הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 10820-02-16

בפני
כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

התובע
מוסא שומאן
ע"י ב"כ עו"ד עמאד עווידה

נגד

הנתבעים

1.עמותת אלמקדסי לקידום ופתוח החברה
2.מועאז זעתרי
ע"י ב"כ עו"ד אבו רמילה נדאל

פסק דין

בפני תביעה כספית בסך של 187,527 ₪ לדמי שימוש ראויים , דמי אחזקה ולפיצוי בגין מצב הנכס בו החזיקה הנתבעת למשך 15 חודשים, עד מועד פינוייה ממנו בהתאם לפסק דין לפינוי שניתן בהסכמה.

טענות הצדדים:
התובע טוען כי הוא בעל זכויות ו אחראי לניהול נכס הידוע כחלקה 227 בגוש 30615 , בהיותו בין יורשי אביו המנוח הרשום כבעלים בנכס, יחד עם אחיותיו (נסח רישום וצו ירושה צורפו כנספחים א', ב' בהתאמה לכתב התביעה).

לטענת התובע, בחודש ינואר 2014 היתה אליו פנייה של מתווך בשם מוחמד טהה עבד אלכרים סלימאן (להלן-"המתווך") בדבר רצונה של הנתבעת, עמותה רשומה (להלן-"הנתבעת") , שהנתבע 2 מנהלה (להלן-"הנתבע") מעוניינת לשכור את קומת הקרקע בנכס (להלן-"המושכר"). מחמת יציאת התובע לחו"ל למחרת מועד פניית המתווך אליו, הוא מסר לו את מפתחות המושכר לביצוע עבודות שיפוץ וצבע וניקיון. כך שעם חזרתו לארץ יסוכמו תנאי השכירות ופרטיה ותימסר לנתבעת החזקה במושכר לאחר שייחתם הסכם שכירות ביניהם.

התובע הופתע לגלות כי הנתבעת נכנסה למושכר עובר לחזרתו לארץ וביצעה עבודות במושכר באיחוד שתי דירות שבקומת הקרקע בנכס ובצעה כבר התאמות להתקנת מחשביה, מזגן וכיוצ"ב ללא הסכמתו. משא ומתן שהתנהל בין התובע לנתבעת לא הביא לחתימה על הסכם שכירות ונימצא כי הנתבעת כופה עליו את תנאי השכירות תוך שהיא מחזיקה במושכר עליו השתלטה כדבריו.

בנסבות אלו הגיש התובע תביעת פינוי כנגד הנתבעת (ת.א. 9774/04/14 ) וניתן פסק דין בהסכמה בישיבה מיום 14.4.15 לפיו היא תפנה את המושכר ותחזיר את החזקה בו לתובע עד יום 15.6.15 (להלן-"פסק דין לפנוי", נספח ד' לכתב התביעה). הנתבעת, פינתה ביום 3.6.15 את המושכר בו החזיקה מיום 20.1.14.

התובע טען לנזקי המושכר שבאחריות הנתבעים בכלל זה באי החזרת מצב הדירות לקדמותו בהפרדתן ובנזקים בקירות ובתשתיות המושכר. עלות ביצוע התיקונים והשבת מצב המושכר לקדמותו עובר לכניסת הנתבעת למושכר, הוערכה ע"י התובע בסך של 80,000 ₪ (חוות דעת השמאי מחמד קיימרי, צורפה כנספח ה' לכתב התביעה, להלן-"חוות דעת קימרי"). כן, עתר התובע לתשלום דמי שימוש ראויים בשיעורם בחוות דעת קימרי, בסך של 133,000 ₪ לכל תקופת השימוש בקיזוז סך של 39,134 ₪ ששולם כבר ע"י הנתבעת לאחר שהופקד בקופת בית משפט במסגרת התביעה הראשונה. לפיכך, דרש סך של 93,866 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל. כך גם, דרש הוצאות אחזקה בגין צריכת מים וחשמל ואת הוצאותיו לשכרו של השמאי.

לעניין הנתבע נטען כי הוא מי שקיבל את ההחלטות בנתבעת וכפה עליו את דרישותיו בעניין השכירות.

