הדפסה

בית משפט השלום בטבריה ת"א 62115-09-16

בפני
כבוד השופט סאמר ח'טיב

התובע:

ג'ריס עזאם ת.ז. XXXXXX274
ע"י ב"כ עו"ד פאדי ג'השאן

נגד

הנתבעת:

שלוש קשתות בע"מ ח.פ. 511134967
ע"י ב"כ עו"ד סעיד גאליה

פסק דין

לפני תובענה בה מבקש התובע לאכוף על הנתבעת הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים.
טענות התובע
התובע עוסק בענף המסעדנות והתקשר עם הנתבעת, במועדים הרלבנטיים, בהסכם שכירות לצורך הפעלת מסעדה.
הנתבעת הינה בעלת הזכויות, המחזיקה והמנהלת של מתחם בשם "פני-אל" הידוע כחלקה 6 בגוש 15071 ואשר מצוי על שפת חופה המערבי של הכנרת ובו משרדים, חדרי הארחה, מסעדה, בית תפילה ושטחי שירות (להלן: המתחם). י.מ.ק.א הבינלאומית ירושלים היא הבעלים של הנתבעת (להלן: י.מ.ק.א ).
בכתב התביעה המתוקן (להלן: כתב התביעה), טוען התובע, כי בחודש מרץ 2014, נחתם הסכם שכירות ולפיו התובע שכר מן הנתבעת את מבנה המסעדה המצוי במתחם (להלן: המושכר) במטרה להפעיל בו מסעדה (להלן: הסכם השכירות או ההסכם – נספח א' לתצהיר התובע; המסעדה , בהתאמה). הסכם זה נחתם לתקופה של חמש שנים, עם אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים, כל אחת, היינו עד ליום 31.3.2029.
לטענת התובע, מיד לאחר חתימת ההסכם ובתיאום מלא עם הנתבעת, הוא החל לבצע שינויים במושכר במטרה להפוך את המסעדה ליעד אטרקטיבי באזור העיר טבריה. התובע השקיע מכספיו בתיקון המושכר והרחבתו ובהקמת המסעדה ובכלל זה הוחלף כיסוי הגג שעשוי היה מבד בתקרה מעץ, הותקנו חלונות, בוצע ריצוף מעץ והותקנו מערכות לתפעול המסעדה (ציוד מטבח, מערכות חשמל וגילוי אש, מצלמות במעגל סגור, בניית שירותים). התובע אף השקיע בשיפוץ ופיתוח הכניסה למתחם ובין היתר רכש, על חשבונו, פינות ישיבה וציוד נלווה כדי לטפח את המתחם בכלל ואת המסעדה בפרט.
על פי הנטען, השקעות התובע במושכר עמדו על סך של כ-700,000 ₪.
התובע עמד בכל תנאי הסכם השכירות ושילם מדי חודש בחודשו את דמי השכירות כמוסכם. כמו כן, בהתאם להסכם, התובע רכש, על חשבונו, פוליסת ביטוח כנגד כל הסיכונים, לרבות אש, ביחס למושכר והשימוש בו. בהקשר זה, מציין התובע כי בהסכם נקבע, כי כל תשלום ביטוח אשר ישולם בעקבות פגיעה במבנה, ישולם לנתבעת ישירות וישמש לתיקון המבנה ושיקומו ואילו כל תשלום המתייחס לתכולת המושכר או לקיום המסעדה בו, ישולם לתובע.
ביום 15.5.16 פרצה שריפה בשטח רצועת החוף שבקרבת המתחם (להלן: השריפה). תוך פרק זמן קצר, האש התפשטה לשטח המתחם וגרמה לשריפת המסעדה. חלק גדול מהמתחם ניזוק. לאחר כיבוי השריפה, הזמין התובע את נציגי חברת הביטוח לרבות שמאי מטעם המבטחת, הן לצורך הערכת נזקי התובע והן לצורך קבלת אישור לביצוע שיקום למבנה והחזרת המושכר לפעילות.
לאחר ביקורם במושכר, אישרו נציגי חברת הביטוח לתובע לבצע עבודות שיקום וניקיון של המושכר באמצעות חברה לשיקום מבנים אשר אושרה על ידי המבטחת, והכל בתיאום עם הנתבעת. ואכן, חברה לשיקום מבנים החלה לבצע עבודות ניקיון ושיקום למבנה המסעדה, אלא שלאחר עשרה ימי עבודה, פנתה הנתבעת אל החברה וביקשה ממנה להפסיק לאלתר את העבודות ולעזוב את שטח המתחם.
מיד לאחר שנודע הדבר לתובע, לטענתו, הוא פנה לנתבעת על מנת לעמוד על פשר החלטתה. בפגישה שקיימו הצדדים, הודיע מנכ"ל הנתבעת לתובע כי לנתבעת תכניות אחרות וכי בכוונתה לבצע שינויים דרסטיים במבני המתחם, תוך הוספת מבנים ו/או הרחבת המבנים הקיימים בו, לרבות מבנה בית ההארחה. הנתבעת הודיעה לתובע כי היא מבטלת את ההסכם בשל כוונתה להרחיב את המתחם ולהעבירו למפעיל ו/או גוף אחר לצורך הפעלתו.
לאחר קבלת הודעת הנתבעת, שוב פנה התובע אל הנתבעת, הפעם באמצעות בא כוחו. בתשובתה, טענה הנתבעת כי ההסכם אינו בר קיום ולמעשה פקע ולפיכך, הודיעה על ביטול חד צדדי של ההסכם, תוך העלאת טענות חסרות בסיס באשר למורכבות שיקום המתחם ובנייתו מחדש.
התובע טוען כי בכך, הפרה הנתבעת ברגל גסה את הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים והותירה את התובע ללא כל מקור הכנסה.
לטענת התובע, בנסיבות העניין, יש להורות על אכיפת הסכם השכירות, תוך מתן צו עשה המורה לנתבעת למלא אחר הוראות ההסכם; לשקם את המושכר על חשבונה ו/או על חשבון הכספים להם זכאי התובע מכוח הפוליסה אותה רכש; להשיב את המושכר לידי התובע לצורך הפעלת המסעדה; ולהימנע מלחתום הסכם שכירות בנוגע למושכר עם צד שלישי אחר או להפעיל את המושכר בעצמה. זאת, מכוח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) , חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 או מכוח כל דין אחר.
