הדפסה

בית משפט השלום בטבריה ת"א 50977-07-17

בפני
כבוד ה שופטת ברכה לכמן

התובעים בת.א. 50977-07-17

  1. נתנאל אמויאל ת"ז XXXXXX892
  2. שירן אמויאל ת"ז XXXXXX544

התובעים בת.א. 13969-02-18 1. רפאל יאיר ת"ז XXXXXX034
2. אברהם גרבלי ת"ז XXXXXX145

כולם באמצעות בא כוחם עו"ד נתנאל אמויאל

נגד

נתבעות
1. עירית טבריה
באמצעות בא כוחה עו"ד בלסן שמעון

2. מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
באמצעות פרקליטות מחוז צפון אזרחי

פסק דין

1. התובעים, בעלי זכויות חכירה במגרשים למגורים, מכוח הסכמי חכירה שנחתמו עם נתבעת 2, אשר מטרתם בניית מבנה מגורים על גבי המגרשים. מאחר ולא ניתן לממש את בניית המבנים למגורים, בשל עלויות גבוהות בביצוע התשתיות הציבוריות, הוגשו התביעות שבכותרת.

העובדות הצריכות לעניין
 
2. בחודש ינואר 2014, פרסמה נתבעת 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") מכרז בדרך של הרשמה והגרלה, עבור זכויות חכירה של 14 מגרשים לבניית יחידת דיור אחת במגרש, בתמורה לתשלום מחירי קרקע הרשומים במכרז , בשכונת מצפה רקת בעיר טבריה (להלן: "המכרז"). על המגרשים חלה תכנית ג/3449 (להלן: "התכנית").

3. עוד קודם לפרסום המכרז, נערכה פגישה ביום 29/7/13, בין נציגי הרשות ל נציגי נתבעת 1, עיריית טבריה (להלן: "העירייה"), בנושא שיווק מגרשים ופיתוח בעיר טבריה , במסגרת הפגישה, נקבע לעניין המגרשים של התכנית , " העירייה מבצעת פיתוח תשתיות בעצמה. המגרשים זמינים לשיווק מיידי". עוד נקבע בישיבה שאגרות והיטלי פיתוח ישולמו על פי חוקי העזר, מאחר ומדובר ביתרות מגרשים בודדים ומפוזרים. בחודש נובמבר 2013, הזמינה העירייה מחברת יחזקאל מורד בע"מ (להלן: "מורד") , ביצוע עבודות לסלילת כביש רקת מול חלקה 29 בהיקף כספי של 816,264 ₪, באמצעות החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי בישראל. בין העירייה למורד נחתם הסכם התקשרות וניתן אישור העירייה להוציא צו התחלת עבודה. חשיבות ביצוע סלילת הכביש, ביצירת גישה למגרשים של התובעים, גישה שתאפשר פיתוח וביצוע תשתיות לטובת מגרשי התובעים.

4. בחוברת המכרז נרשם שעבודות תשתית ופיתוח יבוצעו על ידי העירייה ובאחריותה המלאה. והעירייה תגבה אגרות והיטלי פיתוח בכפוף לחוקי העזר.

5. התובעים השתתפו במכרז וקיבלו הודעה על זכייתם במגרשים לבנייה חד משפחתית. ביום 12/8/14 נחתם חוזה חכירה מהוון עם ה"ה אמויאל נתנאל ושירן בקשר למגרש 2020 לפי התכנית (להלן: "אמויאל"). ביום 16/7/14 נחתם חוזה חכירה מהוון על ה"ה יאיר רפאל וברוריה בקשר למגרש 2018 לפי התכנית (להלן: "יאיר"). ביום 18/8/14 נחתם חוזה חכירה מהוון עם גרבלי אברהם בקשר למגרש 2014 לפי התכנית (להלן: "גרבלי"). זכויות החכירה של התובעים נרשמו בפנקסי המקרקעין. (להלן: "מגרשי התובעים"). המגרשים מצויים ברחוב האימהות. מצפון למגרשים שטח פתוח בטופוגרפיה משופעת (לכיוון נחל רקת) מהם נשקף נוף מרהיב לכנרת ונחל רקת. לבתים הקיימים ברחוב האימהות תשתית ופיתוח ציבורי, המשך רחוב האימהות לא סלול ולא מפותח (הנתונים מחוות דעת השמאי מטעם התובעים).

6. על פי הוראות חוזה החכירה שנחתם עם התובעים, על החוכרים /התובעים להשלים את הבנייה במגרש, לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום אשור העסקה. בקשות להיתר בניה אשר הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה נדחו, בין היתר בשל העדר תמיכה בקרקע באזור המגרשים, בהסתמך על חוות דעתו של קלר, כמפורט בהמשך.

7. ביום 2/11/15 נערכה ישיבה משותפת לעירייה, הרשות ובעלי חלק מהמגרשים שהשתתפו במכרז, ישיבת המשך לישיבה מיום 17/9/15, ביניהם, ראש העיר, מנהל מחוז צפון של הרשות , מר רפי יאיר ומר נתנאל אמויאל. על פי פרוטוקול הישיבה, הלינו בעלי המגרשים על התנהלות העירייה בקשר לעבודות הפיתוח, התנהלות שלא מאפשר ת להם לממש את זכייתם לבניה למגורים. העירייה טענה כי יש לערוך בדיקות שיכריעו האם ניתן לבנות במגרשים. סוכם, שהעירייה תעביר את תוצאות בדיקות החפירה לרשות ובעלי המגרשים בתוך 3 חודשים.

8. ביום 2/2/16 העביר מר ישראל קלר, מהנדס יועץ לביסוס (להלן: "קלר") מסמך למנכ"ל החברה הכלכלית של העירייה, מר ישראל ענתבי. בשל חשיבות הדברים האמורים בו, אביא את תוכנו כלשונו:
"באזור גלישה עמוקה וגדולה, אשר חששנו ממנה בעבר, מתחילת הטיפול ברחוב האימהות, ואף לפני כן, ולאחר קריאה מצד הקבלן יחזקאל מורד, שחשש שהחפירה שתוכננה ובוצעה כבר על ידו (אין לנו קשר לכך), הינה מסוכנת (ביקרנו באתר, על פי הזמנתו בתאריך 2/1/14, דו"ח ביקור מיום 3/1/14 (יום ו') מצורף בנספח, מסומן א'). ר' במסמך הנ"ל סעיף 3, הוערך "שבשטח קיימת בעיה של גלישות, יתכן עמוקות מאוד" ( חששנו לכך עוד קודם לכן).
באותו היום (לפני כשנתיים), הוצא על ידינו גם מכרז/מפרט לקידוחי נסיון (4 קידוחים לעומק 50 מ'), ר' נספח ב'.
בתאריך 14/3/14, לאחר כחודשיים וחצי, כשראינו שלא מבוצעים הקידוחים, וגם לא היו בידינו גאומטריה וחתכים ארוכים, חישבנו מערכת דיפון הכוללת כלונסאות ועוגנים (2 שורות), לפי מיטב הבנתנו, ר' בנספח ג'.
בחודש יוני 2015, הוצאה תכנית דיפון +עוגנים, ע"י עמיר מגן, במסגרת טיפול בקטע הכביש (כ- 250 מ'), על פי הנחיותינו, כמופיע בנספח ג', ושוב ללא קידוחי הניסיון, או מדידה וחתכים מתאימים.
בינתיים, הורכב "צוות חירום", ללא הזמנות עבודה מסודרות, הכולל את דוד נסים, משה ירקוני והח"מ, שהחל בביצוע הסקר. בהעדר תקציבים, המימון בא מ"שאריות" של יחזקאל מורד, לטובת ירקוני, ומבצעי הקידוחים והבדיקות. טרם הושלמו בדיקות המעבדה, וגם לא בוצעו כל הקידוחים והבדיקות שנדרשו, אך עפ"י מדידה השוואתית באינקלינומטרים, שדווחה לאחרונה, ברור שמדובר בגלישה עמוקה, וגם ארוכה, ומכאן מסוכנותה.
בקשתי אתמול בפגישה, הייתה לתקצב את הסקר, בצורה מסודרת (הערכתי כחצי מיליון ₪), כולל קידוחי נסיון נוספים, בדיקות מעבדה נוספות, אינקלינומטרים נוספים, הכול לפי תכנית שתגובש במשותף עם משה ירקוני . בנוסף יש לצרף לצוות גם קונסטרוקטור, וגם מתכנן, כולל צורך במדידה (שנדרשה כבר בעבר יותר מפעם אחת). נציין שהמתכנן חשוב, בין השאר, לצורך איתור מפות ותצא"ות ישנות, כדי לברר שינויים בפני השטח (רואים בבירור מילויים מתקופות שונות בשטחים הרלוונטיים ליציבות המדרון, כולל חדשים).
בנוסף, ציינתי שהדיפון הדרוש, נכון לעכשיו (עדיין חסר מידע), יקר בהרבה, לעומת הערכותינו הקודמות, וזאת מאחר שההערכה הנוכחית היא שמדובר בגלישה עמוקה. הערכתי, כפי שצויינה אתמול, לפני החישובים, הינה כ- 20 מיליון ₪ לצורך ביצוע הדיפון, באורך כ- 250 מ' בצד ה"צפוני" של רח' האימהות.
הדיפון הנ"ל שומר על כל מה שמעל רח' האימהות, דהיינו, מבנה ליברמן, והמבנים המתוכננים ממערב לו, שלמיטב ידיעתי, יש להם היתרי בניה. הדיפון גם יאפשר גישה למגרשים ששווקו מ"צפון" לרח' האימהות, ויבטיח את יציבות השטח שמעליהם, אך יחייב פעילות נוספת, על מנת להבטיח בניה תקינה, ויציבותה מפני גלישות כלפי מטה ("צפון")."
(ההדגשות של הח"מ).

9. ביום 15/2/16 התקיימה ישיבה בעירייה, בהשתתפות ראש העיר דאז, בה נאמר לתובעים שלא ניתן לבנות על המגרשים ולא יינתנו היתרי בניה. בעקבות דחיית הבקשות להיתרי בניה, הגישו התובעים ערר לוועדת ערר, שאף היא דחתה את הבקשות להיתר בניה, בהתבסס על תוצאות חוות דעתו של קלר, כמפורט לעיל.

10. לאחר הגשת התביעה של אמויאל , ביום 18/9/17, התקיימה פגישה במשרדי הרשות בהשתתפות נציגי הרשות וזוכי המכרז, שנושאה "מכרז מצפה רקת – חלופות מגרשים". במסגרת הישיבה הוצעו לזוכים במכרז, לרבות התובעים, מספר חלופות למגרשים בתחום העיר טבריה. החלופות נדחו על ידי התובעים.