הנתבעים טענו מנגד להיעדר יריבות עם התובע שעה שאחיותיו, הן בעלות הזכויות במושכר כעולה מטיוטות הסכם שכירות שהעביר התובע לנתבעת ובהתאם לרישום המושכר במח' הארנונה בעיריית ירושלים.

הנתבע טען להיעדר יריבות עמו, לאור האישיות המשפטית הנפרדת של הנתבעת, עמותה רשומה, והיותו בעל משרה בה שאינו נושא באחריות אישית לפעולותיה. הוא עצמו אף לא היה מעורב במשא ומתן עם התובע לעניין השכירות למעט מפגש אחד ביניהם. לאחריו, מר נמרי טאהר , יו"ר העמותה, ניהל את המשא ומתן. מה עוד, שלא עסקינן בניהול מו"מ בחוסר תום לב או בתרמית ואף לא בהתנהגות חריגה, שיהא בה כדי להביא להטלת אחריות אישית עליו כנושא משרה.

לגוף הדברים נטען כי מפתחות המושכר נמסרו לנתבעת ע"י המתווך לאחר שסוכמו פרטי השכירות וההסכם ואף שולמו למתווך דמי תיווך בסך של 3,500 ₪ ביום 17.1.14 הוא מועד מסירת מפתחות המושכר לידיה. (קבלה מהמתווך צורפה כנספח א' לכתב ההגנה). לפיכך, כניסתה למושכר היתה על דעת התובע ובהסכמתו כמו גם ביצוע עבודות להתאמת המושכר לצרכיה שנעשו באישורו.

הסכם שכירות אכן לא נחתם בשל תיקונים חוזרים ונשנים שביקש התובע להכניס בהסכם שהוא עצמו העביר לבא כוחה. נוכח סירוב התובע לחתום על הסכם כאמור, נאלצה הנתבעת לשלוח לו ביום 3.4.14 מכתב מבא כוחה (נספח ג' לכתב התביעה ונספח ב' לכתב ההגנה, להלן-"מכתב הנתבעת") בהזמינה אותו שוב לחתום על הסכם שכירות וכן להגיע למשרדה לקבלת דמי שכירות ודמי אחזקה המצויים בידה אותם סרב שוב ושוב לקבל.

על שיעור דמי השכרות בסך של 1,200 $ סוכם עם התובע והמתווך בסמוך ליום 15.1.14, קרי: עובר לכניסתה למושכר שהיה נטוש ומוזנח. היא זו שדאגה על חשבונה לבצע תיקונים במושכר מפאת מצבו , שהוסכם כי עלויותיהם יקוזזו מדמי השכירות. כאמור, התובע הסכים לחלוקת המושכר לחדרים כפי שנעשה על ידה והוצאותיה להתקנת תשתיות במושכר למשרדיה, היו בעלות של עשרות אלפי שקלים (חשבוניות צורפו כנספח ג' לכתב ההגנה).

עוד טענו הנתבעים כי לאחר שפרסמה ברבים, לקהל מקבלי שירותיה, קליניקה משפטית לנזקקים, דבר המעבר של משרדיה למושכר, מאן התובע לחתום על הסכם שכירות ואף פרץ ויכוח בינו ובין הנתבע שלא בנוגע לשכירת. לאחריו, הודיע התובע במפתיע כי מבוטל ההסכם (נספח ה' לכתב ההגנה) עליו יסכים לחתום רק אם יפוטר הנתבע ממשרתו אצל הנתבעת. לאחר שיושבו ההדורים בסיוע יו"ר הנתבעת מר נימרי , הועברו טיוטות הסכם ע"י התובע בו הוכנסו בכל פעם תיקונים ושינויים ע"י התובע בכלל זה בהעלאת דמי השכירות, שהיא נאלצה להסכים לו אף שהוצאות התיקונים יוטלו עליה, ובלבד שיחתם ההסכם.

בסופו של יום מאן התובע לחתום על הסכם השכירות וכך גם הערים קשיים על הסדרת תשלום דמי האחזקה וגרם לניתוקי מים וכן חשמל, מה שנידון במסגרת התביעה הראשונה. בכך, נגרמו לה הוצאות ונזקים אותם יש לקזז מחיוביה ובכוונתה גם להגיש תביעה בגינם כנגד התובע.

