הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 10608-01-15

לפני
כבוד ה שופטת קרן אזולאי

תובע

יוסף שחם
באמצעות ב"כ עו"ד א' מוריאנו

נגד

נתבעים
1. מדינת ישראל רשות המיסים
באמצעות ב"כ עו"ד ח' דומברוביץ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
2. עו"ד יוסי ניר, כונס נכסים
בעצמו

פסק דין

הרקע הכללי

1. התביעה שלפניי החלה כתביעה לסעד הצהרתי שבמסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר, בין היתר, על זכותו של התובע לדיירות מוגנת בבית ביישוב שורש (להלן: הנכס). בכתב התביעה נטען כי התובע הוא בן זוגה של גב' נאוה אנוש (להלן: אנוש) וכי בני הזוג הם ידועים בציבור. אנוש רשומה כבעלת זכויות החכירה לדורות בנכס. התובע טען כי יש לו זכויות מהותיות בנכס מכוח הלכת השיתוף החלה עליו ועל אנוש, וכי יש לקבוע שהוא מעולם לא ויתר על זכותו לדיירות מוגנת בנכס.

קודם להגשת התביעה הנוכחית הוגשה תביעה נפרדת על ידי אנוש, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר על זכותה לדיירות מוגנת בנכס, וזאת מכוח סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (ה"פ 51296-11-14 אנוש נ' מדינת ישראל; להלן: התביעה המקבילה). בהתאם לסעיף 33(א), אם פקעה זכותו של אדם המחזיק בנכס כבעלים או חוכר לדורות בשל מכירת הנכס בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה (או בנסיבות נוספות המפורטות בסעיף), יהיה המחזיק לדייר מוגן של הבעלים החדש של הנכס. שתי התביעות הוגשו, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, על רקע מינוי של נתבע 2 ככונס נכסים לצורך מכירת הנכס.

2. מספר חודשים לאחר שהוגשה התביעה המקבילה הגיש התובע את התביעה הנוכחית, וסמוך לאחר מכן הגיש בקשה לאיחוד התביעה הנוכחית עם התביעה המקבילה. בבקשה נטען כי: "הרקע לתובענות המבקשים זהה, המחלוקות העובדתיות שיידרשו לבירור בשתי התובעות הינן ברובן אותן מחלוקות וצפוי כי רבים מהעדים בשתי התובענות יהיו אותם עדים" (סעיף 4 לבקשה). בבקשה נטען עוד כי הטענות העובדתיות שיידרשו לבירור בשתי התובענות הן בעיקרן אותן טענות, וביסודן הטענה המרכזית לפיה התובע ואנוש לא ויתרו על זכותם לדיירות מוגנת.

הנתבעים התנגדו לאיחוד התובענות. בין היתר, נטען כי התובע העלה טענה באשר לזכויות הבעלות בנכס, המצויה בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. עוד נטען כי אין לתובע זכות נפרדת לדיירות מוגנת.

3. לאחר שורה של הודעות בעניין זה, לרבות דיון שהתקיים לצורך בחינת המשך ההליכים, ניתנה ביום 1.2.2016 החלטה שבה הוצע מתווה הדיון בהליכים. בהחלטה נקבע כך:

"1. הדיון [בתביעה המקבילה] יתקיים תחילה. תידונה במסגרתו השאלות הבאות: האם [אנוש] זכאית להגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר והאם [אנוש] ויתרה על זכותה להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
...
3. הדיון [בתיק הנוכחי] יאוחד עם התיק [בתביעה המקבילה], גם אם השניים לא יישמעו יחד. הדיון [בתיק הנוכחי] יעוכב עד למתן הכרעה בסוגיות המנויות בסעיף 1 לעיל. ההכרעה בסוגיות אלה תחייב גם במסגרת הדיון [בתיק הנוכחי]. יתר הטענות [בתיק הנוכחי] יישמרו לתובע, ויוכרעו לאחר סיום הדיון בהליך הנוכחי. עוד מוסכם כי התובע מוותר על טענת הבעלות שהועלתה [בתיק הנוכחי]."

בעלי הדין התבקשו להבהיר אם יש הסכמה למתווה הדיוני האמור. הנתבעים הסכימו למתווה האמור. התובע הודיע שהסכמתו למתווה כפופה לכך שתישמר לו האפשרות לטעון את טענת הבעלות בתביעה נפרדת לבית המשפט המחוזי. הנתבעים לא התנגדו להודעה זו. על כן, הדיון בהליכים אוחד כאמור בהחלטה 1.2.2016. בפועל, הדיונים התקיימו בשני ההליכים יחד. גם לדיון ההוכחות הוזמן התובע, אף שלא הוגש תצהיר מטעמו והוא לא נחקר.

4. ביום 23.4.2018 ניתן פסק הדין בתביעה המקבילה (להלן: פסק הדין). בפסק הדין נדחו טענותיה של אנוש באשר להיותה דיירת מוגנת בנכס מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה (ע"א 6426-06-18).

5. לאחר שניתן פסק הדין התבקשו בעלי הדין בהליך הנוכחי להבהיר מהן השאלות שנותרו לדיון בשים לב להכרעות שניתנו בפסק הדין. בעוד הנתבעים סברו כי לא נותרו מחלוקות עובדתיות ובפועל המחלוקות הוכרעו בפסק הדין, התובע סבר שחלק מהטיעונים שהעלה בתביעה לא הוכרעו במסגרת פסק הדין, ועל כן, יש לדון בהם כעת. ניסיונות לגבש בהסכמה את רשימת הפלוגתאות שטרם הוכרעה לא נשאו פרי. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית, והנתבעים ויתרו על הגשת תצהירים מטעמם, או על חקירת התובע. בעלי הדין הסכימו כי יוגשו סיכומים בכתב, ופסק הדין יינתן על יסוד הכתובים.

