הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 41634-01-11

בפני
כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

התובע

אחמד חרבאוי

נגד

הנתבעת

אבראג' אלקודס בע"מ

פסק דין

בפני תביעה כספית על-סך 133,738 ₪ וזאת בגין ליקויי בנייה, פיצוי בגין הפרת הסכם מכר דירה, ומסירת הדירה באיחור.

רקע עובדתי:
הנתבעת היא חברה קבלנית יזמית שבנתה פרויקט מגורים ומסחר בשכונת שועפאט בירושלים.

ביום 21.2.07 התובע רכש דירה בפרויקט של הנתבעת, והצדדים כרתו הסכם בכתב. לפי ההסכם התחייבה הנתבעת למסור את הדירה לתובע עד ליום 21.2.08 (12 חודשים ממועד חתימת ההסכם), כשהיא במצב של שלד. בתמורה התחייב התובע לשלם לנתבעת סך של 160,000 $. מוסכם כי התובע נותר חייב לנתבעת סך של 25,100$ מכוח ההסכם, אך התובע טוען כי חוב זה הוא בר קיזוז.

מוסכם גם שהדירה לא נמסרה במועד. עם זאת, הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע למועד בו נמסרה הדירה לתובע בסופו של יום. הנתבעת טוענת שהיה זה בתחילת שנת 2009 ( כשנה לאחר המועד הקבוע בהסכם) ואילו התובע טוען שהדירה נמסרה לו רק במרץ 2010.

בין יתר התחייבויותיה על פי ההסכם, התחייבה הנתבעת שגובה הדירה מהריצוף ועד התקרה הפנימית יהיה 2.90 מ'. אין מחלוקת שגובה הדירה, מהרצפה ועד התקרה, נמוך מ-2.90 מ' ועומד על כ-2.65 מ' בלבד.
לאחר שהתובע קיבל את הדירה לידו הוא גילה שבקירות הדירה ישנם סימני רטיבות. שני הצדדים הגישו חוות-דעת בעניין. המומחה מטעם התובע העריך שגם לאחר תיקון נזקי הרטיבות עדיין תיוותר ירידת ערך לדירה בגין נזקי הרטיבות. המומחה מטעם הנתבעת לעומת זאת העריך שהנזק הוא בר תיקון ולא פוגע בערך הדירה.

הן לעניין הרטיבות והן לעניין הנמכת גובה הדירה, חשוב לציין שהתובע הוא שריצף את הדירה באמצעות עובדים מטעמו, ולא הנתבעת, שכן הדירה נמסרה כאמור במצב של שלד. זאת ועוד, התובע הניח חימום תת רצפתי מתחת לריצוף. נתונים אלה חשובים מכיוון שהנתבעת טוענת שמקור הרטיבות הוא במצע רטוב מתחת לריצוף. כמו-כן הנתבעת טענה שהנחת החימום התת קרקעי והריצוף הם שהשפיעו על הגובה הכולל מהרצפה ועד התקרה, ועל כן לדברי הנתבעת הדבר נזקף לחובת התובע.

התובע טען בשנת 2009 שמנהל הנתבעת איים עליו ועל משפחתו, והגיש תלונה במשטרה.

בעקבות התלונה במשטרה הועבר הסכסוך לטיפול ועדת הגישור והבוררות של המשטרה. ביום 3.1.10 חתם אביו של התובע על הסכם בוררות המסמיך את מר אבו סאלח להכריע בסכסוך בין הצדדים.

הסכם הבוררות קבע כך:
"שני הצדדים הסכימו למינויו של מר סלאח חרבאוי... כבורר ביניהם לסיום הסכסוך בנושא הדירה ( אשר באבראג' אלקודס ופסק דינו של הבורר... מחייב את שני הצדדים ואין למי מהם לאחר מכן לחזור בו מפסק הדין... ואין למי מהם הזבות לאחר מכן לפנות לבתי משפט או לשיפוט שבטי, היום או בכל עת בעתיד".
פסק הבורר ניתן ביום 3.5.10 ובו נקבע כי:
"... ומאחר ומר מחמד חרבאוי הביא רשימת תיקונים וחסרים שביקש בשווי של 29000 ₪ ולאחר שמיעת שני הצדדים וביקורי במקום מחליט כדלקמן:
חברת אבראג אלקאדס חייבת לשלם סך של 29000 ₪ בדין תיקונים וחסרים.
על החברה לתקן צבע מעל לפנלים והוא חייב לאפשר להם לעשות זאת.
על מר חרבאוי או כל מי שעל שמו נרשמה הדירה לשלם את יתרת החוב בגין רכישת הדירה.
בזאת באים לסופם כל המחלוקות בין שני הצדדים"
הנתבעת טוענת שיש לדחות את התביעה בשל הסכם הבוררות שנחתם ע"י אביו של התובע ופסק הבוררות שהכריע בסכסוך באופן סופי. לתובע יש טענות שונות בנוגע לפסק הבורר, ולטענתו אין הוא מהווה סוף פסוק בסכסוך בין הצדדים.

בין לבין, בנובמבר 2009 הגיש אביו של התובע בקשה לצו מניעה לבית משפט זה ( נדונה לפני כב' השופט עודד שחם בבש"א 8313-09). בבקשה זו ציין האב שהוא רכש מהנתבעת דירה, ושהנתבעת, באמצעות מר סמיר ג'ולאני ( מנהל הנתבעת) דורשת ממנו לחתום על חוזה חדש המאשר את קבלת הדירה כמו שהיא. האב סירב לחתום מכיוון שהדירה לא תואמת את שהוסכם עליו בחוזה הרכישה. בשל סירוב זה של האב, כך נטען בבקשה, מר ג'ולאני הפעיל לחץ על האב ובני משפחתו לעזוב את הדירה, ניתק את החשמל ואף איים להוציא את חפציהם מהדירה בכוח. בית המשפט לא מצא לנכון להיעתר לבקשה במעמד צד אחד והעביר אותה לתגובת הצד שכנגד ( הנתבעת דנן). בסופו של דבר התיק נסגר לאחר שהוצג הסכם הבוררות מינואר 2010.

