הדפסה

בית משפט השלום בירושלים ת"א 10553-03-16

בפני
כבוד ה שופטת חוי טוקר

התובעים:

  1. גיורא אקבשב
  2. דיאנה גבריאלוב-אקבשב

על-ידי עו"ד עודד פלדמן

נגד

הנתבעים:

  1. כוכבה צרף
  2. יעקב צרף

על-ידי עו"ד יונתן גוטליב

פסק דין

תביעת התובעים לחיוב הנתבעים בסך של 177,773 ₪ בגין הפרת הסכם למכר דירה בשל ליקויים שנמצאו בה , על-פי הנטען.
תמצית העובדות וגדר המחלוקת:
ביום 9.4.14 חתמו התובעים והנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") על הסכם למכירת דירתה של הנתבעת לתובעים ברחוב התותחן 10/8 (רח' הארבעה 47/8) בשכונת פסגת זאב בירושלים (להלן: "הדירה" ו- "הסכם המכר" בהתאמה; העתק הסכם המכר צורף כנספח 5 לתצהיר הנתבע 2 (להלן: "הנתבע")).
הנתבעת הייתה בזמנים הרלוונטיים בעלת זכויות החכירה בדירה. הנתבע הינו בנה של הנתבעת.
אין מחלוקת בין הצדדים כי החל משנת 2005 הנתבע הוא שהתגורר בדירה עד למועד מכירתה לתובעים. אין גם מחלוקת כי הנתבע ניהל את המשא ומתן למכירת הדירה וכי הוא היה נוכח במעמד החתימה על הסכם המכר.
הנתבעת נפטרה במהלך ניהול ההליך והיא לא העידה על תצהירה.
עניינה של תובענה זו בתביעת התובעים כנגד הנתבעים שבבסיסה הטענה כי הנתבעים הסתירו מהם ליקויי רטיבות בדירה.
לטענת התובעים הנתבעים התחייבו למסור להם את הדירה ללא כל פגם וכאשר כל מערכות הדירה תקינות. בסעיף 2.02 להסכם המכר הצהירה הנתבעת כי "לא ידוע לה על מום נסתר כלשהו בדירה, כי למיטב ידיעתה אין בעיית רטיבות כלשהי בדירה, וכי מערכות הדירה תקינות ופועלות".
התובעים טענו כי וויתורם בסעיף 2.01 להסכם המכר על כל טענה לאי התאמה מחמת מום ו/או פגם בדירה ניתנה על יסוד הצהרתה זו של הנתבעת.
התובעים טענו כי לאחר קבלת החזקה בדירה הם החלו לגלות את הרטיבויות הקיימות בדירה, ושוחחו על כך עם יתר דיירי הבניין אשר ציינו בפניהם כי נושא הרטיבויות ידוע לכלל השכנים וגם לנתבעים וכי הדבר גרם לנזקים רבים לשכנים.
לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית והפרו את חובת תום הלב במשא ומתן בכך שלא גילו להם אודות ליקויים בדירה אשר התבטאו ב רטיבויות ונזילות במוקדים שונים. הנתבעים אף הצהירו וחתמו בהסכם המכר כי מערכות הדירה תקינות ופועלות ואין בה כל מום נסתר ובעיית רטיבות, זאת, תוך יצירת מצג שווא שהדירה תקינה. התובעים טענו כי ניסו לתקן חלק מהליקויים לאחר שעברו להתגורר בדירה אך אז התגלה להם כי מדובר ברטיבויות בהיקף נרחב אשר נפרשו על כל פני הדירה במיקומים שונים, הן בקירות והן מתחת לרצפה, מה שמוכיח, לטענת התובעים, כי הנתבעים ידעו על הבעיה הקיימת עובר למכירת הדירה לתובעים והם הפרו את התחייבותם לגלות לתובעים את מצבה של הדירה.
התובע תמך טענתו בשתי חוות דעת. חוות הדעת השמאי מר חיים שריקי מיום 29.7.15 (להלן: "שריקי") וחוות דעת חברת אינפרטק מיום 2.6.15 (להלן: "אינפרטק"; חוות הדעת צורפו לתצהיר התובע 1 ( להלן: "התובע")).
התובעים כפרו בטענת הנתבעים כי אין לחייב את הנתבע, שלא היה בעלים של הדירה במועד מכירתה ולא היה צד להסכם המכר. לטענתם, הנתבע גר בדירה עובר למכירתה לתובעים, ניהל בפועל את המשא ומתן, והוא שעמד בפועל מאחורי המכירה וההתחייבויות שבהסכם המכר. מכל מקום, טענו התובעים כי יש לחייב את יורשיה של הנתבעת, שהנתבע נמנה עליהם.
התובעים עתרו להוצאת תצהירה של הנתבעת מתיק בית המשפט מאחר ולא נחקרה עליו.
הנתבעים טענו כי הנתבעת היא שהיתה בעלת הדירה ומשלא נחקרה מאחר והלכה לעולמה אין להורות על הוצאת תצהירה מתיק בית המשפט, ולכל הפחות על בית המשפט ליתן לו את המשקל המתאים. הנתבעים, כאמור, אינם חולקים על כך כי הנתבע הוא שהתגורר בדירה משנת 2005, וטענו כי הרלוונטיות של תצהיר הנתבעת הינה בעיקר ביחס לתקופה שלפני שנת 2005.
