הדפסה

בית משפט השלום בטבריה ת"א 33643-05-13

בעניין:

חוף לבנון בע"מ

התובעת

נגד

  1. צבי דן מרום
  2. ברכה מרום
  3. אוליב ניהול ושיווק בע"מ
  4. עמית פורת
  5. יובל דור
  6. בריזה בכפר בע"מ
  7. ראובן דור – נמחק

הנתבעים

נגד

  1. יובל דור (עיכוב הליכים)
  2. ראובן דור – נמחק
  3. בריזה בכפר בע"מ
  4. בריזה בכפר בקתות בע"מ

צד – ג'

פסק דין

במרכז התביעה שלפני עומד סכסוך שנתגלע בין " בעלי" זכויות במקרקעין שעליהם הוקמו ו/או להם חוברו בקתות עץ, ע"י שוכר ו/או שואל של המקרקעין, לבין מי שרכש זכויות בבקתות אלו מכונס נכסים שמונה לצורך מימוש שעבוד שנרשם על אותן הבקתות.
רקע להליך והצדדים לו
ההליך דנן נפתח ביום 19/5/2013 בהגשת תובענה ע "י התובעים - חברת חוף לבנון בע"מ ( להלן: "התובעת") , ומר שלמה גואטה ( להלן: "שלמה"), שבמסגרתה נטען כי התובעת באמצעות שלמה שפעל בשמה, היא זו שרכשה את הזכויות בבקתות עץ ששועבדו ו/או מושכנו לטובת בנק הפועלים בע"מ, מידי כונס הנכסים.

במקור, התובענה הוגשה כנגד הנתבעים 1 ו-2: בני הזוג צבי וברכה מרום ( להלן: "נתבע 1 " ו- "נתבעת 2 " בהתאמה, ושניהם ביחד " משפחת מרום")– שהם בעלי זכויות בנחלה הנמצאת במושב רמות שברמת הגולן, והידועה כמגרש 18 מגוש 200000 חלקה 13 ( להלן: "המקרקעין" או " משק מרום" או " הנחלה"); וכן כנגד הנתבעים " הפורמאליים" – 1) מר יובל דור, מי שהתקשר עם משפחת מרום להקמה והפעלה של מיזם בתחום הנחלה, ובהמשך הקים מתחם אירוח הכולל בקתות עץ, ספא, ומסעדה ( להלן: "יובל" ו- "מתחם האירוח" בהתאמה), 2) חב' בריזה בכפר בע"מ – החברה שבאמצעותה פעל יובל במיזם ובאמצעותה שעבד ו/או משכן בהמשך את הנכסים שחוברו ו/או הוקמו בנחלה לטובת בנק הפועלים ( להלן: "בריזה בכפר"), 3) מר ראובן דור, אביו של יובל, ומי שהיה ערב לקיום התחייבויות יובל כלפי משפחת מרום בתקופה מסוימת, ואף נכנס בנעלי בנו יובל בחלק מתקופת ההתקשרות ( להלן: "ראובן").

בגדרה של התביעה, במתכונתה המקורית, התובעים עתרו לקבלת הסעדים שלהלן: צו הצהרתי שלפיו שלמה רכש עבור התובעת את הבקתות והמיטלטלין המצויים במתחם האירוח בתחום משקה של משפחת מרום והתובעת היא הבעלים של כל אלה ; צו מניעה קבוע כנגד משפחת מרום, לפיו תימנע זו מלהפריע לתובעת ומי מטעמה ליטול את המבנים והמיטלטלין המצויים במשק מרום והמהווים חלק ממתחם האירוח; לחילופין, ביקשו התובעים פיצוי מכוח סעיף 21( ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ( להלן: "חוק המקרקעין"), בסך של 1,600,000 ₪.

במהלך ניהול ההליך לתובעים הותר, לבקשתם, לתקן את כתב התביעה, כאשר התיקון כלל את גריעת שמו של שלמה מבעלי הדין, והשארת התובעת כבעל דין יחיד מטעם התביעה, ובנוסף התיקון כלל את הוספת הנתבעים 3 ו-4 : אוליב ניהול ושיווק בע"מ, מי שהתקשרה עם יובל, ובשלב מאוחר עם משפחת מרום, בהסכם לניהול והפעלת מתחם האירוח ( להלן: "אוליב"); מר עמית פורת, בעל המניות והמנהל באוליב ( להלן: "עמית"). התיקון כלל בנוסף את גריעת שמו של ראובן מהנתבעים הפורמאליים, ובמקומו הוספתה כנתבעת נוספת של החברה הנוספת שבאמצעותה פעל יובל במתחם האירוח- בריזה בכפר הבקתות בע"מ ( להלן: "בריזה בכפר הבקתות").

כפי שיובא בהמשך, התיקון כלל גם את תיקון הסעד הכספי והוספת דרישה לחיוב הנתבעים בדמי שימוש בעבור התקופה שבה נעשה שימוש ע"י הנתבעים ו/או מי מהם בבקתות ובציוד, למן מועד רכישת הזכויות בהם ע"י התובעת.

בד-בבד עם הגשת כתבי ההגנה של בעלי הדין, משפחת מרום הגישה הודעת צד ג' נגד יובל, ראובן, בריזה בכפר, ובריזה בכפר הבקתות.

עם התחלת שלב שמיעת הראיות בתיק, ואם נדייק ביום 8/3/2016 , יובל ביקש לעכב את ההליכים נגדו, מן הטעם שלפיו הוא מצוי בהליכי פשיטת רגל וניתן בעניינו צו כינוס נכסים. בהסכמת ב"כ משפחת מרום מאותו יום, ההליכים נגד יובל עוכבו.

ביום 10/3/2016 ניתן פסק-דין בעניין ראובן דור, לאחר שמשפחת מרום ביקשה למחוק את ההודעה לצד ג' נגדו.

עמדנו עד כה על זהות הצדדים להליך ולהלן נעמוד על עיקר המחלוקת מושא פסק הדין.

מערך ההסכמים, והשתלשלות העניינים

ביום 27/12/2001 נחתם בין משפחת מרום, מצד אחד, לבין יובל ושותפו יעקב שרון ( להלן: "שרון"), מצד שני, הסכם שהוכתר במילים "הסכם יזמות משותפת", ובמסגרתו סוכם כי משפחת מרום ( שכונו בהסכם זה – " החברים"), יעמידו לטובת המיזם את המקרקעין שהם בעלי זכות שימוש בהם, בשטח של כ- 3 דונם במשקם החקלאי במושב רמות, וכי יובל ושרון ( שכונו בהסכם זה – " המפעיל"), ישקיעו את כל הנדרש, ויפעלו על חשבונם כדי לנצל את המקרקעין לייעודיה החוקיים ובאופן המקסימאלי האפשרי, זאת בתמורה לדמי הפעלה חודשיים בסך של 350 $ ארה"ב ( בתוספת מע"מ). עוד נקבע בהסכם זה, כי משפחת מרום ישתפו פעולה עם יובל ושרון לקבלת כל היתר הנדרש למטרת המיזם. לצד זה, נקבע בסעיף 7. א. סיפא לאותו הסכם כי : " מובהר כי הסכום האמור מהווה חלק בלבד לדמי הפעלה המוסכמים אלא שיתרת דמי ההפעלה המגיעים לחברים מושקעים, באמצעות המפעיל, על ידי החברים במקרקעין, ומהווים את השקעתם של החברים בנכס". באותו הסכם התחייבו יובל ושרון בסעיף 10 ( א + ב), שלא להעביר את הזכויות על פי ההסכם לאחרים אלא בהסכמת משפחת מרום, וכן התחייבו שלא להכניס שינויים או תוספות בנכס, אלא בהסכמת משפחת מרום בכתב ומראש. עוד סוכם בהסכם זה כי אין ליובל ושרון חזקה ייחודית " בנכס", וכי משפחת מרום יהיו רשאים לפנות כל אדם ו"חפץ" בכל אופן שימצאו לנכון ( סעיף 15 להסכם), וכי במקרה של הפרת התחייבויות הכלולות בהסכם , תעמוד למשפחת מרום הזכות לפעול : " א. לבטל את ההסכם ולחייב את המפעיל לפנות את הנכס [...]. ג. לתפוס כל נכס מנכסי המפעיל ולעכבם תחת ידו כנגד התשלום. לא סולק החוב במועד, יוצאו הנכסים למכירה ע"י החברים כפי שיראו לנכון [...] " (סעיף 20 להסכם). בנוסף, נקבע בהסכם זה ( סעיף 21) כי : " במקרה ויסוכל ההסכם עקב פינוי הגולן, יקבע על ידי הצדדים שמאי מוסכם אשר יקבע את שווי השקעות המפעיל בקרקע ויקבע את האחוז של ההשקעה ביחס לפיצוי המתקבל. המפעיל יהיה זכאי לקבל מהחברים את הסכום האמור בסמוך לקבלת הפיצוי על ידי החברים" [ההדגשות הוספו, א.א.א.].

[ההסכם הזה צורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן, ויכונה להלן: "הסכם היזמות הראשון"].

בשלב מסוים, דרכם של השותפים נפרדה ויובל המשיך לבדו לקיים את הסכם היזמות הראשון כלפי משפחת מרום, והקים בעצמו ו/או באמצעות שתי חברות שבשליטתו מיזם מסוג מתחם אירוח, שבחלקו הוקם במשקה של משפחת מרום. בהתאם, הוקמו ו/או הוצבו במשק משפחת מרום 3 מבנים המחולקים כל אחד לשניים, דהיינו 6 יחידות אירוח, מבנה ספא, ומבנה מסעדה, ואילו במשק הסמוך למשקם של בני משפחת מרום – משק משפחת חדשי ( שאינה צד להליך זה – להלן: "משפחת חדשי"), הוצבו עוד 5 יחידות אירוח (5 בקתות עץ). לאחר הקמת ו/או הצבת הבקתות בשני המשקים, כמפורט לעיל, החל יובל להפעיל את כל המתחם בעצמו ובאמצעות שתי חברות שבשליטתו – בריזה בכפר ובריזה בכפר הבקתות. למתחם האמור קרא יובל– מתחם " בריזה בכפר" (להלן: "מתחם האירוח בריזה בכפר").

ביום 28/12/2008 נחתם הסכם נוסף בין משפחת מרום לבין יובל, שהוכתר גם הפעם כ- "הסכם יזמות משותפת". המדובר הוא בהסכם אשר זהה בעיקרו להסכם היזמות הראשון, והשוני בינו לבין ההסכם הראשון הנ"ל הוא ביחס לדמי ההפעלה שהפעם הועלו ל- 500$ ארה"ב ( בתוספת מע"מ). תוקף הסכם הוא מיום 1/1/2009 ולמשך 12 חודשים, עם אופציה להאריך את תוקפו לשתי תקופות של 12 חודשים נוספים כל אחת.

[ההסכם האחרון הנ"ל צורף כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן, ויכונה להלן: "הסכם היזמות השני"].

ביום 23/12/2009 חברת בריזה בכפר, באמצעות יובל דור, חתמה על " אגרת חוב" [נספח ג' לכתב התביעה המתוקן ( להלן: "אגרת החוב"], במסגרתה שעבדה זו את הבקתות על כל הציוד בהם, בכל מתחם האירוח, גם הבקתות שבמשק מרום וגם אלו שבמשק חדשי, לטובת בנק הפועלים, כאשר בנספח א' לאותה אגרת חוב, ולענייננו חשוב העמוד הראשון, צורפה רשימת הנכסים " המשועבדים" במשק מרום, שכללה את הפירוט שלהלן: "שעבוד קבוע בדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על 6 בקתות צימרים יבילים המונחים על המקרקעין ע"ש צביקה מרום גוש 200000 חלקה 13 מגרש 18 במושב רמות 12948. בקתות שמספרן – 1, 2, 3, 4, 5, 6 שנקראות בקתות בריזה עפ"י מפה מצבית שהוכנה ע"י בריק מחמוד אדריכל. שעבוד קבוע על הציוד וכל חפץ אחר בתוך הבקתות על כל חלקיהן ואביזרם וזכויות הביטוח שלהן".
(להלן: "6 הבקתות")

ביום 5/12/2010 נחתם הסכם בין יובל וחברת בריזה בכפר הבקתות מצד אחד ( שכונו בהסכם זה – " המזמינים"), לבין אוליב מצד שני ( שכונתה בהסכם זה כ- "חברת הניהול"), שכותרתו "הסכם לניהול נכס מקרקעין", ומכוחו, כך משתמע, הועברה הזכות להפעלת וניהול מתחם בריזה בכפר, על כל הבקתות, המבנים והציוד ( גם במשק מרום וגם במשק חדשי), לאוליב, בתמורה לתשלום סך של 40,000 ₪ ( כולל מע"מ) על ידי אוליב ליובל ובריזה בכפר הבקתות. דא-עקא שניסוח ההסכמות בין הצדדים לאותו הסכם לקה באי דיוקים רבים, בלשון המעטה, הן ביחס להיקף זכויות משפחת מרום והן ביחס לזהות המתקשרים בהסכם כמזמינים, כאשר בפתח ההסכם הזה נקבע ע"י הצדדים כי:

"הואיל וה"ה צבי וברכה מרום הינם בעלי כל זכויות החכירה בשטח של כ- 4 דונם, הכוללים 12 יחידות נופש, מבנה ספא, מחסן, חדר כביסה ומשרד ( להלן: "הצמירים") ובנפרד מהסכם זה הינם בעלי זכויות החכירה גם לגבי המסעדה ובית המגורים, הכל במשקם החקלאי במושב רמות, בהתאם לאישור זכויות מיום _________, המצ"ב כנספח א' להסכם זה וכחלק בלתי נפרד ממנו;
והואיל והמזמינים הינם בעלי הזכויות להפעלת הצמירים והמסעדה, בהתאם להסכם בינו לבין המזמינים מס' 2 ו- 3, מיום 28/12/08, הצ"ב כנספח ב' להסכם זה, וכחלק בלתי נפרד ממנו, אשר תוקפו הוארך ביום _________ בהתאם להסכם המצ"ב כנספח ג' להסכם זה וכחלק בלתי נפרד ממנו;
והואיל והמזמין מס' 1 [ קרי יובל, א.א.א.] מפעיל את הצימרים באמצעות המזמין מס' 2 [ קרי בריזה בכפר הבקתות, א.א.א.] ובשעבוד לטובת בנק הפועלים בע"מ. " [ ההדגשות אינן במקור, א.א.א.]

[ הסכם זה צורף כנספח ד' לתצהיר העדות הראשית של שלמה, (להלן: "הסכם יובל-אוליב")].

ואכן החל מיום 1/1/2011 אוליב התחילה לנהל את כל מתחם בריזה בכפר ( גם במשק מרום וגם במשק חדשי), תוך שהיא מקיימת את התחייבויותיה כלפי יובל או מי מטעמו, וסומכת על יובל לקיים את התחייבויותיו כלפי בעלי המשקים – מרום וחדשי, ומבלי שהיה לה קשר ישיר עם בעלי המשקים האלו.

במהלך שנת 2012, ( המועד המדוייק אינו ברור בהסכם, אם כי קרוב לוודאי שהמדובר הוא ביום 23/8/2012), נחתם הסכם בין משפחת מרום ( שכונו בהסכם זה – " החברים") לבין יובל ( שכונה בהסכם זה – " המפעיל") ואביו ראובן ( שכונה בהסכם זה – " המפעיל החדש"). הסכם זה נשא כותרת: " נספח להסכם יזמות משותפת מיום 28/12/2008", כאשר בהסכם הזה ראובן הסכים להיכנס לנעלי יובל, ולהמשיך לקיים את התחייבויותיו של יובל כלפי משפחת מרום וזאת עד ליום 1/6/2013. " דמי השימוש" לתקופת ההסכם הועמדו על סך של 15,800 ₪ ( כולל מע"מ) שיושלמו ע"י ראובן למשפחת מרום.

בהסכם האחרון הנ"ל נקבע כי: " והואיל והחברים, ולפנים משורת הדין מוכנים להסכים ליציאת המפעיל מהסכם היזמות ולכניסת המפעיל החדש תחתיו ובלבד שמובהר כי המפעיל מודה בחתימתו על הסכם זה כי הפר את ההסכם וכי אין ולא תהינה לו טענה או תביעה או טרוניה כנגד החברים בגין ההסכם/ השקעותיו וכל כיוצא באילו ובלבד והתקימו התנאים הבאים בהסכם זה, והמפעיל והמפעיל החדש מסכימים לזה, ". במקביל, בסעיף 3 לאותו הסכם סוכם על הצדדים כי : " ככל שיקוימו תנאי הסכם זה והסכם היזמות כלשונם ובמלואם, על ידי המפעיל החדש, הרי לפנים משורת הדין יסכימו החברים לראות המפעיל כמי שקיים את ההסכם ולא הפר אותו".

[ההסכם הנ"ל צורף כנספח ה' לכתב התביעה המתוקן, (להלן: "נספח מרום-ראובן")].

בהמשך לכך , במהלך שנת 2012, ולאחר שיובל והחברות שבשליטתו, לרבות חברת בריזה בכפר, נקלעו לקשיים כלכליים, ביקש בנק הפועלים לממש את הנכסים שמושכנו ו שועבדו לטובתו בהתאם לאגרת החוב. לצורך כך מונה עו"ד ערן אסלן ככונס נכסים ביום 4/4/2012 ( להלן: "עו"ד אסלן" או " כונס הנכסים"). עו"ד אסלן החל במימוש הנכסים הממושכנים מכוח אגרת החוב. רק באותו שלב נכנס שלמה לתמונה, בכך שהוא יצר קשר עם כונס הנכסים במטרה לרכוש את הנכסים הממושכנים/ משועבדים עבורו או עבור חברה מטעמו.

ביום 10/10/2012 או ב מועד הסמוך לו (מועד מדוייק אינו ידוע), נחתם הסכם מכר בין עו"ד ערן אסלן בתפקידו ככונס נכסים של בקתות עץ - צימרים יבילים המונחים במשקם של המשפחות מרום וחדשי (נכסים אלו הוגדרו בהסכם כ- "הנכס"), לבין שלמה גואטה עבור חברה בייסוד ו/או עבור חברה בשליטתו. בהסכם האחרון, הצהיר שלמה בסעיף 2.ה. כדלקמן:
"הקונה מצהיר ומאשר כי הודע לו כי הנכס מצוי על מקרקעין שבבעלות צד ג' וכי כונס הנכסים אינו אחראי ולא יהיה אחראי בכל אופן ו/או צורה להתקשרות עם צדדי ג' הנ"ל ו/או לתוקף ההתקשרות, אם נמצאת בתוקף. למען הסר ספק הנכס נמכר כפוף לאמור בסעיף זה. לקונה לא תהיה כלפי כונס הנכסים ו/או הבנק כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בכל הקשור והנוגע לאמור לעיל ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל לרבות אם צדדי ג' יטענו ו/או יתברר כי הקונה אינו רשאי לתפוס חזקה בנכס ו/או אם יטענו ו/או יתברר כי יש לצדדי ג' זכויות בנכס מכל מן וסוג שהוא ו/או אם יטענו כי הנכס מחובר למקרקעין ולפיכך הינו בבעלותם. הקונה מצהיר ומאשר כי ב"כ הבעלים פנה אליו במכתב שהעתקו מצ"ב כנספח 6 להסכם זה ואין ולא יהיו לו גם בעניין זה כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי הבנק ו/או כונס הנכסים. [...]" [ההדגשות אינן במקור, א.א.א.] .

עוד הצהיר שלמה במסגרת אותו הסכם, סעיף 2. יא. שם, כי :
"הקונה מצהיר ומאשר כי סכום התמורה נקבע לרבות בשל העובדה כי עליו ליטול את כל הסיכונים הנוגעים הן לטענות בעלי המקרקעין, במידה ויש ו/או הן לטענות הגוף שמפעיל את הנכס, במידה ויש ועניין זו הינו באחריותו הבלעדית. הקונה מצהיר ומאשר כי קיבל מהחייבים כל אינפורמציה ו/או מסמך ו/או הסכם בקשר לכך וגם אם יתברר כי האינפורמציה שקיבל מוטעית ו/או שהמצג שהוצג בפניו אינו נכון הן משפטית והן חשבונאית, אין ולא יהיו לו בעניין זה כל טענות ו/או תביעות כלפי הבנק ו/או כונס הנכסים".
בנוסף לאמור, אישר והצהיר שלמה בסעיף 6 לאותו הסכם כי החזקה בנכס לא תימסר לו ע"י כונס הנכסים וכי עניין קבלת החזקה בנכס מאת בעלי המקרקעין ו/או מאת הגוף המפעיל הינה באחריותו הבלעדית.
לצד האמור, התחייב שלמה בסעיף 9 ל אותו הסכם : " לעשות כל אשר דרוש כדי להוצאת הנכס לרבות פירוק, איסוף, הרכבה, ביטוח והשבת המצב לקדמותו במידה ויגרמו נזקים לצדדי ג'"
[הסכם זה צורף כנספח ח' לכתב התביעה המתוקן, (להלן: "הסכם המכר")].