11. לסיכום, עד מועד הגשת התביעה, לא בוצעו עבודות פיתוח ותשתית על ידי העירייה, לא נסלל הכביש למגרשים, בשל בעיות גלישת קרקע, דבר שמנע מהתובעים גישה למגרשים, את האפשרות לפתח את המגרשים ולבנות את ביתם בהתאם להוראות המכרז וחוזה החכירה.

12. העירייה הודיעה לאחר הגשת סיכומי התובעים, ונרשם כך גם בסיכומים מטעמה, שבימים אלו נסלל הכביש לאחר שהרשות העמידה תקציב של 30 מיליון ₪ לסלילתו. עם זאת, כפי שהודיע ב"כ העירייה בדיון מיום 17/5/20, סלילת הכביש לא תיתן מענה לכלל המגרשים ששוקו במכרז אלא ל- 6 או 7 מגרשים בלבד. העיריה לא פירטה האם סלילת הכביש תיתן מענה למגרשי התובעים.

13. עיקר טענות התובעים, הואיל ולא ניתן להסדיר את הפיתוח והתשתית של המגרשים, לא ניתן לבנות על המגרשים, לא נמצאו מגרשים חליפים שווי ערך ולא ניתן לממש את הזכייה בכל דרך שהיא, על כן, הם מבקשים פיצוי כספי שווה ערך למגרש זמין למגורים, הכולל פיתוח סביבתי ותשתיות, וכן פיצוי בגין הוצאות אחרות ועגמת נפש.

14. עיקר טענות העירייה, בהתחשב בסדר עדיפות תקציבי, וכשהתברר כי עלות סלילת כביש באורך של 250 ₪ מסתכמת ב- 30 מיליון ₪ לערך, בשל מבנה הקרקע והצורך בביצוע עבודות תמך בעלות גבוהה, אין לעירייה את התקציב למימון סלילת הכביש והמגרשים אינם זמינים לבניה . וגם לו היה תקציב, הרי על הזוכים במגרשים לבצע ביחד עבודות תמוך וייצוב הקרקע למניעת גלישה בתוך המגרשים, עבודות שלא ניתן לבצע פרטני, ועבודות אלו מסתכמות בעלויות גבוהות. לטענת העירייה, שיווק המגרשים בוצע בטרם התגלתה בעיית הביסוס של הקרקע (סעיף 4.4 לכתב ההגנה) אשר בשלה דחו רשויות התכנון את בקשת התובעים להיתר בניה, החלטה שהיטיבה עם התובעים, אחרת נזקם היה גבוה לאין ערוך מנזקיהם. עוד טענה העירייה, כי התובעים לא פעלו להקטנת נזקם והיא פעלה באחריות מלאה, בתום לב תוך הגנה על אינטרס ציבורי ואינטרס התובעים.

15. עיקר טענות הרשות, האחריות לביצוע התשתיות מוטלת על העירייה ולא על הרשות. לפנים משורת הדין, דאגה הרשות להיפגש עם התובעים ולבחון פתרונות למצב שנוצר, לרבות האפשרות לחיזוק הקרקע ופיתוח המגרשים. הרשות טענה כי לא התרשלה ומעשי האחרים, לרבות העירייה, ניתקו את הקשר הסיבתי, בין מעשיה או מחדליה הנטענים והמוכחשים לבין הנזקים הנטענים והמוכחשים. עוד טענה הרשות כי התובעים לא פעלו להקטנת הנזקים הנטענים והמוכחשים , מהעת שהיה ידוע להם שלא ניתן לממש את הזכויות המגרשים.

ביטול החוזים

16. על פי כתב התביעה, התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים בשווי המגרש וליתן הוראות אופרטיביות לקיום החוזה.

17. בדיון שהתקיים ביום 4/6/19 טענה ב"כ הרשות, כי חיפשו דרך והציעו לתובעים לבטל את החוזים, הואיל והרשות אינה צד שנפגע מהפרת החוזה היא לא יכולה להודיע על ביטול החוזה. לטענה זו השיב ב"כ התובעים: "יש לנו זכויות של מקרקעין. בטרם ניתן פסק דין, אנחנו לא צריכים לתת ויתור מסוים מצדנו לעניין חוזה וביטול החוזה, כל עוד הדברים לא ברורים.

18. בדיון ביום 8/12/19 הודיע ב"כ התובעים "למען הסר ספק לאור הערות חבריי בדיון, אני מודיע לפרוטוקול כי התובעים מסכימים לביטול החוזה וטוענים לפיצויים מכוח חוק החוזים תרופות". במסגרת הדיון שהתקיים ביום 17/5/20 ולשאלת בית המשפט, ביקש ב"כ התובעים לתקן את הסעד לעניין קיום החוזה ולשנותו לביטול החוזה. ב"כ הנתבעות הסכימו לבקשה.

19. בהודעת הרשות לתיק בית המשפט מיום 3/4/20, ניתנה הסכמה לביטול החוזים.

20. בהינתן האמור, אני קובעת כי חוזי החכירה שנחתמו בין התובעים לרשות – מבוטלים. מועד ביטול החוזים הוא ביום 17/5/20.

אחריות הרשות

21. תחילה יוער, התובעים אינם עושים אבחנה של ממש בין הנתבעות בכתבי הטענות והסיכומים וכורכים את הנתבעות בצוותא, חרף העובדה שהעירייה אינה צד לחוזה החכירה. ראו לדוגמא, סעיף 40 לסיכומים, שם נטען כי משלא ניתן לבנות על המגרש, מפרות הנתבעות את החוזה הפרה יסודית.

22. סעיף 1 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי הפרה של חוזה זה "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה" ובכלל זה גם הפרת חיוב מחיוביו. במחדל – "קיום רשלני, פגום, חלקי או מאוחר של החיובים האמורים...עשוי בהחלט להתפרש גם כהפרה שבמעשה" (ג. שלו י. אדר, שיני חוזים – תרופות, מהדורה 2009 עמוד 109). האחריות החוזית במשפט הישראלי היא מוחלטת, כל מעשה או מחדל המנוגדים לחוזה הם בגדר הפרה, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר..."אין גם צורך במודעות מצד המפר – לא בכוח ולא בפועל – לעצם קיומה של ההפרה" (שם, עמודים 114-115).

23. הלכה היא שעל חוזי החכירה עם הרשות, חלות שתי מערכות דינים, מהמשפט הפרטי, דיני חוזים, ומהמשפט הציבורי, דיני משפט המנהלי. על הרשות, כמו גם על העירייה, חלה חובה מוגברת מכוח המשפט המנהלי, לנהוג בהגינות, ביושר ובתום לב בהתקשרות עם האזרח.

24. הרשות מחויבת על פי הסכם החכירה, להעמיד לתובעים מגרש לשם פיתוח המגרש ובנייה על פי תכנית תקפה. על הרשות להבטיח כי התובעים יוכלו לממש זכייתם ללא כל חסם וללא כל הפרעה. על פי טענת הרשות עצמה, היה עליה לאפשר תחילת בניה על המגרש בתום שנה מיום הזכייה, ראו סעיף 26.

25. במסגרת החוזה, בסעיף 12 לתנאים המיוחדים, נקבע כך: "באחריות הרשות המקומית ותאגיד המים לבצע ולהשלים את כל עבודות הפיתוח הציבורי למגרשים נשוא המכרז בהתאם לסיכום ישיבה שנערכה עם מנהל אגף הפיתוח מר יצחק ישראלי מיום 29/7/13...".

26. הרשות טוענת שאין לייחס לה אחריות מאחר והאחריות לפיתוח מקרקעי ישראל מוטלת על הרשות המקומית מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל. אני סבורה שהעברת האחריות לביצוע התשתיות והפיתוח לעירייה אינה פוטרת כלל וכלל את הרשות מהתחייבויותיה שלה והאחריות של הרשות הנובעת מהחוזה , להעמיד לתובעים מגרש לבנייה, מגרש המונח על תשתיות המאפשרות גישה אל המגרש, על מנת שניתן לפתח את פנים המגרש ולבנות עליו מבנה בהתאם לתכנית מפורטת. על פי הרשות בסיכומיה, ניתן להעריך שהמגרשים היו נמסרים לתובעים בטווח של עד שנה ממועד החתימה על החוזים, שכן מדובר בהשלמה של עבודות פיתוח, ואז הייתה מתאפשרת הבנייה לאחר קבלת היתרי בנייה (סעיף 83 לכתב ההגנה). הערכה זו של הרשות תואמת את משך הזמן שהוקצב לתובעים לסיום הבנייה בחוזה, 36 חודשים.

27. על כן, במצב דברים בו לא ניתן לבנות במגרשי התובעים, ולא ניתן לממש את זכויות התובעים שנרכשו מהרשות, זכויות לבניית מבנה מגורים במגרש, יש לקבוע כי הרשות לא קיימה את חיוביה על פי החוזה , על אף שמוטלת עליה אחריות כבעלים של המגרשים וכמי ששווקה את המגרש כמגרש מתאים לבניה. לזכותה של הרשות יש לומר, שלא התנערה מחובתה זו ופעלה למציאת פתרונות , כפי שטענה , ובסופו של דבר אף מימנה את סלילת הכביש, הגם שאין בסלילתו לתת פתרון למגרשי התובעים .

28. אי ידיעה על בעיות הגלישה בקרקע בעת פרסום המכרז, והסתמכות על מצג העירייה שהמגרשים זמינים לשיווק, אינה פוטרת את הרשות מאחריותה והתחייבויותיה למסור לנתבעים מגרשים זמינים לבנייה. טענות אלו , לרבות רשלנות מצד הרשות, יידונו במסגרת הדיון באחריות העירייה ובאופן חלוקת האחריות שיש לייחס לרשות ולעירייה.

29. לסיכום פרק זה, אני קובעת שעל הרשות מוטלת אחריות לנזקים שנגרמו לתובעים, כתוצאה מכך שלא ניתן לממש את הזכויות על פי החוזה ולבנות בית מגורים על המגרשים, והדבר עולה כדי הפרת חוזה מצד הרשות.

