הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 30073-03-20

בפני
כבוד ה שופט אלעזר נחלון

תובעים

  1. נתנאל נתי כהן
  2. פנחס כהן

נגד

נתבע
לירן חוג'א

החלטה

א. כללי
עניינה של החלטה זו במחלוקת בנוגע לשאלות הבהרה מסוימות שביקש הנתבע להציג למומחה מטעם בית המשפט, אשר מונה במסגרת הסכמה שאליה הגיעו הצדדים.
ב. רקע עובדתי ודיוני תמציתי
התובעים הם הבעלים של המושכר מושא התובענה. קרוב משפחתו של הנתבע היה דייר מוגן במושכר לאורך שנים. בשנת 2014 עבר מעמד זה לנתבע במסגרת הליך משפטי, תמורת תשלום.
בתובענה שכאן עתרו התובעים לסילוק ידו של הנתבע מן המושכר בטענות שונות. הנתבע מצדו כפר בטענות התובעים, ואף הגיש הליך לבית הדין לשכירות, שבו עתר לאפשר לו שימושים נוספים במושכר מעבר לאלה שהותרו בהסכם השכירות.
בשלב מסוים הגיעו הצדדים להסכמה, שלפיה למיצוי כלל הטענות ההדדיות בשני ההליכים ימונה מומחה מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בנוגע לשווי מעמד הדיירות המוגנת במושכר "בהתאם למצבו הנוכחי הפיסי והחוקי" (עמוד 5 לפרוטוקול שורה 31). עוד הוסכם כי הצדדים יוכלו להציג למומחה שאלות הבהרה, ובכפוף לכך חוות דעת המומחה תהיה מכרעת. כמו כן הוסכם כי לאחר חוות הדעת יפסוק בית המשפט לפי שיקול דעתו את גובה הסכום שיהיה על התובעים לשלם לנתבע לשם פינויו מן המושכר, במתחם שבין 0 ₪ לבין שווי מעמד הדיירות המוגנת על פי המומחה, וזאת בדרך של פשרה, על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 ותוך קביעת הוראות בדבר הסדרי התשלום והפינוי (שם) .
המומחה הגיש חוות דעת, ובה קבע את שווי הדיירות המוגנת בהתאם לשימוש במושכר כמחסן.
הנתבע הציג למומחה שאלות הבהרה, ובין היתר ביקש להבהיר מדוע לא ייקבע שווי הדיירות המוגנת גם בהתאם לשימושים נוספים במושכר. התובעים התנגדו להצגת שאלות אלה ועתרו לפסילתן. בהחלטה מיום 20.4.21 נקבע כי על הנתבע להשיב לבקשת הפסילה, וכי העדר תשובה יתפרש כהסכמה. תשובה לא הוגשה, ולפיכך ניתנה החלטה שבה נתקבלה הבקשה. בו ביום הגיש הנתבע בקשה לביטול ההחלטה, וכן הגיש את תשובתו לבקשה לפסילת השאלות לגופה. התובעים התייחסו לטענות הנתבע בתשובתו, אך לא התנגדו מפורשות לבקשתו לביטול ההחלטה שניתנה בהעדר תשובה.
ג. דיון והכרעה
תחילה יצוין כי לטעמי יש לקבל את בקשת הנתבע לביטול ההחלטה מיום 29.4.21, ולהאריך את המועד להגשת תשובתו לבקשה לפסילת שאלות ההבהרה עד למועד הגשתה בפועל. אמנם, מחדלו הדיוני של הנתבע הביא להארכת ההליך שלא לצורך, אולם התוצאה שלפיה המחדל יביא לכך שעמדתו של הנתבע לא תידון לגופה אינה מידתית. כפי שצוין, נראה כי התובעים עצמם אינם מתנגדים לכך. אני מורה, אפוא, על ביטול ההחלטה מיום 29.4.21, ועל הארכת המועד להגשת התשובה לבקשה לפסילת שאלות ההבהרה עד להגשתה בפועל.
לגופה של בקשת הפסילה, ולאחר עיון בטענות ההדדיות, סבורני כי יש לקבל בעיקרה את הבקשה, אולם בכפוף לסייג שיפורט להלן.
