הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 24535-11-16

בפני
כבוד ה שופט גד ארנברג

התובעת

דפנה ששון

נגד

הנתבעת
אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ

פסק דין

רקע
בפניי תביעה בסך 250,000 ₪ בגין עיכוב במסירה וליקויים בדירת מגורים שנרכשה ע"י התובעת גב' דפנה שושן (להלן: "דפנה") מחברת "האחים חסיד בע"מ" (להלן: "החברה"). התביעה המקורית היתה על סכום כפול בשל כך שהנתבעת לא הצמידה את הגג לדירת המבקשת ואולם במהלך ניהול התיק בוצעה הצמדה וכתב התביעה תוקן.
בתאריך 10.10.11 התקשרה דפנה עם החברה לרכישת דירת פנטהאוז בת שישה חדרים בשכונת פסגת זאב בירושלים. על פי ההסכם, לדירת הפנטהאוז שסומנה כדירה מס' 7 בבניין מס 1 (להלן: "הדירה") יוצמדו עליית גג ושתי חניות (להלן: "ההסכם")
טענות הצדדים באשר לאיחור במסירה וליקויי בניה הועלו בכתבי הטענות ובסיכומים. דפנה תמכה את תביעתה בחוות דעת של המהנדס יגאל ברמן וכן בחוות דעתו של שמאי מקרקעין יעקוב פטל. כמו כן, הגישה מטעמה תצהיר עדות ראשית שעליה נחקרה בעדותה.
החברה סמכה טענותיה על חוות דעתו של המהנדס דן באואר מטעם חברת "הדס ביקורת מבנים בע"מ" וכן על תצהירו ועדותו של מר יהודה חסיד מנהל פרויקט מטעם החברה.
בשל הפערים בין חוות הדעת, מונה מומחה מטעם בית משפט לבחינת ליקויי הבנייה מר אחי קליין (להלן:"מר קליין") אשר ביקר בדירה שלוש פעמים ובהתאם לכך ניתנו ארבע חוות דעת והשלמות לבקשת בית המשפט.
השאלות שבמחלוקת:
בבסיס התביעה שבפני ישנן שלוש מחלוקות עיקריות אשר בכל אחת מהן נטענו ע"י הצדדים טענות חלופיות ומצטברות:
איחור במסירה
ליקויי בנייה
הצמדת הגג

איחור במסירה
על פי הסכם המכר היה על החברה למסור לידי דפנה את הדירה ביום 10.6.13 (להלן: "מועד המסירה החוזי"), בעוד שבפועל נמסרה הדירה לידה רק ביום 26.8.14 כלומר, באיחור של 15 חודשים כמעט.
מעט לפני מועד המסירה החוזי נשלחה הודעה מטעם החברה כי בשל סכסוך עם הקבלן המבצע יתכן עיכוב במסירת הדירות. בשל העיכוב דנן, הודיעה החברה כי היא תפצה את בעלי הדירות עבור כל חודש עיכוב בסך 5,000 ₪ ועבור חלקו היחסי של חודש יוני 2013 בסכום של 4,000. בעקבות הודעה זו שולמו לדפנה פיצויים מאת החברה בסך 27,787 ₪.
אין מחלוקת בין הצדדים כי דפנה ביקשה לבצע שינויים בדירה ולצורך כך חתמה על הסכם שינויים בו הוסכם כי מועד המסירה יידחה ב - 90 יום.
את השינויים האלו מסרה דפנה עוד טרם התחילה הבנייה ובאמצעות תשריטים שהכינה אדריכלית מטעמה. כמו כן מלבד שינויים אלו, התבקשה החברה לבצע שינויים נוספים עליהם שילמה דפנה תוספת, אולם לטענתה החברה לא פירטה את מהות השינויים ולא העריכה את היקף הדחיות שהיא זכאית להן מכוחם של שינויים אלו.
באשר לטענת הסיכול טענה דפנה כי אומנם על פי החלטת ביהמ"ש נמנעה כניסת קבלן אחר לאתר אולם לא נאסר על הקבלן המבצע, היסם כרוף בניה בע"מ 2005 (להלן: "כרוף"), להשלים את עבודות הבניה. לטענתה הקבלן לא השלים את עבודתו בשל סכסוך עם החברה בהתאם למכתב שהוצא לדיירים במהלך חודש מאי 2013. עוד הוסיפה כי צו ההקפאה היה למשך חמישה חודשים ולכן אין הצדקה לעיכוב של כ 15 חודשים.
מאידך, החברה מסרבת לשלם עבור כל חודשי העיכוב בשל טענתה להעדר אחריות. לטענת החברה האיחור במסירה נבע משינויים רבים שבוצעו בדירה לבקשת דפנה ובשל נסיבות מעכבות שאינן בשליטתה והינן כתוצאה מצו בית משפט אשר מנע מקבלן הפרויקט להיכנס לעבוד בשטח הפרויקט ואשר העביר אחריות זו לידי נאמן ביהמ"ש. עוד הוסיפה החברה כי עיכוב נוסף נגרם בשל עיקולים שהוטלו על הדירה ע"י המשטרה והן בשל עיכוב בתשלומים.

