הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 35883-05-17

בפני
כבוד ה שופט גד ארנברג

תובעים

1.עו"ד דניאל נווה מנהל העזבון
2.הקדש זכרון סימי מני
3.האגודה למען החייל בישראל

נגד

נתבעים

1.יעקב מזרחי
2.מרינה בן אריה
3.יעקב מזרחי
4.נעמי מזרחי

פסק דין

התובעים הינם הבעלים של בנין המצוי ברחוב הצבי 2 בירושלים (להלן – "הבנין"). הנתבעים הינם דיירים מוגנים בדירות שונות בבנין.

התובעים טוענים, כי יש לחייב את הנתבעים בהוצאות שיפוץ שהם הוציאו לשיפוץ הבנין. לטענת התובעים , התקבלה דרישה מהמחלקה למבנים מסוכנים בעירית ירושלים לשפץ את תחתית מרפסות הבנין וגרמי המדרגות בשל כך שנופלים מהם גושי בטו ן וטיח, וכן טוענת היא , כי בוצעו עבודות איטום בגג המבנה. התובעים טוענים כי בעקבות דרישה זו, שכללה גם את אופן התיקון הנדרש , הם קיבלו מספר הצעות מחיר ובחרו בהצעה הזולה ביו תר. עם סיום עבודות השיפוץ, שכולן היו ברכוש המשותף, נדרשו הנתבעים להשתתף בתשלום ההוצאות, היינו מחצית מסכום ההוצאה בחלוקה בין הדיירים לפי שטח דירותיהם יחסית לשטח הבנין כולו בהתאם ל הוראות סעיף 68 לחוק הגנת הדייר ותקנות הגנת הדייר (החזקת הבתים ותיקונם) תשל"א-1971. הנתבעים סירבו להשתתף בתשלום ההוצאות, כל אחד מסיבותיו , ולפיכך הוגשה תביעה זו לענין תשלום ההוצאות.
בענין ההוצאות יש להוסיף, כי הנתבעת 2 נדרשה לשלם, בנוסף לחלקה עבור דירתה כמפורט לעיל, גם עבור החלק של דירת אימה שהיא יורשתה. לאמה של הנתבעת 2 היתה דירה בבנין שהוחזרה לתובעים כנגד תשלום סכום של 135,000 ₪. התובעים טוענים , כי הדירה הוחזרה לאחר ביצוע ההוצאה עבור השיפוץ ולפי ההסכם שבינם לבין האמא, הסכום של 135,000 ₪ היה בו כדי לסיים את כל הסכסוכים עד מועד חתימת ההסכם שהיה ביום 9.10.13 , ובמועד זה עדיין לא נחתם הסכם עם הקבלן מבצע השיפוץ (הסכם שנחתם ביום 30.3.14) , לפיכך ברור שהסכום של 135,000 ₪ לא הביא בחשבון את החלק של דירה זו בהוצאות השיפוץ.

בנוסף לאמור, התובעים דורשים גם את פינוי הנתבעת 2 מהבנין בשל כך שהיא ביצעה תוספות לדירתה ללא אישור הבעלים והתירה לזרים (ביתה, בעלה וילדיהם) לגור בדירה בניגוד להוראות הסכם הדיירות המוגנת והחוק.

התובעת הגיעה להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין עם הנתבע 1.

הנתבעים האחרים טוענים כדלקמן:
הנתבעת 2 – אין לחייבה בהשתתפות בתיקון המרפסות או חדר המדרגות , משום שלא מדובר במרפסת שלה ולא במרפסות שהן רכוש משותף . כמו כן אין לחייבה בהשתתפות בכל הקשור לשיפוץ חדר המדרגות משום ש היא לא עושה בו שימוש , הכניסה לדירתה אינה מחדר המדרגות. עוד טוענת הנתבעת 2 כי היא לא מחוייבת בתשלום עבור דירת אמה , שכן הצדדים הגיעו להסכמה לפיה התובעים שילמו עבור דירה זו סך של 135,000 ₪ בגין כל תביעה שיש למי מהצדדים נגד משנהו, כולל תביעות שאינן ידועות או חובות שאינם ידועים בעת חתימת ההסכם. הסכום הפעוט של 135,000 ₪ ששילמו התובעים כדי לקבל את הדירה נקבע בהתחשב במצבו הרעוע של הבנין והוא נקבע כאשר כבר היה ידוע לתובעים שיש דרישה של המחלקה למבנים מסוכנים לשפץ את הבנין (המרפסות וחדר המדרגות) .

