הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 23786-02-17

לפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובע

רונן בצלאל
ע"י ב"כ עוה"ד יהודה רסקין

נגד

הנתבע

ישראל שטייגליץ
ע"י ב"כ עוה"ד יהודה שוורץ

פסק דין
מבוא
לפניי תביעה כספית על סך 290,000 ₪ שעניינה הפרת הסכם למכירת דירה, שנכרת בין הצדדים. התובע הוא הרוכש ואילו הנתבע היה בזמנים הרלוונטיים האפוטרופוס ובנה היחידי של בעלת הדירה, אשר אושפזה בבית חולים. בעלת הדירה הוכרזה כפסולת דין והנתבע מונה לאפוטרופוס שלה, מיום 3.11.04 ועד למועד פטירתה ב-7.5.12.

השתלשלות האירועים
ההסכם בין הצדדים
ביום 14.1.09 נחתם הסכם בין הצדדים ובו נאמר כי הדירה תושכר לתובע, התובע רשאי להשכירה לשוכר משנה למשך 3 שנים, כאשר לשוכר אופציה להאריך השכירות בשנה נוספת. להסכם השכירות המודפס קדם נספח בכתב יד שנערך יום קודם ב-13.1.09, והוא משקף את כוונתו האמתית של המוכר - למכור את דירת אמו. התובע העיד כי רצה לרכוש הדירה ולא לשכור אותה, הוא גר בדירה אחרת, וכל כספי השכירות שהתקבלו משוכר המשנה הועברו לנתבע, לרבות ההפרש בין דמי השכירות שנקבעו בהסכם לבין אלו שהתקבלו בפועל משוכר המשנה.

בנספח מיום 13.1.09 נרשם כי לשוכר (התובע) אופציה לרכוש את הדירה, בתום תקופת השכירות, דהיינו החל מ-14.1.12, כאשר דמי השכירות שיתקבלו לידי הנתבע יהוו חלק מהתמורה עבור רכישת הדירה. מחיר הדירה ייקבע על ידי שמאי (נקבע מנגנון למקרה של מחלוקת) .

הנספח מכיל סעיף פיצוי מוסכם, בסעיף 10 נרשם כי במידה והמשכיר יחזור בו מכוונתו למכור את הנכס לשוכר, יוכל השוכר לקבל פיצוי קבוע בשווי 10% משווי הנכס, אשר כאמור יוערך על ידי השמאי.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מטרת ההתקשרות החוזית ביניהם נועדה למכירה/רכישת הדירה ולא להשכרתה . המתווך מתי פרג'י שנודע לו על רצון הנתבע למכור את הדירה, העיד אף הוא על כוונת הצדדים, וכך העיד:
"בעת חתימת העסקה דובר על שלוש שנים שיש לנתבע את הזמן לעשות ולטפל בעניינים כאפוט' של אימו ובזמן הזה הבית יועבר לקונה רונן"
(פרוטוקול עמ' 6 ש' 5-7).
המתווך היה עד לחתימת הצדדים על ההסכם, ואף חתם כערב לחיובי התובע כשוכר. הנתבע אינו טוען לפגם כלשהו שנפל בכריתת ההסכמים, כי אם להפרתו על ידי התובע.

מהלכי הצדדים בתקופת השכירות
במהלך תקופת השכירות, בשנת 2010 לערך, הודיע התובע כי ברצונו לרכוש את הדירה. לפניי העיד כי מהיום הראשון רצה לקנות אלא שנכפה עליו "מודל מאוד לא ברור" והוא הסכים לכך (פרו' עמ' 8 ש' 30). על מימוש האופציה לא ניתנה הודעה בכתב, אופן מתן ההודעה לא נקבע בנספח, אולם ראיות לכך שהתובע ביקש לממש את האופציה ולרכוש הדירה ושהנתבע הסכים לכך, סופקו על ידי הנתבע עצמו.
הנתבע הציג שתי חשבוניות המעידות על תשלום שכר טרחה לעורך הדין שלו, צפריר בר אילן , בהן מופיע מכר הדירה כאחד העניינים
שנמסרו לטיפולו של עורך הדין ( " הענין: הליכים שונים... דירה חברוני" – נ/4 מחודש אפריל 2010, ו" הענין: ...+ אופ' מכר דירה" – נ/5 מחודש מאי 2010).