לטענת הנתבעים, הנתבע אינו צד להסכם המכר ואין לחייבו בגין ההפרה הנטענת והמוכחשת על-ידי הנתבעים, ובמיוחד שעה שהתובעים, אשר היו מודעים במעמד החתימה על הסכם המכר לכך כי הנתבע הוא שהתגורר בדירה, לא עמדו על כך כי ההצהרות ביחס למצב הדירה תבואנה גם מפיו.
לגופה של התובענה נטען על-ידי הנתבעים כי התובעים רכשו את הדירה כפי שהיא ולאחר שוויתרו על זכותם לכל טענה בגין אי התאמה ובכלל זאת מחמת מום ו/או פגם בדירה, וזאת בהתאם להצהרתם בסעיפים 2.01 ו- 2.02 להסכם המכר, ולפיכך, הם מושתקים מלבוא בטענות כלפי הנתבעים.
הנתבעים כפרו בקיומם של ליקויים בדירה עובר לחתימה על הסכם המכר. מכל מקום, טענו הנתבעים כי ככל שקיימים ליקויים הרי שמדובר בליקויים שלא היו קיימים עובר למכירת הדירה לתובעים וממילא שאלה לא הוסתרו על-ידם מלכתחילה וכי לכל הפחות מדובר בליקויים הנובעים מבלאי סביר. בעניין זה נטען על-ידי הנתבעים כי התובעים ידעו שהם רוכשים דירה שנבנתה כ- 30 שנה קודם לכן, ולא בדירה חדשה.
לטענת הנתבעים, על התובעים מוטל הנטל להוכיח קיומו של פגם נסתר, ולאחר מכן עליהם להוכיח כי הנתבעת ידעה על כך.
הנתבעים תמכו טענותיהם בחוות דעתו של השמאי ג'ימי רום מיום 16.5.18 (להלן: "רום") ובחוות דעת חב' אינפרא סייף מיום 3.1.18 (להלן: "אינפרא סייף") ממנה עולה כי לא נמצאו ממצאים לרטיבות כלואה הנטענת על-ידי התובעים, למעט רטיבות זניחה במטבח.
דיון:
מתצהירו של התובע עולה כי בעת קבלת הדירה הבחין בסימני רטיבות קשים בקירות הסלון וכששאל אודות כך את הנתבע ענה לו האחרון כי בסלון הדירה היה מוצב אקווריום גדול וכי עם הוצאת המטלטלין מן הדירה הוא נשבר וכמות גדולה של מים הציפה את הסלון (פיסקה 14 לתצהיר התובע). על יסוד הצהרה זו, הביא התובע אינסטלטור לתיקון נזילה בחדר השירות מקום בו נמצאת החנוכייה וכן שני צבעים שיצבעו את הדירה (פיסקה 16 לתצהיר התובע; פרו' עמ' 37 ש' 14-17; פרו' עמ' 39, ש' 22-26; עמ' 40, ש' 20-23; עמ' 41, ש' 18-21).
לדברי התובע, כחודש וחצי לאחר שבוצעו התיקונים הראשוניים בדירה, הופיעו מחדש בעיות רטיבות וכן החלו תלונות של דיירים המתגוררים מתחת לדירה (פיסקאות 17-18 לתצהיר התובע; פרו' עמ' 53, ש' 24-31; עמ' 55, ש' 15-16; עמ' 56, ש' 17-22). באותו הזמן נתגלתה גם נזילה בחדר האמבטיה אשר תוקנה על-ידי אינסטלטור מטעם חב' הביטוח, ובעבור תיקון זה שילם התובע דמי השתתפות עצמית בסך 446 ₪ (ר' פיסקה 20 לתצהיר התובע). בנוסף, תוקנה נזילה מתחת לכיור במטבח בתמורה לסך של 450 ₪ (ר' פיסקה 21 לתצהיר התובע; פרו' עמ' 44, ש' 23-30, 36; עמ' 45, ש' 1-3). לטענת התובע, הרטיבות בקיר הסלון תוקנה שלוש פעמים (פרו' עמ' 45, ש' 13-18).
בנוסף, בעקבות תלונות של הגב' טסטה, המתגוררת מתחת לדירה (להלן: "טסטה"), על חדירת מי גשמים מן המרפסת הפתוחה, הותקנה פרגולה עם סגירה שתמנע חדירת מים בעלות של 19,500 ₪ (פיסקה 22 לתצהיר התובע; פרו' עמ' 54, ש' 21; עמ' 60, ש' 27-30; עמ' 61, ש' 1-8).
התובע אישר בעדותו שמאז אותם תיקונים לא ערך עוד תיקונים בדירה (פרו' עמ' 63, ש' 22-25; עמ' 64, ש' 12-13).
הגב' טסטה המתגוררת מתחת לדירת התובע העידה כי היא מתגוררת בדירתה במשך 25 שנה וכי זכורה לה רק פעם אחת שהייתה נזילה מדירת התובעים למקלחת בדירתה בתקופה בה הנתבעת ובעלה התגוררו בדירה (פרו' עמ' 76, ש' 9-14). עוד ציינה כי בזמן שהתובע התגורר בדירה הייתה פעם אחת נזילה מהדירה שלו לחדר השינה בדירתה, והנתבע תיקן אותה ושם גגון מעל המרפסת (פרו' עמ' 74, ש' 24-36, עמ' 75 ש' 9-10).
