הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 32528-09-15

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

תובעים

הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים

נגד

נתבעים

מדינת ישראל

פסק דין

בפניי תביעתה של התובעת לקבלת דמי שימוש בעבור השימוש של הנתבעת בשטחיה באיזור הר גילה מכ וח צו תפיסה החל מתאריך 31/12/10 ומכוח חוזה .

תיאור הצדדים ורקע המחלוקת
התובעת הינה כנסייה (להלן "התובעת" "הכנסייה") והיא הבעלים בשטחי מקרקעין שונים באזור עוטף ירושלים, ב יניהם חלק מהשטחים התפוסים בצו בדבר תפיסת מקרקעין מספר 04/32/ת' מיום 07/11/05 (להלן "צו התפיסה") .

הנתבעת היה מדינת ישראל (להלן "המדינה") , אשר לפי החלטת ממשלה מחודש 12/01 החלה לפעול להקמת מכשול בטחוני מורכב (להלן "הגדר").

החוזה הראשון:
ביום 01/06/06 נחתם הסכם בין הנתבעת לתובעת לפיו נתפסו שטחים אשר הינם בבעלות הכנסייה לפי סעיף 4 להסכם חולקו דמי השימוש (לא כולל מע"מ) לשתי תקופות:
זכות שימוש ב-14 דונם בעבור פיצויים בגובה 335,562 ₪ לצורך עבודות בניית המכשול מיום 15/04/04 ועד ליום 30/09/06. (להלן "התקופה הראשונה") – 9 ,750 ש"ח לדונם לשנה.
זכות שימוש ב-9.8 דונם (השטח הבסיסי יהיה 7 דונם ועוד 2.8 דונם שהקמת המכשול תמנע את הגישה אליהם) בעבור פיצויים בגובה 139,344 ₪ מיום 01/10/06 ועד ליום 15/04/08 . (להלן "התקופה השנייה") 9,223 ש"ח לדונם לשנה.
נקבע מנגנון לפיו במידה שהשטח הנתפס יהיה גדול מהאמור בהסכם, יגדלו דמי השימוש ביחס שווה לתשלומים הקבועים מעלה.

החוזה השני:
ביום 18/08/08 נחתם שטר קבלה והצהרת פיטורין לפיו הכנסייה מודה שקיבלה מהמדינה המחאה בסך 185,114 ₪ כדמי שימוש ב-7 דונם לתקופה שבין 15/04/08 ועד ליום 31/12/10 (להלן "התקופה השלישית") . – כ - 9 ,794 ש"ח לדונם לשנה .

החוזה השלישי- "חוזה סעיף 6":
סמוך ליום 04/07/10 נודע לכנסייה כי הקבלן הפועל בשטחיה מטעם המדינה עושה שימוש נרחב יותר באדמותיה מ שבעת הדונמים עליהם הוסכם בחוזה ועל כן ביום 04/07/10 התקיימה פגישה בין ב"כ הכנסייה ובין מר אהרון צברי (המכונה "סעיד") ממשרד הביטחון, יום למחרת הפגישה שלח ב"כ הכנסייה מכתב למר ברוך שריר ובו נכתב כי התברר לכנסייה כי השטח התפוס נכון למועד המכתב הוא 14.9 דונם ולא 7 דונם כפי שהוסכם בשטר הקבלה והצהרת הפיטורין מיום 18/08/08. ועל כן בסעיף 6 למכתב התבקשו:
דמי שימוש מותאמים לשימוש לפי 14.9 דונם החל מיום 01/10/06 וכן תשלום פיצוי לעתיד לפי האמור בסעיף זה.
התבקשה בחינה נוספת ועדכנית של השטח על מנת לעדכן את דמי השימוש נכון להיום.
הכנסייה דרשה כי ככל שיתברר שנעשה שימוש בשטח נרחב יותר מהמוסכם יש לסכם על לוח זמנים לפינוי והחזרת המצב לקדמותו.
בית המשפט מדגיש כי תעריפים לא נזכרו בהצעה זו.
בתגובה באותו היום, 20/07/10, נשלח מכתב ממר אהוד בר-טל, האחראי להסדרי המקרקעין בתפר , לפיו "בהמשך לשיחתינו הריני להודיעך על הסכמתינו לעמדתך, סעיף 6 כולו". וכן נאמר שפועלים לתאם פגישה על מנת לסכם את הנושא (להלן "הסכם סעיף 6") .

ביום 06/12/10 התקבל אצל ב"כ התובעת מכתב שכותרתו "אדמות הפטריארכיה יוונית אורתודוכסית - בית ג'אלה – הר גילה" (הנושא תאריך מוטעה 23.01.10 – בין הצדדים הוסכם כי התאריך הנכון הוא 23/11/10 ) החתום ע"י ברוך שריר, קמ"ט משהב"ט בו סוכמו עיקרי דבריהם מפגישה ולפיהם:

  1. המדינה מוכנה לשלם עבור שימוש הקבלן בשטחי הכנסייה לפי שטח של 3.2 דונם ולתקופה של שנה , מיום 01/05/10 ועד ליום 30/04/11.
  2. כמו כן הוצע תשלום בעבור 5.1 דונם לתקופה שבין 16/04/08 ועד ליום 31/12/10
  3. תשלום עבור שימוש ב-12.1 דונם (7 דונם שטח הגדר +5.1 דונם שטחים סמוכים) לשנה אחת נוספת קדימה (מיום 01/01/11 ועד ליום 31/12/11) , לאחריה תתבצע בחינה מחודשת לפי המצב בשטח.
  4. החישובים יעשו לפי תעריף של 2,500 ש"ח לשנה לדונם. ( כרבע מהתעריף המוסכם בחוזה)

המכתב היה חתום על ידי מר ברוך שריר, קמ"ט משרד הביטחון ולאחריו לא הוחלפו מסמכים בין הצדדים עד לכתב התביעה .