הנתבע הציג גם תרשומת דוא"ל בינו לבין עורך הדין ממנה עולים הדברים הבאים:
"בתאריך 21.6.10 ביקשה ממך עו"ד ציפי סולומון דרמר מהאפוט' הכללי לתקן את התחייבותו של רונן בצלאל שלא לתבוע, על פי נוסח שהעבירה לך. הנוסח המתוקן שעליו רונן אמור היה לחתום לא נמצא בתיק שמסרת לי אבקש לדעת מה עשית בענין זה".
עורך הדין בר אילן השיב לו כך:
"ישראל
כל מה שעשיתי הועבר לידך. לא יודע מה עוד עשיתי. אין לי רישומים נוספים. מה לי ולרונן בצלאל. לא ייצגתי אותו ואיני מייצג אותו לא בעבר ולא בהווה.
בהצלחה
צפריר"
(תדפיס האי-מייל סומן נ/1, עורך הדין צפריר זומן להעיד, אולם לא זכר דבר).

התובע העיד כי "היה צעד לכיוון הרכישה" הוא דיבר עם עורך הדין בטלפון "היה נוסח שהייתי צריך למלא כדי להראות שאני רוצה לרכוש כדי להגיש את הבקשה ושלחתי את זה למר צפריר". התובע הבין שהבקשה מטופלת על ידי עורך הדין, הוא לא פנה אליו שוב, אלא שאל את הנתבע מה קורה ונאמר לו שזה בטיפול (פרו' עמ' 8).
הנתבע השיב בחקירתו: "באפריל 2010 שנינו רצינו. אני מניח, אני רציתי. אם דיבר עם צפריר אני מניח שהוא רצה" (פרו' עמ' 19 ש' 15).

סמוך לסיום תקופת השכירות הודיע הנתבע לתובע כי לא ימכור לו הדירה. כנראה נשלח מכתב שהנתבע כינה אותו "רצוף עיוותים", אולם הוא לא צורף. הנתבע טען ש"היו הרבה הפרות וחובות" (פרו ' עמ' 20 ש' 8), טענה ערטילאית דומה נטענה קודם לכן במכתב בא כוח הנתבע מיום 16.1.12 (נספח ה' למוצגי התובע), אולם לבד מחוב ועד בית בסך 1,025 ₪, שהתובע לא ידע על קיומו, ואשר נוצר רק אחרי סיום תקופת השכירות ומותו של השוכר, לא הוכח בפניי כל חוב או נזק אשר הקנה לנתבע הזכות לחזור בו מהסכמתו למכור את הדירה לתובע.
ביום 3.1.12 התובע שיגר לנתבע מכתב זועם בו הוא אינו מבין את התנהגותו ומטיח בו כי הלה ניצל אותו בערמומיות, גרם לו לשפץ את הדירה בתחילת החוזה, לשלם על תיקוני פיצוץ צנרת ולטפל באופן שוטף בדירה במהלך שלוש השנים בהן הושכרה, כשכל דמי השכירות הועברו לנתבע (97,000 ₪). התובע הצהיר כי אין בכוונתו לפנות את הדירה עד לבירור הענין בבית המשפט ודרש מהנתבע להציג את החלטת האפוטרופוס הכללי, "החלטה אותה מנעת ממני לראות כל הזמן הזה למרות בקשותי החוזרות ונשנות". כמו כן הפנה התובע לסעיף 10 להסכם לפיו במידה והנתבע מבטל העסקה עליו לשלם 10% מערך הנכס. (נספח ד' בתיק מוצגי התובע).

ביום 16.1.12 השיב לו בא כוח הנתבע כך: "ההסכם הופר על ידי המתגוררים במושכר מספר רב של פעמים, אולם מרשתנו הסכימה לפנים משורת הדין ומבלי לוותר על זכות מזכויותיה שלא לבטל את ההסכם". התובע נדרש לפנות הדירה, לאפשר לנתבע להציגה בפני שוכרים פוטנציאליים ולהציג את כל האסמכתאות הנדרשות לענין תשלומים ששולמו בגין הדירה, לרבות תשלומים עבור חשמל מים גז ארנונה ועד בית וכד' ו"אם יש צורך בכך תיערך התחשבנות בין הצדדים" (נספח ה' בתיק מוצגי התובע).