ויודגש, כי במסגרת תובענה זו, התובע לא עתר לסעד כספי בגין הפרת ההסכם הנטענת, אלא הגיש בקשה לפיצול סעדים. בהחלטתי מיום 26.9.16, התרתי לתובע לפצל את סעדיו, כך שיוכל להגיש בהמשך תביעה כספית כנגד הנתבעת, וזאת לאחר ובכפוף להכרעה בתיק זה.
טענות הנתבעת
בפתח כתב ההגנה, מבהירה הנתבעת כי המסעדה נמצאת בתוך מבנה היסטורי הידוע בשם "וילה הארט" אשר שימש כאחד מבתי ההארחה של י.מ.ק.א (להלן: המבנה שבו מצוי המושכר או המבנה).
לטענת הנתבעת, היא מעולם לא הפרה את ההסכם והשריפה לא הייתה בשליטתה. השריפה כילתה את המתחם שניזוק באופן משמעותי: האש שרפה את העצים, את המבנה שבו מצוי המושכר, את בית ההארחה והמסעדה והפכה את המקום היפה לאדמה חרוכה. נוסף על כך, המבנים, מערכות החשמל, התקשורת, התאורה, ההשקיה, צנרת המים והביוב, השבילים והצמחייה – נהרסו כליל. המתחם הפך ממקום תוסס למקום שרוף, רישיון בית המלון בוטל, המתחם נסגר וגודר, בבחינת "אין יוצא ואין נכנס", ונראה כי יוותר כך לתקופה ארוכה. אין ולא היה בכוונת הנתבעת להשכיר את המסעדה במצבה הקיים לצד שלישי ולראייה, מאז השריפה ועד היום, המקום עומד סגור ושומם.
לאחר שהתאוששה מתדהמתה, החלה י.מ.ק.א לגשש ותחילה פנתה אל האדריכל ומתכנן ערים – אינ' נסים נחלה (להלן: האדריכל נחלה) על מנת שיאמוד את עלות הבנייה ושיחזור המתחם. האדריכל העריך את עלות עבודות השיפוץ והבנייה של המבנה שבו מצוי המושכר בסך של 4,080,000 ₪ ואת עלות העבודות של הבניין השני, בית ההארחה, בסך של 6,600,000 ₪ ובתוספת שכ"ט אדריכל בסך של 400,000 ₪ - סה"כ 11,080,000 ₪.
לטענת הנתבעת, הנזקים שנגרמו כתוצאה מהשריפה רציניים ודורשים שיפוץ גדול ורחב היקף במתחם כולו. הנתבעת מעריכה את עלויות שיקום המתחם, לרבות בניית המבנים מחדש ו/או שיקומם, ביצוע הליך רישוי, הכנת תכניות, אגרות והיטלים והכנת כל התשתיות הנדרשות, בסך כולל של 15 מיליון. המדובר בסכום גדול שאינו בהישג ידה של הנתבעת. בשלב זה, אין בידה של הנתבעת לשלם כספים לשחזור המתחם והוא ייסגר לזמן רב. לפני התובע, הניזוקים העיקריים הם הנתבעת וי.מ.ק.א.
הנתבעת מוסיפה וטוענת כי טענת התובע ולפיה ניתן לשפץ את המסעדה בלבד, מיתממת ומטעה. המסעדה היא חלק בלתי נפרד מן המתחם ושירתה את באי המקום. כיום המתחם כולו מגודר מאחר שמהווה סכנה ולא ברור כיצד מבקש התובע להפריד את המסעדה מיתר המתחם ולשפץ אותה מבלי לשפץ את המתחם כולו. אין בכך כל הגיון כלכלי.
ביחס לטענת התובע בעניין ההשקעה במושכר, טוענת הנתבעת כי התובע שכר את המושכר AS IS, מצא את המקום מתאים לצרכיו וכל תוספת שאינה ניידת הפכה לחלק מרכוש הנתבעת, על פי סעיף 11 להסכם השכירות. על כן, הטענה לגבי ההשקעה במושכר אינה רלבנטית וממילא הסכום בו נקב התובע מופרז ולא ברור האם יש קשר בין המסמכים והקבלות שצירף לבין ההשקעה הנטענת במושכר. הנתבעת השיבה לידי התובע את השיקים שמסר לה בגין דמי השכירות לאחר שהודיעה לו על ביטול ההסכם.
יתרה מכך, בהתאם להסכם, המסעדה בוטחה לרבות בגין ציוד ואובדן רווחים עתידיים של התובע. התובע הוא המוטב ולמיטב ידיעתה של הנתבעת, הוא קיבל מחברת הביטוח פיצוי לא מבוטל כלל בגין נזקי השריפה למסעדה. עוד מציינת הנתבעת, כי בניגוד לטענותיו, התובע שיקם את עצמו מיד לאחר השריפה, פתח מסעדה (מסעדת הרמטאז' החדשה שנמצאת בטיילת בעיר טבריה) וחזר לעסקיו. התובע העלים עובדות אלה מעיני בית המשפט, בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.
הנתבעת טוענת כי הרס המושכר הביא לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור הנתבעת מהתחייבויותיה על פי ההסכם, וזאת בהסתמך על פסיקה אליה אתייחס בהמשך. לטענתה, גם אם המושכר לא נהרס כליל כתוצאה מהשריפה, הרי שהוא נפגע בצורה מהותית ביותר ולא ניתן לעשות בו שימוש במצבו לאחר השריפה. התובע אינו זכאי לאכיפת הסכם השכירות מאחר שמדובר בחוזה שאינו בר-ביצוע, לפי סעיף 3(1) לחוק התרופות ומאחר שאכיפתו היא בלתי צודקת בנסיבות העניין, לפי סעיף 3(4) לחוק התרופות. כפועל יוצא מפקיעת הסכם השכירות, הנתבעת ממילא משוחררת מהתחייבויותיה כלפי התובע ואין היא נזקקת לדין הסיכול.