מהלך הדיון:
בתיק זה התקיימו שני מועדי הוכחות, האחד ביום 06/05/19 והשני ביום 15/07/19 בו נשמעו מומחי הצדדים ונציגי הנתבעת.
במהלך הדיון הגיעו הצדדים להסכמות בנושאים הבאים:
במהלך המשפט התברר כי צו ההפקעה בוטל ביום 27/06/18 וממילא מעולם לא בוצע השימוש המיועד לפי צו ההפקעה ועל כן נסוגה הנתבעת מטענותיה אלה והביעה נכונותה לשלם לתובעת גם עבור הזמן שקדם לצו הביטול כאילו מעולם לא היה צו הפקעה.
על המדינה לשלם לכנסייה פיצויים שסכומם לא הוסכם על השטח שנתפס ועודנו תפוס החל מיום 01/01/11.
על המדינה לשלם לכנסייה שסכומם לא הוסכם עבור 3.5 דונם נוספים לתקופה של שנה בין התאריכים 01/05/10-30/04/11, בתמורה לשימוש הקבלן בחניון סמוך לתוואי המכשול.

תמצית המחלוקות בין הצדדים
שאלת גובה דמי השימוש: בכתב הגנתה טענה המדינה כי היא מוכנה לשלם 2,500 ₪ לדונם חלף הגובה שנקבע בהסכם לפיו דמי השימוש הם 9,750 ₪. בהמשך ובזמן הגשת הראיות מטעם המדינה הוגשה חוות דעת לפיה גובה דמי השימוש הריאליים בשטח הם לפי 300 ש"ח לדונם לשנה, וזאת לאור אופי הקרקע כחקלאית. לטענת המדינה שולם בעבר מחיר גבוה מהנצרך כתוצאה מהעובדה שלא נערך אומדן כנדרש בשל העומס והדחיפות שאפיינה את התקשרות המדינה בחוזים עם בעלי קרקעות רבים על מנת לבצע את גדר הביטחון במהירות האפשרית. על סך חוות דעת זו טען העד שריר בתצהירו כי המדינה שילמה ביתר גם על התקופה שעליה היו חוזים כתובים בתוקף (מיום 15/04/04 ועד 31/12/10) ומכאן שהמדינה "מכוסה" מבחינת התשלום כ-50 שנה קדימה.
לעומתה טענה הכנסייה כי אין סמכות לבית משפט זה לדון בתביעת דמי שימוש אלא שהדבר מסור לסמכותה הייחודית של וועדת העררים הצבאית. כמו כן, באם רצונה של המדינה לשנות את חוזה ההתקשרות בינה ובין הכנסייה עליה לנהל על כך מו"מ או לחלופין להגיש תביעה וכי כל טענות המדינה לעניין גובה דמי השימוש הינם בגדר שינוי והרחבת חזית ואין אכסניה זו מתאימה לבירור טענות אלו.
הכנסייה הגישה ראיות וחוות דעת מטעמה לפיה אין מדובר בשטח חקלאי כי אם שטח שמאופיין בבנייה.
למעלה מן הצורך טענה הכנסייה כי מאז התקופה שבסמוך להקמת הגדר חודש החוזה שוב כך שטענת הדחיפות אינה עומדת במבחן התוצאה. כמו כן, הראתה כי המדינה נעזרה בחוות דעת השמאי (קמ"ט שמאות במשרד הבטחון) רפאל מרציאנו מיום 24/03/05 על פיה נקבע גובה דמי השימוש בהסכמים הקודמים ביניהן וכי לא מדובר באומדן חסר ביסוס. נטען כי העובדה שהמדינה לא העידה את מר מרציאנו שקבע גם את שווי דמי השימוש בגובה 2,500 ש"ח וגם את שווי השימוש המקורי של 9,750 ש"ח פועלת לרעת המדינה.
הכנסייה טענה כי דרישת המדינה להפחית את דמי השימוש בשיעור של 3% מדמי השימוש ששולמו עד כה אינה סבירה וכי במקרה דנן חלה הפסיקה לפי ע"א 453/74 עובדי בית ברנר שיכון בת"א נ' יצחק חירותי לפיה פרטים שלא הוסכמו יהיו לפי הסכמות קודמות בין הצדדים.
המדינה לעומת זאת בסיכומיה טענה כי גובה דמי השימוש שהוצג על ידי השמאי מטעמה הינה סבירה לאור תחולת תוכנית התכנון RJ-5 המאפשרת שימוש בשטחים לצרכי חקלאות בלבד ואף אם ישנה באזור בנייה בלתי חוקית אין לגזור מכך שווי קרקע . את טענתה זו תמכה המדינה עם פסיקות גובה דמי שימוש בערכאות שונות על שטחים חקלאיים בסכומים דומים. באשר לטענת הכנסייה לעניין החלת החוזה משנת 2006 עד היום הדגישה המדינה את הנאמר בהסכם משנת 2006 לפיו באם תבקש המדינה להחזיק בשטח עם פקיעת ההסכם יערך מו"מ על מנת להסדיר את המשך ההחזקה והשימוש במקרקעין והיה והצדדים לא יגיעו להסכמה הסכם זה לא יחייב את הצדדים בכל אופן שהוא. אשר על כן אין להרחיב את תקופת תחולתו לאחר שפקע. מכאן שהמדינה הבינה שמדובר בתביעה חוזית גרידא ולפי החוזה אין לו תוקף מעבר ליום 30.12.10 ועל כן התיק מתנהל בשאלת דמי השימוש הראויים בקרקע.
גודל השטח התפוס בפועל: התובעת טענה כי על המדינה לשלם לה בעבור שימוש בשטחים בגודל 14.9 דונם (7 דונם שטח המכשול+5.1 דונם שטחים נלווים+2.8 דונם שטחים כלואים) , בתוספת תשלום עבור 3.2 דונם נוספים אשר שימשו למחנה הקבלן במפתיע לתקופה קצובה.
לטענת המדינה בסיכומיה גודל השטחים עליו יחול החיוב הם כדלקמן:
עבור 9.6 דונם ביום 01/01/11 ועד ליום 18/09/15
עבור 1.48 דונם עבור שימוש הקבלן בשטח מיום 01/05/10 ועד ליום 30/04/11
עבור 2,565 מ"ר נוספים עבור החזקת כלי עבודת הקבלן למשך תקופה קצרה יותר: מיום 01/10/10 ועד ליום 01/04/11
