הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 30349-04-14

בפני
כבוד ה שופט אלעזר נחלון

תובעת
שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

נגד

נתבעת
עמותת הכדורגל הירושלמית מייסודה של ס.א.ד.ר

בשם התובעת:
עו"ד פז רימר; עו"ד בר משה

בשם הנתבעת:
עו"ד אבי סגל; עו"ד דוד סגל

פסק דין

א. כללי
לפניי תובענה לסילוק יד הנתבעת ממקרקעין המצויים בשכונת קריית יובל בירושלים (המקרקעין, כהגדרתם בכתב התביעה , יכונו להלן: המקרקעין , והם סומנו על גבי מוצג ת/3, כאמור בעמוד 54 לפרוטוקול שורות 17-13).
נוכח ההליכים שכבר התקיימו ושיפורטו להלן, חובתה של הנתבעת לסלק את ידה מן המקרקעין אינה עומד ת עוד להכרעה. ההכרעה הנדרשת היא בשאלת מועד סילוק היד, וכן בשאלה האם במסגרת ההליך שכאן – שהוא כאמור תובענה לסילוק יד שהגישה התובעת ולא תובענה כספית מטעם הנתבעת – יש לקבוע כי על התובעת לשלם לנתבעת פיצוי כלשהו בגין סילוק היד .
ב. רקע עובדתי והליכים קודמים
מרבית הרקע העובדתי הרלוונטי הובאה בפסק הדין מיום 21.1.16 (להלן: פסק הדין הראשון), ולפיכך אפרט את עיקרי העובדות בתמצית.
קרקעות המתחם שבו מצויים המקרקעין מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (להלן: חברת העובדים) הייתה בעלת זכויות החכירה במקרקעין ובמקרקעין סמוכים להם, ועיריית ירושלים הייתה ועודנה בעלת הזכויות בשטח נוסף המצוי באותו מתחם (ראו, בין היתר, את הסכמת הצדדים בעמוד 34 לפרוטוקול שורות 31-29).
במקרקעין עשתה שימוש עמותת מועדון הכדורגל הפועל ירושלים (להלן: עמותת הפועל ירושלים). עמותה זו פורקה, ובמסגרת הליכי הפירוק בשנת 1995 נרכשו נכסיה על ידי ס.א.ד.ר חברה לעבודות בניין בע"מ (להלן: ס.א.ד.ר; לרכישה זו, ולהשלכותיה לגבי זכות הנתבעת להשתמש במקרקעין, אתייחס בפירוט בהמשך ).
באותה שנה הגישה חברת העובדים ת ובענה נגד עמותת הפועל ירושלים ונגד ס.א.ד.ר, בגין שימושם במקרקעין (ת"א (שלום י-ם) 11132/95 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נ' עמותת מועדון הכדורגל הפועל ירושלים). במסגרת אותו הליך ניתן סעד זמני מוסכם, שמכוחו התאפשר ל עמותה ולס.א.ד.ר להמשיך להשתמש במקרקעין במהלך ההליך, בתנאים שפורטו שם (ראו הפרוטוקול וההחלטה שצורפו כנספח ו לתצהיר מטעם הנתבעת).
בשנת 1998 רכשה התובעת מחברת העובדים את זכויות החכירה במקרקעין ובמקרקעין הסמוכים. כעבור שנים אף נרשמה התובעת כבעלת הזכויות הנזכרות ברישומי רשות מקרקעי ישראל (ראו הסכם המכר ופסק הדין בת"א (מחוזי י-ם) 5263-03 שיכון עובדים בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (22.6.2006), נספחים א-ב לתצהיר מטעם התובעת; כן ראו את החוזים ואת אישור רשות מקרקעי ישראל מיום 11.9.17, מוצג נ/1 ונספח לתצהיר המשלים שהגישה התובעת ביום 3.12.17).
בשנת 2001 נמחק ההליך שהגישה חברת העובדים נגד עמותת הפועל ירושלים ונגד ס.א.ד.ר בגין השימוש במקרקעין , וזאת מחוסר מעש (פסק הדין צורף כנספח ז לתצהיר מטעם הנתבעת).
בחלוף כשנה, בשנת 2002, הוגשה נגד נתבעות אלה תובענה נוספת לסילוק יד מן המקרקעין. הפעם הוגשה התובענה לא רק על ידי חברת העובדים אלא גם על ידי התובעת, שכאמור בינתיים רכשה את זכויות החכירה במקרקעין (ת"א (שלום י-ם) 11320/02 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נגד ס.א.ד.ר חברה לעבודות בניין בע"מ, להלן: ההליך הקודם). במסגרת אותו הליך הוגשה בקשת רשות להתגונן, ובה טענה ס.א.ד.ר כי היא זכאית להחזיק במקרקעין לזמן בלתי מוגבל מטעמים שונים, וביניהם רשות שימוש בלתי הדירה שבה זכתה בעת שרכשה את נכסי עמותת הפועל ירושלים, שלטענתה כללו רשות שימוש כאמור. עוד נטען כי רשות שימוש זו מחייבת הן את חברת העובדים והן את התובעת (התצהיר שהוגש בתמיכה לבקשת הרשות להתגונן הוגש כמוצג מש/1, ראו למשל סעיף 22 לתצהיר) .
בית המשפט דחה את בקשת הרשות להתגונן, ונתן פסק דין המקבל את התובענה ומורה על סילוק יד הנתבעות מן המקרקעין (החלטת כבוד הרשם א' פוני מיום 19.12.04, נספח ג לתצהיר מטעם התובעת ; פרוטוקול הדיון הוגש כמוצג מש/2).
ס.א.ד.ר הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, אולם בית המשפט (כבוד השופטים מ' גל, י' צבן וא' אפעל גבאי) דחה את טענותיה בדבר זכותה להחזיק במקרקעין, אחת לאחת. עם זאת, בית המשפט המחוזי ציין כי
טענה אחת שהעלתה [ס.א.ד.ר] יכולה לאפשר רשות להתגונן, אף זאת בדוחק. הכוונה היא לכך ש[ס.א.ד.ר] טוענת שמזה 40 שנה נעשה שימוש ב[מקרקעין] לשם פעילות הכדורגל וכי [ס.א.ד.ר] אמורה להגשים את המשך שימוש זה... בנוסף לכך נטען באופן כללי וסתמי למדי, כי [ס.א.ד.ר] השקיעה סכומים ניכרים במקום. לכך לא ניתן פירוט, ואולם משמצאנו כי ניתן ל[ס.א.ד.ר] רשות להתגונן בכל הנוגע לרשות השימוש ההדירה בתנאים שיפורטו להלן, ניתן בהזדמנות זו להרשות לה להעלות טענות גם באשר להשקעותיה בפועל [במקרקעין].
הנה כי כן, בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור בחלקו, והורה ליתן לס.א.ד.ר רשות להתגונן בנוגע לשאלת "רשות השימוש ההדירה". בהמשך הדברים הבהיר בית המשפט המחוזי את הדברים בקבעו כי "...כידוע, שימוש שנעשה לאורך זמן אינו מחייב את הפסקתו בו ביום, ועל כן בית המשפט יכול וצריך לשקול את פרק הזמן עד להפסקת השימוש בפועל", כלשונו. בית המשפט אף קבע כי אגב הדיון בעניין מועד הפינוי, ניתן יהיה להתייחס "גם לשאלת הפיצוי, אם בכלל, שלו תהיה זכאית [ס.א.ד.ר] עקב השימוש והפסקתו או עקב ההשקעות שנעשו" (ע"א (מחוזי י-ם) 6095/05 ס.א.ד.ר נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (28.6.2005), נספח ד ל תצהיר מטעם התובעת).
