הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 3218-09

לפני כב' השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה

בעניין:

  1. עו"ד קדמי איתן ז"ל
  2. רפאל מנשה

התובעים

נ ג ד

עו"ד בית און ישי-כונס הנכסים
הנתבע

נ ג ד

צד ג
עו"ד חיים צדוק ושות'
ע"י ב"כ עו"ד ש. גרנות וש. סקיאן צד ג שולחת ההודעה לצדדי ד
נגד

1. עיריית ירושלים צד ד 1
ע"י ב"כ עו"ד נ. עזרא
2. שירותי מגדל העיר (1980) בע"מ צד ד 2 שולח ההודעה לצדדי ה
ע"י ב"כ עו"ד ב. סלע

נ ג ד
1. עו"ד דוד מושביץ צד ה 1

ע"י ב"כ עו"ד ש. סקברר
2. עו"ד ישי בית און צד ה 2

פסק דין

לפניי תביעה לחיוב הנתבע בגין נזקים נטענים שנגרמו לתובעים עקב אי מילוי חובותיו של הנתבע ככונס נכסים במכירת נכס מקרקעין שרכשו התבעים.
בתביעה התבקש גם סעד של אכיפה כנגד הכונס לפעול להשלמת חיוביו בהסכם באופן שיתאפשר רישום הזכויות על שם התובעים, אולם סעד זה בא על פתרונו עובר להגשת סיכומי הצדדים, כפי שיפורט להלן.
ההדגשות בפסק הדין אינן במקור, אלא אם צוין אחרת.
רקע רלוונטי
במהלך שנת 2005 רכשו עו"ד קדמי ז"ל (להלן: "המנוח") והתובע מס' 2 (להלן: "מנשה") (להלן ביחד: "הרוכשים") את הזכויות במחצית הקומה ה-18 של בניין "מגדל העיר" ברח' בן יהודה 34, ירושלים (להלן: "הנכס").
המנוח רכש 5/12 מן הזכויות בנכס, ומנשה רכש 7/12 מן הזכויות בנכס. יצוין כי בעת חתימת הסכם המכר, החזיק המנוח בנכס בשכירות חופשית, בהתאם להסכם שכירות מיום 1.1.00 (ראו הצהרת המנוח במסגרת דיון מיום 3.10.11, עמ' 17 לפרוטוקול, שו' 27-28).
הזכויות בנכס נרכשו מעו"ד בית און (להלן: "הנתבע" או "הכונס" או "כונס הנכסים"), ששימש ככונס נכסים על זכויות חברת מרמוש נכסים בע"מ (להלן: " מרמוש"), מכח מינוי במסגרת בקשה למימוש משכון מטעם הזוכה – הבנק הבינלאומי הראשון (להלן: "הבנק הבינלאומי"). זכויות אלו של מרמוש בנכס נרכשו מחברת התחיה החברה הישראלית הבינלאומית להשקעות התחיה בע"מ (חוסלה) (להלן: "התחיה") מספר שנים קודם לכן, ביום 9.6.98.
מאחר ובעת חתימת ההסכמים טרם הושלם שלב רישום הזכויות בנכס על שם מרמוש, מכוח הסכם הרכישה בין מרמוש לתחיה (שצורף כנספח ב' להסכמי המכר שבין הכונס לתובעים), סוכם בגדר הסכמי המכר בין הכונס למנשה ולמנוח, כי בתוך 12 חודשים ישלים הכונס את הליכי העברת זכויות החכירה לדורות מכוח זכויותיה של התחיה, על שם מרמוש, וימציא לרוכשים את כל המסמכים הדרושים להעברת הנכס משמה של מרמוש על שמם, בהתאם לחלקם.
ביום 7.7.05 ניתן צו רשם ההוצאה לפועל על־פי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968 לפיו אושרה מכירת הזכויות בנכס לרוכשים בהתאם ובכפוף להסכמי המכירה.
ביום 2.3.09, לאחר משלוח מכתבים והתראות ובחלוף כ-3.5 שנים ממועד הרכישה, הגישו המנוח ומנשה את התובענה שלפניי, באמצעות המנוח, במסגרתה עתרו לחייב את הכונס, להשלים לאלתר את הליכי רישום הזכויות על שם מרמוש, להורות לו להמציא את המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שמם (אישורי תשלומי מיסים תשלום ארנונה ודמי ניהול המתייחסים לעסקת הרכישה על־ידי מרמוש; אישורי תשלומי מיסים ותשלום ארנונה ודמי ניהול המתייחסים לעסקת הרכישה על־ידי התובעים); וכן להורות לו להשלים את ביצוע העברת הזכויות הראשונית מאת חברת התחיה לטובת מרמוש. בנוסף עתרו המנוח ומנשה לחייב את הכונס בפיצוי כספי בסך 102,000 ₪ (48,000 ₪ למנוח ו-54,000 ₪ למנשה), בגין הנזקים כתוצאה מן העיכוב ברישום.
הנתבע טען כי העיכובים בהשלמת החיובים שנטל על עצמו כלפי המנוח וכלפי מנשה במסגרת הסכמי המכר, מקורם בחיובים של צד שלישי. לאור האמור הגיש הנתבע הודעה לצד שלישי, אשר בתורה הגישה הודעות לצדדים רביעיים, אשר בתורם הגישו הודעות לצדדים חמישיים. להלן פירוט ההודעות בתמצית:
צד ג' –עו"ד חיים צדוק ושות': ההודעה הוגשה תחילה כנגד עו"ד רמית למפרט, אשר בזמנים הרלוונטיים, שמשה עורכת דין במשרד עו"ד חיים צדוק ושות', והחליפה את עו"ד דן פרידמן בתפקידו ככונס נכסים על זכויות התחיה בנכסי מקרקעין ב"מגדל העיר", ביניהם הנכס נשוא תביעה זו. בהמשך, ובהסכמת הצדדים, נכנס משרד עו"ד חיים צדוק בנעליה של עו"ד למפרט כצד ג' (ראו הצהרת הצדדים בדיון מיום 25.11.14, עמ' 48 לפרו' שו' 4). על־פי הנטען בהודעת צד ג', עו"ד למפרט לא המציאה אישורים נדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס, בהתאם להסכם המכר בין התחיה למרמוש, ובפרט אישור בדבר היעדר חובות לעירייה ולחברת הניהול, ובכך, כך נטען, נמנעה מהכונס האפשרות לפעול להשלמת ההתחיבויות כלפי התובעים.
צד ד' 1 –עיריית ירושלים: ההודעה הוגשה על־ידי צד ג', כאשר על־פי הנטען בה, העירייה לא המציאה תעודת היעדר חובות לצורך רישום העסקה בגין מכירת הנכס, במסגרת כינוס נכסים על נכסי התחיה, נוכח טענה לחובות ארנונה שרבצו על הנכס.
צד ד' 2 – חברת הניהול, בבניין "מגדל העיר" בו מצוי הנכס (להלן:" חברת הניהול"): ההודעה הוגשה על־ידי צד ג', כאשר על־פי הנטען בה, חברת הניהול לא המציאה אישור לרישום העסקה בגין מכירת הנכס, נוכח טענה לחוב של חברת התחיה ואי חתימת המנוח ומנשה – הרוכשים – על הסכם הניהול המהווה חלק מתנאי ושטר החכירה. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 19.11.1998 הגישה חברת הניהול כנגד בנק הפועלים, הנתבע וכנגד חלק מרוכשי הקומות שבכינוס, תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 1676/98), במסגרתה הגיעו הצדדים להסדר פשרה בנושא חוב בגין דמי ניהול עבור תקופת הכינוס (להלן: " פסק הדין").
צד ה' 1 – עו"ד מושביץ, הבעלים של מרמוש: ההודעה הוגשה על־ידי צד ד' 2, חברת הניהול, ועל פי הנטען בה, עו"ד מושביץ התחייב לשאת באופן אישי בחובה של מרמוש כלפיה מכוח פסק הדין שניתן נגדה כאמור.
צד ה' 2 – הנתבע, בתפקידו ככונס נכסים: ההודעה הוגשה על־ידי צד ד' 2, כאשר על פי הנטען בה, עת התמנה הנתבע ככונס מרמוש, היה עליו להחתים את המנוח ומנשה – הרוכשים – על הסכם הניהול ולסלק את החוב לחברת הניהול שכלל שלושה פריטים- חוב של חברת מרמוש על־פי פסק הדין; חלקה של חברת מרמוש ו/או הכונס לשיקום מעטפת הבניין, ככל בעל זכויות בבניין; וחובו של הנתבע ככונס מיום שהתמנה לכונס ועד שמסר את החזקה לרוכשים.
בשלב הראשון התנהלה התובענה לפני כב' השופט פיינברג, בהמשך עבר התיק לטיפולו של כב' השופט רון, ועם מינויו לבית המשפט המחוזי, הועבר התיק לטיפולי. בתיק התקיימו 24 דיונים במהלכם נעשו ניסיונות חוזרים ונשנים לאפשר לנתבע להשלים את התחייבויותיו. אף שהחובה להשלים את רישום הזכויות או להמציא מסמכים חלה על הכונס גם ללא התובענה, ראו שאר המותבים וכך גם אני, לפקח על הרישום, וזאת על מנת לסייע לצדדים, שכן לא היתה מחלוקת כי התובעים זכאים לרישום הזכויות על שמם, וקיום חובות של צדדים שלישיים, אפילו אם קיימים אינו אמור להשפיע על זכויותיהם כרוכשי זכויות נקיות במסגרת כינוס נכסים בהוצאה לפועל.
ביום 30.12.10 נחתם הסכם בין העירייה ובין הכונס עו"ד פרידמן ממשרד חיים צדוק ושות', וזאת המשך להחלטת כב' השופט פיינברג מיום 11.10.10, בעקבותיו שילם עו"ד פרידמן, ביום 31.12.10, סך של 625,000 ₪ בגין חובות ארנונה לנכסים נשוא התביעה, לתקופת החזקתו בנכס. בעקבות התשלום הנפיקה העירייה ביום 17.5.11, תעודת היעדר חובות בגין העסקה בין התחיה למרמוש. בשנת 2014 הנפיקה העייריה תעודת היעדר חובות גם בגין העסקה בין מרמוש למנשה (ראו ס' 29- 30 לתצהיר העדות הראשית מטעם העירייה).
ביום 24.10.11 הלך עו"ד קדמי לעולמו, והתברר, כי עוד ביום 9.12.09, במהלך ניהול ההליך, מכר המנוח את זכויותו בנכס לצד שלישי, ש.א.נ.ן נכסים מניבים בע"מ (להלן: "שאנן"). במסגרת עסקת המכר, העניק המנוח לעו"ד כהן ייפוי כוח בלתי חוזר לפעול בשמו לשם העברת הזכויות לצורך מימוש עסקת המכירה לשאנן. לטענת עו"ד כהן, עם פטירת המנוח, הפך הוא למיופה כוחה של האלמנה ויורשתו, התובעת 1, מאחר והשליחות לא פקעה עם פטירת המנוח. לפיכך ביקש להורות על חילופי התובע 1 באופן שאלמנתו, באמצעותו – על־פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר כאמור – תהא לתובעת במקום המנוח. בהחלטה מיום 23.4.12, ובהיעדר תגובה של הצדדים הנוספים, הורה כב' השופט פיינברג על חילופי בעלי הדין כמבוקש, כפוף לכך שלא תהא התנגדות לבקשה מצד האלמנה עצמה.
בהמשך, ובכל הנוגע לתובעת 1, בהחלטה מנומקת מיום 6.6.17 בבקשתה לתיקון התביעה על דרך של צירוף נתבעים נוספים (שנדחתה על-ידי) (להלן: "ההחלטה"), אשר באה על רקע התנגדותה של האלמנה לצירופה להליך לאחר שהסתלקה מן העזבון (ראו הודעתה של האלמנה מיום 7.6.12 בהמשך להחלטת כב' השופט פיינברג מיום 23.4.12), קבעתי כי עו"ד כהן, כמיופה כוח, אינו יכול לדרוש זכויות ישירות וכספיות שלא באמצעות אלו שבאו לו מן המנוח על פי ייפוי הכוח. ראו סעיף 26 להחלטה:
"לכל היותר, יכול עו"ד כהן, כמיופה כוח, לפעול במסגרת השליחות להעברת הזכויות על שם מרשו כמי שבא בנעלי המנוח, אך אין הוא יכול לדרוש זכויות יתרות וישירות, שלא באמצעות אלו שבאו לו מן המנוח, במסגרת ההליך שבפני".
בהמשך לכך, בדיון שהתקיים ביום 2.3.18, הצהיר לפניי ב"כ התובעת 1, כי הוא אינו עומד על התביעה הכספית ובהתאם לכך קבעתי כדלקמן:
"בהתאם להצהרת עו"ד מאיר כהן ולאור הסכמת הצדדים כי הסעד היחיד שאותו ניתן לתבוע בשם עו"ד איתן קדמי ז"ל, או האלמנה בשלב זה הוא סעד האכיפה, הסעד היחיד שנותר ככל שהדבר נוגע לזכויותיו של עו"ד קדמי הוא סעד האכיפה, מדובר בסעד הנובע מיפוי הכוח הבלתי חוזר ולאור הסכמת הצדדים כאמור, איני רואה להכריע בשאלה אם השולח לאחר פטירת עו"ד קדמי הוא עו"ד קדמי, יורשתו האלמנה, או שמדובר בזכויות של הקונה. כך או כך, הסעד נובע מהסכם הרכישה ומיפוי הכוח וסעד זה ידון במסגרת התובענה. כללו של דבר מובהר כי התובענה כיום מורכבת מסעד כספי וסעד של אכיפה ככל שהדבר נוגע לתובע 2 וסעד של אכיפה בלבד ככל שהדבר נוגע לזכויות עו"ד קדמי ז"ל".
לשם הנוחות, תכונה תביעת עו"ד כהן תביעת התובעת 1, כפי שהתייחסו אליה הצדדים, והצדדים, גם כאשר הכונה למנוח, או לאלמנה, יכונו התובעים.
מאחר שבאותה עת, ואף שחלפו כ-9 שנים מיום הגשת התביעה, נושא העברת הזכויות טרם הושלם, בהחלטתי מיום 22.3.18 שניתנה לאחר הגשת ראיות הצדדים ובד בבד עם קביעת התיק להוכחות, קבעתי כי ביחס לסעד האכיפה, יש מקום לשמוע את עמדת הבנק הבינלאומי (הזוכה בתיק ההוצאה לפועל) שאינו צד לתיק, מאחר ויתכן שככל שהועברו לו מלוא כספי המימוש הכוללים גם את חלק מההוצאות בתיק ההוצאה לפועל שהיו אמורות להיות מקוזזות בגין דמי ניהול, יש מקום להורות על החזרתם לקופת הכינוס על מנת שניתן יהיה לפתור את נושא הרישום ולקדם את התיק. בהתאם לכך הוריתי על זימון נציג הבנק הבינלאומי לדיון.
בדיון שהתקיים לפני ביום 16.9.18 בנוכחות הצדדים, באי כוחם ונציגה מטעם הבנק הבינלאומי, עלתה הצעה לסיום התיק. בהמשך לכך, ביום 1.11.18 הודיע ב"כ הבנק הבינלאומי כי הושגה הסכמה עקרונית בין הבנק הבנילאומי ובין עו"ד מושביץ, בדבר תשלום החוב לחברת הניהול.
על רקע האמור, ביום 31.12.18 הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות, שקיבלו תוקף של החלטה, והסכמות אלו מהוות בסיס לפסק הדין דנן, שניתן ביחס לעניינים שבמחלוקת.
ההסכמות כפי שהן מופיעות בפרוטוקול הדיון מיום 31.12.2018, הינן כדלקמן:

עם העברת סך של 75,000 ₪ (בהתאם לחלוקה המופיעה בהודעת הבנק) לידיו הנאמנות של עו"ד סלע בתוך 30 יום, חב' הניהול שהיא צד' 2 שירותי מגדל העיר ירושלים (1980) בע"מ תנפיק שני אישורים בכתב, לפיהם קיימת הסכמה להעברה בלשכת רישום המקרקעין של זכויות שני התובעים במקרקעין מושא התובענה.
לאחר קבלת אישור חב' הניהול, יפעל הכונס במשותף עם ב"כ התובע 2 להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם התובע 2 ככל שהדבר נוגע לנכס שהוא רכש. בד בבד, יעביר הכונס במקביל את כל האישורים שהוא מעביר לב"כ התובע 2 גם לעו"ד מאיר כהן. ב"כ העירייה צד ד' 1 תפעל בהקדם האפשרי לחידוש אישורי העיריה לצורך רישום הזכויות בנכס על שם התובע 2 ככל שאין חובות לנכס. מובהר כי בשלב זה קיימים חובות לנכס על שם התובע 1 ולפיכך, לא ניתן להנפיק אישור עיריה על שמו. מובהר כי ככל שהדבר נוגע לצו המכר של ראש ההוצל"פ ואישור חב' הניהול יועברו לעו"ד כהן האישורים המקוריים. ככל שיזדקק עו"ד כהן לסיוע של הכונס בקבלת מסמכים נוספים, הכונס ישתף פעולה בכל הנדרש.
עם ביצוע הרישום על שם התובע 2, יועבר העתק מצו הרישום וכן העתק המסמכים שישמשו לצורך רישום הזכויות על שם התובע 2 גם לעו"ד מאיר כהן.
עם אישור הכונס לעו"ד סלע כי הועברו המסמכים הנדרשים לעו"ד כהן ובוצע הרישום על שם התובע 2, עו"ד סלע יהיה רשאי להעביר את הכספים המופקדים בחשבון הנאמנות בסך 75,000 ₪ לחב' הניהול.
אם לא יירשם הנכס על שם התובע 2, ויתברר שלא ניתן להעביר את הנכס על שם התובע 2 מסיבות שאינן תלויות בחובות שיצר התובע 2, יחזיר הנאמן את הסכום המופקד לבנק ולעו"ד מושביץ באמצעות ב"כ בהתאם לחלוקה המופיעה בהודעת הבנק והסכמה זו תחשב בטלה.
אם יתבצע רישום הזכויות על שם התובע 2, ויועברו לעו"ד מאיר כהן האישורים הנחוצים לצורך רישום הזכויות על שם התובע 1, למעט אישור עיריה לאחר קבלת אישור חב' הניהול, מוסכם עלינו כי בכל הנוגע לתביעה לפיצוי מוסכם ובשאלת ההוצאות יכריע בית המשפט על בסיס התצהירים שהוגשו לתיק וסיכומים קצרים שלא יעלו על 3 עמודים ללא חקירות ולא תתקיים ישיבת הוכחות.
מאחר ואין כל וודאות כי הרישום יתבצע, אנו מבקשים שבית המשפט יבטל את מועדי ההוכחות הקבועים ויקבע מועד קרוב, המועד שנוח לכולנו הוא 19.3.19 בשעה 10:30 ובמקרה כזה ההוכחות יתנהלו הן סביב הרישום והן סביב שאלת הפיצוי המוסכם.
ב"כ התובעים יודיעו עד יום 20.02.19 אם הרישום התבצע על שם התובע 2 ואם הועברו מלוא המסמכים לעו"ד מאיר כהן בכל הנוגע לזכויות התובע 1.
אנו מבקשים לתת להסכמות בנינו תוקף של החלטה, לבטל את מועד ההוכחות הקבועים ולקבוע מועד הוכחות חדש ליום 19.3.19".
בהמשך להודעות עדכון שהגישו הצדדים בדבר השלמת הליכי הרישום בהתאם להסכמות כאמור (הודעת מנשה מחודש אפריל 2019 והודעת עו"ד כהן מחודש יוני 2019) הוריתי לצדדים, בהחלטה מיום 23.6.19, להגיש סיכומיהם. יצויין, כי גם בגדר אותן הודעות הלינו התובעים על כך כי חלק מן האישורים שהיה על הכונס לספק, לא סופקו על ידו, וכי הם אלו שפעלו להשיג את האישורים, בעצמם, אך מכל מקום, אין מחלוקת כי האישורים נמצאים בידי התובעים, הרישום על שם מנשה הושלם, ובידי עו"ד כהן כל האישורים הנחוצים לרישום בחוליה שבין מרמוש לבין ש.א.נ.ן.
פסק הדין ניתן אפוא על בסיס האמור בסעיף 5.6 להסכמה, בתביעת הפיצויים ובשאלת ההוצאות, על בסיס התצהירים וסיכומי הצדדים ללא שהצדדים נחקרו.
טענות הצדדים
טענות התובעת 1
התובעת 1 מבקשת כי ייפסקו לטובתה הוצאות אשר תוטלנה על הנתבע באופן אישי, וישקפו את משך הזמן החריג בו התנהל התיק (כ-10 שנים), את היקף העבודה וההשקעה בתיק, את השלב המתקדם בו מצוי התיק ואת מורת הרוח שהביעו המותבים השונים מהתנהלותו של הנתבע, וזאת בין היתר מן הנימוקים הבאים:
הנתבע לא מילא התחייבותיו במסגרת הסמכי המכר ובכל מקרה, גם אילולא נטל על עצמו התחייבויות אלו באופן מפורש, היה מחויב להשלים את רישום הזכויות על שם המנוח, וכל קביעה אחרת בהסכם היתה חסרת תוקף בהיותה מנוגדת לתקנת הציבור.
התנהלות הנתבע היתה חמורה במיוחד בכל הקשור לתשלום החוב לחברת הניהול וקבלת אישורה להעברת הזכויות, שכן כבר עם מינויו ככונס נכסים היה מודע היטב לחובויתיה של מרמוש לחברת הניהול (ב"כ חברת הניהול אף פנה אליו מפורשות בעניין). הנתבע אמור היה להשתמש בכספי התמורה שקיבל מהתובעים שניהם, בראש ובראשונה, לשם תשלום החובות לחברת הניהול, אך לא עשה כן.
לאורך כל ההליך המשפטי הנתבע נמנע מלהקדיש תשומת הלב הראויה ולהתייחס להליך בכובד ראש וברצינות, בכך שהגיש בקשות לדחיית מועדי דיון דרך קבע, נמנע מהתייצבות לדיונים חרף החלטות מפורשות בעניין, נמנע מהמצאת מסמכים נדרשים באופן שחייב את ב"כ התובעת 1 לפעול בעצמו אל מול הגורמים הרלוונטים וכו'.
טענות מנשה
מנשה מבקש לחייב את הנתבע בהוצאות ריאליות ואף לדוגמה, בגין הגשת התביעה, ניהול ההליכים על פני 10 שנים, קיומן של 25 ישיבות בפני בית המשפט, הוצאות כספיות מיותרות ועוגמת נפש. כמו כן מבקש מנשה פיצוי כספי בשווי 10% משווי העסקה ולחילופין 54,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לו, וזאת בין היתר מן הנימוקים הבאים:
תפקידו של עו"ד המתמנה במסגרת הליך כינוס נכסים למכירת נכס מקרקעין, הינו לשמש כזרוע הביצוע מטעם בית המשפט או ההוצאה לפועל, לצורך מכירתו על־פי פרוצדורת המכירה בכינוס נכסים ובכפוף להוראות חוזה המכירה וכל דין. בהתאם להלכה, חובתו הבסיסית של כונס נכסים המתמנה על־ידי כב' רשם ההוצאה לפועל, היא לא רק למכור את הנכס ולדווח על מכירתו, אלא גם לבצע בעצמו את רישום הזכויות על שם הרוכש, וכל סעיף בהסכם המכר הקובע אחרת, דינו להתבטל, בין היתר משום היותו נוגד את תקנת הציבור (כך לגבי סעיף 21 להסכם, הקובע כי הנתבע יצא ידי חובותו בהמצאת המסמכים המפורטים להעברת הזכויות).
כתב התביעה שהוגש כנגד הנתבע ומועדי הדיון הרבים שהתקיימו בתיק זה, שכללו 25 ישיבות ואינספור בקשות והחלטות שזכו להתעלמות מצד כונס הנכסים, מפרטות התנהלות קלוקלת ורשלנות רבתי מצידו של כונס הנכסים, אשר לא עמד בחובותיו כלפי מנשה ולא פעל כנדרש וכתוצאה מכך הסב לו הפסדים ונזקים כספייים גבוהים ועוגמת נפש.
לבד מן העובדה שמנשה נאלץ לפעול הן בעצמו והן על־ידי ב"כ לתור אחר המסמכים הנדרשים ולבצע את הפעולות הנדרשות אשר הינן באחריותו הבלעדית של כונס הנכסים ומהוות חלק בלתי נפרד מתפקידו, היעדר רישום הזכויות על שם מנשה גרם לקושי ממשי בקבלת מימון לרכישת הנכס מאת הבנק המממן, גם לאחר קבלת החזקה בכנס. כמו כן, נפגעה יכולותו של מנשה למכור את הנכס למספר רוכשים פוטנציאלים אשר הביעו רצון לרכוש את הכנס אך בשל היעדר הרישום כאמור, חזרו בהם מהצעתם. בנוסף, נפגע ערכו של הנכס (שוויו של נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין נמוך בשיעור של כ-30% מערך של נכס רשום).
מכתב ההסכמה (להלן: "מכתב ההסכמה") של המנוח מיום 20.6.10 בגדרו הודיע כי במידה והנתבע ימציא לו את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שמו, אזי המנוח יפעל לצורך מחיקת התביעה כנגדו, אינו מחייב את מנשה שכן נכתב ללא הסכמתו ולא נחתם על ידו, וילא הנתבע לא קיים את התנאי המקדים במכתב להמצאת חלק מן המסמכים המפורטים בהסכם, זאת בחלוף כ-13 שנים ממועד חתימת התובעים על ההסכם.
