הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 15746-02-18

לפני
כבוד ה שופטת מרים קסלסי

התובעת

אסתר בן דוד
ע"י ב"כ עוה"ד עמוס תיבי ואח'

נגד

הנתבע

אפרים בן דוד
ע"י עו"ד יגאל מלמד ו/או ורדה בן דוד

פסק דין
=======
רקע
לפניי תביעה למתן חשבונות המבוססת על שותפותם של התובעת והנתבע (דודה) במספר נכסי נדל"ן המניבים פירות. התביעה מתייחסת לשתי קבוצות נכסים:
האחת, בנין ובו חנויות ודירות, ברח' אגריפס 135 בירושלים (ה מקרקעין לא מוסדרים ו רשומים בפנקס השטרות כספר 1015 דף 5544, בגוש 30044 חלקה 48).
השניה, חנויות בשכונת מאה שערים הידועות כנכסים בגוש 30062, חלקות 209, 214-217.
בכל הנכסים חלקה של התובעת הוא 6/80 ואילו חלקו של הנתבע הוא 71/80, היתרה – 3/80 שייכים לבני משפחה נוספים. חלק מהדירות והחנויות בבניין שברח' אגריפס מושכרים בשכירות מוגנת, ולכן דמי השכירות שנגבים מהם נמוכים ביותר, אולם ברבות השנים, יצאו מקצת הדיירים המוגנים, אם ברכישת חלקם ואם בדרך אחרת, ותחתם נכנסו דיירים בשכירות חופשית ריאלית .
התובעת מתגוררת באחת הדירות בבנין שברח' אגריפס כדיירת מוגנת, בנוסף לחלקה בנכס.
בשכונת מאה שערים מרבית החנויות מושכרות בשכירות מוגנת.

בהתחשב בחלקו הארי של הנתבע במקרקעין, הוא זה שמנהל אותם, גובה כספים, מוציא הוצאות לתיקון הנכסים, ובמספר מקרים נשא בפדיון חלקו של הדייר המוגן בדמי המפתח.

אין מחלוקת כי בכל השנים לא ביקש הנתבע ולא השתתפה התובעת בכל סכום שהוציא הנתבע לצורך תחזוקת הנכסים או כל תשלום אחר. הנתבע היה מבצע חישובים שונים ומוסר לתובעת את חלקה. אף שהתובעת לא קיבלה כל פירוט כיצד חושב הסכום, וחשה שהיא מקופחת, החרישה ולא מחאה בפני הנתבע, אלא החל מ-2017, אז קיבלה חלק מהסכמי השכירות וב יצעה הערכות כלשהן באמצעות שמאי מקרקעין, וכעת היא עומדת על זכותה לקבל חשבונות.

במסגרת ישיבת קדם המשפט, מבלי להודות בכל טענה שהיא נאותו הנתבע ובאת כוחו שהיא בתו, לקבל המלצת בית המשפט ולגלות מסמכים הנוגעים לארבע השנים האחרונות (ראו פרו' מיום 15.1.19) . המטרה הייתה להפיס דעתה של התובעת ש"לא כצעקתה", וכי אכן קיבלה את חלקה, כפי שטען הנתבע, ויתכן שהתובעת תסתפק במסמכים אלו ותחזור בה מתביעתה למתן חשבונות. ב"כ הנתבע ערכה טבלת נכסים, פירטה סכומים והציגה הסכמי שכירות. ב"כ התובעת עמד על הצגת קבלות על הכנסות והוצאות ומשאלו לא הוצגו בפניו עמד על מתן פסק דין. כדי לזרז ההליך, ניאות למחוק הסעד הכספי (50,000 ₪) שנתבע לפי הערכה, תוך שמירת זכות התובעת להגיש תביעה כספית לאחר מתן הצו, אם יינתן. משכך, טען אין צורך בשמיעת ראיות, באשר העובדות לצורך מתן צו למתן חשבונות אינן שנויות במחלוקת.