סמוך לאחר פסק הדין בערעור הושב ההליך הקודם לבית משפט זה, וממה שניתן היה לדלות לגבי ההשתלשלות הדיונית עולות לכאורה העובדות הבאות: ההליך נמשך קרוב לשש שנים; במהלך ישיבת הוכחות מיום 15.1.09 הצהיר בא כוח ס.א.ד.ר כי ס.א.ד.ר "אינה מחזיקה [במקרקעין] ואינה משתמשת, אף לא במבנים" (עמוד 20 לפרוטוקול שם, שורות 1-2); בשלב מסוים נמחק ההליך, ככל הנראה בשל מחדל דיוני; התובעת עתרה לביטול המחיקה; אולם בסופו של דבר הסכימה להותירה על כנה, בהתחשב בהצהרתו הנזכרת של ב א כוח ס.א.ד.ר, ומבלי לגרוע מכל טענה העומדת לה נגד ס.א.ד.ר (פסק דין מיום 30.3.11).
ג. ההליך הנוכחי והשתלשלותו
חלפו כשלוש שנים וחצי מאז ניתן פסק הדין בהליך הקודם, והוגשה התובענה שכאן, הפעם נגד הנתבעת, שעל פי שמה היא עמותה "מייסודה של [ס.א.ד.ר]" (בנוגע לקשר ההדוק שבין הנתבעת לבין ס.א.ד.ר ראו גם את האמור בפסק הדין הראשון, פיסקה 18, וכן את האמור בפיסקה ‎48 להלן). גם במסגרת הליך זה התרחשו מחדלים דיוניים שונים, ובסופו של דבר הגישה הנתבעת בקשת רשות להתגונן ביום 15.7.15. בבקשתה טענה הנתבעת, בין היתר, כי ס.א.ד.ר רכשה ממפרק עמותת הפועל ירושלים רשות שימוש במקרקעין מושא התובענה כל עוד ייעודם נותר על כנו וכל עוד לא מוקצים לה מקרקעין חלופיים, וממילא לא ניתן לסלק את ידה מהם בטרם התקיימו התנאים להפסקת אותה רשות.
ביום 21.1.16 התקיים דיון בבקשת הרשות להתגונן, ובעקבותיו ניתן פסק הדין הראשון . בפסק דין זה נדחתה הבקשה ונ תקבלה התובענה, תוך שנקבע מועד נדחה לסילוק יד הנתבעת מן המקרקעין.
בפסק הדין הראשון צוין כי טענות דומות לאלה שהעלתה הנתבעת נידונו ונדחו במסגרת ההליך הקודם שהתנהל נגד ס.א.ד.ר, וכי נראה שהכרעות אלה מחייבות גם את הנתבעת, נוכח "הקרבה המשפטית" בינה לבין ס.א.ד.ר (ראו פיסקה 18 לפסק הדין). מכל מקום, הטענות שבו ונידונו, ונקבע כי יש לדחותן גם לגופן (ראו פסקאות 17-15 לפסק הדין).
בפסק הדין הוצגה ההתלבטות בשאלה האם יש מקום ליתן רשות להתגונן הממוקדת במועד סילוק היד ו בשאלת הפיצוי, וזאת בעקבות פסק הדין בערעור בהליך הקודם, שנתן "בדוחק" רשות להתגונן כאמור . בסופו של דבר הוחלט להימנע מכך: לעניין מועד סילוק היד צוין, בין היתר, כי מאז שניתן פסק הדין בערעור חלף למעלה מעשור שבו המשיכה הנתבעת להחזיק במקרקעין , ודי בתקופה זו כדי להגיע למסקנה שמועד סילוק היד אינו צריך להידחות עוד באופן משמעותי. עם זאת, בשים לב למכלול השיקולים שפורטו בפסק הדין, נקבע מועד פינוי דחוי, למעלה משבעה חודשים לאחר מתן פסק הדין (ראו פיסקאות 23-21 לפסק הדין הראשון).
לעניין שאלת הפיצוי צוין, בין היתר, כי בית המשפט המחוזי בהליך הקודם סבר שהדיון בשאלה זו צריך להיעשות רק אגב הדיון בשאלת מועד סילוק היד; כי לא הוצגו כל אסמכתאות בעניין ההשקעות הנטענות במקרקעין, אשר נוכח ההליך הקודם מצופה היה כי תוצגנה כבר במסגרת בקשת הרשות להתגונן; וכי שאלת הזכאות לפיצוי וגובהו יכולה להיות מושפעת גם מן הזמן הניכר שחלף מאז שהנתבעת ידעה על רצונה של התובעת לקבל לידיה את החזקה במקרקעין. כמו כן צוין כי ממילא התובעת הודיעה שהיא מתכוונת להגיש תובענה כספית נגד הנתבעת בגין נזקים ודמי שימוש ראויים (תובענה שנמסר כי אכן הוגשה בינתיים) , ועל כן מוטב שמכלול הטענות הכספיות תידונה בהליך אחד.
הנתבעת הגישה ערעור על פסק הדין, וזה נתקבל בחלקו. בפסק הדין בערעור צוין כי יש להותיר על מכונן את ההכרעות בנוגע לדחיית טענות הנתבעת בדבר זכותה להחזיק במקרקעין, לרבות טענ תה בדבר זכותה להשתמש בהם עד שייעודם ישונה ויועמדו לה מקרקעין חלופיים. עם זאת, נקבע כי יש מקום לאפשר לנתבעת להעלות את טענותיה הן בשאלת מועד סילוק היד ("מתן ההודעה המוקדמת", בלשונו של בית המשפט המחוזי), והן בשאלת הפיצוי, וזאת במסגרת ההליך שכאן (ראו ע"א 16819-03-16 (מחוזי י-ם) עמותת הכדורגל הירושלמית מייסודה של חברת ס.א.ד.ר נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (12.7.16)) .
בעקבות פסק הדין בערעור, הושב ההליך לבית משפט זה. ההתנהלות הדיונית בהליך לא הקלה על בירורו (ראו למשל את ההתנהלות בנוגע להליכים המקדמיים, כמפורט בהחלטה מיום 19.3.17 ובהחלטות רבות שקדמו לה). מכל מקום, בסופו של דבר הגישו בעלות הדין את ראיותיהן, כאשר נקבע כי נוכח השאלות שעל הפרק תפתח הנתבעת בהבאת הראיות (ראו החלטה מיום 5.2.17).
מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של יושב הראש שלה מר יוסף סאסי. כמו כן הוגשה חוות דעת שמאי מקרקעין שהתייחסה לשווי השקעות שלטענת הנתבעת הושקעו במקרקעין בשנת 1998; לעלויות תחזוקה של המקרקעין לאורך השנים; וכן לעלות מעבר הנתבעת למקרקעין אחרים. בשלב מאוחר יותר הוגש גם תצהיר של מפרק עמותת הפועל ירושלים, אשר התייחס למידע שמסר לס.א.ד.ר בנוגע להיקפה ולתנאיה של רשות השימוש במקרקעין שאותה העביר לה כנכס של העמותה (התצהיר הוגש ביום 1.7.18).