יובהר, כי עובר למועד החתימה על הסכם המכר, ב"כ משפחת מרום פנה ביום 23/6/2012 לכונס הנכסים בכתב (באמצעות נספח 6 המאוזכר בסעיף 2. ה. להסכם המכר כפי שהובא לעיל), פנייה אשר הובאה לידיעת שלמה, וצורפה כנספח ו' לכתב התביעה המתוקן, ובמסגרתה ציין ב"כ משפחת מרום ( שהוא בא כוחה הנוכחי – עו"ד יוסף אלברק): "בנו של מרשי הביא לידיעתי את הודעתך למרשי בנדון – בדבר מינויך כונס נכסים למבנים יבילים וכד. מצאתי לנכון להביא לידיעתך כי במשק מרשי במושב רמות אין מאומה השייך לבריזה בכפר. [...]".

ביום 10/10/12 ניתן צו פורמאלי של רשם ההוצאה לפועל המאשר ומורה על העברת הזכויות בבקתות העץ – צמירים יבילים המונחים במשקם של משפחת מרום (ומשפחת חדשי), כאמור בהסכם המכר, לידי שלמה גואטה ו/או עבור חברה בייסוד ו/או עבור חברה בשליטתו ו/או מי מטעמו, על פי סעיף 34א לחוק המכר כשהיא נקייה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות צד ג' כלשהו.

[צו זה צורף כנספח ט' לכתב התביעה המתוקן, (להלן: "הצו" או "צו ההוצאה לפועל")].

נכון לאותו שלב, אוליב היתה הגורם המנהל את מתחם האירוח בריזה בכפר, לאחר שהתקיימה ביום 14/11/2012 פגישה , בין נציג אוליב ומנהלה- עמית ביחד עם באת כוחו, לבין ראובן ושלמה, שבמסגרתה הובהר וצוין כי ראובן קיבל זכות הפעלה במשק מרום מאת משפחת מרום במקום יובל ושתי החברות שבשליטתו – בריזה בכפר ובריזה בכפר הבקתות. במסגרת הפגישה סוכם כי תנאי ההסכם שבין יובל לבין אוליב ימשיכו לחול באותם תנאים עד לשינוי ההסכם מול חברת חוף לבנון בע"מ ( התובעת). על מסמך סיכום פגישה זה חתמו ראובן ופורת- בשם אוליב [ נספח יא' לתצהיר העדות הראשית של שלמה].

כעבור שבועיים ( ביום 2/12/2012), באת כוחה של אוליב, פנתה לבא כוח התובעת, והעבירה טיוטה של נספח להסכם המיועד לחתימה ע"י שלמה, יובל ואוליב, שנועד לשם עריכת שינויים ותיקונים על ההסכם שבין יובל ל אוליב, באופן כזה שראובן ושלמה יבואו במקום יובל ובריזה בכפר הבקתות, לצד שיניים אחרים הנוגעים להשכרת המסעדה והאפשרות שאוליב תנהל את המתחם באמצעות צד ג' ועוד [ נספח יב' לתצהיר העדות הראשית של שלמה].

במקביל, התחיל להתנהל משא ומתן בין משפחת מרום ושלמה ( לכאורה בשמה של התובעת), באמצעות באי כוחם הנוכחיים, ובמעורבות ראובן, ובמסגרת המו"מ נדונה האפשרות כי ההסכמות בין משפחת מרום לראובן כפי שגובשו בנספח מרום-ראובן הנ"ל, יישארו על כנן וימשיכו להתקיים כלשונן עד ליום 1/6/2013 כפי שהוסכם, אך להתחייבויות של ראובן מצטרף " צד שלישי" כבעל זכויות הפעלה, וכי החל מיום 1/6/2013 עד ליום 31/12/2014 דמי השימוש יופחתו ויעמדו על סך של 7,000 ₪. כן הועלתה במסגרת אותו משא ומתן האפשרות להוסיף את שמו וחתימתו של " גואטה" (פרטיו לא הושלמו בטיוטה של הנספח להסכם היזמות השני), על הסכם היזמות השני באמצעות נספח להסכם, כבעל זכות הפעלה יחד עם ראובן. הטיוטה של שני הנספחים להסכם היזמות השני הוחלפה בדוא"ל בין באי כוח הצדדים ביום 17/12/2012 [ צורפו כנספח י' לכתב התביעה המתוקן ( להלן: "טיוטות הנספחים להסכם")], אך טיוטות אלו מעולם לא נחתמו, וההסכמות בין משפחת מרום לבין שלמה ( כביכול בשמה של התובעת), לא השתכללו לכדי הסכם מחייב. ברם, אין מחלוקת כי ראובן המשיך לקיים את התחייבויותיו כלפי משפחת מרום בהתאם לנספח מרום-ראובן עד ליום 1/6/2013 [ ראו הודאת בעל דין בסעיף 9 להודעה לצד ג' מטעם משפחת מרום, וכן הודאתו של צבי מרום בחקירתו בדיון שהתקיים בבקשה לביטול עיקול זמני בפני כב' הרשמת ( כתוארה אז) ברכה לכמן ביום 6/11/2014 , שם עמ' 36, שורות 6-13].

יחד עם זאת, והגם שטיוטות הנספחים להסכם מעולם לא נחתמו ע"י הצדדים, הרי שיש באלו כדי לשקף ו/או ללמד על כוונות הצדדים בשלב המשא ומתן, ולהלן אביא את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך טיוטות הנספחים להסכם ( כאמור נספח י' לכתב התביעה המתוקן):

בטיוטת ההסכם שהייתה אמורה להיחתם בין משפחת מרום וראובן, ושנשאה כותרת של " נספח להסכם יזמות משותפת מיום 28/12/2008 – נספח ג' ", נקבע בסעיף 4 כי : " מובהר כי המפעיל החדש [קרי ראובן, א.א.א.] אינו רוכש זכויות במי מנכסי החברים במשק ובכלל". ואילו בסעיף 12 לאותו מסמך נקבע כי : " מובהר כי כל יתר הוראות הסכם ההפעלה [קרי הסכם היזמות השני, א.א.א.] וההסכם מיום 28/8/2012 [קרי נספח מרום-ראובן, א.א.א.] לא ישונו, ובכל מקום בהסכם ההפעלה שנקוב המפעיל יבוא המפעיל החדש והצד השלישי בהתאמה". ואילו בסעיף 13 לאותו מסמך טיוטה הותוו תנאים מיוחדים, כאשר בתת סעיף ג. נקבע כי : " במקרה שידרש ע"י רשות ו/או צד שלישי סילוק ששת המבנים היבילים שבנחלה, יהיו המפעיל החדש רשאי לסלק את המבנים לחזקתם ועל חשבונם ( הנפתם ונטילתם בלבד) ובלבד שהוראות חוזה זה לאו הופרו על ידם. מובהר כי לא יתבצע סילוק המבנים אלא אם הודע לחברים, 30 יום קודם לביצוע הפעולה על דרישת הרשות, והחברים אישרו את קבלת ההודעה". [ההדגשות הוספו, א.א.א.].

ואילו בטיוטת ההסכם שהייתה אמורה להיחתם בין משפחת מרום ( שכונו – " החברים"),לבין ראובן ( שכונה " המפעיל החדש"), ולבין " גואטה" שפרטיו וזהותו לא הושלמו במסמך ( ושכונה – "צד שלישי"), נקבע בפתח ההסכם כי : " והואיל: והמפעיל החדש ביקש לצרף אליו את הצד השלישי באופן שהן הצד השלישי והן המפעיל החדש יהיו, יחד ולחוד חבים בכלל החיובים נשוא ההסכם". עוד נקבע בסעיף 2 מאותו מסמך טיוטה כי : " הצד השלישי יצרף את חתימתו להסכם כהגדרתו לעיל [ קרי להסכם היזמות השני, א.א.א.], ומעת שחתם יחוב יחד ולחוד עם המפעיל החדש כלפי החברים בכל החבויות נשוא ההסכם".

בהמשך להשתלשלות הדברים שלעיל, במהלך חודש 12/2012 נקטה אוליב בהליך משפטי נגד התובעת, שלמה, משפחת מרום, יובל, ראובן, בריזה בכפר, ובריזה בכפר הבקתות בע"מ ( ת.א. 49848-12-12 – להלן: "התיק המקביל"), שבמסגרתו טענה אוליב לזכות להמשיך לתפעל את מתחם בריזה בכפר, ולטובתה ניתן צו מניעה האוסר על התובעת שפעלה זמן מה לפני כן לניתוק הבקתות ממקורות החשמל והמים, לשבש ולמנוע את פעילות אוליב במתחם.

בהמשך פתחה התובעת יחד עם שלמה בהליך משפטי זה ( במהלך חודש 5/2013). עוד בתחילת ההליך ביקשה התובעת צו מניעה זמני האוסר על משפחת מרום לעשות כל שימוש, בין בעצמם ובין באמצעות אחרים מטעמה, ב- 6 הבקתות ובמיטלטלין המשמשים את מתחם האירוח בריזה בכפר במשק מרום, לרבות מבנה המסעדה והספא. צו ארעי במעמד צד אחד ניתן כמבוקש, ובהמשך בהחלטתי מיום 29/6/2013, שניתנה לאחר דיון שנערך לפניי בבקשה, הוריתי על ביטולו של צו המניעה הארעי, תוך שאני קובעת כי התובעת ושלמה הוכיחו זכויות לכאורה ב- 6 הבקתות, אם כי באיזון בין הזכויות הלכאוריות של התובעת ושלמה בבקתות שנרכשו מכונס הנכסים, אל מול זכות הקניין וחופש החוזים של משפחת מרום, הגעתי למסקנה כי הנזק העלול להיגרם למשפחת מרום כתוצאה ממתן צו המניעה, גובר ועולה על נזקם של התובעת ושלמה, ומעבר לכך הנזקים הנטענים ע"י התובעת ושלמה ניתנים בלאו הכי לפיצוי, כפוף להוכחתם.

יום לאחר מתן החלטתי המבטלת את הצו הארעי, ביום 30/6/13 נחתם הסכם הנושא כותרת "הסכם לניהול מקרקעין" בין מרום לבין אוליב, בקשר לניהול 6 הבקתות שבמשק מרום. להסכם הזה צורף נספח, הקשור לסעיף 9 להסכם, לעניין הזכויות במבני הבקתות (שכונו בהסכם – "צימרים"), והמתייחס לאפשרות שייקבע שהזכויות בבקתות הינם של שלמה, ולאפשרות ששלמה יקבל רשות ליטול את הבקתות ממשק מרום [נספח יג' לתצהיר של שלמה].

התובעת לא השלימה עם ההחלטה המבטלת את הצו הארעי, והגישה עליה בקשת רשות ערעור שנדונה במסגרת רע"א 1635-09-13 , לפני כב' השופט דני צרפתי ( להלן: "הערעור")). בין לבין, הצדדים בהליך המקביל הגיעו להסדר ביום 5/8/2013 , לפני כב' השופטת עירית הוד, שלפיו אוליב תשלם סך של 20,500 ₪ מדי חודש ישירות לידי התובעת בגין הפעלת חלקו של המתחם במשק חדשי ועד לפינוי המתחם ויציאת אוליב ממשק חדשי במועד שלא יאוחר מיום 1/9/2013 ( באופן סופי ביום 1/1/2014). עוד סוכם על הצדדים כי יתרת הסכום שעל אוליב לשלם בסך של 20,500 ₪ בגין הפעלת חלקו האחר של המתחם במשק מרום, תופקד בק ופת בית המשפט עד להכרעה בהליך המשפטי דנן, או עד לשלב שבו אוליב תפנה את המתחם ותצא מהבקתות שבמתחם האירוח במשק מרום.

ביום 17/12/2013 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בערעור, ובמסגרתה בית המשפט המחוזי אישר את המסקנה כי אין מקום למנוע ממשפחת מרום את הפעלת המתחם שבמשקם, יחד עם זאת לשם הבטחת זכויותיה הלכאוריות של התובעת בבקתות, החליט כב' השופט דני צרפתי לאמץ את ההסדר שהושג בין הצדדים בהליך המקביל ביום 5/8/2013, כך שאוליב תמשיך להפקיד סך של 20,500 ₪ בקופת בית המשפט לשם הבטחת זכויותיה הלכאוריות של התובעות ב- 6 הבקתות שבמשק מרום, תוך שבית המשפט המחוזי מציין את הדברים החשובים שלהלן:
" 9. בחינה כוללת של מערך הנתונים מלמדת כי המבקשת [קרי התובעת, א.א.א.] אכן הוכיחה זכות לכאורה בבקתות ובציוד, כשאלו נרכשו על ידה כדין במסגרת הליכי הכינוס בהוצל"פ כמפורט.
טענות מרום לזכויות בבקתות ותכולתן תתבררנה אמנם בתיק העיקרי, ברם לעת הזו לא ראיתי לייחס לטענות הנ"ל משקל ממשי ולו מהטעם שהגרסה לא קיבלה ביטוי בהתקשרויות שבין מרום למשפחת דור ו/או בריזה בע"מ, כשמכל מקום מששועבדו זכויות בריזה בע"מ לבנק, לא היתה למשפחת דור סמכות להקנותם למרום כנטען".

מאז ועד לחודש 2/2017 ( מועד בו חל שינוי בשטח, כפי שיובא בהמשך), מתחם האירוח במשק מרום הופעל ע"י אוליב, וזו האחרונה הייתה אמורה להפקיד בקופת בית המשפט סך של 20,500 ₪ לחודש לשם הבטחת זכויותיה הלכאוריות של התובעת ב- 6 הבקתות ובציוד שבהן, בחלק המצוי במתחם משק מרום. ואילו בחודש 2/2017, או בסמוך לכך, אוליב חדלה מלהפעיל את המתחם שבמשק מרום, ולכן התובעת ביקשה מתן צו מניעה זמני שימנע ממשפחת מרום להתקשר עם צד ג' כלשהו להפעלת ו/או השכרת הבקתות ויתר המבנים שבמשק מרום, לרבות מבנה הספא והמסעדה, זאת עד לקביעת מנגנון להבטחת זכויותיה הנטענות של התובעת בבקתות. צו ארעי ניתן כמבוקש במעמד צד אחד, ובהמשך הצדדים זומנו לדיון במעמד שני הצדדים בבקשה, אך בהיעדר התייצבות מצד משפחת מרום ובא כוחם, צו המניעה הארעי נשאר בתוקף. בקשת רשות ערעור שהוגשה ע"י משפחת מרום על אותה החלטה נדחתה בשתי הערכאות דלמעלה, שראו אף הן לנכון להציע למשפחת מרום להציע מנגנון הולם שיש בו כדי להבטיח את זכויותיה הנטענות של התובעת, זאת כתנאי לשינוי ההחלטה המורה על מתן צו מניעה זמני, כמפורט לעיל .

ברוח האמור, משפחת מרום הגישה מספר בקשות שנועדו להציע מנגנון הפעלה כאמור, דא עקא שבשום שלב לא הוצע מנגנון הפעלה ראוי לטעמי, ובעניין זה ניתנו על ידי החלטות מפורטות המדברות בעד עצמן. משכך, מאז המועד שבו אוליב פינתה את מתחם האירוח וחדלה מלהפעיל את מתחם האירוח שבמשק מרום, המתחם על 6 הבקתות, מבנה הספא והמסעדה שבו נותרו במשק משפחת מרום ללא הפעלה.

עיקר המחלוקת, ותמצית טענות הצדדים
בין הצדדים נטושה מחלוקת סביב השאלה למי שייכת זכות הבעלות ב- 6 בקתות העץ הממוקמות במשק משפחת מרום, על הציוד המצוי בהן.

כדי לא להלאות את הקורא, לרבות הצדדים ובאי כוחם המודעים היטב לטענותיהם ולהיקפן, אמנע במידת הניתן מהבאת סקירה מלאה לטענות הצדדים - טענות שנפרסו על פני עשרות עמודים ומאות סעיפים, המגובות בחלקן בערימות של מסמכים, ובמסגרת פסק הדין אסתפק בהבאת עיקר טענות הצדדים שעומדות בבסיס המחלוקת, וזאת באופן תמציתי, ובמידת הצורך אביא את החלק הרלוונטי לאותן טענות בבואי להכריע בשלל הסוגיות המתעוררות בתיק.

בכתב התביעה המתוקן, טוענת התובעת כי שלמה גואטה פעל בשמה ורכש עבורה את הזכויות ב- 6 הבקתות הממוקמות במשק מרום, על הציוד המצוי בהן - נכסים שהוקמו ע"י יובל וחברת בריזה בכפר, שועבדו ע"י יובל וחברת בריזה בכפר לטובת בנק הפועלים, ובהמשך נרכשו כדין ע"י שלמה, עבור התובעת, במסגרת הליכי כינוס בהוצאה לפועל. הרכישה בוצעה על ידי חתימה על הסכם מכר, והמכירה אושרה ע"י רשם ההוצאה לפועל בצו שניתן ביום 10/10/2012 לפי סעיף 34 א' לחוק המכר.

עוד טוענת התובעת, כי מאחר וידוע לה כי הבקתות מונחות במקרקעין שמשפחת מרום היא בעלת הזכויות בהם, בטרם רכשה את הזכויות המשועבדות מכונס הנכסים, היא יזמה פגישה עם משפחת מרום, שהתקיימה בין שלמה – מטעמה, משפחת מרום, יובל דור, ובנוכחות ראובן דור, ובמסגרתה קיבלה התובעת את ברכתה של משפחת מרום לפעולת רכישת הבקתות, והצדדים הגיעו לסיכום ביניהם לפיו תוארך ההתקשרות עם שלמה, וכי בתום ההתקשרות לא תהיה להם התנגדות להוצאת הבקתות על הציוד שבהן ממשק מרום.

בנוסף, טוענת התובעת כי הבקתות הן בבחינת מבנים יבילים, שאינם מחוברים לקרקע חיבור של קבע, ולפיכך הם עונים על הגדרת מיטלטלין, ולמשפחת מרום אין זכויות כלשהן בבקתות עצמן. מכאן, עתרה התובעת למתן פסק-דין הצהרתי לפיו הבקתות והמיטלטלין שבמתחם האירוח הן בבעלותה, ביקשה צו המונע ממשפחת מרום להפריע לתובעת בבואה ליטול את הבקתות ושאר המיטלטלין המצויים במשק מרום, ובהמשך במסגרת כתב התביעה המתוקן עתרה זו לקבלת סעד כספי וביקשה לחייב את משפחת מרום ואוליב בדמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו אלה בבקתות ובמיטלטלין החל מיום 1/11/2012 ועד למועד החזרת החזקה בפועל בבקתות ובמיטלטלין.

מנגד, משפחת מרום " ירתה" לכל הכיוונים, בניסיון להוכיח את זכויותיה ב- 6 הבקתות שבמשקה, מצד אחד, ומצד שני בניסיון לשלול ולהפריך את טענות התובעת ושלמה לזכויות כלשהן משלהם בבקתות. לצורך כך משפחת מרום לא היססה מלהעלות טענות עובדתיות חלופיות. במה דברים אמורים?

גרסתה של משפחת מרום התפתחה באופן הדרגתי. בתוך כך, במסגרת תשובתה לבקשה למתן צו מניעה זמני מיום 6/6/2013, ובטרם הגישה את כתב הגנתה בתיק, משפחת מרום הסתפקה בתקיפת זכויות התובעת ושלמה ב- 6 הבקתות, וטענה כי מעולם לא היו הסכמות בינה לבין התובעת ושלמה, וכי שלמה פעל בשם התובעת ורכש נכסים ממושכנים מבנק הפועלים, כאשר חברת בריזה בכפר היא זו שמשכנה את הנכסים שבכלל לא היו בבעלותה, שכן חברת בריזה בכפר רק ניהלה את המתחם והפעילה את הבקתות מבלי שהיו מצויות בידיה זכויות כלשהן. מכאן, לטענתה, הזכויות שרכשו התובעת ושלמה מכונס הנכסים אינן ממשיות והן בבחינת " אוויר". בנוסף, טענו הנתבעים כי נפלה טעות באגרת החוב בהגדרת הבקתות כמבנים יבילים, כיוון שמדובר במבנים שנבנו במקום, בניה קלה, ואשר מחוברים לקרקע חיבור של קבע, כאשר משפחת מרום היא בעלת הזכויות הבלעדית במקרקעין, ומכוח זאת הינה בעלת הזכויות בבקתות ובכל המבנים במשקה.