הנתבעת 2 מוסיפה וטוענת כי אין עילה לפינוי בשל טענות התובעת בכל הקשור לבניה הנוספת, הן משום שמדובר בבניה שקיימת עשרות שנים וישנה התיישנות והן בשל כך שחלקה (צירוף המחסנים לדירה) היה קיים כבר בעת הכניסה לדירה, והן משום שחלקה נבנתה באישור הבעלים מחמת כך שמים חדרו לדירתה מדירת השכן , ו חלקה האחר מחמת כך שכתוצאה מבניית התחנה המרכזית של ירושלים בסמוך לבניין , עשן האוטובוסים נכנס לדירתה. כתוצאה מהאמור היא פנתה לנציג הקודם של הבעלים - עו"ד ברפי -וזה אישר לה לבצע את הדרוש כדי למנוע את חדירת המים ואת חדירת העשן , ובלבד שלא תדרוש השתתפות מבעל הדירה.

הנתבעים 3-4 טענו, כי אין מקום לחייב אותם בהשתתפות בהוצאות , משום שהכניסה לדירתם אינה מחדר המדרגות של הבנ ין אלא מסביב, בכניסה פרטית. אין אפשרות להיכנס לדירתם מחדר המדרגות, הכניסה מצד זה סגורה בבלוקים. כמו כן המרפסות מצויות באגף אחר של הבנין , ולפיכך אין לחייבם בהשתתפות בהוצאות תיקונם. כן טוענים הם כי נעשו שיפוצים אף בחלקי הבנין שאינם רכוש משותף. בין היתר חוזקו המרפסות עצמם ולא רק תחתית המרפסות.

הנתבעים טוענים גם, כי לא יידעו אותם על התיקון לפני שזה התבצע , וכי התיקון כלל גם שיפוץ דירות של התובעים שאינם מושכרים לדיירים בשכירות מוגנת.

נציג התובעים והשמאי מטעמם העידו בפני, וכן הנתבעת 2 והנתבע 3 , כאשר למעשה כל צד חוזר על טענותיו כפי שפורטו לעיל.

נציגי התובעים דחו את הטענות לפיהן השיפוץ שנעשה כלל שיפוץ בדירות נוספות בבנין שבבעלות התובעים ואינם מושכרים לדיירים בשכירות מוגנת וכן דחו את הטענות בענין הצורך בקבלת אישור הנתבעים לפני ביצוע עבודות השיפוץ. לא היה צורך באישור כזה כיוון שמדובר היה בתיקון כפוי על ידי עירית ירושלים כדי למנוע סכנה.

כל אחד מהנתבעים חזר על טענותיו כפי שפורטו לעיל, כאשר הנתבעת טוענת כי שכרה את הדירה כאשר המחסנים כבר היו חלק ממנה ועבודות הבניה האחרות שבוצעו על ידה בוצעו לפני שנים רבות באופן שחלה התיישנות על תביעה בגינם ואף הן נעשו בהסכמה של נציג הבעלים , עו"ד ברפי, שהתנה את ביצועם רק בכך שהבעלים לא יידרש לשלם דבר.

הנתבע 3 חזר על טענותיו בקשר להיותו דייר בדירה שהיא למעשה באגף אחר של הבנ ין ללא יכולת להיכנס אליה מחדר המדרגות אלא בכניסה נפרדת. בחקירתו התברר כי אמנם היתה בעבר כניסה לדירתו מחדר המדרגות, אך כרגע היא סגורה באמצעות בלוקים שנבנו בתוך דירתו מעבר לדלת הכניסה מחדר המדרגות.

יש לציין עוד כי עוד קודם להגשת התביעה הודתה ב"כ הנתבעת 2 במכתב שכתבה לב"כ התובעים, כי על הנתבעת להשתתף בהוצאות התיקון בחדר המדרגות. בהליך עצמו נטען , כי מכתב זה נכתב בטעות כאשר ב"כ הנתבעת 2 לא ידעה שהנתבעת 2 לא משתמשת בחדר המדרגות.

עוד יש להוסיף, כי הנתבעים טענו גם שהזנחת הבנין על ידי הבעלים לאורך השנים הרבות כאשר הם לא ביצעו תיקונים שחובת ביצועם חלה על הבעלים , היא שגרמה לכך שהמבנה הפך למסוכן ולדרישת המחלקה למבנים מסוכנים לתקנו.