ב-24.10.10 נחתם פרוטוקול מסירת הדירה. על הפרוטוקול חתם אביו של התובע, בנוכחותו של מר וואיל ג'ית, מנהל העבודה בנתבעת.

בהקשר זה אציין שכתב ההגנה של הנתבעת תוקן ביום 5.11.13 על דרך שנוספה בו הטענה שנחתם פרוטוקול מסירה בין הצדדים ובו גם סעיף " ויתור תביעות". פרוטוקול המסירה נחשף רק במסגרת תצהירו של מר וואיל ג'ית ( עד הנתבעת) כאשר קודם לכן כלל לא נזכר ולא נטען שנערך פרוטוקול שכזה. התרתי את התיקון בהחלטתי מיום 13.8.13 חרף התנגדותו של התובע. בהתנגדותו עורר התובע טענה ולפיה פרוטוקול המסירה זויף, ולכן הוגש באיחור כה ניכר. למרות זאת התובע לא הגיש כתב תשובה מתוקן לכתב ההגנה המתוקן, לא הוגשו תצהירים משלימים וטענת הזיוף לא עלתה בסיכומי התובע.

ב-10.12.10 שלח התובע לנתבעת הודעת קיזוז ובה הודיע כי הוא את יתרת הסכום שהוא חב לנתבעת וזאת בשל ליקויים בדירה, ומסירת הדירה באיחור.

עיקרי טענות הצדדים:
טענות התובע:
התובע טוען שהנתבעת הפרה את החוזה עמו הפרות שונות ובעיקר בכך שאיחרה במסירת הדירה; בנתה את הדירה בגובה הנמוך מזה שהוסכם בחוזה; בדירה התגלו ליקויים קשים ובתוכם נזקי רטיבות בכל קירות הבית, זאת בניגוד להתחייבות הנתבעת לספק את הדירה ברמת גימור " דה-לוקס" כלשונו של התובע. בנוסף טוען התובע כי התגלו ליקויים נוספים בדירה: לא הותקן בוילר; לא הוחלף צילינדר לדלת; לא הותקנה נקודת גז; לא הותקנו אריחי שיש בחדר המדרגות; לא הותקן מקלחון זכוכית בחדר הרחצה בדירה.