זאת ועוד, לטענת הנתבעת, בקשת התובע למתן צו עשה לשיקום המסעדה מנוגדת לסעיף 22(א) להסכם השכירות ולפיו הנתבעת לא תישא בכל אחריות לנזק שנגרם לשוכר או לצד שלישי עקב השכירות או בקשר לשימוש במושכר.
לאור האמור לעיל, טוענת הנתבעת כי דין התביעה נגדה, להידחות.
הראיות מטעם הצדדים
מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של התובע עצמו ומר ספדי סאלח (להלן: ספדי ) אשר שימש כמנהל הנתבעת במועדים הרלבנטיים. נוסף על כך, העיד מטעם התובע, בלא שהוגש תצהירו – מר יואל עמר אשר משמש כמידען הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטבריה (להלן: נציג הוועדה).
כמו כן, הוגשו מטעם התובע חוות הדעת הבאות:
חוות דעתו של מהנדס הבניין – אלי כהן, מיום 20.3.17 (להלן: המהנדס כהן, נספח ח' לתצהיר התובע) שבה נקבע, בין היתר, כי שלד המבנה שבו מצוי המושכר יציב ואין כל סכנה ליציבותו עקב השריפה והעריך את עלות שיקום המבנה בסך של 563,000 ₪ ובנוסף סך של 102,000 ₪ בגין חיזוק המבנה, ככל שהנתבעת תהיה מעוניינת לבנות קומות נוספות.
חוות דעת מיום 10.7.16 של השמאי והמהנדס – יגאל טלמן מטעם כלל חברה לביטוח בע"מ אשר ביטחה במועדים הרלבנטיים את התובע במסגרת פוליסת "מטריה בתי עסק" שמספרה 5-90013626-00 (להלן: השמאי טלמן, נספח ה' לתצהיר התובע).
בחוות הדעת נקבע כי לאחר משא ומתן עם המבוטח, הוא התובע בתיק זה, ובהתאם לפשרה שהושגה, יבוצעו התשלומים הבאים: סך של 50,000 ₪ לנתבעת בגין פינוי ההריסות וניקיון (לפי הסכם השכירות הקובע כי על המבטחת להעביר פיצוי בגין מבנה לידי הנתבעת) וכן סך כולל של 888,000 ₪ לתובע בגין תכולה, מלאי וציוד המסעדה שניזוקו ובגין אובדן רווחים.
עוד נקבע בחוות הדעת, כי עקב סירובה של הנתבעת לבצע שיקום המבנה שבו מצוי המושכר, לא יבוצע בשלב זה תשלום בסך של 760,000 ₪ בגין עלויות שיקום המבנה.
חוות דעת מיום 10.7.16 של המהנדס ושמאי מקרקעין – אביעד כרמלי (להלן: המהנדס כרמלי, ת/3) אשר בחן את עלויות שיקום המבנה שבו מצוי המושכר עבור שתי חברות הביטוח, הן של התובע והן של הנתבעת. המהנדס כרמלי ערך כתב כמויות לשיקום המבנה. כתב הכמויות הופץ בין שלושה קבלנים אשר הגישו הצעות מחיר. בסיכום חוות דעת צוין, כי נמסר על ידי השמאי מטעם התובע, כי לאחר משא ומתן שהתנהל עם הקבלנים, הוסכם כי עבודות שיקום המבנה יבוצעו על ידי קבלן בשם חכים עאוני בסך כולל של 760,000 ₪ (ללא עלויות פינוי וניקוי, מכבי אש, חברת חשמל ומע"מ).
חוות דעת מיום 17.1.17 של המהנדס כרמלי (ת/4) ובה העריך את עלויות שיקום הנזקים שנגרמו למתחם, בסך כולל של 1,506,208 ₪ לא כולל מע"מ.
מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של עמוס גיל אשר משמש כמנכ"ל י.מ.ק.א אשר הינה הבעלים של הנתבעת, כאמור לעיל (להלן: מנכ"ל י.מ.ק.א).
כמו כן, הנתבעת הגישה מטעמה את חוות הדעת הבאות:
חוות דעתו של השמאי והמהנדס נחמן ברנפלד מיום 25.2.18 אשר העריך את הנזקים שנגרמו במתחם עקב השריפה בסך של 6,689,529 ₪ (צורפה כנספח לתצהירו של מנכ"ל י.מ.ק.א).
שלוש חוות דעת של האדריכל נחלה (מוצגים נ/13-נ/15):
חוות דעת ראשונית מיום 23.8.16 ולפיה עלויות שיפוץ המבנה שבו מצוי המושכר ומבנה נוסף אשר שימש כבית הארחה במתחם, כולל תוספות בנייה שמעוניינת הנתבעת לבצע בהם ושכ"ט אדריכל, עומדות על סך כולל של 11,080,000 ₪ (נספח ב' לתצהירו של מנכ"ל י.מ.ק.א).
חוות דעת נגדית לחוות דעתו של המהנדס כרמלי מיום 10.7.16 ולפיה יש להוסיף לעלויות שפורטו בחוות דעתו של כרמלי סך נוסף של 2,660,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין עבודות נוספות שלא נלקחו בחשבון ושנדרשות לצורך שיקום והפעלת המבנה שבו מצוי המושכר (הוגשה ביום 23.9.18).
חוות דעת נגדית מיום 4.2.19 לחוות דעתו של המהנדס כרמלי מיום 17.1.17 ובה נטען כי האומדן שהוצג בחוות דעתו של כרמלי הינו אומדן חלקי וחסר מכיוון שאינו משקף את גודל וסוג העבודות הדרושות לצורך שיקום המתחם והפעלתו מחדש (הוגשה ביום 6.2.19).
דיון והכרעה
אין חולק על כך שבחודש מרץ 2014, חתמו הצדדים על הסכם שכירות בלתי מוגנת ולפיו התובע שכר מן הנתבעת את המושכר כמפעיל חיצוני, במטרה להפעיל ולנהל בו מסעדה. המושכר כלל, בין השאר, מטבח, מזווה ומרפסת מקורה בקומה שמתחת למטבח. ההסכם נחתם לתקופה של חמש שנים, עם אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים, כל אחת, היינו עד ליום 31.3.2029.