לאחר עיון בטענות הצדדים באתי למסקנות כדלקמן:

1. על הנתבעים 2-3-4 להשתתף בהוצאות שהוצאו לצורך תיקון הליקויים בתחתית המרפסות, בגג ובחדר המדרגות בהתאם לחלק היחסי שלהם. סעיף 68 לחוק הגנת הדייר , שהוא החוק החל על היחסים שביון התובעים לנתבעים (להבדיל מחוק המקרקעין ככל שיש סתירה ביניהם) , קובע במפורש , כי על הדיירים להשתתף במחצית ההוצאות שהוציא הבעלים על תיקונים שהוא חייב בביצועם. סעיף זה קובע גם, כי הבעלים מחוייב בביצוע תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש חוץ מתיקונים שהם באותם חלקי הבית שהם בשימושו היחיד של דייר.

התקנות מגדירות את חלקי הבית שחובת התיקון בהם חלה על הבעלים. ההגדרה כוללת את תחתיות המרפסות, חדרי המדרגות והגג. לפיכך, ברור שחלה על הדיירים , בהתאם להוראות החוק , חובת השתתפות במחצית ההוצאות שהוציא הבעלים.

מתוך העדויות עולה שהשיפוצים שבגינם מבוקשת השתתפות הנתבעים, הינם רק השיפוצים שנעשו במקומות הנ"ל (תחתית המרפסות, חדר המדרגות וגג הבנין) , לפיכך , ברור שהנתבעים אמורים להשתתף במחציתם, בהתאם לשטח היחסי של כל אחד. אמנם בית המשפט מוסמך לחלק את ההוצאות כך שחלק מבעלי הדירות ישלם יותר או פחות, ואולם לא מצאתי שיש מקום לעשות ש ימוש בסמכות זו בהליך זה. מדובר בבית ישן שלפי העדויות לא בוצעו בו עבודות שיפוץ במשך שנים. עבודות השיפוץ שנעשו נעשו כדי למנוע סכנה הן לדיירי הבנין והן לעוברים ושבים מתחת למרפסות ואין מקום לחלק את התשלום באופן אחר מזה הקבוע בחוק.

אין מקום גם לקבוע כי הנתבעת 2 או הנתבעים 3-4 לא ישלמו בגין שיפוץ חדר המדרגות. ראשית, ב"כ הנתבעת 2 הודתה במכתבה לב"כ התובעים , שקדם להגשת התביעה, כי על הנתבעת 2 לשלם עבור שיפוץ זה. שנית, מדובר בבנין אחד שמהווה יחידה אחת וחדר המדרגות שבו היה מסוכן, לפיכך יש לחלק את התשלום כך שהוא יחול גם על הנתבעת 2.

באשר לנתבעים 3-4 על אחת כמה וכמה שיש לחייבם, שכן אין מחלוקת שהכניסה המקורית לדירתם היתה מתוך חדר המדרגות. גם אם הנתבעים בחרו לבטל כני סה זו אין בכך כדי לגרוע מחובת ההשתתפות החלה עליהם לפי חוק, הן בענין חדר המדרגות והן בענין המרפס ות והגג.

לא הוכחה טענת הנתבעים כאילו השיפוץ כלל גם עבודות בדירות הנמצאות בבנין ושייכות לבעלים - התובעים. ההיפך הוא הנכון. מתוך העדויות עולה שהדרישה להשתתפות בהוצאות לא כוללת ביצוע עבודות בדירות אלו.

באשר לסכום לתשלום של כל אחד מהנתבעים, התובעת המציאה חוות-דעת שכללה את השטחים של כל אחד מהיחידות, הנתבעים לא המציאו חוות-דעת נגדית, וטענו ללא ביסוס ששטח דירתם קטן יותר , לפיכך יש לחייב את הנתבעים בהתאם לאמור בתביעה לפי שטח דירתם כפי שעלה מתוך חוות-הדעת שלא נסתרה.