אחריות העירייה

30. אפתח בטענת העירייה בסיכומים, להעדר יריבות בינה לבין התובעים, משאין בינה לבין התובעים כל הסכם או מסמך בו התחייבה לבצע את הכביש, ודאי שלא בתוך פרק זמן מוגדר. טו ב היה אם לא הייתה עולה טענה זו בסיכומים . הן מהטעם ש הטענה להעדר יריבות לא נטענה כלל בכתב ההגנה של העירייה ומשכך היא מהווה הר חבת חזית אסורה. הן מהטעם שלא נטען שלא הייתה התחייבות לסלילת הכביש, וכל שנטען בכתב ההגנה נטען לעניין סדר העדיפות התקציבי. אין ספק כי האחריות לסלילת הכביש ופיתוח התשתיות הוטלה על העירייה מלכתחילה, די להפנות לסיכום הפגישה מיום 29/7/13, טרם פרסום המכרז, בה אישר נציג העירייה "העירייה מבצעת פיתוח תשתיות בעצמה. המגרשים זמינים לשיווק מיידי" ובמסירת העבודה לסלילת הכביש לקבלן יחזקאל מורד, שתי פעולות מטעם העירייה המלמד ות על התחייבויותיה לביצוע התשתיות הנדרשות, פעולות שבוצעו כאמור, בטרם פורסם המכרז. ניתן לקבוע, על פי הראיות שבפני בית המשפט, שבכוונת העירייה הייתה לבצע לפחות חלק מפיתוח התשתיות, בין היתר סלילת הכביש, אף בטרם פורסם המכרז, ולכל הפחות בסמוך לפרסומו, ואין בדעתי לקבל את הטענה שלא נקבע מועד מסוים לביצוע הכביש.

31. מכאן, נכון הוא שאין כל הסכם התקשרות בין העירייה לתובעים, ועל כן יש ממש בטענתה שלא הפרה מול התובעים כל הסכם, אך לא כך הם פני הדברים בקשר להתחייבות העירייה כלפי הרשות וכלפי התובעים, באשר לאחריותה לסלול את הכביש ולבצע את פיתוח התשתיות במגרשים. התחייבות זו של העירייה עולה באופן מובהק, הן מסיכום הפגישה מיום 29/7/13, כמפורט לעיל, והן מכתב ההגנה, שממנו נלמד שהעירייה מבקשת לא לקיים התחייבותה אך ורק בשל סדר עדיפות תקציבי, ובשל העלויות הגבוהות הנדרשות שלם ביצוען, ולא נשמעה כלל הטענה שלא עומדת לחובתה ההתחייבות לביצוע התשתיות.

32. אני דוחה את התנערות העירייה בסיכומים מטעמה, התנערות מהתחייבויותיה מהסיכום שנערך ביום 29/7/13 ומטענתה בכתב ההגנה שחלה עליה חובה מנהלית לסלול את הכביש (סעיף 4.5 בכתב ההגנה). הרי בעצם פעולת העירייה למסירת העבודה לסלילת הכביש מספר חודשים לאחר הישיבה, מחזקת את האמור בסיכום אותה ישיבה, וגם מהנטען בכתב ההגנה וממכלול הראיות שהוגשו. אני נוטה להסכים עם העירייה, שהיה על הרשות לקבל מסמך מפורט מהעירייה בקשר להתחייבויות העירייה בביצוע התשתיות, ולא להסתפק באמירה שבדיון. הדבר יילקח בחשבון בעת חלוקת האחריות. למען לא ייצא הנייר חסר, אני סבורה שאין כל ממש בטענת העירייה באשר לדרישה של התחייבות רשות מקומית על פי חוק, סעיפים 16,17 לסיכומי העירייה, שהרי מדובר על תשתיות ציבוריות שהעירייה חבה בפיתוחן על פי הדין ולא מכוח התחייבות או הסכם כזה או אחר, די להזכיר שהגבייה לפיתוח אותן תשתיות נעשתה מכוח חוקי העזר של העירייה.

33. בפי העירייה גרסה, שלא יכלה לצפות מראש את בעיית ביסוס הקרקע, סעיף ד3 לסיכומים. אני סבורה שגרסה זו נסתרה ואפרט. המצהיר מטעם העירייה, מר מוטי לביא, מהנדס העיר ומהנדס הוועדה המקומית לתו"ב (להלן: "לביא"), העיד את הדברים הבאים:
"זה היה תהליך יחסית ארוך עד שהוברר לנו שיש בעית גלישה וגם מימדי הגלישה לא היו ברורים בשלב ראשון, סברנו בשלב ראשון שמדובר באיזה גישה מינורית. כשהתחילה העבודה על פי תכניות של חדד, היינו בטוחים שמדובר בבעיה מינורית ופנינו לחדד וביקשנו שיתחשב בגלישה שראינו סימנים שלה ויבצע חיזוק או מה שנדרש כדי להתגבר על הבעיה הזאת. עדיין לא הבנו את מימדי הגלישה, הבנו אותם סופית רק בדו"ח שנעשה מאוחר יותר, נדמה לי 2015-2016 בבדיקה מקיפה שנעשתה שבעצם רשות מקרקעי ישראל תקצבה את הבדיקה הזאת עם קידוחים, עם אמצעים שנשתלו לאורך כל המדרון, מדדו את מימדי הגלישה, רק אז הבנו את המימדים האמיתיים של הגלישה. "

34. ביום 14/3/14 שלח קלר למר חביב חדד מסמך הנושא כותרת "ייצוב המשך רחוב השומר, טבריה". המסמך נשלח גם ללביא באמצעות המייל . המסמך הוא מסמך מקצועי, לחישוב מערכת דיפון, שבוצע על פי הבנת קלר, מאחר ולא בוצעו קידוחים, על אף שהוצא מכרז לקידוחי ניסיון ביום 3/1/14. זה המקום לציין שאי הבאתו של קלר עצמו, למתן עדות פועלת לרעת העירייה, מאחר ונראה כי עדותו הייתה מחזקת את גרסת התובעים, באשר לידיעת בעיית הגלישה בקרקע של העירייה, טרם פרסום המכרז. בעניין זה אפנה לנספח ח לתצהירו של לביא, לפיו עולה כי עוד בשנת 1990 המליץ קלר לא לבנות בואדי רקת וה וציא דו"ח בעניין זה.

35. לביא מאשר שבטרם פרסום המכרז ובטרם נסגר המכרז, סבר שמדובר בבעיה מינורית. אני סבורה שלא ניתן להגדיר את בעיית הגלישה שהתגלתה בינואר 2014 כבעיה מינורית. ראשית, עדותו סותרת את האמור בכתב ההגנה של העירייה "בשלהי שנת 2013, כאשר ביקשה העירייה לבצע את המשך הסלילה של רחוב האימהות, התברר כי קיימת גלישת קרקע קשה מאוד במקום" (סעיף 4.3 בכתב ההגנה המתוקן).שנית, כאמור, העירייה התקשרה עם מורד לביצוע עבודת הסלילה של בכביש לתקופה של 5 חודשים החל מחודש נובמבר 2013, יותר מסביר להניח , שבעיית הגלישה שהתגלתה עם ביצוע חפירות על ידי מורד, הועברה במידית לעירייה היא המזמינה של העבודה, וכל ההתנהלות שהתנהלה מעת גילוי בעיית הגלישה עם קלר הועברה לידיעת העירייה או למי מטעמה. על פי מכתבו של קלר מיום 2/2/16, שצוטט בהרחבה בפרק העובדות, הוא מציין בעיית גלישה עמוקה וגדולה, שאף "חששנו" ממנה בעבר, מתחילת הטיפול ברחוב האימהות ואף לפני כן. השימוש במילים "גלישת קרקע קשה מאוד" בכתב ההגנה של העירייה ובמילים "גלישה עמוקה וגדולה" על ידי קלר עוד ביום 3/1/14, אינה מצביעה כלל וכלל על מה שמבקש לביא לקבוע, שמדובר בבעיה מינורית בלבד, אלא מדובר על בעיית גלישת קרקע קשה שהייתה ידוע ה לעירייה עוד בחודש ינואר 2014, אם לא לפני כן, כטענת קלר במכתבו , שכאמור לא זומן למתן עדות.

36. על בסיס תשתית הראיות המונחת בפני בית המשפט, אפנה לסעיף 4.3 לכתב ההגנה מטעם העירייה, לפיו, ידעה העירייה בסוף שנת 2013 עת ביקשה לבצע את המשך סלילת רחוב האימהות, כי קיימת גלישת קרקע קשה מאוד. ניתן לקבוע, ללא היסוס, שהעירייה ידעה על בעיית הגלישה בקרקע בחודש ינואר 2014, בטרם פורסם המכרז, במסגרתו נטלה על עצמה את האחריות לביצוע תשתיות ופיתוח, אף על פי כן, לא ביקשה ל עצור את פרסום המכרז ולאחר פרסומו, בטרם סגירתו, לא ביקשה לבטלו , עד שתברר את עומק בעיית גלישת הקרקע.

37. על אף ידיעת העירייה על בעיית גלישת הקרקע בחודש ינואר 2014, נמצא כי בעיה זו לא הובאה לידיעת הרשות בטרם פרסום המכרז, ולא לאחריו. אני מקבלת את עמדת הרשות שנודע לה על בעיית הקרקע רק לאחר שיווק המגרשים, ולאחר חתימת הסכמי החכירה עם התובעים .

38. אני סבורה שהתנהלות העירייה טרם פרסום המכרז ובמהלך תקופת פרסום המכרז, מהווה מצד העירייה רשלנות, כטענת התובעים. ואפרט.

39. סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע את גדרי עוולת הרשלנות, התרשלות - האם ננקטו כל האמצעים למנוע את הסיכון, והנזק שנגרם בשל ההתרשלות. הלכה פסוקה היא , ש עוולת הרשלנות תבחן על פי קיומה של חובת הזהירות, המורכבת מחובת זהירות מושגית וקונקרטית, מהפרת חובת הזהירות והנזק שנגרם כתוצאה של הפרת חובת הזהירות. השאלה היא, האם הפרה העיריה את חובת הזהירות כלפי התובעים. רמת הזהירות הדרושה, שסטייה ממנה היא התרשלות, נבחנת על פי סבירות ההתנהגות בנסיבות אותו מקרה. (ע"א 2625/02 נחום נגד דורנבאום פורסם ביום 1/3/04). בעניין זה אוסיף כי הליך נזיקי מול רשות הוא מורכב ומצריך בחינתם של שיקולים רבים אשר אינם נובעים בדרך כלל מהליך אזרחי רגיל (ראו ספרו של ישראל גלעד , דיני נזיקין – גבולות האחריות , פרק אחד עשרה, גבולות האחריות ברשלנות – רשויות ציבור, 2012).