6. המשך הדברים יהיה כדלקמן: תחילה תתואר בהרחבה השתלשלות האירועים ופסק הדין בתביעה המקבילה. לאחר מכן יובאו טענות הצדדים בתביעה הנוכחית באשר לסוגיות שנותרו במחלוקת לאחר שניתן פסק הדין בתביעה המקבילה. לבסוף יידונו טענות הצדדים לגופן.

השתלשלות האירועים המפורטת

7. הרקע להליך שלפניי ולתביעה המקבילה פורט בהרחבה בפסק הדין ועל כן, הוא יובא להלן בתמצית. התובע ואנוש הורשעו לפי הודייתם בעבירות מס שבוצעו בין השנים 2008-2000 בחברה שהתובע היה בעל השליטה בה (להלן: חברת אשבל). בעקבות החקירה הפלילית שהתנהלה בעניינם של התובע ואנוש החל פקיד שומה לבצע הליכים לצורך גביית המס. בין הצדדים נעשו ניסיונות להגיע להסכמות, בין היתר על מנת שרשויות המס יימנעו מהגשת כתב אישום כנגד חברת אשבל. במסגרת זו נחתם הסכם בין התובע ואנוש לבין פקיד השומה, לפיו השניים התחייבו להפקיד כספים במזומן וכן לשעבד מניות בחברת אשבל. כמו כן שיעבדו התובע ואנוש את הנכס ודירת מגורים נוספת בתל אביב הרשומה על שמה של אנוש. בחודש ינואר 2011, ובמקביל להסדר טיעון בתיק הפלילי, נחתם בין הצדדים הסכם בטוחות להבטחת תשלום המס בהליכים האזרחיים (להלן: הסכם הבטוחות). בהסכם נקבע כי התובע ואנוש יפקידו בטוחות שונות לצורך הבטחת התשלום. כמו כן נקבע בהסכם כי השיעבודים על הנכס ועל הדירה בתל אביב ייוותרו על כנם לצורך מלוא תשלום המס.

ביום 7.1.2014 ניתן צו כינוס נכסים לצורך מימוש הנכס וזאת במסגרת הליכים למימוש חוב המס שנקטו הרשויות. נתבע 2 מונה לכונס נכסים. ביום 29.7.2014 הגיש כונס הנכסים בקשה לפינויה של אנוש מהנכס לצורך מכירתו. אין חולק כי הנכס רשום במרשם המקרקעין בשלמותו על שמה של אנוש כחוכרת לדורות. התובע אינו רשום כבעלים של הנכס. בעקבות הגשת הבקשה טענה אנוש כי היא דיירת מוגנת בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), ובהמשך לכך הגישה את התביעה המקבילה. בתביעה טענה אנוש כי במסגרת הסכם הבטוחות היא לא חתמה על מסמך ויתור על הזכות המוקנית לה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. על כן טענה אנוש כי הואיל ואין מחלוקת על כך שהיא לא חתמה על ויתור על זכותה לדיירות מוגנת, והיות וזכויותיה כחוכרת לדורות רשומות במרשם המקרקעין, בעת מכירת הנכס מכוח מימוש השעבוד היא תהפוך לדיירת מוגנת בו.

8. המשיבים בתביעה המקבילה (הם הנתבעים בהליך הנוכחי) טענו כי פסיקת בתי המשפט צמצמה את תחולתו של סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, וכי בפרשנות הסעיף יש לתת את הדעת, בין היתר, גם להתנהלותו של החייב. המשיבים טענו כי בהסכמות שנחתמו עם התובע ואנוש נקבע כי ככל שבסיום ההליכים המשפטיים יסתבר שחובם של התובע ואנוש עולה על הבטוחות שניתנו, תוכל המדינה לממש את הבטוחות במלואן לשם גביית המס. המשיבים טענו כי אומד דעת הצדדים היה שהבטוחות ימומשו במלואן, ולא יימכרו כנכסים תפוסים. המשיבים תמכו טענותיהם גם במכתב ששלח בא כוחם של התובע ואנוש באותה עת, ובו נכתבה הערכת שווי של הנכסים. המשיבים טענו כי הערכת השווי התייחסה לנכסים כפנויים, ובמכתב לא נטען דבר ביחס לשמירה על הזכות לדיירות מוגנת. המשיבים הוסיפו כי ככל שאנוש סברה בעת ניהול המשא ומתן כי היא זכאית להיחשב דיירת מוגנת היה עליה לומר כן במפורש, ומשהדבר לא נאמר משמעותו היא שהמשא ומתן נוהל שלא בתום לב. לבסוף נטען כי מהחקירה שבוצעה ברשות המיסים עלה שמרבית הכספים ששימשו לרכישת הנכס הגיעו מחשבון חברת אשבל ולא מהחשבון הפרטי של אנוש או של התובע, וכי סכום הרכישה שדווח לרשות המיסים היה נמוך מהסכום ששולם בפועל. מטעמים אלה נטען כי אין הצדקה להעניק את ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק, כאשר הנכס נרכש מכספים שהועלמו מקופת המדינה ובבחינת "חוטא ייצא נשכר".