מתצהיר הנתבע עולה כי בשנת 2005 בוצע שיפוץ כללי בדירה, אשר כלל גם החלפת כל צנרת האינסטלציה (ר' פיסקה 2 לתצהיר הנתבע). במסגרת שיפוץ זה הנתבע התקין במרפסת השירות ליד המטבח כיור עם ברז וצינור שעבר דרך המרפסת הגדולה שגם שם הותקן ברז. הנתבע העיד כי מעולם לא היו רטיבויות בדירה ולא נתקבלו תלונות מהשכנה המתגוררת מתחת לדירה (פרו' עמ' 94, ש' 21-35 ועמ' 95). הנתבע הכחיש שהיתה רטיבות בסלון וטען כי היו הבדלי צבע בגלל אקווריום שהיה במקום ( פרו' עמ' 101, ש' 6-9).
מעדות הנתבע עלה כי היתה שכנה אחרת, הגב' בתיה כהן, המתגוררת בקומה הראשונה, שלוש קומות מתחת לדירה (המצויה בקומה הרביעית מבין חמש קומות), אשר התלוננה על נזילות של מי גשמים מהגגות, ולשם כך התקינו מרזבים והעניין סודר (פרו' עמ' 96, ש' 23-36 ועמ' 97 ש' 1-14). תלונת השכנה כהן בשל מי גשמים מהגגות צוינה גם בעדותו של השכן מנחם אברהם (ר' פרו' עמ' 84, ש' 18-29).
העד מנחם אברהם, שדירתו המושכרת לאחרים מצויה מעל דירת התובעים, העיד כי מעבר לתלונת השכנה כהן בנוגע למי הגשמים לא נתקבלו תלונות משכנים נוספים על רטיבויות, למעט בין השכנים לבין עצמם, כגון בין השכנה מהקומה הראשונה (כהן) לשכנה מהקומה השניה (בראשי) (ר' פרו' עמ' 87, ש' 20-26).
התובע אישר כי השכנה כהן לא באה בתלונות אליו דווקא אלא לכל הדירות הממוקמות באותו הצד של הבניין (ר' פרו' עמ' 50,ש' 17-19).
העד מנחם אברהם העיד גם כי היו תביעות כנגד הקבלן לאחר קבלת הדירות בשל ליקויי בניה, בין היתר בשל הטענה כי הקבלן ביצע ריצוף עם חול רטוב והיו כתמים על המרצפות (פרו' עמ' 86, ש' 32-35).
כן העיד מנחם אברהם כי היתה בעיה של חדירת מי גשמים לדירתו בשל איטום לקוי בגג, וכי הדבר סודר, בין היתר, לאחר שהתובעים עברו להתגורר בדירה ובשל מעורבות התובע (פרו' עמ' 87, ש' 30-36; עמ' 88, ש' 1-10).
בנוסף, העידה מטעם הנתבעים הגב' רבקה גרוס, גיסתה של הנתבעת המתגוררת בדירה הממוקמת מול דירת התובעים, אשר העידה כי לא היו רטיבויות בדירה, וכי הרטיבויות עליהן התלוננה השכנה כהן כלל אינן נוגעות לדירה (ר' גם עדותה בפרו' עמ' 91-92).
בנוסף, מעדויות העדים עלה גם כי כשנה שנתיים לאחר רכישת הדירה נתגלתה נזילה בדירת התובעים בשל פיצוץ שאירע בדירה של השכן אברהם, המצויה מעל דירת התובעים (ר' עדות התובע בפרו' עמ' 50, ש' 6-10; עדות אברהם בפרו' עמ' 84, ש' 3-8 ועדות גרוס בפרו' עמ' 90, ש' 31-36 ועמ' 91 ש' 1-6). התובע אישר כי אירוע זה אינו קשור לאירועים שביסוד התובענה וכי מדובר היה באירוע חד פעמי ולדברי התובע מטעם זה האירוע לא נזכר בכתבי טענותיו (פרו' עמ' 58, ש' 15-34).
אם כן, עולה מעדויות העדים כי תלונות השכנים לא כוונו כלפי הדירה אלא כלפי מי גשמים שנזלו מגגות הדירות הממוקמות בצד הבניין שבו ממוקמת הדירה אל חצר גינתה של השכנה כהן המתגוררת בקומה הראשונה.
כאמור, הגב' טסטה שללה תלונות על רטיבויות מדירת התובעים, למעט שני אירועים, שאחד מהם אירע שנים קודם למכירת הדירה לתובעים, עת הנתבעת ובעלה התגוררו בדירה.
אם כן, עיקר טענת התובע הינה לרטיבות כלואה בכל שטח הדירה, ובעניין זה מחלוקת בין המומחים.
בכל הנוגע למקור הרטיבות, מתמצית טענת התובע בנזילה באינטרפוץ שבחדר הרחצה ואיבוד מים בקופסת הביקורת במרכז החדר, נזילה שהיתה מתחת לכיור המטבח שתוקן ואיטום לקוי בהיקף הנקז ובקירות המרפסת (ר' סעיף 2.1 לחוות הדעת אינפרטק).
באשר לחדר הרחצה נקבע בסעיף 1.4.1 לחוות דעת אינפרטק כי זוהתה רטיבות ולחות כלואה במסדרון לכיוון חדר הרחצה. בעניין זה צוין בסעיף 1.4.2 כי הובהר שבחדר הרחצה היתה נזילה באינטרפוץ שאותרה על-ידי חב' הביטוח. בסעיף 1.4.10 צוין כי עדיין קיימת נזילה באינטרפוץ לאחר שבוצע תיקון (ר' גם סעיף 1.4.15).