מטעם התובעת הוגשו תצהיר ותצהיר משלים של מנהל אגף מקרקעין ופיתוח עסקי, וכן חוות דעת שמאי מקרקעין שבה נטען – בין היתר – כי מרבית ההשקעות במקרקעין שאליהן התייחסה הנתבעת כלל לא הושקעו, לבטח שלא על ידי הנתבעת, וכי בכל מקרה הן לא הביאו להשבחתם.
גם בהמשך התגלעו קשיים בקידום ההליך, ולעניין זה די אם אפנה להחלטות שניתנו במהלך החודשים דצמבר 2017 עד יוני 2018, ולשתי ישיבות הוכחות וסיכומים שנדחו ביום שבו נועדו להתקיים, בין היתר מחמת מצב בריאותי של מי מטעם הנתבעת. בהמשך הושהה ההליך לבקשת הצדדים, ובשל הערכתם כי קיים סיכוי ממשי להשגת הסכם במסגרת הליכי גישור שניהלו (הודעה מיום 14.10.18), אך הערכה זו לא נתממשה.
בישיבה מיום 2.4.19 נשמעה עדותם של ה מצהירים ושל המומחים, והצדדים סיכמו את טענותיהם.
ד. עיקרי טענות הצדדים
הנתבעת התייחסה לעדותו של מפרק עמותת הפועל ירושלים לפיה בעת רכישת זכויות העמותה בשנת 1995 הוא הבהיר לס.א.ד.ר שרשות השימוש תהיה בתוקף עד שייעוד המקרקעין ישונה. הנתבעת טענה כי רשות זו מחייבת גם את התובעת שרכשה את המקרקעין כשלוש שנים לאחר מכן, בייחוד כאשר התובעת נמנעה מלהביא עדים לגבי ההליכים שנקטה לקראת רכישת המקרקעין, וההבנות שהיו בינה לבין חברת העובדים בעניין המעמד של ס.א.ד.ר או של הנתבעת במקרקעין. הנתבעת טענה גם כי המחיר שבו נרכשו המקרקעין היה נמוך במיוחד, ומכאן שהוא גילם את ההבנה שלס.א.ד.ר ולה יש מעמד כאמור.
עוד טענה הנתבעת כי אף אם ייקבע שהתובעת אינה באה בנעלי חברת העובדים ואינה מחוייבת לרשות השימוש שניתנה במקרקעין, הרי שהמצג שהציג המפרק בפני ס.א.ד.ר כשלעצמו מצדיק לקבוע מועד סילוק יד הקרוב למועד שנמסר בו. לטענת הנתבעת, התנהלות התובעת לאורך השנים מצדיקה זאת אף היא, שכן התובעת השלימה למעשה עם שימושה של הנתבעת במקרקעין.
הנתבעת הוסיפה וטענה כי כתנאי לסילוק היד יש לפצותה עבור מלוא השקעותיה במקרקעין לאורך השנים וכן בסכומים נוספים, בהתאם לחוות דעת שמאי המקרקעין מטעמה.
התובעת מצידה העלתה שלל טענות כלפי עדותו של המפרק. בין היתר טענה התובעת שהעדות אינה מתיישבת עם המסמכים הכתובים שהעביר המפרק לס.א.ד.ר במסגרת רכישת נכסי עמותת הפועל ירושלים ועם תנאי רשות השימוש שפורטו בהם. כמו כן טענה התובעת כי דברי המפרק לא נאמרו על דעת בעלת הזכויות במקרקעין, ועל כן אין להם תוקף, וכי בכל מקרה הם אינם תקפים כלל כלפיה, כצד שלישי שרכש את המקרקעין מספר שנים לאחר מכן.
התובעת הוסיפה וטענה כי הנתבעת משתמשת במקרקעין לאורך למעלה מעשרים שנה, חרף ידיעתה על רצונן של בעלות הזכויות לקבל את החזקה בהם.
עוד טענה התובעת כי במקרקעין לא הושקעו השקעות שהביאו להשבחתם; כי הנתבעת עצמה לא השקיעה השקעות כאלה; וכי בכל מקרה בית משפט זה אינו מוסמך לפסוק פיצוי לנתבעת במסגרת ההליך שכאן.
ה. דיון והכרעה
על פי פסיקת בית המשפט המחוזי בהליך הנוכחי (שהלכה בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי בהליך הקודם), שתי שאלות הן העומדות להכרעה: שאלת מועד סילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין, והשאלה האם הנתבעת זכאית לקבל פיצוי בגין סילוק יד זה במסגרת ההליך שכאן. אדון בשאלות אלה כסדרן , אולם תחילה אביא בתמצית את עיקרי הדין הרלוונטי, וכן אתייחס לעדותו של מפרק עמותת הפועל ירושלים בנוגע לעסקת הרכישה משנת 1995 ולהשלכותיה.
ה(1) רישיון במקרקעין – עיקרי הדין הרלוונטי
המוסד המשפטי של "רישיון" או "רשות שימוש" במקרקעין, שאליו מתייחסים הצדדים, משמעו "היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס. 'רשות במקרקעין' באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס" (נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב(1) 24, 24 (1995), להלן: זלצמן, רישיון במקרקעין). במילים אחרות, באופן בסיסי "בכוחו של הרישיון להעניק זכות אישית בלבד - להבדיל מזכות קניינית במקרקעין" (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, פיסקה 12 (25.11.2002)).
כבר נקבע כי ההכרעה בשאלה האם ניתן לבטל רשות שימוש ובאילו תנאים (לרבות לעניין מועד פינוי או מתן פיצוי) תהא בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה, ועל פי "מבחן הצדק" (ראו ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342 (1985), להלן: עניין סלונים ; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, פיסקה 12 (21.03.2007), להלן: עניין דיאמנשטיין ). נפסק כי לעניין זה
יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
(רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151 , 170 (1999)).
באופן ספציפי, כך נקבע, יש לייחס משקל בין היתר לשאלה האם מדובר היה ברישיון שניתן מכוח חוזה מפורש או ברישיון שניתן מכללא (ראו עניין דיאמנשטיין, שם; לאבחנה זו ראו גם זלצמן, רישיון במקרקעין, 24 וכן 29); לשאלה האם ניתנה תמורה עבור הרישיון, אם כי אין מדובר בשיקול מכריע (ראו עניין סלונים שם; עניין דיאמנשטיין שם); לשאלת היקף ההשקעות שהשקיע בעל הרישיון במקרקעין כחלק מהסתמכותו ( ראו ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27 , 35 (2004) , להלן: עניין אלוני); לשאלה האם הרישיון ניתן מראש לתקופה קצובה, שאז יידרש טעם מיוחד לבטלו בתוך התקופה (עניין סלונים, שם); לשאלת משך הזמן שבו עשה בעל הרישיון שימוש בקרקע (ראו ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 197 (1992)); ועוד.
בפסיקה ובספרות נידונה גם השאלה האם רישיון שניתן במסגרת יחסים בין שני צדדים יכול להשפיע על צד שלישי, המגיע במקומו של נותן הרישיון (ראו למשל הדעות השונות שהובעו בעניין אלוני; יהושע ויסמן, דיני קניין החזקה ושימוש כרך ג 484 (2005); זלצמן, רישיון במקרקעין 40 ). בעת האחרונה קבעה כבוד השופטת י' וילנר כי אין להכיר באפשרות להשפעה כזו (ראו: ה"פ (מחוזי חיפה) 48918-01-15 הראל נ' קובה, פיסקה 34 ואילך (6.8.2017), שערעור עליו תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון) . עמדה אחרת הובעה בת"א (שלום הרצליה) 47639-03-15 שאלתיאל נ' קלטיאן (26.3.2019), שם נקבע כי השפעה כזו אפשרית, אולם "רק במקרים בהם נפל פגם של ממש בתום הלב של אותו צד שלישי" (שם, פיסקה 96).