המסגרת הנורמטיבית
סעיף 5א לחוק המכר (דירות),תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") קובע כי:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום המפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה [...]
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו - (ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
בהתאם לסעיף 7א לחוק המכר (דירות), לא ניתן להתנות על האמור בחוק אלא לטובת הקונה. מכאן, שגם אם חוזה המכר מתיימר להגביל את זכות הקונה לפיצוי מעבר למגבלות המותרות בחוק, אין לכך כל תוקף.
סעיף 5א(ג) ךחוק המכר (דירות), מתיר לצדדים להסכים כי המוכר לא יחויב בפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, כאשר האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". הסעיף כולל, אפוא, שני תנאים מצטברים: האחד, במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר (ראו: תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, [פורסם בנבו] (3.5.2018); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ [פורסם בנבו] (4.9.2018).
ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.16) (להלן: "עניין שמש"), נקבע כי במידה וקיים סעיף בחוזה הכולל הסכמה בין הצדדים לכך ששינויים או תוספות בדירה יביאו לדחיית המועד החוזי למסירת הדירה, יש לבחון כי הסעיף מתיר קביעת מועד חוזי חדש בהסכמה ולא יוצר פטור מקיום חובתו הסטטוטורית של הקבלן.
עוד נקבע בעניין שמש, באשר להארכת מועד המסירה בשל שינויים , כי הארכה זו תתקבל רק בהתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: דחייה מוסכמת, למועד עדכני מוגדר וברור, והעומדת בסבירות ביחס להיקף השינויים המבוקש.
שאלת הסבירות נדונה בהרחבה בעניין שמש, בו קבעה כב' השופטת ברק ארז כי יש לבחון את סבירות דחיית המועד על סמך היקפם של השינויים. כב' השופטת יצרה הבחנה בין שינויים מבניים מהותיים בקונסטרוקציה (כגון הזזת קירות), הדורשים אישורים של האדריכלים האחראיים על הפרויקט וגורמים נוספים לבין שינויים שאין בהם כדי להשפיע על קצב הבניה של הדירה ושל הבניין. כן יש לבחון את המועד בו הרוכש הודיע לקבלן על השינויים המבוקשים, ובמיוחד האם הדירה עצמה טרם נבנתה, או שמא כבר נבנתה ויש צורך בשינוייה, מה שעשוי להביא לעיכוב של הבניה בפועל ועל כן מצדיקים איחור במועד המסירה.
לעניין זה נקבע בת"א (ראשל"צ) 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ [פורסם בנבו]:
"נדרש כי יהיה יחס סביר בין הדחייה של מועד המסירה לבין השינויים המוסכמים. תוצאה זו מתחייבת לטעמי מהקוגנטיות של הוראות חוק המכר (דירות), והיא נשענת על ההבחנה שנערכה בעניין שמש בין הסכמות אותנטיות על מועד מסירה חדש לבין תניות פטור. כאשר אין יחס סביר בין השינויים לבין הדחייה במסירה – היינו, אין הצדקה עניינית לדחיית המועד – ההסכמה על מועד חדש אינה אלא תניית פטור מתשלום פיצויים. תניה כזו עומדת בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) , ואין לה תוקף (ראו תא"מ (שלום ת"א) 46473-05-17 כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 15 (15.8.2019)). דרך אחרת שהוצעה היא לבחון את שאלת היחס הסביר בפריזמה של עקרון תום הלב (ראו, ת"ק 5619-06-17 הנ"ל; תא"מ 46743-05-17 הנ"ל, פסקה 16)."