למרות שלא נקבע בהסכמי המכר שהוכנו ונוסחו על ידי הנתבע, סעיף של פיצוי מוסכם, אין ספק שמדובר בהסכמי מכר מקרקעין "סטנדרטיים" אשר מקובל, נכון וראוי לקבוע סעיף של פיצוי מוסכם של 10% משווי העסקה, בגין הפרה יסודית של ההסכם. לחילופין זכאי מנשה כי יפסק לטובתו פיצוי בגין כלל הנזקים שנגרמו לו כאמור לעיל, על סך 54,000 ₪, סכום הנמוך משמעותית מסכום הנזקים שנגרמו לו בפועל.
טענות הנתבע
הנתבע מבקש לדחות את דרישת ההוצאות לגופא, תוך חיוב התובעים בהוצאותיו ושכר טרחתו. לחילופין טוען הנתבע, כי ככל ויחוייב בתשלום כלשהו – הרי שעל צד ג' לשאת בתשלום זה במלואו, וזאת בין היתר מן הנימוקים הבאים:
ב"כ התובעת 1 כלל אינו מחזיק בייפוי כוח לניהול התובענה ולמעשה פועל עבור עצמו. יתרה מכך, במסגרת סיכומיו לא הראה הוכחות להוצאות כלשהן של התובעת, לא נקב בסכום ההוצאות שכיבכול הוצאו וברור כי תביעתו נועדה אך כדי להעשיר את כיסו הפרטי על חשבון הנתבע.
בהתאם להתחייבות המנוח בכתב ההסכמה, התחייבו התובעים שעם קבלת המסמכים (שאין מחלוקת שהועברו), תוסר התובענה נגדו ללא צו להוצאות.
בניגוד לטענות ב"כ התובעת 1, חובות חברת הניהול נוצרו בטרם מינויו ככונס נכסים וקיימת התחייבות בכתב של צד ה' 1 בגדרה לקח על עצמו את חוב מרמוש מכוח פסק־דין.
האחריות המלאה להמצאת האישורים חלה על צד ג' ככונסת נכסים על זכויות חברה הישראלית הבינלאומית להשקעות התחיה בע"מ (להלן: "התחיה") – להעברת הזכויות על שם חברת מרמוש – זכויות שהועברו רק בשנת 2014, חרף פניות מפורשות של הנתבע בעניין לאורך 9 שנים.
הנתבע קידם את הפשרה שהושגה בין הבנק הבינלאומי, חברת הניהול וצד ה' 1.
הנתבע פעל ללא דופי בכל הקשור להמצאת האישורים הנדרשים, תוך שהשקיע למעלה מ-350 שעות עבודה והוציא הוצאות מכיסו הפרטי (סך הפסדים משוער של למעלה מ-400,000 ₪).
טענות צד ג'
צד ג' מבקש לדחות את ההודעה נגדו ולחייב את יתר הצדדים בהוצאות המשפט שלו, לפי שיקול דעת בית המשפט, ובשים לב להליך הארוך שהתנהל, כמות הדיונים והעבודה הרבה שהושקעה מצידו. לחילופין, הוא מבקש כי ככל שיחויב בתשלום כלשהו, הרי שעל הצדדים הרביעיים לשאת בו במלואם, וזאת בין היתר מן הנימוקים הבאים:
חלה התיישנות, או לכל הפחות שיהוי קיצוני, ביחס להודעה לצד ג', שכן הסכמי המכר בין עו"ד פרידמן למרמוש אושרו בצו ראש ההוצאה לפועל עוד ביום 9.6.98, הפנייה הראשונה לצד השלישי היתה רק כשבע שנים לאחר מכן - ביום 6.6.05, ואילו ההודעה לצד השלישי הוגשה רק ביום 5.4.09.
רוכשות אחרות בקומות נוספות במגדל נשוא הנכס הצליחו להשלים את הרישום גם בלי להידרש לאותם אישורים אשר הושגו על ידי צד ג' בסוף 2013, תחילת 2014, ואין מדובר באישורים הכרחיים. לצורך רישום הזכויות על שם מרמוש.
בהתאם להסכמי המכר, בין עו"ד פרידמן למרמוש, במקרה של אי המצאת האישורים המפורטים בהסכם, עומדת תרופה יחידה של פנייה בדרישת תשלום מבנק הפועלים בכדי להשיג את האישורים, דבר שהנתבע מעולם לא עשה, ואין כל עילה לאכוף את המצאת האישורים עצמם. הנתבע היה מודע היטב להוראות הסכמם המכר כאמור, שכן כבר במכתב מטעמו מיום 22.8.06 (נספח יב' ונספח יג' לתצהיר עדות הנתבע) הודיע כי "במידה ולא יעלה בידיכם להשיג את האישורים בתוך 30 ימים ממועד מכתבנו זה, נאלץ לפנות לבנק הפועלים בדרישה לתשלום לרשויות לצורך קבלת האישורים, הכל כאמור בסעיף 5.6 להסכם" (ראו: סעיף 10 לתצהיר העדות הראשית של עו"ד למפרט) .
העיכובים השונים, ולכל הפחות העיכובים שבגינם התיק נגרר עד היום, נגרמו עקב טענות לחובות שונים שהיו קיימים לכאורה לתובעים או לצד ה', כלפי חברת הניהול וכלפי עיריית ירושלים. צד ג' מילא את כל חובותיו בסמוך לאחר פניית הנתבע, עוד בשנת 2007, עם המצאת אישור תשלום מס שבח, וכל הפעולות לאחר מכן נעשו לפנים משורת הדין ובכדי לסייע לסיים את הפרשה.
בכל מקרה, רישום הזכויות על שם מרמוש נעשה עוד בשנת 2014, וגם אז לא השלים הכונס את חיוביו ביחס לתובעים, וממילא לא ניתן לחייב את צד ג' לשלם לתובעים פיצוי בגין העיכוב, אפילו ייקבע כי כתב ההסכמה אינו בתוקף.
טענות צד ד'1 –העירייה
העירייה מבקשת לדחות את ההודעה נגדה ולחייב את צד ג' שולח ההודעה ו/או את הנתבע ו/או את התובעים בהוצאות משפט, וזאת מן הנימוקים הבאים:
העירייה פעלה בצורה ראויה ובהתאם להוראות כל דין. העירייה טוענת שרק לאחר תשלום החובות, ניתן היה ליתן את התעודות בדבר היעדר חובות, כפי שנעשה בפועל. גם לאחר מתן התעודות לשתי העסקאות, לא הושלם הרישום במשך שנים, עובדה המעידה כי אין כל קשר בין הפרת החובות של הכונסים ובין המעשים המיוחסים לה.
כונסי התחיה (עו"ד פרידמן ועו"ד למפרט) לא דיווחו לעירייה במועד וכנדרש על מינוים ככונסי נכסים ועל פרטי העסקאות אשר ביצעו ובכך הפרו את חובותיהם על־פי דין, לרבות חובת תשלום הארנונה לתקופת חזקתם בנכס. העירייה טוענת כי במועד הגשת התביעה, רבצו על הנכס (ועדיין רובצים) חובות ארנונה גדולים, לרבות חובות ארנונה של התובע 1, נוסף על חובות של התחיה.
כונס מרמוש (עו"ד בית און) אף הוא הוא את חובותיו כלפי דין כלפי העירייה בכך שלא הודיע לעירייה על מינויו ועל מכירת הנכסים והעברת החזקה בהם. בהקשר זה יצויין, כי רישום התובעים כמחזיקים בנכסים בוצעו בדיעבד, ככל הנראה בעקבות בדיקה יזומה של העירייה.
על־פי ההלכה שנקבעה בע"א 5957/98 עו"ד יהושע באום נ' אשטרום (פורסם באתר דינים ועוד), כאשר מתמנה כונס נכסים על נכס, כל עוד לא נמסרה החזקה, הכונס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא מחויב בתשלום הארנונה כחלק מהוצאות הכינוס, ובראש ובראשונה, לפני כל חוב אחר לנושים, וגם במקביל להליך הפירוק.
חברת התחיה החלה בשנות ה-90 בהליכי פירוק, והעירייה פעלה במסגרת הליך הפירוק כנושה, והגישה בשנת 1998 תביעת חוב בגין כל חובותיה של התחיה במסגרת הליך הפירוק. רק לאחר מספר שנים נודע לעירייה כי במקביל למינוי המפרק והליכי הפירוק בבית המשפט המחוזי, מונו כונסי נכסים מטעם הנושים המובטחים על מספר נכסים שהיו בבעלות חברת התחיה בבניין מגדל העיר, ביניהם הנכס נשוא התובענה.
על־פי ההלכה שנקבעה בבג"ץ 7009/04 עיריית רעננה ואח' נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח' (פורסם במאגרים), לרשות מקומית מעמד של נושה מובטח, מכוח אכרזת המיסים (גביה), בגין חוב ארנונה (ותשלומי חובה אחרים) הרובץ על מקרקעי החייב לתקופה שמיום 16.3.00 ואילך (ולחובות שנוצרו בתקופה 16.3.00 עד 31.3.01 מעמד של שעבוד ראשון), ויש לשלם את החוב המובטח כתנאי למתן התעודה לטאבו. בנסיבות העניין, לאור כך שמונה כונס על-ידי בעל השעבוד שביקש לממש את השעבוד מחוץ להליך הפירוק בגין תקופת הכינוס, ומימש אותו בפועל, חובות הארנונה צריכים היו להשתלם מקופת הכינוס על־פי דין, על-ידי כונסת התחיה – עו"ד למפרט – כפי שלבסוף אירע בפועל, לאחר הגשת התביעה, עת נחתם הסכם בין הכונס דן פרידמן לבין העירייה בסוף 2010 ושולמו כספים, דבר שאפשר מתן תעודת היעדר חובות בגין העסקה בין התחיה למרמוש.