את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה העמיד התובע על סך של 13,200$. ההסכם קבע מנגנון פיצוי עבור איחור במסירת הדירה. בהתאם למנגנון זה התחייבה הנתבעת לפצות את התובע בסך של 600$ לחודש, החל מהחודש הרביעי לאיחור במסירת הדירה. לטענת התובע הדירה נמסרה לו רק במרץ 2010, במקום פברואר 2008, כלומר באיחור של 25 חודשים. הסך הנתבע חושב בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם: 600$ X 22 חודשים ( שהם 25 חודשי איחור כאשר עבור שלושת החודשים הראשונים לא מגיע פיצוי).
יש לציין שבכתב התביעה נקב התובע בסך של 27,500$ פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה, אך הוא חזר בו מכך והודה שמדובר בטעות בחישוב.
בנוסף נתבע פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק שהועמד בחוזה על 10% ממחיר הדירה, כלומר – 16,000 $.
אשר לנזקים ולליקויים שהתגלו בדירה: התובע טוען שיש לקבל את האמור בחוות הדעת שהגיש לגבי ירידת ערך הדירה כתוצאה מנזקי הרטיבות והנמכת התקרה. המומחה מטעם התובע העריך את ירידת ערך הדירה בגלל הנמכת התקרה ב-14% שהם 134,000 ₪, ואת ירידת הערך בגין נזקי הרטיבות הערך המומחה ב-82,000 ₪. בהתאם לחוות הדעת הועמד הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה על 216,000 ₪.
בנוסף, התובע דורש פיצוי של 11,844 ₪ בגין " השלמת פריטים" שנדרש להשלים בעצמו. בסיכומיו לא פירט התובע מה הם אותם פריטים שנאלץ להשלים בעצמו וכמו כן לא טען לעניין חובתה של הנתבעת לספק לו פריטים אלה. התובע הסתפק בהפניה לקבלות שצורפו לתצהירו.
אשר להסכם הבוררות שנחתם – התובע טוען שכלל לא התקיים הליך של בוררות ולא התקיימו דיונים לפני הבורר. עוד טוען התובע שהבורר הוא מקורב של הנתבעת ושהנתבעת היא זו שפנתה אליו ולא התובע וזו עילה מספקת לפסול את הבורר, את הסכם הבוררות ואת הפסק שניתן. מכל מקום, טוען התובע, שני הצדדים גילו דעתם כי אינם מייחסים משמעות כלשהי לפסק הבורר שכן אין מחלוקת שהפסק לא קוים. הבורר קבע בין היתר כי על הנתבעת לשלם לתובע סך של 29,000 ₪ והנתבעת הודתה שסכום זה לא שולם לתובע מעולם. לכן, לשיטת התובע, יש להתעלם מהסכם הבוררות ומהפסק שניתן.
לחילופין, וככל שלא תתקבל טענת התובע לבטלות הסכם הבוררות והפסק, הרי שיש לקבוע שפסק הבוררות התייחס רק לנזקי הרטיבות ולא דן וממילא גם לא הכריע במחלוקת הקשורה בירידת ערך הדירה בגין הנמכת התקרה. לכן ממילא אין משמעות לפסק הבורר בהקשר זה.
טענות הנתבעת
בפי הנתבעת טענה מרכזית ולפיה פעולותיו של האב מחייבות את הבן, התובע. האב פעל כשלוחו של התובע לכל דבר ועניין. הדירה נרכשה מכספו של האב והאב הציג עצמו כרוכש וכבעלים של הדירה כלפי הנתבעת ובכלל.
הנתבעת טוענת שיש לדחות את התביעה בשל הסכם הבוררות שנחתם ע"י אביו של התובע ופסק הבוררות שהכריע בסכסוך באופן סופי. הליך זה אינו ההליך המתאים לתקיפת פסק הבוררות.
בנוסף התובע חתם – באמצעות אביו – על פרוטוקול מסירת הדירה ובתוך כך ויתר על כל תביעה נגד הנתבעת.
לגופו של עניין – הנתבעת לא מכחישה את האיחור במסירת הדירה, אם כי היא טוענת שהדירה נמסרה לתובע בתחילת שנת 2009, באיחור של שנה בלבד, ולא כטענת התובע. לשיטת הנתבעת האיחור במסירת הדירה נבע מהתנהלותו של התובע, ובפרט של אביו של התובע, שדרש דרישות שונות ועיכב את השלמת הבניה בשל כך.
גם בהקשר זה, של מועד מסירת הדירה, הפנתה הנתבעת לבקשת האב לצו מניעה. בקשה זו הוגשה בנובמבר 2009 וממנה עולה שבאותו מועד התובע ומשפחתו כבר התגוררו בדירה. לכן הם ביקשו צו מניעה שיימנע את פינויים מהדירה. הדבר מוכיח ומחזק את גרסת הנתבעת למועד בו נמסרה הדירה לתובע.
בנוגע להנמכת התקרה – הנתבעת מודה שבחוזה הוסכם על גובה תקרה של 2.90 מ' אך טוענת שהדבר אינו מעשי מכיוון שמדובר בבית דירות שבו גובה הדירות אחיד. בהקשר זה טוענת הנתבעת שרק בחוזה של התובע נרשם הגובה הזה, שאינו גובה סטנדרטי וגבוה ב-40 ס"מ מהתקן. הנתבעת הגישה חוות דעת של מומחה מטעמה שהעריך את ירידת ערך הנכס בגין הנמכת התקרה ב-2.5% משווי הדירה. עם זאת הנתבעת טוענת שהתובע התקין מערכת חימום תת רצפתית שהגביהה את מפלס הרצפה והנמיכה את גובה הדירה. זאת ועוד, מכיוון שהתובע ביצע את הריצוף בדירה, לא ברור כיצד יושם הריצוף ומה גובה המילוי שהונח מתחת לריצוף ובכל מקרה לנתבעת לא הייתה שליטה על כך. בנסיבות אלה ומכיוון שברור שיישום הריצוף משפיע באופן ישיר על גובה הדירה, הרי שיש להטיל את האחריות לסטייה מהגובה שהוסכם עליו בחוזה – על התובע.
בנוגע לנזקי הרטיבות – הנתבעת הגישה חוות דעת של מומחה מטעמה ולפיה מקור הרטיבות כבר התייבש וצביעה מחדש של הקירות תעלים את סימני הרטיבות כך שלמעשה לא יישאר להם זכר והם לא ישפיעו על שווי הדירה ולא יורידו מערכה. בכל מקרה, טוענת הנתבעת, שמכיוון שהתובע הוא זה שריצף את הדירה ( באמצעות פועלים שהביא הוא או אביו), ומכיוון שהמקור לרטיבות נבע ממצע רטוב מתחת לרצפות, הרי שהתובע הוא שאחראי לנזקי הרטיבות, ככל שישנם.
אשר לדרישת הפיצוי המוסכם בנוסף לפיצוי בגין הליקויים טוענת הנתבעת שמדובר בכפל פיצוי. לא ניתן לתבוע גם את הטבת הנזקים וגם פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק. משבחר התובע במסלול של הוכחת נזק שוב אינו יכול לתבוע פיצוי מוסכם.
ככל שלא תתקבל טענתה לדחיית התביעה לפיצוי מוסכם, הנתבעת טוענת שעל בית המשפט להתערב בגובה הפיצוי המוסכם מכיוון שהוא איננו סביר וקובע פיצוי אחיד לכל הפרה, גדולה כקטנה, וניתן באמצעותו לתבוע פיצוי נפרד לכל הפרה והפרה שיטען לה התובע. לשיטת הנתבעת אין זה סביר ויש להתערב בכך חרף האמור בהסכם.
דיון והכרעה
השאלות הדורשות הכרעה הן אלה:
האם הסכם הבוררות סתם את הגולל על המחלוקת בין הצדדים? בתוך כך יש להידרש לשאלה האם חתימת האב על הסכם הבוררות מחייבת את התובע בנסיבות העניין.