מן הכלל אל הפרט
שינויים שבוצעו בדירה
אין מחלוקת, כי בהסכמת הצדדים נדחה מועד המסירה החוזי המקורי (10.6.13) ב - 90 ימי עבודה, כאמור בטופס השינויים המוסכם בין הצדדים. מכאן שלמעשה נדחה מועד המסירה בשלושה חודשים, ל – 10.9.13 (להלן: "מועד המסירה החוזי המעודכן"). אלא שהנתבעת טוענת לדחיות נוספות של מועד המסירה החוזי בין היתר (ובעיקר) בשל שינויים שבוצעו בדירה.
לטענת החברה דחיית המסירה נבעה בשל שינויים יסודיים שביצעה דפנה והן בשל שינויים שביצעה באופן פרטי שבעקבותיהם נמשך העיכוב במסירה למעלה משנה. שינוים אלו כללו החלפת מיקום המטבח, ביטול חדרים, שינוי מחיצות פנים, פירוק עבודות אלומיניום בדירה והרכבתם מחדש, הרכבת ריצוף חדש, החלפת אינסטלציה וחשמל בדירה וכו'. כמו כן עבודות אלו כללו הזמנת חומרים מסין והמתנה במשך כשמונה חודשים עד להגעתם ארצה.
כחלק מהנספחים שהוגשו לבית המשפט הוגש טופס שינויים אולם לא במלואו, אלא רק את העמוד האחרון. מנספח זה ניתן ללמוד על חלק מהשינויים שנדרשו ובניהם הוספת שקעי חשמל ותאורה, הכנה לרמקולים והגדלת לוח חשמל. מאחר שלא הוצג על ידי התובעת מכלול השינויים לא ניתן לבחון את סבירות העיכוב. גם אם אצא מנקודת הנחה כי עבור שינויים שנדרשו טרם תחילת הבנייה באמצעות טופס השינויים מקובל עיכוב של 90 יום, הרי שבשל יתר השינויים שטענה החברה, לא ציינה ולו לגבי אחד מהם כי הם כרוכים בדחיית המסירה מעבר לאמור. אכן החברה שלחה לדפנה מכתבים מהם עולה כי השינויים טרם הסתיימו ואף הציבה אולטימאטום לתאריך אחרון לביצוע שינויים שלאחריו לא יתקבלו שינויים נוספים. גם במכתב נוסף בו ננזפה דפנה כי ביצעה שינויים פרטיים צויין כי החברה רואה זאת בעין לא יפה אך לא דובר על דחיית מועד המסירה בשל שינויים אלו. דפנה אף ציינה בכתב התביעה כי עד להגשת התביעה לא טענו בפניה כי השינויים שביצעה גרמו לעיכובים והחברה לא הוכיחה אחרת.
מכאן שלמעט העיכוב הראשוני בן 90 ימים, לא התקיימו שני התנאים הראשונים שנקבעו בפסיקה בית המשפט העליון בעניין שמש: דחייה מוסכמת ולמועד עדכני מוגדר וברור. אי הצגת מלוא הנתונים הכרוכים בביצוע שינויים אלו לא איפשר הסכמה ברורה ומודעת מצדה של דפנה. כמו כן אי הבאת המידע לגבי משך זמן העיכוב שיווצר בשל השינוים מנע מדפנה לדעת מה הוא מועד המסירה המוגדר והברור ובהתאם לכך לקבל החלטה האם לבצע את השינוים או לאו.
קיומו של התנאי השלישי "סבירות העיכוב ביחס לשינויים הנדרשים" הינו גבולי שכן מחד, אין ספק כי פירוק מרצפות וריצוף אחרות מחדש, הוספת חימום תת רצפתי, ביצוע הכנה לג'קוזי ועוד הינם פעולות העשויות להביא לדחיית מועד המסירה. אולם מאידך, החברה לא ציינה באיזה שלב התבקשה לבצע את השינויים, מה היקפם ומה משך ביצועם. מכל מקום, נוכח קביעתי באשר לאי התקיימותם של שני התנאים הראשונים הרי שהעמקה בבחינת תנאי זה מתייתרת.
לסיכום, לאור האמור הרי שאין החברה יכולה להסתמך על שינוים שביצעה מעבר לטופס השינויים לצורך הצדקת האיחור במסירה. באשר לשינויים שהתבקשו בטופס שינויים הרי שבשל אי צירוף כלל ההזמנה לא ניתן לבחון את טענתה של דפנה כי אלו אינם עומדים בתנאי הסבירות ולכן יש לקבוע כי עיכוב זה מוצדק ומסוכם.