ב"כ הנתבע לא התנגדה לכך ולא טענה כי יש לשמוע ראיות , אולם ביקשה מספר פעמים דחיית מועד הדיון שנקבע לשמיעת סיכומים בע"פ. בעקבות התנגדות ב"כ התובעת וטענות למשיכת זמן, בוטלה הישיבה ותחתיה הוריתי לצדדים לסכם בכתב.

טענות התובעת
טענות התובעת הן כדלקמן:
זכותה למתן חשבונות נובע מהיות התובעת שותפה במקרקעין , אשר מניבים הכנסות ומנוהלים על ידי הנתבע. אין מחלוקת כי התובעת קיבלה סכומים הנחזים להיות בגובה חלקה במקרקעין, אולם לא קיבלה כל פירוט כיצד חושבו, ואם הנתבע הפריש לה את חלקה היחסי בדמי השכירות המוגנים, שעה שנכסים מסוימים כבר הניבו דמי שכירות ריאליים, מדובר בפעולה שלא כדין וגזל זכויות התובעת. נטען כי עובדה זו התגלתה לה לאחרונה.

פעולותיו של הנתבע בנכסים: השכרה, שיפוץ, פדיון נכס מדייר מוגן וכיו"ב, הן פעולות שבוצעו גם בשמה של התובעת ולכן פעל הנתבע בכל הנוגע לחלקה של התובעת במקרקעין, כנאמן ושלוח, וגם מכוח מעמדו זה הוא חב במתן חשבונות.

הזכות לקבל חשבונות הוכרה בפסיקה "כאשר בין הצדדים מתקיימת מערכת יחסים של שליחות, הרשאה, שותפות או נאמנות, אך רשימה זו אינה סגורה" (גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 176). גם חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מונה שורה של הוראות הנוגעות לשיתוף ולזכות השותף לקבל מידע כמו סעיף 31(ב).

טענות הנתבע
טענות הנתבע הן כדלקמן:

עצם היות התובעת שותפה במקרקעין נשוא התביעה כפי שמופיע בנסח הטאבו לא מקנה לה זכות לדרוש ממנו חשבונות, כי אם לכל היותר, אם היא רואה עצמה מקופחת, לפנות בתביעה לפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.

הצדדים אינם שותפים כהגדרת פקודת השותפויות [נוסח חדש] תשל"ה-1975.
טענות התובעת בדבר יחסי נאמנות שליחות או שותפות , הן הרחבת חזית אסורה, באשר נטענו לראשונה בסיכומים ולא הוכחו.

התובעת לא הביעה כל מחאה בעת קבלת הכספים ומכאן שהסכימה לסכומים שקיבלה או ויתרה על זכותה לדרוש סכומים נוספים, מכאן שלא הוכיחה גם את התנאי השני הנדרש למתן חשבונות והוא שקמה לה לכאורה זכות לקבלת כספים.

הודאתה של התובעת לפיה הנתבע שילם את חלקה בפדיון הנכס המוגן מונעת ממנה לטעון שמגיע לה חלק מכספי השכירות החופשיים שנגבים.

לתובעת גישה ומידע, באשר היא מתגוררת באותו בנין שבו התחלפו חלק מהדיירים, ויכולה היתה להשיג את כל הפרטים מהשוכרים עצמם.

לנתבע אין מסמכים הנוגעים להוצאות שהוציא בגין תיקונים ושיפוצים לאורך השנים.

דיון והכרעה
מערכת היחסים בין הצדדים
כדי שהתובע מתן חשבונות יזכה בצו, בשלב הראשון, עליו להוכיח קיומם של שני תנאים: ראשית, עליו להראות קיומה של מערכת יחסים מיוחדת בינו לבין הנתבע המצדיקה מתן חשבונות; שנית, עליו להוכיח, ולו לכאורה, כי קמה לו זכות תביעה לגבי הכספים אודותיהם הוא מבקש לקבל חשבונות. במידה והתקיימו תנאים אלו, ובהיעדר סיבה אחרת המצדיקה הימנעות ממתן החשבונות (כגון חיסיון או היעדר צורך בחשבונות לצורך הבירור הכספי) - יורה בית המשפט בצו מתן חשבונות (ע"א 127/95 מועצת הפירות יצור ושיווק נ' מהדרין בע"מ ואח' (1997 ).