ככל שנמצא שהסכם הבוררות אינו מחייב את הבן, התובע, או שאינו רלוונטי למחלוקת שלפני, יש להידרש לטענות לגופו של עניין ולבחון מה הם הנזקים שהוכחו בדירה ומה הפיצוי הראוי עבורם בהתאם להוראות ההסכם והוראות כל דין.
הסכם הבוררות
כאמור, ביום 3.1.10 נחתם הסכם בוררות בין אביו של התובע ובין הנתבעת. התובע לא הכחיש את כשרות ההסכם ולא טען שאביו לא היה מוסמך לחתום בשמו על ההסכם. כאמור טענותיו של התובע בנוגע להסכם הבוררות הן שיש להתעלם מההסכם ומהפסק מכיוון שכלל לא נערכו דיונים לפני הבורר. התובע לא הכחיש את עצם הסמכות של הבורר להכריע בסכסוך ( חרף טענותיו לניגוד עניינים לכאורה בשל הקרבה שבין הבורר ובין הנתבעת. טענות אלה נטענו בעלמא). מלאו אתה שומע הן ומהעובדה שהתובע לא כפר בסמכותו של הבורר אני מסיקה שהתובע קיבל עליו את סמכותו של הבורר ואישר אותה.
התובע לא טען שחתימתו של אביו על הסכם הבוררות לא מחייבת אותו. למרות זאת נדמה שהנתבעת דווקא השקיעה מאמצים מרובים בניסיון להדוף טענה כזו, למרות שהיא לא נטענה.
למען הסר ספק אני רואה בחתימת אביו של התובע כמחייבת את התובע לכל דבר ועניין. אביו של התובע פעל כשלוחו של התובע בכל הנוגע לרכישת הבית. אין מחלוקת שהאב פעל מול הנתבעת ועמד בקשר הדוק מולה. אין מחלוקת שאביו של התובע היה נוכח בשטח, עקב אחר התקדמות עבודות הבניה, הציב תנאים שונים, דרש דרישות שונות וכו'. אין מחלוקת שלפחות חלק – שלא לומר חלק ניכר – מהמימון לרכישת הבית הגיע מהאב. האב מסר לנתבעת שיקים משוכים מחשבונו. התובע אמנם הסביר שהעביר לאביו כסף מזומן תמורת השיקים שנמסרו לנתבעת, אך טענה זו לא גובתה בראיות כלשהן. התובע עצמו הודה שייפה את כוחו של אביו לפעול בשמו מול הנתבעת. בהזדמנויות שונות בעדותו חזר התובע על כך שאביו טיפל בענייני הדירה מכיוון שהוא ( האב) בקיא בכך יותר. אין ספק שכלפי הנתבעת הוצג מצג ברור לפיו האב הוא בעל הבית.
לאור כל האמור, משלא התכחש התובע לפעולותיו של אביו מול הנתבעת בהקשרים שונים הרי שאין הוא יכול להתכחש לפעולת האב בקשר להסכם הבוררות וטוב עשה התובע שלא טען זאת ולא התכחש לכך.
יובהר כי על-פי דיני השליחות תוכן השליחות ועצם קיומה אינם טעונים מסמך בכתב והם יכולים להיות גם בהסכמה שבעל-פה ואף בהתנהגות. עקרון זה מעוגן בסעיף 3 לחוק השליחות תשכ"ה-1965.
בענייננו, כפי שהבהרתי לעיל התובע הציג מצג ברור לפיו אביו הוא שלוחו בכל הנוגע לדירה. לאור האמור אני קובעת שהאב הוא שלוחו של הבן, התובע, והיה רשאי לפעול בשמו ולהתקשר בשמו בהסכם הבוררות עם הנתבעת. בנסיבות אלה הסכם הבוררות ופסק הבוררות שניתן בעקבותיו מחייבים את התובע.
כעת יש לבחון האם פסק הבוררות סתם את הגולל על המחלוקות שבין הצדדים, ובפרט אלה המתבררות לפני. כאמור, התובע טוען שפסק הבוררות הכריע רק במחלוקת סביב עניין הרטיבות בדירה ולא הייתה בו הכרעה בנוגע לכלל המחלוקות ובפרט בנוגע למחלוקת סביב טענת ירידת ערך הדירה כתוצאה מהנמכת גובה הדירה.
את מסקנתו בנוגע להיקף תחולתו של פסק הבורר הסיק התובע מעדותו של מנהל הנתבעת, ולא מתוכן הפסק. בחקירתו נשאל מר סמיר ג'ולאני, מנהל הנתבעת, מה היה נושא הגישור והוא השיב:
"כל הטענות לרטיבות אני לא הייתי. הם לקחו כל מה שאמר ונתנו החלטה בלי לשמוע אותי".
לשיטת התובע יש ללמוד מדבריו של ג'ולאני שרק עניין הרטיבות הועבר להכרעת הבורר וכל יתר המחלוקות נותרו ללא הכרעה.
אך מעל הכל לשונם של הסכם הבוררות ושל פסק הבורר לא יכולה לסבול את הפרשנות שמבקש התובע לתת להם.
בהתאם לתרגום שהגיש וערך עו"ד וליד זחאלקה, ב"כ הנתבעת ( התובע לא התנגד לו ולא הסתייג ממנו), הסכם הבוררות קבע כך:-
"שני הצדדים הסכימו למינויו של מר סלאח חרבאוי... כבורר ביניהם לסיום הסכסוך בנושא הדירה (ההדגשות אינן במקור) אשר באבראג' אלקודס ופסק דינו של הבורר... מחייב את שני הצדדים ואין למי מהם לאחר מכן לחזור בו מפסק הדין... ואין למי מהם הזבות לאחר מכן לפנות לבתי משפט או לשיפוט שבטי, היום או בכל עת בעתיד".
כוונת הצדדים הנלמדת במפורש מהסכם הבוררות היא שהבורר יכריע בכל המחלוקות הקשורות לדירה ובכך יסתיים הסכסוך ביניהם, לרבות הסכסוך שהביא להגשת התלונה במשטרה. יחד הזאת אין המדובר בשטר בוררות מפורט, אין בו התייחסות לסדרי הדין וספק כלל אם ניתן לאכוף אותו.
שני הצדדים לא מילאו אחר פסק הבורר, ונראה כי הוא אכן הביא לרגיעה ביחסים אך לא לפתרון הסכסוך המשפטי והכלכלי. על כן אני קובעת כי פסק הבורר קבע רק את גובה הפיצויים המגיעים לתובע בגין הרטיבות והליקויים ואף קבע מה תתקן הנתבעת בעצמה. יש לציין כי גם תיקונים אלו לא בוצעו, והצדדים חלוקים בשאלה מי מהם מנע את ביצועם. אך כך או כך, פסק הבורר זכה להתעלמות משני הצדדים, ואין אני רואה אותו כפסק ששקל את כל המחלוקות והכריע בהן.
פרוטוקול מסירת הדירה:
זאת ועוד, מאוחר יותר, באוקטובר 2010, הרבה אחרי שהדירה נמסרה לתובע, אפילו לשיטתו שלו, חתם התובע ( באמצעות אביו) על פרוטוקול מסירת הדירה ובמסגרתו אישר התובע סעיף " ויתור תביעות" שהיה כלול בפרוטוקול המסירה. כאמור, עניין פרוטוקול המסירה נזכר לראשונה בבקשת הנתבעת לתיקון כתב ההגנה והוא נוסף והוגש כראיה רק לאחר שהתרתי את התיקון חרף התנגדות התובע לדבר. בהתנגדותו עורר התובע טענה ולפיה פרוטוקול המסירה זויף ולכן הוגש באיחור כה ניכר. אלא שהתובע לא הגיש כתב תשובה מתוקן לכתב ההגנה המתוקן, לא הוגשו תצהירים משלימים וטענת הזיוף לא עלתה בסיכומי התובע. לפיכך, אין לי אלא להסיק ולקבוע שהתובע לא מתנגד ולא מתכחש לפרוטוקול המסירה שהוגש ולתוכנו.
תוכן הפרוטוקול מנוגד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות ואף ברור כי במועד החתימה על הפרוטוקול הנתבעת אף לא ביצעה את התיקונים שהבורר פסק שעליה לבצע. על כן אני דוחה את כל טענות הנתבעת בנוגע לכך שהיא פטורה מכל פיצויי על בסיס פרוטוקול המסירה.