בנוגע למנוח – לא ניתן ליתן כיום תעודה לטאבו בגין העסקה בין מרמוש למנוח כל עוד לא שולמו החובות הרובצים על הנכס שרכש המנוח, עובדה אשר הוסכמה בין הצדדים במהלך הדיון מיום 31.12.18. העירייה הנפיקה לפנים משורת הדין תעודה בגין העסקה הראשונה, לאחר תשלום חובות הכונס, חרף קיום חובות המנוח עד היום על החלק שרכש.
מדובר בתיק שנמשך שנים רבות, כאשר עיקר הדיונים במהלך השנים התמקד בנושא הרישום – ולא בפיצויים.
טענות צד ד' 2-חברת הניהול
חברת הניהול מבקשת לפסוק לטובתה פיצוי והוצאות ראויות, וזאת מן הנימוקים הבאים:
הסכם הניהול החל בבניין מהווה חלק מתנאי החכירה של כל בעלי נכס, וללא הסכמת חברת הניהול לא ניתן לבצע העברה בטאבו. התובעים רכשו את הנכס מהנתבע מבלי שחתמו על הסכם הניהול, וזאת חרף העובדה שידעו כי ההסכם מהווה חלק מתנאי החכירה.
חברת הניהול נאלצה לתבוע את צד ג' בבית המשפט ורק בעקבות כך שילם צד ג' את חוב חברת התחיה באיחור רב, ועל כן אין לצד ג' אלא להלין על עצמו.
הנתבע שב והתחייב לשלם את כל החובות לחברת הניהול כנדרש, אך לא עשה כן עד היום.
צד ה' 1 התחייב באופן אישי לשלם את חוב חברת מרמוש, אך לא עשה כן עד היום.
חברת הניהול נאלצה להסכים לפשרה ולקבל חלק קטן בלבד מהחוב, על מנת לאפשר את הרישום ואת סיום ה"סאגה".
בהקשר זה יאמר כבר עתה, כי בדיון מיום 3.10.11 אישר עו"ד סלע, ב"כ חברת הניהול, כי החוב לחברת הניהול בגינו לא ניתן אישור לטאבו, הוא חוב של חברת מרמוש מן התקופה שקדמה להשכרת הנכס לתובעים, וכי למנוח ולמנשה אין חוב דמי ניהול בגין תקופת השכירות שבה החזיקו בנכס (פרוטוקול מיום 3.10.11, עמ' 18 ש' 1-8).
טענות צד ה' 1-עו"ד מושביץ
צד ה' 1 מבקש לפסוק לטובתו הוצאות משפט ראויות בגין הצורך בניהול ההליך הארוך דנן, שעה שגם לשיטת יתר הצדדים, אין לו כל אחריות בגין הטענות נשוא התביעה, ולאור העובדה כי הינו היחיד ששילם מכספו , לפנים משורת הדין, סכום של 50,000 ₪ כדי לסייע לסיים את התיק בדרך של הסכמה. כמו כן מבקש צד ה' 1 לפסוק תשלום סמלי נוסף גם לבנק, הגם שהוא עצמו אינו צד להליך. כל זאת מנימוקים הבאים:
התובעת 1 כלל אינה טוענת לנזק כספי כלשהו שנגרם לה. מנשה טוען טענות בעלמא לנזקים כלליים, מבלי שצורפה ראשית ראיה.
האחריות בגין השגת מלוא האישורים לצורך רישום העסקאות הוטלה לפתחם של כונסי הנכסים של מרמוש והתחייה (הנתבע וצד ג'), ולצד ה' 1 אין כל קשר לטענות נשוא התביעה או לאי השגת האישורים.
מכתב ההסכמה של המנוח מייתר ומאיין את הדרישות לתשלום כספי מהנתבע ומכל צד אחר בתיק.
טענת חברת הניהול לפיה למרות שבעלת הזכויות בנכס היתה חברת מרמוש, הרי שצד ה' 1 היה ערב כביכול להתחייבות של מרמוש לשלם לחברת הניהול, נסתרה בתצהיר העדות הראשית שהגיש (ראו בין היתר: סעיף 3 לתצהיר העדות), שכן התחייבות זו ניתנה לחברת הניהול, רק לשם כך שמרמוש לא תטען כי פסק הדין שניתן נגדה בהליך אצל המפקח על הבתים המשותפים ניתן בהיעדר מסירה ופסק הדין עצמו קובע כי מרמוש היא החייבת בתשלומים לחברת הניהול.
בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, במכירה שמתבצעת על־ידי כונס נכסים באמצעות לשכת ההוצעה לפועל, "עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס...". אשר על כן, חברת הניהול ממילא אינה יכולה להישמע בטענה לפיה בשל חוב דמי ניהול היא מתנגדת להעברת הזכויות בנכס. לפיכך, אין כל זיקה בין התביעה הכספית המוכחשת של חברת הניהול נגד מרמוש, ובין רישום הזכויות בנכס על שם התובעים.
בניגוד לטענת הנתבע בסיכומיו לפיה קידם את הפשרה שבמסגרתה צד ה' 1 והבנק שילמו כספים לפנים משורת הדין, בפועל, הכונס היה דווקא זה שהקשה על ההגעה להסדר שעה שהתנגד בתחילה לכך שעם תשלום מצד הבנק, לא יהיו לו טענות כלפי הבנק, ומכל מקום הנתבע לא השתתף כלל בסכום הפשרה (את חלקו הארי של סכום פשרה (50,000 ₪) שילם צד ה' עצמו, אף שלא הייתה לו לטענתו, כל חובה משפטית לעשות כן והבנק הבינלאומי שילם את היתרה (25,000 ₪).
טענות צד ה' 2-הנתבע
הנתבע מבקש לדחות את דרישת ההוצאות לגופא תוך חיוב התובעים, צד ג' וצדדי ד' בהוצאות ושכ"ט, , וזאת מן הנימוקים הבאים:
אין ומעולם לא היה לכונס הנכסים חוב כלשהו ומשכך יש לדחות את הודעת צד ה' מטעם חברת הניהול כנגד כונס הנכסים. ב"כ חברת הניהול הצהיר בעצמו בפני כב' רשם ההוצאה לפועל בדיון מיום 22.1.18, ביחס לתיק דנן, כי "החוב לחברת הניהול הוא בגין מועדים בטרם מינוי כונס הנכסים". יתרה מכך, כונס הנכסים מעולם לא חתם על הסכם הניהול.
עוד ביום 3.8.03, ביקש כונס הנכסים מחברת הניהול לקבל לידיו העתק הסכם הניהול, כשנתיים קודם להסכם המכר, אלא שחברת הניהול בחרה להתעלם מבקשה זו ורק בשנת 2007 הועבר לכונס הנכסים העתק כאמור, אשר הועבר לחתימת הרוכשים. ככל שאלה לא עשו כן, על חברת הניהול להפנות טענה זו אליהם ישירות.
חברת הניהול היא האחראית לעיכוב קבלת האישורים לשם העברת הזכויות בטאבו – וזאת בטענה כי לתובעים יש חוב לחברת הניהול. חוב התובעים הוסדר וכך גם החוב הנטען של מרמוש, אשר הוסדר על ידי הבנק וצד ה' 1 לצורכי פשרה. על חברת הניהול היה למסור, לכל הפחות, את האישור ביחס לתובע 2 שלא היתה מחלוקת בנוגע לאי חבותו לחברת הניהול. טענות חברת הניהול ביחס לחוב מכוח פסק הדין של המפקח על רישום מקרקעין (נספח 3 לתצהירי צד ה' 2), חל על מרמוש ו/או על צד ה' 1 בגין התקופה שקדמה למינויו ככונס נכסים.
הכונס מוסיף כי יש לקחת בחשבון את העובדה שהוא ככונס כבר מצוי בהפסד של שכר טרחתו בסך 171,038 ₪ + מע"מ נוכח העובדה שכתנאי לתשלום הבנק, אשר הניע את סיוע הההליכים בתיק דנן, הוא נאלץ לותר על שכר טרחתו בתיק ההוצאה לפועל.
דיון והכרעה
התביעה כנגד הנתבע
התביעה הוגשה מכוח שני הסכמי המכר שנערכו ביום 3.7.2005 בין המנוח ומנשה לבין כונס הנכסים. ההסכמים צורפו נספחים 1 ו-2 לתצהיר מנשה. הסעיפים הרלוונטיים בהסכם לענייננו הינם כדלקמן:
ב"הואיל" הראשון לכל אחד מההסכמים נקבע:
"הואיל: והכונס מונה כונס נכסים על זכויות חברת מרמוש נכסים בע"מ ח.פ. 512589508 (להלן "החייבת") המהווים זכויות חוזיות המקנות לחייבת את הזכות להרשם כבעלת זכות חכירה לדורות במחצית קומה 18 של הבניין והמסומן בתרשים המצ"ב באות "א" ו-"ב". הזכויות החוזיות הן מכח הסכם רכישה מיום 9.6.1998, המעניקות לחייבת את הזכות להרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלת זכות חכירה מכח זכויותיה של החברה הישראלית הבינלאומית להשקעות התחיה בע"מ כמופיע בנסח הרישום בגוש 30048 חלקה 166 (להלן "הנכס").
מצ"ב כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר תשריט הקומה מסומן כנספח"א".
חוזה רכישה ע"י החייבת של הממכר מיום 9.6.98 מסומן כנספח "ב".
בסעיף 8 לכל אחד מן ההסכמים נקבע:
"8. המוכר מתחייב להמציא לקונה את האישורים הבאים תוך 12 חודשים:
8א. צו ראש ההוצל"פ על פי סעיף 34א לחוק המכר לאישור מכירת הנכס לחייבת (מרמוש-א.א).
8ב. צו ראש ההוצאה לפועל על פי סעיף 34א. לחוק המכר-לאישור מכירת הממכר לקונה.
8ג. אישורי תשלומי המיסים, מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, המתייחסים לעסקת רכישת הנכס על ידי החייבת ותשחום דמי ניהול וארנונה עירונית ככל שאינו חל על הקונה מכוח חוזה השכירות עימו."
8ד. אישורי תשלומי המיסים: מס שבח, מס מכירה, החלים על החייבת במסגרת עסקה זו".