40. חובת הזהירות המושגית בודקת את ההצדקה להטיל אחריות על המזיק, האם אדם סביר היה צריך לצפות את התרחשות הנזק (ע"א 145/80 ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש , פורסם ביום 9/11/82). בע"א 915/91 מדינת ישראל נגד לוי, פורסם ביום 17/5/94 (עניין לוי) , נקבע שעל מנת שתוטל חובת הזהירות יש שיתקיימו 3 דרישות "משמע, דרושות שלוש אלה; ראשית צפיות, שנית "שכנות" או "קירבה", ושלישית מסקנה שיפוטית כי הוגן, צודק וסביר שתוטל חובה נורמאטיבית מכוח הדין". אין ספק שפעולות העירייה נעשו מכוח הסמכה בחוק, כמי שאחראית על התשתיות הציבוריות בתחום העיר, ומכוח חוקי העזר (ראו פקודת העיריות [נו סח חדש] בכלל וסעיף 249(11) בפרט, והודאת העירייה בכתב ההגנה על חובתה המנהלית. האם קיימת חובת זהירות מושגית בין רשות מקומית המפעילה את סמכויותיה כחוק לבין ניזוק שנפגע בשל מחדל של הרשות המקומית? התשובה לשאלה היא בחיוב.

41. כאן המקום לדחות את טענת העירייה, העוברת כחוט שני בכתב ההגנה, שלא ניתן היה לעמוד בהתחייבות לסלילת הכביש בשל העלויות הכספיות הגבוהות שנדרשו לשם כך. הטלת אחריות ברשלנות על רשות ציבורית תיקבע כל אימת שהרשות הציבורית צריכה הייתה לצפות את הנזק שנגרם, והחשש שמא ייגרם נטל כספי על הרשות הציבורית, אינו שיקול לביטול האחריות (ראו עניין לוי בעמוד 69).

42. על פי חוות דעת המהנדס יוגר מטעם העירייה, נמצאה שכבת מילוי או שפך לא מבוקר, בעובי כ- 5-19 מטר, בהרכב של חרסית ו/או חוואר עם גרס, צרורות וגוש בזלת וכן מעט פסולת בנין. ממצאים אלו, בהתחשב בסוג הקרקע הטבעית, מצביעה על כך שהמדרון שימש לפינוי עודפי עפר מעבודות פיתוח קודמות באזור ולשפיכת פסולת בנין, ללא פיקוח ובקרה של העירייה. התנהלות העירייה, שאפשרה פינוי עודפי עפר למדרון, ידיעת העירייה בקיומה של בעיית גלישת קרקע, ואף על פי כן, לא ביקשה לעצור את פרסום המכרז, ולא נקטה באמצעים סבירים למנוע את נזקם של התובעים, מהווה התנהלות בלתי סבירה ויש לייחס התנהלות זו כהפרה של חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעים, המלמדת על התרשלות העירייה.

43. העירייה אחראית לסלילת כביש הגישה למגרשי התובעים על פי התכנית שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה טבריה. כל מגרש, לרבות מגרשי התובעים, מקבל גישה עד למגרש על פי התכנית , לאפשר הקמת מבנה המגורים. קרי, התכנון והביצוע על פי התכנית של התשתיות והפיתוח הציבורי, נושאת בו העירייה. העירייה התחייבה כלפי הרשות והתובעים לבצע את הפיתוח והתשתית בזמן סביר, לדעת הרשות זמן סביר הוא כשנה. עוד התחייבה העירייה כלפי התובעים, שהביצוע ימומן בהתאם להוראות חוקי העזר שבתחומה ואשר ייגבו מן התובעים. דבר מזה לא קרה בקשר למגרשי התובעים.

44. בענייננו, דומה שאין ולא יכולה להיות מחלוקת, בדבר קיומו של קשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין ההתנהלות הרשלנית של העירייה לנזק שנגרם לתובעים, שלא יכלו לתכנן ולהקים מבנה מגורים במגרשים.

45. נוכח כל האמור, אני מוצאת כי מוטלת על העיריה אחריות בגין הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מ התנהלותה הרשלנית של העיריה.

46. לעניין התנהלות הרשות מול העירייה וכלפי התובעים, אני מוצאת שהסתמכות הרשות על סיכום הישיבה מיום 29/7/13, מהווה התנהלות בלתי סבירה ורשלנית , והיה על הרשות, בטרם שיווק המגרשים לאזרחים, לקבל בכתב באופן מפורט, את התחייבות העירייה לביצוע התשתיות התחייבות הכוללת לוח זמנים, התחייבות שתהא חלק ממסמכי המכרז, שהרי ללא תשתיות ציבוריות ופיתוח לא ניתן להקים מבנים במגרשים, ואין תוחלת בחכירת המגרשים.

47. מבחינת חלוקת האחריות, לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות, את מידת האשם ואת סוג האחריות המוטל על העיריה ועל הרשות, ולנוכח כל המפורט לעיל, אני מוצאת כי יש ליחס לעיר ייה 50% אחריות לנזקים שנגרמו לתובעים.

הקטנת הנזק ואשם תורם

48. לנתבעות טענות לעניין אי הקטנת הנזק מצד התובעים, משלא בחרו התובעים באחת החלופות שהוצעו להן על ידי הרשות. בפי טענת העיריה אף טענה לאשם תורם מצד התובעים, שלא ערכו את הבדיקות הנדרשות כמתחייב ממסמכים המכרז. ואלו הן החלופות שהוצעו לתו בעים על פי סיכום ישיבה מיום 18/9/17:
א. התובעים ימשיכו להחזיק במגרשים עד למציאת פתרון לביצוע עבודות הפיתוח על ידיי העיריה. הרשות תיתן לתובעים אורכות בהתאם.
ב. ביטול חוזי החכירה תוך השבת הכספים ששולמו ללא קיזוז דמי שימוש ופיצוי מוסכם.
ג. מתן מגרש חלופי בשכונת טבריה המושבה לפי תכנית הצפויה לקבל תוקף תוך כחודשיים. מועד צפוי למסירת המגרשים לאחר פיתוח בסוף שנת 2018.
ד. מתן מגרש חלופי בשכונת פאר טבריה. המגרשים זמינים לשיווק. חלופה זו שנרשמה בסיכום הישיבה, לא הוזכרה בסיכומי הרשות.

49. עקרון הקטנת הנזק, עקרון המבוסס על טעמים של כלכלה לשם ניצול יעיל של משאבים ומוסר, הוא עקרון יסוד במשפט, הן מכוח הוראות חוק, סעיף 14 לחוק החוזים, סעיף 61 לחוק חוזה הביטוח, והן מכוח ההלכה הפסוקה. על הניזוק לנקוט, להקטנת נזקיו, כל אותם אמצעים שאדם סביר היה נוקט בנסיבות העניין. ראו ע"א 252/86 גולדפרב נגד כלל, פורסם ביום 4/7/91.

50. אני סבורה שבענייננו, ככלל, משמדובר במגרש לבניית בית מגורים של התובעים, על כל המשתמע מכך, אין לצפות מהתובעים להסכים לקבל מגרש חלופי שלא זהה בתכונותיו ובמחירו למגרשים בהם הם מחזיקים. קל וחומר להסכים לקבל מגרש על פי תכנית שטרם אושרה וטרם החלו בעבודות פיתוח ציבוריות ו שאין מדובר, על פי החלופה שהוצעה לתובעים, במגרשים זמינים לבנייה. אין זה ראוי לדרוש מהתובעים לקבל אחת מהחלופות אשר הוצעו לתובעים בישיבה מיום 18/9/17, רק לשם הקטנת הנזק. יש לומר, שעל פי החלופות שהוצעו, היה על התובעים להוציא כספים שסכומם לא ידוע, להשתתף במכרזים אחרים או רכישת בית אחר, כהצעת העירייה בסיכומים או להשלים סכומי כסף לא מבוטלים לשם קבלת מגרש חליפי כנטען בסיכומי הנתבעת.

51. יודגש, אני סבורה שאין להשית על התובעים, את מחדל העירייה בחישוב הכלכלי של ביצוע סלילת הכביש , לפיו העריכה העירייה שניתן לסלול את הכביש תוך חיוב התובעים בתשלום על פי חוקי העזר שבתחומה. המצג שהציגה העירייה לתובעים במסגרת המכרז שפרסמה הרשות שהיא תבצע את סלילת הכביש תוך חיובם בתשלומים על פי חוקי העזר, ועל העירייה לעמוד בהתחייבות זו, כפי שאף נעשה בפועל לאחר הגשת התביעה, במימון הרשות.

52. הגדילה לטעון העיריה, וטענה לאשם תורם מצד התובעים, שלא בדקו את מועד ביצוע סלילת הכביש, בטרם השתתפו במכרז, ואם היו פונים, היו מגלים שקיימת בעיית גלישת קרקע אשר בשלה לא ניתן להוציא היתרי בנייה (סעיף 5 לסיכומי העירייה). העירייה מודה בסיכומים שבעיית הגלישה התגלתה בינואר 2014, אם כי לא בהיקפה. אודה שלא מצאתי היגיון כלשהו בטענת העירייה. אם ידעה העירייה על בעיית הגלישה בינואר 2014, בטרם פורסם המכרז, מדוע היא לא טרחה לבקש מהרשות לעצור את פרסום המכרז, עד שבעיית הגלישה תיבדק ותבחן היקפה, זו ההתנהלות הרשלנית והמחדל המיוחסים לעירייה לעיל, ולא לתובעים, ואם הייתה העירייה פועלת כעצתה היום לתובעים, היה נמנע נזקם של התובעים.

53. אני מוצאת לנכון לדחות את הטענה לקיום אשם תורם מצד התובעים וכן לדחות את טענה הנתבעות, שהתובעים לא פעלו להקטנת הנזק.

הנזק

54. במקרה דנן, יש לקבוע את הנזק הן על פי חוק החוזים (תרופות) משנמצא כי הרשות הפרה את החוזה שנחתם עם התובעים, והן על פי דיני הנזיקין בשל עוולת הרשלנות שיש לייחס לנתבעות , על פי מושכלת יסוד בדיני הנזיקין, השבת מצב לקדמותו.

55. לטענת התובעים בסיכומים, הם זכאים לפיצויי קיום ואובדן רווחים בשל הפרת החוזה וביטולו, בהתאם לחוות הדעת בגין אובדן שווי הקרקע, באופן שיעמיד את התובעים במקום בו היה החוזה מקוים. לטענתם, יש לפצות אותם באופן שיוכלו לרכוש קרקע לבניית בית. התובעים מבקשים לאמץ את חוות הדעת שהוגשה מטעמם, של השמאי הדר מירום (להלן: "הדר") אשר העריך את שווי המגרשים כולל פיתוח ציבורי, ללא פיתוח בתוך המגרשים. התובעים מבקשים לדחות על הסף, כל טענה בדבר עלויות פיתוח בתוך המגרש, ויש לקבוע פיצוי של מגרש למגורים הזמין לבניה. עוד טענו התובעים בסיכומים, שחוות הדעת מטעם הרשות, שנערכה על ידי השמאי אהרון ויסבלום (להלן: "ויסבלום"), תוצאותיה קרובות לתוצאות חוות דעת הדר, ומבקשים לפצותם בגין אובדן שווי הקרקע שהוערך על ידי ויסבלום.