מחוות דעת אינפרא סייף עולה כי לא נמצאה רטיבות בחדר הרחצה (סעיף 2.4). באשר לנזילה שהיתה באינטרפוץ צוין כי נקודת המים נמצאה תקינה וללא הימלטות מים (ר' גם סעיפים 2.9 ו- 2.14 לחוות הדעת). כן צוין כי בבדיקה ויזואלית נמצאו כשלים באיטום מסביב לנקודה (סעיף 2.5).
בסעיף 1.4.14 לחוות דעת אינפרטק צוין כי נתגלתה נזילה בקופסת הביקורת במרכז חדר האמבטיה. בסעיף 2.13 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי נתגלו ממצאים המלמדים על הימלטות מים מהצנרת בחיבור הקופסה בריצוף היכולה לגרום לבריחת מים קטנה בזמן שימוש חריג ללא הפסקת מים במקלחת.
בחוות דעת אינפרטק צוין כי זוהתה רטיבות בחדר רחצה הורים המגיעה מכיוון האמבטיה (סעיף 1.4.4). בחוות דעת אינפרא סייף צוין כי במועד הבדיקה נמצאו בחדר רחצה הורים סימני רטיבות בשלבי התייבשות סופיים (סעיף 2.3).
בסעיף 1.4.13 לחוות דעת אינפרטק צוין כי בוצעה בדיקת לחץ לצנרת שבחדר רחצה הורים וזו נמצאה תקינה. גם בדיקת לחץ שבוצעה על-ידי חב' אינפרה סייף בחדר רחצה הורים נמצאה תקינה (סעיף 2.12).
בחוות דעת אינפרטק צוין כי זוהו סימני לחות בקיר "חדר מיטל". בעניין זה צוין כי קיים חשש לחדירות מי גשמים (סעיף 1.4.3). בסעיף 1.4.5 צוין גם כי זוהתה רטיבות קפילארית בקיר בכניסה לחדר. בחוות דעת אינפרא סייף צוין כי במועד הבדיקה לא היו סימני רטיבות ב"חדר מיטל" (סעיף 2.2) וכן לא נמצאו סימני רטיבות קפילארית בקיר (סעיף 2.4).
בסעיף 1.4.6 לחוות דעת אינפרטק צוין כי זוהתה רטיבות קפילארית בקירות הסלון. כן צוין בסעיף 1.4.16 כי קיים איטום לקוי בקיר חיצוני בסלון בחדירת צנרת המזגן. בסעיף 2.5 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי במועד הבדיקה לא נמצאה רטיבות קפילארית בסלון (סעיף 2.5). אושר איטום לקוי בחדירת צנרת המזגן (סעיף 2.15).
בסעיפים 1.4.8 – 1.4.9 לחוות דעת אינפרטק צוין כי נמצא איטום לקוי בקופסת הביקורת במרפסת (בטון חשוף) וכן איטום לקוי בקיר וברזל חודר לתוכו (ר' גם סעיף 1.4.17). בסעיפים 1.4.21-1.4.22 צוין כי מומלץ לבחון את חיבור האפסילון בסף דלת המעבר מהמטבח למרפסת הסגורה וכי נמצא כי הקו סתום ומלוכלך.
בסעיף 2.7 לחוות דעת אינפרא סייף אושר האיטום הלקוי בקופסת הביקורת במרפסת. בסעיף 2.8 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי במרפסת הובחן ברזל בשני מקומות ולפי מה שנמסר הברזל הינו ממעקה לשעבר שפורק. כן צוין על-ידי אינפרא סייף כי המרפסת קורתה באמצעות גגון ומסביב לה חלונות מזוגגות במסגרת חמרן. בסעיף 2.18 צוין כי במועד הבדיקה לא נראה כי קיים כשל. אושר כי הקו סתום ומלוכלך. באותו הסעיף צוין כי בוצעה בדיקת הצפת בלונים ולא התגלו ממצאים המלמדים על הימלטות מים מצנרת דולחין. הומלץ על ניקוי של קו הניקוי של הכיור ללא צורך בשבירה או פעולות בינוי אחרות.
בסעיף 1.4.23 לחוות דעת אינפרטק הומלץ לבצע בדיקות הצפה והמטרה בקירות וברצפה. בסעיף 2.20 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי המרפסת קורתה באמצעות גגון ומסביב לה חלונות מזוגגות במסגרת חמרן ואין כלל בעיית רטיבות.
בסעיף 1.4.12 לחוות דעת אינפרטק צוין כי נמצאה נזילה בניל הנמצא מתחת לכיור במטבח. בסעיף 1.4.11 צוין כי זוהתה רטיבות ולחות כלואה מתחת לריצוף. בסעיף 2.11 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי במועד הבדיקה הברז היה תקין וללא הימלטות מים. בסעיף 2.10 צוין כי נמצאו סימני רטיבות ולחות ברצפת המטבח.
בסעיף 1.4.18 לחוות דעת אינפרטק צוין כי קיים איטום לקוי בחדירת צינור מים לקיר חיצוני. בסעיף 2.16 לחוות דעת אינפרה סייף אושר הליקוי.
בסעיפים 1.4.19 – 1.4.20 לחוות דעת אינפרטק צוין כי יש לתקן רעפים שלא סגורים כראוי במרפסת הסגורה. בסעיף 2.17 לחוות דעת אינפרה סייף צוין כי בוצע איטום על-ידי יריעות מעל הרעפים.