נסיבות מעכבות שאינן בשליטת הנתבעת
אחת מזכויותיו של רוכש דירה היא לקבל את דירתו במועד המסירה החוזי או לכל המאוחר 60 יום לאחר מכן, עם תום תקופת הגרייס השייכת לקבלן. זכות זו עוגנה בחוק המכר (דירות) בו נקבע גם חריג להחלת הזכות בסעיף 5א(ג) לחוק. על פי החריג, הקבלן רשאי לאחר במסירה מעבר ל - 60 יום בהתקיימותם של שני תנאים מצטברים: א. במישור העובדתי - על הקבלן להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו. ב. במישור המשפטי – על הקבלן להוכיח כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהם אינו מוטל עליו. סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) הוא סעיף קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו ולכן כאשר החוזה בין הצדדים עומד בניגוד לסעיף זה הרי שאין כל משמעות לכתוב בחוזה. כאמור מכך, טענת סיכול יכולה להתקבל במקרים חריגים במיוחד.
טרם בחינת קיומו החריג לעיל על פי נסיבות העניין, יש לשים דגש על כך שכאשר עולה טענה כי נסיבות חיצוניות גרמו לעיכוב במסירה יש לבחון את הקשר הסיבתי בין הנסיבות לבין האיחור. דרך המלך היא להגיש חוות דעת שתצביע על קשר סיבתי זה (ראו: תא"מ (פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ [פורסם בנבו]) אולם גם ראיות אחרות יכולות להצביע על סיבה ותוצאה.
בעניינו אין חולק כי נגד הקבלן המבצע כרוף ניתן צו הקפאת הליכים ובגדרו צו מניעה. לטענת החברה בשל קיומו של צו זה נמנע הקבלן להיכנס לבצע עבודות ונוצר עיכוב מהותי. החברה כלל לא ניסתה לבסס את הקשר הסיבתי בין צו המניעה לעיכוב הממושך ולא הסבירה כיצד בהתנהלותו של הנאמן שמונה על ידי בית המשפט ובנסיבות האמורות היה בכדי להביא לעיכוב במסירת הדירה. יתרה מכך החברה כלל לא התייחסה לתנאי שהוסף להסכם המכר המחייב אותה, במצבים מאין אלו, לעשות מאמץ סביר לעמוד בהתחייבויותיה ביחס למועד המסירה החוזי.
אולם גם אם אצא מנקודת הנחה כי אכן קיים קשר סיבתי, נשאלת השאלה האם החברה עמדה בתנאים שהוגדרו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) והעיכוב נבע ממקרה חריג שלא בשליטתה ולא באחריותה של החברה. דעתי היא כי התשובה לכך היא שלילית.
חברתי, כבוד השופטת מיכל שרביט דנה בטענות אלו בת"א 44819-05-16 אנטולי פקר נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ [פורסם בנבו](2.3.21) (להלן: "עניין פקר"). כבוד השופטת פירטה בהרחבה בסעיף 14 לפסק דינה אודות האחריות המוטלת על החברה ולא על הרוכשים לסיכון הנעוץ במתן צו הקפאת הליכים נגד קבלן המשנה. כאמור בפסק דינה, צו הקפאת הליכים ניתן בשל קריסתו הכלכלית של קבלן המשנה, דבר שהיה ניתן לבדיקה וציפייה של החברה טרם התקשרה עם הקבלן. כפי שציינה השופטת שרביט: "לעומת הנתבעת לתובעים לא הייתה כל שליטה על זהות קבלן המשנה ולא היה ביכולתם להשפיע על פרטי ההתקשרות עמו. על כן וככל שחל עיכוב במסירה בשל קריסה כלכלית של קבלן המשנה, הנתבעת היא האחראית לכך ביחסיה אל מול התובעים (ראו: תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ, פסקאות 37-33 לפסק הדין (4.9.2018); תא"מ (שלום ת"א)35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ, פסקה 23 לפסק הדין (22.12.2018)..."
כאמור החברה לא ביססה את טענותיה לסיכול האפשרות להמשיך להתמיד בעבודה תוך עמידה בלוח הזמנים ונראה כי הטענה נטענה בכלליות ובעלמא ללא כל פירוט ולא אסמכתאות מתאימות ומכל מקום לא הוכיחה החברה את העדר יכולתה לצפות ואת העדר האחריות לתוצאות מצידה.
באשר לצווי עיקול שהוטלו על הדירה ומנעו טיפול נטען על ידי החברה כי היו שני עיקולים. יחד עם זאת, כשנשאל מר חסיד בעדותו למועד קבלת העיקולים ציין כי הראשון היה בתאריך 13.11.13 (ראו: פרוטוקול עמ 16 ש' 19-20) וכי העיקול השני היה בתאריך 23.2.15 כחצי שנה לאחר שהדירה נמסרה (ראו: פרוטוקול עמ' 46 שו 12-13). לאור כך אין כל קשר בין העיקול השני לבין עיכוב במסירה וטענה זו נטענה על ידי החברה כחלק מרצף טענות על מנת לנפח את הגנתה. באשר לעיקול הראשון, נטענה טענת העיכוב בצורה רפה וללא כל הסברים ותימוכין כיצד ולכמה זמן עיכב העיקול את המסירה.
טענה נוספת שהעלתה החברה בנוגע לעיכוב במסירה היה איחור בתשלום על ידי דפנה. בניגוד לטענה זו, טענה דפנה כי היא שילמה את כל הסכום וטעות החברה נעוצה בכך שלא חישבה את סכום הפיקדון ששולם עם חתימת ההסכם. עוד טענה כי העיכוב היה בן חמישה ימים בלבד מה שלא מצדיק דחייה, בטח שלא דחייה מעבר ל – 30 יום. טענה זו של החברה לא הוכחה. החברה לא הציגה כרטסת תשלומים או העידה את הגורם הרלוונטי מהנהלת החשבונות של החברה. כמו כן נראה כי טענה זו נזנחה בהמשך ומכל מקום אין לקבלה.

