הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 22502-02-20

בפני
כבוד ה שופטת הבכירה שרון לארי-בבלי

תובע

יעקב חסדאי
בעצמו

נגד

נתבעת

שיקום ולפתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בי_ם בע"מ
באמצעות ב"כ עו"ד עדיאל גלס

החלטה

מונחת לפני בקשת הנתבעת, החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בירושלים, לדחות את תביעת התובע מחמת היעדר סמכות עניינית של בית משפט זה.

הנתבעת היא חברה ממשלתית שחכרה את הנכסים ברובע היהודי בירושלים ממנהל מקרקעי ישראל בשנת 1969. במסגרת הסכם החכירה הראשית רשאית הנתבעת להחכיר הנכסים בחכירת משנה. עיון בכתב התביעה מעלה כי התובע מתגורר בדירה ברובע היהודי בירושלים החל משנת 1970. בשנת 1976 חתמו הצדדים על "חוזה התחייבות לחכירה משנה לדורות" (להלן- חוזה החכירה) לתקופה של 49 שנים. במסגרת חוזה החכירה, התחייבה הנתבעת להאריך את חוזה החכירה, לבקשת הנתבע, לתקופה של 49 שנים נוספות. עוד נטען כי הנתבעת התחייבה לרשום את זכויותיו של התובע בנכס כשיבשילו התנאים שיאפשרו לעשות כן.

במרוצת השנים הרחיב התובע את דירתו, ופעל על פי הנחיות שניתנו לו להוצאת היתר בנייה. היתר כאמור נתקבל בשנת 2011. בשנת 2017 החלה הנתבעת במבצע לרישום זכויות החכירה ברובע היהודי בלשכת רישום מקרקעין. מכתב התביעה עולה כי הנתבעת הסכימה לרשום את זכויות החכירה של התובע בלשכת רישום מקרקעין, בכפוף לתשלום סך של 240,000 ₪ בגין תוספות הבנייה שהוספו לדירתו (סכום שלאחר מכן הופחת לסך של 189,267 ₪).

התובע מתנגד לחישוביה של הנתבעת, וטוען כי ממילא אין באי ההסכמות האמורות כדי לשנות מחובתה של הנתבעת לרשום את זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין. בפתיח כתב התביעה עותר התובע מבית המשפט "ליתן צו עשה המחייב את הנתבעת לרשום את התובע בלשכת רישום המקרקעין כחוכר משנה של הדירה [...], וכן להאריך את חוזי החכירה משנת 1976 ב-49 שנים נוספות".

הנתבעת טוענת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בסעדים המבוקשים, שהינם בסמכותו של בית המשפט המחוזי. בתגובתו של התובע, נטען כי זכויותיו של התובע אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך המדובר אך בזכויות חוזיות בין הצדדים.

בתשובת הנתבעת נטען כי שגה התובע באבחנה שבין מקרקעין שאינם רשומים, שאז מדובר בזכויות חוזיות בין הצדדים שידונו על פי שוויה של התביעה, לבין מצב שבו זכויותיו של התובע אינן רשומות- הוא המקרה שבפנינו. משכך, המדובר במקרה מובהק בו נתונה סמכות לבית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה ובתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה לפיה הסמכות העניינית בבירור התביעה שבפניי נתונה לבית המשפט המחוזי, ואבאר קביעה זו.

נקודת המוצא לשאלת סמכותו העניינית של בית משפט השלום בתביעות מקרקעין קובעת כי בית משפט השלום ידון ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן- חוק בתי המשפט)). סמכותו של בית המשפט המחוזי היא סמכות שיורית, והוא מוסמך לדון בכל יתר העניינים שאינם בסמכותו של בית משפט השלום (סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט).

כידוע, הלכה מושרשת הינה כי ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית תיבחן באמצעות מבחן הסעד, במסגרתו נבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה (ראו מבין רבים: רע"א 4890/15 אהרן אלוש נ' עירית טבריה (פורסם בנבו, 31.12.15) , פס' 5 וההפניות שם). בנסיבות העניין דנא, יש להחיל את מבחן הסעד כמצוין לעיל, כשברקע לו הקביעה לפיה "כל עוד אין מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית, הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשוויו של הנושא, ובמקרה של זכויות אובליגטוריות הנוגעות למקרקעין – שוויון של הזכויות" (שם, פס' 7).

יישום העקרונות שהובאו לעיל מוביל אותי למסקנה לפיה הסמכות לדון בתביעה נתונה, כאמור, לבית המשפט המחוזי. כך, ביחס למבחן הסעד, ברור ונהיר כי המדובר בסעד שעניינו רישום זכויות החכירה של התובע בלשכת רישום מקרקעין, כמו גם אכיפת חוזה החכירה בין הצדדים, והארכתו לתקופה נוספת של 49 שנים.

אכן, צודקת הנתבעת כי התובע נקלע לכלל טעות, שכן אין המדובר במקרקעין שאינם רשומים, שאז המדובר בזכות חוזית הנוגעת למקרקעין שתידון על פי שוויה, כי אם במצב בו זכויות החכירה של התובע טרם נרשמו. הדבר עולה בקנה אחד עם הנטען על ידי התובע בעצמו בכתב התביעה, לפיו בשנת 2017 החלה הנתבעת במבצע לרשימת זכויות החכירה של הדיירים ברובע היהודי בלשכת הרישום (וראו גם מוצג 5 בכתב התביעה).

נוכח האמור לעיל, תועבר התביעה לבית המשפט המחוזי. שאלת ההוצאות תידון על ידי המותב שידון בתיק.

ניתנה היום, י"ז אלול תש"פ, 06 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.