ביום 25.1.12 השיב לו התובע באמצעות בא כוחו כי הוא עומד על קיום ההסכם, הוא מבקש לקבל עותק מאישור בית המשפט לענייני משפחה, וכאות לפיוס הוא מוכן שמפתחות הדירה יועברו לעורך דין המקובל על שני הצדדים בנאמנות, עד לתשלום התמורה.

ביום 31.1.12 השיב הנתבע באמצעות בא כוחו כי התובע "הפר את ההסכם פעמים רבות, בכל הנוגע לאי תשלום דמי השכירות במועד וכד'. עקב האמור לעיל נגרמו למרשתי נזקים כבדים. מרשתי הגישה בקשה לאישור הנספח להסכם לביהמ"ש לענייני משפחה, אולם מרשך לא עשה את המוטל עליו בקשר לכך והבקשה לא אושרה", וכי התובע "המתין בלא מעש עד לסוף תקופת השכירות, והתנהגותו הינה בחוסר תום לב מובהק ובניגוד לכל דין. לאור זאת לא נכנסה התוספת להסכם לתוקף, ולמען הזהירות היא ו/או הסכם השכירות, מבוטלים בזאת ע"י מרשתי." (נספח ז' למוצגי התובע).

האמור במכתב זה אינו עולה בקנה אחד עם ידיעתו של הנתבע, עוד מיום 27.1.12 שאין לעורך דינו "שום חומר" כדבריו , לא הוגשה בקשה לבית המשפט לענייני משפחה ובוודאי שלא ניתנה החלטה הדוחה את הבקשה לאישור הסכם המכר. טענה זו כמו הטענה שהשוכרים הפרו ההסכם פעמים רבות שקרית ומהווה אמתלה לאי קיום החוזה מצד המוכר.
ככל הנראה עו"ד בר אילן צפריר הפסיק לטפל בשלב שבו האפוטרופוס ביקש נוסח מתוקן למסמך שאמור הקונה לחתום עליו. אציין בהקשר זה כי מאוחר להגשת הראיות ביקש הנתבע לתקן את כתב הגנתו ולהגיש הודעת צד שלישי נגד עורך דינו בעילת רשלנות , אולם הבקשה נדחתה על ידי ביום 24.1.19.
למועד שמיעת הראיות זומן עו"ד צפריר וניכר כי הלה כועס עד מאוד על הנתבע, משום שזה הגיש נגדו תלונה ללשכת עורכי הדין. הוא חזר וטען שאינו זוכר דבר.

בהינתן שעורך הדין בר אילן היה בא כוחו של הנתבע בלבד, הרי ככל שהתמהמה או חדל מלעשות דבר בענין אישור העסקה, מחדלים אלו מוטלים לפתחו של הנתבע, ולא של התובע שהמתין לאישורה של העסקה . אבהיר כי אין באמור כדי לקבוע דבר בשאלת אחריותו של עורך הדין כלפי מרשו, שאלה שאינה מעניינה של תביעה זו, או של התובע.

חוב לועד הבית
בתום שלוש שנות השכירות, השוכר עזב את הדירה, דמי השכירות שולמו במלואם אולם שיקים דחויים לועד הבית בסכום כולל של 1,025 ₪ חוללו משום שנפטר.
ועד הבית תבע את הנתבע אצל המפקח על בתים משותפים (נספח ט' למוצגי הנתבע) . בתביעתו כלל הוועד גם את החובות שנצברו עד ינואר 2014, שאינם מעניינו של הנתבע, אולם ניתן ללמוד מכתב התביעה, כי הנתבע השכיר הדירה למשך שנה, מאוגוסט 2012 ועד יולי 2013, וכי בינואר 2014 מכר הדירה לצד שלישי .

לאחר ששילם הנתבע את החוב לועד הבית הוא נקט הליכים משפטיים נגד התובע והמתווך על סמך שטר חוב ושיק בטחון בסכום כולל של כ- 90,000 ₪. (ת"ט 18651-05-15 ותא"מ 64099-03-15, פסק הדין של כב' הרשם הבכיר ניר נחשון מיום 5.3.17 סומן נספח א' ופרוטוקול הדיון מיום 12.2.17 , סומן כנספח ב' בתיק מוצגי הנתבע).