המדינה טענה כי אין לכנסייה אלא את עדות עו"ד זועבי, אשר ניתן לראות בו בעל דין שכן ייצג את הכנסייה בעבר, ועל כן המדובר בעדות יחידה של בעל דין אשר לא נתמכה בראיות נוספות לעניין גודל השטח שהוחזק.
קיומה של הודאה והדחה: הכנסייה טענה כי בטענותיה המדינה עולה כי היא מודה בעובדות המפורטות בכתב התביעה אך מבקש להשיג על היקף השטח ולעניין שווי דמי השימוש הראויים. אשר על כן לפי תקנה 159 לתקנות סד"א, נטל הראייה להוכחת טענותיה של המדינה כפי שהשתקפו בכתב הגנתה עובר לכתפיה.
המדינה טענה מצידה כי הנושא היחיד בו רלוונטית טענה זו היא ביחס להיקף שטחי הקבלן ואילו בנושא זה הציג מר שריר חישובים המודדים את השטח ואילו התובעת לא הביאה בנושא שום ראייה.
הרחבת חזית : הכנסייה הצביעה על העובדה שהמדינה בסעיף 3 לכתב הגנתה הביעה הסכמה לתשלום לפי 2,500 ₪ לדונם לשנה. דרישתה המאוחרת לקביעת התעריף על 300 ₪ והגשת חוות הדעת מטעמה מהווה שינוי חזית משלא תוקן כתב ההגנה ועל כן אין לבית המשפט לשעות לטענות הנתבעת בדבר קביעת דמי שימוש מתחת לתעריף של 2,500 ₪.
בתגובה טענה המדינה כי כבר בכתב ההגנה הובהר כי ישנה מחלוקת לעניין שווי דמי השימוש וכי הכנסייה בחרה להתעלם מטענות אלה ולא הביאה חוו"ד מטעמה וכי מצידה ברור היה שהחוזה לא חל ועל כן התנהלה בתיק כמי שמנהלת את מו"מ שהיה צריך להתנהל לאחר תום תוקף ההסכם בין הצדדים. כמו כן מוסיף ב"כ המדינה כי היה ברור לב"כ התובעת גדר המחלוקת במסגרת הערעור והעובדה שלא תוקן כתב ההגנה נגרמה בשל העובדה שהייתה דחיפות להגיש בר"ל לתביעה בסדר דין מקוצר ועל כן לא התבקש תיקון כתב ההגנה.
השתחררות מחוזה של רשות מנהלית וחובת תום הלב של המדינה כצד : הכנסייה הזכירה את הפסיקה והספרות המחילה אמות מידה גבוהות יותר מהמצופה מצדדים שהינם רשות. כך למשל השתחררות מחוזה תעשה במקום שיוכח "אינטרס ציבורי כבד משקל" ואילו בעניינו אין אינטרס כאמור, שכן לא ניתן להכיר בהגשת תביעה לקבלת דמי שימוש כמקיימת את אחת העילות. בייחוד דברים אמורים במצב דנן במסגרתו נכפתה על הכנסייה ההיקשרות עם המדינה במסגרת צו התפיסה של הקרקע , במקרה זה קיים אינטרס ציבורי מובהק של כיבוד הסכמות והסכמים בין המדינה לפרט ולא יתכן שהמדינה מחד תפסיק לשלם את דמי השימוש שנקבעו בהסכם ומאידך כאשר תתבקש לשלם כדין תטען טענות שונות, אשר לא נטענו בעבר , בניסיון לחמוק מ תשלום התמורה המוסכמת. לכך יש להוסיף את הע יקרון לפיו חוזים יש לקיים.
כמו כן טענה הכנסייה כי לפי סעיף 39 לחוק החוזים ולפי הפסיקה הענפה בנושא על צדדים לחוזה לקיים את החוזה בתום לב ובדרך מקובלת. הקרקע נתפסה על ידי ה מדינה והוסכם על תעריף בגובה מסוים ואילו כעת המדינה ממשיכה ולהחזיק בקרקע בבריונות לאחר פקיעת החוזה מבלי לטרוח וליישב את המחלוקת ת וך כדי טענות לשינוי התמורה באופן מקפח, זאת כאשר נבצר מהכנסייה לעשות שימוש בכלים שהיו עומדים לה אלמלא התנהגות זו, כגון: הזכות להגיש ערר על מנת לדון בגובה הפיצוי או לערור כנגד זכותה של המדינה להמשיך ולאחוז בקרקע, לפי הדרכים המנויות בדין. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח העובדה שהנתבעת בחרה שלא להפקיד את הסכומים שאינם במחלוקת ובכך מודגשת התנהלותה הבעייתית של המדינה וחוסר תום ליבה .
בתגובה לטענות אלה טען ב"כ המדינה בסיכומיו כי הנתבעת יכלה לדרוש את סיום החזקה בבג"ץ עם סיום ההסכם אך בחרה שלא לעשות כן על מנת להמשיך ולקבל את דמי השימוש מהמדינה. כמו כן נטען כי טענת הכנסייה לפיה לא הופקדו הכספים שאינם במחלוקת הינה הרחבת חזית אסורה.
לעניין תום הלב טענה המדינה כי הכנסייה נהנתה מתשלומים שלא כדין עבור קרקעות שהופקעו ולא ברור האם הכנסייה ידעה כי הקרקעות מופקעות בעת חתימת החוזה. עם זאת מתוך הבנה שהכביש שלשמו הופקעו הקרקעות לא נסלל הסכימה המדינה לשלם אף על השימוש בזמן שצו הביטול לא נכנס לתוקף. המדינה אף טענה כי אין מקום לטענות חוסר תום לב כאשר כל אשר היא מבקשת הוא לה ימנע מהנצחת טעויות העבר וצמצום בזבוז כספי הציבור (בג"ץ 637/89 לפיו המדינה אינה חייבת להמשיך ולפעול לפי מתווה שהיא יודעת לגביו שהוא מוטעה)
מהימנות חוות הדעת של השמאי מטעם המדינה: התובעת טענה כי יש לפסול את חוות הדעת כיוון שהשמאי שגה כשאמד את ערך המקרקעין לפי "שטח חקלאי" בעוד המקרקעין הסמוכים להם הם שטחים עם בנייה ענפה וללא כל גידולים. עוד ציינה הכנסייה כי על שטח בעל מאפיינים תכנוניים דומים במעבר רחל משלמת המדינה לכנסייה סכום של 12,000 ₪ לדונם לשנה, וזאת בהסתמך על חוו"ד שמאים.