עוד אין חולק, כי ביום 15.5.16 פרצה שריפה בשטח רצועת החוף שבקרבת המתחם אשר התפשטה לשטח המתחם וגרמה לשריפת המושכר ולנזקים רבים בחלק גדול מהמתחם.
במכתב ששלחה הנתבעת אל בא כוח התובע (לא צוין תאריך), אשר נשלח במענה למכתבו מיום 20.6.16 ובו דרש מן הנתבעת לשקם את המבנה שבו מצוי המושכר ועמד על קיום הסכם השכירות והפעלת המסעדה מחדש (נספח ד' לתצהיר התובע) – דחתה הנתבעת את טענות ודרישות התובע והודיעה כי בעקבות שריפת המושכר, קיום ההסכם הוא בלתי אפשרי ולפיכך "אין אפשרות להמשיך ולקיים את ההסכם והוא בא לקיצו".
השאלה העומדת להכרעה הינה – האם יש להורות על אכיפת הסכם השכירות, תוך מתן צו עשה המורה לנתבעת לשקם את המושכר ולמלא אחר הוראות ההסכם, כפי שטוען התובע, או שמא, נוכח שריפת המושכר, פקע הסכם השכירות, כפי שטוענת הנתבעת.
לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם ובכל חומר הראיות ולאחר שמיעת העדויות ועיון בסיכומי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, מן הטעמים שיפורטו להלן.
המסגרת הנורמטיבית
בע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2) 419 (להלן: עניין שרעבי ), דן בית המשפט העליון בסוגיית השלכות אובדן המושכר על הסכם שכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל "ב-1972 חל עליו. בית המשפט העליון הגיע למסקנה, שכיליון המושכר כתוצאה משריפה, מביא את הדיירות המוגנת לסיומה, בקובעו כדלקמן:
"על רקע הוראות אלה בדיני השכירות הכלליים, יש הגיון ענייני רב שאבדן המושכר יביא גם לסיום הדיירות הסטטוטורית, בדרך של פקיעה אוטומטית... וכדעתו של לרנר לגבי שכירות רגילה – או בדרך של ביטול הדיירות על ידי בעל הבית ברוח הוראת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.
צדקו אפוא שופטי הרוב של בית-המשפט המחוזי במסקנתם כי עם שריפת הנגרייה פקעה הדיירות המוגנת". (שם, בעמ' 424-425)
בית המשפט העליון, בעניין שרעבי, סמך ידיו על ההלכה שנקבעה בע"א 107/55 שותפות "יורדניה" נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד י 1194.
מקרה דומה למקרה שלפנינו, אליו מפנה בא כוח הנתבעת, נדון ב-ת.א. (מחוזי ת"א) 3027/00 בורסי חברה לספרי משפט בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (28.3.07, להלן: עניין בורסי). באותו עניין נדונה תביעה לפיצויים בגין הפרה של הסכם שכירות ולהעמדת המושכר לרשות התובעת, עד לתום תקופת השכירות. בין התובעת לבין הנתבעות, נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת, בחלק ממבנה שיועד לשימור. לימים פרצה שריפה במושכר וכתוצאה מכך, נגרמו נזקים למושכר ולמבנה, אשר היקפם שנוי היה במחלוקת בין הצדדים. אחת הנתבעות הודיעה לתובעת כי בעקבות השריפה, הושמד המושכר ונשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות ולפיכך הוא מבוטל ותוקפו פג. התובעת, מצידה, דחתה את הודעת הביטול והודיעה כי היא חפצה לשפץ את המושכר ולהמשיך בשכירות.
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, תוך שקבע כי הסכם השכירות פקע נוכח שריפת המושכר. מפאת חשיבותו של פסק דין זה לענייננו, אביא להלן את עיקריו כלשונם:
"הסכם השכירות שבין הצדדים אינו מסדיר מצב של הרס המושכר. כך גם חוק השכירות אינו עוסק בסוגיה הנוגעת להשלכות אובדן או הרס מושכר על הסכם השכירות. על כן, חל בענין זה הדין הכללי, היינו, דיני החוזים ודיני הקנין. הדעה הרווחת היא, כי במקרה בו חדל המושכר להתקיים עקב הריסתו, מגיעה השכירות לקיצה, היינו, הסכם השכירות פוקע (ראו, יהושע ויסמן דיני קניין החזקה ושימוש 405 (סעיף 9.112)). הרציו לכך, לדעת פרופ' שלום לרנר, הנו, כי הטלת חובה על המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, או לספק לשוכר מושכר חלופי, מטילה על המשכיר נטל כבד מדי, ביחס להסכם השכירות כולו. ובמילותיו:
"הקמת מושכר שנהרס כרוכה בהוצאות רבות, העולות באופן ניכר על ההכנסה הצפויה למשכיר מכלל דמי השכירות ולא סביר להכריחו לשאת בהוצאות אלה כדי לקיים את העסקה. למסקנה זו ניתן להגיע גם מסעיף 10 לחוק, הפוטר משכיר מחובה לתקן פגם, אם התיקון 'מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים'. מטעם זה אנו מעדיפים את העמדה הגורסת שהשכירות תפקע מאליה עם הרס המושכר." (שלום לרנר שכירות נכסים 193 (1990)).
... נימוק נוסף לקביעה לפיה יסתיים הסכם השכירות עם כליונו של המושכר, הנו כדברי פרופ' לרנר, כי:
"פתרון זה משחרר את המשכיר מחיוביו כלפי השוכר, ועם זאת השוכר הפטור מכאן ואילך מתשלום דמי השכירות, אינו נפגע מכך פגיעה של ממש. אמנם, על השוכר למצוא לעצמו מושכר חליפי עד תום תקופת השכירות, אולם גם אם נחייב את המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, השוכר יצטרך להעתיק את דירתו או עסקו למקום אחר למשך הבניה.""