על יסוד הדברים הנזכרים, אדון בעניינים השונים שעל הפרק, ותחילה אתייחס כאמור למצג של מפרק עמותת הפועל ירושלים כלפי ס.א.ד.ר ולהשלכתו.
ה(2) מצג מפרק עמותת הפועל ירושלים כלפי ס.א.ד.ר
מפרק העמותה העיד כי במסמך שפירט את נכסי העמותה, שנמכרו לבסוף לס.א.ד.ר, צוינה גם "הזכות להשתמש במועדון ובמגרש האימונים קרית יובל, מבלי שהזכות תקנה איזשהן זכויות קנייניות, ובכפוף לזכותה של הבעלים – מועצת פועלי ירושלים, לשנות בעתיד את ייעודי הנכסים הנ"ל" (נספח א ל תצהירו). המפרק הודה אמנם כי נוסח זה יכול להתפרש באופן שבו לא קיימת מניעה להפסקת השימוש במקרקעין גם קודם לשינוי ייעודם (ובעניין זה ראו גם את סעיף 16 לפסק הדין הראשון, וכן את ההפנייה להחלטת כבוד הרשם פוני במסגרת ההליך הקודם), אולם לדבריו לא זו הייתה כוונתו, ובעל פה הוא אף הבהיר לנציגי ס.א.ד.ר כי כל עוד הייעוד יוותר בעינו הם יוכלו להמשיך ולהשתמש במקרקעין ( ראו עמוד 35 לפרוטוקול שורות 26-20).
הנתבעת טוענת כאמור כי מצג זה של המפרק מחייב גם את התובעת, שרכשה את המקרקעין מאוחר יותר. אלא שבית המשפט המחוזי קבע כבר בהליך הקודם כי ההתקשרות בין המפרק לבין ס.א.ד.ר אינה יכולה לחייב את התובעת, שכן היא או בעלת המקרקעין כלל לא היו צד לה, ובלשונו: "[התובעת ו חברת העובדים] לא היו צד להתקשרות זו, והיא בוודאי אינה יכולה לחייב אותם" (ע"א (מחוזי י-ם) 6095/05 הנזכר, נספח ד לתצהיר מטעם התובעת). נראה שגם בית המשפט המחוזי בהליך שכאן סבר כך, ועל כן הורה על קיום הדיון בשתי שאלות בלבד: מועד הפינוי ("מתן ההודעה המוקדמת", בלשונו) ושאלת הפיצוי.
ואכן, בכל הכבוד, גם לאחר שמיעת עדותו של מפרק עמותת הפועל ירושלים סבורני כי בדין כך נקבע. לטעמי, במקרה שכאן אין כלל צורך להכריע בשאלה העקרונית בדבר האפשרות להכיר בתוקפה של רשות שימוש כלפי צד שלישי, שאותה הזכרתי לעיל. זאת, משום שגם בהנחה שקיימת אפשרות כאמור, במקרה זה לא התקיימו נסיבות המצדיקות לקשור את התובעת למצג שהציג המפרק כלפי ס.א.ד.ר, באופן המונע ממנה לפעול לסילוק ידה של הנתבעת כל עוד ייעוד המקרקעין נותר בעינו. מסקנה זו מיוסדת על שלושה טעמים שונים: מידת "רצינותו" של מצג המפרק ; תוכנו; והבנתה של ס.א.ד.ר עצמה את מהות מעמדה במקרקעין.
לעניין "רצינות" ה מצג – מצג המפרק כלפי ס.א.ד.ר היה מבוסס לדבריו על התחייבות שניתנה לו. אלא שהמפרק הודה כי ההתחייבות שעליה הוא נסמך לא ניתנה לו מפי חברת העובדים, שהייתה הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין, אלא מפי מר דני בונפיל מ"מועצת פועלי ירושלים", שבאותה עת קיבל לגביהם את ההחלטות בפועל (ראו עמוד 35 לפרוטוקול שורה 27 עד עמוד 36 שורה 4). המפרק גם הודה כי ההתחייבות ככל הנראה לא ניתנה כלל בכתב, אלא בעל פה בלבד (ראו עמוד 36 לפרוטוקול, שורות 12-11) . לא למותר להוסיף כי עמדתה הרשמית של בעלת הזכויות הרשומה התגלתה עד מהרה גם לס.א.ד.ר, נוכח ההליך שהגישה חברת העובדים בסמוך להסכם בין ס.א.ד.ר לבין המפרק, ובו עתרה נגד שימושה של ס.א.ד.ר במקרקעין, כאמור בפיסקה ‎6 לעיל. איני סבור כי מצג כזה אמור ליצור ציפייה שמכוחה סירובו של צד שלישי לעמוד בו, כאשר א ותו צד שלישי כלל לא היה חלק מן המצג מעיקרא, ייחשב חוסר תום לב.
לעניין תוכנו של המצג עצמו – המפרק הבהיר כי לא הייתה התייחסות כלשהי למצב שבו המקרקעין יימכרו לאחרים, ו"לכן גם לא נדון מה יהיה אם המגרש יימכר לחברה מסחרית כלשהי" (שם). ממילא לא יכולה לקום ציפייה סבירה שהמצג שהציג המפרק, שלא עוגן במרשם הזכויות, יחייב משפטית כל רוכש באשר הוא. המפרק אף העיד כי הובהר לס.א.ד.ר שבשלב מסוים ייעוד המקרקעין וסביבתם אכן ישונה, ואז "המגרש יתחסל", ומכאן שמראש היא הייתה מודעת לקיומה של אפשרות ממשית לכך ששימושה במקרקעין יופסק בשלב מסוים, ולא בהכרח רחוק (ראו עמוד 36 לפרוטוקול שורות 24-20).
לעניין הבנתה של ס.א.ד.ר עצמה את מהות מעמדה – לס.א.ד.ר הובהר במסמכים הכתובים שליוו את רכישת נכסי עמותת הפועל ירושלים, כי זכות השימוש אינה מקנה זכויות קנייניות, היינו אינה תקפה כלפי כולי עלמא. זאת ועוד: בשנת 2009, היינו זמן רב לאחר העברת הזכויות במקרקעין לידי התובעת, הצהירו ס.א.ד.ר, הנתבעת ומר סאסי עצמם, כי "אין ולא היו לקבוצת הפועל ירושלים... זכויות קנייניות ומעין קנייניות [במקרקעין ובמקרקעין נוספים] למעט הזכות לעשות שימוש ולהתאמן [בהם]" (המסמך , מיום 25.11.09, צורף לבקשה לעיון בתיק בית המשפט מיום 20.11.18, ההדגשה הוספה; וראו התייחסות מר סאסי למסמך בעמוד 41 לפרוטוקול שורות 8-3). נראה כי נוסח זה, השולל לא רק רכישת זכויות קנייניות אלא גם "מעין קנייניות", מקשה על הטענה שס.א.ד.ר סברה כי רשותה להשתמש במקרקעין תחייב גם צדדים אחרים שאינם נותני הרשות.