דיון ומסקנות:
יריבות עם התובע:
בחנתי תחילה את טענות הנתבעים להיעדר יריבות עם התובע, שעה שהוא עצמו טען כי אחיותיו נהלה וג'אדה שומאן (להלן - "האחיות") בעלות זכויות כבעלים במושכר ואילו הוא, רק מסייע להן בהשכרתו.

לגרסת התובע וכעולה מצו הירושה, הוא ואחיותיו בין יורשי אביו המנוח , מי שהיה בעלים במושכר (כעולה מנסח הרישום). לדברי התובע בעניין נכסי העיזבון "יש חלוקה פנימית בינינו, לא משהו רשמי" (עמ' 17 שורות 8-9) מבלי שהוכח בראיות הנתבעים דבר רישום הזכויות במושכר בלשכת רישום המקרקעין ע"ש האחיות. בכך, יש כדי ללמד כי לתובע זכויות במושכר מה שמשליך על יריבות עמו ולא כנטען ע"י הנתבעים.

הנתבעת אף ניהלה משא ומתן לכריתת הסכם שכירות עם התובע (סעיף 10 לתצהירו של עו"ד אסעד בסאם, יועצה המשפטי) והחזקה במושכר נמסרה לה ע"י התובע, באמצעות המתווך אליו אדרש להלן, שמסר לו את מפתחות המושכר. עו"ד עבאס, שייצג את הנתבעת בניהול המשא ומתן הכיר גם הוא בתובע כמי שהעמיד את המושכר לשכירות לנתבעת והזמינו לחתום עמה על הסכם שכירות. בסעיף 1 למכתבו של עוה"ד ( נספח ג' לכתב התביעה ונספח ב' לכתב ההגנה) נאמר: "בתאריך 20/01/14 ו/או בסמוך לכך השכרת למרשתי (הדגשה – מ.ל.) את הנכס הנמצא בשכונת בית חנינא...נכס הרשום במחלקת הארנונה בעריית ירושלים תחת המספרים...". בכך, יש כדי ללמד על הכרת הנתבעת בתובע כמי שמוסמך להשכיר לה את המושכר.

כך גם אין ברישום האחיות כבעלות זכויות במושכר בארנונה בעירייה כדי לאיין את זכויות התובע במושכר. מה עוד, שאף שהנתבעת היתה ערה לרישום בארנונה (ראו נספח ב' לכתב ההגנה) היא ל א הלינה ולא עוררה כנגד סמכות התובע להשכיר לה את המושכר כי אם חזרה והציעה לו לקבל לידיו את דמי השכירות ודמי האחזקה (סעיפים 26 ו-30 לתצהירו של עו"ד אסעד בסאם). מה עוד, שכניסתה למושכר נעשתה בטרם נחתם הסכם שכירות עם האחיות ובקבלת החזקה לידי הנתבעת במושכר מידי התובע שהחזיק במושכר, ולא מהאחיות (ראו פרק ג' בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיפים 15-17 בעניין הגנה על זכותו של מחזיק במקרקעין).

התביעה הראשונה הוגשה ע"י לא אחר מאשר התובע. בדיון מיום 14/04/15 , הסכימה הנתבעת כי יינתן פסק דין המורה על פינויה מהמושכר ועל החזרת החזקה בו לתובע עד יום 15/06/15 (נספח ד' לכתב התביעה, להלן - "פסק דין לפינוי") בהכירה בו כבעל זכויות ו/או כמחזיק ו/או כאחראי לניהול המושכר (ראו גם כותרת טיוטת ההסכם, נספח ב' לתצהירו של עו"ד בסאם, להלן-"טיוטת ההסכם") מה שתומך בקיומה של יריבות עם התובע.

לאור כל האמור, דין טענת הנתבעים להיעדר יריבות עם התובע, להידחות. אוסיף, כי בידי הנתבעת לקבל שיפוי מהתובע, אם וככל שהאחיות יגישו תביעה כנגדה בגין השכירות.