56. בנוסף, עתרו התובעים לפיצויים כספיים בגין נזקים ישירים והוצאות ישירות שנשאו בהם, דמי החכירה ששולמו לרשות, דמי שכירות ושכר טרחת מודד ושמאי. כמו כן עתרו לפיצויים בגין עגמת נפש בסך של 300,000 ₪, אגרת בית משפט ושכר טרחת עו"ד.

57. לעומתם, טענה הרשות שאין באפשרות התובעים לקבל פיצויי קיום בגובה של שווי מגרש מפותח, הוא מגרש לאחר פיתוח ציבורי ופיתוח בתוך המגרש, יחד עם פיצויי הסתמכות, המהווים פיצוי בגין הוצאות שהוציאו לצורך קיום החוזה, הוצאות שהיה על התובעים להוציא על מנת שיהיה בידם מגרש מפותח. התובעים לא הציגו ראיות מטעמם לגובה עלויות הפיתוח בתוך המגרש, וגם אם ניתן היה להשלים את הפיתוח הציבורי, היה על התובעים להשקיע מאות אלפי שקלים ואף קרוב למיליון ₪ למגרש, בהסתמך על חוות דעת מטעם העירייה, בפיתוח בתוך המגרש, על מנת להביא אותו מוכן לבנייה. לטענת הרשות, פסיקת פיצוי לתובעים בשווי של מגרש מפותח ללא הפחתה של הוצאות לפיתוח בתוך המגרש, הינו מבחינת עשיית עושר. טענות הרשות, כעולה מהסיכומים, בקשר להוצאות הישירות, יידונו בהמשך.

58. מנגד, טענה העירייה ששווי המגרשים רלוונטי בקשר ליחסים בין התובעים לרשות, עם זאת טענה, שבידי התובעים זכות למגרש לא מפותח, והחובה לפיתוח בתוך המגרש חלה על התובעים, כאשר התובעים ידעו שמדובר במגרשים בשטח מדרוני מאוד. על פי חוות הדעת מטעם העירייה, עלויות הפיתוח בתוך המגרש מגיעות לסכום של 875,000 בתוספת מע"מ, מה שמביא לשווי קרקע נמוך של המגרשים. טענות הרשות, כעולה מהסיכומים, בקשר להוצאות הישירות, יידונו בהמשך.

59. מחלוקת עיקרית בין הצדדים נעוצה בשאלת הפיתוח בתוך מגרשי התובעים.

60. על פי הוראות המכרז, באחריות העיריה לפעול לביצוע והשלמת כל עבודות התשתית והפיתוח של המגרשים במכרז במסגרת חוקי העזר. עוד נקבע במכרז, שעל הזוכים במכרז לשלם סכום כספי בסך של 33,071 ₪ בגין הוצאות פיתוח נוספות בגין מוסדות ציבור, פיתוח גינות ציבוריות ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות.

61. אין חולק בין הצדדים, שהעבודות שהיה על העיריה לבצע הן עבודות תשתית ופיתוח ציבוריות, עבודות מחוץ למגרשים, והאחריות לפיתוח בתוך המגרשים מוטלת על הזוכים במכרז, הם התובעים. אין חולק כי מדובר במגרשים בעלי מדרון תלול המחייב עלויות פיתוח גבוהות.

62. תחת הנחה, שניתן היה לבצע את התשתיות הציבוריות והפיתוח בהתאם לתכנית, והייתה מתאפשרת הגישה למגרשי התובעים למימוש זכויות התובעים לבניית מבנה מגורים במגרש, ברי ומובן שהתובעים היו נושאים בעלויות הפיתוח בתוך המגרש ולא הנתבעות.

חוות הדעת מטעם התובעים

63. התובעים הגישו את חוות הדעת של הדר שמטרתה כלשון חוות הדעת: "נתבקשתי להעריך את שווי החלקות הממוקמות בצפון העיר טבריה, בשכונה הידועה "כמצפה רקת", תחת הנחה כי המגרשים מפותחים וזמינים לבניה, ריקים ופנויים, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקיים מכל חוב, שעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג".

64. הדר הניח הנחה בחוות דעתו, שהמגרשים מפותחים עם פיתוח סביבתי ותשתיות וזמינים לבניה, על בסיס עסקאות שהיו באזורים דומים בעלי טופוגרפיה משופעת (גישת ההשוואה).

65. בסיס הנתונים של הדר כלל, השוואה לעסקאות מכירת יד שנייה של מגרשים מפותחים בשכונת ה"אקליפטוס", שווי עסקאות, 596,000 ₪, 429,000 ₪, 600,000 ₪. 3 עסקאות במתחם "יער צבי" חלקם בבתים ד ו-משפחתיים, שווי העסקאות, 600,000 ₪, 500,430 ₪, 610,000 ₪. ו השוואה למגרשים ששווקו במכרז "מול ארבל" ומגרשים בשכונת "האקליפטוס". אלו הנתונים שהוצגו על ידי הדר בקשר לשמונה מגרשים ב"מול ארבל":
שווי הקרקע – החל מ 75,935 ₪ ועד 85,079 ₪. ממוצע – 79,042 ₪.
תשלום עבור עבודות פיתוח – ללא פיתוח בתוך המגרש – החל מ 1,053,343 ₪ ועד 1,358,126 ₪. ממוצע – 1,149,144 ₪.

66. על בסיס עסקאות ההשוואה, והנחות העבודה של הדר, העריך הדר את מגרש 2020 של אמויאל, הידוע גם כחלקה 64 בגוש 15078, בשווי של 924,000 ₪. מגרש 2018 של יאיר, הידוע גם כחלקה 62 בגוש 15078 בשווי של 1,054,000 ₪. מגרש 2014 של גרבלי, הידוע גם כחלקה 97 בגוש 15078 בשווי של 681,000 ₪.

67. הדר הודה בחקירתו כי אינו מהנדס בניין ואין לו הבנה של מה נדרש כדי להכשיר את מגרשי התובעים לבניה. לעניין הפיתוח בתוך המגרש העיד: "בחוות הדעת שלי הפחתתי את הפיתוח בתוך המגרשים, השומה מבוססת על הנחה שהמגרש מפותח ויש לו תשתיות ציבוריות עד לראש השטח ללא עבודות הפנים במגרש הפחתתי את זה גם במגרשים של מול ארבל, זאת אומרת המגרש לא מיושר כמו בארבל". בעדותו אישר שחוות דעתו לא כוללת עלויות של פיתוח בתוך המגרש, ברם, העיד כי " כאשר מפתחים שכונה ומשווקים מגרשים, לא מפתחים רק כביש אספלט ותאורת רחוב, מייצרים מגרשים ונעשית אבחנה של מה שיש בתוך המגרש אחרי שקיבלת את המגרש אם זה ליישר אדמה, להוריד מפלס. זה נקרא עבודות בתחום המגרש".

חוות הדעת מטעם העירייה

68. חוות דעתו של המהנדס מוטי יוגר (להלן: "יוגר"), מי שמשמש כיועץ בפרויקט לייצוב המשך רחוב האימהות. בחוות דעתו קבע יוגר כי מדובר באזור בעייתי מאוד מבחינת יציבות כנגד גלישות בהווה ובמקרה של רעידת אדמה. על פי ממצאיו, עלות ייצוב רחוב האימהות מסתכם בסכום כספי של 30 מיליון ₪ בתוספת מע"מ ועלות ייצוב מגרשים לבניה באזור כולל רצפת מרתף וביסוס למבנה כמיליון ₪ למגרש . יוגר לא נחקר על חוות דעתו.

69. חוות דעתו של השמאי גדי דגני (להלן: "דגני") שמטרתה, שווי המקרקעין של מגרשי התובעים במקרה של קונה ומוכר ברצון, כאשר המגרשים פנויים וחופשיים מכל חזקה ונקיים מכל חוב ושעבוד ביחס למרכיב הקרקע בלבד, ללא פיתוח. דגני ערך את חוות דעתו בגישת ההשוואה למגרשים במצפה רקת ומול ארבל. במול ארבל, המגרשים בעלי תנאים טופוגרפיים זהים למגרשי התובעים, עלות פיתוח למגרש בו יחידת דיור אחת בגבולות של מיליון ₪ ובין 1,600 ש"ח למ"ר ל- 1,900 ₪ למ"ר. בשכונת "יער צבי" עלות הפיתוח למ"ר נקבעה על ידי הרשות ל- 28 ₪ למ"ר, שכונה הממוקמת במקום פחות טוב ממגרשי התובעים. מסקנתו של דגני, שמגרשי התובעים לא היו זמינים לבניה במועד הרכישה. על פי חוות דעתו של דגני, שווי מגרשי התובעים כלהלן:
מגרש אמויאל (חלקה 64) – 132,000 ₪
מגרש יאיר (חלקה 62) – 164,000 ₪.
מגרש גרבלי (חלקה 97) – 108,000 ₪.

70. בחקירתו הנגדית העיד דגני כי חוות דעתו מתייחסת לשווי הקרקע בלבד והוא לא אמד בחוות דעתו את מרכיב הפיתוח. לא הציבורי ולא בתוך מגרשי התובעים (עמוד 37 שורות 14-18 בפרוטוקול). בעדותו העיד כי הסתמך על מומחים אחרים והמכרזים ב"מול ארבל, כדי להעריך, במסגרת חקירתו הנגדית, שעלויות פיתוח פנים מגרש יעמדו על סך של מיליון ₪ למגרש.

71. חוות דעתו של אבן צור דוד (להלן: "אבן צור") מהנדס אזרחי , בקשר לפיתוח מגרשים של יאיר וגרבלי, חלקות 62 ו- 97 בהתאמה. לא הוגשה חוות דעת של פיתוח המגרש של אמויאל, מגרש בחלקה 94 ולא ניתן לכך כל הסבר מטעם העירייה. על פי חוות דעתו, עלויות מילוי , בניית ק ירות תמך וקירות בטון מתחת למבנה וביסוס, לפני בניית מבנה המגורים, במגרש יאיר, מסתכמות בסכום כספי של 1,859,939 ₪ ובמגרש גרבלי מסתכמות עלויות הביסוס והפיתוח בסכום כספי של 1,242,752 ₪. עלויות הפיתוח בתוך המגרשים כמפורט בחוות דעת אבן צור לא נסתרה בחקירה הנגדית.