יש לציין כי בבוקרו של הדיון בפני הרשם הוגשה התביעה שלפניי, ולכן, ביקש הנתבע שם לא לדון בטענותיו לענין חוזה האופציה שהופר וזכותו לפיצויים, וכך קבע גם כבוד הרשם בפסק דינו .

פסק הדין של כב' הרשם
כב' הרשם חייב את הנתבעים (התובע ומר פרג'י), אשר ערבו לחובות השוכר, ב-1,025 ₪ - החוב שנצבר לועד הבית וב-2,000 ₪ נוספים ה מהווים את הנזקים שנגרמו לנתבע בגין פריצת הדלת ומנעול הדירה, לאחר שהתובע סירב לתת לו את המפתח. לצורך הדיון שבפניו קבע הרשם כי היה על בצלאל רונן למסור המפתח, באשר לא הוכיח כי פעל לצורך מימוש האופציה שניתנה לו לרכישת הדירה, ולכן לא היה זכאי לשמור המפתח והחזקה בדירה בידיו. "הואיל והנתבע הגיש תביעה נפרדת בענין זה הנני מדגיש כי המסקנות אליהן הגעתי בעניין הנוגע לסוגיות השנויות בפני בתיק דכאן מתייחסות לתובענה זו בלבד". (עמ' 3 ש' 26 לפסק הדין, ראו גם פרוטוקול הדיון שם עמ' 9 ש' 27).

כב' הרשם דחה תביעתו של הנתבע דכאן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לדירה וקבע כי אלו לא הוכחו וכי חשבוניות התיקון שהציג מלמדות על שיפוץ נרחב שערך בדירה החורג באופן משמעותי מביצוע עבודות תיקון של נזקי שכירות. בשל ה"הפרזה הבלתי מידתית בהיקף התביעה" לא נפסקו לנתבע דכאן הוצאות משפט.

טענות הצדדים
טענות התובע
התובע טוען כי הנתבע הפר את ההסכם ביניהם, בכך שמנע ממנו את מימוש האופציה לרכישת הדירה. התובע טוען לנזקים לרבות הפסד רווח בסך של 290,000 ₪ ולחילופין, לפיצוי מוסכם בשיעור 10% מערך הדירה, כאמור בסעיף 10 להסכם בכתב יד (הנספח להסכם השכירות).
לגבי ערך הדירה, הצדדים הסכימו בישיבת קדם המשפט מיום 3.6.18 כי 949,200 ₪ - הסכום הנקוב בחוות דעת השמאי יניב רפאל מטעם הנתבע ישקף את ערך הדירה , נכון ליום 6.5.18. התובע העיד כי מכר את הדירה בכ-845,000 ₪ במהלך שנת 2013, כך שהשווי המעודכן לאחר חמש שנים, סביר ואף נקבע על הצד הנמוך, לטובת הנתבע.
נוכח הסכמה זו, שיעור הפיצוי המוסכם עומד על 84,500 ₪ ואילו הפרש עליית ערך הדירה בשנים שחלפו עומד על 105,000 ₪ במעוגל.

טענות הנתבע
הנתבע טען כי דין התביעה להידחות בשל התיישנות, שיהוי כבד, ובנוסף בשל מעשה בית דין או השתק פלוגתא הנובעים מההליך המשפטי שבפני הרשם. טענות מקדמיות אלו נטענו בבקשה לדחייה על הסף, אולם הן נדחו בהחלטותיי מיום 10.7.17 ו-19.9.17. בקשת רשות ערעור נדחתה ביום 11.12.17 מבלי לבקש תשובה (רע"א 51013-10-17 ).

בסיכומיו זנח ב"כ הנתבע את טענת ההתיישנות ובצדק, כיוון שעילת התביעה נולדה בסוף תקופת השכירות ולא בתחילתה.