ההסכמה שגובשה בין הצדדים הייתה, כאמור, כי שווי הדיירות המוגנת יוערך "בהתאם למצבו הנוכחי הפיסי והחוקי" של המושכר (עמוד 5 לפרוטוקול שורה 31, ההדגשה הוספה). המצב הנוכחי של המושכר הוא המצב החוקי המחייב היום, על יסוד מכלול המסמכים הרלוונטיים התקפים, ולא המצב החוקי הפוטנציאלי של המושכר בעתיד. גם הנתבע מודה כי המצב החוקי הנוכחי מאפשר לעשות במושכר שימוש כמחסן בלבד.
במסגרת תשובתו לבקשת הפסילה טען הנתבע כי היה על המומחה להתייחס גם אל ה אפשרות שההליך הנוסף שנקט היה מתקבל, ובמושכר היו מותרים שימושים נוספים.
אלא שעמדה זו מנוגדת כאמור ללשון ההסכמה הנזכרת, אשר מתייחסת להערכה על פי המצב החוקי הנוכחי. אף אם ניתן היה להגיע להסכמות אחרות, ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים בפועל היא המחייבת אותם.
יתר על כן: גם הנתבע מודה כי המומחה אינו יכול לגלם בערכו הנוכחי של המושכר את האפשרות שמצבו החוקי ישתנה לאחר ההליך הנוסף, ולו משום שהערכת הסיכויים והסיכונים בהליך הנוסף חורגת מתחום מומחיותו. הנתבע טוען כי בשים לב לכך, היה על המומחה להעריך את שווי הדיירות המוגנת במושכר ב"מספר חלופות", אשר חלקן מתייחסות למצבו החוקי הנוכחי וחלקן למצב חוקי אפשרי עתידי, תוך הותרת ההכרעה לבית המשפט. אלא שהערכה ב"מספר חלופות" כלל אינה נזכרת בהסכמת הצדדים, והיא אף אינה עולה בקנה אחד עם ההסכמה שלפיה חוות הדעת תהיה מכרעת והשווי שייקבע בה ישמש כרף העליון לפסיקתו של בית המשפט – הסכמה אשר משקפת הנחה כי המומחה יקבע שווי אחד בלבד.
במסגרת שאלות ההבהרה שהפנה הנתבע למומחה הוא עתר להעריך את שווי הדיירות המוגנת במושכר גם "כחנות מכולת". אלא שהנתבע עצמו אינו חולק על כך שעל פי המצב החוקי כיום, לא ניתן לעשות במושכר שימוש כזה. ממילא, אין מקום להעריך את שווי הדיירות המוגנת ב מושכר באופן זה.
לפיכך, סבורני שיש לקבל את הבקשה בעיקרה.
עם זאת, איני סבור שהסכמת הצדדים מונעת מן המומחה להתייחס אל ה טענה ש העלה הנתבע, שלפיה ערכו של המושכר במצבו הנוכחי צריך להיות מושפע גם מכך שעל פי הנטען ניתן לעשות בו שימוש בפועל כמכולת, הגם ש שימוש זה אינו בהתאם ל "מצבו הנוכחי החוקי" של המושכר. הדבר דומה להערכת שווי מבנה , אשר חלקים ממנו אינם בנויים על פי דין, כאשר העובדה שמדובר בחלקים בלתי חוקיים יכולה להיות מגולמת בשווי אך לא בהכרח מאיינת אותו לחלוטין, בשים לב לאפשרות להשתמש בהם בפועל .
במקום השאלות שהציג הנתבע למומחה בשאלות 2 ו-2.1, הוא יוכל אפוא לשאול את המומחה האם במסגרת חוות הדעת ניתנה הדעת לאפשרות הנטענת לעשות במושכר שימוש שאינו בהתאם למצבו החוקי (כגון כמכולת), וככל שלא כך האם לטעמו של המומחה אפשרות נטענת זו צריכה להשליך על שוויה של הדיירות המוגנת במושכר במצבו הנוכחי, וכיצד.
בשלב זה, מתבקש אפוא המומחה להימנע מלהשיב לשאלות שהוצגו לו . הצדדים יביאו תוכן הוראה זו לידיעת המומחה עוד היום.
הנתבע יגיש עד ליום 11.5.21 נוסח מתוקן של שאלות הבהרה שהוא מבקש להציג למומחה, הכולל את השאלות שלא הייתה להן התנגדות, וכן את השאלה שהותר לו להציג על פי פיסקה 14 לעיל. התובעים יוכלו להתייחס לנוסח זה עד ליום 18.5.21. העדר התייחסות במועד יתפרש כהסכמה להצגת השאלות למומחה, והוא יתבקש להשיב להן בתוך 14 ימים.
ניתנה היום, כ"ב אייר תשפ"א, 04 מאי 2021, בהעדר הצדדים.