משך העיכוב
לאור האמור לעיל, למעט 90 הימים שהוסכמו בטופס שינויים, אין כל הצדקה לעיכוב נוסף ויש לקבוע כי נוצר עיכוב של 11.5 חודשים.
החברה טוענת כי יש לקזז מתקופה זו את תקופת הגרייס. דין טענה זו להידחות. משנקבע כי אכן התרחש איחור במסירה יש להחשיב במניית תקופת האיחור גם את חודשי " החסד" שניתנו לחברה על פי החוזה. מלשונו של סעיף 5 א לחוק המכר (דירות) עולה, כי במקרה של איחור מעבר לשישים ימי האיחור המותרים בחוק ("חדשי החסד"), ישולם הפיצוי לכל תקופת האיחור, החל ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל, קרי, לרבות עבור שני "חדשי החסד".
סכום הפיצוי
בהתאם לסעיף 5א(1) לחוק המכר (דירות), הפיצוי בגין איחור במסירה הינו דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, במכפלה של 1.5 בעבור תקופה של שמונה חודשים מתום מועד המסירה החוזי, ובמכפלה של 1.25 בעבור תקופה שתחילתה מהחודש התשיעי לאחר מועד המסירה החוזי ועד מסירת הדירה בפועל.
דפנה הציגה חוות דעתו של השמאי יעקוב פטל לגבי גובה דמי שכירות הנדרשים בדירות בעלות נתונים זהים לדירה דנן. על פי חוות הדעת שכירות הינה בגובה של כ - 6,000 ₪ לחודש. לא הובאו ראיות בעניין זה על ידי החברה, לא סותרות ולא אחרות. לאור כך ולאור סבירות הערכתו של השמאי הרי שיש לקבוע כי זהו הבסיס לקביעת פיצוי. בשים לב שאיני מקבל את תביעתה של דפנה בנוגע למספר חודשי העיכוב במסירה הרי שהחישוב נעשה על פי תשלום שכר דירה ל 11.5 חודשים בלבד, בקיזוז סכום הפיצוי שקיבלה דפנה מהחברה זה מכבר בסך של 27,787 ₪ ובסך הכל על החברה לשלם לדפנה סך של 70,463 ₪ עבור איחור במסירה.