סעיף 21 לכל אחד מהסכמי המכר קובע:
"הכונס מתחייב להעביר את הנכס נקי מכל שחוב או שעבוד או משכנתא לידי הקונה. יראו את הכונס כמי שמילא את חיובו זה עם המצאת המסמכים הבאים: צו על פי סעיף 34א לחוק המכר, המצאת אישר מס שבח ו/או מס מכירה.

סעיף 22 לכל אחד מן ההסכמים קובע:
"למען הסר ספק, נקבע בזאת כי הכונס יהיה אחראי לביצוע העברת הזכויות הראשוני מחברת החברה הישראלית הבינלאומית להשקעות התחיה בע"מ לחייבת על פי סכם הרכישה הראשוני מכונס הנכסים עו"ד דן פרידמן."

צו המאשר את המכירה בין הכונס לתובעים ניתן כאמור ביום 7.7.05 .
הנה כי כן, חיובי הכונס שפורטו לעיל במסגרת הסכמי המכר, הטילו עליו חובה לפעול להשלמת הרישום על שם מרמוש בשלב הראשון, ולספק לתובעים את האישורים הנדרשים לרישום הזכויות על שמם בשלב השני, והכל בתוך 12 חודשים, עד ליום 3.7.2006.
בנוסף לחיובים אותם נטל על עצמו הכונס בהסכמי המכר, חלים על כונס הנכסים חיובים נוספים הנגזרים מאופי תפקידו ומכוח דין.
סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, מגדיר את תוקף חובתו ואחריותו של כונס הנכסים, כדלקמן:
"כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב".
אחריותו של כונס הנכסים במסגרת מילוי תפקידו כוללת בחובה חובת אמונים וחובת זהירות כלפי הצדדים להליך המשפטי. חובות אלו מקורן בדיני חדלות הפירעון, אך גם בהוראות דיני הנזיקין, החוזים, דיני הנאמנות ודיני השליחות (ראו: ע"א 9227/12 עו"ד שי גרנות, כונס הנכסים נ' שפייזר רות [פורסם בנבו] (27.8.2013) (להלן: " עניין גרנות").
כונס הנכסים, כבעל תפקיד, חב גם בחובות כלפי צדדים שלישיים, בעת שהוא מתקשר עימם בהסכם מכר במסגרת הוצאה לפועל. בהקשר זה נפסק:
"מכאן גם נגזרת אחריותו וחובותו של כונס הנכסים כלפי צד ג'. עליו לפעול בנאמנות, ביושר, בהגינות, בתום לב, ושלא ברשלנות אף כלפי הצד שאינו לקוחו. במקרה מתאים ניתן לחייבו בגין נזק שנגרם (ראה: השופט בר-אופיר, הוצאה לפועל - הליכים והלכות, עמ' 502, 503). אין מייצג את הנושה בכדי לפרוע את החוב ופועל גם כקצין של בית המשפט. הוא פועל כידו הארוכה של ראש ההוצאה לפועל, עליו לעורך בירורים ופעולות ולהגיע למקומות שראש ההוצאה לפועל, הממלא תפקיד מעין שיפוטי, אינו יכול להגיע אליהם. ברי, אם כן, שחלה על הכונס חובת תום הלב בצורה מוגברת שכן תפקידו אינו מצומצם בייצוג צד בהליך והוא חייב לנהוג כצד אובייקטיבית. וכדברי השופט טירקל בר"ע (ב"ש) 66/94 שפר תעשיות בע"מ נ' בנק הפועלים ועו"ד דוד כהן, [פורסם בנבו], ... "כונסי הנכסים הם פקידי בית המשפט הפועלים בשמו. חייבים הם אפוא במידת האובייקטיביות במילוי תפקידם בנאמנות לבית המשפט בלבד ובציות להוראותיו (רע"א 2077/92). ועוד, "על הכונס להניח דעתו של בית המשפט שפעל כדין" [ע"ע 141/74, פפרבוים נ' שריזלי, פ"ד ל(1)26] ולטובת הכינוס. מוטלת עליו חובת אובייקטיביות במילוי תפקידו ואין הוא צריך לקדם את האינטרסים של הגורם אשר מטעמו הוצע ככונס, שהרי אחרת תהיה בכך פגיעה באינטרסים של נכסי הכינוס".
ראו: תא (ת"א) 57070/03 ארבל נ' עוה"ד קליבנסקי [פורסם בנבו].
בפרט, ברור הוא כי חובתו הבסיסית של כונס הנכסים היא גם לבצע בעצמו את רישום הזכויות על שם הרוכשים. ראו למשל רע"צ (ת"א) 15443-11-12 אס. הוטונן לימטד נ' אביעזר ארליך [פורסם בנבו] (03.01.2013), בסעיף 11 לפסק דינו של כב' השופט סובל:
"ברמת העיקרון טרם שאדון בנסיבות המקרה שבפניי, חובתו הבסיסית של כונס הנכסים המתמנה על ידי רשם ההוצל"פ לא רק למכור את הנכס ולדווח על מכירתו, אלא גם לבצע בעצמו את רישום הזכויות על שם הרוכשים ורק לאחר מכן יהיה זכאי לשכר ולשחררו מהתפקיד" .
ובהמשך:
"המסקנה המתבקשת היא כי על כונס הנכסים החובה לבצע את העברת הזכויות על שם המבקשות, וכל סעיף בהסכם המכר הקובע אחרת דינו להתבטל, בין היתר משום היותו נוגד את תקנת הציבור, ובין אם משום שאכיפתו של סעיף זה הינה בלתי צודקת, בנסיבות העניין וחובתו של ביהמ"ש להתערב כפי שאף רשם ההוצל"פ צריך היה שלא לאשר תנאי כזה בהסכם המכר, ככל שקיים, בעת שאישר את המכר למבקשות."
ועוד לעניין חובתו של כונס נכסים לפעול גם לרישום הזכויות בנכס בגדר תפקידו, ראו: ת"א (מחוזי חיפה) 53239-02-16 טיולי מירא בע"מ ואח' נ' זר, עו"ד - כונס נכסים ואח' [פורסם בנבו] (2.2.2020):
"לפי החומר שהונח לפניי, לא שוחרר הכונס מתפקידו. עוד עולה שרשמת ההוצאה לפועל שאישרה את העסקה, אישרה אותה כעסקת מקרקעין ולא כעסקה להעברת זכות חוזית, כפי שטענו הנתבעים. גם מכך מבינים אנו את הצורך בהשלמת הרישום מצד המוכר שכן עסקת מקרקעין, היינו, עסקה בזכות קניינית, היא כזו שהשלמתה נעשית אך ורק עם רישומה (ראו גם סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). רוצה לומר, עצם אישור העסקה כעסקת מכר מקרקעין מגלם בתוכו את התנאי שהיא צריכה להסתיים ברישום. ויודגש, הטלת החיוב להשלמת הרישום על הכונס - המוכר, הינה הדבר המתבקש ככל שקיימים פערים המונעים את השלמתו, שאינם תלויים בקונה. במקרה כזה, בו הכונס, נכנס בנעלי החייב, הוא הצד שיכול לאפשר את השלמת הרישום – בין על ידי הסרת חובות ועיקולים שחלים על הנכס, בין בדרך של נקיטת הליכים משפטיים נגד צדדי ג', ובין על ידי סילוק מניעות אחרות – אך מובן כי חובת הרישום תחול עליו. בהסכם מכר להעברת זכות קניינית חלה חובה על המוכר לקיים את כל התנאים על מנת שיתאפשר לרשום את הזכות על שם הקונה ללא שום מניעה. הדגש כאן אינו בשאלה מי מבצע מבחינה טכנית את הרישום ופונה אל לשכת רישום המקרקעין לצורך ביצועו, אלא האם המוכר סילק כל מניעה שאינה תלויה בקונה, על מנת שהרישום יתאפשר. ככל שקיימת מניעה שאינה תלויה בקונה, אלא בעטיו של המוכר, והיא תולדה של מצב שקדם לעסקה, אזי מדובר בעסקה שלא הושלמה ויש לגלגל את האחריות לכך על המוכר, ובענייננו, על הכונס. דוגמה לכך שבענייננו חלה במשך שנים רבות מניעה מלרשום את הנכס על שם החברה שלא הייתה תלויה בה, היא היעדר רישום הנכס על שם החייב. רק לאחר שהכונס, בנעלי החייב, ניהל הליך משפטי במחלוקת שבין החייב ליורשי המנוחה עאישה סמאר, נרשם הנכס על שם החייב בשנת 2018, ולטעמי, רישום החייב במרשם 9 שנים לאחר שנחתם הסכם המכר נעשה לאט מידי, ומאוחר מידי. יתרה מכך, גם אם נתעלם מהוראות רשמות ההוצאה לפועל במהלך השנים, ונבחן את הסכמות הצדדים כפי שהן קיבלו ביטוי בהסכם המכר, נראה שהם התקשרו בחוזה לרכישת זכות קניינית, כאשר המוכר התחייב לאפשר את רישומה, למעט החלק ברישום הנוגע לחובות שחלות על הקונה."
וראו גם תא 1090/00 מלכה קנדל נ' עו"ד יוסף ברינט [פורסם בנבו] (10.6.2001), מפי כב' השופט ארבל :
"תפקידו של כונס הנכסים, אינו ניתן לפריטה לפרוטות - באופן שמשימות מסוימות, במסכת המשימות המפורטת בסעיף 54(א), תוצאנה ממסגרת זו. כונס הנכסים אחראי לכל פעולת הכינוס, כמקשה אחת, ולכל שלב משלביה, החל ממתן הודעה על מינויו ככונס, ביצוע הליך הפינוי, הערכתה, פנייה לציבור להציע הצעות רכש, התקשרות בחוזה מכר, מסירת חזקה, וכיוצא באלה".
נקבע, כי חריגת כונס נכסים מחובותיו כאמור, עשויה להביא, בין היתר, לחיובו בהוצאות אישיות. ראו למשל: פש"ר 1062/01 אורי צמח נ' עו"ד שרון וייצמן בתפקידו ככונס נכסים של חברת מ.רייז רזידנס [פורסם בנבו] (17.12.2003), מפי כב' השופטת אלשיך:
"כונס נכסים אינו צד רגיל למחלוקת אזרחית, ואף אינו נחשב כ"נציג גרידא" של הנושה המובטח אשר ביקש את מינויו, אלא הוא בעל תפקיד אובייקטיבי, האמור לפעול בהגינות מוגברת בהרבה מזו של צד אזרחי רגיל, בסבירות וברמה מקצועית ראויה, לטובת כל הנושים וכלפי בית המשפט ... חריגה מחובה זו עשויה להביא להשתת הוצאות אישיות על בעל התפקיד, או לקיזוז הוצאות המשפט משכר טרחתו ".
בצד האמור, נקבע כי בבוא בית המשפט ליתן החלטה בעניין אחריות כונס, על בית המשפט לנקוט משנה זהירות מאחר שמדובר בבעל תפקיד מטעם בית המשפט, וקיים חשש כי נקיטת הליכים כנגדו תביא לכך שנושאי משרה יחששו מליטול התפקיד (ראו: "עניין גרנות").
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעובדות, בראי הפסיקה הנוהגת, אני סבורה כי הכונס הפר את חובותיו כלפי התובעים, הן מכוח הסכמי המכר והן כפי שהן מוטלות עליו בתוקף תפקידו ומכוח הוראות הדין.
להלן הנימוקים העומדים בבסיס מסקנתי האמורה:
בעסקת מכר מקרקעין שבה הכונס נכנס בנעלי החייב, חלות עליו החובות הרגילות שחלות על מוכר נכס מקרקעין. הדעת נותנת כי החיוב העיקרי החל על הקונה הוא תשלום התמורה ואילו החיוב העיקרי החל על המוכר הוא מסירת החזקה וביצוע הפעולות הנדרשות על מנת שרישומו יתאפשר (השוו: ע"א 3849/09 הר משגב השקעות בנייה ופיתוח בע"מ נ' ברוך [פורסם בנבו] (6.7.2014), מפי כב' השופט דנציגר.
אין ספק כי בגדר הסכם המכר נטל על עצמו הכונס חיובים שונים ועליו לקיימם. לא רק שלא חלה עליו חובה מופחתת מזו החלה על כל מוכר בהסכם המכר, אלא שכאמור, ובהתאם לפסיקה שנסקרה לעיל, חלה עליו חובה מוגברת ככונס נכסים.
חיובי הכונס בהתאם להסכמי המכר, שעניינם רישום הזכויות על שם מרמוש והעברת המסמכים לצורך הרישום לידי התובעים הינם חיובי תוצאה התחומים בזמן, ולא חיובי השתדלות. כך על פי הפרשנות הלשונית של החוזה, וכך גם על פי הפרשנות התכליתית שלו, שכן אין ספק כי חלק משמעותי בהסכם מכר מקרקעין הוא השלמתו ברישום הזכויות, שבלעדיו אין מדובר בעסקה במקרקעין אלא בהתחייבות לערוך עסקה בלבד (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין). לסיווג החיובים בחוזה מכר כחיובי תוצאה ככלל, לעומת התחייבות של עורך דין ללקוחו (שתסווג לרוב כחיוב השתדלות) ראו גם ג' שלו, י' אדר, דיני חוזים – התרופות "לקראת קודיפקציה של המשפט האזרחי", עמ' 119 (2009 ):
 
"החיובים העיקריים בחוזי מכר ובחוזי שכירות הם, בדרך כלל, חיובי תוצאה. כזהו חיובו של המוכר למסור את הנכס או להעביר את הזכויות בו אל הקונה. הוא הדין בחיובו של המשכיר למסור את החזקה בנכס לשוכר. גם חיוביהם של הקונה ושל השוכר לשלם את תמורת המכר או את דמי השכירות – כפוף לקיום חיובו השלוב של המוכר או המשכיר להעביר את הבעלות או למסור את החזקה בנכס – הם חיובי תוצאה [...] לעומת זאת, החיוב העיקרי של עורכת דין או רופאה כלפי לקוחה הוא במקרה הטיפוסי חיוב השתדלות, שהרי בדרך כלל אין עורכת הדין מתחייבת להשיג את התוצאה המשפטית המיוחלת, כשם שאין הרופאה מתחייבת שהחולה ישוב לאיתנו בתום הטיפול הרפואי ". 