כמו כן לטענת הכנסייה, העובדה שהמדינה נמנעה מלהביא עדים רלוונטיים כמו מר רפאל מרציאנו, קמ"ט שמאות דאז, החתום על חוות הדעת השמאית מיום 24/03/05 אשר מהווה את הבסיס לקביעת סכום הפיצוי בהסכם יש בה כדי לפעול לרעת המדינה.
הכנסיה אף הוסיפה שכפי שעלה מעדותו של מר שריר קביעת השמאי לפיה שווי הקרקע הוא לפי 2,500 ₪ לשנה אינה מבוססת ונועדה על מנת לגבות את עמדת המדינה ללא קשר לשווי האבסולוטי של הקרקע אשר על כן יש לקבוע כי חוות הדעת של מר מרציאנו משנת 2005 (הקובעת שווי לפי 9,750 ₪ לדונם לשנה) היא חוות הדעת האמינה והתקפה ולא חוות הדעת המוזמנת משנת 2010 (הקובעת שווי לפי 2,500 ₪).
בתגובה טען ב"כ המדינה כי ההצעה של 2,500 ₪ הייתה הצעת פשרה שלא התקבלה ועל כן איננה רלוונטית והיא הוצעה על מנת להימנע מהליכים משפטיים . כמו כן נטען כי בשנת 2005 מר מרציאנו לא כתב חוו"ד שמאית אלא סיכם ב-4 שורות כי ניתן לפצות בסכום של 136,000 ₪ בגין 14 דונם, אין התייחסות למאפייני הקרקע, לייעודה אלא אומדן תקציבי גרידא ועל כן אין אפשרות להבנות מהמלצה זו. נטען שהמדינה הייתה מוכנה בשלב זה לשלם פיצויים ביתר על מנת להמנע מהליכים משפטיים שיעכבו את הקדמת המכשול.
לטענת המדינה ניתן ללמוד מתיקים דומים כמו ת"א 11128/07 כי שווי קרקע סמוכה בבית ג'אלה נקבעה על סך של 1,000 ₪, וכי המדינה שילמה ביודעין סכומים גבוהים יותר מערך הקרקע וכעת הכנסייה מבקשת להמשיך וליהנות מתשלומי היתר האלה.
תוקפו של מכתב אהוד בר טל מיום 20/07/10: הכנסייה ביססה את טענותיה בין היתר על המכתב דנן במסגרתו הודה נציג המדינה כי יש הסכמה עקרונית על הפיצוי שביקשה הנתבעת במכתב קודם. לטענת הכנסייה המכתב לא בוטל מעולם על ידי מי מנציגי המדינה האחרים וכי העובדה שכותב המכתב לא הובא להעיד משמש ת לרעת המדינה. הכנסייה אף עמדה על העובדה שהשתמעה מעדותו של מר שריר לפיה עולה כי חוות הדעת השמאית פוברקה והותאמה לטענות המדינה (עמ' 24 לפרוטוקול שורות 12-16) .
משקלה ומהימנותה של עדות מר שריר: היעדר רלוונטיות: לטענת הכנסייה , המדינה נמנעה מלזמן עדים רלוונטיים ואילו העד שזימנה, מר שריר, שנחזה להיות נציג הבקיא בפרטים, התגלה כלא רלוונטי בכל הנוגע להליכי הה יקשרות של הכנסייה והמדינה בשנת 2006 שנעשו קודם לכניסתו לתפקיד. על כן, בית המשפט התבקש לדחות את עדותו הנוגעת ללחצים לכאורה שהניעו את המדינה להקשר בחוזים על קרקעות בתעריפים יקרים שכן המדובר בעדות שמועה שלא נתמכה בראיה נוספת ואף נסתר על ידי חומר הראיות הקיים: המו"מ נמשך למעלה משנה, בכל המסמכים מהתקופה הרלוונטית לא ניכר לחץ או בהילות מצד המדינה להקשר בחוזה.
היעדר מהימנות: צו ביטול ההפקעה פורסם כבר ביום 27 /06/18 ברשומות על ידי גופי המדינה, למרות זאת בתצהירו מיום 06/03/19 הצהיר מר שריר כי ההפקעה תקפה ואף צירף מפת אורתופוטו משנת 2019 המעידה כי הקרקע עודנה מופקעת . מצב זה מאיר את מהימנותו של העד בפרט ואת התנהלותה של המדינה ב כלל באור שלילי ביותר. זאת בייחוד לאור מעמדו הבכיר של העד אשר משמש כראש יחידת איו"ש במשרד הביטחון וקצין מטה משרד ביטחון במנהל האזרחי באיו"ש. אשר על כן התבקש בית המשפט לקבוע כי עדות מר שריר אינה אמינה באופן מובהק וכי היא פוגעת במהימנותו כעד הגנה.
המדינה בתגובה מסרה כי העובדה שמר שריר בתצהירו לא התייחס לצו הביטול נבעה בשל העובדה שהמערכת הגיאוגרפית של המנהל האזרחי, עליהם התבסס מר שריר בהכינו את תצהירו, לא עודכנה. אף הדבר אינו משנה שכן המדינה נכונה לשלם אף על התקופה שקדמה לצו ביטול.
תוקפן של מפות האורתופוטו שהוגשו על ידי הנתבעת: התובעת טענה כי המפות הוגשו על ידי מר שריר אשר אינו בעל הכשרה לפענח מפות ועל כן ראיות אלו לא תישמענה ולא תתקבלנה .
הבטחה שלטונית: לחלופין נטען כי מכתבו של מר אהוד בר-טל מהווה הבטחה שלטונית להארכת החוזה . תוכן המכתב הינו ברור וחד משמעי, והיא ניתנה על ידי נציג המדינה וזאת ככה"נ אף לאחר שהתייעץ עם הממונה עליו, כפי שעלה מעדותו של מר שריר. לטענתו כל ראיה אחרת מהווה טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב בניגוד לסעיף 80 ל חוק הפרוצדורה האזרחית העות'מאני.
בתגובה לטענה חליפית זו טענה המדינה כי כידוע לכנסייה מר בר טל לא היה מוסמך חתימה על הסכמים מטעם המדינה וכי לא מתקיימים התנאים להבטחה שלטונית, המסמך אינו מהווה קיבול של הצעה הן מהטעם שמכתב הכנסייה שקדם לו לא כלל הצעה אלא ביקש הכרה בעקרונות והן מהטעם שבסעיף השני למכתב הוזמן נציג הכנסייה להמשיך לנהל את המו"מ. כך שאין מסוימות.