חוות דעת מטעם הרשות

72. חוות דעתו של ויסבלום מיום 14/8/19 . מטרת חוות דעתו של ויסבלום, הערכת שווי זכויות הבעלות לערך הקרקע כזמינה לבנייה, ללא רכיבי הפיתוח שהיו אמורים להיות משולמים לעירייה, לחודש ספטמבר 2017 ולמועד עריכת השומה. השומה נערכה על פי גישת ההשוואה לעסקאות שנערכו בשכונות האקליפטוס ויער צבי בטבריה, שם הפרשי הגובה במגרשים ביער צבי עומד על 40% בממוצע ובאקליפטוס על 50% בממוצע. ויסבלום מעריך שבשל בעיית הגלישה עלות הפיתוח בתוך המגרשים צפויה להיות גבוהה מאוד ויש לתת לכך ביטוי במקדם הפחתה בשיעור גבוה כמו גם לשיפוע המגרש. יש לציין כי בחוות דעתו קבע שהעסקאות ההשוואה מגלמות פיתוח עבור שטח הקרקע ועבור השטח המבונה בהתאם לזכויות המוקנות בעת המכרזים, מכאן, שלדעתו, עסקאות ההשוואה כוללות בתוכן הפיתוח הציבורי והפיתוח בתוך המגרש.

73. על פי עסקאות ההשוואה קבע ויסבלום שווי למ"ר על סך 2,100 ₪ לחודש ספטמבר 2017 ועל סך 2,800 ₪ למועד עריכת השומה , שווי הכולל את שווי הקרקע והשטח המבונה. לאחר הפעלת מקדם הפחתה בשל השיפוע במגרש, 10%, נקבע בחוות דעת ויסבלום, שווי מגרש לחודש ספטמבר 2017 על סך 1,900 ₪ ולמועד עריכת השומה על סך 2,500 ₪, ערך הכולל בתוכו את ערך הקרקע הפיתוח הציבורי ובתוך המגרש.

74. בחוות דעתו חישב את הוצאות הפיתוח של מגרשי התובעים על פי חוק עזר סלילת כביש ומדרכות של העיר טבריה משנת 2011, ומצא כי עלויות הוצאות הפיתוח עבור מגרשי התובעים, לחודש ספטמבר 2017 כלהלן: מגרש אמויאל סך של 68,796 ₪. מגרש יאיר על סך 84,931 ₪. מגרש גרבלי על סך של 57,086 ₪. ולמועד עריכת השומה, כלהלן: מגרש אמויאל סך של 70,032 ₪. מגרש יאיר סך של 86,457 ₪. מגרש גרבלי סך של 58,112 ₪.

75. בהתחשב בשיפוע מגרשי התובעים, בשלו קבע הפחתה של 10% מהשווי למ"ר שקבע בהתבסס על גישת ההשוואה לפי מגרשים בשכונות אקליפטוס ויער צבי, והפחתת הוצאות הפיתוח על פי חוק העזר של העירייה, קבע ויסבלום שווי מגרש כולל מע"מ ללא פיתוח לחודש ספטמבר 2017: למועד עריכת השומה:
מגרש אמויאל – 549,000 ₪ מגרש אמויאל – 742,000 ₪.
מגרש יאיר – 630,000 ₪. מגרש יאיר – 854,000 ₪.
מגרש גרבלי – 396,000 ₪. מגרש גרבלי – 538,000 ₪.

76. בחקירתו הנגדית אישר, שחוות דעתו מעריכה את שווי המגרשים לקרקע מפותחת למעט תשלומי אגרות (עמוד 31 שורה 35) "כשעשיתי את חוות הדעת שלי לקחתי בחשבון שגם הפיתוח מחוץ למגרש וגם בתוך המגרש נעשה ומה שנשאר זה רק אגרות והיטלים שמשל מים לעירייה" (עמוד 33 שורות 25-16).

סיכום פרק חוות הדעת

77. לטענת התובעים בסיכומים, חוות דעת הדר וחוות דעת ויסבלום קרובות בהערכה שנתנו לשווי מגרשי התובעים, כמגרשים מפותחים. ויסבלום העריך את שווי הוצאות הפיתוח שהיה על התובעים לשלם לעירייה, ועל כן הם מבקשים לפצותם לכל הפחות בגין אובדן שווי המגרש על פי חוות דעתו של ויסבלום.

78. גם הרשות טענה בסיכומים שחוות דעת הדר וחוות דעת ויסבלום, העריכו את שווי המגרשים כמגרשים מפותחים ומוכנים לבניה (סעיפים 77 , 103 לסיכומים). לטענתה, אבן צור העריך את עלויות פיתוח בתוך המגרש בסביבות 800,000 ₪, טענה שלא נסתרה ושעל בית המשפט לקבלה. לטענת הרשות בסיכומים, גם אם הפיתוח הציבורי היה מבוצע, שכפי שהיה על העירייה לבצע, עדיין היה על התובעים להשקיע כמיליון ₪ על מנת ליצור מגרשים זמינים לבניה ושווים יהיה השווי הנקוב בחוות דעתו של ויסבלום, תוצאה של הפסד כלכלי לתובעים. בא כוח הרשות טענה בסיכומים, שאין לויסבלום את המומחיות לקבוע מהם עלויות הפיתוח בתוך המגרשים וחוות דעתו אינה מתייחסת לאומדן עלות פיתוח פנימי של המגרש. טענה שכבר עתה יש לומר, סותרת את עדותו של ויסבלום בפני בית המשפט, אשר העיד כי חוות דעתו מתייחסת לפיתוח בתוך המגרש.

79. לטענת העיריה בסיכומים, מונחות בפני בית המשפט רק חוות הדעת מטעמה המתייחסות לפיתוח בתוך המגרש, חוות דעת יוגר (בסיכומים נכתב יונגר) לפיה, ע לות ייצוב מגרשים לבניה באזור כולל רצפת מרתף וביסוס למבנה עומד על כמיליון ₪, 875,000 ₪ בתוספת מע"מ. על פי חוות דעתו של אבן צור עלות הפיתוח ב תוך המגרשים של יאיר וגרבלי על כמיליון ומאתיים ₪. אין כל הסבר, מדוע לא העריך אבן צור, את עלות הפיתוח בתוך מגרש אמויאל. לטענת העירייה שווי המגרשים במצבם, בהעדר פיתוח בתוך המגרש שווים לשווי הקרקע של השמאי דגני מטעם העירייה, שווי הקרקע בלבד.

80. כעולה מהוראות המכרז, היה על התובעים לשלם בנפרד את עלות הקרקע לרשות והוצאות הפיתוח והתשתית לעירייה בהתאם לחוקי העזר של העירייה.

81. עיקר עבודות הפיתוח שהעירייה נטלה על עצמה, הן עבודות סלילת הכביש והמדרכות. עבודות נוספות הן תשתיות, מים, ביוב, שנושא בהן תאגיד המים והביוב. וכן עבודות חשמל המבוצעות על ידי חברת החשמל. מטרת סלילת הכביש היא ביצירת גישה למגרשי התובעים. בעצם סלילת הכביש וכפי שעולה מהמסמכים, יש כדי להביא לביסוס במידה מסוימת, שלא ניתן לקבוע את ערכה, של מגרשי התובעים. ראו מכתב קלר לעיל הקובע כי, הדיפון הדרוש לסלילת הכביש יביא ליציבות השטח מעל מגרשי התובעים, אם כי יחייב פעילות נוספת להבטחת בניה תקינה. מכתבו של קלר מיום 12/9/16 (נספח ג לתצהיר לביא) בו הוא כותב שללא ייצוב המדרון שמתחת לרחוב האימהות, עבודות הכלולות בפיתוח הציבורי, "אין אפשרות לבנות מבנים מהסוג המיועד, בעלות סבירה". (ההדגשה של הח"מ). עיון בממצאי חוות דעתו של יוגר, גם הוא מביא למסקנה, שייצוב המדרון לשם סלילת הכביש, יביא גם לייצוב מסוים במגרשי התובעים. סביר להניח, שייצוב המדרון לצרכי סלילת הכביש יהווה השפעה חיובית לייצוב המגרשים עצמם, הרי מדובר באותו המדרון.

82. באשר לחוות הדעת מטעם העירייה. השומה של דגני, חילצה את שווי הקרקע, על פי גישת ההשוואה. ברם, אין מחלוקת של ממש בין בעלי הדין לשווי של הקרקע במגרשים, ראו שומת המינהל ש שימשה בסיס לקביעת דמי החכירה של הקרקע במכרז. המחלוקת היא כאמור לעניין שווי עלויות הפיתוח. דגני מבקש ללמד אותנו שעלות הפיתוח הציבורי גבוהה מאוד, ומפנה לעלויות הפיתוח שנדרשו הזוכים לשלם במכרז "מול ארבל", בגבולות מיליון ₪ למגרש בן יחידת דיור אחת. כיום, בדיעבד, אין ספק שגם עלויות הפיתוח הציבורי במגרשי המכרז, הם בערכים גבוהים, ולא בערכים של חוקי העזר של העירייה. אך אני סבורה שאין לכך משמעות, בהתחשב בהוראות המכרז והתחייבות הנתבעים כלפי התובעים לבצע את תשתיות הציבוריות, כביש, מדרכות, מים וביוב, בכל עלות שתידרש, כאשר התובעים משלמים את תשלומי חוקי העזר הרלוונטיים, וכאמור, כך גם נעשה בפועל כיום, כשהרשות מסייעת לעירייה במימון סלילת הכביש , כביש שיאפשר גישה רק לחלק ממגרשי המכרז, בעלות של 30 מיליון ש"ח .

83. איני מקבלת את חישוב העירייה לעניין הפיתוח בתוך המגרש וחוות בדעת שהוגשו מטעם העירייה . הרי כל בר דעת יסכים, שאין כל היגיון כלכלי להשקיע מיליון ₪ בפיתוח בתוך המגרש, וסכום נוסף מעל מיליון לשווי הקרקע והפיתוח הציבורי, כדי לקבל מגרש ששווה כ- 700,000 ₪ לערך. מה שמביא להשקעה של מעל שני מיליון לקבלת תוצר /מגרש של מאות אלפי שקלים בלבד בשוק החופשי. אני מבססת את מסקנתי זו על עסקאות ההשוואה שהוצגו על ידי השמאים הדר וויסבלום, עסקאות המתייחסות למגרש מפותח וזמין לבניה. איני מקבלת את שיטת העיריה שבאה לידי ביטוי בחוות הדעת מטעמה, שהפיתוח הציבורי שווה ערך לפיתוח בתוך המגרש, כפי שנקבע לעיל, יש השפעה חיובית לביצוע תשתיות הציבור על ייצוב המגרשים ופועל יוצא מכך על שיעור עלות הפיתוח בתוך המגרש. גישת העירייה, שיש להשקיע מעל שני מיליון ₪ ולקבל מגרש ששוויו מאות אלפי ₪ בלבד , אינה נכונה בעיני והיא לא משתלבת עם חוות הדעת אשר הוגשו מטעם בעלי הדין ולא עם שאר הראיות אשר בפני בית המשפט, שעיקרם עסקאות ההשוואה.