יריבות עם הנתבע:

טוען הנתבע כי דין התביעה להידחות בהיותו פקיד ועובד שכיר בעמותה הנתבעת . עמותה רשומה שכל פעולותיה בנוגע לשכירות נעשו על ידה ובאחריותה וללא כל אחריות אישית שלו כנושא מישרה בה לפעולותיה וחיוביה ואין להרים את מסך ההתאגדות כנגדו. יפה הדבר בהתחשב בכך שהוא עצמו לא נטל חלק בניהול מו"מ עם התובע בנוגע לשכירות.
על כך השיב התובע וטען כי הנתבע ועובדיו החזיקו במושכר, ביחד ולחוד , עם הנתבעת (סעיף 19 לסיכומי התובע) וכי יש לו אחריות אישית נוכח שימוש אותו הוא עושה בכספי הנתבעת לצרכיו האישיים , מה שלא נטען בכתב התביעה.

בסעיף 8 לחוק העמותות, התש"ם-1980 (להלן-"חוק העמותות") , נקבע עקרון האישיות המשפטית העצמאית של העמותה. אין בחוק העמותות ה וראה בעניין אחריות אישית של חברי העמותה ונושאי משרה בה כלפי צדדים שלישיים. עם זאת, הפסיקה הכירה בהטלת אחריות אישית גם על חברי עמותה על פי חוק החברות, התשנ"ט -1999 (ע"א (חי') 1683/03 ליניאל די.די.בי חיפה בע"מ נ' עמותת החיפאים למען אדן (30/06/04 ); ע"א 616/04 עמותת מורים בונים בלוד -עמב"ל עמותה רשומה נ' דו בר (1983) חברה לעבודות בניה בע"מ (להלן-" פרשת עמב"ל") ( 13/12/06 ) ; ע"א 7307/11 חיים וייס נ' רמת איתרי (17/09/13)).

עם זאת, חיוב נושא משרה באחריות אישית הינו " סעד קיצוני ומרחיק לכת, שיש לעשות בו שימוש זהיר ביותר במקרים חריגים ולא כדבר שבשגרה..." (ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון , פסקה 56 (22.1.2015) , להלן- "פרשת מרכז העיר") מקום בו הוכח כי נושא המשרה היה מודע לשימוש לרעה שנעשה באישיות הנפרדת של החברה (פרשת עמב"ל, פסקה 18). כך גם מצינו בפרשת מרכז העיר על צמצום גדרי הרמת מסך מקום בו עסקינן, כבעניינינו, בתביעה בעילה חוזית: "נושה רצוני-חוזי אשר התקשר עם החברה בלבד אינו יכול לשטוח את טרונייתו כי החברה חדלת פירעון (להוציא, מקרים נדירים דוגמת תרמית). לעומת זאת, הנושה הנזיקי אינו צריך להיפגע מעצם העובדה כי חברה ביצעה את העוולה כלפיו. ודוק: אין בכך הצדקה להרמת מסך. יש בכך הצדקה לנקיטת הדרך המתונה של הטלת אחריות אישית על מנהלים, אם הם עצמם – אישית – קיימו את יסודות האחריות" (פסקאות 60 ו-61 בפסק הדין של כב' השופט דנציגר. עוד ראו: ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מ"ח (5) 661, 700-698 ).

התובע ביקש להתקשר בהסכם שכירות עם הנתבעת (כעולה מטיוטות הסכם השכירות שהעביר לבא כוחה) ולא נסתרה גרסת הנתבע לפיה הוא לא היה מעורב במשא ומתן בנדון. בהתאמה לכך, התביעה הראשונה , לפינוי המושכר, הוגשה נגד הנתבעת בלבד מה שמעיד להיעדר יריבות עם הנתבע, גם לדידו של התובע בזמנו. שכן, לא הוכח כי הנתבע החזיק במושכר או נהנה ממנו באופן אישי.

התובע אף הודה בחקירתו, כי מי שניהל את המשא ומתן עמו היה מר טהר נימרי, שהציג עצמו כיו"ר וועדת הביקורת של הנתבעת (עמ' 21 שורות 1-3). ב שלוש עד ארבע ישיבות נוספות בנוגע לשכירות לא השתתף הנתבע כי אם "נימרי וטהאר ובאסם" (עמ' 21 שורות 10-11) והוסיף כי "באף ישיבה בביתי לא נכח הנתבע " (עמ' 21 שורות 16-15) אף ששימש כמנכ"ל העמותה (עמ' 40 ש' 20).