אפילו לא היה נקבע בהסכם פרק זמן של 12 חודשים, שומה היה על הכונס, כחלק מעסקה קניינית שעניינה מכירת זכויות במקרקעין, המסתיימת ברישום בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, להסיר את כל המכשולים שאינם מאפשרים את השלמת העסקה ורישום הזכויות שאינם תלויים בקונים, ולהשלים חיובים אלו לצורך רישום בתוך זמן סביר.
גם במסגרת ההליך כאן, שנפתח בשנת 2009, למעלה משנתיים מתום המועד החוזי, הביע כב' השופט רון מושכל יסוד זה, בהחלטת ביניים, ככזה שכלל אינו שנויה במחלוקת, עוד ביום 16.6.14, וראוי היה שלפחות ממועד זה, ואילך היה משכיל הכונס לפעול כנדרש, כמתחייב וכמצופה. וראו בעמ' 44-45 לפרוטוקול ש', 20-23:
"אין חולקין שכונס הנכסים הנכבד עורך דין בית און מחויב מתוקף תפקידו להביא כדי גמר את רישום זכויות התובעים על שמם. בהמשך לדברים שקיבלו ביטוי נרחב במהלך הדיון, אין הדעת נותנת שיימנע כונס הנכסים מכל פעולה נדרשת אפשרית במטרה להביא את הליכי הרישום לסיומם, אך בשל כך שסבור הוא, בין אם בצדק ובין אם פחות, שלא הוא בעל הדין המחויב בתשלום חובות לצדדים שלישיים (בעלי דין גם בהליך זה). בכל מקרה, בו, במטרה לקדם את רישום הזכויות נדרשת פעולה כלפי צדדים אחרים, כגון חברת הניהול או עירית ירושלים, מחויב כונס נכסים בנקיטה בכל הליך נדרש במטרה להתמודד עם הבעיה הנתונה ולהביא לפתרונה...".
על חיובו של הכונס לאפשר את רישום הזכויות על שם התובעים ניתן ללמוד גם מהתנהגותו במשך השנים. אין ספק שפעולות אלו של פניה פעם אחר פעם לרשם ההוצאה לפועל, עד לאחרונה, לתיקון הצו באופן שיאפשר רישום הזכויות, וכן יתר הפעולות לעניין הרישום, לא נעשו אך ורק כמחווה של רצון טוב אלא משום שהכונס סבר, בצדק, שזהו חלק מחיוביו על פי ההסכם.
ראוי לציין, כי פניות אלו לרשם ההוצאה לפועל לא הניבו את התוצאה המיוחלת, שכן לא היה בהן כדי לטפל בחובות הנטענים, אלא הן נועדו במטרה ליתן הוראות ללשכת רישום המקרקעין או לגופים השונים, באופן שיאפשר עקיפת הדרישות הידועות זה שנים.
התנהלות הכונס, התאפיינה בגרירת רגלים, בחוסר יוזמה, ובשויון נפש כלפי הנזקים המתעצמים מעצם חלוף הזמן, ומעצם העובדה כי כל הצדדים הנוספים נדרשו להמשיך וליטול חלק בהליך. הכונס הגדיל לעשות עת לא טרח להגיע למספר דיונים, אף שנוכחותו האישית ככונס נדרשה.
אין ספק, כי השלמת האמור, לאחר למעלה מ-12 שנים מתום המועד החוזי, היא בגדר איחור בלתי סביר בצורה קיצונית, ומהווה, מעבר להפרה החוזית, הפרה של אותן חובות המוטלות עליו ככונס נכסים בהוצאה לפועל, ללא קשר לשאלה האם הרישום התעכב בשל דרישה מוצדקת לתשלום חובות, או לא,וכאשר הוכח כי הדרישות לא נגעו כלל לחובות של תובעים.
במאמר מוסגר, אציין, כי אמנם קיימים חובות לעירייה מצד המנוח אשר לא שולמו עד היום, אך לא היה בהם כדי לעכב את הרישום בחוליה שבין התחייה למרמוש. מטעם זה, ככל שהדבר נוגע לרישום הזכויות על שם המנוח ולמעשה מכוחו, בתביעת התובעת 1, אין מחלוקת כי הכונס מילא חובתו ביחס לסעד האכיפה, עם מסירת האישורים הנדרשים (נוסף על אלו שהשיג עו"ד כהן עצמו), ביוני 2019, עובר להגשת סיכומי הצדדים.
אשר על כן אני קובעת כי הכונס הפר את חיוביו החוזיים ופעל ברשלנות תוך הפרת חובת הזהירות המוטלת עליו ככונס סביר, הפרת החובות המוטלות עליו בהתאם לפסיקה ולדין, וכי מנשה זכאי לפיצוי בגין נזקיו, חוזית ונזיקית, כתוצאה מכך.
הודעת צד ג'
התובענה היא לפיצוי בגין האיחור בחיוב שנטל על עצמו הכונס בביצוע האמור בסעיף 8 להסכמים, ולהשלמת העברת המסמכים להם התחייב הכונס. חיובים אלו היו אמורים להתבצע בתוך פרק זמן של 12 חודשים מיום עריכת ההסכמים, דהיינו עד ליום 3.7.2006.
כאמור, הכונס הגיש הודעה לצד שלישי כנגד כונסת הנכסים של התחיה, שכן לטענתו העיכוב מצידה לא אפשר את המעבר לשלב השני, שהוא העברת הזכויות ממרמוש לתובעים, בגינה הוגשה התביעה. לשיטת הכונס, האחריות המלאה להמצאת האישורים שהביאו לעיכוב בהשלמת החיובים שנטל על עצמו כלפי המנוח וכלפי מנשה במסגרת הסכמי המכר, חלה על צד ג', ככונסת נכסים על זכויות התחיה.
כעולה מתצהיר העדות מטעם צד ג' על נספחיו, מונה עו"ד פרידמן ממשרד חיים צדוק ושות' (שעם פרישתו נכנסה בנעליו עו"ד למפרט) ככונס נכסים לחברת התחיה לפי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, באמצעות קדם מפרקים זמניים שמונו לחברה, לזכות בנק הפועלים (ראו: עמ' 78 לנספחים שצורפו לתצהיר עדותה של עו"ד למפרט).
אין ספק, כי בעת שערך הכונס את ההסכמים למול הקונים, נלקחה בחשבון העובדה כי טרם להעברת המסמכים לתובעים, יש להשלים את העברת הזכויות מהתחיה למרמוש, וזאת כעולה מסעיפים 8, 22 ומה"הואיל" הראשון שצוטט לעיל, ולשם כך נקצבו 12 חודשים. ההסכם שבין מרמוש לתחיה אושר עוד ביום 9.6.1998, כך לטענת הצד השלישי שלא נסתרה, הכונס פנה אליה לראשונה וטען כי חסרים אישורים הכרחיים ביום 6.6.2005, וההודעה נגדה הוגשה ביום 5.4.2009.
צד ג' טענה עוד בסעיף 21 לתצהיר עדותה הראשית באופן שלא נסתר, כי רוכשות נוספות שרכשו זכויות בנכסים באותו בניין, הצליחו להשלים את הרישום גם מבלי להידרש לאותם אישורים מטעם העירייה וחברת הניהול, שהושגו על ידה בסוף שנת 2013 תחילת שנת 2014. חובות על כן ספק אם הטענה בדבר אי המצאת האישורים יכולה לשמש טענה בפי הכונס, כאשר לא הציג גרסה בעניין זה.
יתרה מזו, אפילו היו האישורים נדרשים לצורך השלמת הרישום ע"ש מרמוש, סעיף 5.6 להסכם המכר שבין מרמוש לכונס הנכסים של התחיה, אשר צורף כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר שבין הכונס לתובעים קובע כדלקמן:
" מוסכם בזאת שבמידה ולא יעלה בידי הכונס להשיג אישור/ים כלשה/ם מהאישורים הנזכרים בסעיף 5.4 לעיל אשר ימצא/ו הכרחי/ים לשם רישום הממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין וזאת עד לתום 6 חודשים ממועד מסירת החזקה בממכר לקונה, יהיה הקונה רשאי, בהתראה של 30 יום מראש אשר תמסר לכונס בכתב, לדרוש מן הבנק לשלם לרשויות ו/או לחברת הניהול כל תשלום עבור התקופה שקדמה למסירת החזקה בממכר בגין האישור/ים החסרים אשר ימצאו הכרחיים כאמור על פי כתב התחייבות נספח "ו" להסכם זה ובלבד שעד לתום תקופת ההתראה כאמור לא הצליח הכונס להשיג את האישור/ים ההכרחי/ים החסר/ים או לגרום לכך שאלה/זה לא יהיו הכרחי/ים לרישום הממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין".