הגרסה הנ"ל לא היתה גרסתה האחרונה של משפחת מרום - גרסה שהמשיכה ל התפתח בפני ערכאת הערעור, עת טענה משפחת מרום כי זכויותיהם בבקתות הוקנו לה מכוח ההתקשרות שבינה לבין יובל וראובן דור. בעניין זה נטען כי במשך שנים המשפחה גבתה דמי שימוש בשיעור מופחת מיובל דור, בגין השימוש שנעשה על ידי זה בנחלתם, וזאת כנגד רכישת ההשקעות ( ראו סעיף 7 להחלטה של כב' השופט דני צרפתי בערעור מיום 17/12/2013).

ואילו בכתב ההגנה, וכתב ההגנה המתוקן ( שהוגש ביום 9/6/2014 – להלן: "כתב ההגנה המתוקן"), חזרה משפחת מרום על כל הטענות הנ"ל למעט הטענה כי גבתה דמי שכירות מופחתים בתמורה להשקעה, ובד בבד תקפה זו את זכויותיהם הנטענות של התובעת ושלמה ב- 6 הבקתות ואת הליך הרכישה מכונס הנכסים, והיא ביקשה להדגיש את הטעות וההטעיה שנפלו בהליך שעבוד הבקתות ע"י חברת בריזה בכפר שכלל לא היו לה זכויות ב- 6 הבקתות, את הגדרת הבקתות כמבנים יבילים, וטענה כי מדובר במבנים קלים שחוברו למקרקעין חיבור של קבע, ובנוסף זו טענה לזכויות בבקתות מכוח ההתקשרות עם יובל לאחר ששלמו לו את מלוא השקעתו במבנים ( קרי בבקתות), והדבר אף קיבל משנה תוקף בהסכם שנחתם ע"י יובל, ראובן ומשפחת מרום ( הכוונה לנספח ראובן-מרום), שבמסגרתו כתוב במפורש שאין לראובן ויובל זכויות כלשהן בהשקעות, הסכם שנחתם עוד בטרם רכשו התובעת ושלמה את הזכויות הנטענות מכונס הנכסים, והובא לידיעת שלמה טרם הרכישה מכונס הנכסים. בכפיפה אחת, טענה משפחת מרום בסעיף 118 לכתב ההגנה המתוקן, כי אין בשעבוד שנעשה ע"י יובל ובריזה בכפר כדי להעלות או להוריד באשר לתוקף הסכם יובל-אוליב ( שנחתם לאחר השעבוד), שכן עיון באגרת החוב מלמד כי " מדובר ב"שעבוד צף" אשר אינו מונע את הממשכן לעשות בו כעולה על רוחו, ובמיוחד שמדובר במיטלטלין – בדיוק באותו אופן שהממשכן מכר קנה כלי אוכל, מכשירי חשמל וכל יוצא בהינה המצויים לכאורה בגדרו של המשכון. והדבר מותר לו במסגרת המשכון". על אותה טענה ממש - חזרה משפחת מרום שוב בסעיף 124 לכתב ההגנה המתוקן, וגם שם ציינה זו כי אין במסמכי השעבוד כל הגבלה על יובל דור לסחור במיטלטלין, כיוון שמדובר בשעבוד צף ובזה בלבד, ומכאן מבקשת משפחת מרום לתת תוקף לוויתור של יובל דור ( המחייב לדבריה את כלל החברות שלו), על ההשקעות במסגרת נספח ראובן- מרום, שנחתם לאחר יצירת השעבוד, על ידי החתימה על איגרת החוב.

עוד טוענת משפחת מרום בכתב ההגנה המתוקן ( סעיף 117 שם), כי המקרקעין נשוא שטר המשכון אינם רשומים על שם צביקה מרום, אלא על שמו של מינהל מקרקעי ישראל, כאשר לצורך השעבוד באגרת החוב מעולם לא ניתנה הסכמת בעל המקרקעין, בין אם המדובר הוא מינהל מקרקעי ישראל ובין אם המדובר במשפחת מרום.

נטען בנוסף על ידי משפחת מרום, כי על התובעת להחליט באם מדובר במבנים המחוברים חיבור של קבע , אם לאו; שכן - ככל ו- 6 הבקתות עונים על הגדרה זו, הרי שהתובעת ושלמה לא רכשו ולו מאומה במסגרת המשכון, ולכן אין הם זכאים לפיצוי כלשהו מכוח הוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין.

בכתב ההגנה מטעם אוליב ועמית נטען כי אין כל יריבות בין עמית לבין התובעת, ובכלל כל טענות התובעת בגין מערך ההסכמים מופנית כלפי אוליב ואין בטענות אלה כדי לקשור את עמית ו/או להקים נגדו עילת תביעה. מעבר לכך, טוענת אוליב כי לתובעת אין כל זכות ב- 6 הבקתות והציוד המצוי בהן , גם לא מכוח צו המכר של לשכת ההוצאה לפועל. מסיבה זו כל החיובים המוטלים עליה בגין הפעלת הבקתות, משולמים על ידה לבעלי הזכויות במקרקעין – משפחת מרום.

מרום הגישו הודעת צד שלישי כנגד יובל, ראובן , בריזה בכפר ובריזה בכפר הבקתות, ובמסגרתה נטען כי הצדדים השלישיים הנ"ל התחייבו חזרו והתחייבו בפני משפחת מרום, שאין להם זכויות בבקתות ובמיטלטלין והם רק הפעילו את הבקתות בתקופה הרלוונטית לתביעה.

ראובן הגיש כתב הגנה כנגד ההודעה וטען כי עמד בכל התחייבויותיו כלפי משפחת מרום - עובדה שהמודיעים (משפחת מרום) מודים בה בהודעה, וכי הוא לא התחייב ולא הצהיר דבר בכל הנוגע לזכויות בבקתות. עוד הסביר ראובן בסעיף 16 לכתב ההגנה בהודעה לצד ג', כי הסכום הנקוב בנספח ראובן-מרום בסך של 15,800 ₪ משקף את הסכום המקורי שיובל שילם למשפחת מרום בגין דמי שימוש בקרקע בסך של 4,000 ₪ והיתרה היא בגין פיגורים שנוצרו בתקופת ההסכם עם יובל, ושראובן התחייב לפרוע אותם, לשיעורין, במקומו.

יובל, בריזה בכפר ובריזה בכפר הבקתות טענו כנגד ההודעה, כי הם אלו שהשקיעו בהקמת הבקתות והציוד, ובשום שלב לא ויתרו על הזכויות ב אלה. הזכויות הנ"ל שועבדו לטובת בנק הפועלים, ובהמשך נמכרו ע"י כונס הנכסים מטעם הבנק לתובעת, באמצעות שלמה, כדין.

לסיכום הדברים עד כה יצויין כי השאלה הטעונה הכרעה בתיק זה קשורה לזהות הבעלים בבקתות העץ הרלבנטיות. בעניינן של אלה "בעלי" הזכות במקרקעין (משפחת מרום), "השכירו" את זכותם במקרקעין ליובל, זה האחרון הקים על המקרקעין 6 בקתות עץ, הפעיל אותן למשך שנים בהסכמת משפחת מרום, ובהמשך משכן/שעבד את הזכויות ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן לבנק פועלים, בנק הפועלים מימש את השעבוד/המשכון, צד ג' (התובעת באמצעות שלמה) רכשו את 6 הבקתות מכונס הנכסים לפי סעיף 34א' לחוק במכר, והמכר אושר בצו שניתן ע"י רשם ההוצאה לפועל, ועתה מתעוררת מחלוקת בין "בעלי" המקרקעין ורוכשת הבקתות בשאלה למי שייכות הזכויות בבקתות ובציוד המצוי במקרקעין – משק משפחת מרום?

העדויות
מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של שלמה, יובל וגב' דורית גואטה – בעלת השליטה והמנהלת של התובעת במועד הרלוונטי להגשת התצהיר ( להן: "דורית").

בנוסף לתצהירי העדות הראשית הנ"ל שהוגשו מטעמה, התובעת הגישה חוות דעת הנדסית של המהנדס האזרחי היתם ח'טאר ( להלן: "מהנדס התובעת" או " מר ח'טאר"), אשר קבע בחוות דעתו כי 6 הבקתות הם בגדר מבנים יבילים.

התובעת הגישה גם כן חוות דעת שמאית של השמאי יומיק שמר ( להלן: "שמאי התובעת"), אשר העריך את שווי 6 הבקתות על הציוד שבהן בסך של 1,300,000 ₪ ( נכון למועד עריכת חוות הדעת), וכן העריך את שווי המסעדה ומבנה הספא לצד עלויות הפיתוח בסך של 1,140,000 ₪, ובסה"כ העריך את שווי ההשקעות במתחם בריזה בכפר, בתחום משק מרום, בסך של 2,44,0000 ₪. בנוסף, הוא התייחס לשאלת דמי השימוש, ולתשואה השנתית כמפורט בחוות הדעת.

מטעם משפחת מרום, הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע 1 – צבי מרום.

בנוסף, מטעם משפחת מרום הוגשו שתי חוות דעת הנדסיות: האחת, של מתכנן קונסטרוקציה בשם עזרן שלום שקבע ביחס ל- 6 הבקתות כי מדובר במבנים המחוברים ליסודות ואין דרך להוביל את המבנים ללא הריסתם; השנייה– חוות דעת של מהנדס ומנהל פרויקטים בשם סורין שפר, שקבע ביחס ל- 6 הבקתות כי מדובר במבני קבע ולא במבנים יבילים. (להלן: "המהנדסים מטעם משפחת מרום" או " מר עזרן" ו- "מר שפר" בהתאמה).

כחלק מראיותיה הגישה משפחת מרום בנוסף את חוות דעתו השמאית של השמאי אביגדור מינס, שהעריך את שווי הבקתות במועד הקמתן בסך של 170,000 ₪ ( להלן: "השמאי של משפחת מרום" או " מר מינס").

מטעם הנתבעים 3 ו- 4 , העיד עמית.

מטעם צד ג' 2, הוגש תצהיר עדות רשאית של ראובן.

העדויות נשמעו לפניי במהלך 4 דיוני הוכחות : ביום 8/3/2016 נשמעו עדויותיהם של שלמה ויובל; ביום 13/3/2016 נשמעו עדויותיהם של דורית מטעם התביעה, וכן של מר יעקב אגם ( להלן: "מר אגם") שהוזמן למתן עדות ע"י משפחת מרום בנוגע לבקתות שנשרפו ; ביום 23/5/2016 נשמעו עדויותיהם של הנתבע 1 – צבי מרום, ושל הנתבע 4 – עמית ; ואילו ביום 15/10/2017 נשמעו עדותו של מהנדס התובעת – מר ח'טאר, עדותו של כונס הנכסים – מר אסלן, עדותו של שמאי התובעת – מר שמר, עדותם של מהנדסי משפחת מרום מר שפר, ומר עזרן, וכן עדותו של השמאי של משפחת מרום – מר מינס.

אקדמות מילין
בטרם כניסה לעובי הקורה רואה אני מקום להתעכב קלות לטובת מספר הערות הנוגעות למערכת היחסים שנרקמה בין הצדדים, וזאת על מנת לחדד ולדייק בכל הקשור למהות הזכויות, לרבות הזכויות הנטענות, של הצדדים.

בין הצדדים אין מחלוקת כי משפחת מרום ה יא "בעל ת" זכות במקרקעין- קרי במשק מרום, ומכוח אותן זכויות יצר ה זו את ההתקשרות עם יובל דור . יחד עם זאת, איש מהצדדים לא הציג לפניי ראיה ואף לא בדל ראיה שיש בה כדי ללמד על מהות הזכויות האלו, שכן משפחת מרום בהגינותה ציינה כי הבעלות על המקרקעין היא של מינהל מקרקעי ישראל (סעיף 117 לכתב ההגנה המתוקן), ובכך התכוונה זו לומר שהמדובר הוא במקרקעין של המדינה המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל ( כיום רשות מקרקעי ישראל), ממנה קיבלה משפחת מרום את זכויותיה במשק מרום. בפניי לא הוצג הסכם כלשהו בין משפחת מרום למינהל מקרקעי ישראל, ואף לא נסח רישום של המקרקעין, ולא ברור באם מדובר בזכות חכירה מכוח הסכם חכירה שאז מעמדה של משפחת מרום הוא כחוכרים, או שמא מדובר בזכות חזקה ושימוש בלבד, מכוח הסכם משבצת למשל, שאז מעמד ה של משפחת מרום הוא כבר ת רשות. כך או כך, הבעלות במקרקעין של משק מרום היא של המדינה, וכל פעם שייאמר כאן כי משפחת מרום הם "בעל ת" זכות במשק מרום, הכוונה היא לזכות חזקה ושימוש, ולכל היותר זכות חכירה.

בנוסף, בין הצדדים אין מחלוקת כי יובל הוא זה שהקים את 6 הבקתות במשק מרום, בהתאם להרשאה מפורשת שקיבל בזמנו ממשפחת מרום במסגרת הסכם היזמות הראשון. ההרשאה נוגעת להקמת מיזם בתחום משק מרום ולניצול הקרקע לייעודיה החוקיים, באופן המקסימאלי האפשרי. כאן המקום להבהיר, כי גם אם יתברר כי כל 6 הבקתות ו/או חלק ן, במשק מרום , הוקמו בתקופת השותפות בין יובל ושרון, הרי לאחר ששרון יצא מהתמונה תוך הסדרת מערכת היחסים בינו לבין יובל, נושא זה אינו כלל מענייננו ואין הוא מהווה חלק מהמחלוקת בתיק זה, שהרי יובל הוא היחיד שנותר בקשר עם משפחת מרום בכל הנוגע לשימוש במשק מרום והמשך ניהול המיזם, דברים העולים גם מהסכם היזמות השני, המלמד כי ההתקשרות נמשכה עם יובל בלבד. אם כן, ככל שהדברים קשורים לתיק זה, יובל הוא הגורם שהקים את 6 הבקתות במשק מרום.

מבלי להיזקק בשלב הזה לכוונותיהם של הצדדים ( עניין שידון בהמשך), עיון בהסכם היזמות הראשון אשר נחתם בשנת 2001, מעלה כי באותו מועד משפחת מרום ויובל בחרו שלא להגדיר את מהות המיזם ואת מהות ההשקעות של המקים – קרי יובל, ולא ברור בכלל אם במועד החתימה על ההסכם האמור , יובל דור ושותפו שרון תכננו להקים בקתות ולנהל מתחם אירוח. נושא זה לא הוסדר בהסכם היזמות הראשון, כך שהסכם זה מגלם הרשאה של משפחת מרום לשימוש של יובל ושותפו במקרקעין תמורת דמי שימוש חודשיים בסך של 350 $, לצד הרשאה כללית להקים, לנהל ולתפעל מיזם כלשהו בתחום המשק של משפחת מרום, מבלי שהוסבר מה היקף ההשקעות של המקים, מה מהות ההשקעות, למי הזכות בהשקעות אלו, ולמי שייך הרווח הצפוי מאותן השקעות.

באופן תמוה, גם בשנת 2008 כשמשפחת מרום נתנה את הסכמתה להמשך ההתקשרות עם יובל, במסגרת הסכם היזמות השני, כאשר נכון לאותו מועד אין חולק כי 6 הבקתות כבר הוקמו במשק מרום, ויובל הוא זה שהפעיל את כל מתחם האירוח בריזה בכפר ( שחלקו במשק מרום), ולמרבה הפלא, משפחת מרום ויובל בחרו לחתום שוב על הסכם לקוני – הסכם היזמות השני, שהוא בבחינת 'העתק - הדבק' מהסכם היזמות הראשון, והשוני היחיד בין שני ההסכמים מתבטא בהעלאת דמי השימוש במקרקעין להם זכאית משפחת מרום לסך של 500 $!

אם כן, משפחת מרום כלל לא חתמה בשום שלב עם יובל על הסכם המסדיר את מערכת היחסים ביניהם, בכל הקשור להשקעות המבוצעות במשק מרום, אלא רק על הסכם המתיר ליובל לעשות שימוש במקרקעין תמורת סכום חודשי קבוע שכונה בהסכמים " דמי הפעלה", ובין אם מדובר בזכות שכירות שבגינה שילם יובל למשפחת מרום דמי שכירות, ובין אם מדובר בזכות שאילה שמכוחה יובל הפעיל עסק במקרקעין ושיתף את משפחת מרום ברווחים, שאלה שתוכרע בהמשך, כך או כך בהסכם היזמות הראשון והשני יובל קיבל ממשפחת מרום הרשאה להשתמש במקרקעין, וזכות בלתי מוגדרת להקים להפעיל ולנהל עסק בתחום המקרקעין. לשם כך ניתנה התחייבותה של משפחת מרום לשיתוף פעולה עם יובל לשם השגת ההיתרים הנדרשים, ועל סמך אותן הסכמות, יובל הקים על חשבונו מתחם אירוח, הכולל את 6 הבקתות במשק מרום, כאשר במהלך חקירתו הנגדית לפניי בבקשה למתן צו המניעה, מיום 9/6/2013, העיד צבי מרום כי הוא לא מכיר את המהנדס שערך את התוכניות כדי לקבל היתר בניה, לא שילם לו ולו פרוטה אחת, כשהם שהוא לא שילם לחברה שהקימה את הבקתות מאומה [ עמ' 10 לפרוטוקול מיום 6/9/2013, שורות 16-32].

לצד הזכות להשתמש במקרקעין של משפחת מרום ולתפעל את מתחם האירוח והבקתות, יובל ראה עצמו כבעלים של 6 הבקתות על הציוד המצוי בהן, ובתוקף זכותו זו הוא שעבד את אותן זכויות לטובת בנק הפועלים באמצעות חברת בריזה בכפר.

בהמשך, יובל העביר את הזכויות שלו בהפעלת וניהול מתחם האירוח לידי אוליב, אשר " שכרה" את המקרקעין על כל הבנוי, המונח, והמוקם עליהם, והפעילה את מתחם האירוח בריזה בכפר, שבחלקו כולל את 6 הבקתות במשק מרום, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 40,000 ₪ ששולמו ליובל דור וחברת בריזה בכפר הבקתות, כל זאת בשעה שאוליב מודעת היטב שמתחם האירוח ממוקם על קרקע של משפחת מרום ( מבלי שציינה בהסכם דבר כלשהו בנוגע למשפחת חדשי), וסומכת על יובל להמשיך ולקיים את התחייבויותיו כלפי בעלי הזכויות במקרקעין בנוגע לדמי השימוש במקרקעין, מבלי שהיה הסכם ישיר כלשהו בין אוליב ומשפחת מרום המסדיר את נושא השימוש במקרקעין, ואף מבלי שהוצגה הסכמה מפורשת ובכתב של משפחת מרום לשימוש האמור להיעשות ע"י אוליב במקרקעי משפחת מרום. עם זאת, דומה כי אין מחלוקת על כך שמשפחת מרום היתה מודעת לכך שאוליב מפעילה את מתחם האירוח [ ראו חקירתו הנגדית של צבי מרום בדיון בצו המניעה ביום 9/6/2013, עמ' 9, שורות 30-31], ולמעשה במשך הזמן משפחת מרום הבחינה באנשי אוליב כשהם מפעילים את מתחם האירוח, ולא הביעה כל התנגדות לכך.

במרוצת הימים, לאחר שנקלעו יובל וחברת בריזה בכפר לחובות כספיים , קיבל הנושה המובטח – בנק הפועלים בע"מ, את החלטתו לממש את השעבוד שהוטל לכאורה ובין היתר על 6 הבקתות והציוד שבהן, ויובל התחיל לחפש " מחלץ" שירכוש את 6 הבקתות על הציוד המצוי שבהן, ויחלץ אותו מחובותיו כלפי הבנק. בתוך כך יובל הציע את זכויותיו הנטענות בבקתות לחברת אוליב [ ראו עדות מר עמית עמ' 111 לפרוטוקול, שורות 28-32; וכן עמ' 112, שורות 1-8] . זכויות אלה באותן בקתות , לטענת יובל, הוצעו גם למשפחת מרום, כאשר בחקירתו הנגדית לפניי העיד מר צבי מרום כי אם נחזור לאחור היה רוכש את הבקתות וחוסך שנים של עינוי דין בנוגע לבקתות אלה [ ראו עמ' 109 לפרוטוקול, שורות 15-17].