בהמשך פסק הדין, הפנה בית המשפט המחוזי לעניין שרעבי, תוך שקבע כדלקמן:
"מעמדו של דייר בשכירות, שחוק הגנת הדייר חל עליה, בדרך כלל, איתן יותר ממעמדו של דייר בשכירות רגילה... ... אף-על-פי-כן, על-פי הלכת שרעבי, הרס המושכר מביא לסיומה של הדיירות המוגנת ומפקיע את זכות הדייר המוגן במושכר. קל וחומר, שההתחייבויות על פי חוזה שכירות רגיל תפקענה, עם כליון המושכר".
בית המשפט המחוזי קבע כי יש להחיל את ההלכה שנקבעה בעניין שרעבי חרף העובדה כי בנסיבות המקרה שלפניו המושכר לא נהרס כליל עקב השריפה אלא ניזוק באופן מהותי:
"ולענייננו. אמנם במקרה דנן המושכר לא נהרס כליל כתוצאה מן השריפה, אולם, כאמור לעיל, הוא נפגע בצורה מהותית ביותר ולא ניתן היה כלל לעשות בו שימוש במצבו לאחר השריפה. לאור העובדה שמדובר היה במבנה המיועד לשימור, נדרש, כאמור, תהליך נרחב, ממושך ויקר לשיקום המבנה, מעבר לזה שהיה נדרש לולא היה מדובר במבנה לשימור. בנסיבות אלו, יש להחיל את ההלכה האמורה, לפיה הרס המושכר מביא לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור הנתבעות מהתחייבויותיהן על פי הסכם השכירות, אף אם אין מדובר בהרס מוחלט של המושכר, אלא בפגיעה מהותית בו. אין הגיון כלכלי להטיל על הנתבעות חובה לשקם את המושכר עבור התובעת, על מנת לעמוד בהתחייבויותיהן כלפיה, בהתאם להסכם השכירות, ולמעשה, אף חוק השכירות פוטרן מעשות כן (ראו סעיף 10 לחוק). תוצאה זו אינה פוגעת בתובעת, אשר בכל מקרה, לתקופת השיקום הממושכת, היתה אמורה לתור אחר מושכר חדש לצרכי עסקה, כפי שעשתה בפועל.
בנסיבות האמורות, יש לדחות את תביעת התובעת, ככל שזו מתייחסת לנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת ההסכם הנטענת, שכן, עם פקיעת הסכם השכירות, השתחררו הנתבעות מן החובה לקיים התחייבויותיהן על-פיו.
נוכח התוצאה אליה הגעתי, לפיה הסכם השכירות בא אל סיומו עם שריפת המושכר, איני מוצאת לנחוץ להתייחס לשאלה, האם בנסיבות המקרה עומדת לנתבעות טענת סיכול. הסיכול, המעוגן בסעיף 18 ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, משחרר את הטוען לו מחיוביו על פי ההסכם ומקנה לו טענת הגנה מפני תרופות האכיפה והפיצויים. כפועל יוצא מפקיעת הסכם השכירות, הנתבעות ממילא משוחררות מהתחייבויותיהן כלפי התובעת, ואין הן נזקקות לדין הסיכול."
התובעת הגישה ערעור לבית המשפט העליון ואולם בהמלצת בית המשפט חזרה בה מן הערעור, והערעור נדחה ללא צו להוצאות (ע"א 4407/07 בורסי חברה לספרי משפט בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, 18.3.10).
מן הכלל אל הפרט:
היקף הנזק שנגרם למושכר כתוצאה מן השריפה
ובחזרה לענייננו. אין בפי התובע טענה כי השריפה גרמה לפגיעה קלה או חלקית בלבד במושכר, כך שניתן להמשיך ולהשתמש בו לאחר ביצוע עבודות שיפוץ קלות בלבד, כפי שטענה התובעת בעניין בורסי.
למעשה, אין חולק בין הצדדים, כי המושכר נשרף ונפגע באופן מהותי שלא אפשר שימוש במצבו לאחר השריפה או לאחר ביצוע עבודות שיפוץ קלות.
התובע אישר בעדותו, כי השריפה גרמה לנזק והרס רב במתחם (עמוד 11 שורות 21-23 לפרוטוקול). כמו כן, אישר התובע כי עקב השריפה, המתחם כולו סגור ואינו פעיל עד היום (עמוד 22 שורות 3-4 לפרוטוקול; ההדגשות במקור – ס.ח'):
"ש. אתה מסכים איתי שבמתחם של אימקא האתר סגור היום
ת. סגור, פרוץ
ש. בית המלון לא עובד, המסעדה מן הסתם לא נמצאת, האתר סגור, אין יוצא ואין נכנס
ת. כן".
עוד אישר התובע, כי המבנה החיצוני של המסעדה ששטחו כ- 160 מ' הבנוי מעץ ואשר היווה את שטחה העיקרי של המסעדה, התלקח כליל בשריפה וכי לצורך הפעלת המסעדה, יש לבנותו מחדש (עמוד 12 שורות 26-32, עמוד 19 שורות 5-8 לפרוטוקול). ספדי, העד מטעם התובע, אישר את הדברים (עמוד 48 שורות 1-7 לפרוטוקול).
גם ממכתב ששלח בא כוח התובע לנתבעת ביום 20.6.16 ניתן ללמוד על היקף הנזק שנגרם למושכר (נספח ד' לתצהיר התובע). במכתב זה צוין כך (ההדגשה אינה במקור – ס.ח'): "כידוע לכם, בשל שריפה באזור המסעדה, בניין המסעדה, כמו גם בניינים נוספים, ניזוקו כליל".
אף מעיון בחוות דעת המומחים מטעם התובע עולה כי המושכר ניזוק באופן מהותי כתוצאה מן השריפה:
השמאי טלמן קבע בחוות דעתו כי "בעקבות הרוחות, התחוללה במקום שריפה בעוצמה גבוהה, אשר כילתה את כל המסעדה ותכולתה. האש חדרה אל תוך המבנה וגרמה נזקים כבדים לכל תכולת המטבחים והמחסנים" (סעיף 4 לחוות הדעת; ההדגשות במקור – ס.ח'). בעדותו, שב וחזר השמאי טלמן על קביעות אלה (עמוד 34 שורות 28-32, עמוד 35 שורה 1 לפרוטוקול).