ליקויי בנייה
כאמור, בשל הפערים בין חוות דעת הצדדים, מינה בית המשפט בהסכמת הצדדים את המומחה אחי קליין לצורך בחינת הליקויים בדירה ואמידת עלות תיקונם. מר קליין כתב ארבע חוות דעת. בחוות הדעת הרביעית מיום 30.6.16 סיכם מר קליין את הליקויים שטרם תוקנו ועל כך אין מחלוקת:
החלפת רעפים ולאחר מכן ביצוע בדיקת המטרה בעלות של 800 ₪ + מע"מ
הארכת שני צינורות אוורור המסתיימים בחלל הגג עד אל מחוץ לגג עצמו בעלות של 1,200 ₪ +מע"מ.
השלמת בידוד תרמי בתקרת הגג בעלות של 3,000 ₪ + מע"מ.
מעבר לליקוים אלו נותרו ליקוים נוספים אשר המחלוקת לגביהם היא משפטית ולכן הותיר המומחה מר קליין את ההכרעה לגביהם להחלטת ביהמ"ש.
רטיבות בתקרת החניה
מר קליין ציין בחוות דעתו השנייה מיום 14.5.18 כי קיים ליקוי נוסף שלא נצפה קודם לכן והוא רטיבות בתקרת גג החניה של דפנה. בד בבד לא ידע האם לייחס את מקור הרטיבות לבעיות אינסטלציה באזור כיור המטבח בדירתה של דפנה או שמא לעבודות האינסטלציה שבוצעו במרפסת הדירה באופן פרטי על ידי דפנה. בחוות דעתו הרביעית חזר מר קליין על דבריו וכתב שמכל מקום ציין כי יש לברר אם ליקויי זה לא נכלל במסגרת חוות דעת של מומחה אייל שנהב בנוגע לליקויי בנייה ברכוש המשותף.
על פי חוות הדעת קמה אחריות על הקבלן לבצע בדיקה ראשונית האם מקור הרטיבות הוא במטבח. החברה התעלמה מהנחיה זו וגלגלה את האשמה לאי הוכחת הנזק על דפנה. לאור האמור אני קובע כי על החברה לשלם עבור בדיקה ותיקון סך של 4,000 ₪.
רטיבות בכניסה למרפסת
בחוות דעתו הראשונה, מר קליין התבסס על חוות דעת המומחים מטעם הצדדים וכתב כי מחוות הדעת עולה הסכמה ברורה כי הייתה קיימת רטיבות בכניסה למרפסת. מר קליין ציין שבעת בדיקתו לא הבחין ברטיבות זו אולם לאור הסכמת הצדדים בעניין זה, הרי שיש לקבל את גרסתה של דפנה לפיה תיקנה את הרטיבות דנן.
יחד עם זאת, מר קליין ציין כי אינו יכול לדעת ממה נגרמה הרטיבות – האם מפעולות שביצעה החברה או שמא מפעולות שביצע קבלן פרטי מטעמה של דפנה. בחוות דעתו השנייה מיום 14.5.18 ציין מר קליין כי דפנה ביצעה במרפסת פעולות שאסורות הן מבחינה קונסטרוקטיבית והן מבחינת אינסטלציה. כאמור לעיל, לאור אי הוודאות הותיר מחלוקת זו לפתחו של בית משפט.
בהחלטתי מיום 29.4.18 קבעתי כי התיקון יבוצע על ידי החברה כאשר הצדדים יהיו רשאים להתייחס לעניין זה בהמשך ואכן החברה ביצעה תיקון זה.
לאור חוו"ד של מר קליין והעדר הוכחה מטעם התובעת לאחריות הקבלן יש לדחות את טענה זו של התובעת. על התובעת להשיב לחברה סכום של 3,000 ₪ + מע"מ בגין תיקון ליקוי זה.