בשלב מאוחר יותר עלה בידי יובל לאתר רוכש. יובל שכנע את שלמה לרכוש את הנכסים המשועבדים לטובת בנק הפועלים, וזה האחרון (שלמה), פעל בשם התובעת ורכש את 6 הבקתות על הציוד שבהן מכונס הנכסים, לא לפני שהובא לידיעת שלמה הנתון החשוב שלפיו כל 6 הבקתות מונחות במקרקעין השייכים למשפחת מרום, ולא לפני שהובאה לידיעתו העובדה שמשפחת מרום שלחה מכתב לכונס הנכסים שבמסגרתו הועלו על ידה טענות ביחס לזכויותיה בבקתות אלו, ותוך שהוא מקבל אחריות מלאה לתפוס חזקה בבקתות אלו וליטול אותן ממשק מרום, על כל הסכנות הכרוכות בדבר. כידוע, רכישה 'מסוייגת' זו אושרה בידי לשכת ההוצאה לפועל, ושלמה קיבל את הזכויות ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן על פי סעיף 34 א' לחוק המכר, עבורו ו/או עבור חברה ביסוד ו/או עבור חברה בשליטתו ו/או מי מטעמו [ ראו צו ההוצאה לפועל – נספח ט' לכתב התביעה המתוקן].

כאן המקום לדחות את טענות הסף שהועלו על ידי משפחת מרום ואוליב להיעדר יריבות עם התובעת בטענה שלפיה שלמה, ולא התובעת, הוא בעל הדין שפעל מול כונס הנכסים, הוא שחתם על הסכם המכר ולטובתו ניתן צו ההוצאה לפועל. אכן הסכם המכר נערך בין כונס הנכסים לבין שלמה, אך להסכם הזה הוספה הערה כי שלמה רוכש עבור חברה ביסוד ו/או עבור חברה בשליטתו. בדומה, בצו ההוצאה לפועל נרשם במפורש כי רכישת הזכויות ב 6 הבקתות היא בעבור שלמה ו/או בעבור חברה ביסוד ו/או בעבור חברה בשליטתו ו/או בעבור מי מטעמו. בנושא האמור, התובעת סיפקה ראיות שמהן עולה כי במועד הרכישה מכונס הנכסים ומתן צו ההוצאה לפועל (10/10/2012), שלמה היה עדיין מנהל בתובעת ובעל 50% מהמניות של התובעת, עד שהמניות שלו בתובעת הועברו לגרושתו, דורית, בהתאם להודעה על העברת מניות שנחתמה בידי דורית ביום 15/1/2013 והוגשה לרשם החברות ביום 30/1/2013 [ נספח א'1 לתצהיר של דורית]. לצד האמור, דורית צירפה לתצהירה מסמך דיווח על עסקת אקראי שנעשתה ביום 1/11/2012 , ובו נרשם כי הקונה היא התובעת [ נספח ג' לתצהיר גב' דורית]. כונס הנכסים, עו"ד ערן אסלן, נשאל על מסמך דיווח אקראי זה בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ אוליב , ובין היתר הוא התבקש להשיב לשאלה האם לשיטתו מסמך זה הופך את התובעת לרוכשת, והוא השיב כי זהות הרוכש הוא לפי בחירתו של שלמה, כל חברה שייסד או בשליטתו בהתאם לכתוב בצו ההוצאה לפועל [ ראו עמ' 151 לפרוטוקול, שורות 28-30].

בנוסף, במהלך חקירתו לפניי העיד כונס הנכסים- עו"ד אסלן, כי שלמה ביצע את התשלום בגין הרכישה מהחשבון של התובעת, והציג מסמך העברה בנקאית מחשבון התובעת ע"ס 540,000 ₪ מיום 1/11/2012 - צורף כמוצג נ/11 [ראו עמ' 154 לפרוטוקול, שורות 14-15].

משכך, משהוכח כי במועד מתן צו ההוצאה לפועל ( ביום 10/10/2012) שלמה היה עדיין בעל שליטה בתובעת, הרי שהתובעת הינה בעל דין דרוש, ואף הינה בעל הדין הנכון - שכן בעבורה רכש שלמה את 6 הבקתות, ומחשבונה שולמה התמורה בהתאם להסכם המכר. מאלו טעמים בוצע המהלך האמור, ומדוע שלמה לא הכניס את שם התובעת בהסכם המכר מלכתחילה, הדבר כלל אינו ברור, עם זאת, לעניות דעתי אין מדובר בעיין שיש לו רלבנטיות כלל למחלוקת נשוא התיק דנן .

הנה כי כן, התובעת מבססת את טענותיה לזכויות ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן על פעולת הרכישה מכונס הנכסים במסגרת הליך מימוש הזכויות המשועבדות של חברת בריזה בכפר לבנק הפועלים.

נכון לאותו שלב, שבו התובעת החזיקה בידה הסכם מכר וצו של רשות מוסמכת המאשר את רכישת הבקתות המונחות במשק מרום, עמדו בפני התובעת שתי אפשריות: 1) ליטול את הבקתות על ידי פינוין ממשק מרום והעברתן לכל מקום אחר שבו תוכל התובעת לעשות בהן שימוש כאוות נפשה ; 2) להתקשר עם משפחת מרום בהסכם שיאפשר לה לעשות שימוש במקרקעין של משק מרום, ובכך להשאיר את הבקתות במקומן ולהפעיל את הבקתות ע"י התובעת או מי מטעמה.

התובעת לא עשתה מאום כדי ליטול לידיה את הבקתות ממשק מרום ו/ או את החזקה באלה, ובכלל מתברר כי מלכתחילה התובעת ושלמה כלל לא התכוונו ליטול את הבקתות ממשק מרום, ומסיבה זו, עוד לפני ביצוע הרכישה, שלמה יזם פגישה עם משפחת מרום כדי לוודא עימה ולקבל את הסכמתה לכך שייעשה שימוש בבקתות ובציוד המונחים במשק מרום, במקום הקמתם - במשק. לטענת שלמה, באותה פגישה משפחת מרום קיבלה את פניו בחמימות ונתנה את " ברכתה" למהלך הרכישה. לטענתו, רק אלא לאחר השלמת תהליך הרכישה מכונס הנכסים, משפחת מרום שינתה את עמדתה הנ"ל ומיאנה לחתום על הסכם עם התובעת. לעניין פגישה זו ותוכנה, העיד לפניי הנתבע 1 – צבי מרום, ובעדותו הוא אישר את קיום הפגישה את קבלת הפנים החמימה, שלו ושל רעייתו, את פניו של שלמה, אלא שלדבריו במהלך אותה פגישה שלמה לא אמר לו שהוא הולך לרכוש את הבקתות [ ראו עדות של צבי מרום בדיון בצו מניעה מיום 9/6/2013, עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 13-25].

בהעדר כל רצון מצידו ליטול את הבקתות ממשק מרום, שלמה, לאחר השלמת הרכישה מכונס הנכסים ואישורה על ידי לשכ ת ההוצאה לפועל, פעל בשני ערוצים במקביל, האחד מול משפחת מרום שמטרתו קבלת הסכמתה של זו והרשאתה לעצם השימוש במקרקעין - הרשאה הדומה במהותה לזו שניתנה בעבר ליובל ואחריו לאביו ראובן, והערוץ השני מול חברת אוליב שהפעילה את המקום – על מנת שזו תמשיך לשכור ולהפיעיל את כל המתחם על הבקתות והציוד שבו כנגד דמי שימוש חודשיים שישולמו על ידי אוליב לתובעת.
אלא שהמשא ומתן האמור בין התובעת ( באמצעות שלמה) לבין משפחת מרום לא הבשיל לכדי הסכם מחייב , וזאת על אף שהוחלפו בין הצדדים (במעורבותו של ראובן דור), טיוטות של נספח להסכם המלמדות על נכונותה העקרונית של משפחת מרום להתקשר עם שלמה והתובעת, בהסכם שיהווה המשך להסכמות שהיו מלכתחילה עם יובל, ובכלל עולה מהטיוטות כי הצדדים התכוונו ו/או הציעו לחתום על נספחים שיתווספו להסכם היזמות השני.

ישאל השואל: ככל שהתובעת החזיקה בידה בהסכם מכר ובצו של רשות מוסמכת המאשר את רכישת הבקתות המונחות במשק מרום, אך משפחת מרום עמדה בסירובה לחתום על הסכם המאפשר לתובעת לעשות שימוש במקרקעין שעליהן מונחות הבקתות, מדוע התובעת לא נטלה את הבקתות?

התשובה לשאלה הנ"ל פשוטה והיא נעוצה בעובדה כי אוליב נקטה בהליך המשפטי המקביל, שבמסגרתו ניתן לטובתה צו מניעה המונע מהתובעת, שלמה, ומשפחת מרום להפריע לאוליב בניהול והפעלת הבקתות, כאשר בהליך הזה, התחילה משפחת מרום, במסגרת טענות הגנה, לתקוף את זכויות התובעת בבקתות ולטעון לזכות עצמאית משלה באותן בקתות, דבר שגרם לתובעת לנקוט בהליך משפטי זה.

זכויות התובעת מכוח הצו
כפי שכבר הובא לעיל, התובעת רכשה זכויות ב- 6 הבקתות שבמשק מרום, על הציוד המצוי בהן, במסגרת הליך הוצאה לפועל, ובמבט ראשון עשוי הקורא לחשוב כי התובעת בתור מי שרכשה נכסים מכוח צו של רשות ובהתאם לסעיף 34 א' לחוק המכר, רכשה בעלות הנקייה מכל שעבוד ו/או טענה של מאן דהוא, ולכן עולה השאלה מדוע בכלל התובעת מבקשת צו הצהרתי מבית המשפט שיצהיר על זכויותיה ב- 6 הבקתות ובציוד שבהן, ויצהיר על זכאותה ליטול את הבקתות לידיה? שאלה זו מתעוררת ביתר שאת, מאחר ובהלכה הפסוקה נקבע כי סעיף 34 א' לחוק המכר קובע תקנת שוק למכירה ע"י רשות ( ראו : ע"א 6894/15 משה זלצר נ' יעקב אבירם, (פורסם במאגרים המשפטיים, 07/09/2017) (להלן: עניין " זלצר")).

התשובה לשאלה זו נמצאת בהסכם המכר שנחתם מול כונס הנכסים, ואשר החריג זכויות בעלות בבקתות הנטענות ע"י בעל המקרקעין ( ראו סעיף 2. ה. להסכם המכר כפי שצוטט בסעיף 16 לעיל).

נפרט. סעיף 34 א' לחוק המכר, החל על מקרקעין ומיטלטלין, קובע כי:

"34א. נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
[ההדגשות הוספו, א.א.א.]

בסעיף זה, מנויים הגופים שעל פי דין המכירה המבוצעת על ידם מזכה את הקונה בזכות נקיה מזכויות אחרות, ולענייננו רלוונטית 'החלופה' של מכירה על ידי לשכת ההוצאה לפועל, שממנה רכשה התובעת, באמצעות שלמה, את זכויותיה ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן.

כאמור, לא יכולה להיות מחלוקת שלפי לשון הסעיף – בעת המכירה בידי לשכת ההוצאה לפועל, עוברת זכות הבעלות לידי הרוכש כשהיא נקיה מזכויות מסוימות, ואינה נקיה מזכויות אחרות. לעניין הזה, מוסיף החוק וקובע סייגים בנוגע לסוג מסוים של זכויות שאינו " נקיות" בעת המכירה: זכויות שהוחרגו במפורש בעת המכירה וסוכם לגביהם שלא מתבטלות, או זכויות שלא שועבדו/מושכנו ולא שמשו כערובה לחיוב הכספי. בהקשר הזה, צוין בעניין זלצר הנ"ל, כי הזכות שעוברת לרוכש מידי רשות על פי דין, אינה נקייה לחלוטין, וזו כפופה לסייגים הקבועים בחוק, ולכן : " לא מדובר בתקנת שוק גורפת, המלבינה כל זכות ומטהרת כל כתם משפטי, כל עוד נעשה המכר בידי רשות הפועלת על פי דין" (שם, סעיף 9. ג.).

בענייננו, מתעוררת שאלת קיומו של סייג הקבוע בסיפא של סעיף 34 א' לחוק המכר על שני רכיביו, ובהתאם למפורט להלן:

הרכיב הראשון: בהסכם המכר סוכם כי זכות התובעת כפופה לטענות של בעלי הזכות במקרקעין – קרי משפחת מרום, ככל שיטענו ו/או יתברר כי יש להם זכות כלשהי בבקתות וככל ויטענו כי הבקתות מחוברים למקרקעין ולפיכך הם בבעלותם ( ראו סעיף 2. ה. להסכם המכר כפי שצוטט בסעיף 16 לעיל). אם כן, ככל שיוכחו טענות משפחת מרום לזכויות בעלות שלה בבקתות, הרי שהזכות שרכשה התובעת בבקתות בהליך ההוצאה לפועל, נסוגה מפני זכותה של משפחת מרום בבקתות, הכל בהתאם לתנאי המכירה;

הרכיב השני: במתחם משק מרום הוקמו על ידי יובל, מלבד ל-6 הבקתות, מבנים נוספים שהיוו חלק ממתחם האירוח בריזה בכפר, כגון מבנה הספא והמסעדה, ובנוסף, המתחם פעל תחת השם המסחרי " בריזה בכפר" אותו בחר יובל. נכסים אחרונים אלו לא שועבדו לטובת בנק הפועלים מכוח אגרת החוב לשם הבטחת חובותיו והתחייבויותיו של יובל. לכן ככל ובפי התובעת טענות ביחס לזכויות בנכסים מלבד אלו ששועבדו באגרת החוב - קרי 6 הבקתות על הציוד שבהן, הרי שזכויות אלו טעונות הוכחה כיוון שנכסים אלה לא נרכשו על ידי התובעת בהליך ההוצאה לפועל, ואין המדובר בזכויות " נקיות".

להלן אדון ואכריע במחלוקת המתעוררת ביחס לזכויות של התובעת בנכסים שנרכשו על ידיה בהתאם להסכם המכר וצו ההוצאה לפועל, ואבחן את השאלה האם מתקיימים הסייגים שבסעיף 34 א' לחוק המכר, שבפניהם זכותה של התובעת נסוגה .

אתחיל דווקא ברכיב השני, ואתמקד בנכסים ששועבדו/מושכנו מכוח אגרת החוב, כפי שנסקרו והובאו בסעיף 11 לעיל. עסקינן לכאורה בשעבוד/משכון המתייחס ל- 6 הבקתות על הציוד שבהן. הא ותו לאו.

ואם נשוב לכתב התביעה המתוקן על הסעדים שנתבקשו במסגרתו נגלה כי התובעת עותרת לקבלת סעד הצהרתי לפיו היא, ולא אחרים, הבעלים הבלעדי של הבקתות וכל המיטלטלין המצויים במתחם האירוח בתחום משק מרום. לחילופין מבקשת התובעת פיצוי בסך של 1,600,000 ₪ בגין שווי הבקתות בהתאם לסעיף 21 לחוק המקרקעין, ובהתאם לחוות דעת שתוצג בהמשך (כך במקור). ואכן בהמשך הוצגה חוות דעת שמאית מטעם התובעת ( של השמאי שמר). במסגרתה של זו, למרבה הפלא, העריך השמאי שמר לא רק את שווין של 6 הבקתות על הציוד המצוי בהן, אלא גם את שאר המבנים במשק מרום, קרי: מבנה הספא וחדר האוכל ( המסעדה).

לא זו אף זו. בכתב התביעה המתוקן התובעת טוענת (ובהמשך היא מבקשת להוכיח), כי זו רכשה זכויות בשם המסחרי " בריזה בכפר" ובהתאם מבקשת זו לחייב את הנתבעים בפיצוי בסך של 100,000 ₪ בגין השימוש שנעשה על ידם בשם מסחרי זה.

מבנה הספא והמסעדה - על אף שבכתב התביעה אין בפי התובעת טענות כלשהן ביחס למבנה הספא והמסעדה, בתצהירו התייחס שלמה למסעדה כאל נכס שנרכש על ידי התובעת ( ראו סעיף 28 לתצהיר שלמה), ואילו במהלך חקירתו הנגדית, העיד שלמה כי יש לו טענות גם ביחס למסעדה, הספא, המשרדים, חצר המשק והמחסנים וכי אלו נכסים שעברו אליו ישירות מיובל וראובן דור ולא מכונס הנכסים, וכי בגין רכישה זו לא נעשה הסכם כלשהו בין יובל ו/אביו ראובן לבין התובעת ושלמה, כי ההסכם ביניהם מלכתחילה הוא שהתובעת 'מחלצת' את יובל דור מיתרת החוב שהגיעה ממנו לבנק, בסכום המגיע ל- 2 מיליון ש"ח, ובתמורה לכך יובל מעביר לתובעת את הכל [ עמ' 41 לפרוטוקול, שורות21-28]. ביחס לשם המסחרי, העיד שלמה כי הוא הבין כי בעת הרכישה מכונס הנכסים הוא רוכש את המתחם על כל המבנים והמיטלטלין, כולל השם המסחרי [ עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 8-12].

ואילו במהלך החקירה הנגדית גב' דורית שהיא בעלת המניות בתובעת, העידה כי הזכויות שלהם הן לא רק בבקתות ובמיטלטלין שבתוך הבקתות, אלא גם במיטלטלין שיובל דיבר עליהם [ ראו עמ' 87 לפרוטוקול, שורות 11-15], ובהמשך נשאלה מדוע לא טענה ולא ציינה בתצהיר שלה כי היא רכשה את עודף הזכויות במתחם האירוח במשק מרום מלבד הבקתות והציוד שבתוכם [ עמ' 87 לפרוטוקול, שורות25-28], והיא הפנתה לאמור בסעיף 16 לתצהיר שהוגש מטעמה בהליך הקודם [ הוגש וסומן כ- נ/8], שבמסגרתו דורית מדברת על השימוש בשם המסחרי בריזה בכפר ואין התייחסות לא למבנה המסעדה ולא למבנה הספא ! בהמשך חקירתה משנשאלה דורית על הזכויות בשם המסחרי " בריזה בכפר" ומדוע אותם נכסים לא צוינו בהסכם המכר עם כונס הנכסים, העידה גב' דורית כי כפי שיובל אמר להם כי הזכויות במסעדה ובמבנה הספא והתשתיות עוברות לתובעת כך גם לגבי השם המסחרי [ ראו עמ' 91, שורות 17-26].

בנושא הזה, הריני קובעת כי טענות שלמה ודורית במהלך חקירתם הנגדית הינן בבחינת הרחבת חזית אסורה, שכן בכתב התביעה המתוקן אין התובעת מבקשת סעד כלשהו ביחס לעודף הזכויות שבמתחם האירוח במשק מרום מלבד 6 הבקתות והמיטלטלין שבמתחם.

מלבד העובדה שמדובר בהרחבת חזית אסורה , הרי שהנכסים שנרכשו ע"י התובעת מידי כונס הנכסים בהתאם לצו ההוצאה לפועל הם אלה המפורטים באגרת החוב, כאשר אגרת החוב מתייחסת רק ל- 6 הבקתות על הציוד שבתוכן, ולא לכל המיטלטלין שבמתחם האירוח, ובוודאי לא לשם המסחרי. באשר לטענות הסתמיות של שלמה ודורית כפי שעלו במהלך חקירתם הנגדית, שלפיהן הם קיבלו זכויות אלו מיובל ובהתאם להצהרה הכתובה של יובל ( הכוונה לתצהיר של יובל שהוגש בהליך זה), המדובר בטענות מיתממות שלא הובאה לגביהן ראיה כלשהי מלבד הצהרתו של יובל, ומבלי להתייחס בכלל לשאלה באם מדובר במבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע או מבנים יבילים, מבלי שיש התייחסות למבנים אלו בחוות הדעת ההנדסית מטעם התובעת, ומבלי שהועלתה טענה כלשהי ביחס לזכויות של יובל בנכסים אלו, ומכאן שאני דוחה את טענות התובעת כפי שהועלו בסעיפים 92-96 לסיכומי התביעה, ככל ואלה מתייחסות להערכת שווי נכסים שהם מעבר ל- 6 הבקתות על הציוד שבתוכן.