בנוגע ליחסים המיוחדים המצדיקים מתן חשבונות, הרי שלא מדובר ברשימה סגורה. יחסי שותפות, נאמנות או שליחות, הם המקרים המובהקים המזכים בצו למתן חשבונות, אולם גם למשל הסכם שכירות שבו דמי השכירות מחושבים כאחוזים מפדיון החנות, יוצר מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות (ראו למשל ת.א (מרכז) 21276-10-13 בניני ישקו לבניין ומקרקעין בע"מ נ' אלון רבוע כחול- ישראל בע"מ (31.12.2014), או למשל טענה לביצוע עוולות מסחריות (גניבת עין, הפרת זכויות יוצרים וכיו"ב ), מקימה לתובע זכות לדרוש מתן חשבונות וזאת כדי לחשב הפיצוי המגיע לו (ראו סעיף 1 לתקנות עוולות מסחריות (סעדים וסדרי דין), תש"ס-1999). ומה בנוגע לשותפות במקרקעין?

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מכנה את הבעלים המשותפים ב מקרקעין "שותפים". פרק ה' בחוק מסדיר את היחסים ביניהם וקובע בין היתר כי "כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין" (ס' 35).
בהינתן העובדה שאינה שנויה במחלוקת, לפיה הנתבע גובה את הפירות ומחלק לשותפים, הרי שמתקיימים יחסי שותפות בין הצדדים. התובעת זכאית לקבל דין וחשבון מה הם הפירות שנצברו וכיצד חולקו בין הבעלים המשותפים במקרקעין.
כמובן שהזכות לפירות כרוכה גם בחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה וניהולם של המקרקעין. סעיף 32(ב) בחוק המקרקעין מקנה זכות לנתבע, שטוען כי נשא בהוצאות למעלה מחלקו, לחזור ולהיפרע מהתובעת בהתאם לחלקה במקרקעין. העובדה ש הנתבע לא עשה זאת עד כה, מלמדת על כך שביצע קיזוז, כאשר ההכנסות עלו על ההוצאות, או שמדובר בסכומים זניחים, נוכח חלקה הנמוך של התובעת במקרקעין. בכל מקרה אין בכך כדי לפטור אותו מהחובה למתן חשבונות למי שזכאי לקבל רווחים שאינם קבועים.

ב"כ הנתבע טוענת כי היות והנתבע הוא הבעלים של רוב המקרקעין, הוא זה שהחליט כיצד לנהל את המקרקעין, וככל שהתובעת מרגישה מקופחת עליה לפנות בתביעה אחרת ולבקש מתן הוראות מבית המשפט (סעיף 30 ב' בחוק המקרקעין), אולם התובעת לא באה בטרוניה לגבי אופן ניהול המקרקעין, או לגבי החלטה כזו או אחרת שקיבל הנתבע, היא גם לא התנגדה להחלטתו לפדות זכויות דיירים מוגנים (בהנחה שידעה על כך מבעוד מועד), אף שמדובר לכאורה בהחלטות החורגות מהוצאות שוטפות ורגילות של תחזוקת המקרקעין, ואשר אמורות להתקבל בהסכמת כל השותפים במקרקעין (ראו סעיף 30ג' לחוק המקרקעין) , והטעם לכך ברור, החלטה עסקית שטובה לבעלי רוב המקרקעין בדרך כלל טובה גם ליתר בעלי המקרקעין, במיוחד אם דמי הפדיון היו נמוכים ואפשרו אחר כך גביית דמי שכירות ריאליים. בקשת התובעת אינה למנוע או לשנות את אופן ניהול המקרקעין על ידי הנתבע, כי אם למתן חשבונות על ידו שהן תוצר ניהולו.