דיון והכרעה

שאלת גובה הפיצויים – תקופת תוקף החוזה בין הצדדים
תוקפה של המערכת החוזית בין הצדדים:
עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על שאלת המשך תוקפה של המערכת החוזית שעיגנה דמי שימוש חוזיים של כ - 9750 ש"ח לדונם לשנה לאחר יום 31/12/10 .
בעניין מסוים זה מצא בית המשפט כי הדין עם הנתבעת.
הצדדים הגיעו להסכמות שעוגנו בחוזה בשנת 2006 בחוזה נקבע תעריפי חכירה שונים לשטחים שונים ולתקופות שונות עד ליום 15/04/08. לאחר מכן, ביום 18/08/08 נחתם שטר קבלה והצהרת פיטורין בעבור זכות שימוש בשבעה דונם עד ליום 31/12/10.
שני החוזים נתחמו היטב בזמן, בתעריף דמי השימוש ובשטח כאשר הכילו גם תניות הצופות פני שינויים עתידיים כמו תפיסת שטחים נוספים ומנגנון פיצוי בצידה, וכן הוסדר במפורש כי בלקראת תום התקופה ינוהל משא ומתן ואם לא יגיעו הצדים להסכם נוסף- כל צד חופשי לפעול על פי הבנתו ועל פי הסעדים העומדים לרשותו.
המערכת החוזית הכילה גם מסמך נוסף אשר מורכב מסעיף 6 במכתבו של ב"כ התובעת, עו"ד זועבי, אשר אושר במלואו על ידי נציג הנתבעת במכתב מיום 20/07/10. מכתב זה והתגובה אליו לא התייחסו לתעריפים אלא העמיד את השטחים הנתפסים על דיוקם, בזמן כתיבתו עדיין לא ניתנה הצעת תעריף אחרת על ידי הנתבעת.
הפעם הראשונה שבה העלתה המדינה את השגותיה לעניין התעריף העתידי שלאחר 31/12/10 הייתה במכתב של מר שריר מיום 23/11/10 ועדיין בתוך זמן ההסכמים הכתובים . אין מחלוקת כי האמור במכתב זה (הורדה של תעריף דמי השימוש ב75%) לא סוכם מעולם ולא הגיע לידי חוזה מחייב. דומה כי את הדברים לעניין זה סיכם היטב עו"ד זועבי כאשר אמר "אנו היינו בהסכם עד סוף 2010".
בית המשפט דוחה את הטענה כי לאחר 2010 נמשכה אותה מערכת חוזית מן הנימוקים הבאים:
סעיף התחימה בחוזה משנת 2006: מן המסמכים עולה במפורש כוונת סופיות והגבלה בזמן. סעיף 10 לחוזה משנת 2006 קובע כי אותו חוזה לא יהיה תקף ולא יחייב לאחר תום תקופתו ואכן הצדדים הקפידו להסדיר את היחסים בניהם במסמך סופי נוסף בכתב בשנת 2008 משתם החוזה הראשון. כוונת סופיות זו אין להמיר בחזקות משפטיות ובוודאי שלא בהסכמות מכללא והסכמות בשתיקה אשר התובעת מבקשת לקרוא אותם רק מתוך המשך ההחזקה.
אי קיומה של הסכמה שבשתיקה: התנהגות הנתבעת הייתה ברורה במכתב מיום 23/11/10 הציע מר שריר הצעה במסגרת מו"מ להמשך החוזה, ומשסורבה ההצעה- חדל גם התשלום. לא ניתן לראות את הנתבעת כמסכימה להארכת החוזה מכוח המשך החזקתה שכן החזקה זו נובעת מצו של מחוקק הא זור ולא ניתן להסיק הסכמה מקום שבו ישנו מסמך בכתב המצביע במפורש על העדר הסכמה לשאלת התעריף. בשלב זה נכנסות לתוקף הוראות המעבר של סעיף 11 לחוזה המגדיר במפורש שבמקרה של אי הסכמה- ינהג כל צד על פי הבנתו ואינו כבול עוד בחוזה.
לא ניתן להסיק הארכה של החוזה הכוללת הסכמה בדבר דמי השימוש מ"הסכם סעיף 6", הסכם זה, הנמצא בתוך תקופת החוזה הכתוב, עוסק בשטחים שנתפסו בפועל ולא בתעריף.
בית המשפט דוחה את הטענה לפיה "הסכם סעיף 6" מהווה הבטחה שלטונית לעניין התעריף בהעדר מסוימות , שכן שאלת התעריף, ובכלל זה שאלת התעריף העתידי, כלל לא מוזכרת בו ואין הוא בא אלא לעדכן את שיעור השטח אשר יש להביאו בחשבון לגבי המערכת החוזית הקיימת בין הצדדים.
בית המשפט שוכנע מעדותו של עו"ד זועבי (עמ' 15 לפרוטוקול שורות 3-12) כי לא הייתה כריתת חוזה חדש ולא הארכת החוזים הישנים אלא מו"מ בלבד. העד ידע להבדיל היטב בין מסמכים חתומים או הצעה וקיבול לעומת משא ומתן שאיננו נושא פרי. העד העיד כי השתמש במונח "עקרונות" בסעיף 6, אך בית המשפט לא שוכנע כי במונח זה ישנה מסויימות שיש בה כדי לכלול גם את עניין התעריף, זאת ועוד העד לא הצליח להסביר על סמך מה סבר כי ישנה הסכמה להמשך התקשרות באותו התעריף לאחר מכתבו של מר שריר מיום 23/11/10. העד לא הצליח להסביר מדוע לא דרש כי נושא התעריף יעוגן במו"מ עם אנשי כספים ומדוע הסתפק במילה "עקרונות" לשם כך.
בתצהירו ביקש זועבי להסתמך על הסכמות בעל פה עם מר אהרון צברי (המכונה סעיד) לפיהם הבטיח לו סעיד שהנתבעת תשלם את הפיצויים בהתאם ל"מתווה ההסכמות" וטען להבטחות "ברורות ומפורשות" אך סעיד לא הובא לעדות וזאת מעבר לשאלת תוקפן של הבטחות בעל פה בשם המדינה.
העד זועבי לא הסביר מדוע סירובו הנחרץ להצעתו של מר שריר במכתב מיום 23/11/10 לא בוצע בכתב ומדוע התאפיינה התקופה שלאחר מכתב זה בשתיקה בת חמש שנים (עמ' 16 לפרוטוקול שו' 1-10)