השם המסחרי – בדומה, אני דוחה את טענות התובעת ביחס לזכויות בשם המסחרי " בריזה בכפר", שכן המדובר בנכס שאין לגביו התייחסות באגרת החוב, וככל ששלמה הבין כי הוא רכש את השם המסחרי מכונס הנכסים, הרי שהדבר לא קיבל ביטוי בשום צורה באגרת החוב.

ככל והתובעת מבקשת להוכיח כי רכשה ו/או קיבלה את זכויותיה בשם המסחרי ישירות מידי יובל, והגם שטענות אלו עומדות בסתירה למה שהעיד שלמה, הרי שאני מקבלת את טענות אוליב במלואן כפי שאלו עלו בסעיפים 84-94 לסיכומי הנתבעים 3 ו-4, ואני קובעת כי התובעת לא יכולה לבסס את זכויותיה בשם המסחרי על מוצג נ/1 שנכתב ע"י יובל במועד שאינו ידוע, שכן הכתוב במסמך זה מכפיף את זכויות התובעת בשם המסחרי לזכויות של אוליב בשם המסחרי בהתאם להסכם יובל-אוליב, כאשר בסעיף 5.3 להסכם יובל אוליב, סוכם בין יובל לאוליב כי החל מיום 1/1/2014 אוליב תקבל בעלות בשם המסחרי " בריזה בכפר".

לכן, אני דוחה את טענות התובעת ביחס לזכויות בשם המסחרי " בריזה בכפר".

לסיכום חלק זה, אני דוחה את כל טענות התובעת ביחס לעודף הזכויות במתחם האירוח שבמשק מרום, ושהם מעבר לנכסים שמושכנו/שועבדו באגרת החוב.

נשוב עתה לרכיב הראשון בסייגים שהוא למעשה ליבת המחלוקת בתיק זה.

כזכור, שלמה אשר חתם על הסכם המכר שבאמצעותו הוא רכש את הזכויות בבקתות בעבור התובעת, הצהיר בהסכם המכר כי הוא מודע לכך שהבקתות מונחות על המקרקעין של משפחת מרום, וכן הוא מודע לסיכונים הכרוכים ברכישה זו, לרבות האפשרות לכך שמטעמה של משפחת מרום תישמע הטענה שיש לזו זכויות בבקתות או יטען על ידה שהבקתות הן בגדר מבנים המחוברים למקרקעין ומסיבה זו מצויות אלה בבעלותה. הלכה למעשה, שלמה נכנס לעסקה על כל הסיכונים הכרוכים בה תוך שהוא משלם תמורה מופחתת המתחשבת בסיכונים אלו, ותוך שהוא מוותר על כל טענה שעשויה היתה לעמוד לו כנגד כונס הנכסים והבנק הממשכן, ככל והוא יעמוד בפני קשיים, בבואו להתקשר חוזית עם בעלי המקרקעין ו/או בבואו לתפוס חזקה בבקתות.

בפועל, כל הקשיים וכל הסיכונים האלה התממשו. משפחת מרום סירבה להתקשר עם התובעת בהסכם כלשהו שיאפשר לתובעת וכל הבא מטעמה לעשות שימוש במקרקעין שעליהם מונחות 6 הבקתות, ומשלא ניתן היה לכפות על משפחת מרום התקשרות כזו, לאור הנימוקים שהובאו בפירוט בהחלטתי מיום 29/6/2013, ומאחר ואוליב החזיקה באותו מועד בצו מניעה בתיק המקביל המאפשר לה להמשיך בתפעול המתחם, ובמטרה להקטין את הנזק שעלול היה להיגרם כתוצאה מאי הפעלת הבקתות על ידי גורם כלשהו, הוחלט שלא למנוע ממשפחת מרום ו/או אוליב להמשיך להפעיל את הבקתות עד להכרעה בסוגית הבעלות בבקתות.

במקביל, ובמסגרת הגנתה של משפחת מרום מפני תביעה זו, התממשו יתר הסיכונים וזאת לאחר ש משפחת מרום העלתה טענות לזכויות משלה בבקתות – הן על בסיס הטענה כי מדובר במבנים קלים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע, והן על בסיס הטענה כי בהתקשרות עם יובל סוכם כי הבקתות וכל ההשקעות הם בבעלותה.

כאן המקום להדגיש כי הסכם המכר לא יכול היה לנגוס מזכויותיה הנטענות של משפחת מרום במקרקעין, שכן, כאמור, הסכם המכר מכפיף את זכויות התובעת בבקתות לזכויותיה של משפחת מרום במקרקעין.

באותה מידה אין בהסכם המכר קביעה כלשהי כי למשפחת מרום ישנה זכות כזו או אחרת ב- 6 הבקתות, עד כדי כך שזכויות התובעת ב- 6 הבקתות אינה עוברת כשהיא " נקיה" מזכות זו של משפחת מרום. אלא מאי? בהסכם המכר הועלתה האפשרות כי לאחר הרכישה תבוא מכיוונה של משפחת מרום טענה שלפיה יש למשפחת מרום זכויות ב- 6 הבקתות. במקרה שכזה, קובע ההסכם כי על התובעת ושלמה להתמודד מול טענות אלו, ואל להם לבוא בטענות כלשהן בעניין זה, כלפי הבנק או כונס הנכסים.

למען השלמת התמונה, יצויין כי תוספת זו להסכם המכר באה ככל הנראה בעקבות פנייתה של משפחת מרום אל כונס הנכסים ביום 23/6/2012 , שבמסגרתו מצאה משפחת מרום לנכון להביא לידיעת כונס הנכסים כי אין במשק שלה מאומה השייך לחברת בריזה בכפר ( ראו נוסח המכתב בסעיף 17 לעיל). פנייה זו יש בה כדי ללמד על כך שמשפחת מרום היתה מודעת היטב לכך ש הבנק פועל למימוש השעבוד שהוטל על הבקתות, באמצעות כונס הנכסים שמונה בהליך ההוצאה לפועל והשאלה הנשאלת כאן היא האם באמת סברה משפחת מרום כי יש במשלוחו של מכתב כ אמור כדי להגן על זכויותיה הנטענות באותן בקתות וכדי להביא לחילוצן ממכירה כפויה במסגרת הליך של הוצאה לפועל?

ספק בעיני אם כך אכן סברה והאמינה באמת ובתמים משפחת מרום באותה עתה.

יובהר, ושוב יודגש, כי משפחת מרום שהיתה מודעת היטב להליך מימוש הבקתות בהוצאה לפועל, בחרה שלא להגיש התנגדות כלשהי בתיק ההוצאה לפועל בטרם הושלמה הרכישה ע"י שלמה – עבור התובעת, כך גם לאחר הרכישה ומתן צו של רשם ההוצאה לפועל המאשר את הרכישה, בחרה משפחת מרום שלא לעתור לביטול ההחלטה ( הכוונה לצו), מה גם שזו בחרה שלא לערער על ההחלטה, ובמקום זאת החלה זו בניהול משא ומתן עם שלמה, שמטרתו בין היתר איתור פתרון יצירתי להכשרת ההתקשרות מול וועד האגודה, ועל כן הקפידה זו להכניס את שמו של ראובן לטיוטות המוצעות כנספחים להסכם [ ראו הודאה מפורשת של צבי מרום במהלך חקירתו הנגדית, עמ' 101 לפרוטוקול, שורות 2-3].

והנה כי משפחת מרום שבפניה עמדו די והותר הזדמנויות כדי " למנוע" את הרכישה של התובעת את הזכויות ב- 6 הבקתות מכונס הנכסים, קפאה על שמריה, המתינה עד שהתובעת השלימה את תשלום התמורה המוסכמת בהסכם המכר, עד שהבנק יצא מהתמונה, ועד שהמקים של כל ההשקעה בתחום משקם ( קרי יובל) יצא מהתמונה, ורק אז, בחרה זו להתעורר מתרדמתה הממושכת, אם כי לא במלוא העוצמה, ובמסגרת הליכים שננקטו ע"י אוליב בהליך המקביל וע"י התובעת בהליך זה, הועלו על ידה טענות הנוגעות לזכויות שיש לה ב- 6 הבקתות.

לסיכום חלק זה – עלה בידי התובעת להוכיח כי שלמה רכש עבורה זכויות ב- 6 הבקתות על הציוד המצוי בהן מכונס הנכסים במסגרת הליכי הוצאה לפועל, המכר אושר בהתאם לצו, והתובעת קיבלה זכויות ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן כשהן נקיות מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת ב- 6 הבקתות, למעט טענה שתועלה ותוכח ע"י משפחת מרום לזכויות ב- 6 בקתות אלו.

מאחר וטענות ממין זה הועלו בפועל ע"י משפחת מרום, אם כי, כאמור, באיחור לא מוסבר שמעורר תמיהה, הרי שככל והטענות של משפחת מרום יוכחו אזי יהא מקום לקבוע כי התובעת לא רכשה דבר בהליך הוצאה לפועל, ובמקביל, ככל והטענות של משפחת מרום לא יוכחו, אזי התובעת רכשה זכות נקיה ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן בהליך ההוצאה לפועל, ואין מקום להידרש לכל טענה מלבד טענת הבעלות על הבקתות שמועלית ע"י משפחת מרום.

מכאן, שכל הטענות שהועלו ע"י משפחת מרום ואוליב ביחס לתוקף השעבוד, רישומו, זהות המשעבד – האם יובל בעצמו או באמצעות חברה בשליטתו או בשליטת חברה בבעלותו, האם יובל רימה את הבנק או את כונס הנכסים, האם יובל רשאי היה לשעבד את הבקתות בהתאם להסכם עם משפחת מרום, וכל טענה אחרת הרלוונטית לשלב יצירת השעבוד ושלב מימוש השעבוד בהוצאה לפועל דינה דחייה, ומקומה הראוי היה בגדרו של ההליך ההוצאה לפועל ולא בהליך זה המתנהל לפניי ( לעניין הזה – ראו והשוו: ע"א 5048/18 אליה ציון נ' עו"ד ישראל פפר כונס נכסים (פורסם בנבו, 03.12.2018)). בדומה, ככל ובפי משפחת מרוב ואוליב טענות כלשהן כלפי הבנק ו/או כלפי כונס הנכסים, הרי שהיה מצופה מה ן לצרפם להליך זה, לכל הפחות בא מצעות הודעת צד ג', ומשלא נעשה הדבר , הריני דוחה כל טענה של משפחת מרום ואוליב ביחס להתרשלות של כונס הנכסים ו/או הבנק, ו הנני קובעת כי טענות אלה אינן חלק מחזית המחלוקת העומדת לפתחנו.

בטרם סיום חלק זה, יאמר המובן מאילו ולפיו הגם שמשפחת מרום הינה נתבעת בתיק זה והגם שטענותיה לזכויות כאלה או אחרות בבקתות הועלו כחלק מטענות ההגנה שלה כנגד התביעה, מדובר בטענות שהנטל להוכיחן מוטל על משפחת מרום, בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה. משכך, להלן נבחן האם עלה בידי משפחת מרום להוכיח את זכויותיה הנטענות ב- 6 הבקתות?

זכויות משפחת מרום בבקתות מכוח ההתקשרות, האומנם?
כפי שהובא לעיל, טענתה של משפחת מרום ביחס למקור זכויותיה בבקתות התפתחה באופן הדרגתי, ובכלל זאת טענת המשפחה שלפיה שילמה זו ליובל דור את ערך השקעותיו במבנים על ידי כך שנגבו על ידה, מיובל, דמי שימוש מופחתים – נשמעה לראשונה בפני ערכאת הערעור, ולמרבה הפלא בשלב מאוחר כשהוגש כתב הגנה מתוקן על ידה, משפחת מרום לא חזרה על טענתה זו והסתפקה לטעון בכלליות כי היא ולא כל גורם אחר, בעלת הזכויות בבקתות מאחר וזו שילמה ליובל את מלוא השקעותיו במבנים. לדידה, הדבר קיבל ביטוי בהסכם שנחתם ע"י יובל ו ראובן , מצד אחד, לבין ,משפחת מרום, מצד שני ( הכוונה לנספח ראובן-מרום), שבמסגרתו צויין במפורש שאין לראובן ויובל זכויות כלשהן בהשקעות ( סעיף 151 לכתב ההגנה המתוקן). ואילו בסעיף 21 לתצהירו של הנתבע 1 – צבי מרום, הפנה האחרון לסעיפים מסויימים בהסכמים שמלמדים כי הוא שילם ליובל את ערך ההשקעות במבנים, לרבות האמור בסעיף 7. א. להסכם היזמות השני, וכן האמור בנספח מרום-ראובן שנערך בשנת 2012, ושעליו חתום יובל, שבמסגרתו הוסכם על הצדדים כי יובל מודה שהוא הפר את הסכם היזמות השני וכי אין ולא יהיו לו טענות או תביעות ביחס להשקעות ( ראו סעיף 14 לעיל).

ואילו עיון בסיכומי טענותיה של משפחת מרום, אשר נפרסו על פני 46 עמודים, מלמד על כך שמשפחת מרום זנחה את טענתה הנ"ל, ולא העלתה טענה כלשהי ביחס לקבלת הזכויות בבקתות מכוח ההתקשרות החוזית עם יובל או ראובן. די בטעם זה של זניחת הטענה בסיכומים כדי להביא לדחייתה, יחד עם זאת יובהר כי גם בחינת הטענה לגופה היה מביא אותנו לאותה מסקנה.

נתחיל מנספח מרום-ראובן אשר נחתם על ידי הצדדים לו בשנת 2012, ובמסגרתו יובל הצהיר כי הפר את הסכם היזמות השני וכי לא יהיו לו טענות בעניין ההשקעות במבנים ( קרי הבקתות) כלפי משפחת מרום. הסכם זה נחתם לאחר שיובל דור כבר שיעבד את זכויותיו בבקתות לטובת בנק הפועלים, באמצעות חברת בריזה בכפר. התזה של משפחת מרום כפי שעלתה בסעיפים 118 ו- 124 לכתב ההגנה המתוקן ושלפיה השעבוד שעשה יובל הינו שעבוד צף ולפיכך אין השעבוד מטיל כל הגבלה על יובל לסחר במיטלטלין, הינה שגויה שכן באגרת החוב נכתב במפורש כי מדובר בשעבוד קבוע, מה גם שטענה זו עומדת בסתירה לטענתה של משפחת מרום לעניין סיווג הבקתות כמקרקעין, מן הטעם שמדובר, לטענתה, במחוברים לקרקע חיבור של קבע ( כפי שיובא בהמשך).

נוסף על כך, במסגרת נספח מרום-ראובן סוכם על הצדדים בסעיף 3, כי ככל שיקוימו הוראות הסכם זה והוראות הסכם היזמות השני ע"י ראובן, הרי שהצדדים מסכימים לראות ביובל כמי שקיים את ההסכם ולא הפר אותו ( ראו הציטוט בסעיף 14 לעיל). ואם כך הם פני הדברים, הרי שמשפחת מרום כבר בהודעה לצד ג' שהגישה נגד ראובן הודתה כי ראובן קיים את התחייבויותיו כלפיה בהתאם לנספח מרום-ראובן, וכפועל יוצא, ובהתאם להוראות סעיף 3 הנ"ל לנספח מרום-ראובן, הרי שאין משפחת מרום יכולה לייחס ליובל טענה של הפרת הסכם היזמות השני, לא כל שכן אינה יכולה לייחס לאחרון את הוויתור על ההשקעות בהקמת הבקתות, וויתור שממילא נעשה לאחר שעבודן של הבקתות באמצעות אגרת החוב.

באשר להוראות ההסכמים בין יובל למשפחת מרום כפי שאלו מתבטאים בהסכם היזמות הראשון והשני, הרי שבענין זה מקובלת עלי טענתה של משפחת מרום בסעיף 113 לכתב ההגנה המתוקן, שלפיה כוונת הצדדים להסכמים אלו אינה מעניינה של התובעת שלא הייתה צד להם. מי שכן יכול להשליך אור על כוונת הצדדים להסכמים אלו, הם הצדדים להסכם עצמם , קרי משפחת מרום, יובל , ושרון ( שהיה צד רק להסכם היזמות הראשון), וכן עורך ההסכמים שאין מחלוקת בין הצדדים כי הינו ב"כ משפחת מרום הנוכחי – עו"ד יוסף אלברק.

עו"ד יוסף אלברק ושרון לא הובאו לעדות ביחס לכוונת הצדדים בהסכמים אלו, ומחדל זה יש לזקוף לחובת משפחת מרום שעליה מוטל הנטל להוכיח את זכויותיה הנטענות בבקתות מכוח ההתקשרות, והדברים נאמרים ביתר שאת מקום שהנתבע 1- צבי מרום, הצהיר בסעיף 19 לתצהיר העדות הראשית שלו כי בכוונתו בבוא העת לזמן את שרון למתן עדות.

באשר לכתוב בהסכמי היזמות - הראשון והשני, הרי שאין מחלוקת בין הצדדים על נוסח ההסכמים ועל כך שהם חתומים ע"י משפחת מרום ויובל, והמחלוקת בין הצדדים היא פרשנית גרידא, האם הכתוב בהסכמים אלו מלמד כי ההשקעות בבניית הבקתות הן של יובל או שמא של משפחת מרום?

כידוע, הסכם יש לפרש לפי סעיף 25 לחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג – 1973, ושלפיו יש לפרש את ההסכם לפי אומד דעת הצדדים כפי שזה משתמע מההסכם, וככל ואינו משתמע ממנו – אזי מתוך הנסיבות. ואילו בהלכה הפסוקה, נקבע כי הסכם יש לפרש על פי תכליתו, כאשר " אומד דעת הצדדים" הן המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשימם, והפרשן למד על אומד דעת הצדדים מלשון ההסכם ומהנסיבות החיצוניות לו ( ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום, פד"י מט (2) 265 ).

בעבר, פרשנות הסכם נעשתה בשני שלבים: 1) בחינת לשון ההסכם, 2) רק אם לשון ההסכם אינה ברורה – אזי נבדקה כוונת הצדדים על פי הפרשנות התכליתית. כיום, אין הדבר נעשה כך, ובית המשפט העליון הביע את דעתו במספר הזדמנויות כי לא קיים יותר צורך בשיטת שני השלבים, ואין הלשון חזות הכל, כך גם במקרה ואין בעייתיות בפירוש על פי לשון הכתוב, בית המשפט מפרש את הסכם על פי תכליתו ( ראו : ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גניה חזן, נט(3) 266).

מן הכלל אל הפרט – בענייננו, וכפי שהובא לעיל, הרי שאין הסכמה מפורשת בין הצדדים (בשני ההסכמים - הסכם היזמות הראשון והשני), באשר למהות ההשקעות, היקפן, והזכויות בהשקעות אלו, ועל אף שבמועד כריתת הסכם היזמות השני, ההשקעה בבניית הבקתות כבר הושלמה, הצדדים בחרו שוב לחזור על אותו ני סוח לקוני שבו השתמשו בעת ניסוח הסכם היזמות הראשון, ולא כללו בהסכם התייחסות מפורשת לעניין זכויות הבעלות בבקתות. בענייננו, לשון ההסכמים, תומכת בפרשנות של שני הצדדים, שכן סעיף 7. א. (כפי שהובא בסעיף 8 לעיל), מלמד כי משפחת מרום הסכימה לקבלת דמי שימוש בשיעור מופחת כנגד השתתפות בעלויות ההקמה בהן נשא יובל, ואילו סעיפים 20 ו- 21 לאותם הסכמים ( כפי שצוטטו בסעיף 8 לעיל), מלמדים על הכרת משפחת מרום בקיום נכסים השייכים ליובל במשקם ושהם ברי תפיסה למקרה והופר ההסכם, וכן הכרה של משפחת מרום בהשקעות של יובל למקרה ויסוכל ההסכם אם יוחלט, בשלב כלשהו, על פינוי רמת הגולן.

עולה אם כן, כי לשון ההסכמים יכולה לשאת את שתי הפרשנויות המוצעות ע"י הצדדים להסכם, ומכאן שיש לבחון את תכלית ההסכמים בהתאם לנסיבות החיצוניות להסכמים אלו.