הוראות ההסכם חייבו אפוא את הכונס לפעול באופן עצמאי לקבלת אותם אישורים. הכונס היה מודע להוראות אלה וביום 22.8.2006 (נספחים י"ב י"ג לתצהירו) הוא הודיע לצד ג' כי אם לא יעלה בידה להשיג את האישורים בתוך 30 יום ממועד המכתב, יאלץ לפנות לבנק הפועלים בדרישה לתשלום לרשויות לצורך קבלת האישורים, "הכל כאמור בסעיף 5.6 להסכם". עולה בבירור, כי לזכות הכונס עמדה תרופה פשוטה למקרה שלא יוצגו לו מלוא האישורים הנחוצים- דרישה לבנק הפועלים כדי שיישא בתשלומים המעכבים את הצגת האישורים, ומצופה היה כי יפעל בהתאם בפרק הזמן שעמד לרשותו וידאג לקבלת אותם כספים מבנק הפועלים, על מנת שהרישום על שם מרמוש יושלם. ואולם, לא רק שהכונס לא עשה כן בכל מועד שקדם להגשת התביעה, הוא לא עשה כן גם בכל שלב עד להעברת הזכויות בשנת 2014. פנייה כזו היתה מאפשרת את הרישום ע"ש מרמוש, אפילו בתקופה בה שררה מחלוקת בדבר האישורים בין עו"ד למפרט לעירייה ולחברת הניהול, ולהעברה בחוליה שבין התחיה למרמוש בתוך 6 חודשים מההסכם ביניהם, ומאפשרת לו להשלים את הרישום ע"ש התובעים.
בנוסף, חוב הצד השלישי וחברת התחייה לחברת הניהול הוסדר עוד בשנת 2004, במסגרת הסכם פשרה שצורף נספח 18 לתצהיר עדות הצד השלישי, טרם לעריכת ההסכם בין הכונס לתובעים. כפי שאישר עו"ד סלע, ב"כ חברת הניהול, בדיון מיום 3.10.11, העיכוב במתן אישור היעדר החובות להעברה בחוליה הראשונה, מקורו אינו בחוב של התחיה, אלא בחובות של חברת מרמוש. אפילו אם כטענת הכונס מדובר בחוב שקדם לתקופת הכינוס, לא ניתן לחייב את התחייה לשלם חובות שנוצרו על ידי מרמוש או הכונס, ולו היה הכונס פורע את אותן חובות היה ניתן האישור ולא מעכב את הרישום.
יובהר כי אפילו בדיון מיום 16.9.18, אישר הכונס כי "קופת הכינוס לא ריקה. הכסף נמצא בבנק ואנו סומכים על הבנק" (עמ' 67 לפרו' שו' 13-14), וממילא, אין מדובר בחובות שהיה על הכונס לכסות מעבר לתמורה ששולמה. חובתו ככונס היתה לפעול ראשית לכיסוי החובות הקיימים או הנטענים על דרך של בטוחות ותביעות מטעמו, אם סבר שהדבר נחוץ, ורק לאחר מכן העברת היתרה לזוכה.
זאת ועוד, אין חולק כי השלמת העברת הזכויות מהתחיה למרמוש הושלמה כבר בשנת 2014 ועל אף האמור, לא הועברו הזכויות על שם התובעים עד לשנת 2019. עובדה זו היא בבחינת "סופו מעיד על תחילתו" שכן אם העיכוב ברישום היה נעוץ בהיעדר הרישום בחוליה הראשונה, עם הסרת המכשול ב-2014, היה הכונס משלים חיוביו בחוליה השניה מיד אחר כך, ולא ממתין 5 שנים ואינספור דיונים לאחר מכן. בנסיבות אלה, אין לקבוע כי מחדלי צד ג' הם שמנעו את השלמת הרישום.
התביעה העומדת להכרעה היא לפיצוי בגין האיחור, ואינה תביעה כספית לשיפוי בגין הוצאות שהוציאו התובעים במקום הכונס, ועל מנת שאשתכנע שיש להטיל את המחדל של איחור בן כ-12 השנים על צד ג' - כונסת התחיה, היה עליי לקבוע ראשית כי הכונס עשה כמיטב יכולתו במהלך התקופה ועל כן יש לגלגל את האיחור לפתחה.
אני סבורה כי לא ניתן לקבוע זאת בנסיבות. הכונס לא פנה בתביעה או דרישה משמעותית לצד ג' עד להגשת התביעה, אלא עשה זאת לראשונה עם הגשת הודעת צד ג'. כמו כן, וכפי שצוין לעיל, לכונס עמד מנגנון של פנייה לבנק הפועלים, אך הוא לא פעל על פיו, אף כי הודיע שיעשה כן עוד בשנת 2006, בתוך המועד החוזי שבינו לתובעים. בנוסף, גם לאחר שנת 2014, תקופה לגביה אין חולק כי התחיה וצד ג' כבר לא היו רלוונטיות לעיכוב, הכונס עדיין לא העביר את המסמכים עד לשלהי שנת 2019 שרק אז הושלמו חיובי הכינוס לעניין הרישום.
בכל אחד מן הדיונים שלאחר רישום הזכויות על שם מרמוש התברר כי הכונס לא התקדם בביצוע הפעולות. כך למשל, עוד בדיון מיום 22.12.16, הובהר כי המסמכים החסרים הם עדיין הסכמת חברת הניהול להעברת הזכויות, הסכמת הבעלים הרשום של הבית בנייני מידות בע"מ להעברת הזכויות היות שמדובר בחכירה, הצו לפי סעיף 34 לחוק המכר ואישורי המיסים אותם היה על הכונס להעביר גם מכוח החלטה קודמת של השופט רון. מאז לא הושלמו הדברים על ידי הכונס עד להסדר שמול הבנק, עו"ד מושביץ וחסרת הניהול, ופניות הכונס לרשם ההוצאה לפועל מבלי שפעל כאמור, לא קידמו את הרישום.
בסופו של יום, השלמת הרישום התאפשרה בשלהי שנת 2019, הודות לצד ה' 1, עו"ד מושביץ, והבנק שאינו צד להליך, אשר סללו את הדרך עם פירעון חוב עליו ניהלו מו"מ מול חברת הניהול, אשר גם היא תרמה את חלקה על דרך של ויתור על חלק מן החוב. לא הוכח כי הכונס פעל בשלב כלשהו בנסיון לערוך את אותו מו"מ, להעמיד בטוחה נגד החוב הנטען כלפיו וכלפי חברת מרמוש.
אני ערה לכך, שכל עוד לא נרשמו הזכויות על שם מרמוש, זכויות שכאמור נרשמו רק בשנת 2014, ניתן לטעון כי היה לכאורה מקום להגשת ההודעה לצד השלישי, על מנת שישלים את הרישום, אך טענה זו אינה מגלגלת את האחריות לפיצוי על הצד השלישי, שכן היה על הכונס לפעול לאכיפה של הרישום בחוליה הראשונה בדרך של פניה לבנק הפועלים במנגנון שהוסכם עם התחיה בהסכם המכר ו לא לעכב את הרישום על חשבון התובעים, וממילא, כאשר נושא האכיפה אינו על הפרק, השאלה היחידה הרלוונטית שנותרה בהודעה היא שאלת הפיצוי למנשה ושאלת ההוצאות.
לאור כל האמור, אני מורה על דחיית ההודעה שהוגשה נגד הצד השלישי.
משנדחתה ההודעה לצד השלישי, נדחות גם ההודעות לצדדים הרביעיים והחמישיים שהוגשו על ידי הצד השלישי.
בבחינת למעלה מן הצורך, ואף שאין חזית בין הנתבע לעירייה או לחברת הניהול, אוסיף כי בכל מקרה לא ניתן לקבוע כי בשל עמידת הצדדים הרביעיים, העירייה וחברת הניהול, על פירעון החובות כלפיהן, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין ככל שהדבר נוגע לעירייה או בהתאם לתנאי החכירה הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, ככל שהדבר נוגע לחברת הניהול, הן אחראית באיחור לרישום. לכונס עומדים, ככל מוכר רגיל, מנגנונים לבירור החיובים הנטענים בתביעה נפרדת, ואין בבירור זה להטיל על כתפי מי שטוען לחוב, את העיכוב ברישום, שהוא כאמור תוצאה של מחדל הכונס. הכונס נקט בעמדה פסיבית ולא פעל כמצופה ממנו לרישום הזכויות, ולעניין זה הרי שאף אם סבר כי האישורים מותנים בחובות שאינם צריכים להשתלם מקופת הכינוס, היה עליו להסדיר את העניין אל מול חברת הניהול ואל מול העירייה, או בכל דרך אחרת, ובין היתר, במתן בטחונות, באופן שלא יעכב את רישום הזכויות ע"ש הקונים.
שאלת הנזק והפיצוי
משקבעתי כי הכונס הפר את חיוביו, יש לבחון את שאלת הנזק והפיצוי. כפי שנקבע לעיל, שאלה זו נוגעת אך ורק ביחס למנשה.
הכונס טוען כי מכתב ההסכמה (להלן: "מכתב ההסכמה") של המנוח מיום 20.6.10, בגדרו אישר המנוח כי במידה והנתבע ימציא לו את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שמו, אזי המנוח יפעל לצורך מחיקת התביעה כנגדו, מחייבת, עתה משהושלם הרישום, את דחיית התובענה לחייבו בפיצוי ובהוצאות.
אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית, ספק אם מכתב זה בכתב ידו של המנוח, נחתם על ידי המנוח בכובעו כתובע או כמייצג של שני הצדדים באותה עת, ואם היה בו כדי לחייב בשלב כלשהו את מנשה.
שנית, המנוח עצמו הצהיר בחייו כי שימוש בטענה זו הוא בגדר "חוצפה", וראו פרוטוקול הדיון מיום 11.10.10:" אבקש לדחות את בקשתו (הבקשה לסילוק על הסף א.א.) ולחייבו בהוצאות לדוגמא על החוצפה הזאת שהגיש בקשה כזאת ואיני מוכן לנצל מכתב שנתתי לו שאמרתי לו שזה בכפוף להמצאת אישורי מיסים והוא מתחמק ועוד מנסה להגיש בקשה לבימ"ש". הצהרה זו היא למעשה ביטול המכתב, שאינו אלא הודעה חד צדדית שלא נטען כי ניתן דבר כנגדה.
שלישית, לו היה הכונס פועל תוך פרק זמן סביר ממועד המכתב לרישום הזכויות, היה מקום לדון בטענה, אך ניסיון לייחס למכתב ויתור על פיצוי או הוצאות לעולם ועד, מעקר למעשה את ההליך מתוכן, וכמוהו כמתן הכשר לכונס להשלים את הרישום בכל מועד שיחפוץ, מבלי שתהיה בידי התובעים אפשרות להלין על כך לעולם, מבלי שיהא בידיהם אמצעי לחץ - לא בדמות פיצוי ולא בדמות הוצאות - ולמעשה תוך ויתור על זכות הגישה לערכאות שהוכרה כזכות חוקתית, מה גם שלא הוכח כי כנגד ההתחייבות ניתנה תמורה מצד הכונס. פרשנות כזו אינה מתקבלת על הדעת, אינה סבירה ואני דוחה אותה.
לגופו של עניין טוען מנשה, כי היעדר רישום הזכויות על שמו גרם לקושי ממשי בקבלת מימון לרכישת הנכס מאת הבנק המממן, גם לאחר קבלת החזקה בכנס. כמו כן, לטענתו, נפגעה יכולתו למכור את הנכס למספר רוכשים פוטנציאלים אשר הביעו רצון לרכוש את הכנס אך בשל היעדר הרישום כאמור, חזרו בהם מהצעתם. בנוסף, לטענתו נפגע ערכו של הנכס (שוויו של נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין נמוך בשיעור של כ-30% מערך של נכס רשום).
סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע:
הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.
טענות אלו של מנשה כי נגרם לו נזק ממוני, כי הנזק נגרם עקב ההפרה ותוצאותיה ושהנזק הוא תוצאה מסתברת של ההפרה, הן טענות שעל הנפגע להוכיח על מנת לזכות בפיצוי. אין די באמירות בעלמא.
מנשה לא הציג כל ראיה כי ביקש למכור את הנכס, כי פנו אליו רוכשים פוטנציאליים, או כי נגרם לו קושי במימון למול הבנק ומעבר לאמירה בעלמא בתצהיר ובמסגרת סיכומיו, הדבר לא הוכח.
בנוסף לאמור, לעניין הנזק הנטען בשל אי ירידת הערך, אפילו היתה מוכחת ירידת הערך המשוערת, נזק זה אינו קיים עוד משנרשמו הזכויות על שם מנשה. אשר על כן אני קובעת כי מנשה לא הוכיח כי הוא זכאי לפיצוי בגין נזק ממוני.
גם טענתו הנוספת של מנשה כי יש לזכותו בפיצוי בשיעור של 10% ממחיר העסקה העולים כדי 48,000 ש"ח נכון למועד הגשת התביעה, בדומה למנגנון הרווח של "פיצוי מוסכם" ללא הוכחת נזק, הקבוע בהסכמים "סטנדרטיים" דינה להידחות.
מנגנון פיצוי ללא הוכחת נזק, קיים במצב דברים בו הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצוי מוסכם בהסכם, כפי שנקבע בסעיף 15 לחוק החוזים תרופות:
"15 (א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