ב"כ הנתבע טוענת בצדק להרחבת חזית אסורה, כאשר התובעת בסיכומיה מנסה לבסס תביעתה למתן חשבונות על נאמנות או "שותפות". טענות אלו לא נטענו וסביר שאם היו נטענות, היה הנתבע מכחיש אותן, או אז היה צריך להביא ראיות ולא ניתן היה לטעון שהעובדות אינן שנויות במחלוקת.
גם לגופה של הטענה שנטענה ללא שתוקן כתב התביעה, סביר שהיתה נדחית. סעיפים 2 (1) ו-2(2) לפקודת השותפויות [נוסח חדש] תשל"ה-1975 מכירים בכך שישנן צורות שיתוף שאינן קשרי שיתוף וכי שיתוף בנכס לבדו אינו יוצר קשרי שותפות. מצד שני, התביעה למתן חשבונות אינה מוגבלת רק לשותפים במובן פקודת השותפויות אלא גם לקשרי שותפות אחרים, כמו שותפות במקרקעין המניבים פירות.

התובעת לא קיבלה כספים כמתת חסד מהנתבע , אלא מכוח זכותה במקרקעין הללו, ואף שנטען על ידי הנתבע כי היו מקרים בהם גבתה התובעת את מלוא דמי השכירות מנכס מסוים, והנתבע הסכים או ויתר, אין בכך כדי למנוע ממנה לדרוש תמונת מצב מדויקת של מלוא ההכנסות וההוצאות, ככל שהנתבע טוען לקיזוז שלהם מן ההכנסות.

אשר על כן אני קובעת כי התובעת הוכיחה מערכת יחסים מיוחדת המזכה אותה במתן חשבונות, בכפוף להוכחת התנאי השני - זכות לכאורה בכספים שלגביהם היא מבקשת את הצו.

האם התובעת הוכיחה זכות לכאורה בכספים?
ביום 27.5.19 הגיש הנתבע טבלאות שערך ובהם רשימת הנכסים, דמי השכירות שהתקבלו בארבע השנים האחרונות ותשלומים ששולמו לתובעת. על פניו ניתן להיווכח כי ישנם נכסים שלגביהם לא הועברו כספים לתובעת כמו דירות 3-5 וחנויות ראשונה רביעית וחמישית. עוד עולה מהסברי הנתבע באותה הודעה כי בנכסים בהם פדה את זכות הדיירות המוגנת (דירות וחנויות) העביר לתובעת סכום השווה למחצית חלקה ולא לפי מלוא חלקה במקרקעין, משום שלטענתו הוא נכנס בנעליו של הדייר המוגן. טענה זו צריכה בחינה ואין היא נטולת ספקות, כיוון שבדרך כלל בעלים המשלם ל"דייר היוצא" את חלקו בדמי המפתח, אינו הופך להיות דייר מוגן של עצמו, כי אם לבעלים בנכס חופשי מכל זכות.
די באמור עד כה כדי להגיע למסקנה ש התובעת הוכיחה זכות לכאורה בכספים שהתקבלו מדיירים המשלמים דמי שכירות חופשית.

האם הנתבעת ויתרה על זכויותיה?
הטענה כי בקבלת הכספים מידי הנתבע ואי הבעת מחאה במשך שנים, התובעת ויתרה על זכותה בכספים , אינה מתקבלת. בע"א 502/88 שמעון נ' עזבון המנוח אלפרד שמעון ז"ל (1990) נפסק כי עילה של מתן חשבונות היא עילה מתמשכת ומתחדשת מיום ליום. בד בבד נפסק שם, כי תביעה למתן חשבונות מזכה בקבלת חשבונות לתקופה של שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, כפי שדרשה התובעת. התובעת לא נדרשה לחתום על ויתור כלשהו ויש לראות בכספים ששולמו סכומים שאינם שנויים במחלוקת ולא ויתור על יתרת הסכומים שלטענתה מגיעים לה.