בנסיבות המקרה, סבורני כי בהתאם לתשתית הראייתית שהניחו בעלי הדין לפני, הצדדים התכוונו שההשקעות בבקתות ובכל הנכסים שהוצבו במשק מרום הן של המקים – קרי יובל, הכל כמפורט להלן:

משפחת מרום לא סיפקה ראיה ואף לא בדל ראיה שיכולה ללמד על גובה דמי השימוש המלאים להם זכאית זו, ו/או על שיעור ההפחתה הנטען בדמי השימוש, ואשר יכול לשקף את שיעור ההשקעה שלה במבנים ובנכסים שהוקמו במשקה, לרבות 6 – הבקתות.

משפחת מרום לא סיפקה ראיה ואף לא בדל ראיה שיכולה ללמד על גובה ההשקעה של יובל במשק שלה, ועל המועד שבו פרעה זו לידי יובל את מלוא השקעותיו. בעניין זה הדעת נותנת שאם בשנת 2001 , במעמד חתימת הסכם היזמות הראשון, הסכימה משפחת מרום לשלם ליובל שווי השקעותיו למקרה ויסוכל ההסכם עקב פינויה של רמת הגולן, וזו חזרה על אותה הסכמה ממש בהסכם היזמות השני שנחתם בסוף שנת 2008 (28/12/2008), אזי גם לשיטתה של משפחת מרום נכון לאותו מועד טרם הוחזרו על ידה ליובל מלוא השקעותיו, שאם לא כן על שום אמורה משפחת מרום לשלם פיצוי ליובל אם וכאשר יסוכל החוזה שבינה לבינו?

למותר לציין, שהשאלה מה הוא ה מועד שבו השלימה משפחת מרום את התחייבותה הנטענת לשלם ליובל את מלוא ההשקעה, בדמות גביית דמי שימוש מופחתים, היא חשובה למדי שכן לאחר כשנה ממועד החתימה על הסכם היזמות השני, יובל שעבד את הבקתות לבנק, ובמועד זה כלל לא ברור מה היה מ עמדה, אם בכלל, של משפחת מרום ביחס ל אותן בקתות!

מכל מקום משפחת מרום אינה יכולה להיבנות על ההוראה בהסכם שלפיה " חלקם בהשקעה מתבטא בדמי שכירות מופחתים" שכן, לא ברור מסעיף זה אם מרום ויובל מעוניינים בשותפות באותם נכסים, או שמא סעיף זה מטרתו להעניק בעלות עתידית בהשקעות למשפחת מרום? שכן כידוע – " אין בנמצא בשיטתנו, מעמד משפטי של בעלים " עתידי" או בעלים " מותלה", כפי שאין מעמד של בעלים " זמני" [ראו ספרו של המלומד מיגל דויטש, "קניין", כרך א' , התשנ"ז – 1997, שם עמ' 108].

הסתירות וחוסר העקביות בעדותו של הנתבע 1 – צבי מרום, מלמדים על ניסיונו לשייך את הבעלות בבקתות לעצמו בכל מחיר. שכן בעוד שבפניי העיד צבי מרום לראשונה במהלך הדיון בצו המניעה הזמני ביום 9/6/2013 , כי דמי השימוש עלו בנספח מרום-ראובן מאחר וראובן הסכים לשלם חוב עבר של יובל [ עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 9-10], הרי במסגרת הדיון בבקשה למתן צו עיקול בפני כב' הרשמת ברכה לכמן ( כתוארה אז) מיום 6/11/2014, צבי מרום העיד כי הוא קיבל דמי שכירות מופחתים מאת יובל דור למשך 10 שנים, כיוון שאחרי 10 שנים יובל לא יכול להרים את המבנים שהופכים להיות קבועים [ ראו עמ' 29 לפרוטוקול הדיון מיום 6/11/2014, שורות 13-15]. אם כך הם פני הדברים אזי מדוע לא נכתב בהסכם היזמות הראשון במפורש כי אחרי 10 שנים המבנים וההשקעות עוברים לבעלותה המלאה של משפחת מרום? הדבר כלל אינו ברור.

ומה קרה אחרי 10 שנים? אכן סכום דמי השימוש, שבאופן מפתיע כונו ע"י צבי מרום כ"דמי שכירות" עלו לסך של 15,800 ₪, אך עלייה זו בהתאם לעדותו של צבי מרום, מקורה בחוב עבר של יובל אשר שולם ע"י ראובן [ ראו עמ' 35 לפרוטוקול מיום 6/11/2014, שורות 22-32; וכן עמ' 36, שורה 1], והדבר מלמד כי העלייה בדמי השימוש אינה קשורה לתשלום שבוצע עד לאותו מועד על ידי מרום בגין השקעות.

מעבר לך, צבי מרום העיד ביום 6/11/2014 כי הוא לא הוציא חשבונית מס מעבר לסכום שיובל שילם לו בגין דמי שימוש, וכי הוא לא כלל את הבקתות והציוד בהצהרת הון שהוא הגיש מלפני שנה [ ראו עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 4-14]. ואילו בחקירתו הנגדית לפניי מיום 23/5/2016 העיד צבי מרום כי הוציא חשבונית על המיזם לחוד ועל הצימר לחוד [ עמ' 102 לפרוטוקול, שורות 26-30]. ואיפה חשבוניות אלו? כלום לא הוצג לפניי !

ואם לא די באמור, הרי שבמהלך חקירתו הנגדית לפניי מיום 23/5/2016, העיד צבי מרום כי הבקתות והציוד הם בבעלותו וכי מדובר בזכויות הרשומות על שמו במינהל ובוועד האגודה [ ראו עמ' 103 לפרוטוקול, שורות 11-14], ואיפה רישום זה? שוב, לא הוצג כלום!

יובל דור שהינו צד להסכמי היזמות הראשון והשני, העיד בתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעם התביעה, כי הסיכום היה כי תמורת סכום חודשי קבוע הקרקע הפנויה של משפחת מרום תועמד לרשותו כדי להקים מיזם, וכי משפחת מרום לא השקיעה ולו שקל אחד בהקמת הבקתות, וכי כותרת הסכם היזמות נועדה אך ורק למראית עין על מנת שמינהל מקרקעי ישראל לא יעלה טענה כלשהי כלפי משפחת מרום בנוגע להשכרת חלק מהנחלה ( סעיפים 3-4 לתצהיר יובל). בחקירתו הנגדית, יובל לא נחקר על הצהרות אלו ע"י ב"כ משפחת מרום, וכשנשאל על הצהרות אלו ע"י ב"כ אוליב – הוא חזר באופן עקבי על אותן טענות [ עמ' 52 לפרוטוקול מיום 8/3/2016, שורות 16-24].

כאמור, משפחת מרום לא ביקשה להעיד את עורך ההסכמים – עו"ד יוסף אלברק, ולא את השותף של יובל בהסכם היזמות הראשון שעדותם הינה חיונית כדי להשליך אור על תכלית ההתקשרות שבין משפחת מרום ליובל. בנסיבות העניין אין מנוס אלא לזקוף לחובתה של משפחת מרום את מחדלה האמור.

לאור המקובץ לעיל, הריני קובעת כי לא עלה בידי משפחת מרום לבסס את טענותיה לזכויות בבקתות ובציוד שבהן על סמך התקשרות החוזית עם יובל או ראובן.

הסיווג של הבקתות, מקרקעין או מיטלטלין?
האם עלה בידי משפחת מרום להוכיח את בעלותה ב- 6 הבקתות מכוח טענתה שלפיה המדובר הוא בבקתות שהן בגדר מבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע?

הצדדים הגדירו את המחלוקת בסוגיה זו בצורה אחרת, ואם נצמד להגדרתם, המחלוקת שניטשה בינם נעוצה בשאלה האם מדובר במבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע, כפי טענת משפחת מרום, או שמא מדובר במבנים יבילים, כטענת התובעת. הגם שלכאורה לא קיים הבדל מהותי בין שאלות אלו לשאלת סיווג הבקתות כמקרקעין או כמיטלטלין, הרי שישנה חשיבות רבה לדיוק במונחים, כפי שיובא להלן.

שאלת ההבחנה בין מקרקעין למיטלטלין העסיקה מאז ומתמיד את חכמי המשפט ואת הערכאות המשפטיות השונות, ובעד שחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ( להלן: "חוק המקרקעין"), מתייחס במספר מקומות להגדרת מקרקעין, הרי שחוק המיטלטלין, התשל"א – 1971 ( להלן: "חוק המיטלטלין"), מגדיר את המיטלטלין כ- נכסים מוחשיים חוץ ממקרקעין ( סעיף 1 לחוק המיטלטלין).

סעיף 1 לחוק המקרקעין מגדיר מקרקעין כ- : " 'מקרקעין'- קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה" .

ואילו סעיף 12 לחוק המקרקעין המתייחס לבעלות בקרקע ככוללת את המחוברים אליה, קובע:
"הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר."

[ההדגשות אינן במקור, א.א.א.]

אם כן, השאלה שחשוב לשאול אותה כדי להכריע בשאלה אם מדובר במקרקעין או במיטלטלין, היא האם המבנים של הבקתות נשוא המחלוקת – מחוברים למקרקעין חיבור של קבע, או שמא מדובר במחוברים הניתנים להפרדה? כך שבכל מקרה מבחינה הגדרה משפטית מדובר במחוברים, וזה לא מדויק להשתמש במושג " מחוברים" כדי לבטא שמדובר במקרקעין, שכן בהתאם לסעיף 12 לחוק המקרקעין - מחוברים יכולים להיחשב גם כמקרקעין למקרה ומדובר בחיבור של קבע, וגם יכולים להיחשב כמיטלטלין למקרה ומדובר במחוברים הניתנים להפרדה.

בענייננו, כפי שראינו בכתב ההגנה המתוקן של משפחת מרום, הרי שזו לא נקטו בעמדה חד משמעית ואחידה ביחס לסיווג הבקתות, ובאותם מקרים שהדבר שירת את האינטרסים שלה, טענה זו שמדובר במבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע ולכן ההגדרה בשטר המשכון הינה שגויה ואין מדובר במבנים יבילים ( סעיף 117 לכתב ההגנה המתוקן), ומנגד – היכן שהדבר שירת אינטרסים אחרים שלה, נטען על ידה כי מדובר במיטלטלין ששועבדו בשעבוד צף, ולכן אין השעבוד יכול למנוע מיובל להתקשר בהסכם הפעלה עם אוליב, ואין זה יכול למנוע מיובל לוותר על השקעות כפי שנעשה בנספח מרום-ראובן ( סעיפים 118, 122, ו- 124 לכתב ההגנה המתוקן).

אם לא די באמור, הרי שמשפחת מרום, שלא ממש בטוחה ביחס לעמדתה בסוגיית סיווג הבקתות, הבהירה כי המקרקעין שעליהן נבנו הבקתות אינם בבעלותה וכי הזכויות באלה רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל.

בהמשך ההליך , הוגש תצהיר עדות ראשית של צבי מרום, ובשלב הזה משפחת מרום חזרה בה מטענתה שהועלתה " בשוגג" שלפיה מדובר בשעבוד צף וכי המבנים הם בגדר מיטלטלין, ומכאן והלאה נצמדה זו לטענה כי הבקתות הם מבנים מבניה קלה המחוברים למקרקעין חיבור של קבע, ובנוסף, לאחר שהבינה משפחת מרום כי טענה זו לא יכולה לקדם אותה בכל דרך שהיא, התעלמה זו ולא חזרה על טענתה הנוספת שלפיה הבעלות במקרקעין היא של מינהל מקרקעי ישראל, שכן, ככל שיקבע כי הבקתות הם מבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע, עולה השאלה האם הבעלות בבקתות אינה אמורה להיות למינהל מקרקעי ישראל (ולא למשפחת מרום), בתוקף היותה בעלת המקרקעין.

ראוי לציין, כי גם את תתקבל טענת משפחת מרום כי הבקתות הם מבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע שלא ניתנים להפרדה ממשקם, הרי עדיין אין בטענה זו כדי לבסס את טענתם לזכויות בבקתות, מאחר והבעלות במקרקעין אינה שלהם ומעמדם במקרקעין הוא לכל היותר כחוכרים! יחד עם זאת, להלן אדון בשאלת סיווג הבקתות.

בהלכה הפסוקה ובספרות המשפטית, מבחינים בין שני סוגי מחוברים – האחד, מחובר של קבע אשר אינו ניתן להפרדה, לגביו גורסת ההלכה כי מדובר במחובר שהוא חלק מהמקרקעין והבעלות במחובר היא של בעל המקרקעין; השני, מחובר הניתן להפרדה, וזה אינו עונה על הגדרת מקרקעין, ולכן ייחשב כמיטלטלין. לשם ההבחנה בין שני מחוברים אלו, פותחו שני מבחנים – המבחן הפיסי ומבחן הכוונה ( ראו ניתוח הסוגיה, וסקירה מקיפה לפסיקה בספרו של המלומד י' ויסמן, "דיני קניין – חלק כללי" , תשנ"ג – 1993, עמ' 131 - 152 (להלן: "ספר ויסמן")).

לפי מבחן ההצמדה הפיסית – אם ניתן להפריד את המחובר באמצעים שגרתיים מבלי להביא להריסתו או לפגיעה בקרקע אליה זה מחובר, אזי יש לראותו כמחובר חיבור של קבע הניתן להפרדה, וההפך מביא למסקנה ההפוכה- קרי שמדובר במבנה המחובר חיבור של קבע שלא ניתן להפרדה. יחד עם זאת מבחן זה אינו מספיק, שכן ייתכן כי מחובר זהה ייחשב במקרה נתון כלא ניתן להפרדה ובמצב אחר המסקנה תהא הפוכה. ולכן פותח מבחן הכוונה – שלפיו נבחנת מטרת החיבור, אך זאת לא מנקודת ראות המקים אלא יש לבחון כיצד נראה הדבר בעיני המתבונן מן הצד לאור מכלול נסיבות העניין.

מן הכלל אל הפרט- יישום שני המבחנים על נסיבות המקרה נשוא ענייננו, מביא למסקנה שלפיה כל 6 הבקתות הם מבנים המחוברים למקרקעין חיבור של קבע הניתנים להפרדה, ומשמעות הדבר היא כי מדובר במיטלטלין ולא במקרקעין .

באשר למבחן הפיסי, משפחת מרום הציגו שתי חוות דעת הנדסיות מטעמם, האחת של המהנדס עזרן אשר קבע כי אין דרך להוביל את המבנים ממקום אחד למקום אחר ללא הריסתם, והשנייה היא של המהנדס שפר אשר ענה על השאלה באם מדובר במבנה יביל, ו בתשובתו הוא התייחס לקשיים הקיימים בהנפת והובלת 6 הבקתות, ובסעיף 11 לחוות הדעת ציין כי : " מבנה יביל מוגדר בתקנות התכנון והבניה, והוא בעקרו מוגדר כמבנה שהוקם במקום יצורו כשהוא מוכנים להקמה והובלה במקום אחר. כאן אין מדובר במבנה יביל שהרי הוא הוקם באתר [...] ".

ואילו מטעם התובעת הוגשה חוות דעת הנדסית של המהנדס ח'טאר, אשר ציין כי 6 הבקתות מונחים על יסודות מבטון " קוביות בטון", ועליהן קונסטרוקציה של פרופילי פלדה, ולפרופילים אלו מחוברים הבקתות, כאשר אין קשר קבע בין היסודות לבין מבני הבקתות, וניתן להעביר ולהוביל בקתות אלו ע"י מנופים " ציוד הרמה" ועל ידי כך אפשרית העברתן לכל מקום. נוכח כך, לעניות דעתו, מדובר במבנים יבילים.

לצד חוות דעת הנדסיות אלו, הוצגה לפניי חוות דעת שמאית שנערכה מטעמו של הבנק, במסגרת הליך מימוש השיעבוד שהוטל על הבקתות, וממנה עולה כי כל ההערכה מבוססת על ההנחה כי מדובר במבנים יבילים הניתנים לפירוק, העמסה, הובלה והעתקה למקום חליפי. ואילו בפרק התיאור של 6 הבקתות, צוין כי: "מדובר במבנים יבילים שהובלו למתחם ובמקום צופו עץ, הוסף להם גג רעפים ושודרג פנים המבנה. היחידות מונחות על רצפת ביטון יצוקה [...]".

לצד ראיות אלו, העיד לפניי מטעם משפחת מרום - מר יעקוב אגם ששיפץ את הבקתות שנשרפו, במהלך ניהול ההליך, ובחקירתו ציין כי המבנים (6 הבקתות) אינם יבילים ולא ניתן לשנע אותם, ואין אפשרות להרים את המבנים כיוון שהכול מתפרק, אך בטכנולוגיה של היום הכל אפשרי, אם כי העלויות הן גבוהות [ עמ' 75 לפרוטוקול, שורות 24-32].

לאחר עיון ובחינה של שלל הראיות שהובאו לפניי, נחה דעתי כי בהתאם למבחן הפיסי עסקינן בבקתות שניתנות להפרדה באמצעים שגרתיים כמו מנופים, אך הדבר כרוך בפירוק הבקתות או חלק מהן. אנמק להלן את מסקנתי הנ"ל. מעיון בחוות הדעת של מהנדס הנתבעים שפר, ניתן ללמוד כי הוא לא שלל את האפשרות של הנפה והובלה של הבקתות, והוא התמקד בקשיים הכרוכים בביצוע פעולה זו, וציין כי עצם בניית הבקתות במקום ולא במקום אחר – מלמדת על כך שאין מדובר במבנים יבילים. כאן המקום לציין כי המהנדס שפר מעולם לא הפנה לתקנה ספציפית של תקנות התכנון והבניה אשר ממנה ניתן ללמוד על הגדרת המונח מבנה יביל, ואף כשנשאל המהנדס ח'טאר בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ משפחת מרום על הגדרה כזו בתקנות התכנון ובניה, הוא ציין שאינו מודע לתקנות מעין אלה [ ראו עמ' 134 פרוטוקול, שורות 11-15], ולמרות זאת משפחת מרום לא ראתה לנכון להצביע על תקנות אלו העומדות בבסיס חוות הדעת של המהנדס מטעמה.

בחקירתו הנגדית, הבהיר המהנדס ח'טאר כי הבקתות מונחות על פלטת בטון שיסודותיה באדמה, וכי אין חיבור בין יסודות אלו למבנה הבקתות, שכן הבקתות מונחות על פרופילים העשויים מפלדה ואלה מונחים על פלטת הבטון, ולכן אפשר להרים את הבקתות תוך השארת פלטת הבטון במקום [ראו עמ' 135 לפרוטוקול, שורות 3-21]. בהמשך חקירתו עמד המהנדס ח'טאר על האפשרות להוביל את הבקתות באמצעות עגלה, על האפשרות לייצב את המבנים בהובלה, ועל הצורך בליווי משטרתי לצורך זה לאור רוחב הבקתות [ עמ' 136 לפרוטוקול, שורות 15-30].

עולה אם כן, כי המבחן הפיסי מלמד על קיום קושי מסויים, ואולי גם קושי רב, בהובלת הבקתות והעברתן למקום אחד למקום אחר, אם כי הפרדת הבקתות מהקרקע הינה בגדר דבר אפשרי, שיכול להתבצע באמצעים שגרתיים.

באשר למבחן הכוונה, והגם שעל פי מבחן זה אין לתת חשיבות מכרעת לכוונת המקים, כמפורט לעיל, יחד עם זאת, מאחר והמקים של הבקתות הינו יובל אשר אין לו זכויות במקרקעין, ומעמדו בשלב הקמת המבנים הינו של "שוכר" של המקרקעין, הרי שיש מקום לבחון את כוונת שני הצדדים בהתאם להסכמות שהיו ביניהם, שכן הקביעה יכולה להשליך על הזכויות המהותיות של הצדדים בנכסים.