דגימות החול שנלקחו על-ידי חב' אינפרטק העלו ממצאים של תכולת רטיבות/לחות באחוזים העולים על 6% המותרים לפי התקן הישראלי (סעיף 2.1 לפרק הממצאים והמסקנות לחוות הדעת).
בסעיף 3 לחוות דעת אינפרא סייף צוין כי למעט המטבח שבו נמצא 6.86% רטיבות, שהיא גבוהה מהתקן ב- 0.86%, לא נמצאה לחות חריגה. לגבי הרטיבות שנמצאה במטבח צוין כי אין מדובר ברטיבות במצע שאמורה לבוא לידי ביטוי במראה חריג ויזואלי על פני השטח. על-פי חוות דעת אינפרא סייף הממצאים שנתגלו אינם מצריכים כל פעולה כדוגמת ייבוש או החלפת חול.
כן צוין על-ידי אינפרא סייף כי הבדיקה בוצעה על-ידה כשנתיים ושבעה חודשים לאחר בדיקת אינפרטק וכי החול נלקח מחורים שנקדחו בעבר על-ידי חב' אינפרטק (ונסתמו) כיוון שהתובע סירב לאפשר לאינפרא סייף לקדוח חורים חדשים.
למעשה, כמעט ואין מחלוקת בין חוות הדעת שניתנו על-ידי החברות לאיתור נזילות (אינפרטק מטעם התובעים ואינפרא סייף מטעם הנתבעים) באשר למקור הרטיבות, והפערים בין שתי חוות הדעת מתמצים בעיקר בממצאים ביחס לרטיבות הכלואה.
חוות דעת אינפרטק מתמקדת בליקויים נקודתיים אשר סוכמו בפרק המסקנות וההמלצות לביצוע (פרק 2), שם צוין כי עיקר הרטיבות מגיע מהאינטרפוץ בחדר הרחצה ומקופסת הביקורת, מהאיטום הלקוי בהיקף הנקז ובקירות המרפסת ומברז הניל שנזל מתחת לכיור במטבח ותוקן (להלן: "מוקדי הרטיבות"). בחוות דעת אינפרטק הומלץ לבצע פתיחה לאינטרפוץ ולבחון בשנית וכן לבחון את חיבור קופסת הביקורת בחדר הרחצה, לבצע תיקוני אטימה בקירות ובהיקף הנקז במרפסת.
לגבי הרטיבות הכלואה הומלץ לבצע ייבוש או החלפה למצע החול הרטוב בשטח הדירה.
בסעיף 2.2.1ה' לחוות דעת אינפרטק צוין כי בוצעו בדיקות לחץ לצנרות אספקת מים חמים וקרים, ואלה נמצאו תקינות.
בעדותו, אישר מר אריה יהודה מטעם חב' אינפרטק כי תקינות בדיקת הלחץ משמעה שאין בריחת מים, דהיינו, שעד לנקודה שבה נמצא הליקוי הצנרת תקינה (ר' פרו' עמ' 33, ש' 30-32 וכן עמ' 34, ש' 11-18).
כאשר נשאל מר יהודה על הליקוי הכי משמעותי ציין כי מדובר בליקוי שבחדר הרחצה הנוגע לאינטרפוץ ולקופסת הביקורת (ר' פרו' עמ' 33, ש' 9-24).
מר יהודה ציין כי הרטיבות שנמצאה יכולה להיווצר מאותם מוקדי רטיבות שאותם ציין בחוות דעתו (פרו' עמ' 28, ש' 15-17, 25-27), שכן, כל עוד לא מתוקנים הליקויים הם ממשיכים ליצור רטיבות. כן ציין מר יהודה כי בהנחה שהלקויים לא תוקנו תימשך להיווצר רטיבות (פרו' עמ' 29, ש' 7-13). בעניין זה ציין מר יהודה שמטעם זה נקראת הרטיבות "רטיבות כלואה" (פרו' עמ' 29, ש' 3, 7-13; עמ' 26, ש' 26-35; עמ' 27, ש' 19-26; עמ' 30, ש' 32-36; עמ' 31, ש' 1-3, 21-25).
מר יהודה אישר כי הליקויים שנמצאו מתאימים לבלאי טבעי בדירה ישנה (פרו' עמ' 31, ש' 22-25).
מאחר והצנרת בדירה נמצאה תקינה, אין לומר כי הליקויים הנקודתיים שנמצאו, המתאימים לפי דברי המומחה מטעם התובעים, לבלאי טבעי, מלמדים על ליקוי בצנרת או על בעיית רטיבות כרונית. שכן, כפי שציין המומחה מר יהודה מטעם התובעים, כל עוד לא יתוקן הליקוי הרטיבות תימשך.
מאחר והמומחה מטעם התובעים לא מצא ליקויים בצנרת לא מצאתי להידרש למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים האם במסגרת השיפוץ החליפו הנתבעים את הצנרת אם לאו. שכן, בהסכם המכר לא התנו התובעים את רכישת הדירה בשאלה האם הצנרת הוחלפה במסגרת השיפוץ שנערך בשנת 2005. בהקשר זה יצוין כי התובע ידע כי הוא רוכש דירה שאינה חדשה.
סופו של יום, אף על-פי חוות הדעת של חב' אינפרטק מטעם התובעים, מדובר בליקויים נקודתיים, הדורשים תיקון נקודתי, תוך שנשללה האפשרות כי הצנרת בדירה לקויה.