מן הטעמים דלעיל, עדותו של המפרק אינה מצדיקה להגיע למסקנה שהתובעת מחויבת להרשות לנתבעת להשתמש במקרקעין עד אשר ישונה ייעודם: זאת הן משום שאין לראות בתובעת קשורה במצג שהציג המפרק על יסוד ההתחייבות שניתנה לו מפי מי שניתנה; והן נוכח תוכנו של המצג עצמו , שלא התייחס לתוקפה של רשות השימוש במצב של העברת הזכויות במקרקעין, כעולה מעדות המפרק ומעמדת ס.א.ד.ר עצמה .
עם זאת, מן האמור לעיל לא עולה כי מצג המפרק לס.א.ד.ר הוא חסר משמעות לעניין מועד סילוק היד מן המקרקעין ותנאיו. אדרבה, לטעמי המצג על רקע מכלול נסיבות העניין כפי שפורטו בעדות המפרק , אמור להוות שיקול משמעותי שיש לשקול במסגרת ההחלטה בשאלות אלה. בקשר לכך יש ליתן את הדעת, בין היתר, לעדות המפרק בדבר הזיקה הלא מבוטלת בין "מועצת פועלי ירושלים", שעמה הוא היה בקשר לגבי המקרקעין, לבין חברת העובדים, שכמו מועצת הפועלים אף היא הייתה "גוף הסתדרותי" כלשונו (ראו דברי המפרק בעמוד 34 לפרוטוקול שורות 28-17 ובעמוד 35 שורה 27 עד עמוד 36 שורה 4). כמו כן יש ליתן את הדעת למסמכים המלמדים ש"מועצת פועלי ירושלים" הייתה בעלת מעמד מהותי בנוגע למקרקעין בשנים עברו (ראו את המסמכים שצורפו כנספח א לתצהיר מטעם הנתבעת). נוסף על כך יש ליתן את הדעת לדברי המפרק לפיהם בעת ההתקשרות בינו לבין ס.א.ד.ר לא עמדה על הפרק אפשרות קונקרטית להעברת המקרקעין לאחרים. על יסוד נסיבות אלה, ניתן להבין מדוע חרף מגבלותיו של המצג, כאמור לעיל, ייחסה לו ס.א.ד.ר משקל ממשי.
על רקע השיקולים דלעיל והשיקולים הנוספים הצריכים לעניין, אפנה לדון בשאלה הראשונה הניצבת לפתחי, שהיא כאמור מועד סילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין.
ה(3) מועד סילוק היד
לעניין מועד סילוק היד, הרי שבמסגרת "מבחן הצדק" יש לשקול לטעמי בין היתר את השיקולים שלהלן (ראו למשל ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210, 216 (1977) ; ע"א (מחוזי נצרת) 1172/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' פורקוש פרקש (11.5.2008); ע"א (מחוזי חיפה) 40317-06-16 סוידאן נ' הקרן הקיימת לישראל (26.6.2017)):
הנתבעת לא פלשה למקרקעין, והחלה להשתמש בהם בעקבות הסכם בין ס.א.ד.ר לבין מפרק עמותת הפועל ירושלים לפני כעשרים וארבע שנים. עם זאת, כפי שנקבע, לס.א.ד.ר וממילא גם לנתבעת הקשורה בה אין זכות תקפה כלפי התובעת להמשיך את השימוש במקרקעין עד עולם או עד שינוי ייעודם, כטענת הנתבעת, ועל פניו התובעת זכאית ליהנות מן המקרקעין שהיא בעלת הזכויות בהם ( ולמשמעות האפשרית של האבחנה בין ס.א.ד.ר, שהיא זו שהתקשרה עם מפרק העמותה, לבין הנתבעת שכלל לא התקשרה עמו , ראו גם את האמור בפיסקה ‎49 להלן).
ס.א.ד.ר או הנתבעת כבר עושות במקרקעין שימוש רצוף מזה כחצי יובל;
שימוש זה נעשה חרף עמדתן הרשמית של בעלות הזכויות במקרקעין לפיה ס.א.ד.ר אינה בעלת רשות לעשות שימוש כאמור, העולה הן מן ההליך שהגישה חברת העובדים בשנת 1995 (סמוך להתקשרות בין ס.א.ד.ר לבין המפרק), והן מן ההליך שהגישו חברת העובדים והתובעת כבעלת הזכויות בשנת 2002;
שימוש זה נמשך חרף העובדה שכבר לפני כארבע עשרה שנה הוברר במסגרת ההליך הקודם כי טענות ס.א.ד.ר למעמד קבוע במקרקעין נדחו הן על ידי בית משפט זה והן על ידי בית המשפט המחוזי, וכבר לפני כשלוש שנים הטענות נדחו שוב במסגרת ההליך הנוכחי, הן על ידי בית משפט זה והן על ידי בית המשפט המחוזי.
במילים אחרות: הנתבעת יודעת על כך שבעלות הזכויות במקרקעין מתנגד ות להחזקתה בהם כבר מראשית החזקתה לפני קרוב לחצי יובל (והשוו: ע ניין טבוליצקי, פיסקה ‎32 לעיל , 218), וכן היא יודעת על קביעות שיפוטיות הדוחות את טענותיה בנוגע לזכותה להחזיק במקרקעין לכל הפחות מזה כארבע עשרה שנים. בנסיבות אלה, ניתן היה לצפות כי הנתבעת תיערך לשם פינוי המקרקעין ללא שיהוי משמעותי.
שיקול נוסף שאותו יש לשקול נעוץ בכך שלדברי הנתבעת, פעילותה במקרקעין היא פעילות של קבוצת כדורגל וכן אימוני כדורגל של ילדים ובני נוער (ראו עמוד 41 לפרוטוקול, שורות 10-9). מבלי להמעיט מחשיבות הפעילות, כאמור בהמשך, הרי שמבחינה כלכלית לא מדובר בפעילות למטרת רווח, כך שהפסקתה לא אמורה לפגוע בנתבעת ישירות במישור זה.
מנגד, יש ליתן משקל גם לשיקולים שלהלן:
ס.א.ד.ר נתנה תמורה למפרק עמותת הפועל ירושלים עבור האפשרות לעשות שימוש במקרקעין (הגם שלא הוצגו ראיות בנוגע לגובה התמורה);
ס.א.ד.ר פעלה על יסוד המצג של המפרק, על מה שהיה בו ועל מה שלא היה בו, כפי שצוין בהרחבה לעיל;
לפעילות הנתבעת הנזכרת במקרקעין עשויה להיות חשיבות חינוכית וחברתית לא מבוטלת, והפסקתה תפגע בכל מי שפועלים במסגרת הנתבעת;
לתובעת רצון לגיטימי לממש את זכויותיה במקרקעין, ואפשר שנגרמת לה פגיעה כלכלית מהמשך החזקתה של הנתבעת במקרקעין ללא תשלום. עם זאת, לעת הזו לא נראה כי התובעת זקוקה למקרקעין לשם מימוש ייעוד אחר (ראו עדות נציג התובעת בעמוד 52 לפרוטוקול שורות 22-18), מה גם שספק רב אם במצב המשפטי הנוכחי ניתן לעשות במקרקעין שימוש אחר מאשר כמגרש כדורגל (ראו עדות הנציג בעמוד 46 לפרוטוקול שורות 34-33 ובעמוד 47 שורות 31-30). בכל מקרה, המשך החזקתה של הנתבעת במקרקעין אינו מונע מן התובעת לפעול לשינוי ייעודם (ראו עדות נציג התובעת בעמוד 51 לפרוטוקול שורות 24-20, ולעניין שאלת הפגיעה הכלכלית ראו גם דבריו בנוגע לאופן שבו נוהגת התובעת במקרקעין הסמוכים, שם שורות 19-18).