בהקשר הזה, הסביר המלומד ויסמן בספרו כי שאלת הסיווג של מחובר כמקרקעין עשויה להיות מושפעת מן התוצאה של הסיווג במישור הזכויות המהותיות בנכסים הנדונים, ולשם כך נדונה שאלת חיבור נכסים על ידי שוכר מקרקעין, ומפאת חשיבות הדברים והדמיון בין הסוגיה הנדונה לבין נסיבות המקרה נשוא ענייננו, אביא את הדברים כלשונם :
" שאלה שכחה אחרת המעוררת את בעיית הסיווג של מחוברים היא מהו דינם של מיטלטלין שחוברו למקרקעין שלא על ידי בעל המקרקעין, כפי שהנחנו עד כה, אלא על ידי מי שזכותו במקרקעין היתה מוגבלת בזמן, כגון על-ידי שוכר או שואל, וכאשר חיבור הנכסים היה מותר להם על-פי ההסכם שבינם לבין בעל המקרקעין? בהעדר התייחסות לשאלה של מעמד המחוברים בהסכם שבין הצדדים נכון היה, בדרך-כלל, להניח כי למחברים שכאלה לא תהא כוונה לחיבור של קבע למקרקעין אלא לחיבור לתקופה מוגבלת, שמשכה המירבי הוא התקופה שבה רשאי המחבר להיות במקרקעין ( דהיינו, למשך השכירות או השאילה), כשבסופה בכוונתו ליטול עמו את שחיבר למקרקעין, אלא אם כן היו המחוברים כאלה שהפרדתם אינה אפשרית, או שהיתה כרוכה בנזק רב". [ההדגשות הוספו, א.א.א.]
[ספר ויסמן, עמ' 148]

בענייננו, מבחינת זכויות מהותיות, עד כה משפחת מרום לא הוכיחה בעלות ב- 6 הבקתות מכוח השקעה בהקמתן או מכוח ההתקשרות החוזית עם יובל, כך שזכות הבעלות ב- 6 הבקתות הייתה של יובל דור אשר משכן/שעבד אותן לבנק, ומשם עברו הזכויות ב- 6 הבקתות לתובעת לאחר שננקטו הליכי מימוש בהוצאה לפועל. על כן, ומאחר וכוונת הצדדים בהסכם היזמות הראשון והשני אינה ברורה, ובהסכמים אלו אין התייחסות של יובל ומשפחת מרום לשאלת מעמד המחוברים, ההנחה היא כי ליובל לא הייתה כוונה לחבר את 6 הבקתות חיבור של קבע, אלא חיבור לתקופה מוגבלת שסיומה הוא במועד סיום ההתקשרות החוזית, כשבסיומה התכוון יובל ליטול את הבקתות.

מסקנה זו מקבלת חיזוק במערכת ההתקשרות המאוחרת, לאחר צאתו של יובל מהתמונה, שאז משפחת מרום התחילה לנהל מו"מ עם שלמה, וכוונת הצדדים מקבלת ביטוי בטיוטות לנספח להסכם שהוחלפו בין באי כוח הצדדים [ נספח י' לכתב התביעה המתוקן], כאשר מאותם מסמכים עולה כי משפחת מרום התכוונה להמשיך את פעילות מתחם האירוח במשקה, בצורה שבה התובעת ושלמה מקבלים זכות שימוש במקרקעין, קרי מעמדם כמעמד "שוכרים", ואף עולה מסעיף 13. ג. מהטיוטה לנספח כי הצדדים מסכימים ביחס ל- 6 הבקתות כי מדובר במבנים יבילים וכי התובעת ושלמה יהיו רשאים לסלק את המבנים ע"י הנפתם ונטילתם ( ראו ציטוט בסעיף 20 לעיל).

מכאן חוזרים שוב למבחן הפיסי, והקושי הרב עליו עמדו המומחים הכרוך בהובלת הבקתות והעברתן מחוץ למשק מרום שאינו הופך את הפרדת הבקתות לפעולה בלתי אפשרית, אם כי הפרדה כזו כרוכה בהוצאות רבות ונזק רב העלול להיגרם דווקא לבקתות ולא למקרקעין, סיכונים ששלמה והתובעת היו מודעים להם מלכתחילה, ולאור סיכונים אלו בחרו לשלם את סכום הנופל משווים האמיתי של הבקתות, בתמורה לרכישתם מכונס הנכסים.

לסיכום חלק זה, אני קובעת כי 6 הבקתות הם נכסי מיטלטלין שחוברו למקרקעין של משפחת מרום חיבור של קבע, והגם שהפרדתם הינה אפשרית, והגם שזו הייתה כוונת הצדדים, הרי שהפרדתם כרוכה בנזק רב, "נזק" שהוא בגדר דבר צפוי אצל לתובעת, מלכתחילה, כבר במועד ביצוע הרכישה.

לאור האמור לעיל, אני קובעת כי לא עלה בידי משפחת מרום להוכיח את זכות בעלות ב- 6 הבקתות, ולכן מתחייבת המסקנה כי התובעת רכשה זכות נקיה ב- 6 הבקתות על הציוד שבהן בהליך ההוצאה לפועל.

בשולי הדברים, כהערה לסיום פרק זה אציין כי גם אם היה עולה בידי משפחת מרום להוכיח בעלותה בבקתות (וכאמור, לא היא) , הרי שאין לשלול בשלב זה את יכולתם של התובעת ושלמה להתמודד מפני טענות אלו בהסתמך על תקנת השוק שנקבעה בהלכת זלצר הנ"ל ביחס לרכישה לפי סעיף 34 א' לחוק המכר. שאלה מעניינת היא - האם היה עולה בידי התובעת להוכיח תחולה של תקנת שוק בעניינה, שאחד מתנאיה הוא התנאי שעניינו תום ליבו של הרוכש. כאמור עניין אינו עניין הדרוש למתן הכרעה בתיק זה, עד כה, עם זאת אתיר לעצמי לציין כי על פניו נראה כי שלמה גם הוא אינו 'טלית שכולה תכלת'. די בעניין זה להפנות להחלטתו של שלמה, מסיבה לא ברורה התלויה רק בו, להוציא את עצמו ממעגל התביעה, ובנוסף העובדה שהתבררה במהלך בירור התיק, שלפיה היה בינו לבין יובל הסכמות נסתרות, שהביאו את יובל לשעבד את דירת המגורים שלו לטובת שלמה, ולא לטובת התובעת. הערה זו נכתבת בבחינת למעלה מן הנדרש.

סעדים
בכתב התביעה המתוקן עותרת התובעת הן לסעד הצהרתי, הן לסעד מניעתי, והן לסעדים כספיים, כאשר חלק מהסעדים הכספיים מופנה כלפי משפחת מרום, חלק אחר כלפי אוליב, וחלק אחר מופנה כלפי משפחת מרום ואוליב ביחד ולחוד.

באשר לסעד ההצהרתי, ומאחר וקבעתי כי הבעלות ב- 6 הבקתות על הציוד שבתוך הבקתות ( ולא בכל המתחם) - עברה לתובעת מכוח הסכם המכר שנחתם במסגרת ההליכים למימוש המשכון בלשכת ההוצאה לפועל, כשזו נקיה מכל משכון ו/או עיקול ו/או זכות אחרת לרבות זכות לא מוכחת של משפחת מרום , ניתן בזה צו הצהרתי שלפיו התובעת הינה הבעלים של 6 הבקתות המונחות במשק מרום, וכי התובעת הינה הבעלים של כל הציוד והמיטלטלין שבתוך אותן 6 הבקתות.

באשר לסעד המניעתי – התובעת ביקשה בכתב התביעה המתוקן לתת צו מניעה קבוע כנגד משפחת מרום שלפיו יאסר על זו להפריע לתובעת ( ומי מטעמה) ליטול את 6 הבקתות.

לחילופין, ביקשה התובעת בכתב התביעה המתוקן ( במקום הסעד המניעתי) - לחייב את משפחת מרום לשלם לה פיצוי בסך של 1,600,000 ₪, ככל ומשפחת מרום תחפוץ בקיום המחוברים- ובהתאם לקבוע בסעיף 21( ב) לחוק המקרקעין.

בשלב הסיכומים, התובעת " וויתרה" על הסעד המניעתי, ולצורך זה הסכימה לראות ב- 6 הבקתות כמחוברים! בהתאם לכך, עתרה התובעת לחיוב משפחת מרום לשלם לה בגין שווי ההשקעות במתחם משק מרום בסך של 2,259,000 ₪ בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעמם ( של השמאי שמר), ולפי הפירוט שלהלן: 1,119,000 ₪ בגין ההשקעה ב- 6 הבקתות, 600,000 ₪ בגין ההשקעה בחדר האוכל, 240,000 ₪ בגין ההשקעה במבנה הספא, ו- 300,000 ₪ בגין עלויות פיתוח סביבתי.

אני בוחרת להתחיל דווקא בעתירתה האחרונה של התובעת. ככל שישנה תחולה לסעיף 21 לחוק המקרקעין, הרי שהברירה באם ליטול את המבנים ע"י התובעת או להקים את המחוברים ע"י משפחת מרום, הינה בידי בעל הזכויות במקרקעין – קרי משפחת מרום, ולא בידי המקים ( או חליפתו – כנטען), קרי: התובעת.

דבר שני, ככל ומשפחת מרום תבחר באפשרות של קיום המחוברים – הרי שמוטל עליה לשלם למקים ( שעל פי הנטען היא התובעת בתור חליפתו של יובל), את שווי ההשקעה ב- 6 הבקתות ותכולתן בלבד , בכפוף להוראות סעיף 21( ב) לחוק המקרקעין, ואין לתובעת זכות לדרוש פיצוי בגין ההשקעה ביתר המבנים במתחם, לא בגין מבנה הספא ולא חדר האוכל, ובדומה לאלה, גם לא ביחס לעלויות הפיתוח. לכן כבר בשלב הזה אני דוחה את דרישתה הכספית של התובעת לתשלום בגין השקעות במבנים שמעבר ל – 6 הבקתות, שבהתאם לחוות הדעת מטעם התובעת הוערכו בסך של 1,140,000 ₪ .

ומה קובע סעיף 21 לחוק המקרקעין?
"(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם.
(ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר.
(ג) [...].
(ד) [...]".

בענייננו, ולאור הקביעות שהובאו בפרקים הקודמים, הרי שאין חולק כי המקים של 6 הבקתות הינו יובל, וכי הקמת הבקתות הייתה בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין, ובהרשאה מפורשת של משפחת מרום שהתבטאה בחתימה על הסכמי היזמות הראשון והשני. על כן, לא יכולה להיות מחלוקת לעניין אי תחולת סעיף זה במישור היחסים בין יובל למשפחת מרום, שכן יובל הקים את הבקתות על פי הסכם, ויוצא איפוא, כי גם אם תתקבל טענת התובעת כי הינה חליפתו של יובל, אין הדבר יכול לזכות אותה בסעד כלשהו מכוח סעיף 21 לחוק המקרקעין.

לאור האמור לעיל, ומשלא עלה בידי התובעת לבסס את דרישתה הכספית בכל הנוגע לסעד החלופי שנתבקש על ידה, והתובעת לא ביקשה לבסס את דרישתה על הוראות דין אחרות ו/או על ההלכה הפסוקה ו/או על הספרות המשפטית, הריני דוחה את דרישתה לסעד החלופי, ומקבלת את הסעד העיקרי שנתבקש על ידה, קרי הסעד המניעתי, שבידיה הבחירה אם לקיימו אם לאו.
יחד עם זאת, שורת הצדקת מחייבת אותי לציין את הדברים שלהלן, גם אם אלה הם בבחינת למעלה מהנדרש, זאת בתקווה שיהיה באלה משום התווית הדרך שבה יוכלו הצדדים לפעול, בהסכמה – אם וכאשר יחליטו סוף סוף לפעול בהגינות האחד כלפי משנהו.

לעניין הזה, אציין כי הגם שהתובעת לא ביקשה לבסס את דרישתה הכספית על הוראות דין אחרות ו/או על ההלכה הפסוקה ו/או הספרות המשפטית, הרי שעיון בכתב ההגנה המתוקן מלמד כי אין משפחת מרום מתנגדת ממש להחלת סעיף 21 ביחסים שבינה לבין התובעת, והסתייגותה היא ביחס לשווי ההשקעות, שבהתאם להוראות הסעיף יש להעריך בהתאם לשווי הנמוך של השקעה בשעת ההקמה או בשעת קיום המחוברים. בעניין אחרון זה נטען על ידה כי שווי הבקתות על תכולתן בשנת 2004 עמד ע"ס 80,000 ₪ לכל יחידה מתוך 3 היחידות ( כזכור, כל יחידה היא למעשה 2 בקתות), ולכן להערכתם שווי הבקתות עומד ע"ס 240,000 ₪, כאשר שווי זה מגיע ל"בונה" , ואילו ל " טוען" מגיע לכל היותר שווי התמורה ששולמה במועד הרכישה בצירוף דמי שימוש בכסף ( סעיפים 147 ו- 152 לכתב ההגנה המתוקן).

כפי שהבהרתי לעיל, מבחינה משפטית שוכנעתי כי אין תחולה להוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין על נסיבות המקרה שלפנינו, מכיוון שסעיף זה מעניק סעדים למי שהקים מבנים שלא על פי דין או שלא על פי הסכם. עם זאת, ככל שלסעד כאמור זכאי מקים מחובר על נכס מקרקעין שלא בהסכמת בעליו, שורת הצדק, השכל הישר והגיונם הפשוט של הדברים מטים את הכף לטובת הענקת סעד שווה לכל הפחות, למי שהקים מחובר במקרקעיו של אחר, על פי דין או על פי הסכם. רוצה לומר, ככל שבעלי הזכויות במקרקעין מעוניינים באמת לקיים את המחוברים, ואם התובעת לא הפנתה להוראות כאלו, הרי שאין לשלול את קיומו של סעד כזה בעולם המשפט.

דברים אלו, נאמרים על רקע טענותיה של משפחת מרום, אשר גילתה בכתב הגנתה המתוקן רצון " לקיים את המחוברים" כאשר באותו מועד הניחה זו כי הינה בעלת הזכויות בבקתות. מכל מקום, נוכח קביעתי דלעיל שלפיה אין למשפחת מרום זכויות כלשהן בבקתות, הרי שהתובעת זכאית לתפוס חזקה ברכוש שלה, וליטול את 6 הבקתות על הציוד שבהן ממתחם משק מרום.

בהמשך לדברים הנ"ל, וככל ועדיין יש בכוונת משפחת מרום ל"קיים את המחוברים", הרי שעליה לפצות את התובעת עד שווי המחוברים. גושפנקא למהלך כזה, ניתן לראות בדברי המלומד ויסמן עת סקר את גישת בתי המשפט במדינות שונות בעולם ביחס למחוברים שהוקמו בידי מי שאינו בעל זכות במקרקעין, ולאחר מכן התייחס לשיטת המשפט הישראלי, תוך הפניה להלכה הפסוקה, בציינו : "[...] - נכון יהיה, בדרך-כלל, לייחס לצדדים בחוזה השכירות כוונה שבתום תקופת השכירות יהא השוכר רשאי ליטול עמו את התוספת שהוסיף לנכס, אם ניתן להפרידם בלא להרסם, או בלא שייגרם נזק רב. [...]. שונים פני הדברים אם ההפרדה של המחוברים כרוכה בהריסת המחובר, או בגרימת נזק ניכר. במקרים אלה חזקה, בדרך-כלל, על הצדדים שכוונתם היתה שהמחוברים יישארו על תילם בתום תקופת השכירות. במצבים מעין אלה גילו בעבר בתי המשפט נטייה לחייב את בעל המקרקעין לפצות את המחבר כדי שווי המחוברים" [ ספר ויסמן, עמ' 150-151].

על כן, ניתנת בזה שהות לצדדים, התובעת ומשפחת מרום, לבוא בדברים ביניהם תוך 60 ימים מהיום, ולכלכל את צעדיהם ביחס לאפשרות קיום המחוברים בידי משפחת מרום ובשאלת שווי המחוברים (6 הבקתות על התכולה שלהן), שאלה שאיני רואה מקום להכריע בה מאחר ואין לי כלים מספיקים כדי להכריע בה, אם כי מוצע לצדדים, בגדר הצעה ותו לא, לשום את שווי 6 הבקתות על תכולתן במועד קיום המחוברים ולא במועד הקמתן, ובעניין הזה מוצע ללכת על השומה של הבנק ( חוות הדעת של השמאי דרורי), ללא ניכוי עלויות העתקה ומקדם סיכון.

המשמעות האופרטיבית:
בשלב הזה, אני נותנת צו מניעה זמני כנגד משפחת מרום - הנתבעים 1 ו-2, שלפיו הם יהיו מנועים מלהפריע לתובעת, או מי מטעמה, בבואם ליטול את 6 הבקתות על הציוד שבתוכן והמצויים בתחום משק מרום.

הצו ייכנס לתוקפו לאחר 60 ימים מהיום ( תקופה שבמהלכה יהיו הצדדים רשאים לבוא ביניהם בדברים), או תוך 10 ימים מהמועד שבו תודיע משפחת מרום בכתב לתובעת כי אין בכוונתה לקיים את המחוברים, או תוך 10 ימים מהמועד שבו תודיע התובעת בכתב למשפחת מרום כי בכוונתה ליטול את הבקתות על הציוד שבהן, לפי המועד המוקדם מבין השלושה הנ"ל .

עם כניסת הצו לתוקפו לפי אחד המועדים הקבועים בסעיף הקודם, על התובעת לפעול לסילוק והוצאת 6 הבקתות על הציוד שבהן, תוך 30 ימים ממועד כניסת הצו לתוקפו.

סעדים כספיים:
בכתב התביעה המתוקן, התובעת ביקשה לחייב את אוליב ואת משפחת מרום לשלם:

דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בבקתות החל מיום 1/11/2012 ( מועד רכישת הבקתות) – ועד 31/5/2016 ( סיום ההסכם בין אוליב ומשפחת מרום), וממועד זה והלאה לחייב את משפחת מרום בדמי שימוש עד למועד שבו יתאפשר לתובעת ליטול את הבקתות, בסך כולל של 945,627 ₪ ( כולל מע"מ), לפי בסיס חודשי של 18,000 ₪ בתוספת מע"מ ובניכוי רכיב הקרקע של משפחת מרום בסך של 3,060 ₪, כמפורט להלן:

בתקופה הראשונה: בין 1/11/2012 – 31/5/2013 לחייב את אוליב בסך של 152,586 ₪ בתוספת מע"מ בגין השימוש שעשתה אוליב בשני המשקים ( זה של מרום וזה של חדשי).
בתקופה השנייה : בין 1/6/2013 – 31/12/2013 ( המועד שבו פינתה אוליב את משק חדשי), לחייב את משפחת מרום ואוליב ביחד ולחוד בגין השימוש בבקתות שבמשק מרום בסך של 126,000 ₪ בתוספת מע"מ; וכן לחייב את אוליב בגין השימוש במשק חדשי בסך של 7,640 ₪ בתוספת מע"מ.
בתקופה השלישית: בין 1/1/2014 – 31/5/2016 ( סיום תקופת ההסכם של אוליב-מרום), לחייב את משפחת מרום ואוליב ביחד ולחוד בסך של 552,000 ₪ בתוספת מע"מ.

מס ארנונה – לחייב את אוליב בתשלום סך של 10,840 ₪ שהתובעת נדרשה לשלם ( ושילמה לטענתה ), בגין ארנונה שלא שולמה על ידי אוליב בזמן שנעשה על ידה שימוש במשק חדשי בתקופה שבין 1/1/2013 ועד 31/12/2013.

שווי מיטלטלין – לחייב את אוליב לשלם פיצוי בסך של 200,000 ₪ בגין שווי המיטלטלין שבמתחם משק מרום.

שם מסחרי – לחייב את אוליב לשלם פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין השימוש שנעשה על ידה בשם המסחרי " בריזה בכפר".

אתחיל מהסעד האחרון הנ"ל. דרישת התובעת לקבלת פיצוי מאוליב בגין השימוש בשם המסחרי כבר נידונה והוכרעה בסעיפים 68-70 לעיל, ואין מקום לחזור על האמור שוב.

דרישת התובעת לחייב את אוליב בתשלום מס ארנונה בסך של 10,840 ₪ אשר שולמו על ידה, כלל לא הוכחה, ובעניינה לא הוצגה בדל ראיה שיכולה ללמד כי התובעת נשאה אכן בתשלום זה, ולכן דינה דחייה.

דרישת התובעת לחייב את אוליב לשלם סך של 200,000 ₪ בגין שווי המיטלטלין שבמתחם מרום, כלל אינה מבוססת ומכל מקום זו לא הוכחה כנדרש. מעבר לכך, התובעת בסיכומיה מבקשת באופן תמוה לחייב את אוליב לשלם לה פיצוי בסכום שהוא מעבר לסכום המבוקש בתביעה, בסך של 242,950 ₪ בגין המיטלטלין שבמשק מרום בהתאם למסמך שנערך ע"י יובל וצורף כנספח ט' לתצהיר של יובל.