פסק הדין בתביעה המקבילה

9. בפסק הדין נדחו הטענות לעניין הדיירות המוגנת. בפסק הדין צוין שעיון בפסיקה מעלה כי לאורך השנים פורש סעיף 33 לחוק בצמצום. כך, נקבע כי סעיף 33 יחול רק ביחס לזכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); להלן: עניין פרמינגר); כי ניתן ללמוד על ויתור על ההגנה המנויה בסעיף 33 גם בהיעדר ויתור מפורש, אלא בדרך של התחקות אחר אומד דעת הצדדים (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן, פ"ד נז(2) 145 (2003); וכן ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ – משכן נ' נגר (19.2.2009)); וכי במקרים מסוימים יינתן משקל להתנהלות החייבים, במיוחד כאשר מדובר בהתנהלות בחוסר תום לב אליה מתלווים מעשים המלמדים על ויתור של החייבים על הגנת הסעיף (פש"ר 4320-07 ליבונטין נ' לוי (3.2.2011); ע"א 866/17 חן נ' כונס הנכסים הרשמי (25.10.2017)).

10. על יסוד התשתית הנורמטיבית האמורה, נקבע תחילה כי מתעורר ספק אם סעיף 33 חל בעניינה של אנוש, וזאת בשים לב לעובדה שלא הובהר אם מימוש הנכס התבצע במסגרת של "מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין", כאמור בסעיף 33(א). יחד עם זאת, הואיל והטענה לא התבררה לגופה במסגרת ההליך, פסק הדין לא הושתת על עניין זה וטענותיה של אנוש נבחנו לגופן. בפסק הדין נקבע כי מכלול נסיבות העניין מלמדות על ויתור מכללא על ההגנה של סעיף 33. בפסק הדין נבחנו המסמכים שהוחלפו בין הצדדים וההסכמים שנחתמו ביניהם, ובהם הסכם מיום 2.4.2009 – שבמסגרתו הוטלו שיעבודים על הנכס ועל נכס נוסף בתל אביב; הסכם הבטוחות; והסכמה נוספת שבמסגרתה התחייבו אנוש והתובע שאם יהיה עליהם לשלם מס בסכום העולה על הבטוחות שניתנו "תוכל המדינה לממש את הבטוחות במלואן". למען הסר ספק יובהר כי התובע היה צד לכל ההסכמים האמורים. פרט להסכמים אלה, בפסק הדין ישנה התייחסות גם למכתב מיום 13.10.2013 שנשלח למדינה על ידי בא כוחם דאז של אנוש ושל התובע. המכתב קדם לחתימה על הסכם הבטוחות והועלתה בו ההצעה של אנוש והתובע להפקדת ערבויות לתשלום המס. בסעיף ו למכתב נכתב כי כל הבטוחות שהוצעו הן "בנוסף על הבטוחות (עיקולים) הקימות היום על [הנכס] ועל הדירה ברמת אביב בשווי של 6 מיליון ש"ח (בהערכה שמרנית)".

11. בפסק הדין נקבע כי ההסכמים בין הצדדים "נחתמו על רקע נסיבות יוצאות דופן. לא מדובר במערכת יחסים שבין לווה למלווה (כדוגמת לווה ובנק), אלא במערכת יחסים המבוססת על חוב משמעותי לרשויות המס שנוצר בעקבות מעשי מרמה. יתירה מזו, ההסכמים נחתמו על רקע רצונם של [אנוש והתובע] להימנע מהגשת כתב אישום נגד חברת אשבל והתחייבותם להעמיד בטוחות מספקות לתשלום המס כנגד התחייבות המדינה שלא להגיש כתב אישום. עניינים אלה עומדים ברקע הפרשנות שיש ליתן להסכמים בין הצדדים ולהתנהלותם עובר לחתימה עליהם, כמו גם לאומד דעתם" (פסקה 29 לפסק הדין). במסגרת זו נקבע כי לאנוש ולתובע היה במועד החתימה על ההסכמים אינטרס להציג למדינה בטוחות בשווי גבוה ככל הניתן, כדי להבטיח את תשלום המס ללא צורך בפתיחת הליך פלילי נגד חברת אשבל. בנסיבות אלה, נקבע, "...ככל שהיו גורמים כלשהם שעשויים היו להפחית משווי הבטוחות, או ככל ש[אנוש] סברה שלא ניתן יהיה לממש את הבטוחות במלואן בשל טענתה לדיירות מוגנת, חובת הגילוי לצד השני הוטלה עליה" (פסקה 33 לפסק הדין).

בפסק הדין נקבע עוד כי לשונם של ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, ושל המכתב שנשלח למדינה קודם לחתימה על ההסכמים על ידי בא כוחם של אנוש והתובע, מלמדים על כך שאומד דעת הצדדים היה למימוש הבטוחות בערכן המלא. כך, הערכת הנכסים בשווי של שישה מיליון שקלים "בהערכה שמרנית" מלמד על כך שההערכה הייתה ששוויים של הנכסים גבוה יותר; ואילו הכוונה הייתה למכירתם כתפוסים, לא היה נעשה שימוש בלשון זו. בדומה, נקבע כי ההתחייבות לממש את הבטוחות במלואן מלמדת על כך שהצדדים התייחסו למימוש הבטוחות בשווין המלא, ובחתימה על הסכמה למימוש הבטוחות בשווי מלא יש משום גילוי דעת כי לא תועלה טענה שיש בה כדי להפחית מהשווי המלא של הבטוחות.