בענין השיהוי והנזק הראייתי , חזר ב"כ הנתבע וטען כי הגשת התביעה לאחר 5 שנים ולא בסמוך למועד שבו נטען להפרת ההסכם, גרמה לנזק ראייתי לנתבע.
לגופה של התביעה טען ב"כ הנתבע בסיכומיו את הטענות הבאות:
מדובר בהסכם מותנה בתנאי מתלה שלא התקיים – אישור ביהמ"ש לענייני משפחה ולכן ההסכם בטל מבלי שהנתבע הפר אותו.
מימוש האופציה היה צריך להיעשות על ידי הודעה בכתב.
התובע ויתר על זכותו לממש האופציה בכך שלא עשה דבר לקידום ההסכם.

תשובת התובע
ב"כ התובע השיב בנוגע לשלוש הטענות האחרונות, כי הן מהוות הרחבת חזית, שכן לא נטענו בכתב ההגנה, ואף לגופן של הטענות יש לדחותן, באשר הנתבע לא פעל להשגת אישור ביהמ"ש לענייני משפחה, הדרישה להודעה בכתב קיימת בנוגע לאופציית הארכת השכירות, על פי הסכם השכירות ולא בנספח העוסק באופציית הרכישה, מה עוד שהנתבע הודה שפעל למכירת הדירה, כשפנה לעורך דינו באפריל 2010.

לטענה בדבר ויתור על זכות חוזית הנלמד מהתנהגות התובע השיב כי הוכח שהתובע עשה כל שהתבקש לעשות, אלא שהנתבע הטעה אותו בהודיעו כי לא ניתן אישור בית המשפט למכירה.
לענין השיהוי כראיה לויתור על זכות או כגורם לנזק ראייתי, הפנה לתגובתו לבקשה למחיקה על הסף מיום 4.8.17 ולאסמכתאות המשפטיות המוזכרות שם, לפיהן איחור בהגשת התביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילה של התובע על זכות התביעה, טענה זו מחייבת רמת הוכחה גבוהה [(ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים (2.7.2003)].

עוד נטען כי לא ארע לנתבע כל נזק ראייתי, שכן חילופי המכתבים בין באי כוח הצדדים ודרישת התובע למימוש זכות האופציה בוצעו בינואר 2012, בסיום תקופת השכירות, ואשר בעקבותיהם פנה הנתבע לעו"ד בר אילן והחל לאסוף ראיותיו, כך שהגשת התביעה במועד מאוחר יותר לא גרמה לנזק ראייתי שלא היה קיים ב-2012. עוד ציין ב"כ התובע כי הנתבע עצמו פתח בהליך משפטי נגד התובע והמתווך למעלה משנתיים לאחר שנגרמו לו לכאורה הנזקים בדירה.

דיון והכרעה
השתק פלוגתא
טענה זו כבר נדחתה על ידי ואיני סבורה שיש מקום לדון בה בשנית. למען הזהירות, אחזור ואומר כי פסק דינו של כב' הרשם וקביעותיו היו מצומצמות למחלוקת בשאלת זכותו של הנתבע לפרוץ את הדירה ולקחת לידיו החזקה בדירה . אכן, בסיום תקופת השכירות, ובמנותק מהשאלה מדוע לא נחתם הסכם למכירת הדירה בין הצדדים, לתובע לא היתה זכות לשמור בידיו את החזקה בדירה, משום שאמו של הנתבע היתה עדיין בחיים, ולצורך מכירת דירתה צריך להתקבל אישור בית המשפט לענייני משפחה, בנוסף, טרם שולם מלוא הסכום בגין רכישת הדירה, ואף המחיר הסופי לא נקבע, כיוון שלא מונה שמאי שיעריך את שווי הדירה, נוכח סירובו של הנתבע לפעול לקידום המכירה.

היות שהרשם עצמו סייג את קביעתו לתביעה שבפניו, הרי שאין לאמרה לפיה לא הוצגה כל אסמכתא בפניו לרצונו של התובע דכאן לממש את האופציה, כוח מחייב בתביעה שלפניי, מה עוד שרק בתביעה שלפניי הובאו ראיות מצד הנתבע התומכות בפעולות למימוש המכירה (וכוונתי לתכתובת עם עו"ד בר אילן). בהקשר זה ניתן לומר כי לתובע דכאן לא היה יומו בבית משפט, אמנם הוא זה שבחר להפריד הדיון בין נזקי השוכר לבין אופצית הרכישה, אך לא באה בענין זה כל התנגדות מצד התובע – הנתבע כאן, שידע כי הדיון בפני הרשם בתביעתו השטרית אינו מסיים את הדיון בסכסוך בין הצדדים.

