן מעדותו של מנהל הנתבעת אשר העיד: " האמת שניסינו לעשות כל מיני עבודות הכנה בבנין ונעצרנו על ידי המועצה ועמדנו כשנתיים ככה... באותו מתחם, קצת יותר למטה, יש בניינים שהיינו בשלבי סיום. תוכנית מקורית 66 יח"ד רכשנו ממ. השיכון, הוא עמד על חלק מסלע שחלק מהבתים נבנו למטה וחלק למעלה. הנושא שלנו, הוא שני בתים בחלק העליון של הפרוייקט. הבניינים העליונים היו קיר תמך, שתי קומות תחתונות לבתים למעלה. הדירה של התובעים היתה בקומה אפס. אנחנו נעצרנו במינוס שתים ומינוס אחד, עשינו חללים במקום לתמוך דרך עליונה לצורך טופס 4 לדירות אחרות. לא עצרו אותי בגלל דירות אלא בגלל קירות תמך לחללים. לתומנו חשבנו שמותר לעשות את זה לצורך הכביש, והמועצה הגיעה ועצרה אותנו ונעצרה הבנייה עד 2016-2017... מצד אחד בתים נגמרו [הבתים שנבנו כחלק משלביו הקודמים של הפרוייקט - ל.ב.] ולא יכלתי להכניס אנשים, ואנחנו מחזיקים את הדרך. ועשינו משהו לא בסדר, הרמנו מסד לעשות דרך למסור לאנשים ולא לעמוד מול הפרת הסכם. עבדנו קומה אחת, קומה שנייה משהו מהדיירים הלשין, הגיעו ועצרו אותנו. בהתחלה ניסינו לשחק עם זה וקבלנו לאחר מכן החלטה שיפוטית" (עמוד 30 שורה 24 לפרוטוקול, ועמוד 31 שורות 14-20 ו-31-34 לפרוטוקול).
גרסתו של מנהל הנתבעת היא כי בוצעו עבודות בניה מסוימות לאחר ביטול ההסכם עם התובעים שתכליתן הייתה הקמת קירות תמך שיאפשרו את אכלוסן של דירות בשלבים אחרים של הפרויקט שכבר היו בנויים. באשר לעיתוי עבודות הבניה מהראיות ומהעדויות שלפניי עולה כי הנתבעת קיבלה במהלך חודש נובמבר 2014 התראה מאת הרשויות להפסיק את עבודות הבניה וניתנה התחייבות להפסיקן; וכי עבודות נוספות בוצעו סמוך ליום 25.10.2015, ונראה כי בעקבות חידוש העבודות באתר נמסרה התראה נוספת וננקטו הליכים משפטיים כנגד הנתבעת ( עמוד 13 שורות 1-2 לפרוטוקול). יודגש לעניין זה כי לא הוכח שהעבודות בוצעו לאורך כל אותה שנה; כי מהעדויות אף עולה כי העבודות שבוצעו בידי קבלנים, ובכללם הנתבעת, במהלך תקופת הקפאת הבנייה התבצעו בקצב מואט ( חקירת המפקח שמסיאן, עמוד 13 שורות 26-27 לפרוטוקול); וכי בענייננו שלב ג' לפרוייקט הושלם והדירות שנבנו נמסרו רק בשנת 2018 ( עמוד 37 שורות 35-36 לפרוטוקול). אציין כי גרסתה של התובעת לעניין היקף ועיתוי הבניה נטענה באופן כוללני ולא נתמכה בראיות מספקות, הטענה שהעלתה בתצהירה כי "רק לאחר השלמת הבניה ניתן היתר" (סעיף 29 לתצהיר) לא הוכחה, וזאת גם לאחר שמיעת עדותה. לפיכך, ועל יסוד כלל הראיות שהונחו לפניי, סבורה אני כי גרסתה של הנתבעת לעניין היקף הבניה ועיתוי הבניה שנערכה, מסתבר ת יותר מן הגרסה שהעלתה התובעת לעניין זה.