כמו כן, וכפי שכבר צוין, התנהלות התובעת לאורך השנים, ולכל הפחות עד להליך הנוכחי, לא לימדה על דחיפות מיוחדת מבחינתה בעניין סילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין.
שיקול נוסף שאותו יש לשקול, במידה פְּחוּתה, הוא הפער לכאורה בין ערך המקרקעין לבין התמורה ששילמה עבורם התובעת. על פי חוות דעת השמאי שנערכה עבור חברת העובדים (מוצג ת/6) עמד ערך המקרקעין בתקופת המכירה על סך של 4.2 מיליון דולר, ולפי שער הדולר במועד חוות הדעת מדובר על סכום נומינאלי של כ-15 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. התמורה ששילמה התובעת עבור המקרקעין הייתה כ-10.25 מיליון ₪, היינו סכום נמוך ממשית. הטעמים לפער זה לא הובהרו בהליך שלפניי , אולם לא מן הנמנע שאחד מהם הוא שימושה של הנתבעת במקרקעין. בניגוד לטענת הנתבעת, פער זה אינו משקף בהכרח הסכמה להמשך אותו שימוש, כעולה מפורשות מסעיף 3.3 להסכם (נספח א לתצהיר מטעם התובעת, וראו האמור בהערת שוליים 3 דלעיל ), אולם גם בו יש לטעמי להתחשב במידה מסוימת.
באיזון הכולל בין השיקולים שנמנו, ובשים לב למשך השימוש שעושה הנתבעת במקרקעין ולפעילותה עם בני נוער, סבורני כי יש לאפשר לנתבעת להמשיך ולהשתמש במקרקעין עד לאחר תום שנת הלימודים הבאה, היינו עד ליום 31.7.2020. במועד זה יהיה על הנתבעת לסלק את ידה מ ן המקרקעין, ולמסור את החזקה בהם לידי התובעת.
נוכח הודאת הנתבעת בנוגע להשלכתו של שינוי ייעוד המקרקעין על מעמדה בהם, ונוכח ההנחה שאם ישונה הייעוד הנזק הכלכלי לתובעת מהמשך שימושה של הנתבעת במקרקעין יגדל משמעותית, הרי שאם קודם למועד הנזכר תאושר תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין או חלק מהם, אזי יעמוד מועד סילוק היד על 45 ימים מיום אישור אותה תוכנית.
יובהר כי אין בדחיית מועד סילוק היד כדי למנוע מן התובעת לתבוע מן הנתבעת דמי שימוש ראויים עבור תקופה זו, ככל שאלה מגיעים לה (ואיני מחווה דעה בעניין זה).
ה(4) הזכאות לפיצוי כחלק מהליכי סילוק היד
ה(4)(1) כללי
מכוח "מבחן הצדק", במקרים מתאימים ניתן לפסוק שביטול רשות שימוש במקרקעין יותנה בתשלום פיצוי. לעניין מהות הפיצוי הרי שכבר נקבע כי "...רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת משיקולי צדק" (עניין דיאמנשטיין, פיסקה 14; כן ראו בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית, פיסקה 10 (10.5.2017) ובאסמכתאות שם). כמו כן נקבע כי בשאלת ה זכאות לפיצוי, אם זו קיימת, ניתן גם להתחשב בשווי דמי השימוש הראויים שהיו מגיעים לבעל הזכויות במקרקעין עבור התקופה ש חלפה מן המועד שבו דרש את סילוק היד ועד למועד סילוק היד בפועל (ראו רע"א 9212/05 מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ, פיסקה ד (23.11.2006); והשוו לרע"א 586/13 פלוני נ' פלוני (18.3.2013)) .
הנתבעת טענה כי השקיעה השקעות משמעותיות במקרקעין, במיוחד בעבודות שבוצעו קודם לרכישת הזכויות על ידי התובעת, ועל כן היא זכאית לפיצוי בגין השקעותיה. אלא שנראה כי נותרה אי בהירות הן בשאלת עצם ביצוע העבודות הנטענות והיקפן; הן בשאלת הגורם שמימן את העבודות, שהוא לכאורה הזכאי לפיצוי; והן בשאלת מידת ההשבחה שנגרמה למקרקעי ן בעקבות העבודות, שהיא הרלוונטית לצורך קביעת גובה הפיצוי, אם מגיע. אתייחס לעניינים אלה כסדרם.
ה(4)(2) עצם ביצוע העבודות והיקפן
הנתבעת הציגה הסכם מיום 14.1.98 בין "הפועל ס.א.ד.ר ירושלים" לבין קבלן, שבמסגרתו הוסכם על ביצוע שורה של עבודות במקרקעין תמורת סך כולל של 3,200,580 ₪ (ההסכם הוגש ביום 5.12.17 וכתב הכמויות שצורף לו הוגש ביום 10.12.17). מכתב הכמויות עולה כי העבודות כללו, בין היתר, עבודות משמעותיות במגרש הכדורגל (ובכללן גם חפירה וניקוז תת קרקעי של המגרש, פיזור שכבת תשתית ואדמת גן, שתילת מרבדי דשא ומערכת השקיה ממוחשבת, גידור וביצוע עבודות בטריבונות, וכן עבודות פירוק ובנייה שונות במבנה המלתחות); עבודות פירוק ובנייה שונות במבנה המועדון; וכן עבודות שונות במשרדים.
יושב ראש הנתבעת מר סאסי העיד כי העבודות בוצעו בפועל, וקיומו של ההסכם וכתב הכמויות המפורט תומך בעדות זו (ויש להזכיר כי החברה שעמה נכרת ההסכם אף הייתה אחת הנתבעות במסגרת ההליך הקודם, ראו הערת שוליים 1 לעיל). מומחה הנתבעת לא ידע אמנם האם העבודות בוצעו ועל ידי מי (ראו עמוד 44 לפרוטוקול שורות 27-25; עמוד 42 שורות 26-25 ושורה 35), אולם העיד כי בביקור במקום לפני עריכת חוות הדעת אכן נראו קיר התמך והטריבונה הנזכרים בכתב הכמויות (ראו עמוד 43 לפרוטוקול שורות 19-18 ושורות 26-25; וראו לעומת זאת את עדות מומחה התובעת לגבי קיר התמך בעמוד 54 שורות 25-23).
מנגד, התובעת עוררה סימני שאלה בנוגע לטענה כי עבודות בהיקף הנטען אכן בוצעו:
ראשית, מר סאסי העיד כי נוסף על העבודות שפורטו בתצהירו בוצעו עבודות בהיקף של מיליון דולר, שמשום מה לא פורטו בתצהיר (ראו עמוד 38 לפרוטוקול שורות 10-7). עדות זו, שלפיה עבודות בהיקף כה משמעותי שאף עולה על זה שפורט פשוט נשמטו להן, עלולה לעורר סימני שאלה בנוגע למידת הדיוק בדברים ש כן נכללו.