שיהוי
בפסיקה נקבעו מספר שיקולים רלוונטיים לצורך הבחינה אם מדובר בשיהוי שמצדיק סילוק התביעה. בין היתר, מקרים בהם עולה בבירור כי התובע זנח את זכות התביעה העומדת לו או וויתר עליה, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה, או במקרים של שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לבו של התובע [ע"א 410/87 פריד נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749 (1991) (להלן: עניין פריד)]. פסיקת בית המשפט העליון שבה והדגישה כי ההידרשות לטענת השיהוי היא נדירה וחריגה ביותר, והשימוש במכשיר זה ייעשה רק במקרים קיצוניים, מקום שהדבר מתחייב מטעמים מהותיים של צדק והגינות כלפי הנתבע, משיקולים שבאינטרס ציבורי, ומדאגה לקיום הליך שיפוטי תקין [רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עלית (2010)].
איחור בהגשת התביעה כשלעצמו אינו מעיד כי התובע זנח את הזכות העומדת לו והנפקות העיקרית של טענת שיהוי היא בהחלת דוקטרינת הנזק הראייתי במקרים המתאימים לכך ( רע"א 901/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פ"ד סד(2) 82 (2010)).

במקרה שלפניי, הגשת התביעה חמש שנים לאחר שקמה עילת תביעה לתובע לא גרמה לנתבע כל נזק ראייתי, הנתבע לא הוכיח שהיה יכול להשיג ראיה נוספת, לו היתה התביעה מוגשת קודם לכן, לעורך הדין בר אילן הוא פנה מיד כשהתגלעה המחלוקת בין הצדדים, וכבר אז טען עורך הדין שאין בידיו כל חומר נוסף. היות שהתביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות, כמו גם ההלכה הפסוקה לפיה שיהוי אינו מהווה עילה לדחיית התביעה, אלא במקרים חריגים, שנסיבות המקרה אינו נמנה עליהם, אני דוחה טענה זו.

האם הנתבע הפר ההסכם?
מהראיות שהוצגו בפניי הגעתי למסקנה כי הנתבע חזר בו מהסכמתו למכור הדירה לתובע, מבלי שהוצגה בפניי כל סיבה הקשורה עם התובע. במועד סיום השכירות לא הוכחה כל הפרה על ידי התובע או השוכר, אוסיף ואומר כי גם לו היה מוכח שהשוכר גרם לנזקים או חייב כספים, לצורך כך ערבו התובע והמתווך בהסכם השכירות, ואין בכך כדי להשליך על הסכם האופציה לרכישת הדירה שעמד בפני עצמו.

מצאתי כי הנתבע הטעה את התובע כשאמר לו שבית המשפט לענייני משפחה לא אישר את ההסכם, שעה שידע היטב כי אין בנמצא החלטה כזו, וכל מטרתו היתה לתלות בגורם שלישי את חוסר רצונו למכור הדירה לתובע. בנסיבות אלו, על אף שהסכם המכירה מותנה בתנאי מתלה, הנתבע הוא זה שגרם לכך שהתנאי לא יתקיים, ולכן הוא מנוע מלהסתמך עליו. סעיף 28 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע: " היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". ההוראה עולה בקנה אחד עם החובה הכללית לקיים חוזה בתום לב. התובע לא יכול היה להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה, היה זה מתפקידו של הנתבע בהיותו האפוטרופוס של המוכר, ומכל מקום, נטל הראיה על הנתבע להוכיח כי העדר אישור בית המשפט לענייני משפחה, או אי הגשת ההסכם לאישור נבע ממחדל כלשהו של התובע.

בין אם מדובר בהטעיה מכוונת של הנתבע, שביקש להשיג תמורה גבוהה יותר בגין הדירה, על ידי כך שימכור לצד שלישי וישאיר בידיו את דמי השכירות מבלי שיופחתו ממחיר הדירה כפי שנקבע בהסכם עם התובע, ובין אם מדובר ברשלנות שלו או של מי מטעמו, כך או כך הדבר מהווה גם הפרת חובת תום הלב המנויה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.
"סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות נובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות. הנובעות מאי-קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות על-פי ההקשר בו מתעוררת השאלה. לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר."
[כב' הש' ברק בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים נ' בית הדין הארצי, (1980)].