במאמר מוסגר אעיר כי קיים קושי בביסוס מסקנות עובדתיות וקביעות לעניין משקל על יסוד תמונות מתוך התיק המשפטי הנוסף שהתנהל כאמור בין הנתבעת לבין משפחת ישראל, אשר הוגשו על ידי התובעים בתום דיון ההוכחות, שעה שמחד טענות התובעים באשר למהות הבניה שהתבצעה בפועל מוכחשות על ידי הנתבעת באמצעות עד מטעמה, ומאידך התובעים לא זימנו לעדות את בעל הדין באותו הליך, ואין בידי בסיס לקבוע מסקנות עובדתיות גם על יסוד פרוטוקול הדיון שנערך בתובענה הנ"ל ביום 28.11.2016 בגדרו הסכימו משפחת ישראל והנתבעת לפנות להליך גישור.
29. הנה כי כן, מהחומר שלפניי עולה כי הנתבעת ביצעה אמנם פעולות בניה מסוימות בחלק מהתקופה לאחר ביטול ההסכם עם התובעים, אולם לא ניתן לקבוע על יסוד החומר שהונח לפניי כי הבניה הוסיפה להתנהל כסידרה, באופן רציף ובקצב רגיל. אדרבא. מהחומר שלפניי עולה כי הקפאת הבניה והעיכוב במתן האישורים השפיעו באופן מהותי על ביצוע הפרוייקט, הובילו לעצירת הבניה בו לתקופה משמעותית, ועיכבו בסופו של דבר את בניית הדירות בשלב ג' ואת השלמתו ( והדירות נמסרו כאמור רק בשנת 2018), כך שאי התקיימות התנאים שנקבעו בהסכם נתנו את אותותיהם בפרוייקט, וההסתמכות על אי קיום התנאים לא היתה " מנותקת" ממצב הפרוייקט בפועל. נוכח מסקנה עובדתית זו סבורה אני - מבלי להקל ראש בביצוע עבודות בניה, ולוּ מסוימות, ללא היתר, ומבלי לקבוע מסמרות ביחס לטיב העבודות שביצעה הנתבעת בפועל - כי אין בעבודות הבניה המסוימות שבוצעו, כשלעצמן, כדי להוביל לתוצאה לפיה הנתבעת " מושתקת" מלטעון לאי התקיימות התנאים אשר נקבעו בהסכם.
כאשר לצד האמור נותנים משקל לכל השיקולים אותם מניתי לעיל, ובהם, בין היתר, הוראותיו החד משמעיות של הסכם המכר ופרשנותן, להן היו התובעים מודעים במועד החתימה על ההסכם; שיקולי הנתבעת אשר הובילו לביטול ההסכם, אשר מסקנתי כי היו שיקולים עסקיים אותנטיים; ויתר השיקולים עליהם עמדתי בפרק זה לעניין התנהלותה של הנתבעת, סבורה אני כי לא הוכח שהתקיים בענייננו אותו " דבר מה נוסף" ההופך את מימוש אופציית הביטול שהוקנתה לנתבעת בהסכם לחוסר תום לב בשימוש בזכותה החוזית.
30. ניתן להבין לליבם של התובעים אשר נחלו אכזבה רבה לאחר שחתמו על הסכם לרכישת דירה בה היו מעוניינים, וההסכם עימם בוטל. התובעת העידה על תחושות האכזבה ועוגמת הנפש שחשה בעקבות הביטול, והתרשמתי כי מדובר בתחושות אותנטיות. עוד אציין כי ההתרשמות היא שהנתבעת אכן נתנה בכורה לשיקוליה העסקיים והעדיפה את אלו על פני האינטרסים האישיים או הכלכליים של התובעים, שהיו מעוניינים בבניית הדירה אותה רכשו, ונראה כי יפה היתה עושה לוּ היתה מגיעה להסדר עם התובעים ( ויצוין כי ניסיונותיי להביא את הצדדים לפשרה, במספר מתווים, לא צלחו למרבה הצער). יחד עם זאת, נוכח הוראות ההסכם כפי שנקבעו, ועל יסוד הראיות אשר הוצגו לפניי, סבורה אני כי הכף נוטה למסקנה כי לא הוכח שהנתבעת הפרה את הסכם המכר או כי היא פעלה בחוסר לב בשימוש בזכות החוזית שנקבעה בהסכם.