המהנדס כרמלי פירט בחוות דעתו את הנזקים שנגרמו למושכר, הן למבנה המקורי של המושכר והן למבנה הקל מעץ בשטח של כ-180 מ' שהיה חלל סגור והיווה את חלל המסעדה ובין היתר נזקים לטיח בקירות ובתקרה, למחיצות פנים, דלתות, חלונות, סורגי חלונות, חיפוי קירות, אריחי הריצוף ברצפת המבנה, אסלות וברזים, מערכת חשמל, מערכת מצלמות במעגל סגור, מזגנים, קונסטרוקציית עץ של גג המבנה ניזוקה מאש וחום ונשרפה כליל, טיח שניזוק ונשר מקירות המבנה (סעיף 4 לחוות הדעת).
המהנדס כהן קבע בחוות דעתו כי על מנת להשיב את מצב המושכר לקדמותו, יש לבצע עבודות חיזוק לשלד המבנה, שיקום של קירות הפנים, טיח ותקרות המבנה, מהלך מדרגות פנימיות מחדש וניקוי אבן בחול בחזית המזרחית של המבנה. בחקירתו הנגדית העיד המהנדס כהן כך (עמוד 43 שורות 6-15 לפרוטוקול, ההדגשות אינן במקור – ס.ח'): "לצורך שיפוץ של המבנה הקיים, אנחנו לא נזקקים לתוכנית המתאר החדשה. זה שיפוץ פנימי שמהותו יותר חיזוק של המבנה שהוא על סף קריסה... השיפוץ הוא פנימי למבנה מתייחס נשוא חוות הדעת שלי גם בפתיח שלה מדבר על זה שצריך לעשות חיזוק ברמת השלד למבנה, לאחר השריפה ובזה אני התמקדתי... כל היתר מתמקד בחיזוק התקרות, חיזוק המעטפת הפנימית של הבניין, הטיח שהתפוצץ ותקרות שהתמוטטו, נחשפו הרשתות וכל מה שקרה שם".
פקיעת הסכם השכירות עקב שריפת המושכר
לנוכח כל האמור לעיל, אין מנוס מן המסקנה כי השריפה כילתה את המושכר ששימש את עסקו של התובע ואת תכולתו. "המושכר נפגע באופן משמעותי וקשה כתוצאה מן השריפה, ולא היה ראוי עוד לשימוש" (ראו סעיף 5.יא לפסק הדין בעניין בורסי). הנזקים שפורטו לעיל על ידי המומחים מטעם התובע עצמו גרמו לכך שלא ניתן היה לעשות שימוש במושכר.
שוכנעתי, כי אין מדובר בנזקים מינוריים כלל ועיקר, אשר ניתנים לתיקון בקלות וכי לצורך הפעלת המסעדה במושכר, על הנתבעת לבצע עבודות שיקום נרחבות ומקיפות.
בנסיבות אלה, יש להחיל את ההלכה עליה עמדתי לעיל ולפיה הרס מושכר, אף אם אין מדובר בהרס מוחלט של המושכר אלא בפגיעה מהותית בו, מביא לפקיעת ההתחייבויות על פי הסכם השכירות. הסכם השכירות פקע ובא אל סיומו עם שריפת המושכר וכפועל יוצא מכך, הנתבעת משוחררת מן החובה לקיים התחייבויותיה על פיו.
על כן, יש לדחות את הסעד המבוקש בתובענה – לאכוף את הסכם השכירות על הנתבעת ולהורות לה לשקם את המושכר ולקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם. כפי שנקבע בעניין בורסי, אין הגיון כלכלי להטיל על הנתבעת חובה לשקם את המושכר עבור התובע, כפי שהוא מבקש.
ואציין, כי אף אם אקבל את טענת התובע ולפיה החלו לבצע במושכר עבודות פינוי וניקוי ראשוניות לאחר השריפה, הרי שאין בכך כדי לשנות ממסקנותיי, ש כן מחומר הראיות עולה באופן ברור כי הנתבעת לא החלה בביצוע עבודות שיקום המבנה ובנייתו מחדש (סעיפים 6 ו-7.א. לחוות דעתו של השמאי טלמן).
כמו כן, יוער, כי בצדק זנח התובע בסיכומיו את הטענה ולפיה מאחר שסוכם במסגרת הסכם השכירות כי כל תשלום שישולם בעקבות פגיעה במבנה, ישולם למשכיר ישירות וישמש לתיקון המבנה ושיקומו, הרי שיש לחייב את הנתבעת לשקם את המושכר (סעיף 13 לכתב התביעה). ברי כי כוונת הצדדים הייתה לנזק שמצריך תיקון סביר ולא לנזק משמעותי שבעטיו כלל לא ניתן לעשות שימוש במושכר.
באשר לשאלה האם המבנה שבו מצוי המושכר מיועד לשימור – לא הונחו לפני די ראיות על מנת שאוכל להכריע בעניין זה. אמנם, לחוות דעתו של האדריכל נחלה מיום 4.2.19 צורף "נספח שימור – רשימת אתרים ומבנים לשימור" של תכנית מס' ג/18071 (תכנית המתאר שחלה על המתחם כיום ושפורסמה לתוקף ביום 10.8.14 – ראו עדותו של נציג הוועדה בעמוד 24 שורות 20-29, עמוד 25 שורה 1 לפרוטוקול) אשר מעיון בו עולה כי "י.מ.ק.א (Y.M.C.A) פניאל" חלקה 6 בגוש 15071, הוא המתחם שבו מצוי המושכר, מופיע ברשימת המבנים לשימור. יחד עם זאת, האדריכל נחלה אישר בחקירתו כי אין בידו אסמכתא לכך שהמבנה הספציפי שבו מצוי המושכר הוא מבנה המוגדר סטטוטורית כמבנה לשימור (עמוד 80 שורות 27-32, עמוד 81 שורות 1-32 לפרוטוקול). כאשר הוצג בפני האדריכל נחלה קובץ מידע תכנוני, שלטענת התובע נוגע למבנה האמור, הכחיש האדריכל נחלה את תוכנו והנתבעת אף התנגדה להגשתו. במעמד הדיון קבעתי, כי משלא זומן עורך המסמך ובשים לב להסתייגויות הרבות המופיעות בגוף המסמך, איני נעתר לבקשת התובע להגשת מסמך זה. עוד צוין, כי הדברים נאמרים ביתר שאת נוכח העובדה כי המסמך לא נשלח לצד השני לפני הדיון, למרות שהיה ניתן לעשות כן, בשים לב למועד הנפקת המסמך.