תקרת חדר הדיור
מחלוקת נוספת שהעביר מר קליין לפתחו של בית המשפט הינה בסוגיית תקרת גג חדר הדיור אשר נבנתה מבניה קלה (גבס). בין הצדדים נתגלעה המחלוקת האם תקרת חדר הדיור מהווה את תחתית הגג והייתה צריכה להיבנות כתקרה מסיבית על פי סעיף 2.8 או שמא מדובר בתקרת גג בנייה אשר על פי סעיף 2.9 נבנה כגג רעפים.
המפרט הטכני קובע בהקשר זה בסעיפים 2.8 ו-2.9 כדלקמן:
"2.8 תקרות: בכל הקומות בטון מזוין בלי ו/או עם מילוי בלוקי איטונג או בלוקי בטון בעובי לפי קביעת האדריכל ומהנדס הקונסטרוקציה.
2.9 גג הבניין: רעפים לפי קביעת המתכנן. בידוד הגג: לפי התקן ולפי קביעת המתכנן."
בעניינו התקרה הקיימת עומדת בהגדרות סעיף 2.9 למפרט והיא אינה עומדת בדרישות סעיף 2.8 למפרט. טענתה של דפנה היא שהתקרה נבנתה תוך אי-התאמה למפרט שכן הסעיף שאמור לחול לגביה הוא סעיף 2.8 המתייחס לתקרות כל הדירות ובניהם גם דירתה. מנגד החברה טוענת כי אין סטייה מן המפרט כיוון שהסעיף החל בעניין הוא סעיף 2.9 המתייחס לגג הבניין.
בעניינינו מדובר במחלוקת חוזית, קרי מחלוקת בנוגע לאופן פרשנות המפרט. ראשית יש לזכור כי על פי כלל הפרשנות החוזית שהושרש במשפטנו יש לפרש חוזה לחובת מי שלו יש עדיפות בעיצוב תנאי החוזה, ובמקרה שלנו, החברה (כלל פרשנות כנגד המנסח). על פי הכלל, כשישנן שתי פרשנויות אפשריות לטקסט חוזי שמקורן באי בהירות ביחס לניסוח החוזה ובמקרה שלנו המפרט ולא ניתן להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, יש לתת עדיפות לפירוש שכנגדו של המנסח על פני פירוש לטובתו.
כב' השופטת מיכל שרביט דנה בהרחבה בסוגיה זו בעניין פקר תוך הפניה לע"א 5323/99 סלמן נ' בן-אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ (24.10.2001) בו נדון מפרט טכני שנוסחו דומה לזה שלפנינו. בית המשפט העליון בעניין סלמן קבע כי לפי פרשנות ראויה של המפרט, על התקרה במפלס העליון שמתחת לגג להיבנות מבטון. השופטת שרביט שמה דגש על כך שבמפרט לא נוצרה הבחנה בין התקרה שעל גביה ייבנה גג הרעפים ובין התקרות האחרות וכך גם במקרה דנן.
חיזוק לפרשנות זו באה לידי ביטוי גם בבחינת אומד דעתם של הצדדים. ניתן לראות כי בתביעת החוב שהגישה החברה כנגד הנאמן שמונה בפרויקט במסגרת צו להקפאת הליכים, דרשה החזר בסך 40,000 ש"ח בגין אי בניית תקרת בטון בהתאם לסעיף 2.8 למפרט הטכני. כאמור על פי תביעה זו גם החברה עצמה סברה כי על התקרה היה להיבנות על פי סעיף 2.8 למפרט.
לאור האמור אני מסכים עם החלטתה של השופטת שרביט לפיה כוונת הצדדים הייתה כי תקרת חדר הדיור שמתחת לגג הרעפים תיבנה מבטון כמו יתר תקרות הבניין.
בהתאם לחוות דעתו של מר קליין החברה תשלם לתובעת פיצוי בגין אי התאמה למפרט בביצוע התקרה בסך 28'440 + מע"מ