נוכח מסקנה זו יש לדחות את תביעת התובעים לפיצוי בגין ההפרה או חוסר תום הלב להם טענה בתביעתה.
תביעת השבה של הסכום ששולם בהתאם להצעת הרכישה
31. שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לתביעת ההשבה של התובעים, בכל הנוגע לסכום אשר שולם במעמד החתימה על הצעת הרכישה, אשר לגביו סבורה אני כי הדין עם התובעים.
במעמד החתימה על הצעת הרכישה שילמו התובעים למשווקת ( ח.י.ש) סך של 40,000 ש"ח. בהצעת הרכישה נקבע כי סכום זה יועבר לידי ארנואל, היא הנתבעת בשמה הקודם, ועוד נקבע כי אם המציע-התובעת 1 לא יעמוד בתנאי הצעת הרכישה ח.י.ש תגבה את הסכום הנ"ל ותהיה רשאית לשווק את הדירה לאחר; ואם ארנואל-הנתבעת תחליט, מכל סיבה שהיא, שלא לבנות תשיב היא את הסכום לתובעת 1. בנוסף לסכום זה שילמו התובעים במעמד החתימה על הסכם המכר סכום נוסף של 80,400 ש"ח, אשר הופקד בנאמנות.
לאחר ביטול הסכם המכר השיבה הנתבעת לתובעים את הסכום ששולם במועד החתימה על ההסכם, אך לא השיבה את הסכום של 40,000 ש"ח ששילמו במועד החתימה על הצעת הרכישה. לטענת הנתבעת הסכום לא שולם ישירות לידיה, כי אם לידי המשווקת ח.י.ש, לא הועבר לידה בפועל, ולא הוחזק על ידיה בנאמנות; הצעת הרכישה נחתמה עם ח.י.ש ולא עימה; וזכות התובעים לקבלת הסכומים ששילמה נשענת על שיתוף הפעולה של התובעים לעניין ביטול ההסכם וחתימה על המסמכים הנדרשים במועד, מה שלא נעשה.
32. בכל הנוגע לסוגיה זו איני מוצאת כאמור לקבל את טענות הנתבעת. ח.י.ש פעלה כמשווקת בשמה של הנתבעת ובהצעת הרכישה עצמה נקבע כי הסך של 40,000 ש"ח יועבר לידי הנתבעת, וכי אם הנתבעת תחליט שלא לבנות הסכום יושב לתובעת 1. מנהל הנתבעת אישר כי ח.י.ש פעלה כמשווקת של הפרוייקט ( עמוד 25, שורות 27-28 לפרוטוקול), ולא הועלתה על ידי הנתבעת כל טענה כי ההוראה בהצעת הרכישה הקובעת כי הסכום יועבר לידיה וכי יושב לתובעת אם לא תבנה את הדירה, נכללו בהצעת הרכישה שלא על דעתה.