טענת הרטיבות:
אין מחלוקת שבדירת התובע ישנם נזקי הרטיבות. נזקי הרטיבות קיימים בחלק התחתון של קירות הבית כן מסביב לחלונות.
מומחה מטעם התובע, השמאי מוחמד בשיר, העריך שנזקי הרטיבות גורעים 10% מערך הדירה. חוות הדעת ניתנה בפברואר 2012, אז העריך המומחה את שווי הדירה בכ-820,000 ₪ ולפיכך ירידת ערך הדירה הוערך על ידו בכ-82,000 ₪.
המומחה מטעם התובע עמד על כך שגם אם תטופל הרטיבות עדיין תיוותר ירידת ערך של 10% מכיוון שדירה שסבלה מרטיבות כמוה כ"כלי שנשבר" שגם אם יתוקן בכל מקרה לא יוכל לחזור למצבו המקורי והוא לעולם יישאר כלי שבור.
המומחה לא התייחס למקור לרטיבות ורק אמר ש"ככל הנראה מדובר בתקלה במערכת המים או מכל סיבה שהיא שלא נראית לעין" ( ס' 3 לחוות הדעת).
לעומת זאת מומחה מטעם הנתבעת, המהנדס דרוויש חגאזי, התייחס למקור הרטיבות והסביר שמכיוון שהרטיבות קיימת בעיקר בחלק התחתון של הקירות מעל ל"פאנלים" הדבר מעיד על כך שמקור הרטיבות הוא במילוי רטוב מתחת לריצוף. כמו כן העריך המהנדס חגאזי שמקור הרטיבות התייבש זה מכבר וכעת נותרו רק סימנים יבשים על הקירות שניתן לטפל בהם באמצעות צביעה וסיוד מחדש של הקירות. מאחר ומקור הרטיבות התייבש הרטיבות לא צפויה לחזור וצביעת הקירות תפתור את הבעיה האסתטית שנוצרה. עלות צביעת כל קירות הבית הוערכה ע"י המהנדס בכ-15,000 ₪ לכל היותר.
בנוסף המליץ המהנדס על בדיקת תקינות של צנרת המים בדירה כדי לוודא שלא נוזלים מים מתחת לריצוף. המומחה העריך את עלות התיקון במידה ויהיה צורך להחליף צינורות ב-1,500 ₪ לכל היותר.
עוד המליץ המהנדס לבדוק את איטום החלונות ( שסביבם התגלתה רטיבות שלטענת הנתבעת תוקנה על-ידה) והעריך שככל שיידרש תיקון כלשהו עלותו תהיה לא יותר מ-2,000 ₪.
יש לציין שהמהנדס חגאזי העריך שלנזקי הרטיבות אין השפעה על ערך הנכס. המהנדס חגאזי אינו שמאי ולכן אינו יכול לחוות את דעתו מעבר לתחום מומחיותו ההנדסית. עם זאת מומחה נוסף מטעם הנתבעת, השמאי יניב גוב ארי אישר את קביעת המהנדס, והעריך שאכן לנזקים אלו, ככל שיתוקנו, לא תהיה השפעה על שווי הדירה ולעת עתה אמד את שווי ירידת ערך הנכס בגין הנזקים לפני תיקון, כגובה עלות תיקון הנזקים כפי שהעריך המהנדס חגאזי.
בחנתי את שתי חוות הדעת ואת טענות הצדדים בעניין והגעתי לכלל מסקנה שיש להעדיף את חוות הדעת שהגישה הנתבעת. התובע לא הגיש חוות דעת של מהנדס מטעמו, וחוות הדעת של השמאי בשיר ( מטעם התובע) הייתה קצרה ולאקונית, אין בה התייחסות למקור הרטיבות והיא לא כוללת הסבר לאופן החישוב וכיצד בוצעה ההערכה. על פניו ההערכה נראית שרירותית כמעט.
לעומת זאת, חוות הדעת של המהנדס חגאזי ( מטעם הנתבעת) הייתה מקיפה ויסודית יותר. התייחסה למקור הרטיבות והציעה בכנות ( שלכאורה אינה מיטיבה עם הנתבעת) אפשרויות חלופיות למקור הרטיבות עם המלצות לבדיקה ולתיקון במידת הצורך. המהנדס חגאזי נחקר על חוות דעתו וסיפק הסבר סדור ומשכנע למקור הרטיבות ( ר' עמ' 32, ש' 5-12 לפרוטוקול).
בנסיבות העניין ההסבר שנתן המהנדס חגאזי למקור הרטיבות הוא סביר והגיוני. סימני הרטיבות התגלו בחלק התחתון של הקירות מעל ל"פאנלים" ואין מחלוקת שלא התפשטו מעבר לכך ( פרט לרטיבות נקודתית מסביב לחלונות שקשורה לאיטום סביב החלונות). המומחה התייחס לכך שהסימנים אינם " טריים" ונראה שמקור הרטיבות התייבש. המומחה הציע פתרון לבעיה שנכון להיום היא אסתטית בלבד.
התובע לא עשה מאמץ להפריך את ההסבר המבוסס, הסַבִיר וההגיוני שנתן המהנדס חגאזי לרטיבות. גם חקירתו הנגדית של המהנדס חגאזי ע"י בא-כוחו של התובע לא הצליחה להפריך, לסתור או להחליש את האמור בחוות הדעת, אדרבא, התרשמתי מהעד חגאזי וכאמור לעיל בחקירתו סיפק העד הסבר סדור ומשכנע שרק חיזק וביסס את חוות הדעת.
התובע יכול היה להעיד מי משכניו שיעידו שגם אצלם יש רטיבות בקירות הבית והדבר היה עשוי אולי לשכנע שהרטיבות מקורה בליקוי שאחראית לו הנתבעת ולא במצע שמתחת לריצוף. העובדה שהתובע לא הביא עדות שכזו פועלת לחובתו ואני מסיקה מכך שאין נזקי רטיבות בדירות נוספות בבניין. הדבר אך מחזק את המסקנה שהרטיבות בדירת התובע מקורה במצע רטוב שהונח מתחת לריצוף.
חשוב לזכור ולציין שאין מחלוקת שהנתבעת לא ריצפה את הדירה אלא הריצוף בוצע ע"י רצף מטעם התובע ( ר' עדותו של התובע בעמ' 17, ש' 29-30 לפרוטוקול).
לכן אני קובעת שהרטיבות שבדירת התובע מקורה ביישום לקוי של הריצוף בדירה שהונח על-גבי מצע רטוב. התובע הוא האחראי לנזקי הרטיבות שהתגלו בדירה מכיוון שהוא ריצף את הדירה בעצמו ובכך הסיר את אחריות הנתבעת לדבר.
בנסיבות אלה אין צורך לדון ולהכריע בשאלה האם נזקי הרטיבות הותירו פגמים שאינם ברי תיקון, והם המביאים לירידת ערך הדירה. ככל שנותרו פגמים שכאלה הרי שגם להם אחראי התובע והוא אינו זכאי לפיצוי בגינם.
למעלה מן הצורך אומר שלא נחה דעתי מהסברו של השמאי מוחמד בשיר ( מטעם התובע) כאילו שדירה שסבלה מרטיבות – שטופלה ותוקנה – כמוה ככלי שבור שאין לו תקנה. איני מוצאת סיבה שנזקי רטיבות שלא הותירו שום חותם ישפיעו באופן שלילי על ערך הדירה. גם השמאי בשיר בעצמו לא טרח לנמק הנחה זו והסתפק בהפניה לניסיונו בתחום ולפסיקה לכאורה של בית המשפט העליון בעניין, מבלי שהפנה להליך ספציפי או לציטוט מסוים ממנו ניתן להשליך על העניין שלפני. כשלעצמי לא מוכרת לי פסיקה שקבעה ירידת ערך אך ורק בשל רטיבות שתוקנה.
סיכומו של עניין אני דוחה את טענות התובע לפיצוי בגין נזקי הרטיבות, הן משום שלא הוכחה ירידת ערך בגינם כפי שטוען התובע והן משום שהתובע הוא שאחראי לנזקים אלה בשל יישום לקוי של הריצוף. לכן התובעת גם איננה נדרשת לפצות את התובע בגין תיקון הליקויים וצביעת הקירות כאמור בחוות הדעת.