שמעתי את עדות עו"ד בסאם , מי ששימש כבא כוח הנתבעת בתקופה הרלוונטית לתביעה (עמ' 22 שורות 24-25). לדבריו, הנתבע שימש כמנהל ואחראי בעמותה הנתבעת (עמ' 22 שורות 28-31; עמ' 24 שורות 17-18). התגלע סכסוך אישי בין התובע לנתבע בתחושת עלבון של התובע מהנתבע (עמ' 20 שורות 30-31;עמ' 24 שורות 28-32) עליה גם התנצל בפני התובע, עוה"ד של הנתבעת (עדות התובע עמ' 21 שורות 4-6). כדברי העד טהא נימרי: "הבעיה הייתה דבר אישי, צורך אישי בוויכוחים שהיו ביניהם" מה שהביא להחלטתו לעצור את המעורבות של הנתבע בעניין המושכר (עמ' 31 שורות 31-33).

לאור המסכת העובדתית והמסגרת הנורמטיבית הרלוונטית הגעתי למסקנה כי דין התביעה כנגד הנתבע להידחות, בהיעדר יריבות. שכן, הנתבע לא היה מעורב במשא ומתן והנתבעת, כלל לא הסתתרה מאחורי האישיות המשפטית שלה על מנת להתחמק מתשלום, מה שעשוי היה להביא להרמת מסך ההתאגדות ככל שהיתה מוכחת אחריות אישית של הנתבע. יפה הדבר משהוכח כי הנתבעת, באמצעות בא כוחה, חזר וביקש להעביר לתובע את תשלומי שכר הדירה ודמי האחזקה (נספח ג' לכתב התביעה), מה שסורב ע"י האחרון מטעמיו הוא, אליהם אדרש להלן. בכך, יש כדי להעיד כי לא עסקינן בתרמית או בחוסר תום לב מצד הנתבעת העשויים להביא להטלת אחריות אישית על נושא משרה.

אוסיף כי הסכסוך האישי שנוצר בין התובע לנתבע, אין בו כדי להטיל אחריות אישית על הנתבע שכאמור, לא היה מעורב בהתקשרות בהסכם. הטענות, שנטענו בהרחבת חזית מכתב התביעה, בעניין ניצול לכאורה של משאבי הנתבעת ע"י הנתבע לצרכיו האישיים, אין בו כדי להקים עילת תביעה כנגד הנתבע בגין השכירות (ראו פרק ד.1 בחוק העמותות ובעוד הנתבעת הכחישה כי נעשה שימוש אסור בנכסיה). בדומה לכך, הטענות בדבר אחריות הנתבע לחיובי הנתבעת מחמת אי העמדת ערבויות אישיות להסכם משלא נחתם, הללו נטענו לראשונה במסגרת סיכומיה (סעיף 20) ודינן על כן להידחות כמו גם מגוף הפרק לעיל.

לפיכך, נדחית התביעה כנגד הנתבע.

השכירות ותנאיה:

תחילה יאמר כי לא הוכח בראיות התובע כי הנתבעת מסיגת גבול למושכר ואף לא דבר 'השתלטותה עליו' כנטען ע"י התובע. לגרסת התובע, הוא ביקש לקדם את השכרת המושכר כבר בהיעדרו מהארץ, בזמן שהותו באמירויות במפרץ הפרסי. הוא עצמו פגש בנציגי הנתבעת ונתן הרשאה למתווך לטפל במושכר (סעיפים 4-5 לכתב התביעה). לצורך כך, מסר התובע למתווך את מפתחות המושכר על מנת שהלה ידאג לשיפוץ המושכר, לביצוע עבודות צבע וניקיון ברצונו להשכירו לנתבעת (עמ' 6 שורות 1-2 ו-17-18). חזקה על התובע שהיה מביא לעדות את המתווך ככל שהיה בה כדי לחזק את גרסתו בעניין תכלית מסירת המפתחות לסיוד וניקוי בלבד ולא על מנת להעבירם לנתבעת. מה עוד שכניסת הנתבעת למושכר נעשתה בהרשאה של המתווך שפעל גם מטעם התובע ומסר לה את מפתחות המושכר. לפיכך, בדין היתה הסתמכות של הנתבעת על מצגי המתווך בפניה, בדבר זכותה לקבל חזקה במושכר. מה עוד, שלא נטען ולא הוכח בראיות התובע כי עובר לכניסתה למושכר, הוא אסר עליה לעשות כן.