כמו כן, על כך שהסכום של 40,000 ש"ח שולם על חשבון מחיר התמורה בגין הדירה ניתן ללמוד מכך שבהוראות נספח ג' להסכם המכר, הכולל את פירוט התמורה, נקבע כי במעמד החתימה על ההסכם ישלמו התובעים 7% מסכום התמורה השווים לסך של 120,400 ש"ח ( סעיף 5.2(1) לנספח ג' הנ"ל), וכי זה יופקד בחשבון נאמנות ( סעיף 2 לנספח ד'). אין חולק כי במעמד החתימה על ההסכם שילמו התובעים בפועל סך של 80,400 ש"ח, ומכאן כי גם הנתבעת עצמה ראתה בסכום ששולם במועד החתימה על הצעת הרכישה כסכום ששולם על חשבון מחיר הדירה. בנסיבות אלו, איני סבורה כי בידי הנתבעת להיתלות בכך שהסכום של 40,000 ש"ח ששולם במעמד החתימה על הצעת הרכישה לא הועבר לידיה על ידי ח.י.ש, ולא הופקד בחשבון נאמנות, כבסיס לאי השבת הסכום, וטענתה המשתמעת של הנתבעת כי מדובר למעשה בסכום " חיצוני" להסכם מעוררת קושי.
אשר לטענה כי התובעים לא שיתפו פעולה עם הנתבעת ולא חתמו על המסמכים הנדרשים לשם ביטול הסכם הרכישה ( כנדרש בהתאם להוראת סעיף 4 לנספח ד' להסכם, הקובע כי הסכום ששולם יושב לתובעים במקרה של ביטול ההסכם " כנגד חתימת הקונה על כל מסמך שיידרש לצורך ביטול ההסכם או בקשר עימו"), הרי שאין חולק כי בסופו של יום נערך הביטול, גם אל מול רשויות המס ( ראו אישור רשות המיסים על ביטול מכירה מיום 3.2.2016, נספח 9 לתצהיר הנתבעת). בנסיבות שנוצרו לפחות במועד בו הושלם הביטול היה על הנתבעת להשיב לתובעים את מלוא סכום המקדמה ששילמו. זאת הן בהתאם להוראות ההסכמים, מכוח עקרון תום הלב עליו עמדנו בהרחבה לעיל, וגם בהתאם לעקרונות של עשיית עושר ולא במשפט. לא מצאתי בסיס להבחנה שערכה הנתבעת לעניין זה בין שני חלקי סכום המקדמה, וכשם שההגינות חייבה את השבת הסכום ששולם במעמד החתימה על הסכם המכר, כפי שנעשה בפועל, כך היה עליה להשיב את חלק המקדמה ששולם במעמד החתימה על הצעת הרכישה. אעיר כי עולה הרושם שהנתבעת מצאה שלא להשיב את הסכום האמור כאמצעי לחץ על התובעים, או כמעין " ענישה" על כך שהחליטו שלא לוותר ולנקוט בהליך כנגדה, וגם בכך יש טעם לפגם.
אשר על כן, אני מורה כי על הנתבעת להשיב לתובעים סך של 40,000 ש"ח. בנסיבות העניין סבורה אני כי היה על הנתבעת להשיב את הסכום האמור לכל המאוחר במועד בו הושלם הביטול אל מול רשויות המס ( וזאת בהתחשב בכך שתחילה סירבו רשויות המס לקבל את ההודעה החד צדדית על ביטול העסקה, נספח 5 לתצהיר הנתבעת), ומשכך יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ביטול ההסכם בהתאם להודעת רשויות המס (3.2.2016) ועד למועד התשלום בפועל.
33. סיכומם של דברים -
מכל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה לפיצוי בגין ביטול ההסכם, נדחית; ואילו תביעת ההשבה של הסכום ששילמו התובעים במעמד הצעת הרכישה, מתקבלת. בהתאם לאמור לעיל תשלם הנתבעת לתובעים סך של 40,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 3.2.2016 ועד למועד התשלום בפועל.
בכל הנוגע להוצאות - לאחר ששקלתי את כלל השיקולים הצריכים לעניין, ובהם, בין היתר, העובדה שחלק הארי של התביעה נדחה מן הצד האחד; ונסיבות העניין הקונקרטי והעובדה שרכיב אחד של התביעה התקבל והקבוע לעניין זה ביחס להתנהלות הנתבעת, מן הצד השני; איני מוצאת לעשות צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ו תשרי תשפ"א, 14 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.