12. לבסוף, בפסק הדין נקבע כי מכלול נסיבות העניין תומכות בכך שבזמן אמת שתיקת הצדדים באשר לטענת הדיירות המוגנת מלמדת על כך שהם ויתרו על הטענה. ראשית, נקבע כי שווי הנכסים – בהתאם לחוות דעת שמאית משנת 2014 אשר כללה עסקאות השוואה מהתקופה הרלוונטית – מלמד על כך שההערכה ששווים הוא שישה מיליון שקלים מתייחסת לשווי של נכסים פנויים ולא תפוסים. שנית, נקבע כי נסיבות החתימה על ההסכמים, והמצג שהוצג למדינה עובר לחתימה על ההסכמים, מלמדים על ויתור על ההגנה. זאת במיוחד על רקע הערכת השווי של הנכסים, ובשים לב לעובדה שבאותה עת ביקשו אנוש והתובע למקסם את שווי הנכסים שברשותם, על מנת שהמדינה תימנע מהגשת כתב אישום כנגד חברת אשבל. שלישית, נקבע כי הכרעה זו משקפת את המגמה המצמצמת את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, בפרט על רקע הנסיבות החריגות של המקרה הנוכחי.

13. כאמור, ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי מינוי כונס הנכסים נעשה בהמשך להסכם הבטוחות שכרתו הצדדים, וכי אנוש והתובע הציגו מצג שלפיו הוערכו הנכס נושא ההליך הנוכחי ונכס נוסף בתל אביב כשווים כנכסים פנויים. בית המשפט דחה את הטענה לפיה יש להחיל את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ככל שמינוי כונס הנכסים נעשה בגדרי הליך לפי סעיף 11א לפקודת המסים (גבייה). בית המשפט ציין כי התמונה הכוללת העולה מן החומר היא שהסכם הבטוחות וההסכמים האחרים שנעשו בין הצדדים היוו בסיס לפעולות שבוצעו מכוח סעיף 11א, ומבחינה עניינית הם שלובים זה בזה. נוכח מסקנה זו קבע בית המשפט כי אין צורך לחוות דעה בטענה העקרונית שהועלתה, ולפיה סעיף 33 חל כל אימת שננקטים הליכים לפי סעיף 11א לפקודת המסים (גביה), אולם העיר כי סעיף 33 כלל אינו מזכיר את סעיף 11א לפקודה. במכלול טעמים אלה, הערעור נדחה.

טענות הצדדים בהליך הנוכחי

14. בכתב התביעה העלה התובע, כאמור, טענות באשר לבעלותו לכאורה בנכס מכוח הלכת השיתוף. על רקע ההסכמה הדיונית טענות אלה לא עומדות עוד לדיון. באשר לדיירות המוגנת טען התובע כי מעולם לא ויתר על זכותו זו, לא במסגרת הסכם ולא בכל מסגרת אחרת; וכי אף אם ייקבע כי אנוש ויתרה על זכותה לדיירות מוגנת, הרי שאין לוויתור כאמור נפקות לגביו. לאחר שניתן פסק הדין בתביעה המקבילה טען התובע כי נותרו לדיון מספר טענות. כך, נטען כי יש לדון בטענת התובע כי הוא דייר מוגן מכוח היותו בעל חזקה בנכס ולא רק מכוח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וזאת כיוון שהוא איננו הבעלים הרשום של הנכס. עוד נטען כי על בית המשפט להכריע בשאלה האם ניתן לוותר בהסכמה על דיירות מוגנת מכוח חזקה ולא מכוח סעיף 33 לחוק. התובע טען כי בפסק הדין בתביעה המקבילה נקבע ממצא עובדתי לפיו אנוש הייתה מודעת להגנת סעיף 33 וסברה שזו תעמוד לה. לעומת זאת, נטען כי בהליך הנוכחי התובע הצהיר כי לא היה מודע להוראות החוק לפיהן הוא היה דייר מוגן, והואיל והנתבעים ויתרו על חקירתו, יש לקבל את האמור בתצהיר. התובע הוסיף כי השעבוד שהוטל נרשם מכוח פקודת המיסים (גביה) ולא מכוח הסכם הבטוחות. לפי הטענה, כאשר השעבוד הוא מכוח פקודת המיסים מדובר בהליך חד צדדי שלא נעשה מכוח הסכמה בין הצדדים, ועל כן, אין משמעות להסכמה על הוויתור על הזכויות בהסכם הבטוחות. בנסיבות אלה נטען כי חלות הוראות סעיף 33 לחוק. לבסוף נטען כי התובע הוא דייר מוגן מכוח סעיפים 33(ד) ו-33(ה) לחוק הגנת הדייר, בשים לב לעובדה שהוא מתגורר בנכס עם אנוש מאז הנכס נרכש. התובע הודה כי נוכח ההסדר הדיוני הוא אינו יכול לדון מחדש בקביעת בית המשפט בפסק הדין כי אומד דעת הצדדים בחתימה על ההסכם היה שהוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר לא יחולו. לטענת התובע, בעוד שקביעה זו מחייבת אותו, עדיין נדרשת הכרעה האם היה מודע לכך שבתור דייר שאינו בעל הנכס הוא זכאי לדיירות מוגנת, וככל שלא היה מודע לכך, לא יכול היה לוותר על זכות זו.

15. הנתבעים טענו כי לא נותרו שאלות לדיון בעקבות פסק הדין. לטענת הנתבעים, זכויותיו הנטענות של התובע כדייר מוגן יונקות מזכויותיה של אנוש כדיירת מוגנת, ועל כן, הואיל ואלה נדחו, אין זה מתקבל על הדעת שתוכר זכות שלו לדיירות מוגנת. הנתבעים הוסיפו כי התובע מנוע מלהעלות טענות לעניין הסכם הבטוחות, וזאת הואיל והיה באפשרותו להגיש תצהיר עדות ראשית במסגרת התביעה המקבילה. לטענת הנתבעים, התובע בחר שלא לעשות כן, המתין לתוצאות פסק הדין, וכעת מבקש לערוך מקצה שיפורים עמדתו. על כן, נטען כי בהתאם להסדר הדיוני, יש להחיל את קביעות פסק הדין בתביעה המקבילה גם בתביעה הנוכחית, ולקבוע כי מארג ההסכמים שנחתמו בין התובע ואנוש לבין רשות המיסים מלמד על הסכמה למימוש הבטוחות במלואן.