2. אין מקום לחייב את הנתבעת 2 בהשתפות בהוצאות בגין דירת אמה המנוחה. אמנם צודקים התובעים כי בסופו של דבר נחתם הסכם בינם לבין הנתבעת 2 ,כיורשת דירת אמה, ביום 9.10.13 ואושר על ידי בית המשפט, רק ביום 19.10.14 (כפי שעולה מנספחי התצהיר של העד סער מטעם התובעים). ואולם התובעים ידעו על הצורך בשיפוץ שנדרש על ידי העיריה עוד בעת קבלת דרישת העיריה לבצע את הש יפוץ. בהסכם שנחתם בקשר להחזרת הדירה נכתב בפירוש שהוא כולל כל טענה לכל זכות של מי מהצדדים בכל ענין , ב ין אם הוא ידוע לצדדים ובין אם לא ידוע להם. ברור שבמועד זה כבר ידעו התובעים שישנה דרישה לתיקון וברור שהסכום ששולם עבור החזרת הזכויות הביא בחשבון גם את מצב הדירה וה בנין בכלל . ברור גם שהיתה חובה (ולו מחמת דרישת תום הלב) על התובעים להודיע לנתבעת 2 שישנה דרישה של העיריה לשיפוץ שעלולות להיות בגינה הוצאות שיחולו עליה כל עוד הדירה לא הוחזרה, התובעים לא מילאו חובה זו.
אמנם התשלום עבור השיפוץ בוצע על ידי התובעים בסופו של דבר לפני שדירת האם הוחזרה להם ואולם אי גילוי האפשרות שיהיו הוצאות ב מיוחד כש התברר שההוצאות כה גבוהות, מהווה התנהגות חסרת תום לב שיש בה כדי לשלול את זכות התובעים לתבוע הוצאות אלו. לא זו בלבד, אלא שברור שבסופו של דבר הוצאות השיפוץ הביאו לכך שערך כל דירה בבנין עלה. מתוספת זו הנתבעת 2 לא נהנתה כלל וכל ההנאה היא בשל הבעלים שהדירה הוחזרה להם. כאמור יש להניח ש בסכום שקיבלה הנתבעת 2 בגין דירת אמה הובא החשבון מצבו הרעוע של המבנה, כך שניתן אף ל ומר שהנתבעת 2 שילמה עבור חלקה בשיפוץ בסכום שקיבלה בפועל על הדירה.

בשל כל האמור לא מצאתי שיש מקום לחייב את הנתבעת 2 בהשתתפות בגין דירת האם שהוחזרה לתובעים.

3. הנתבעים העלו טענות שעיקרן הן שההזנחה שבמשך השנים של הבעלים בתקלות שונות היא אשר הביא ה את הבנין למצבו הגרוע שהצריך שיפוץ ושהפך אותו למבנה מסוכן. ואולם ככל שהנתבעים סברו כך יכולים היו הם בזמן אמת להגיש תביעה שתחייב את הבעלים לבצע תיקונים. תביעות כאלה לא הוגשו ולפיכך לא ניתן לקבוע עתה כי ההזנחה כזו , ככל שהיתה , גרמה לבנין להגיע למצבו שחייב את השיפוץ.

4. אין מקום לטענות הנתבעים בקשר לכך שבוצע שיפוץ מבלי ליידע אותם. אילו היה מדובר בשיפוץ וולנטרי יתכן שהיה מקום לטענה כזו. ואולם בנדון דנן מדובר בשיפוץ שנדרש על ידי המחלקה למבנים מסוכנים עקב סכנה של נפילת בטון וטיח מהמרפסת ובחדר המדרגות , לפיכך לא היה צורך לקבל הסכמה מראש לתיקון או לעלותו. לא זו בלבד אלא שהתובעים הוכיחו כי קיבלו מספר הצעות ובחרו בזולה מב יניהם שהיתה זולה משמעותית מההצעות האחרות.

5. יש לדחות את תביעת הפינוי בגין תוספות בניה שנעשו על ידי הנתבעת 2 ובשל כך שמתגוררים בדירה גם ביתה, בעלה וילדיה בניגוד למוסכם, וזאת בשל הסיבות דלקמן:

א. אני מקבל את עדותה של הנתבעת 2 לפיה כאשר היא רכשה את הדירה המחסנים היו חלק ממנה ושימשו בפועל למגורים. כך נמכרה הדירה לנתבעת 2 ולפיכך לא ניתן לדרוש את פינויה בשל כך שזה מצב הדירה נכון להיום .

ב. אני מקבל גם את טענת הנתבעת 2 לפיה קיבלה הסכמה לגבי המרפסת האחורית בשל חדירת מים לדירתה , חדירה שככל הנראה הבעלים היה חייב לדאוג למניעתה ומשלא עשה כן הסכים הוא לכך שהנתבעת 2 תעשה את הדרוש ובלבד שלא תדרוש ממנו השתתפות.
אני מקבל גם את טענת הנתבעת 2 לפיה מדובר בעבודות שנעשו לפני למעלה מ-25 שנים. בכל אותן שנים לא באה כל דרישה מהבעלים בקשר לאותה מרפסת שנוצרה כתוצאה מהעבודות למניעת חדירת המים ובכך, מלבד שאלת ההת יישנות שאין צורך לדון בה לאור קביעתי, יש לקבוע כי הבעלים הסכים למה שנעשה. אמנם התובע ים המציא ו תצהיר של עו"ד ברפי לפיו הוא לא נתן הסכמה , ואולם לטעמ י אין לתת לתצהיר זה משקל כלשהו הן בשל הטעויות הבלולות בו כולל טעות בשמה של הנתבעת , הן בשל כך שלא ניתן היה לחקור עליו והן בשל הזמן הרב שחלף מביצוע התוספות מבלי שהיתה כל פניה של עו"ד ברפי לנתבעת 2 בגין התוספות הללו. יש בכך כדי ללמד שאכן היתה הסכמה שלו ובלבד שהבעלים לא ידרש להשתתף בהוצאות הכרוכות בכך .