אי שמירת קבלות ומסמכים הנוגעים להוצאות שהוצאו
הקשיים שהערים הנתבע ומיצוי ההליך המשפטי, נבעו בין היתר מהחשש כי לא יוכל להוכיח את ההוצאות שהוציא בפועל, ואשר ניכה אותם מחלקם של השותפים האחרים, אולם בענין זה יש להבהיר כי:
"כאשר מדובר בתביעה למתן חשבונות – כישלון הנתבע ליתן חשבונות מהימנים, כשלעצמו, אינו מספק בסיס לחיובו בתשלום חלקו של השותף ברווחים, שהרי לא באה לפני בית המשפט ראיה מספקת לקביעתם. 'זכייתו' של התובע מכישלונו של הנתבע לעמוד בנטל השכנוע בדבר מתן חשבונות מהימנים מתבטאת בכך שבית המשפט נוקט צעדים הדרושים להבטחת הגשתם של חשבונות מהימנים או, לפחות, לקביעתה של היתרה המתחייבת: בית המשפט מורה לנתבע לערוך את החשבונות מחדש על-ידי מומחה, או ממנה מנהל חשבונות או בעל מקצוע אחר להכנת החשבונות, ואפילו כונס נכסים במידת הצורך (ראה זוסמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 537); ומובן שרשאי בית המשפט לקבל ראיות בהקשר זה הן מן התובע והן מן הנתבע, ולקבוע בעצמו מהי אותה יתרה" (ע"א 1842/90 ברלב נ' רפופורט (1994) ).
ולכן, לא נחסמה דרכו של הנתבע להוכיח כי התובעת קיבלה כספים בהתאם לחלקה, או כי חובה אליו עולה על חובו כלפיה.

גם הטענה המשתמעת מסעיף 46 לסיכומי הנתבע, שלא נשמרו מסמכים בשל העדר הצורך בכך נוכח שיטת מיסוי דמי השכירות, ומכאן שהשיהוי בהגשת התביעה גרם לו נזק ראייתי, מקומה בתביעה הכספית אך לא בתביעה למתן חשבונות כשנטל הראיה לכך על הנתבע .

לסיכום
נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי התובעת הוכיחה את שני התנאים המצטברים לצורך קבלת צו למתן חשבונות: התובעת שותפה במקרקעין עם הנתבע, ומקרקעין אלו מניבים פירות . חוק המקרקעין מקנה לה הזכות לקבל מפירות המקרקעין על פי חלקה היחסי בהם, בקיזוז ההוצאות שהוצאו בהקשר לכך. הנתבע ניהל באופן בלעדי את המקרקעין כולם, גבה הכספים, שילם סכומים שהשביחו המקרקעין או שימשו לתחזוקתו השוטפת, בשמו ובשם יתר השותפים במקרקעין, ולכן קמה לתובעת הזכות לדרוש מתן חשבונות, לצורך מימוש זכותה לפירות מהמקרקעין על פי הדין. התובעת הוכיחה גם את זכותה לכאורה בכספים שהתקבלו מחלק מהנכסים, בהסתמך על טענות הנתבע ומסמכיו, ואף בהסתמך על טענתה שלא נסתרה לפיה לא קיבלה דמי שכירות בהתאם לחלקה במקרקעין.

אשר על כן אני מקבלת את התביעה למתן חשבונות כנגד הנתבע. הנתבע ייתן דין וחשבון לגבי כל ההכנסות שהתקבלו מהנכסים נשוא תביעה זו, החל מיום 7.2.11 ועד 7.2.18, וזאת יעשה בתוך שלושה חודשים מהיום. ככל שהנתבע עומד על קיזוז הוצאות כלשהן שהוציא מסכומי ההכנסות, יחול הצו גם על ההוצאות.

להבנתי אין צורך בצו לפיצול סעדים, אולם למען הסר ספק אני נעתרת לבקשת התובעת לפיצול סעדיה, כך שהיא רשאית להגיש תביעה כספית לאחר ביצוע הצו, ככל שתסבור כי הנתבע חייב לה סכום שמצדיק בעיניה התדיינות משפטית נוספת.

אני מחייבת את הנתבע בהחזר הוצאות האגרה בסך 1,040 ש"ח, וכן בהוצאות שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"א תשרי תש"פ, 10 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.