הנתבעים הוסיפו כי סעיף 33 לחוק אינו חל על התובע הואיל וכל סעיפי המשנה של סעיף 33 מתייחסים לבעלים של הנכסים, כל שכן הבעלים הרשום או החוכר לדורות הרשום, כפי שפורש בפסיקה. על כן, נטען כי אף אם תתקבל טענת התובע לפיה לא ויתר על זכותו לדיירות מוגנת, ממילא לא הייתה לו זכות כזו. בנוסף נטען כי התובע חתם באופן מודע על שיעבוד הנכס לרשות המיסים, ועל כן, והואיל ואין לו הגנה מכוח החוק, הוא אינו יכול להתנגד להליכי המימוש. בהקשר זה טענו הנתבעים כי בכל הנוגע לטענה לעניין מימוש הנכס מכוח פקודת המיסים ולא מכוח הסכם הבטוחות, הרי שסעיף 11א לפקודת המיסים אינו מכיל כל הוראה בעניין זכות לדיירות מוגנת. הנתבעים הוסיפו כי טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בערעור על פסק הדין ועל כן, קביעה זו מחייבת את התובע כעת.

דיון והכרעה

16. לאחר שעיינתי במכלול הטענות שהועלו בכתבי הטענות ובעיקר בתגובות ובסיכומי הצדדים שוכנעתי כי דין התביעה להידחות. מספר טעמים תומכים במסקנה זו והם יפורטו להלן. ראשית, ראוי לציין כי חלק מהטענות שהעלה התובע בסיכומים לא הועלו בכתב התביעה. מדובר בטענות שהועלו לאחר שניתן פסק הדין. כך הייתה למשל טענת התובע לפיה הליך ההוצאה לפועל נפתח כתוצאה מפעולות גביה במסגרת פקודת המסים (גביה) ולא על רקע הסכם הבטוחות. מדובר בהרחבת חזית. ספק אם לא היה די בכך כדי לדחות את הטענה.

17. שנית, טענות התובע היו מבוססות הלכה למעשה על הטענה לפיה הוא דייר מוגן שזכויותיו לדיירות מוגנת הן עצמאיות ולא יונקות מזכויותיה הנטענות של אנוש (אשר נדחו בפסק הדין). התובע טען כי הוא דייר מוגן "מכוח חזקה". התובע לא הבהיר מה משמעות היותו דייר מוגן מכוח חזקה. בכלל זאת, התובע לא הניח תשתית כלשהי – ראייתית או משפטית – להוכחת הטענה לדיירות מוגנת מכוח חזקה בנכס. גם אניח שמבחינה עובדתית עלה בידי התובע להוכיח כי הוא התגורר עם אנוש בנכס מאז נרכש בשנת 2004 (ולא הונחה לכך תשתית כלשהי), אין בכך כדי לתמוך במסקנה לפיה התובע מהווה דייר מוגן. דייר, על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, הוא "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה". על פי סעיף 2 לחוק, החוק חל על " שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות". "שכירות", על פי סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, היא "...זכות שהוקנתה בתמורה...להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות" (ראו, רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר, נז(3) 943, 956 (2003)). התובע לא הבהיר מדוע הוא נחשב לדייר מוגן, שכן אין חולק כי לא החזיק בנכס בשכירות ראשית מול בעלת הבית (אנוש) וכן לא החזיק בנכס כדייר מוגן מכוח החוק (כאמור בסעיף 9 לחוק הגנת הדייר). יתירה מזו, טענה זו עומדת בסתירה לטענתו לפיה הוא היה בעלים של מחצית מהזכויות בנכס, ואף עומדת בסתירה לטענת התובע לפיה הוא זכאי להיחשב דייר מוגן לפי סעיף 33 לחוק (הגנה הניתנת לבעלים או חוכרים לדורות של הנכס). התובע לא הבהיר את הסתירה בין טענותיו השונות לדיירות מוגנת. הלכה למעשה, אילו הייתה מתקבלת פרשנות התובע לפיה הוא היה דייר מוגן מכוח חזקה, המשמעות הייתה שכל חזקה בנכס הייתה הופכת לדיירות מוגנת, ולא היא.

18. שלישית, התובע טען שהוא דייר מוגן מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ככל שטענותיו של התובע כוונו לתחולת סעיף 33(א) לחוק, ספק אם יש עוד מקום להעלאת טענה זו בעקבות ממצאי פסק הדין בתביעה המקבילה. כאמור, התובע אישר שנוכח ההסדר הדיוני הוא אינו יכול לטעון כנגד הקביעה לפיה אומד דעת הצדדים היה לוותר על הזכות המוקנית להם, לכאורה, על פי סעיף 33(א) לחוק, אולם טען כי לא ידע על עצם העובדה שעומדת לו זכות לדיירות מוגנת, ועל כן, לא יכול היה לוותר על זכות שלא ידע על קיומה.