נוכח מסקנותיי לעיל, ובשים לך לכך שעסקינן בתביעה לסעד הצהרתי ולא בתביעה כספית, מתייתר הדיון בשאלות נוספות כגון ההשקעות הנטענות במושכר, היבטים תכנוניים ועלויות שיפוץ ושיקום המושכר. יחד עם זאת, ומבלי לקבוע מסמרות, אעיר ביחס לעלויות השיקום הנטענות, כי אף אם אלך כברת דרך לקראת התובע ואניח כי עלויות שיקום המושכר הן עלויות השיקום הנטענות על ידו (ולא כך הדבר), הרי שעדיין, מדובר בסכום לא מבוטל כלל. יש בכך כדי לחזק מסקנתי ולפיה מדובר בנזק מהותי ומשמעותי, אף לגישת התובע והמומחים מטעמו. ויובהר, כי עלות השיקום הנטענת על ידי התובע (סך של 760,000 ₪) נוגעת למבנה שבו מצוי המושכר בלבד ולא למתחם כולו. נוכח עדותו של התובע ולפיה מאז השריפה ועד היום, המתחם כולו סגור ומסוגר, ריק ושומם, בבחינת אין יוצא ואין בא, שוכנעתי כי אין ממש בטענת התובע ולפיה ניתן להפריד בין המסעדה לבין המתחם, כך שהיא תשוקם ותופעל במנותק מיתר המתחם. טענה זו הועלתה בעלמא וללא ביסוס כלשהו.
אף ביחס להשקעות הנטענות אעיר, מבלי לקבוע מסמרות, כי סכום החשבוניות והקבלות שצורפו לתצהיר התובע (עשרות אלפי שקלים) נמוך באופן ניכר מסכום ההשקעה הנטענת (700,000 ₪) וממילא רוב המסמכים הונפקו עבור "מסעדת הרמיטאג' ליד מלון ליאונרדו פלאזה טבריה" ולא עבור המסעדה מושא ענייננו. משנשאל על כך בחקירתו הנגדית, טען התובע לראשונה כי החשבוניות נושאות שם של מסעדה אחרת שהייתה בבעלותו במועדים הרלבנטיים מכיוון ששתי המסעדות פעלו במסגרת אותו עוסק מורשה. עוד טען התובע, כי אותה המסעדה שהייתה בבעלותו היא המסעדה שבה הוא עובד היום כשכיר (עמוד 20 שורות 23-31, עמוד 21 שורות 1-32 לפרוטוקול). טענות אלה הועלו לראשונה במהלך חקירת התובע, בלא כל ביסוס ראייתי ולא בכדי, נזנחו בסיכומים. הדבר פגע במהימנות התובע.
מכל מקום, בהקשר זה, אפנה לעניין שרעבי, שם כאמור לעיל, בית המשפט העליון הגיע למסקנה ולפיה עם שריפת המושכר פקעה הדיירות המוגנת. באותו עניין, קבע כך בית המשפט העליון, ביחס לטענת המשכיר בעניין ההשקעות במושכר (שם, בעמ' 425):
"מבחינת ההיבט הכלכלי השאלה שלפנינו היא ביסודה הבאה: על מי חל הסיכון של אובדן הדיירות המוגנת כתוצאה משריפת המושכר – האם על הדייר המוגן לשאת בסיכון זה של השקעתו או שמא יש להעבירו אל המשכיר? ושוב, ביסודו של דבר השאלה קשורה מבחינה כלכלית לשאלת הביטוח: על מי לבטח את האינטרס הכלכלי, המתבטא בקיום הדיירות המוגנת במבנה המושכר, מפני סיכון השריפה.
העובדות במקרה זה נותנות את התשובה: בעל הנגרייה הוציא בעצמו פוליסת ביטוח שבאה לכסותו, בין היתר, מפני הסיכון של שריפת המבנה על תכולתו. דא עקא, סכום הביטוח היה נמוך מדי ולא הספיק לשפותו על מלוא האובדן. נסיבה זו אינה יכולה לגרוע מעצם העיקרון: מן הראוי כי הדייר המוגן יישא בסיכון זה של השקעתו וידאג לכיסוי ביטוחי מתאים".
בענייננו, אין חולק על כך שהתובע קיבל מחברת הביטוח "כלל חברה לביטוח בע"מ" פיצוי בגין ציוד המסעדה ואובדן רווחים לתקופה של 12 חודשים (עמוד 1 שורות 1-27, עמוד 22 שורות 14-18 לפרוטוקול; ראו נספח ו' לתצהיר התובע).
הטענה בדבר קיומו של ביטוח בגין נזקי המבנה
אין בידי לקבל את טענת התובע ולפיה אין להחיל בנסיבות דנן את ההלכה שנקבעה בעניין בורסי מאחר שבמקרה דנן, במובחן מעניין בורסי, "יש מבטחת שמוכנה לשלם" (עמוד 4 שורות 6-7 לפרוטוקול). לטענת התובע, משקיבלה הנתבעת פיצוי בסך של 3,110,000 מיליון ₪ מחברת הביטוח "הראל חברה לביטוח בע"מ" בגין הנזקים שנגרמו לבית ההארחה ולכנסייה שבמתחם (ראו נספח ז' לתצהיר התובע), יש לחייב אותה להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולשקמו כפי שהיה ערב השריפה.
ראשית, טענה זו כלל לא הוכחה. מעיון בפסק הדין שניתן בעניין בורסי עולה כי הוא נעדר כל התייחסות לשאלת הכיסוי הביטוחי. לא מצאתי בו אחיזה לטענה ולפיה באותו המקרה לא היה כיסוי ביטוחי לנזקי השריפה.