בהקשר זה מקובלת עלי טענת הנתבעים כי לוּ הליקויים היו קיימים במועד מכירת הדירה סביר כי התובעים היו מבחינים בהם מיד עם כניסתם לדירה ולא לאחר מספר חודשים. כמו כן, יש ממש בטענת הנתבעים כי ככל שעדיין קיימים ליקויים במוקדים שצוינו, הרי שככל שאלה תוקנו מאז רכישת הדירה (האינטרפוץ וברז הניל מתחת לכיור במטבח) , נותק הקשר הסיבתי, שכן, ייתכן ואלה תוקנו באופן לא מקצועי.
כאמור, הגב' טסטה, השכנה המתגוררת מתחת לדירה, שללה בעיות רטיבות מתמשכות, למעט, כאמור, שני מקרים נקודתיים.
בין הצדדים התגלתה מחלוקת ביחס למשקל עדותה של הגב' טסטה. לטענת הנתבעים, עדות הגב' טסטה מעקרת את הבסיס שמתחת לתביעת התובעים, לאחר ששללה בעיות רטיבות, למעט שני מקרים, שהאחד מהם ארע זמן רב לפני מכירת הדירה לתובעים. לטענת התובעים, בתה של הגב' טסטה שנכחה עמה בעת מתן עדות ציינה כי הגב' טסטה לאחר אירוע מוחי וכי הזכרון שלה מאד מעורפל (פרו' עמ' 75, ש' 36), ולפיכך אין ליתן כל משקל לעדותה.
דברי הגב' טסטה רלוונטיים בעיקר לטענת התובעים כי מי גשמים חדרו דרך המרפסת לדירת הגב' טסטה, ולפיכך, הם נאלצו לבנות פרגולה.
בחוות דעת אינפרטק מטעם התובעים צוין כי "יש לבצע במידי בדיקות הצפה, המטרה והתזה לווידוא חד משמעי של מקורות הכשלים שצוינו... כל עוד לא בוצעו הבדיקות אין לבצע שום פעילות דרסטית הדורשת פירוק או שבירה" (ר' סעיף 2.2.4א' לחוות דעת אינפרטק מטעם התובעים). מכאן, שאף אם אלך לגישת התובעים כי אין ליתן כלל משקל לדברי הגב' טסטה, וכי היא התלוננה מספר פעמים על רטיבות כתוצאה מחדירת מי גשמים לדירתה, הרי שהתובעים לא הוכיחו כי נדרשה בניית פרגולה דווקא, וזאת מאחר ולא בוצעו בדיקות הצפה, המטרה והתזה עליהן המליץ המומחה מטעמם.
באשר לטענה כי נתקבלו תלונות משכנים נוספים הרי שהוכח מדברי העדים כי התלונות כלל לא התייחסו לדירת התובעים אלא לנזילות שהיו מהגגות לחצר ביתה של השכנה בתיה כהן , המתגוררת בקומה הראשונה.
סופו של יום, כאמור, לא הוכח ליקוי בצנרת הדירה, אלא ליקויים נקודתיים הנובעים מבלאי סביר.
את המחלוקת בין המומחים לאיתור נזילות מטעם שני הצדדים ביחס לרטיבות הכלואה שנמצאה בדירה ניתן להסביר בפרק הזמן של כשנתיים וחצי שחלף ממועד ביצוע בדיקת הרטיבות על-ידי חב' אינפרטק מטעם התובעים ביום 2.6.15 למועד ביצוע הבדיקה על-ידי חב' אינפרא סייף מטעם הנתבעים ביום 31.12.17, כאשר מר אריה יהודה מטעם חב' אינפרטק העיד כי רטיבות כלואה תתייבש בפרק זמן שבין שנתיים לחמש שנים (פרו' עמ' 27, ש' 1-2).
מכל מקום, גם אם אאמץ את ממצאי חוות דעת אינפרטק מטעם התובעים ביחס לרטיבות הכלואה, הרי שבסעיף 2.2.4ו' לחוות הדעת הומלץ לקחת דגימות לחות למעבדה לצורך וידוא רמת הלחות ובהתאם לתוצאות תתקבל החלטה אם לבצע הרמת הריצוף והחלפת החול ו/או לבצע ייבוש על-ידי מכשירי ייבוש וסופגי לחות על-ידי הרמת אריחים בודדים בלבד. בסעיף 2.2.4ז' צוינו על-ידי חב' אינפרטק פרטי מומחה לייבוש ושיקום.
דהיינו, שגם בחוות דעת אינפרטק מטעם התובעים, לא נקבע כי יש לבצע את העבודות שפורטו בחוות דעת שריקי, שעיקרן בהחלפת כל הריצוף, החול וצנרת הדירה. להיפך, בחוות דעת אינפרטק נמצאה הצנרת תקינה, ונקבע כי יש לבצע בדיקה שלפיה ייקבע האם יש צורך בהחלפת החול או בייבוש. בדיקה כאמור לא בוצעה, ולפיכך, לא נמצאה תשתית ראייתית לטענת התובעים בדבר הצורך לבצע את העבודות שפורטו בחוות דעת שריקי מטעם התובעים.