לדברי התובע "הבית היה צריך תיקונים" ובהכירו את המתווך שהיה לדידו גם קבלן שיפוצים, הוא ביקש ממנו לבצע שיפוץ במושכר מבלי שהוצגו ראיות על תשלומיו לו בגין עבודותיו. שעה שהמתווך מסר את מפתחות המושכר לנתבעת אין לתובע להלין על כך שהנתבעת ועובדיה "התחילו להכניס את רכושם והתחילו לעשות תשתיות למחשבים” (עדות התובע עמ' 15 שורה 32, עמ' 16 שורות 3-6). טענות אלו , יכול שיכוונו כנגד המתווך. אך כאמור, הלה לא התייצב להעיד מטעמו ולא נסתרה גרסת הנתבעת על כניסתה בהרשאה למושכר עם קבלת המפתחות מידי המתווך שהרשה לה להתחיל בביצוע עבודות להתאמתו לצרכיה עובר לחתימה על הסכם שכירות.

לא בכדי נהגו כך התובע והמתווך, ברצונם להתחיל לאלתר את השכירות ואת התשלומים בגינה , ולא להמתין עד שובו של התובע לארץ. כך גם, הנתבעת הסכימה לשלם דמי שכירות ממועד קבלת החזקה במושכר ובתקופת ביצוע עבודות שיפוץ על ידה (כעולה גם מטיוטות הסכמי השכירות ומהצעת הנתבעת להעברת דמי השכירות לתובע). דמי תיווך שולמו למתווך במועד מסירת המפתחות לידי הנתבעת (ראו קבלה שסומנה נ/3) , מה שמעיד על הסכמות הצדדים להשכרת המושכר לנתבעת.

לאור האמור, כניסת הנתבעת למושכר נעשתה כדין ובהרשאה ולא כמסיגת גבול או פולשת.

לאור מעמדה של הנתבעת כשוכרת נדרשתי לשאלת גובה דמי השכירות המגיעים לתובע. התובע טען כי סוכם על תשלום בסך של 1,800 $ לחודש כמובא בטיוטת ההסכם ואילו הנתבעת טענה כי סוכם על סך של 1,200 $ . עוד טען התובע כי משלא נקשרו הצדדים בהסכם ובהיות הנתבעת בגדר מסיגת גבול במושכר, מה שנידחה על ידי, יש לחייבה בדמי שימוש ראויים לפי הערכת השמאי ששיעורם קרוב לנקוב בטיוטת ההסכם (סעיף 40 לסיכומי התובע).

הנתבעת קבלה כאמור את החזקה במושכר בטרם נחתם הסכם השכירות. עם זאת, טיוטת הסכם שהכין התובע הומצאה על ידו לבא כוחה, עו"ד בסאם (נספח ב' לתצהירו של עו"ד בסאם, ונספח ד' לתצהירו של מר זעתרי). לפיה דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה , מיום 1.1.14 ועד יום 31.12.14 יועמדו על סך של 14,400 $ לכל התקופה (סעיף 4 לטיוטת ההסכם) קרי: 1,200 $ לחודש. ואילו בשנת השכירות השנייה ועד יום 31.12.15 יועמדו דמי השכירות על סך של 1,800 $ . ערה אני לאמור בסעיף 4 לטיוטת ההסכם מקום בו נרשמו דמי שכירות בסך של 1,800 $ מיום 1.1.14 ולא מיום 1.1.15 אך ברי, כי זוהי טעות סופר נוכח האמור ברישא של סעיף 4 בעניין גובה דמי השכירות לשנה הראשונה- על סך של 1,200 $. לפיכך, אני מעדיפה את גרסת הנתבעת לפיה הסכימה להעלאת דמי השכירות בשנה השנייה מסך של 1,200 $ ל-1,800 $ (ראו: סעיף 18 לתצהירו של עו"ד בסאם ועדותו עמ' 27 שורות 5-6 ו- 12-16) מה שמתיישב עם חוות דעת השמאי קיו ואן מטעמה שהעריך את גובה דמי השכירות החודשיים על סך של 1,555 $ לתקופה עד מועד פינוי המושכר (ביום 3.6.15).