הטענה לירידת ערך הדירה בשל הנמכת התקרה:
כאמור אין מחלוקת שגובה דירת התובע הוא כ-2.63 מ' ולא 2.9 מ' וזאת בניגוד למוסכם בחוזה ( ס' 8 להסכם רכישת הדירה שתרגום שלו צורף כנספח א' לתצהיר של התובע).

הנתבעת טוענת שגובה הדירה הושפע מהריצוף שבוצע על-ידי התובע וכן ממערכת החימום התת רצפתית שהתקין התובע מתחת לריצוף. לא ידוע מה גובה המילוי שהונח מתחת לריצוף וכיצד הותקנה מערכת החימום ועד כמה היא השפיעה על מפלס הריצוף בסופו של דבר. בנסיבות אלה יש להטיל את האחריות להפחתת הגובה בדירה על התובע. יחד עם זאת הנתבעת גם אישרה שלא היתה יכולה לבנות את הדירה בגובה המוסכם, בשל חלוקת כלל הדירות לגבהים שווים בבניין.

שני הצדדים הגישו חוות דעת שמאית שהעריכה את ירידת ערך הדירה בגין פגם זה.
השמאי בשיר מוחמד ( מטעם התובע) לא הסביר ולא נימק את הערכתו. השמאי בשיר הניח שהפחתה של 20 ס"מ מגובה הנכס מהווה ירידת ערך של 10%. לכן, בהינתן שבדירת התובע בוצעה הפחתה של כ-27 ס"מ העריך השמאי את ירידת ערך הדירה ב-14%. גם בהקשר זה במקום להסביר את אופן החישוב ואת הנתונים שעליו הוא מתבסס הפנה השמאי בשיר לניסיונו הרב. השמאי בשיר לא התייחס ולא העניק משקל כלשהו לעובדה שגובה דירת התובע תקני ואף מעל התקן, גם לאחר ההנמכה.