בחוות דעת השמאי שריקי מטעם התובעת הוערכו כלל הנזקים בסך של 125,369 ₪ כולל מע"מ. חלק נרחב מחוות הדעת (כ- 70,000 ₪) מורכב מעבודות שעניינן הלכה למעשה החלפת כל הריצוף בבית, מערכות האינסטלציה וריצוף מחדש (ר' למשל עבודות הנוגעות לפירוק ריצוף, איטום הרצפה, הובלה ואספקת חול/מצע תחתון, ריצוף, אריחים, ביצוע עבודות צנרת מים, אינסטלציה ומערכות ניקוז, פירוק חיפוי קירות בחדרי רחצה, אספקת אמבטיה ואסלה). יתר העלויות נוגעות לעבודות כגון פינוי, הובלה ואחסון תכולה, עבודות צבע, אספקת דלת, פינוי וניקוי.
בחוות דעת השמאי ג'ימי רום מטעם הנתבעים נמצא כי אין מקום לביצוע העבודות שצוינו על-ידי השמאי שריקי מאחר וכיום ניתן לבצע ייבוש מושלם של חול המצע באמצעים טכנולוגיים מתקדמים. בהעדר מפרט על-ידי מהנדס ואי קבלת הצעות מחיר בהתאם, לא מצא השמאי ג'ימי רום להיכנס לערכי התביעה. בנוסף, צוין על-ידי השמאי רום כי פוליסת הביטוח של התובע אמורה לכסות נזקי מים.
מחוות דעת אינפרטק מטעם התובעים עולה כי לכל היותר מדובר בליקויים נקודתיים הניתנים לטיפול נקודתי, לגביהם העיד מר אריה יהודה מטעם אינפרטק שהם מתאימים לבלאי טבעי.
כאמור, לא הוכח, כי נדרשת החלפת החול וריצוף , אף לפי חוות דעת התובעים, ומחוות הדעת אף עולה כי הצנרת תקינה.
חוות דעת אינפרא סייף, אשר נערכה כשנתיים וחצי לאחר חוות דעת אינפרטק תומכת באפשרות שהחול בינתיים התייבש, בהתאם לשצוין על-ידי מר אריה יהודה מטעם אינפרטק כי חול יכול להתייבש בפרק זמן של שנתיים עד חמש שנים. לכך אוסיף כי מאז האירועים הנטענים חלפו כחמש שנים, והתובע העיד כי לא ערך תיקונים נוספים מאז (פרו' עמ' 63, ש' 21-25).
לפחות לגבי חלק מהליקויים ציין התובע כי ערך בהם תיקון (ברז הניל מתחת לכיור במטבח והאינטרפוץ), ובאשר לליקויים שנתגלו במרפסת, הרי שכפי שצוין בחוות דעת אינפרא סייף, בכל מקרה, המרפסת כבר קורתה על-ידי התובעים.
נתתי דעתי לכך כי קיימים מספר ליקויים שצוינו בחוות דעת אינפרא סייף מטעם הנתבעים, ואשר הדעת נותנת כי היו קיימים עובר למכירת הדירה, כגון: איטום לקוי בחדירת צינור מזגן ו איטום לקוי בחדירת צינור מים לקיר חיצוני. איני סבורה כי ליקויים אלה, הניתנים לטיפול נקודתי ושעה שלא נמצא כשל בצנרת הדירה, עולים כדי הפרת הסכם המכר או כדי אי התאמה כהגדרתה בסעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
בהקשר זה אציין כי לבד מעדות התובע לא הובאו על-ידו עדויות של שכנים. באשר לטענת התובעים כי העדים אוימו על-ידי הנתבע יצוין כי בהחלטה מיום 11.1.18 נקבע כי ככל שקיימים עדים המסרבים להעיד תוגש בקשה להזמנתם. בקשה כאמור לא הוגשה. נתתי דעתי גם לטענת הנתבעים כי התובעת 2, אשתו של התובע, לא הגישה תצהיר ולא הובאה להעיד.
לאור התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי להידרש למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ביחס להוצאת תצהירה של הנתבעת, אשר לא נחקרה מאחר ונפטרה במהלך ניהול ההליך. בהקשר זה אציין כי ממילא עדותה של הנתבעת היתה רלוונטית לתקופה שבה התגוררה בדירה לפני שנת 2005, ואילו תצהירו של הנתבע מתייחס לתקופה שמאז 2005, שזהו המועד שבו עבר להתגורר בדירה ועד לחתימה על הסכם המכר.
לסיום אציין, ולמעלה מן הצורך בלבד, כי לוּ הייתי מגיעה למסקנה כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר בכך שנתגלו ליקויים במערכות הדירה שהיו קיימים עובר למכירתה לתובעים, לא היה בסעיף 2.01 ו- 2.02 להסכם.
בסעיף 2.02 להסכם הוסכם כי:
"מוסכם כי הדירה נמכרת לקונים במצבה כפי שהיא (AS IS)".
באותו הסעיף הצהירה הנתבעת כי:
"המוכרת מצהירה כי לא ידוע לה על מום נסתר כלשהו בדירה, כי למיטב ידיעתה אין בעיית רטיבות כלשהי בדירה וכי מערכות הדירה תקינות ופעולות".
בסעיף 2.01 להסכם הצהירו התובעים, בין היתר, כי:
"... ובכפוף להצהרות המוכרת בהסכם זה, הם מוותרים בזאת על זכותם לכל טענת אי התאמה או ברירה מחמת מום ו/או פגם בדירה".
הנתבעים לא היו יכולים להיבנות מהתניה שלפיה הדירה נמכרה במצבה "as is" (להלן: "תניית פטור").