שנית, אף אם הייתי מניח לטובת התובע כי בעניין בורסי לא היה כיסוי ביטוחי לנזקי השריפה, עדיין אין בכך כדי לשנות ממסקנותיי. למעשה, התובע מבקש לערוך הבחנה בין משכיר שהמושכר שבבעלותו ניזוק ואשר דאג לכיסוי ביטוחי לבין משכיר שהמושכר שבבעלותו ניזוק ואשר לא דאג לכיסוי ביטוחי, שכן לשיטתו, יש לחייב את המשכיר הראשון להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולשקמו, בעוד שהמשכיר השני יהיה פטור מלעשות כן. קבלת טענות התובע בעניין זה משמעה הבחנה לא ראויה בין שני סוגי המשכירים וחיוב המשכיר שדווקא דאג לכיסוי ביטוחי להשקיע את כספי הביטוח בשיקום המושכר, תוך הצרת צעדיו והגבלת חופש בחירתו כיצד לפעול בנסיבות שבהן המושכר נהרס כליל או למצער, נפגע באופן מהותי. כעניין שבמדיניות שיפוטית, אני סבור כי אין מקום לערוך הבחנה זו.
שלישית – סבורני, כי אכיפת הסכם השכירות על הנתבעת בלתי צודקת בנסיבות העניין. כפי שנקבע בעניין בורסי, שיקום והקמת מושכר שנהרס כרוכה בהוצאות רבות, העולות באופן ניכר על ההכנסה הצפויה למשכיר מדמי השכירות ואין זה סביר לכפות עליו לשאת בהוצאות אלה על מנת לקיים את העסקה.
הטענה בדבר קיומן של תכניות להרחבת המתחם בטרם אירוע השריפה
לטענת התובע, הנתבעת "תפסה טרמפ" על השריפה, שכן ההחלטה על הרחבת המתחם ופיתוחו וכפועל יוצא מכך על ביטול הסכם השכירות, התקבלה עוד בטרם אירוע השריפה ולכל הפחות, הונחה על שולחן הנתבעת כתכנית לביצוע בעתיד הקרוב (עמוד 1 שורות 17-18 לפרוטוקול, סעיף ד.1. לסיכומים).
גם אם בטרם אירעה השריפה, שקלה ובחנה הנתבעת אפשרות להרחיב את המתחם ואף קיבלה החלטה לפתח את המתחם, כפי שאישר האדריכל נחלה בעדותו (ראו עדותו בעמוד 79 שורות 25-26 לפרוטוקול), הרי שאין בכך כדי להעלות או להוריד בנסיבות דנן. זאת, משום שאין חולק על כך שחל שינוי נסיבתי – הוא השריפה שאירעה במתחם.
בסופו של דבר, השריפה היא שהביאה את הסכם השכירות אל קיצו ועל כן, רצונה של הנתבעת ותכניותיה בטרם אירעה השריפה, אינן רלבנטיות כלל.
זאת ועוד, לא הוכח לפני כי הנתבעת תכננה לבטל את הסכם השכירות בטרם אירעה השריפה בשל תכניותיה לפתח את המתחם, כפי שטען העד מטעם התובע, ספדי (עמוד 48 שורות 17-28 לפרוטוקול). טענה זו הועלתה לראשונה במסגרת חקירתו הנגדית ולא נתמכה באסמכת ה כלשהי. יתרה מכך, טענה זו עומדת בסתירה לעדותו של התובע ולפיה המסעדה אמורה הייתה להמשיך לפעול, בהתאם להסכם, חרף תכניותיה של הנתבעת לבצע שינויים במתחם עובר לשריפה (עמוד 22 שורות 19-31 לפרוטוקול).
סיכומם של דברים – שוכנעתי, כי בנסיבות המקרה דנן, הפגיעה המהותית שנגרמה למושכר כתוצאה מן השריפה מביאה לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור הנתבעת מהתחייבויותיה על פי ההסכם. על כן, יש לדחות את הסעד המבוקש בתובענה – להורות לנתבעת לשקם את המושכר ולאכוף עליה את הסכם השכירות.
בטרם סיום, אדרש לטענת התובע בסיכומים ולפיה מעיון בתכניות שהכין האדריכל נחלה עבור הנתבעת לצורך פיתוח המתחם עולה, כי בכוונתה להקים מסעדה דומה למסעדה מושא פסק דין זה ובאותו מיקום, במסגרת הפרויקט העתידי. משכך, לטענתו, לכל הפחות, יש להורות על ביצוע אכיפה בקירוב של הסכם השכירות, דהיינו להורות כי לתובע הזכות להפעיל את המסעדה שתוקם, על פי התנאים שסוכמו בהסכם השכירות עליו חתומים הצדדים. ואולם, יש לדחות טענות אלה ממספר טעמים:
ראשית, הבקשה להורות על ביצוע הסכם השכירות בקירוב הועלתה באופן לאקוני ביותר, ללא כל פירוט ומבלי שנתמכה בתצהיר ובראיות כדבעי. מעיון בכתב התשובה עולה, כי כל שטען התובע הוא כי יש לדחות את טענת הנתבעת ולפיה ההסכם פקע ולחילופין להורות על קיום ההסכם "לאחר ביצוע השיפוץ ו/או לקיים את ההסכם "בקירוב"". הא ותו לא. טענת התובע בסיכומים כי מעיון בתכניות שהכינה הנתבעת לצורך פיתוח המתחם עולה כי בכוונתה להקים מסעדה דומה ובאותו מיקום, הועלתה לראשונה בסיפא לסיכומי התובע (סעיף ד.6.) ומהווה הרחבת חזית אסורה שאין להתירה.
שנית, משקבעתי כי הסכם השכירות פקע ובא אל סיומו עקב שריפת המושכר, הרי שהנתבעת משוחררת מן החובה לקיים התחייבויותיה על פיו.
סוף דבר
על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט (כולל שכר עדים) ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ניתן היום, ד' שבט תש"פ, 30 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.