אציין כי הדיון בשאלת אי התקיימותו של התנאי היה מיותר משום שטענה זו כלל לא נטענה בכתב הגנתו של הנתבע. הטענות בכתב ההגנה סבבו סביב הטענות המקדמיות: התיישנות, שיהוי והשתק פלוגתא. לא נטענה כל טענה לגופו של ההסכם והסיבות לא י התקיימותו. החלפת עורכי הדין שייצגו את הנתבע אינה מתירה הרחבת חזית ופריצת כל המסגרת הדיו נית.

סיכום ביניים
נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם האופציה שנחתם בינו לבין התובע, ועל כן חייב בנזקי התובע. ניסיונו לטפול האשמה על עורך דינו או על התובע לא צלחו. גם אם עו"ד בר אילן איחר לטפל בהגשת הבקשה, ניתן היה להביא ההסכם לכלל מימוש גם מאוחר לסיום תקופת השכירות, על ידי פניה לעורך דין אחר , מינוי שמאי והגשת ההסכם לאישור, והרי לא נקבע כל מועד לקבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה, ולכן זמן סביר לאחר ש"נגלה" לנתבע כי לא נעשה דבר, יכול היה לבצע המוטל עליו.

אציין כי רושם לא טוב הותיר בי הנתבע בעדותו המתחמקת בפניי, ובאופן התנהלותו מול התובע, כעולה מעדות התובע, ממכתבי הנתבע באמצעות בא כוחו, ו מההליך שהתקיים בפני הרשם ותוצאתו.
משהפר הנתבע את ההסכם בינו לבין התובע, משביטל אותו שלא כדין, הוא חב בנזקי התובע.

נזקי התובע
התובע טוען כי הנזקים שנגרמו לו בעקבות אי רכישת הדירה בעיקרם מסווגים כמניעת רווח בעקבות עליית ערך הדירה בשנים שחלפו בין המועד שנועד לרכישת הדירה, קרי סיום תקופת השכירות – ינואר 2012 לבין מועד הגשת התביעה . בעת הגשת התביעה הסכום הוערך בכ- 200,000 ₪, אולם לאחר ההסכמה על השומה של השמאי מטעם הנתבע, ההפרש בין הסכום הנקוב (949,220 ₪) נכון למועד ההערכה ( 6.5.18), לבין הצהרתו של הנתבע כי מכר הדירה בכ-845,000 ₪, נאמד בכ-100,000 ₪. גם סכום זה אינו רווח, משום שיש לנכות ממנו את ההוצאות שנחסכו מהתובע לצורך מימושו, שהם מס הרכישה (בעת הרכישה) ומס השבח (בעת המכירה ומימוש הרווח), מסים ששיעורם המצטבר יכול לעלות על 50% (תלוי בשאלה האם זו דירתו היחידה של התובע והאם זכאי למכור הדירה בפטור ממס שבח). משלא הוכיח התובע כדבעי את רווחיו, אני דוחה ראש נזק זה.

על סכום זה מבקש התובע להוסיף את דמי השכירות בסך 90,000 ₪, אשר שולמו לנתבע ואמורים היו להתקזז מהתשלום בגין רכישת הדירה. מקריאת הנספח להסכם עולה כי לנתבע הזכות לחזור בו ממכירת הדירה לתובע, אולם אז יחויב ב-10% משוויה ולא נאמר דבר וחצי דבר בענין השבת דמי השכירות ששולמו , שאגב אף הם מהווים כ-10% משווי הדירה.

משלא הוכיח התובע את מניעת הרווח שטען לה ואת נזקיו האחרים כדבעי, אני מקבלת את תביעתו החלופית ופוסקת לו פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה, כקבוע בהסכם בין הצדדים, בשיעור של 10% מערך הדירה.

סוף דבר

אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע פיצוי מוסכם בסך של 94,920 ₪. לסכום זה יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום 6.6.18 (מועד חוות הדעת המעריכה את שווי הנכס) ועד התשלום בפועל.

כמו כן אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪. לסכום יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ה' אייר תשע"ט, 10 מאי 2019, בהעדר הצדדים.