השמאי גוב ארי לעומת זאת נימק את חוות דעתו, התייחס לעובדה שגובה הדירה עומד בתקן ולצד זאת התייחס לכך שתקרה גבוהה מעניקה תחושת נוחות ומרחב כך שיש להנמכת התקרה השפעה על ערך הדירה. לאחר שאיזן בין השיקולים לכאן ולכאן העריך השמאי גוב ארי שבנסיבות העניין הפחתה של כ-27 ס"מ מגובה הדירה מהווה פגיעה של 2.5% משוויה.

יש לציין ששני המומחים לא התייחסו לסיבה להנמכת התקרה והערכתם בוצעה מבלי להתייחס לשאלה על מי יש להטיל את האחריות להפחתת גובה הדירה ולהשפעה של עבודות הריצוף על כך.

כשלעצמי אני סבורה שיש להטיל על התובע חלק מהאחריות להפחתת גובה הדירה בשל עבודות הריצוף שבוצעו על-ידו. אין ספק שליישום הריצוף יש השפעה על גובה המבנה בפועל. בנסיבות העניין לנתבעת לא הייתה שליטה על עבודות הריצוף ולכן על התובע היה להוכיח שעבודת הריצוף לא גרעה מגובה הדירה. התובע לא הרים את הנטל הזה, שכן התובע לא הביא לעדות מהנדס מטעמו וכל טענותיו כאילו נאלץ לבנות את הרצפה בגובה הממד לא הוכחו. יש לציין כי התובע אף ניסה להסתיר את העובדה שהרצפה בבית הותקנה על ידו.

בנוסף התרשמתי שחוות דעתו של השמאי גוב ארי היא אמינה, מקצועית, יסודית ומבוססת יותר מזו של השמאי בשיר שהעיד מטעם התובע. בהתאם לחוות דעתו של השמאי גוב ארי הרי שההשפעה של הפחתת גובה הדירה אינה כה משמעותית ושוויה הכלכלי מסתכם בכ-29,000 ₪ ( בהנחה ששווי הדירה הוא כ-1,150,000 ₪ לפי האמור בחוות דעתו של גוב ארי). מכיוון שאני סבורה שלכל הפחות יש להטיל על התובע אשם תורם משמעותי ומכריע הרי שאני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובע בגין רכיב זה סך של 14,500 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של השמאי גוב ארי ועד התשלום בפועל.
התיקונים שהתובע ביצע על חשבונו בדירה:
התובע טוען כי נאלץ להשלים עבודות שהיה על הנתבעת לבצע בדירה בסכום של כ-11,000 ₪ והוא דורש את השבת הסכום לידיו. התובע מבסס דרישה זו על קבלות שצירף לתצהירו אך בחקירה הנגדית גם הוא וגם אביו, התקשו מאוד להסביר בגין אילו ליקויים הוצאו הוצאות אלו.

יתר על כן לא הוכח כי אכן היו חסרים דברים בדירה כפי שטען התובע. התובע לא תמך את דרישותיו בחוות דעת של איש מקצוע, ובחקירה הנגדית טען למשל כי אינו יודע אם החליף את הבויילר בדירה או כלל לא היה בויילר.

על כן אני קובעת כי רכיב זה לא הוכח.

האיחור במסירת הדירה :
אין חולק שהדירה נמסרה לתובע באיחור אך השאלה הראשונה העומדת להכרעתי היא מתי נמסרה הדירה לתובע.
התובע טוען כי הדירה נמסרה לו בסוף שנת 2009 תחילת 2010 ומפנה בעניין זה גם לפרוטוקול המסירה. מנגד בצו המניעה שביקש התובע באמצעות אביו, עולה כי הוא קיבל את החזקה בדירה לצורך ביצוע עבודות, כבר בתחילת שנת 2009. שכן צו המניעה הוגש בתחילת שנת 2009 ובו ביקש התובע כי הנתבעת לא תוכל לפנותו מהדירה. יתר על כן במועד זה אף פנה התובע למשטרה, והצדדים אף החלו בהליכי הבוררות.
על כן אני קובעת שהדירה נמסרה לתובע, כדי שיוכל לבצע את כל ההשלמות בתוכה, לרבות התקנת החימום והרצפה בתחילת שנת 2009.
הנתבעת טוענת כי הצליחה למסור את הדירה רק במועד זה, ולא במועד המוסכם בתחילת שנת 2008, וזאת בשל דרישות בלתי סבירות של האב לשינוי בצבע האלומיניום ולסגירת מרפסת בניגוד להיתר. טענות אלו לא הוכחו ככל, וראוי היה כי הנתבעת כלל קבלן תחתים את התובע שעה שהוא מבקש שינוים בדירה, ותחתים אותו גם על הזמן הצפוי לעיכוב כתוצאה מתיקונים אלו. על כן אני קובעת כי האיחור בן השנה היה באחריות הנתבעת.
על פי ההסכם בין הצדדים בגין כל חודש איחור יהיה זכאי התובע לפיצויי בסך 600$ ומכאן שאיחור בן שנה מזכה אותו בפיצויי בגובה של 7,200 $. התובע טוען כי בנוסף לפיצוי הזה הוא זכאי גם לפיצויי מוסכם בסכום של 16,000$ שהם 10% משווי העסקה. אין בידי לקבל טענה זו.
ס' 15(ב) לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 קובע:
"הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם (ההדגשה שלי) פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