תניה מעין זו, המקובלת בהסכמי מכר דירות, מכירה באפשרות לפיה נטילת הסיכון להתרחשותה של טעות שוללת מהמתקשרים בחוזה את תחולת דיני הטעות ושוללת מהם את ברירת ביטולו (עא 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר,(7.3.13) (להלן: "ספיר"), פיסקה 16). בעניין זה צוין שם, כי:
"פרידמן וכהן מציינים, כי " מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר " כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות" (פרשת ספיר, פיסקה 21; הדגשות לא במקור – ח.ט.).
ספק בעיניי אם ניתן להיבנות מטענת פטור, שעה שהמוכר יודע על פגם כלשהו בדירה ומסתיר אותה. כפי שצוין לעיל, תניה זו מקובלת במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. במקרה כזה הקונה מקבל על עצמו סיכון כי קיימת טעות בעסקה. אך מכך אין ללמוד כי תנייה זו טומנת בחובה וויתור על טענת הטעיה (להבדיל מטעות).
מכל מקום, במקרה שלפנינו התובעים וויתרו על כל טענה לאי התאמה מחמם מום ו/או פגם בדירה בכפוף להצהרת הנתבעת כי לא ידוע לה על מום נסתר כלשהו בדירה וכי למיטב ידיעתה אין בעיית רטיבות כלשהי בדירה וכי מערכות הדירה תקינות ופועלות. דהיינו, שככל שהיו מתגלים ליקויים הסותרים הצהרה זו, ממילא לא היתה נכנסת תניית הוויתור לתוקפה.
מכל מקום, כאמור, התובעים לא הוכיחו כי בניגוד להצהרת הנתבעת, מערכות הדירה לא היו תקינות ו/או כי היתה קיימת בדירה רטיבות עובר להסכם המכר.
הנתבעים גם לא היו יכולים להיבנות מן העובדה כי חתימת הסכם המכר, ובכללו הצהרת הנתבעת על העדר רטיבות בדירה, נעשתה אל מול הנתבעת והנתבע לא היה צד לו. אין מחלוקת כי הנתבע התגורר בדירה עובר למכירתה לתובעים והוא שהיה מעורב בהליכי המשא ומתן ואף היה נוכח במעמד החתימה על ההסכם. לפיכך, ככל שהיו מוכחים ליקויי רטיבות שהיו קיימים בדירה עובר לחתימה על הסכם המכר לא היה בעובדה כי הוויתור הותנה בהצהרת הנתבעת בלבד ובעובדה כי הנתבע לא היה צד להסכם המכר כדי לפתור את הנתבעים.
סיכום:
זמן קצר לאחר רכישת הדירה על-ידי התובעים נתגלו בדירה מספר ליקויים נקודתיים, שעיקרם בנזילה מברז הניל מתחת לכיור במטבח, נזילה באינטרפוץ ובקופסת הביקורת בחדר הרחצה ואיטום לקוי בהיקף הנקז ובקירות המרפסת.
מדובר בליקויים נקודתיים העשויים לנבוע מבלאי טבעי בהיות הדירה לא חדשה. המומחה מטעם התובעים שלל אפשרות כי הצנרת בדירה לקויה וכי קיימת ממנה בריחת מים, וציין כי ככל שהליקויים אינם מתוקנים הם עשויים להמשיך וליצור רטיבות.
התובעים תיקנו את האינטרפוץ ואת ברז הניל מתחת לכיור במטבח וכן התקינו פרגולה במרפסת.
ככל שעדיין קיימת נזילה באינטרפוץ, כפי העולה מדברי המומחה מטעם התובעים, הרי שמקובלת עלי טענת הנתבעים כי נותק הקשר הסיבתי. באשר לנזילה מקופסת הביקורת בחדר הרחצה, לא ניתן הסבר מפי התובעים מדוע הדבר לא תוקן על-ידם.
מחוות הדעת מטעם התובעים עולה כי את האיטום הלקוי במרפסת יש לתקן בדרך של ביצוע תיקוני אטימה בקירות ובהיקף הנקז (ר' סעיף 2.2.2 לחוות דעת אינפרטק). לא הוכח הצורך בהתקנת הפרגולה, ובמיוחד שעה שבחוות הדעת מטעם התובעים צוין כי יש לבצע בדיקות הצפה, המטרה והתזה כדי לוודא מקור הכשלים. כן צוין בחוות הדעת כי כל עוד לא בוצעו הבדיקות אין לבצע שום פעילות דרסטית הדורשת פירוק או שבירה.
מאחר ולא בוצעו בדיקות אלה, לא ניתן בהכרח לקבוע כי חדירת מי גשמים גרמה לרטיבות לדירה שמתחת לדירת התובע ( דירת טסטה), באופן שהצדיק בניית הפרגולה, וזאת מבלי שאדרש למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ביחס למשקל עדותה של הגב' טסטה, אשר העידה כי למעט שני מקרים נקודתיים לא היו בעיות רטיבות מדירת התובעים.
סוף דבר, דין התובענה להידחות.
מאחר וגם לפי חוות דעת אינפרא סייף מטעם הנתבעים נמצאו ליקויים נקודתיים, ואף כי קבעתי כי אלה אינם עולים לכדי הפרת הסכם המכר, מצאתי ליתן לכך ביטוי בפסיקת ההוצאות ושכר הטרחה, אשר לא יועמדו על ערכם הריאלי.
התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

זכות ערעור כדין.

ניתנה היום, ה' ניסן תש"פ, 30 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.