זה אינו המקרה שבפנינו.
לא ניתן לקבוע בדיעבד עבור הצדדים מנגנון פיצוי מוסכם, מקום שהצדדים לא הסכימו על כך, ונזק ממוני אותו דורש נפגע כתוצאה מן ההפרה הוא נזק הטעון הוכחה של כל התנאים הנדרשים בגדר סעיף 10 לחוק החוזים תרופות.
אשר על כן אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין נזק ממוני.
עם זאת, אני סבורה כי מנשה זכאי לפיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לו, כפי שאנמק.
סעיף 13 לחוק החוזים תרופות קובע:
"13. גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין".
בנסיבות שפורטו לעיל, אני סבורה כי נגרם למנשה נזק שאינו ממוני עקב אי רישום הזכויות על שמו ואי השלמת עסקת מקרקעין שערך במסגרת הליכי הוצאה לפועל במשך למעלה מ-12 שנה.
לצורך קביעת סכום הפיצוי לקחתי בחשבון את העובדה שמחד, החזקה בנכס הייתה בידי מנשה לכל אורך התקופה, ולא נמנעה ממנו יכולת השימוש וההנאה ממנו. עם זאת, אין ספק כי קניינו הבלתי שלם, חוסר היכולת לקבל אשראי מעצם העובדה שהזכויות בנכס אינן רשומות על שמו, וחוסר היכולת לממש את הנכס מאותו הטעם, גרמו לו לנזק בלתי ממוני.
סקירת פסיקת הערכאות הדיוניות בשאלת סכום הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני עקב איחור ברישום, מעלה כי שיעור הפיצוי נע בין 23,000 ש"ח ל- 52,000 ₪, אף כי בחלק מהן נדונה השאלה, אגב דיון בפיצוי מוסכם. וראו: תא 723-02-13 משה דנינו נ' עמידר [פורסם בנבו] (16.2.2017), שם רישום הזכויות התעכב פרק זמן משמעותי של כ-8 שנים עקב מחדלי הנתבעת, וביהמ"ש פסק בגין הנזק הלא ממוני פיצוי על סך 23,000 ₪; תא 2878-11-14 עינת לביא נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ [פורסם בנבו] (26.1.2017), שם ביהמ"ש פסק כי הפיצוי לו זכאית התובעת בגין התנהלות הנתבעת והפרת ההתחייבות לרישום זכויותיה בנכס בסך של 25,000 ₪ וכן, תשלום שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪. סכום ההוצאות נקבע בשים לב להיקף הכספי של התביעה אל מול התוצאה; תא 1559-04 רמי אלדור נ נתן מיליס [פורסם בנבו] (ניתן ביום 4.1.2012), שם הוסכם בחוזה על פיצוי מוסכם בסך 30,000$. עם זאת, ביהמ"ש קבע, כי שיעור פיצוי זה אינו עומד ביחס סביר לנזק שהצדדים צפו כאפשרי, כתוצאה מהפרת החובה בהסכם המכר. יחד עם זאת, בשים לב לכך כי בסופו של דבר הדירה נרשמה על שם הרוכשים, קבע ביהמ"ש פיצוי בסך 25,000 ₪, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש – בשל חוסר הוודאות בו היו שרויים התובעים במשך שנים – בגובה של 25,000 ₪; תא 40143-07 ;חברת קובה ישראל בע"מ נ' איתן כהן [פורסם בנבו] (3.12.2009), שם הוסכם בחוזה על פיצוי מוסכם מוסכם בסך 13,000$ וביהמ"ש קבע כי מדובר בפיצוי שאינו מצדיק התערובותו ועל כן פסק כי הנתבע ישלם לתובעת סך של 52,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת 3,000 ₪ בגין תשלום שכר טרחת עו"ד.
אשר על כן, ובשקלול הנתונים שמניתי לעיל, ובשים לב למשך תקופת הנזק, בשל העובדה שמדובר באיחור ניכר של כ- 12 שנים במהלכן ניתן היה היה לפעול לסיום העיכוב, אני קובעת כי מנשה זכאי לפיצוי של 30,000 ₪ כפיצוי בגין הנזק הלא ממוני.
ההוצאות
אף ששאלת האכיפה אינה עומדת להכרעה בפסק הדין, אין ספק, כי רוב רובו של ההליך נסב סביב שאלת האכיפה, שכן הכונס יכול היה בכל רגע נתון, לכל המאוחר משנת 2014 ואילך, להשלים את הרישום. ברור כי לא עמדה לכונס הגנה מפני תביעה זו.
העובדה שבסופו של יום, הרישום הושלם לאחר תשלום 75,000 ₪ בלבד לחברת הניהול, ולא בזכות פניית הכונס, מלמדת כי יש להטיל עליו הוצאות ובשיעור הולם. בנוסף, לא היה מקום לנהל הליך ממושך על פני כ-11 שנים, ולהותיר את התובעים בני ערובה עד להמצאת המסמכים הדרושים לרישום הזכויות, לנהל 24 דיונים, ובשום שלב, לא לנסות אפילו לצמצם את המחלוקות לאחר רישום הזכויות על שם מרמוש עוד בשנת 2014.
בתיק התנהלו 24 ישיבות, לחלק מן הישיבות לא טרח הכונס להתייצב על אף החלטות שיפוטיות מפורשות, ועל אף הבעת מורת רוח ע"י המותבים השונים, כפי שטענו התובעים בסיכומיהם, והיעדר ההתייצבות גרם לא רק לעיכוב, אלא גם להוצאות מיותרות לצדדים שטרחו להתייצב.
ככל שהדבר נוגע לצד השלישי ואף שההודעה לצד ג' נדחתה, אני סבורה שבנסיבות שתוארו, ואף שחובת הכונס כלפי התובעים לא פחתה בשל התנהלות צד ג', והוא זה שאחראי לעיכוב ברישום כפי שקבעתי לעיל, יש לזכותה בהוצאות בסכום מופחת.
גם הכונסת יכולה היתה לפנות לבנק הפועלים בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף 5.6 להסכם בין התחיה למרמוש, אפילו לא פעל הכונס על פי חובתו, והעובדה שהזכויות על שם מרמוש נרשמו רק בשנת 2014, מובילה למסקנה כי אין לזכותה בהוצאות בגין השתתפותה בהליך ממועד הגשתו ועד לשנת 2014. הטעם בגינו אני מוצאת כי היא זכאית להוצאות, נעוץ בכך שעם השלמת רישום הזכויות על שם מרמוש בשנת 2014, היה על הכונס לפעול למחיקת הצד השלישי מן ההליך, והותרתה בו למשך 5 שנים נוספות מזכה אותה בהוצאות.
השלמת הרישום ע"ש מרמוש נעשתה רק בחודש מרץ 2014, והעברת המסמכים הדרושים לצורך רישום הזכויות על שם התובעים, ככל שהדבר תלוי באישורים שעל הכונס היה להמציא, נעשתה רק בחודש מאי 2020, למעלה מ-6 שנים לאחר מכן, ובגין כך זכאית צד ג' להוצאות.
ככל שהדבר נוגע לחברת הניהול, גם אותה יש לזכות בסכום הוצאות מופחת שכן אף שלא היה חוב של חברת התחיה כלפיה, היא נמנעה מלספק את האישור להעברה באותה חוליה, ומדרשה לכך החלטה שיפוטית. וראו החלטת כב' השופט פיינברג מיום 3.10.11:
"באשר לדמי הניהול, מתנגד ב"כ צד ד' 2 לתת אישור לצד ג' בדבר תשלום חובות דמי הניהול לתקופה עד שנת 1998, בטענה כי עדיין קיים חוב לחברת הניהול של מי שרכש את הזכויות מצד ג'.
צד ד' 2 הגיש לבית המשפט בהתאם להחלטה מיום 7.7.10 דוגמא של הסכם הניהול הקובע את הזכויות והחובות של הצדדים על פיו לפי סעיף 8(ה) להסכם הניהול, "הקונה" (שהוא גם החוכר לפי שטר החכירה, שהוא במקרה זה צד ג') זכאי לקבל אישור להעברת זכויות לחברת הניהול בתנאי ששילם את כל הכספים המגיעים ממנו ובתנאי ש"הנעבר" (הכוונה, למי שקיבל מ"הקונה" את הזכויות, במקרה זה חברת מרמוש שהנתבע היה כונס הנכסים של זכויותיה בנכס) יחתום עם חברת הניהול על הסכם ניהול דוגמת ההסכם שעליו חתם "הקונה". צד ד' 2 מאשר כי צד ג' אכן שילם את כל החובות בגין התקופה שהשתמש בנכס אך טוען כי לא נחתם הסכם ניהול עם חברת מרמוש ועל כן, צד ג' אינו זכאי לקבלת האישור להעברת הזכויות ממנו ל"נעבר". ברם, אין מחלוקת כי צד ד' 2 הגיש תביעה כספית בגין החובות של חברת מרמוש בגין דמי הניהול ואף ניתן פסק דין כנגדה לתשלום דמי הניהול. אני מקבל את טענת צד ג' כי יש לראות בפסק דין זה כתחליף להסכם הניהול שלא נחתם כנראה עם חברת מרמוש, משום שהתכלית של הסכם הניהול עם "הנעבר" הושגה בפסק הדין שניתן חובת ה"נעבר".
לאור כל האמור, מתקיימים התנאים לפי סעיף 8(ה) להסכם הניהול בין צד ד' 2 לבין צד ג' המחייבים את צד ד' 2 לתת לצד ג' אישור להעברת הזכויות בנכס מצד ג' לנתבע.
אשר על כן, אני מורה לצד ד' 2 להעביר את האישור האמור לצד ג' עד ליום 1.11.11."
כפי שקבעתי לעיל, מחדל זה של חברת הניהול, אינו גורר חיובה בפיצוי בגין העיכוב הרובץ לפתחו של הכונס, עם זאת, יש להתחשב בכך במסגרת החיוב בהוצאות.
ככל שהדבר נוגע לעו"ד מושביץ, אני מקבלת את טענתו כי לא היתה עליו חובה לשלם את חובותיה של חברת מרמוש, וכי גם התשלום בתום ההליך נעשה על מנת "להוציא את העגלה מן הבוץ". פסק הדין שניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים, בהליך שבין חברת הניהול למרמוש ניתן תוך מחיקתו מההליך, כנגד חברת מרמוש בלבד, וטענתו כי ערבותו ניתנה רק לשם כך שמרמוש לא תטען כנגד ביצוע המסירה לא נסתרה.
גם עיריית ירושלים רשאית היתה לנהל הליך ולטעון כי היא אינה חבה בהמצאת האישורים עד לפירעון החוב כלפיה, מכוח תקנה 9 לתקנות המקרקעין. לא היה מקום לצרפה להליך, וככל שהיתה קיימת מחלוקת, היה עליה להתברר במנותק מהתיק שבפני, ללא הותרת התובעים בני ערובה ועל כן זכאית גם היא להוצאות.
אשר על כן אני קובעת כי הכונס יישא בהוצאות הצדדים בגין ההליך כדלקמן:
25,000 ₪ לכל אחד מן התובעים, 15,000 ₪ לעירייה וסכום זהה של 15,000 ש"ח לעו"ד מושביץ, 7,500 ₪ לעו"ד למפרט וסכום זהה של 7,500 ₪ לחברת הניהול.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתנה היום, י"ב ניסן תש"פ, 06 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.

חתימה