דמי שימוש בגג
אין חולק כי חרף הסכמת הצדדים בהסכם המכר ובמפרט הטכני כי לדירה תוצמד עליית הגג, הצמדה זו לא נעשתה בפועל במנהל מקרקעי ישראל עד ליום 10.4.18 , לאחר הגשת כתב התביעה המקורי.
בתקופה האמורה, הותקנו בעליית הגג ארבעה דודי שמש והונחו צנרות מים המשרתים בין היתר דיירים אחרים בבניין. לאחר חוות דעתו של מומחה מר קליין הוצאו דודי השמש מעליית הגג. נוכח האמור דפנה עותרת לפיצוי בגין אובדן שימוש בעליית הגג, החל ממועד המסירה החוזי ועד ליום שבו נרשמו זכויותיה בעליית הגג בסך 1,200 ₪ עבור כל חודש.
לטענת החברה, אומנם חלה טעות באי רישום ההצמדה אולם טעות זו לא השליכה על דפנה בשל העובדה שעליית הגג אינה ראויה לשימוש מבחינה תכנונית. לטענתה, על מנת לעשות שימוש בה יש להגיש תוכניות לעירייה בצירוף בקשה לקבל היתר. עוד הוסיפה שבלאו הכי בביקוריה הבחינה כי דפנה עושה שימוש בגג ומאחסנת בה את חפציה. עוד טענה החברה כי גם אם יקבע שיש לשלם דמי שימוש, הרי שסכום שהעריך השמאי פטל גבוה ואינו תואם שכן הערכת השמאי התבססה על פי דמי שימוש הקבועים למ"ר בדירת מגורים.
טענות זהות הועלו ונדונו בעניין פקר, אשר רכש את דירה הפנטהאוז המקבילה לדירתה של דפנה ואשר הובטח לו הצמדה של עליית גג, אשר גם היא בוצעה באיחור ניכר. כב' השופטת שרביט דנה בהרחבה באיסור ביצוע עבודות ושימוש בקרקע הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע תוכנית ובהתקיימותו של שימוש חורג כתוצאה מביצוע עבודות אלו ( בהתאם לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1964, ולתקנות התכנון והבניה (עבודות ושימוש הטעונים היתר)).
כפי שציינה כב' השופטת שרביט, עצם הצמדת עליית הגג לדירת התובעים אין משמעה הקניית זכות שימוש בעליית הגג לתובעים. בהסכם המכר נקבע כאמור במפורש שהתובעים רוכשים רק את זכויותיה של הנתבעת, באם ישנן, בעליית הגג ואלו שווים סכום כספי במידה וימכרו. עצם הצמדת עליית הגג לדירת התובעים לא משליכה על הקניית זכות שימוש בעליית הגג לדפנה. דפנה לא הוכיחה שהותר לה שימוש בעליית הגג ואף ניכר מהדברים כי הכירה את הצורך להגשת בקשה להיתר וכך פעלה.
טענתה של דפנה כאמור מתבססת על ההנחה שלפיה ניתן היה לעשות שימוש בגג בפרק זמן שממועד המסירה ועד ההצמדה בפועל, ואולם כפי שפורט לעיל לא הוכח שניתן היה לעשות שימוש חוקי כזה ולכן דפנה לא זכאית לפיצוי.
יוער כי דפנה העלתה בתביעתה טענות שונות בנוגע לחוב החברה בגין כלים סניטריים שנרכשו מחברת טופולסקי בהתאם להסכם וכן וטענות בנוגע להתחייבות החברה להתקנת מערכת מיזוג בדירה. טענות אלו ננטשו במהלך הדיונים ולא הוזכרו במהלך הדיונים או הסיכומים ולכן איני רואה מקום להתייחס אליהם.

סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה כך שעל החברה לשלם לתובעת סך כולל של 110,757 ₪ בגין איחור במסירה (70,463 ₪) ובגין ליקויי בנייה ( 43,804) בקיזוז עבור תיקון רטיבות בכניסה למרפסת (3,510 ₪).
בנוסף הנתבעת תישא בהוצאות התובעת (אגרה ומומחים) וכן תישא הנתבעת גם בשכר-טרחת עו"ד בסכום כולל של 17,550 ₪. בעניין זה הבאתי בחשבון את היקף העבודה שנדרש במסגרת ההליכים, את הסכום הכולל שנפסק לטובת התובעת ביחס לסכום התביעה עצמה וכן את ההתנהלות הנתבעת שהתכחשה בתחילה לנטען בעניין הצמדת הגג ועשתה זאת רק בשלב מאוחר דבר שאילו נעשה קודם לכן שהיה ב ו כדי לצמצם את המחלוקת כבר בשלב מוקדם יותר של ההליכים , העדר תיקון ליקויים חרף יכולתה לעשות כן על פי חוות דעת המומחה בטרם ניתן פסק הדין.
5129371

ניתן היום, ז' תמוז תשפ"א, 17 יוני 2021, בהעדר הצדדים.