המסקנה היא כי הסכמה לתעריף של 9,750 ש"ח לדונם לשנה באה על סיומה ביום 01/01/11, ומכאן ואילך רשאי היה כל אחד מהצדדים לנקוט כל הליך שהוא על מנת להסדיר את סיום התפיסה או קביעת הפיצויים.

דמי שימוש ראויים בהעדר חוזה לתקופה שאחרי 01/01/11
התביעה היא תביעה בעילת החוזה בלבד ויסודה בהנחה שבית המשפט יקבע כי החבות החוזית הולכת ונמשכת גם לאחר יום 01/11/11.
התובעת עצמה הדגישה כי עילתה היא חוזית בלבד ואף הגישה הליך זה כהליך בסדר דין מקוצר (!) למעלה מן הצורך יוער בעניין זה כי אין המדובר בשימוש בהליך המתאים. לא היה מקום להגיש תביעה בסדר דין מקוצר בגין חוזה בכ תב המוגבל בתקופה ולבקש בה סעדים שיסודם שלאחר תקופת החוזה מכוח הסכמות בעל פה מכללא בשתיקה וכד'.

התובעת טוענת במפורש בסיכומיה כי הליך כזה של קביעת דמי שימוש ראויים מחוץ לחוזה עקב תפיסה, מצוי בסמכות ייחודית של ועדת העררים שליד בית המשפט הצבאי באיו"ש , בעצם טענה זו ויתרה התובעת על סעד מבית משפט זה בשאלת דמי שימוש ללא חוזה ( לאחר 01/01/11) כפי שהדגיש ה היטב בכתבי הטענות וב סיכומים.
לפיכך יש לראות הסעד כסעד שלא נתבע כלל, דבר הפוטר בית משפט זה מדיון בשאלת הסמכות העניינית בפרט מקום שהנתבעת לא חלקה על עמדה זו בסיכומיה. ומשלא פנתה התובעת לערכאה המוסמכת לשיטתה כדי להסדיר את הפיצויים/דמי השימוש- אין לה להלין אלא על עצמה. זאת בין אם מוסמכת וועדת העררים לדון בשאלה זו ובין אם אינה מוסמכת.

גודל השטח התפוס בפועל:

בית המשפט מצא כי שאלת השטח התפוס ניתנת להכרעה פשוטה על סמך ניתוח המסמכים בלבד. אין לקבל את טענת המדינה כי "הסכם סעיף 6" איננו מחייב אותה. בהסכם יש מרכיבים ברורים של הצעה וקיבול, קדם לו מו"מ בע"פ שלא הוכחש, הוא מפנה לתשתית חוזית משנת 2006 ש אפשרה במפורש פיצוי על שטח נוסף שנתפס בפועל והודג ש במכתבו של מר בר טל כי סעיף 6 כולו מוסכם . תיאום הפגישה המופיע בסוף המכתב מתיישב עם הצורך בבירורים נוספים באשר לשטח נוסף שנתפס ולוח זמנים לפינוי השטחים הנוספים.
בית המשפט דוחה את טענת המדינה על כך שהמכתב נחתם בחוסר סמכות. מר בר טל לא זומן לעדות, המכתב כתוב על דף רשמי של אגף מבצעים לוגיסטיים ונכסים, חטיבת נכסים ושיווק מחנות, היחידה ליש"ע של משרד הביטחון, והחתום עליו מציג עצמו כ"אחראי להסדרי מקרקעין בתפר" שהוא בעל תפקיד רלוונטי לעניין תחום השטח הנתפס עד לתום תקופת החוזית בין הצדדים.