שנית, התובעת הפנתה אל מכתב מפרק העמותה מיום 14.11.95, היינו חודשים ספורים לאחר מסירת המקרקעין לס.א.ד.ר (נספח ה לתצהיר מטעם הנתבעת). במכתב זה ציין המפרק כי השקיע במבנה המועדון שבמקרקעין עשרות אלפי שקלים חדשים, ב"שיפוצים, תיקונים והשבחה לרבות בהתקנת מקלחות ושירותים... ריהוט וכיוצ"ב" , ונוכח האמור בו לא הוברר הצורך בביצוע העבודות המשמעותיות שלהן טענה הנתבעת. מר סאסי הסביר כי העבודות נדרשו שכן סמוך לפני מסיר ת המקרקעין לס.א.ד.ר ביצע בהם מאן דהו פעולות הריסה מקיפות (ראו עמוד 38 לפרוטוקול שורות 10-5; עמוד 40 שורות 13-11; שם שורות 25-21; וראו עדות המומחה בעמוד 45 שורות 7-5). לא מן הנמנע שאכן כך היה, אולם חרף העובדה שמדובר באירוע משמעותי ביותר, במסגרת ההליך שלפניי לא הוצג לו כל תיעוד: לא מכתב של ס.א.ד.ר למפרק בעקבות פעולות ההריסה; ולא התייחסות כלשהי של המפרק לפעולות ההריסה, אף לא במכתבו הנזכר, שהתייחס לכאורה למצב המקרקעין ונכתב לאחר מועד ההריסה הנטענת . גם בדיון בסעד הזמני במסגרת ההליך משנת 1995 אירוע זה כלל לא נזכר (ראו נספח ו לתצהיר מטעם הנתבעת). זאת ועוד: לפי גרסה זו של מר סאסי, ביצוע העבודות נדרש כבר לאחר פעולות ההריסה בשנת 1995 וארך כשלוש שנים (ראו עמוד 40 לפרוטוקול שורות 13-11), בעוד שההסכם לביצוע העבודות הוא כאמור רק מיום 14.1.98, היינו בחלוף קרוב לשלוש שנים.
שלישית, לא נמצאו היתרי בנייה שנדרשו לכאורה לצורך ביצוע העבודות שפורטו בכתב הכמויות (ראו עדות מומחה הנתבעת בעמוד 42 לפרוטוקול שורות 13-8; עמוד 43 שורות 10-7 וכן 24-21; ועמוד 44 שורות 12-7; וראו הסברי מר סאסי בעמוד 40 שורות 35-28). כמו כן לא הוצגו חשבוניות וקבלות עבור ביצוע העבודות (ראו עדות מומחה הנתבעת בעמוד 43 לפרוטוקול שורות 6-1), וגם הדו"חות הכספיים שהוצגו למומחה הנתבעת לא שיקפו השקעות כלשהן במקרקעין (להבדיל מהוצאות לצורך תחזוקתם, שאליהן התייחס המומחה).
הנתבעת ניסתה להסביר את היעדרם של חלק מן המסמכים שנזכרו לעיל, ובין היתר נסמכה על חלוף הזמן. מר סאסי אף ציין שמסמכים מסוימים ניתן לאתר ולהגיש (ראו עמוד 39 לפרוטוקול שורות 5-4, 16-12 וכן 35-32; עמוד 40 שורות 35-28). לא מן הנמנע שאכן כך, וממילא ייתכן שהיערכות ראייתית אחרת מצד הנתבעת יכולה הייתה ליתן מענה לשאלות מסוימות שלא קיבלו מענה הולם עד עתה. מכל מקום, בנסיבות אלה, ובראי האמור לעיל ולהלן, לטעמי לא די במה שהוצג כדי לקבוע ש יש לפסוק לנתבעת פיצוי בסכום ספציפי עבור השקעות במקרקעין, וזאת כתנאי לסילוק ידה מהם.
ה(4)(3) הגורם שהשקיע את ההשקעות
הנתבעת טענה לזכותה לפיצוי בגין ההשקעות, אולם לא הוברר האם ההשקעות בוצעו באמצעותה.
על פי ההסכם עם הקבלן , מי שהזמין את העבודות והתחייב לשלם את תמורתן היא "הפועל ס.א.ד.ר ירושלים", היינו גוף בעל שם שונה מן הנתבעת. לא מן הנמנע שמדובר בנתבעת (שגם היא "עמותת כדורגל"), אולם ספק אם הדבר הוכח במידה הנדרשת.
כך, במסגרת התצהיר מטעם הנתבעת טען מר סאסי כי הנתבעת היא שהשקיעה את הסכומים הנזכרים, וזאת בין היתר "באמצעות מימון והלוואות שניתנו מחברת ס.א.ד.ר" (סעיף 39 לתצהיר; וראו גם דבריו בעדותו בתחילת ההליך לפיהם "היו תקופות שס.א.ד.ר והיו תקופות ש[הנתבעת] הזרמנו לה כספים והיא השקיעה" עמוד 4 לפרוטוקול, שורה 9). לעומת זאת, בעדותו ציין מר סאסי כי ס.א.ד.ר היא שביצעה את ההשקעות, בלא להזכיר שאלה בוצעו באמצעות הנתבעת (ראו עמוד 38 לפרוטוקול שורות 13-12), ו ציין זאת רק בהמשך ולאחר שבא כוח הנתבעת העיר כי ההשקעות נעשו באמצעות הלוואות לנתבעת (ראו שם, שורות 17-14). גם במסגרת ההליך הקודם נטען כי מר סאסי וס.א.ד.ר השקיעו את הסכומים הנטענים, בלא להתייחס למקומה של הנתבעת בעניין (ראו סעיף 31 לתצהיר מר סאסי בהליך הקודם מוצג מש/1).
מסקנה דומה עולה מההסבר שניתן למומחה הנתבעת בנוגע להיעדר תיעוד המלמד על ביצוע העבודות: המומחה העיד כי נמסר לו ש"מדובר בחברה המתעסקת במספר רב של פרויקטים [ולכן] לא הייתה הפרדה במאזנים בין העבודות האלה במתחם לבין העבודות שבוצעו על ידי החברה... החברה זו חברת ס.א.ד.ר" (ראו עמוד 43 לפרוטוקול שורות 6-3). העדר ההפרדה תומך באפשרות שהעבודות מומנו ישירות על ידי ס.א.ד.ר, ולאו דווקא באמצעות הנתבעת (לשאלת מידת ההפרדה בין ס.א.ד.ר לבין הנתבעת ראו גם את דברי המומחה לפיהם ס.א.ד.ר היא זו שככל הנראה נשאה בשכר טרחתו, עמוד 41 לפרוטוקול שורה 34).
אם ההשקעות נעשו ישירות על ידי ס.א.ד.ר, ולא באמצעות העברת סכומי כסף ממנה לנתבעת, ספק אם יש לזקוף אותן לזכות הנתבעת. כך בייחוד נוכח עמדתה המשתמעת של הנתבעת בדבר האבחנה בינה לבין ס.א.ד.ר, שנגדה נוהל ההליך הקודם ושהנתבעת טענה כי ממצאיו אינם מחייבים אותה (ראו סיכומי הנתבעת בעמוד 59 לפרוטוקול שורות 27-25; כן ראו פיסקה 18 לפסק הדין הראשון); נוכח העובדה שהשוני שלו טענה הנתבעת בינה לבין ס.א.ד.ר הביא לכך שהתובעת ניהלה הליך חדש לגמרי, ושימושה של הנתבעת במקרקעין הוארך למשך פרק זמן משמעותי נוסף של כשמונה שנים; ונוכח העובדה שמתן פיצוי במסגרת ההליך שכאן כפוף ל"שיקולי צדק".