84. חוות הדעות של הדר וויסבלום התייחסו למגרש כזמין לבניה, כולל פיתוח ציבורי ופיתוח בתוך המגרש, בהתבסס על גישת ההשוואה.
להלן עסקאות מחוות דעתו של ויסבלום:
שכונת יער צבי: שווי מגרש מוערך עמד בממוצע על סך של 600,000 ₪ (5 עסקאות).
שכונת האקליפטוס – שווי מגרש מוערך עמד בממוצע על סך 380,000 ₪ (4 עסקאות).
להלן עסקאות מחוות דעתו של הדר:
שכונת יער צבי: שווי מגרש בעסקה עמד בממוצע על סך 570,000 ₪ (3 עסקאות).
שכונת האקליפטוס: שווי מגרש בעסקה, מכירה יד שניה של מגרש מפותח, עמד בממוצע על סך 541,000 ₪ (3 עסקאות).
בחוות הדר הובאו נתונים ממכרז ששיווקה הרשות בשכונת מול ארבל בשנת 2017 בעלות של קרקע ופיתוח, ללא פיתוח בתוך המגרשים, בממוצע על סך 1,110,000 ₪ (8 עסקאות). ברם, נתוני המכרז מתבססים על מחירים ידועים שנקבעו על ידי הרשות לצורכי המכרז, ולא בשוק החופשי , מחירים שעיקרם נקבע בגין עלויות פיתוח ציבורי, מעל מיליון ₪ עלות פיתוח ציבורי.

85. בדומה לשכונת מול ארבל, נמצא לאחר שיווק מגרשי התובעים, שעלויות הפיתוח הציבורי גבוהות במיוחד. בהוראות המכרז נקבע שתשלום עבור עלויות הפיתוח הציבורי יהיה בהתאם לחוקי העזר ולא על פי עלות הביצוע בפועל. השמאים מטעם העירייה, העריכו בנפרד את עלות הקרקע ועלות הפיתוח בתוך המגרש. אני סבורה שאין פיתוח בתוך המגרש ללא הפיתוח הציבורי. לא ניתן לבצע את פיתוח המגרש בטרם בוצעו התשתיות, ביצוע תשתיות המאפשרות גישה למגרשי התובעים. בעצם ביצוע הגישה למגרשי התובעים כדי לבצע עבודות בגבולות מגרשי התובעים, ובהתחשב שמדובר בשטח מדרוני, הרי סביר להניח, שעבודות סלילת הכביש יביאו גם לביסוס ויציבות של מגרשי התובעים , במידה שאיני יכולה לקבוע אותה. כמו כן, ביצוע פיתוח בתוך המגרש עצמו הוא תלוי תכנית, והתובעים רשאים לנצל את שטח המגרש על פי רצונם והמגבלות ההנדסיות. אני מוצאת את חוות דעתו של אבן צור, אשר הוגשה כאמור ביחס לשני מגרשים בלבד, חוות דעת שאינה מתחשבת בביצו ע של הפיתוח הציבורי, פיתוח שיש בו כדי להביא את מגרשי התובעים למגרשים יציבים יותר, ועלויות פיתוח סבירות יותר, כדברי קלר במכתבו לעיל. עלויות שאני סבורה שיש להעריך בדרך של אומדן .

86. לאחר ששקלתי ובחנתי את הנתונים שבפני, אני מוצאת לנכון לאמץ את חוות דעתו של ויסבלום, השמאי מטעם הרשות, אשר קבע את שווי מגרשי התובעים, כמגרשים מפותחים וזמינים לבניה, בשוק החופשי, למועד עריכת השומה, לאחר מקדם הפחתה של 10% בגין שיפועי המגרשים, כלהלן:
מגרש אמויאל – 742,000 ₪.
מגרש יאיר – 854,000 ₪.
מגרש גרבלי – 538,000 ₪.

87. אני קובעת את אומדן עלויות הפיתוח בתוך המגרש, בהתחשב בנתונים שהוצגו בפני בית המשפט, בשיעור של 35% משווי מגרשי התובעים על פי חוות דעת ויסבלום . בהתבסס על חוות דעתו של ויסבלום שקבע מקדם הפחתה של 10% בשל המדרון, מתקבלת תוצאה של הפחתה בגין הפיתוח בתוך המגרש לשיעור של 45%.

88. הואיל ויש להפחית משווי המגרש את עלויות הפיתוח בתוך המגרש שעל התובעים לשאת בהם, אני קובעת את שווי המגרש, ללא פיתוח בתוך המגרש, נכון ליום עריכת השומה, 14/8/19, כלהלן:
מגרש אמויאל – 483,300 ₪.
מגרש יאיר - 555,100 ₪.
מגרש גרבלי – 349,700 ₪.

89. בהסתמך על פסק הדין ע"א 2080/09 אחים שרבט נגד מדינת ישראל, פורסם ביום 30/7/12, אני קובעת כי התובעים זכאים לפיצויי קיום כתוצאה מהפרת החוזה על ידי הרשות. הרשות אינה טוענת שאין לפצות בפיצויי קיום את התובעים, לטענתה, יש להפחית, את הסכומים שהיו מוציאים התובעים לצורך קיום החוזה. טענה שיש בה ממש, ברם , לא בסכומים שטענה לגביהם הרשות , כפי שנפסק לעיל.

90. נקבע לעיל שיש להפחית הוצאות פיתוח בתוך המגרש, בסופו של דבר בשיעור של 45%. בנוסף, יש להפחית תשלומים שהיה על התובעים לשלם לעירייה בגין חוקי העזר, תשלום לנתבעת עבור הקרקע, והוצאות פיתוח נוספות שנקבעו במכרז.

91. הוצאות פיתוח על פי חוקי העזר נכון ליום מועד עריכת השומה (הסכומים נלקחו מתוך חוות דעת ויסבלום):
מגרש אמויאל – 70,032 ₪.
מגרש יאיר – 86,457 ₪.
מגרש גרבלי – 58,112 ₪.

92. תשלום לרשות עבור שווי הקרקע, תשלום הוצאות פיתוח נוספות בסכום של 33,071 ש"ח ותשלום מיסים (הסכומים נלקחו מתוך סיכומי התובעים) :
מגרש אמויאל – 80,467 ₪.
מגרש יאיר – 90,638 ₪.
מגרש גרבלי – 72,242 ₪.

93. באשר לפיצויים להם זכאים התובעים מהעירייה, שעוולה כלפי התובעים ברשלנות, אני סבורה שבמקרה דנן, השבת המצב לקדמותו, הוא להביא את התובעים למצב שניתן היה לממש את זכויותיהם במגרשים, ומביא לתוצאה זהה של פיצויי קיום.

94. התוצאה המתקבלת, לאחר הפחתת הסכומים שהיה על התובעים להוציא בקשר למכרז, כמפורט בסעיפים 91-92 לעיל, שווי פיצויי הקיום או השבת המצב לקדמותו, עומד כדלקמן:
מגרש אמויאל – 332,801 ₪.
מגרש יאיר - 378,005 ₪.
מגרש גרבלי – 219,346 ₪.

נזקים ישירים והוצאות

95. התובעים עותרים בנוסף, לתשלומים בגין נזקים ישירים שנגרמו להם והוצאות שהוציאו בקשר לחכירת המגרש. אפתח בדיון בקשר לנזקים הישירים בטענות של אמויאל, שעיקר נזקיו, לטענתו, בתשלומי שכירות שנאלץ לשלם בעקבות אי מימוש בניית בית מגורים במגרש. אמויאל עתר לתשלום דמי שכירות החל מיום החתימה על חוזה החכירה ועד למועד פסק הדין. לטענתו, שילם דמי שכירות בסך של 4,500 ₪ לחודש. על אף הנזק שנגרם לטענתו בסך של 306,000 ₪, עתר מויאל לפיצוי בסך של 182,187 ₪, מתוכם המציא העברות בנקאיות לביסוס הטענה , בסך של 94,400 ₪.

96. מנגד, טענה הרשות שאין לפצות בגין דמי השכירות עד ליום 12/8/17, בתום 36 החודשים שבסיומם היה על התובעים לבנות את מבנה המגורים במגרש, טענה שיש בה ממש ואני סבורה שיש לקבלה במלואה, מאחר והרשות צודקת בטענתה, שגם אם הייתה מתקיימת ההפרה, עדיין היו מוצאים התובעים הוצאות בגין דמי השכירות, עד סיום בניית מבנה המגורים, ולאור הקביעה בהסכם החכירה לסיום הבנייה בתוך 36 חודשים, ניתן לקבוע שבמהלך תקופה זו לא נגרם לתובעים נזק של תשלום דמי שכירות, מה שלא ניתן לקבוע לתקופה בתום 36 החודשים מיום החתימה על חוזה החכירה ועד ליום פסק הדין, אשר בשל ההפרה והרשלנות, לא נבנה מבנה המגורים, והתובעים נדרשו להוציא הוצאות עבור דמי שכירות.

97. כבר עתה אומר שכל התייחסות העירייה לנזקים הישירים של התובעים הסתכמה בטענה אחת בסיכומים (סעיף 2 בעמוד 27), שהנזקים הישירים הם עלויות אותם הם שילמו כדי לרכוש את המגרש ועל כן מדובר בתביעה לתשלום כפול. לא כך הם הדברים, התשלומים ששולמו על ידי התובעים לרכישת המגרש, קוזזו לעיל, ואין מדובר בהוצאות לרכישת מגרש, אלא הוצאות שהוצאו על ידם בשל הפרת ההסכם ורשלנות הנתבעות. על כן, נדחית טענת העירייה בכל הקשור לפיצוי בגין נזקים הישירים של התובעים.

98. אמויאל הציגו חוזה שכירות שנערך ונחתם ביום 1/1/15 והסתיים ביום 1/1/17 בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 4,500 ₪. הרשות טענה משאין הסכם שכירות תקף לתקופה המתחילה מיום 12/8/17, יש לדחות את דרישת אמויאל לפיצוי בגין דמי שכירות, עוד טענה שדמי השכירות כוללים בתוכם תשלומים עבור ארנונה, חשמל ומים, שאינם בגדר הוצאות שהוציאו אמויאל בקשר להפרה.