יש לדחות טענה זו. ללא תלות במענה לשאלה אם אי-ידיעה על הזכות משמעה שלא ניתן היה לוותר עליה, סדר הדברים הוא שתחילה על התובע להוכיח שעומדת לו זכות לדיירות מוגנת ורק לאחר מכן לדון בשאלה אם ניתן או לא ניתן היה לוותר על זכות זו. התובע לא עמד בנטל לעשות כן. סעיף 33 קובע כדלקמן:

"33. (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

...
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.

(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין" (ההדגשות הוּספו).

עיון בסעיף 33 מעלה כי הוא מתייחס למי שמחזיק בנכס כשהוא אחד מבעליו או חוכרו-לדורות. תנאי זה רלוונטי הן להגנת סעיף 33(א), הן להגנת סעיף 33(ד) לחוק. אין מחלוקת על כך שהתובע לא רשום כבעלים או כחוכר לדורות של הנכס. הנכס רשום ברישום המקרקעין בשלמותו על שמה של אנוש כחוכרת לדורות. כפי שצוין בראשית הדברים, אף שהתובע טען לכתחילה שעל בית המשפט לקבוע שהוא בעלים של מחצית מהזכויות מכוח הלכת השיתוף, בהתאם להסדר הדיוני ויתר התובע על טענה זו (למצער בהליך הנוכחי). למעשה, התובע בעצמו טען בסיכומים כי: "לא יכולה גם להיות מחלוקת שהתובע איננו הבעלים של הנכס" (סעיף 28 לסיכומי התובע). במצב דברים זה, לא עלה בידי התובע להוכיח שהוא אחד הבעלים או החוכרים לדורות של הנכס.

19. זאת ועוד. כפי שצוין בפסק הדין בתביעה המקבילה, סעיף 33(א) פורש באופן מצמצם כך שהגנת הסעיף תחול רק על מי שהוא בעלים או חוכר לדורות שרשום בפנקסי המקרקעין. כך נקבע בעניין זה בפסק הדין בעניין פרמינגר :

"ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש 'בעלות' ו'חכירה לדורות' שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד...ערה אני לכך כי אם סעיף 33 לחוק מתפרש על דרך הצמצום, כחל רק על בעלות או חכירה לדורות רשומים אצל רשם המקרקעין, יצאו מכלל הגנת הדייר כל אלה שזכויותיהם אינן רשומות וכאלה רבים הם. על-פי פרשנות זו נגרע חלקם של אלה לעומת חלקם של אלה הרשומים כבעלים או כחוכרים לדורות של דירות מגוריהם. ואף-על-פי-כן גורסת אני כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק בצורה מצומצמת, שכן רק כך תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודה וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33 החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלותו ובהחזקתו של החייב, על חשבון נושהו. אין הצדקה להשאיר בידיו דירת פאר שלא ניתן לממש מתוכה את החוב. הגנה גורפת כזו פוגעת באינטרס קנייני לגיטימי של הנושים ומפרה איזון ראוי בין שני האינטרסים" (שם, בעמ' 123).

העיקרון שנקבע בעניין פרמינגר (בדעת רוב) התקבל בפסיקה מאוחרת (ראו, בפסקה 17 לפסק הדין בתביעה המקבילה ולהפניות שם). הואיל ואין מחלוקת על כך שהתובע לא הוכר כבעלים או חוכר לדורות, וממילא אינו רשום ככזה בפנקס המקרקעין, סעיף 33(א) אינו חל בענייננו (ראו, בדומה, ראו, רע"א 8660/15 טסה נ' עו"ד אמיר גרינברג, נאמן לנכסי החייב (27.1.2016)).

20. מסקנה דומה מתבקשת גם ביחס לתחולת סעיף 33(ד) לחוק. הסעיף מתייחס לאדם המחזיק בנכס כשהוא אחד הבעלים או החוכרים לדורות של הנכס, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו. בעניין שלפניי, כאמור, התובע ויתר על הוכחת טענתו לעניין הבעלות במקרקעין. על כן, סעיף 33(ד) לא חל בעניינו. לזאת יש להוסיף כי מכירת הנכס במסגרת הליך ההוצאה לפועל התייחסה למכירת הנכס כולו, וזאת הואיל ו-100% מזכויות החכירה לדורות בנכס שייכות לאנוש. בנסיבות אלה, אין לומר כי מתקיים התנאי לפיו המכירה מתייחסת לחלקו של שותפו של המחזיק בנכס.

21. על רקע המסקנה לפיה סעיפים 33(א) ו-33(ד) אינם חלים בעניינו של התובע, ממילא אין תחולה לסעיף 33(ה) לחוק. סעיף 33(ה) עוסק בהסדרת האופן שבו מי שהפך לדייר מוגן מכוח סעיף 33 יוסיף להחזיק בנכס לאחר שיימכר. ברי כי משעה שנקבע כי התובע אינו נהנה מאחת ההגנות כאמור, ממילא אין צורך לבחון את האופן שבו יוסיף להחזיק בנכס.