תימוכין נוסף להסכמות הצדדים על דמי שכירות בסך של 1,200 $ מצאתי במכתבו של עו"ד בסאם לתובע בו הוא חוזר ומבקש לשלם לו את דמי השכירות בסך של 1,200 $ לחודש (נספח ג' לכתב התביעה). כך גם עולה כאמור מהצעות הנתבעת להעביר לתובע סך של 7,200 $ עבור ששת החודשים הראשונים של השכירות, קרי: סך של 1,200 $ לחודש.

לפיכך, היתה הצעה של התובע והיה גם קיבול של הנתבעת להעמדת דמי השכירות בסכום זה לשנה הראשונה ועל העלאתם לסך של 1,800 $ אף שלא נחתם הסכם ביניהם שאינו תנאי להתקשרות בהסכם שכירות. כך קובע סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973: "חוזה יכול שיעשה בעל- פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתוקפו על פי חוק הסכם בין הצדדים". נכון הדבר בעניינינו, בהיעדר הוראה בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 המחייבת קיומו של הסכם בכתב להשכרת נכס מקרקעין. לאור האמור, בדין דחתה הנתבעת את דרישת התובע ממנה לשלם לו 1,800 $ לחודש החל מהשנה הראשונה לשכירות (עמ' 28 שורות 2-5).

לפיכך אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות לשנת השכירות הראשונה בסך של 1,200 $ לחודש ועבור 3 חודשים בשנה השנייה, בסך של 1,800 $ לחודש.

על הסכומים האמורים יש להוסיף מע"מ ותשלומי מיסים כאמור בטיוטת הסכם השכירות וכעולה מעדות עו"ד בסאם (עמ' 27 שורות 20-27 ). מששילמה הנתבעת לתובע סך של 11,400 $ (בסך בשקלים של 39,000 ₪) יקוזז סכום זה מחיוביה ונותר לה לשלם סך של 8,660 $ בצירוף מע"מ ומיסים כדין.

התובע זנח בסיכומיו את תביעתו בגין חוב לדמי אחזקה ולפיכך נדחית התביעה לרכיב זה.

אחריות לנזקי המושכר ושיעורם:
עיינתי בחוות דעתו של השמאי קיימרי מטעם התובע ושמעתי את עדותו. השמאי, ביקר במושכר בסמוך לאחר מועד פינוי המושכר ע"י הנתבעת , וכבר ביום 31.5.15 וכן ביום 9.6.15 (עמ' 4 לחוות הדעת). עם זאת, השמא לא ידע לומר מה היה מצב המושכר ערב מסירת החזקה בו לידי הנתבעת כי אם שיקף מצב נתון של המושכר במועד ביקורו בו ובעוד התובע, מצביע בפניו על נזקי המושכר (עמ' 14 שורות 15-17). בנוסף, השמאי קיימרי לא הציג את תמונות המושכר במועד ביקורו בו כי אם כדבריו, תאר את סוגי הנזקים השונים וכמויות של הפרטים שניזוקו או פרטים חסרים במושכר (עמ' 14 שורות 20-21) , כולל אלו הנובעים מבלאי טבעי. עם זאת לדבריו, חסר באביזרים במושכר, כדוגמת: תקעים, גופי תאורה, צירי דלתות, וחלונות שבורים אינם כתוצאה מבלאי סביר (עמ' 14 שורות 25-31) כפי שנימצא בביקורו במושכר.