מכתב זה תואם גם את המציאות המוצגת בתשריטים הנספחים לחוזה והוא עולה בקנה אחד עם האירועים עליהם העיד גם מר שריר, עם מכתבו של מר שריר ועם אירועים מוסכמים של תפיסת השטח על ידי קבלן מטעם המדינה עקב צורך בטיפול בתקלות בלתי צפויות באזור המכשול.
לא זו אף זו, הצדדים הסכימו ביניהם במהלך הדיון לשאלת בית המשפט כי השטח אשר עליו התבסס הקבלן הוא בשיעור של 3.5 דונם החל מיום 01/05/10. המדינה עצמה אישרה בסיכומיה כי נתפס אף יותר והעד מטעם התובעת מצידו אישר כי הסכים לפיצוי לפי שימוש ב-3.2 דונם עבור מחנה הקבלן, כך התבקש גם בכתב התביעה המתוקן והוא המספר המחייב.

לסיכום הכרעה זו קובע בית המשפט כי הוכח בפניו שיש לפצות את התובעת בגין השימוש ב-14.9 דונם הכולל את שטח הגדר בגודל 7 דונם, שטח סביבות הגדר בסך 5.1 דונם ושטח הכלוא שנשללה גישה אליו בסך 2.8 דונם. פיצוי זה יינתן החל מיום 01/10/06 ועד ליום 31/12/10 על פי התעריף החוזי הקצוב בין הצדדים והוא 9,750 ש"ח לדונם לשנה, ממנו יקוזזו הסכומים ששולמו בגין השטחים ויתווסף לו פיצוי בגין שימוש בשטח בגודל 3.2 דונם בגין שימו שבתאריכים 01/05/10-31/12/10. לשם הבהרה יובא התשריט ששימש כנספח א' לחוזה מיום 01/06/06:

בחוזה ובמקרא מובהרים ייעודי השטחים השונים ומוגדרים גדלי השטחים השונים כך שהשטח הצהוב הינו 7 דונם והוא משמש לבניית המכשול עצמו, השטח הכחול הינו 5.1 דונם והוא מיועד לשימוש לשם ביצוע העבודות בשטח הצהוב והשטח הירוק הינו 2.8 דונם והשימוש בו מוגבל בשל הקמת המכשול.
הואיל ובית המשפט הכריע לעיל כי התעריף נקבע חוזית בין הצדדים רק לתקופה שלפני 01/01/11 יש לחשב את הפיצוי בגין השטח התפוס לתקופה זו בלבד. יתר התביעה כפי שהודגש בסיכומי התובעת אינו בסמכותו של בית המשפט לשיטתה ואיננו ניתן להכרעה על ידו והכרעה זו אינה יוצרת מעשה בית דין לכל הנוגע לשימוש שנעשה בשטח לאחר יום 31/12/10.

סיכום החישוב של התמורה החוזית הינו:
גודל השטח הנתפס: 14.9 ; גובה התעריף המוסכם: 9,750 ש"ח לדונם לשנה; מספר השנים שהיה בשימוש: 4.25
14.9*9,750*4.25= 617,419 ש"ח
גודל השטח הנתבע בשל מחנה הקבלן: 3.2 דונם ; גובה התעריף המוסכם: 9,750 ש"ח לדונם לשנה ; מספר השנים בהם עשה הקבלן שימוש במחנה עד ליום 31/12/10: 0.66.
3.2*9,750*0.66= 20,800 ש"ח
מאלה יש את הסכומים שכבר שולמו עבור התקופה שלאחר 01/10/06 והם: 139,344 ו-135,114. בסך הכל עומדים הפיצויים החוזיים על 342,961 ש"ח ועליהם יש להוסיף הצמדה וריבית במנגנון התואם את זמן התגבשותם והוא ממחצית התקופה לאחר חישוב הניכוי: 25/11/09= 421,335 ש"ח.
על זאת יש להוסיף את סכום הפיצוי בגין השימוש על ידי הקבלן, בתוספת ריבית והצמדה ממחצית תקופה הרלוונטית לו הוא יום 15/08/10= 25,049.

טענת הודאה והדחה
בית המשפט לא מצא כי קיימת הודאה של הנתבעת בנושא התעריף שהוא העיקרי שבמחלוקת. המדינה אומנם מודה כי התובעת זכאית לפיצויים בגין שימושה בשטח התפוס ואיננה מעוררת מחלוקת אלא בשאלת התעריף, בשאלה זו הנתבעת איננה מודה ולפיכך אין כאן לא הודאה ולא הדחה אלא מחלוקת פשוטה. כך או כך, היעדר מערכת חוזית תקפה לתקופה שלאחר 31/12/10 הוכח בכל נטל הוכחה רלוונטי בין אם היה נטל זה מוטל על הנתבעת ובין אם לא.
טענת הרחבת חזית:
משקבע בית המשפט כי המערכת החוזית בין הצדדים תמה ביום 31/12/10, וכי עד יום זה היה התעריף המוסכם בגובה 9,750 דונם לשנה, הרי שאין רלוונטיות עוד לשינוי החזית שהציגה המדינה בעניין גובה הפיצויים הראויים לשיטתה: כזכור דובר ב פיצויים של 9,750 ש"ח לדונם לשנה על פי שומת קמ"ט שמאות במשרד הביטחון משנת 2004 שהפכה לשומת פיצויים בשנת 2010 בגובה 2,500 ש"ח לדונם לשנה על ידי אותו שמאי והיא נטענה בכתב ההגנה, ומשם התגלגלה לשומה שהוגשה על ידי השמאי גווילי במהלך ההליך בסך 300 ש"ח לדונם לשנה ועליה התבססו עדויות הנתבעת ובסיכומיה. אכן המדובר בשינוי חזית ובסתירה קיצונית לכאורה, אך קביעות בעניין זה אינן נצרכות לתקופה שבה התעריף הוסכם בכתב, ולגבי יתר התקופה- לא נמצאה עילה חוזית.