זאת ועוד. כפי שצויין לעיל, הרי שהתובעת רכשה זכויות בציוד ובמיטלטלין שבתוך הבקתות בלבד, ומאחר ולא נטען על ידי התובעת כי ציוד זה הוצא מתוך הבקתות ( נושא זה כלל לא הובא כחלק מהמחלוקת), הרי שלאחר מתן הצו המאפשר לתובעת ליטול את הבקתות על הציוד שבתוכן ( כפי שהובא בסעיף 127 לעיל), לא ברור על שום מה זכאית התובעת בנוסף לסעד הנ"ל, לקבלת פיצוי שכזה?! מעבר לכך, התובעת לא הביאה ראיה כלשהי שיכולה ללמד על הוצאות בגין רכישת ציוד, לא כאלה הקשורות אליה ו/או הוצאו על ידה, ולא כאלה שהוצאו ע"י יובל, כך שהסתמכותה על רשימת ציוד שנערכה ע"י יובל מבלי שהיא חתומה ומאושרת בידי אוליב או משפחת מרום, או הסתמכותה על השמאות של השמאי יומיק שמר- כלל אין בה כדי לבסס את טענותיה ודרישותיה לפיצוי בגין רכיב זה.

על כן, אני דוחה את דרישות התובעת לפיצוי בגין שווי המיטלטלין.

דמי שימוש – משהוכרה זכותה של התובעת לבעלות ב- 6 הבקתות החל ממועד הרכישה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, ומאחר ובמועד האמור ולאחריו אוליב ניהלה את מתחם האירוח במשק מרום וחדשי ולאחר מכן במשק מרום , ומשאין אוליב חולקת על חובתה לשלם דמי שימוש עבור השימוש שנעשה על ידה בבקתות, ובעיניה המחלוקת היא כמה לשלם ולמי לשלם ( ראו סעיף 81 לסיכומים של אוליב), הרי שבשלב הזה התשובה לשאלה למי לשלם כבר הובהרה, ועליה לשלם דמי שימוש בגין השימוש ב-6 הבקתות במתחם משק מרום לידי התובעת.

גם מעיון בכתב ההגנה המתוקן של משפחת מרום, ניתן לראות הכרה של משפחת מרום בזכות התובעת לדמי שימוש ( סעיף 152 לכתב ההגנה המתוקן), ומכאן שהשאלות שבמחלוקת הינן מה הוא שיעור דמי השימוש לו זכאית התובעת, ומה היא התקופה שבגינה זכאית התובעת לקבלת דמי שימוש?

השאלה כמה כסף מגיע לתובעת בגין דמי שימוש, אינה שאלה פשוטה, שכן דמי השימוש שהיה על אוליב לשלם בהתאם להסכם יובל-אוליב, או בהתאם להסכם מרום-אוליב, הינם בגין השימוש בכל מתחם האירוח במשק מרום, ולא רק ב- 6 הבקתות שלתובעת יש זכויות בהן, ויש לזכור כי במתחם האירוח במשק מרום קיימים מבנים נוספים כגון – חדר האוכל ( המסעדה), ומבנה הספא, לגביהם נקבע לעיל כי לתובעת אין זכות בהם. לשאלה זו, ישנה השלכה בנוסף על שיעור דמי השימוש שעל התובעת לשלם בגין השימוש בקרקע, ושיש לנכות מכל סכום המגיע לתובעת.

למרבה הפלא, משפחת מרום כלל לא התייחסה לשאלת הערכת גובה דמי השימוש, לא בכתב ההגנה המתוקן ולא בסיכומיה, וזו לא חלקה על החישובים של התובעת, וגם לא הועלתה בשמה כל טענה חלופית באשר לגובה דמי השימוש, ואף עיון בחוות הדעת השמאית מטעמה ( של השמאי מינס), מלמד שאין התייחסות כלשהי לשאלת דמי השימוש. בעניין זה, ניתן לשער כי משפחת מרום סמכה את יד על אוליב שתדע לעשות את העבודה!

אלא שבדומה למשפחת מרום גם אוליב לא התייחסה לנקודה זו של דמי שימוש חלקיים המגיעים לתובעת, והגם שאוליב התאמצה להוכיח בסיכומיה כי לתובעת לא מגיע מאומה מסיבות אחרות כפי שיובא בהמשך ( כגון טענת קיזוז וכו'), הרי שאוליב בסיכומיה ערכה חישובים על בסיס הסכומים הנקובים בהסכמים, ולא התייחסה לעובדה שהסכומים הנקובים בהסכמים משקפים דמי שימוש בכל חלקי מתחם האירוח, מקום שהתובעת הוכיחה בעלות רק בחלק מהנכסים המונחים בו- ולא התייחסה לשאלת גובה דמי השימוש החלקיים המגיעים לתובעת בגין השימוש בחלק מהנכסים שבמשק מרום אשר בבעלות התובעת – קרי 6 הבקתות על הציוד שבהן.

כאן המקום להבהיר, כי הנטל להוכיח את הזכות לדמי שימוש ואת שיעור דמי השימוש הראויים מוטל על התובעת, כאשר התובעת מבקשת לקבל לידיה את הסכומים ששולמו בפועל על ידי אוליב או שהיה עליה לשלם בהתאם להסכמים, ולא ביקשה להסתמך על הערכה או שומה. כך שגם עיון בחוות הדעת השמאית של התובעת ( של השמאי שמר), מלמד כי השמאי שמר הצביע על הסכומים שעליהם סיכמו הצדדים ביניהם במסגרת ההסכמים שנערכו על ידם , ולא העריך את שווי דמי השימוש הראויים בכל אחד מחלקי מתחם האירוח במשק מרום, אם כי חוות דעתו כללה הערכה של שווי המבנים והנכסים במתחם האירוח, ובהערכה זו הוא הבחין בין שווי הבקתות לבין שווי מבנה הספא והמסעדה.

ניתן להניח כי מחדל זה של התובעת באי מתן הערכה מדויקת לדמי השימוש הראויים תוך הפרדה בין השימוש בנכסים שבבעלותה והחלק האחר שאינו בבעלותה, נעוץ בכך שהתובעת לא ציפתה תוצאה שכזו בהליך דנן, שכן התובעת ניסתה לשכנע כי יש לה זכויות בכל חלקי מתחם האירוח ולא רק ב- 6 הבקתות על הציוד שבתוכן. יחד עם זאת, אבהיר כי אין במחדל זה של התובעת כדי לשלול ממנה כליל את זכאותה לדמי שימוש, שכן זכויותיה ב- 6 הבקתות כבר הוכחו, כאשר זכותה לקבל דמי שימוש ראויים מקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט אשר מבטאים את זכותו של בעל הנכס ליהנות מפירות ההנאה מנכסו ( ראו: ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד פד"י נ"ג (4) 769).

זאת ועוד. מחדלי משפחת מרום ואוליב בכל הקשור לבירור סוגיה זו עולים בהרבה על מחדלי התובעת, שכן הם לא ניסו לסתור את טענות התובעת וחישוביה בנוגע לדמי השימוש, וזאת על אף טענתם החלופית שלפיה התובעת רכשה לכל היותר רק חלק מהמתחם, בהתאם לאמור באגרת החוב ולא את כל המתחם, אך לטעמי אין במחדל זה של הנתבעים כדי לזכות את התובעת במלוא דמי השימוש בגין השימוש שעשתה אוליב בכל המתחם – שכולל מלבד 6 הבקתות, מבנה ספא ומסעדה.

באיזון הראוי בין זכויות הצדדים, זכות התובעת לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בנכסיה – קרי 6 הבקתות על הציוד שבהן, מצד אחד, ומצד שני- זכויות הנתבעים שלא לחייב אותם מעבר לשווי ההנאה והשימוש שנעשה על ידם בפועל, סבורני כי בנסיבות המקרה, תשלום בשיעור 60% מדמי השימוש שסוכמו על הצדדים ביחס לשימוש במשק מרום בהתאם להסכם מרום-אוליב והסכם יובל-אוליב, המהווה אחוז שווין של 6 הבקתות משווי כלל הנכסים במשק מרום על פי חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם של התובעים, עש י לשקף נכונה את דמי השימוש הראויים המגיעים לתובעת בגין השימוש שנעשה ב- 6 הבקתות, ובמקביל יכול לשקף את הסכומים שיש לנכות מסכום זה בגין השימוש שעשתה התובעת בחלק מהקרקע שעליה הוצבו הבקתות במשק מרום.

על בסיס האמור ניגש לחישוב הסכומים המגיעים לתובעת ממשפחת מרום ומאוליב ובעניין זה נצמד ל- 3 התקופות שבגינן עתרה התובעת לקבלת פיצוי בגין דמי שימוש, כמפורט לעיל .

ביחס לתקופה הראשונה לגביה טוענת התובעת לזכות לקבלת דמי שימוש, החל מהמועד בו השלימה את רכישת הבקתות מכונס הנכסים (1/11/2012) ועד למועד בו הסתיים תוקפו של נספח מרום-ראובן (31/5/2013), כאשר באותה תקופה אוליב ניהלה את כל מתחם האירוח בריזה בכפר, גם במשק חדשי, וגם במשק מרום, לרבות את 6 הבקתות במשק מרום, ואוליב הייתה אמורה לשלם דמי שימוש בסך של 40,000 ₪ כולל מע"מ, בהתאם להסכם יובל-אוליב.

כפי שהובא לעיל, לגבי אותה תקופה אין מחלוקת כי ראובן דור הסדיר את התשלום בגין השימוש בקרקע מול משפחת מרום, ובהתאם לראיות שהוצגו לפניי, בפועל אוליב הוציאה המחאות לתשלום דמי ההפעלה בסך של 41,656 ₪ כולל מע"מ ( שהם דמי השימוש בבקתות ובכל חלקי מתחם האירוח במשק מרום ומשק חדשי), ואת ההמחאות כתבה לטובת יובל ( והחברות שבשליטתו) או ראובן או התובעת והתייחסה לכל אלה כאל כגוף אחד [ ראו המחאות שהוצאו מחשבון אוליב וצורפו כנספח יט' לתצהיר של שלמה]. בהמשך, במסגרת הדיון בתיק המקביל, הובהר בהחלטה מיום 5/8/2013 כי סך של 20,500 ₪ כולל מע"מ הוא בגין השימוש שעושה אוליב במשק חדשי, וסך של 20,500 ₪ כולל מע"מ הוא בגין השימוש שעושה אוליב במשק מרום.

אם כן באותה תקופה היה על אוליב לשלם לתובעת בגין דמי שימוש גם במשק חדשי וגם במשק מרום, סך של 20,500 ₪ בגין השימוש במשק חדשי, וסך של 20,500 ₪ * 60% בגין השימוש במשק מרום ( קרי סך של 12,300 ₪), ובסה"כ לשלם סכום חודשי בסך של 32,800 ₪ * 7 ( חודשים) = 229,600 ₪. מהסכום הזה התובעת מודה כי שולם לה סך של 95,914 ₪ ( ובצירוף מע"מ הסכום עומד ע"ס 112,219 ₪), ועל אף שהתובעת לא הציגה ראיות שיכולות ללמד על פירעון סכום זה, אם כי אוליב מאשרת בסיכומיה תשלום סכום זה ( סעיף 161 לסיכומי אוליב), הרי שעל אוליב לשלם לתובעת את היתרה בסכום כולל של 117,380 ₪.

כאן המקום לדחות את טענות אוליב כפי שהועלו בסעיפים 159-166 לסיכומיהם בשל הרחבת חזית אסורה, שכן מדובר בטענות אשר הועלו לראשונה רק בסיכומי אוליב, ועל אף שאוליב ידעה וראתה את טענות התובעת וחישוביה כבר במסגרת כתב התביעה המתוקן, היא בחרה להכחיש את החישובים באופן סתמי, ורק בסיכומיה ביקשה זו לקזז חובות של יובל כלפיה מכל סכום המגיע לתובעת, מבלי לאפשר לתובעת להתמודד עם טענות אלו. מכאן שדין טענות אוליב להידחות.

באשר לתקופה השנייה, שתחילתה ביום 1/6/2013 וסיומה ביום 31/12/2013 ( המועד בו הפסיקה אוליב לנהל את משק חדשי), הרי שביחס לדרישת התובעת לחייב את אוליב בגין השימוש במשק חדשי בסך של 7,640 ₪ בתוספת מע"מ, ובהיעדר התייחסות של אוליב ו/או התנגדות, גם לא בסיכומים, לטענה זו - לא לחישובים ולא לתשלומים שבוצעו על ידי אוליב, והגם שלהערכתי מגיע לתובעת סכום יותר גבוה מהסכום שדרשה, אני מקבלת את דרישת התובעת ומחייבת את אוליב לשלם לתובעת סך כולל 8,938 ₪ בגין השימוש ביצעה אוליב במשק חדשי באותה תקופה.

באשר לדרישת התובעת המופנית כלפי אוליב ומשפחת מרום, ביחד ולחוד, בגין השימוש במשק מרום, אתייחס לתקופה השנייה והשלישית ביחד קרי החל מ- 1/6/2013 – 31/5/2016 (המועד שבו מסתיים תוקף הסכם מרום-אוליב), תקופה המסתכמת ב- 36 חודשים. ברם, אין מחלוקת בין הצדדים אוליב המשיכה לנהל את מתחם האירוח במשק מרום מעבר לתקופה שסוכמה בהסכם מרום – אוליב, כאשר לטענת התובעת אוליב שהתה במתחם עד ליום 31/1/2017 ( קרי עוד 8 חודשים), ואילו אוליב טוענת כי היא יצאה מהמתחם ביום 3/11/2016 לאחר שקיבלה צו שיפוטי בתיק אחר האוסר עליה להמשיך את ניהול הבקתות.

במחלוקת זו בין התובעת לאוליב לגבי המועד שבו הפסיקה אוליב לנהל את מתחם האירוח, אני מקבלת את טענות התובעת, שכן החל מבקשה 148 בתיק ( אשר הוגשה בחודש 2/2017) , טוענת התובעת כי נודע לה לאחרונה שאוליב הפסיקה לנהל את מתחם האירוח, ועל אף שאוליב הינה בעלת דין בהליך משפטי זה, זו בחרה שלא להתייחס לטענות אלו בזמנו, ואף בהחלטתי מיום 28/8/2017 ( בעניין אישור מנגנון הפעלה), שבמסגרתה התייחסתי בעמ' 3 למועד שבו חדלה אוליב לנהל את המתחם, וקבעתי כי הדבר היה בחודש 2/2017, כאשר על קביעה זו אוליב מעולם לא ביקשה לחלוק, ועתה בסיכומיה מבקשת להסתמך על קביעה שכביכול ניתנה בהליך משפטי אחר שבעקבותיה הפסיקה לנהל את מתחם האירוח, זאת מבלי להציג לפניי החלטה ו/או צו כלשהו שיכול ללמד על כך.

אם כן, ומשלא יכולה להיות מחלוקת לגבי זכותה של התובעת לקבל דמי שימוש בגין כל התקופה שבה נעשה שימוש בפועל, ומשהעמידה התובעת את סכום תביעתה עד לגבול סמכותו של בית משפט זה, ובגין סכום זה שולמה אגרה, הרי שברור כי בגין התקופה הנוספת שולמה אגרה כדין ע"י התובעת, ומכאן להכרעה בחישובים ובסכומים להם זכאית התובעת בתקופה שבין 1/6/2013 – 31/1/2017 .

בתקופה זו, נחתם הסכם ניהול בין משפחת מרום לאוליב ( הסכם מרום-אוליב), ובמסגרתו סוכם על הצדדים כי אוליב תשלם למשפחת מרום סכום כולל של 25,000 ₪ בגין הפעלת המתחם. בהמשך, היה על אוליב להפקיד בקופת בית המשפט סכום חודשי בסך 20,500 ₪ בהתאם להחלטה בתיק המקביל ( שניתנה בחודש 8/2013) ובהחלטה של בית המשפט המחוזי בתיק הערעור, לשם הבטחת זכויותיה של התובעת. על אף שאוליב לא קיימה החלטות אלו, המשמעות של ההסכמה שלה בתיק המקביל, כי מתוך הסכום של 25,000 ₪ אותו הסכימה לשלם למשפחת מרום בגין השימוש בקרקע וביתר חלקי המתחם, אוליב שילמה סך של 20,500 ₪ בגין השימוש בבקתות ושאר חלקי המתחם, וסך של 4,500 ₪ בגין השימוש בקרקע של מרום.

לאור האמור, בחישובים להלן, התובעת תהיה זכאית לדמי שימוש ראויים בסך של 20,500 ₪ * 60% = 12,300 ₪ ( כולל מע"מ) בגין השימוש שנעשה ע"י אוליב ומשפחת מרום, כאשר מהסכום הזה יש לנכות את הסכום שעל התובעת לשלם למשפחת מרום בגין השימוש בקרקע בסך של 4,500 ₪ * 60% = 2,700 ₪ , וכאשר התובעת תהיה זכאית לסכום חודשי המבוסס על ההפרש בין סכומים אלה, וזה עומד ע"ס של 9,600 ₪ (כולל מע"מ).

אם כן, בתקופה שבין 1/6/2013 עד 31/1/2017 (44 חודשים) על אוליב ומשפחת מרום, לשאת ביחד ולחוד, בתשלום דמי שימוש לטובת התובעת בסך של 44* 9,600 ₪ = 422,400 ₪.

בשולי הדברים
בטרם סיום מלאכתי בתיק, אתייחס למספר בודד של טענות שלא זכו למענה לעיל.

טענת הקיזוז שהועלתה ע"י אוליב במסגרת התצהיר של העד מטעמה, ושהורחבה במסגרת סיכומיה ( סעיפים 178-193) דינה דחייה מחמת הרחבת חזית אסורה.

אני מקבלת את טענת עמית פורת כי יש לסלק את התביעה נגדו על הסף, שכן עמית הינו בעל מניות ומנהל בחברת אוליב, כאשר כל הטענות של התובעת בנוגע לאוליב מכוונות כלפי אוליב עצמה ואין בנמצא טענה ספציפית כלשהי המופנית כנגד עמית באופן אישי, וממילא לא הועלתה טענה של הרמת מסך, ומכאן שדין התביעה נגד עמית ( נתבע מס' 4)- להידחות.

יחד עם זאת, נוכחותו של עמית במשפט הייתה מאוד חיונית, ובכל מקרה הוא היה צריך להופיע לדיונים ולהשתתף במשפט כנציג ובעל מניות של אוליב, והיה מיוצג בידי אותו עו"ד שייצג את אוליב, ולכן לא מצאתי לחייב את התובעת בהוצאותיו.

סוף דבר

אני מקבלת את התביעה באופן חלקי.

ניתן בזה סעד הצהרתי כמפורט בסעיף 112, ו כן צו מניעה זמני כמפורט בסעיף 125 דלעיל.

אני מחייבת את הנתבעים 1, 2 ו- 3 (משפחת מרום ואוליב) לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, סך של 422,400 ₪ ( כולל מע"מ). בנוסף, אני מחייב את הנתבעת 3 ( אוליב) לשלם לתובעת סך של 126,318 ₪ ( כולל מע"מ) וכמפורט בסעיפים 139 ו- 140 לעיל.

בכפוף לאמור, התביעה וההודעה כנגד הנתבעות וצדדי ג' - בריזה בכפר בע"מ ובריזה בכפר הבקתות בע"מ, נדחות ובנסיבות העניין, הדחייה תיעשה ללא צו להוצאות.

לאור התוצאה הנ"ל הריני מחייבת את הנתבעים 1, 2 ו- 3 לשלם ביחד ולחוד לתובעת את הוצאות המשפט בסך 75,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 45,000 ₪.

המזכירות תעביר לתובעת, באמצעות ב"כ, את כספי הפקדון המופקדים בתיק, וזאת עד לגבוה הסכומים שנפסקו לטובתה בתיק זה. במידה ותיוותר יתרה, תוחזר זו למפקידה, על כל פירותיה. ככל שסכום הפקדון נמוך מסך כל הסכומים הפסוקים הנ"ל, יהיה על הנתבעים הנ"ל לשלם את יתרת הסכומים הפסוקים לתובעת, באמצעות ב"כ, תוך 30 יום ממועד קבלת העתק פסק הדין, אחר ת - ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלומם המלא בפועל.

המזכירות תמציא עותק של פסק-דין זה לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, א' שבט תשע"ט, 07 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.