מנגד, השמאי קיוואן שחוות דעתו הוגדה מטעם הנתבעת , ביקר במושכר לראשונה ביום 19.11.17. ( עמ' 52 שורות 23-24). בביקורו במושכר, זה שימש כבר לדירת מגורים (עמ' 10 לחוות הדעת) ולא עוד למשרדים . לדבריו, הוא הסתמך על דברי נציגי הנתבעת בעניין מצב המושכר עם תחילת השכירות ובסיומה ועיין בתמונות של המושכר שנאמר לו כי הן ממועד החזרת המושכר לתובע (עמ' 53 שורות 2-4 ו-21-24 ). הוסיף השמאי ואמר כי בחן את עלות העבודות בחוות הדעת של השמאי קיימרי ובחוות דעתו קבע עלויות שונות של חלק מהרכיבים עליהם לא נחקר (כדוגמת: בלתי צפוי ופיקוח , בפרק עבודות חשמל וסגירת חורים).

השמאי קייוואן אף העריך את עלות השקעות הנתבעת במושכר לפי פירוט עבודות שפרטה בפניו ומעיון בחשבוניות וקבלות שהציגה בפניו על הוצאותיה עם כניסתה למושכר (עמ' 21-22 לחוות הדעת).

לאחר שבחנתי את חוות הדעת ושמעתי את עדות השמאים נמצא כי שניהם, לא ידעו על מצב המושכר במועד תחילת השכירות. בכך, יש כדי להשליך על שאלת אחריות הנתבעת לרכיבי נזק שצפוי שנגרמו מבלי טבעי. בנוסף, הנתבעת טענה להשקעותיה במושכר, מחמת מצבו המוזנח מבלי שהתובע הוכיח בראיותיו כי המתווך, ששימש לדבריו גם כקבלן, בצע עבודות ניקוי וסיוד או עבודות שיפוץ אחרות משלא הובא המתווך להעיד. כך גם, לא הוצגו חשבונית או קבלה מהתווך, בתוארו כקבלן, להוכחת ביצוע אותן עבודות עובר לתחילת השכירות. מנגד, התובע הודה כי הנתבעת בצעה עבודות במושכר ( ראו פסקאות 31-32 לעיל) אך הללו נעשו להתאמתו לצרכיה ומבלי שהתחייב לשפות אותה על השקעותיה אלו במושכר.

כך גם, נמצאו חסרים בחוות הדעת של שני השמאים על מנת לבסס את קביעותי על פיהן. השמאי קיימרי, בהיעדר תמונות של המושכר במועד ביקורו בו בפרט לצורך אבחנה בין נזק מחמת שימוש רשלני או במזיד ובין נזק כתוצאה מבלאי טבעי. מנגד, השמאי קיוואן לא ראה את המושכר במועד פינויו. שניהם, הסתמכו בין השאר על טענות בעלי הדין, מזמיני חוות הדעת בעניין מצב המושכר ומבלי שהתובע הביא להעיד את מבצעי עבודות השיפוץ לאחר שהוגשה חוות דעתו של קיימרי מטעמו להוכחת עלות ביצוען אך הוכח קיומם של נזקים במושכר (עמ' 21 שורה 33 עד עמ' 22 שורה 5).

לאחר ששקלתי את הדברים אני מעמידה את עלות נזקי המושכר, על שני חלקיו (הצפוני והדרומי) שבאחריות הנתבעת על סך כולל של 41,000 ₪ . בכך, התחשבתי במצבו של המושכר על מערכותיו השונות עם תחילת השכירות כמובא לעיל, כולל מערכות חשמל שהגיעו לפתחו של בית משפט במסגרת התביעה הראשונה ; הסיוד ובפרט מצב הסורגים כמו גם ארונות המטבח שלא היה ביד השמאי לידע אלו היו מותקנים ערב תחילת השכירות להערכת עלות להשבת המצב לקדמותו (ראו עניין מו"מ בדבר שיעור השקעות הנתבעת במטבח וראו קבלות שהציגה הנתבעת לעבודות במושכר). וכן, עניין שיעור הוצאות בלתי צפויות ופיקוח שהיה במחלוקת בין השמאים והוערך על הצד הגבוה בחוות דעת קיימרי ללא מורכבות מיוחדת בפיקוח נוכח טיב העבודות.

אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות משפט לתובע לאגרת בית משפט ולשכרו של השמאי מטעמו וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 12,000 ₪.

משדחיתי את התביעה כנגד הנתבע, אני מחייבת את התובע בהוצאות לשכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪ ובידי הנתבעת להפחיתו מחיוביה.

עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום, ט"ז שבט תש"פ, 11 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.