22. רביעית, בפסק הדין בתביעה המקבילה נדונה בהרחבה השתלשלות האירועים שהובילה להטלת השיעבודים על הנכס (ועל נכס נוסף בתל אביב). כפי שהובהר בתביעה, אנוש והתובע פעלו יחד במשא ומתן לקראת החתימה על ההסכמים. שניהם היו מעורבים במשא ומתן, ושניהם חתמו על ההסכמים שנחתמו עם המדינה. בחתימה על ההסכמים השונים, לרבות הסכם הבטוחות, ביקשו התובע ואנוש להציג מצג שלפיו שווי הבטוחות גבוה, וזאת על מנת להימנע מהגשת כתב אישום כנגד חברת אשבל, על מנת שזו תוכל להימכר במחיר משמעותי הקרוב לערכה האמיתי (והחברה אכן נמכרה תמורת סך של 192 מיליון ש"ח). במסגרת המצג האמור התחייבו אנוש והתובע לאפשר את מימוש הבטוחות במלואן היה ויסתבר לאחר סיום ההליכים המשפטיים כי חובם של התובע ואנוש גבוה מהבטוחות ששועבדו. עצם ההתחייבות למימוש הבטוחות במלואן מלמד על אומד דעתם של הצדדים לוותר על זכויותיהם בנכסים ששימשו כבטוחות, בין אם מדובר בזכויות בעלות או זכויות לדיירות מוגנת או זכויות אחרות. ספק אם התחייבות זו אינה מהווה השתק המונע מן התובע לטעון כנגד המימוש המלא של הבטוחות. קביעה דומה נקבעה גם בפסק הדין בתביעה המקבילה. תצהירו הקצר של התובע בהליך הנוכחי אינו מתייחס לעניין זה כלל וכלל. התובע טען בתצהירו כי במהלך המשא ומתן לא הוסבר לו והוא לא ידע על הוראות החוק שעל פיהן הוא דייר מוגן. כאמור, התובע לא הבהיר מהן אותן הוראות החוק המקנות לו זכות לדיירות מוגנת. אלא שגם אם הייתה לו זכות כאמור, ספק רב אם העובדה שלא הסבירו לו על אודותיה מעלה או מורידה. התובע ואנוש התכוונו לוותר על הבעלות בנכסים בעצם הסכמתם לשיעבוד הבטוחות ולמימושן המלא במקרה הצורך. הסכמה זו משמיעה מאליה ויתור על כלל זכויותיהם ביחס לנכסים האמורים.

זאת ועוד. בהסכם שנחתם ביום 2.4.2009 בין התובע, אנוש וחברת אשבל (באמצעות בא כוחם דאז) לבין סגן פקידת שומה ירושלים הסכימו הצדדים כי "פקיד השומה ירשום שיעבוד על זכויותיה של נאוה אנוש בדירה, הידוע כגוש... בתל אביב, ושיעבוד על זכויותיהם של יוסף שחם ו/או נאוה אנוש ביישוב שורש" (סעיף 3 להסכם מיום 2.4.2009). כלומר, עוד בהסכם הראשון שנחתם בין הצדדים הוסכם שרישום השיעבוד ישתרע על מלוא הזכויות בנכס, בין אם אלה זכויות התובע ובין אם אלה זכויותיה של אנוש. על כן, כבר בשלב זה הציגו התובע ואנוש מצג של ויתור על כלל הזכויות בנכס, גם אם מדובר בזכויות של התובע שאין חולק שאינו רשום כבעל זכויות במרשם המקרקעין.

23. בכתב התביעה ביקש התובע להסתמך על פסק הדין בה"פ (מחוזי תל אביב) 1106-04 הורש נ' בנק הפועלים בע"מ (13.12.2011), שבו נקבעה זכותה של ידועה בציבור לדיירות מוגנת לאחר שהבנק ביקש לממש דירת מגורים שהייתה רשומה על שם בן זוגה, ועליה נרשמה משכנתה לטובת הבנק (ערעור שהוגש על פסק הדין הסתיים בהכרעה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; ע"א 9666/11 בנק הפועלים נ' הורש (31.3.2014)). אמנם התובע לא חזר על טענה זו בסיכומיו, אולם גם לגופם של דברים, אין פסק הדין הנדון דומה לעניין הנוכחי. בפסק הדין בעניין הורש נקבע כממצא עובדתי שהבנק לא היה תם לב, הואיל והסתמך על הרישום למרות שידע שהמבקשת מתגוררת בדירה ו חרף האמור נמנע מבירור זכויותיה טרם רשם את המשכנתה. בעניין הנוכחי, כאמור, ובניגוד לעניין הורש, התובע היה מעורב בכל השלבים של רישום השיעבוד כחלק מחתימת ההסכמים עם נתבעת 1. התובע חתם על ההסכמים האמורים. כפי שצוין לעיל, הצדדים הגדירו בהסכם הראשון שנחתם ביניהם את השיעבוד על הנכס ככזה החל ביחס ל"זכויותיהם של יוסף שחם ו/או נאוה אנוש ביישוב שורש". כלומר, עוד בהסכמה הראשונה, שבה הוגדרו הבטוחות, התייחסו הצדדים למכלול הזכויות הנטענות בנכס, בין אם אלה שייכות במלואן לאנוש (בהתאם לרישום במרשם המקרקעין), ובין אם אלה שייכות לאנוש ולתובע במשותף. התנהלות זו מלמדת על כך שהתובע ואנוש ויתרו במפורש על הזכויות בנכס – גם אם מדובר בזכויותיו של התובע.