גבריאלה שלו ויהודה אדר מתייחסים לעניין זה של כפל פיצוי בספרם דיני חוזים – התרופות 69, 80 ( תשס"ט). בין היתר נאמר שם ( בסעיף 3.12) כך:-
"המקרה השכיח ביותר של כפל תרופה, הנוצר משילובן של תרופות שתכליתן אחת, הוא תביעה לפיצויים ממקורות שונים...
הפרת חוזה מצמיחה לנפגע זכות לפיצויים ממספר מקורות: פיצויים בהוכחת נזק – לפי סעיפים 10 או 13 לחוק התרופות; ופיצויים שאינם טעונים הוכחת נזק – לפי סעיפים 11 או 15 לחוק התרופות. למרות קיומם של הבדלים חשובים בין תרופות הפיצויים השונות, משותפת לכולן תכלית עיקרית אחת: מתן פיצוי כספי הולם לנפגע על נזק שגרמה לו הפרת חוזה.
האיסור על כפל תרופה משמיע בהקשר זה שאין הנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע פיצויים בהסתמך על שניים או יותר מבין המקורות הנזכרים לעיל, אם די באחד מהם כדי לספק לו פיצוי הולם על מכלול הנזקים שנגרמו לו. לעומת זאת, אם כל אחד ממקורות הפיצוי שהנפגע מבקש לשלב בתביעתו מפצה אותו על מרכיב מסוים ונבדל מתוך מכלול נזקי ההפרה (" ראש נזק" בלשונו של עורך הדין) כי אז אין מניעה להסתמך על שלל מקורות הפיצוי".
ברע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ פ"ד נא(5) 874 – בית המשפט ראה בפסיקת דמי שימוש ראויים ( מכוח דיני עשיית עושר) לצד מתן פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק ( מכוח החוזה) משום פיצוי כפל.
בע"א 1846/92 נפתלי לוי נ' מבט בניה בע"מ פ"ד מז(4) 49, אמר בית המשפט כך:
"יחד עם זאת, מעמיד חוק התרופות שורה של סעדים לרשותו של הנפגע ונותן לו,
בסעיף 2 , את זכות הבחירה ביניהם. נפגע הבוחר בכך יכול לתבוע, מבין הסעדים
העומדים לרשותו, כל סעד או צירוף של סעדים, המייצגים את אחד האינטרסים שעליהם בא להגן חוק התרופות, ובלבד שתתקיימנה שתי דרישות: (א) לא ניתן לקבל כפל פיצוי בגין אותו נזק; (ב) אין סתירה מהותית בין שני סעדים נתבעים ( דוגמת ביטול ואכיפה) (ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. [3], בעמ' 268-269). אמרה על כך השופטת בן-פורת:
"...ויש שיטות, כשיטת המשפט המקובל, שגישתן גמישה ומאפשרת לנפגע לברור לו אותה תרופה או אותו שילוב של תרופות המשלימות זו את זו, אשר ייתנו לו את ההגנה המלאה, ככל שהדבר ניתן, על האינטרס שעליו הוא מבקש להגן. כל עוד אין סתירה ביניהן וכל עוד לא ניתנה לנפגע תרופה כפולה על אותו נזק, אין מניעה בשילוב כזה. כך, למשל, ניתן לתבוע השבה חלקית ופיצוי חלקי, כשהם משלימים זה את זה ומביאים לפיצוי מלא, אך לא יותר ממנו
( 38, 36treitel, supra, at ). אין מניעה, למשל, לשלב תרופת אכיפה עם פיצויי הסתמכות. אין גם מניעה לשלב השבה עם פיצוי על הפסד הרווח הצפוי מהעיסקה ( ראה: 844dobbs, supra, at ). אך לא ייתכן שילוב של השבה מלאה, בעין או בשווי, עם פיצויי ציפייה מלאים בשיעור התמורה המוסכמת במלואה ( ראה: 38treitel, supra, at )" (ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ ואח' [4], בעמ' 96)".

ר' בעניין זה גם הדיון בפסק דינו של השופט מוחמד חאג' יחיא בת"א 43660-11-13 איתי גדסי נ' יפה כהן [ פורסם בנבו] (31.8.16), פסקאות 59-66 לפסק הדין, שעמד על כך כי יש חפיפה מסויימת בין הפיצוי המוסכם בין האיחור לבין הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.

67. אוסיף ואזכיר גם כי התובע קיבל פיצויי בגין יתר עילות הנזק שהוכחו על ידו, ומכאן שהתובע אינו זכאי גם לדמי השימוש הראויים וגם לפיצויי המוסכם אלא לסכום הגבוה בין השניים. על כן אני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובע סך של 16,000$ כפיצוי מוסכם כערכם במועד כריתת ההסכם וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

68. היות וחלק מטענות התובע התקבלו וחלקן נדחו, והיות והתובע נותר חייב לנתבעת סכום משמעותי בגין הדירה, הרי שכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ט ניסן תשע"ז, 25 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.