ה(4)(4) שווי ההשקעות ושיעור ההשבחה
מומחה הנתבעת העריך את העלות שהייתה לעבודות המנויות בכתב הכמויות הנזכר, אילו בוצעו היום (ראו את חוות דעתו וכן את הסבריו בעמוד 43 לפרוטוקול שורות 15-14). אלא שספק רב אם עלות זו רלוונטית לעניין גובה הפיצוי המגיע לנתבעת, אם מגיע.
ראשית, הנתבעת עצמה טענה כי בפועל היא שילמה לקבלן סכום נמוך יותר לצורך ביצוע העבודות. בנסיבות אלה, לא הוברר מדוע העריך המומחה את עלות ביצוע העבודות היום, במקום להתייחס לעלות ביצוען בפועל בערכי היום.
שנית, העבודות הנטענות בוצעו לא רק במקרקעין, אלא גם במקרקעין הסמוכים המצויים בבעלות עיריית ירושלים. מומחה הנתבעת לא הבהיר מה מתוך העלויות שהעריך יש לייחס למקרקעין בפני עצמם.
שלישית, והוא עיקר: שאלת שווי ההשקעות או עלות העבודות אינה השאלה הרלוונטית בנוגע לגובה הפיצוי. כפי שכבר צוין, השאלה היא מה מבין אותן השקעות מלפני זמן רב תרמו להשבחת ערך המקרקעין כיום, אם בכלל (ראו האסמכתאות שהובאו בפיסקה ‎39 לעיל) . מומחה הנתבעת כלל לא התייחס לשאלה זו, מה גם שקשה להניח שהשבחה שנגרמת מכוח בנייה בת כעשרים שנה זהה לעלות הבנייה כחדשה (ותמו נות המקרקעין, שצורפו כמוצגים ת/4-ת/5, תומכות בכך). כמו כן לצורך בחינת שיעור ההשבחה איני סבור שיש להביא בחשבון גם את עלויות התחזוקה לאורך השנים שנכללו בחוות דעת המומחה, שכן מי שנהנה ממצבם של המקרקעין בתקופה זו הייתה המחזיקה ולא התובעת. הנאתה של התובעת מתמצית בעליית ערכם של המקרקעין במצבם הנוכחי ביחס למצב שבו היו אילולא פעולותיה של הנתבעת . לכך המומחה מטעם הנתבעת כלל לא התייחס.
חוות דעת מומחה הנתבעת אינה יכולה להוות אפוא בסיס לצורך בחינת שיעור ההשבחה כתוצאה מביצוע העבודות הנטענות. כך בכלל, וכך בפרט כאשר למול חוות דעת זו עמדה חוות דעת מומחה התובעת, שסבר כי המקרקעין כלל לא הושבחו (וראו גם את עדות נציג התובעת בעמוד 51 לפרוטוקול שורות 4-3).
בשלב זה קיים קושי להעריך את מידת ההשבחה מבחינת התובעת גם בהיבט נוסף , שכן לא ברור מה בכוונתה לעשות במקרקעין ולמשך איזה פרק זמן. מבלי לקבוע מסמרות, לא מן הנמנע שיהיה מקום להבחין בין מצב שבו התובעת לא תאפשר לעשות שימוש כלשהו במקרקעין או תאפשר להשתמש בהם ללא תמורה, כפי שהיא עושה במקרקעין סמוכים, לבין מצב שבו התובעת תשכיר את המקרקעין כמגרש כדורגל, על יסוד השקעות שבוצעו בהם (וראו עדות נציג התובעת בעמוד 52 לפרוטוקול שורות 17-9).
אוסיף כי מר סאסי עצמו העיד בתחילת ההליך שעל חלק מההשקעות "קבלנו כסף והחזרים, אני חושב שקבלנו חלק..." (ראו עמוד 4 לפרוטוקול שורה 14). ברי כי אין לפצות על השקעות שכבר הוחזרו, ולא הוברר מה מתוך ההשקעות הוחזר ומה לא.
עוד יש לזכור כי ההשקעות הנטענות בוצעו סביב שנת 1998, היינו שלוש שנים לאחר שס.א.ד.ר כבר יודעת כי בעלי הזכויות מתנגדים להמשך החזקתה במקרקעין, כעולה מן ההליך שהוגש נגדה בשנת 1995. גם עובדה זו רלוונטית כאשר בוחנים את הזכאות לפיצוי.
נוכח אי הבהירויות שנותרו, כמו גם נוכח משך הזמן הארוך שבו עושה הנתבעת שימוש במקרקעין ללא תשלום, סבורני כי אין מקום להתנות את סילוק היד במתן פיצוי כלשהו במסגרת ההליך שכאן . עם זאת, בשים לב למהות ההליך, שלא כלל תובענה כספית מצד הנתבעת, ולאפשרות שהיערכות ראייתית אחרת מטעמה תסיר אי בהירויות שנותרו ושעל חלקן עמדתי לעיל, אבהיר כי אין במסקנה זו כדי למנוע הגשת תובענה כספית נפרדת בגין ההשבחה הנטענת למקרקעין, וטענות הצדדים בעניין זה שמורות להם בכפוף להוראות כל דין.
יש אמנם להצטער על שלא ניתן היה להכריע בטענות הכספיות של הנתבעת באופן ממצה, אולם בנסיבות שנוצרו סבורני כי אין מנוס מתוצאה זו, מה גם שממילא התובענה הכספית של התובעת כלפי הנתבעת תלויה ועומדת (השוו: ע ניין כדורי הנזכר בפיסקה ‎21 לעיל, פיסקה 13).
ו. סיכום
מכל הטעמים שפורטו, אני מורה כי הנתבעת תסלק את ידה מן המקרקעין עד ליום 31.7.2020, אלא אם קודם לכן תאושר תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין או חלקם, שאז מועד סילוק היד יוקדם ויהיה 45 ימים לאחר אישור אותה תוכנית.
הטענות במישור הכספי שמורות לצדדים, הן בינם לבין עצמם והן כלפי אחרים, בכפוף להוראות כל דין.
נוכח התוצאה שאליה הגעתי, תשפה הנתבעת את התובעת עבור הוצאות משפט בסך של 2,000 ₪ בתוספת הסכום ששילמה התובעת לצורך חוות הדעת מטעמה (כנגד הצגת קבלה), וכן עבור שכר טרחת עורך דין בסך של 2 0,000 ₪. בקביעת גובה שכר הטרחה נתתי דעתי לתוצאת ההליך ולייחס בינה לבין עמדות הצדדים , לסדר הגודל המשוער של שווי המחלוקת, ולהיקף הטרחה הסביר בהליך.
בשולי הדברים אעיר כי יש לקוות שבכל מקרה, כל עוד התובעת אינה נזקקת למקרקעין והנתבעת אינה מאתרת מקרקעין חלופיים, ניתן יהיה להגיע להסכמים אשר יאפשרו את המשך השימוש של הנתבעת במקרקעין בתנאים שיהיו מקובלים על שני הצדדים, ואולי אף לסיים את המחלוקות כולן.

ניתן היום, כ"ז ניסן תשע"ט, 02 מאי 2019, בהעדר הצדדים.