24. חמישית, התובע טען כי הואיל והליכי המימוש מבוצעים מכוח פקודת המסים ולא מכוח הסכם הבטוחות יש לכך השפעה על תחולת הזכות לדיירות מוגנת. מדובר בטענה מוקשית. למעשה, הייתה זו אנוש שטענה בהמרצת הפתיחה כי: "במסגרת ההליכים למימוש חוב המס לפי פסק הדין, ניתן ביום 7.1.2014 צו כינוס נכסים לצורך מימוש הנכס" (סעיף 7 להמרצת הפתיחה). טענתה של אנוש הייתה כי הבקשה למינוי הכונס הוגשה בהתאם לסעיף 8(1) לפקודת המסים (גביה), ולא במסגרת סעיף 11 לפקודת המסים (גביה), כפי שטען התובע כעת. סעיף 8(1) לפקודה קובע כי אם לא נמצאו די מיטלטלין של החייב ניתן להוציא כתב הרשאה למכירת מקרקעין "באותו אופן כאילו נמכרו עפ"י צו מאת בית משפט מוסמך לשם סילוק חוק שבפסק דין". על יסוד האמור בסעיף זה טענה אנוש כי זכותה בנכס תפקע, לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שכן מכירת הנכס מתבצעת "מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא". אנוש ציינה במפורש בהמרצת הפתיחה כי: "מינוי הכונס למימוש הנכס כמוהו כמכירת הנכס בהוצאה לפועל של פסק דין כאמור בסעיף 33(א) לחוק, או לחלופין הוצאה לפועל של המשכנתא שנרשמה על הנכס לפי הסכם הבטוחות" (סעיף 21 להמרצת הפתיחה). כלומר, אנוש היא שכרכה בין מינוי הכונס לבין מכירת הנכס, בין אם יש לראות במכירה זו הוצאה לפועל של פסק דין ובין אם יש לראות בה מימוש משכנתא מכוח השיעבוד שנרשם בהתאם להסכם הבטוחות. הלכה למעשה, אף שבפסק הדין בתביעה המקבילה הועלתה תהייה באשר לתחולת סעיף 33 בעניינה של אנוש על רקע האופן שבו החל כינוס הנכסים, בפסק הדין נבחנה הטענה לגופה, וכאמור, נדחתה.

25. בערעור לבית המשפט המחוזי אשר הוגש על פסק הדין בתביעה המקבילה העלתה אנוש את הטענה לפיה המשכון לא התבקש בשל הסכם הבטוחות אלא מכוח סעיף 11 לפקודת המסים (גביה). טענה זו נדחתה בפסק הדין. בית המשפט המחוזי קבע ביחס לטענה זו כך:

"בדיון לפנינו, טען ב"כ המערערת, כי מינוי כונס הנכסים נעשה בגדרי הליך לפי סעיף 11א לפקודת המסים (גבייה), וכי במצב דברים זה אין רלבנטיות להסכם הבטוחות ולהסכמים הנוספים שנעשו בין הצדדים. טענה זו אין לקבל, שכן התמונה הכוללת העולה מן החומר היא שהסכמים אלה היוו בסיס לפעולות שבוצעו מכוח סעיף 11א האמור, ומבחינה עניינית הם שלובים זה בזה.

בנסיבות אלה אין לנו צורך לחוות דעה בטענה העקרונית שהועלתה לפיה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר חל כל אימת שננקטים הליכים לפי סעיף 11א לפקודת המסים (גבייה). נעיר, כי סעיף 33 כלל אינו מזכיר את סעיף 11א לפקודה" (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 2.2.2020 בשורות 33-30; עמ' 7 לפרוטוקול, בשורות 3-1).

משנדחתה הטענה בתביעה המקבילה, ממצא זה מחייב גם בגדרי התביעה הנוכחית. די בכך כדי לדחות את הטענה. אלא שגם לגופם של דברים, ספק אם יש הצדקה לקבל את הטענה, שלא הונחה לה כל תשתית. בתגובת התובע לאחר שניתן פסק הדין בתביעה המקבילה (תגובה מיום 3.6.2018) טען התובע כי בפסק הדין בית המשפט לא מצא לנכון לדון ולהכריע בטענה זו כיוון שאנוש לא הציגה ראיות לטיעונה זה. התובע טען כי לעומת אנוש הוא: "מעונין להציג את ראיותיו בסוגיה ולקבל הכרעה בטענתו זו" (סעיף 5.ד. להודעה). חרף האמור, לא הוצגו ראיות כלשהן בעניין זה. כך, לא הוצג תיק ההוצאה לפועל, ולא הונחה תשתית משפטית כלשהי לטענה לפיה הליכי מימוש מכוח פקודת המסים מלמדים על תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. אדרבה, כפי שצוין בפסק הדין בתביעה המקבילה, סעיף 8 לפקודת המסים (גביה) קובע כי תנאי למכירת מקרקעין של חייב, ככל שהם מהווים, כולם או מקצתם, בית התפוס על ידי החייב, היא "להשאיר לו או לדאוג לכך שתישאר לו דירה אשר לדעת הממונה על הגביה תהא נחוצה למענו ולמען בני ביתו" (פסקה 25 לפסק הדין). הנוסח האמור של הסעיף מלמד על כך שהמטרה אינה בהכרח להותיר בידי החייב את הדירה עצמה, אלא לאפשר מנגנון של קביעת דיור חלופי, בדומה לזה הקבוע בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967. לכל אלה יש להוסיף את העובדה שבניגוד לטענת התובע, הטלת השיעבוד בעניין הנוכחי הייתה חלק בלתי נפרד מההליך ההסכמי שנערך בין הצדדים. התובע ואנוש הסכימו להטלת השיעבוד על הנכסים, והם אף הציעו את הנכסים האמורים כבטוחות לכתחילה. התובע ואנוש אף הסכימו שהבטוחות "יממושו במלואן" ככל שחובם יעלה על הבטוחות שהופקדו. בנסיבות אלה, לא ניתן לנתק את הסכם הבטוחות ומכלול הנסיבות שקדמו לחתימתו מהשעבוד שהוטל על הנכסים.

26. המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא שיש לדחות את הטענות שהעלה התובע בהליך הנוכחי. על כן, התביעה נדחית. התובע יישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ש"ח לכל אחד מהנתבעים. הסכום האמור ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, ו' אייר תש"פ, 30 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.