ג. לגבי הבניה בחצר, טענת הנתבעת כי היא עשתה גם תוספת זו בהסכמת הבעלים משום שחלק זה של הדירה מצו י ב סמוך לתחנה המרכזית "החדשה" של ירושלים והאוטובוסים היוצאים ממנה ,ממש מול הדירה, גרמו לפיח רב שהיה צורך למנוע אותו. אינני מקבל את טענת הנתבעת בענין זה. ראשית , כדי למנוע פיח , לא היה צורך בבניית מבנה כל כך גדול. גם אם היתה הסכמה של הבעלים לבצוע עבודות איטום למניעת חדירת פח , ברור שלא מדובר בבניה כ ה מסיבית וגדולה. שנית , הנתבעת עצמה הורידה את הקירוי של התוספת בחצר כך שנכון להיום אין במבנה כדי לחסום את הפיח , ולפיכך אין מקום להשאיר את המבנה ללא הגג שכל מטרתו היתה לטענת הנתבעת 2 מניעת פיח , ונכון להיום הוא לא יכול לשמש למטרה זו.
הנתבעת 2 הודיעה כי בכוונתה לפנות לבית הדין לשכירות בתביעה לחייב את הבעלים לבצע עבודות שימנעו את הגעת הפיח לדירתה , ולפיכך במסגרת מתן ההוראה בפסק דין להסיר את המבנה שנותר בחצר , לאחר שהגג כבר הורד כאמור , ינתן לנתבעת פרק זמן סביר בו תוכל לפנות לביהמ"ש בהליך נפרד בקשר לענין זה.

ד. אין מקום להורות על פינוי הנתבעת 2 מהדירה בשל מגורי ביתה ומשפחתה, שכן אני מקבל את עדות הנתבעת 2 בענין זה, ולפיה בתה התגוררה בדירה כל העת ובעת חתונתה הצטרף בעלה ולאחר מכן ילדיהם שנולדו בדירה עצמה.

התוצאה היא אפוא כדלקמן:

1. אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעים את ההשתתפות בחלקה בהוצאות השיפוצים בחדר המדרגות בתחתית המרפסת ובגג בסך 25,565.98 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

2. הנתבעת 2 אינה מחוייבת בתשלום השתתפות בכל הקשור לדירת אמה הגב' זויה לאופולד והתביעה בענין זה נדחית.

3. הנתבעת 2 תסיר את המבנה שבנתה בחצר בשטח 60 מ"ר, שכן כאמור למניעת כניסת הפיח מתחנת האוטובוסים לא היה צריך לבנות מבנה כה גדול , ונכון להיום גם אין ספק שאין במבנה כפי שהוא כדי למנוע הפיח. ההריסה תעשה לא יאוחר מיום 1.1.2020 אלא אם כן תקבל הנתבעת 2 עד אותו מועד סעד מביהמ"ש אליו תפנה , ככל שתפנה , בענין מבנה זה.

4. אין מקום ליתן צו פינוי נגד הנתבעת 2 בגין הבניה הנטענת בתביעה, שכן מלבד הבניה האמורה לעיל בחצר , ההוספה של המחסנים לשטח המגורים היתה כבר בעת רכישת הדירה על ידי הנתבעת והבניה הנוספת נעשתה בהסכמת הבעלים. באשר לבניה בחצר, ניתן הצו כאמור לעיל ולפיכך אין מקום להורות על פינוי אף בשל תוספת זו מה עוד שגם כאן מדובר בתוספת ישנה מאוד שלא נטען בגינה דבר על ידי הבעלים עד עתה.

5. אין מקום למתן צו פינוי בשל מגורי בתה של הנתבעת 2 ומשפחתה, שכן לא הוכח שמדובר בהכנסת דיירים נוספים שלא גרו בדירה מלכתחילה. בתה של הנתבעת התגוררה כל העת בדירה ואליה נוספו בני משפחתה.

6. אני מחייב את הנתבעים 3-4 לשלם לתובעים את חלקם בהשתתפות בעבודות השיפוץ בסך 23,451.75 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. טענות הנתבעים 3-4 לפיהם נעשו השיפוצים נוספים לא הוכחו.

7. אני מחייב את הנתבעת 2 והנתבעים 3 ו-4 בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪ כל אחד (סה"כ 4,000 ₪)