99. בחקירתו הנגדית אישר מויאל שדמי השכירות כללו גם הוצאות עבור ארנונה, חשמל ומים, הוצאות שהיה מוציא גם בבית שלו. על פי עדותו שילם בהעברה בנקאית 2,000 ₪ ו- 2,500 ₪ במזומן על כלל ההוצאות (עמוד 21 שורות 6-11, 22-25). אם כן, ניתן לקבוע, שדמי השכירות ששולמו עבור השימוש למגורים עמדו על סך 2,000 ₪ ויתר הסכום עבור ההוצאות האחרות. איני מקבלת את טענת הרשות שהחוזה הסתיים ביום 1/1/17, מאחר ועל פי הראיות שהגיש אמויאל, נלמד כי החוזה נערך עם אבי אשתו, והתשלומים לאם אשתו, יפה זגורי, שולמו עד חודש מאי 2019 (ראו תדפיסי חשבון בנק אשר הוגשו לתיק בית המשפט ביום 18/11/19). בהתחשב שמדובר בחוזה שכירות בין בני משפחה והאמון הנובע מכך בין השוכר למשכיר, נראה לי שאין מקום לדקדק בעובדה שאין בידי אמויאל חוזה שכירות לתקופה המתחילה מיום 12/8/17, וניתן לראות בחוזה שנחתם ביום 1/1/15 כחוזה מתמשך בין הצדדים, המבסס את דרישת אמויאל לדמי שכירות.

100. בהינתן האמור, אני קובעת כי אמויאל הוציא לצורכי מגורים, לתקופה המתחילה ביום 12/8/17 ועד למועד פסק הדין, תשלום חודשי בסך של 2,000 ₪, תשלום המהווה הוצאה בשל הפרת ההסכם ורשלנות הנתבעות. סך הכול 38 חודשים. מכפלת החודשים ב- 2,000 ₪, מתקבלת התוצאה בסך של 76,000 ₪.

101. אמויאל עתר לפיצוי בגין תשלום למודד שמדד את המגרש בסך של 1,053 ₪. מאחר ונקבע כי התובעים זכאים לפיצויי קיום, פיצויים המעמידים אותם במצב ללא ההפרה והרשלנות, אין מקום לפצות בגין הוצאות שהוציא מויאל המהווים פיצויי הסתמכות. כמו כן עתר לפיצוי בגין תשלום לשמאי, תשלום שיבוא בחשבון במסגרת הדיון בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

102. באשר לעתירת יאיר לפיצויים בגין אובדן הכנסה. לטענתו, איבד הכנסה מדירה שמכר לאחר זכייתו במגרש כנכה , דירה שהשכיר עבור דמי שכירות חודשיים בסך של 2,742 ₪ (סעיף 134 לסיכומים). לשיטתו, הפסיד סכום כולל של 189,198 ₪, עבור 69 חודשים, החל מיום חתימת חוזה החכירה ביום 16/7/2014. הרשות מתנגדת וטענה בסיכומים כי הדירה נמכרה לפני שזכה יאיר במכרז, בשנת 2013, לא הוגשה ראיה לדמי השכירות שקיבל בכין אותה דירה, ולא הוכח קשר בין מכירת הדירה לחתימת חוזה החכירה, מכירה שהביאה ליאיר תמורה כספית בשווי הדירה.

103. אני סבורה שהדין עם הרשות. יאיר הגיש לבית המשפט הסכם מכר של הדירה, הסכם שנערך ונחתם ביום 17/4/13, מספר חודשים בטרם פורסם המכרז של הרשות וטרם ידע יאיר על זכייתו במגרש. די בכך כדי לנתק כל קשר עובדתי ומשפטי בין אובדן ההכנסה הנטען לבין הפרת ההסכם. יאיר החליף רכוש נדל"ן בשווי כסף, כסף שניתן לקבל עליו הכנסה מריבית, אין בכך כל אובדן הכנסה ליאיר, ודין הטענה בדבר אובדן הכנסה – להידחות.

104. יאיר עתר לפיצוי כספי בגין תשלום למודד בסך של 1,062 ₪, תשלום לדו"ח ביסוס בסך של 2,276 ₪, תשלומי מקדמה לאדריכל ומהנדס בסך של 5,192 ₪, מידע תכנוני בסך של 187 ₪ ומכתב עו"ד לרשות וייצוג בסך של 1,016 ₪ ובעניינם הוגשו קבלות . מאחר ונקבע כי התובעים זכאים לפיצויי קיום, פיצויים המעמידים אותם במצב ללא ההפרה והרשלנות, אין מקום לפצות בגין הוצאות שהוציא יאיר המהווים פיצויי הסתמכות. כמו כן עתר לפיצוי בגין תשלום לשמאי, תשלום שיבוא בחשבון במסגרת הדיון בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

105. גרבלי עתר לפיצוי בגין דמי שכירות שלטענתו הוציא בסכום כולל של 183,600 ₪. גרבלי הגיש הסכמי שכירות לתקופה המתחילה ביום 1/3/17 ומסתיימת ביום 31/2/20 (חודש פברואר 2020 הסתיים ביום 29 ). דמי השכירות על פי ההסכמים עד על סך 2,700 ₪ לחודש. במסגרת חקירתו הנגדית עומת גרבלי עם הסכם שכירות לתקופה המתחילה ביום 1/3/17 ומסתיימת ביום 31/2/18 שדווח למחלקת גביית ארנונה בעירייה, על סך 1,900 ₪ (נ/1) , ולא היה בפיו הסבר מניח את הדעת להבדל בסכום הנקוב בהסכם השכירות. בנוסף העיד שאין בידו להראות העברות בנקאיות בקשר לתשלום דמי שכירות, דמי השכירות, לטענתו שולמו במזומן. בהינתן האמור, אני קובעת כי גרבלי זכאי לפיצוי בגין שכירות דירה, מתום 36 החודשים של חוזה החכירה, 18/8/17 ועד ליום פסק הדין, בשל תשלומם עבור דמי שכירות בסך של 1,900 ₪. סך הכול הוציא גרבלי עבוד דמי שכירות 72,200 ₪.

106. גרבלי עתר לפיצוי כספי בגין תשלום אגרת בניה בסך של 1,519 ₪, תשלום לאדריכל בסך של 11,000 ₪, צילומים ופרסומים בסך של 734 ₪ . מאחר ונקבע כי התובעים זכאים לפיצויי קיום, פיצויים המעמידים אותם במצב ללא ההפרה והרשלנות, אין מקום לפצות בגין הוצאות שהוציא גרבלי המהווים פיצויי הסתמכות. כמו כן עתר לפיצוי בגין תשלום לשמאי, תשלום שיבוא בחשבון במסגרת הדיון בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

עוגמת נפש

107. התובעים טענו כי נגרמה להם עוגמת נפש אישית ולתא המשפחתי של כל אחד מהם וכי המקרה ילווה אותם כל ימי חייהם, ואין סכום שיטיב את עוגמת הנפש ואת "הזכיה" שבה יכלו התובעים לבנות את ביתם, במיקום מרכזי בעיר טבריה, עם נוף פנורמי וקו ראשון לכנרת, גולן וחרמון. התובעים ציינו שאמונם ברשויות הציבוריות נפגע. והם נפגעו מכל ההליך והתנהלות הנתבעות אשר זרו "מלח בעיניהם" ודחיות רבות.

108. אמויאל טענו שהם חסרי דיור, הורים לשני ילדים קטנים, שחיו בדוחק מבלי שיכלו לקבל החלטות בקשר לסביבת החינוך והחלטות עסקיות, במשך 6 שנים. הם איבדו את הזכות להשתתף בהגרלות אחרות של הרשות לחסרי דיור. יאיר טען שהוא הזוכה היחיד שזכה במגרש לנכה. הוא בן 68 ונכה ברגליו. רמת חייו ירדה באופן משמעותי לאור נכותו וגילו. גרבלי טען שהוא חסר דיור שמצבו התדרדר בשל המקרה אותו לקח באופן "קשה" והוא מתקשה להמשיך בחייו, בין היתר בשל הליך גירושין וכעת הוא מתגורר בגפו. התובעים עותרים לפיצוי בסכום של 300,000 ₪ לכל אחד מהתובעים.

109. הרשות נמנעה מלהתייחס לטענה בגין עגמת הנפש בסיכומים וזנחה כל טענה בעניין זה נגד התובעים. העירייה טענה בסיכומים, שבנסיבות המקרה, שלא הייתה כוונת זדון או התנהגות פוגענית שמנעה מהתובעים בנייה במגרש, אלא נסיבות חריגות שהנתבעות לא יכלו למנוע אותן, אין מקום לפסוק לתובעים עגמת נפש.

110. לאחר ששקלתי את מעשיהם ומחדליהם של הנתבעות, אין ספק כי אכן נגרמה לתובעים עוגמת נפש המזכה בפיצוי. אין חולק כי עוגמת הנפש נובעת מהעובדה שנמנע מהם לממש את זכייתם במכרז של הרשות, לבנות בית מגורים על גבי המגרש כמו גם מההתנהלות של הנתבעות כפי שתוארה לעיל. עם זאת, אין סכום הפיצוי מגיע לסכום לו עתרו התובעים. וכן, אני סבורה שיש לערוך אבחנה בין אמויאל וגרבלי לבין יאיר נוכח גילו ונכותו של יאיר.

111. לאחר ששקלתי ובחנתי את הנסיבות והטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש אתו אני מעמידה על סך של 70,000 ש"ח לאמויאל וגרבלי וסך של 100,000 ₪ ליאיר.

112. לסיכום, אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעות לשלם לתובעים, בחלקים שווים, את הסכומים הבאים:

א. לאמויאל סכום כספי בסך של 479,000 ₪ (במעוגל), המורכב:
פיצויי קיום – 332,801 ₪.
נזקים ישירים - 76,000 ש"ח
עוגמת נפש - 70,000 ₪.

ב. ליאיר סכום כספי בסך של 478,000 ש"ח(במעוגל), המורכב:
פיצויי קיום - 378,005 ₪.
נזקים ישירים - אין.
עוגמת נפש - 100,000 ₪.

ג. לגרבלי סכום כספי בסך של 362,000 ש"ח (במעוגל) .
פיצויי קיום – 219,346 ₪.
נזקים ישירים - 72,200 ₪.
עוגמת נפש - 70,000 ₪.

113. כמו כן, יישאו הנתבעות, בחלקים שווים , בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין כמפורט:
בהתחשב באגרת בית המשפט וחוות הדעת שהוגשו מטעם התובעים, יישאו הנתבעות בתשלום הוצאות משפט של התובעים בסכום כולל של 45,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 85 ,000 ₪ בתוספת מע"מ.

114. כאמור, הנתבעות יישאו בחיובים שנפסקו לטובת התובעים, בחלקים שווים. הסכומים שנפסקו לעיל לטובת התובעים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

115. פסק הדין יומצא לבאי כוח הצדדים.

ניתנה היום, י"ז תשרי תשפ"א, 05 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.