השתחררות מחוזה של רשות מנהלית:
משקבע בית המשפט כי המערכת החוזית בין הצדדים תמה ביום 31/12/10 אין עוד ר לוונטיות לטענות בדבר השתחררות מחוזה שכן הנתבעת לא טענה כלל שהיא מעוניינת בשימוש בזכות הרשות המנהלית להשתחרר מחוזה בתקופה שבה היה חוזה בין הצדדים.

מהימנות חוות דעת השמאי מטעם המדינה:
משקבע בית המשפט כי המערכת החוזית בין הצדדים תמה ביום 31/12/10 אין עוד רלוונטיות לחוות הדעת שהוגשה מטעם המדינה. אומנם העד שריר טען טענות קיזוז בתצהירו אך לשבחו של ב"כ הנתבעת יאמר כי טענות אלה, שלא הופיעו בכתב ההגנה נעדרו גם מן הסיכומים ומשכך אין צורך להכריע בהן. למעלה מן הצורך יאמר כי טרם מתן פסק דין זה הציע בית המשפט כי סוגיית דמי השימוש לתקופה שאחרי 31/12/10 תוכרע על ידו בהסכמה על פי סעיף 79א', אך בסופו של יום שני הצדדים לא קיבלו הצעה זו והנתבעת חזרה בה .

תוקפן של מפות האורתופוטו:
בית המשפט לא מצא לנכון לדון בשאלה אותה העלתה התובעת לגבי תוקפן הראייתי של הגדלות הלקוחות ממערכת מיפוי צבאית שכן לא מצא כל צורך לעשות שימוש בראיות מסוג זה: כזכור הכיל החוזה את נספח א', שעליו לא הייתה מחלוקת, נספח זה אשר העתקו שתול בגוף פסק דין זה, הבהיר היטב את זהותם של השטחים שגודלם הכולל הוא 14.9 דונם. ואילו שאלת היקף גודלו של מחנה הקבלן הוכרעה בהסכמת הצדדים במהלך הדיון על ערך הגדול ממה שנתבע על ידי התובעת. משכך, המדובר בראיות שאינן דרושות להכרעה ואין מקום להידרש לקבילותן.
בשולי הדברים ואך כדי להעמיד דין על מכונו בתיקים מורכבים שכאלה אשר מטבע הדברים הינם לחם חוקו של בית משפט השלום בירושלים יאמר כי בית המשפט לא קיבל את עמדתה העקרונית של ב"כ הכנסייה לפיה אין לקבל את המפות וצילומי האוויר כראיה, כיוון שהעד זועבי עצמו הציג מ פות מאותו מקור לתמיכה בטענותיו (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 1) וברור כי המפות וצילומי הא וויר ממערכת התשתית הצבאית היו נספחים לחוזים ושימשו במו"מ. מכל מקום תואמים צילומי האוויר את המפה הממשלתית האלקטרונית הרשמית (GOVMAP) מפה שכזו מצויה בידיעה שיפוטית כפי שקובעת ההלכה ידיעה שיפוטית כוללת "...עובדות שהן נחלת הכלל, כגון: עובדות היסטוריות, עובדות שבפיזיקה בסיסית, גיאוגרפיה, תוצאות מחקרים ידועים או של סטטיסטיקה ממשלתית וכיוצא באלה" (דברי השופט המנוח אשר בע"א 759/76 פז נ' נוימן, בעמ' 175)." ובכלל זה מפה ממשלתית.

תוצאות והוצאות
תביעת התובעת מתקבלת חלקית בכל האמור בהשלמת הפיצוי עד ליום 31/12/10 כמחושב לעיל.
תביעת התובעת בנוגע לאכיפת חוזה בתקופה שלאחר יום 31/12/10- נדחית בהיעדר עילה חוזית, יוער כי תביעת דמי שימוש ללא עילה חוזית לתקופה זו אין בפני בית משפט זה.

בחישוב ההוצאות הביא בחשבון בית המשפט כי מרבית תביעתה של התובעת נדחתה אך מנגד הביא בחשבון בית המשפט את התנהלותה של הנתבעת אשר לא עלתה בקנה אחד עם הדרך המקובלת בניהולן של עסקאות מקרקעין הראיות אשר הובאו בפני בית המשפט הציגו התנהלות המלווה בשומות ממשלתיות הסותרות זו את זו ללא הסבר המניח את הדעת, עדותו של מר שריר הראתה כי אחת השומות לפחות תואמה עם השמאי על מנת שיגיע לסכום הנדרש לפשרה ומעל הכל התבססות על צו הפקעה אשר מעולם לא שימש למטרתו וסופו שבוטל ביוזמת המדינה.
משכך, מצא בית המשפט לנכון לפסוק הוצאות משפט המחושבות לפי כפל התעריף המינימלי המומלץ בהתייחס לסכום שנפסק (ולא לסכום שנתבע) כאמור בכללים.

אשר על כן הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
פיצוי בסך 446,384 ש"ח
החזר אגרה המחושב לפי היחס בין הסכום הנפסק לסכום הנתבע בסך 11,206 ש"ח
הוצאות משפט בסך 58,363 ש"ח, הסכום כולל מע"מ
הסכומים ישולמו בתוך 90 יום ולאחר מכן יישאו ריבית והצמדה כחוק.
זכות ערעור- כחוק.
ניתן היום, ט"ז אייר תש"פ, 10 מאי 2020, בהעדר הצדדים.