הדפסה

בית משפט השלום בחיפה תא"ק 50226-11-17

בפני
כבוד ה שופט אפרים צ'יזיק

תובעים

  1. אליאס כרכבי
  2. עאידה כרכבי

ע"י ב"כ עוה"ד תומר מירז

נגד

נתבעים

  1. אכרם ח'ליף
  2. לילא ח'ליף

ע"י ב"כ עוה"ד נאסר נסראללה
3. פנחס פריד
ע"י ב"כ עוה"ד מיכאל סיגל

פסק דין

בפניי תובענה מיום 22.11.2017 למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים לעשות שימוש ו/או לקבל זכות מעבר בדרך גישה/מעבר אשר נבנתה במקום ומשמשת את הצדדים לצורך כניסה ויציאה לבתיהם.
רקע עובדתי :
התובעים הינם בעלי הזכויות הקנייניות בחלקת מקרקעין שגודלה 563 מ"ר אשר נמצאת ברחוב העוגן 13 בחיפה (גוש 10802 חלקה 65). התובעים התגוררו במקום החל משנות השמונים במעמד של "דיירים מוגנים" ובשנת 2006 רכשו את הזכויות הקנייניות במקרקעין מחברת "עמידר בע"מ" , שממנה שכרו את הנכס עד לאותה עת ורשמו כבעלי הזכויות בתאריך 17.5.2015 .
הנתבעים 1 ו - 2 הינם הבעלים הרשומים של חלקה סמוכה (תת חלקה 1 חלקה 64 גוש 10802) אשר נמצאת אף היא ברחוב העוגן 13. הנתבעים 1 ו – 2 התגוררו במקום במעמד של דיירים מוגנים החל משנת 1985 ונרשמו כבעלי החלקה ביום 11.8.14 על פי הסכם מכר עם חברת "עמידר" מיום 17.10.2006 .
הנתבע 3 הינו הבעלים הרשום של תת חלקה גובלת נוספת אשר נמצאת בסמיכות מקום לחלקותיהם של יתר הצדדים (תת חלקה 2 חלקה 64 גוש 10802) כאשר הנתבע 3 נרשם כבעל החלקה מכח הסכם עם חברת "עמידר" ביום 23.2.16.
על שטח המקרקעין אשר נמצא בבעלותם של הנתבעים (חלקה 64) חל תקנון בית משותף אשר אושר על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה ביום 1.8.2007 ואשר קובע בנוגע לזכויות המעבר והשימוש כי לכל בעלי הזכויות בדירות ולחליפיהם כדלקמן :

"3. זכויות מעבר ושימוש
לכל בעלי הזכויות בדירות ו/או מי שיבואו במקומם תהיה זכות מעבר דרך הרכוש המשותף לכל היחידות.
כמו כן, יהיה על בעלי הזכויות בדירות ביחידות לטפל ולתחזק את ההצמדות המיוחדות של כל יחידה , כל אחד על חשבונות ובאחריותו הוא ובצורה שלא תפגע ביחידות האחרות .
בעל דירה כלשהי בבית המשותף לא יהיה זכאי למנוע מבעליה של דירה אחרת בבית המשותף להיכנס לשטחים הצמודים ליחידות לצורך ביצוע פעולות אחזקה, שיפוץ ותיקון של מערכות משותפות בבית המשותף , והנמצאות או עוברות בתוך ההצמדות המיוחדות ".
התובעים טוענים כי למרות שחלקה מספר 64 אמורה לשמש כדרך מעבר לבתי הנתבעים בתוך גבולות החלקה, בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף, הרי שהנתבעים עשו דין לעצמם והשתמשו באותה דרך מעבר המצויה בחלקה 65 השייכת לתובעים, לצרכיהם.
התובעים מציינים כי לפני שנים רבות הנתבעים 1 ו – 2 הוסיפו לדירתם חדר נוסף המשמש כמטבחון ולאחר מכן פתחו פתח כניסה/יציאה לכיוון ביתם מאותה דרך מעבר אשר נבנתה בחלקת התובעים וכי גם נתבע 3 פתח שלא כדין דרך כניסה/יציאה מכיוון החלקה שבבעלותו אל עבר דרך הגישה אשר נבנתה בחלקה שבבעלותם.
בתאריך 26.11.14 הגישו הנתבעים 1 ו – 2 לוועדה המקומית לתו"ב חיפה בקשה למתן היתר בנייה להריסת ביתם ולבנות במקומו בניין חדש אשר כולל שלוש יחידות דיור. בעקבות התנגדות שאותה הגישו התובעים והנתבע 3 התקיים סיור במקום מטעם נציגי הוועדה המקומית לתו"ב, שבסיומו הוחלט לאשר לנתבעים 1 ו – 2 לבטל את פתח הגישה והשער שתוכננו מתוך שביל הגישה המהווה חלק מחלקה 65.
בתאריך 22.6.2015 הגישו התובעים לוועדה המקומית לתו"ב בחיפה בקשה לאישור הקמת גדר בטון בגובה של 1.8 מ' בגבול החלקה תוך סגירת פתחים לחלקה מספר 64. בנוסף לכך , התבקשה הוועדה המקומית ליתן היתר בנייה לפירוק גדר רשת , להרוס את המדרגות הקיימות ולבנות מדרגות חדשות בכניסה לחלקה שבבעלותם (חלקה מספר 65) .
בתאריך 16.5.2016 החליטה וועדת המשנה של הוועדה המקומית לתו"ב חיפה לדחות את התנגדותם של הנתבעים לבקשה. במסגרת אותו דיון ציין הנתבע 3 כי מתן ההיתר המבוקש יגרום הלכה למעשה לסגירת/חסימת ביתו, באופן שלא יאפשר בידיו להיכנס אל תוך ביתו, אולם הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות והחליטה לאשר את ביצוע עבודות הבנייה המבוקשות בכפוף לפיקוח הנדסי מתאים .
בתאריך 13.10.2016 התקיימה ישיבה במסגרת וועדת הערר המחוזית לאחר שהנתבע 3 הגיש ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתו"ב. בסיום הדיון קבעה וועדת הערר בהחלטתה כי מדובר במחלוקת בעלת אופי קנייני, משום שמצד אחד הנתבע 3 טען שקיימת בידיו זכות גישה מכיוון המדרגות אשר נמצאות בתוך תת החלקה של הנתבעים 1 ו – 2 אולם מצד שני לא היה ברשותו של הנתבע 3 אסמכתא רשמית לכך שנרשמה לטובתו זיקת הנאה או זכות מעבר ב שטח הנתבעים 1 .
בנוסף לכך, צוין בנימוקי ועדת הערר כי השטח בקדמת החלקה רשום על שם הנתבעים 1 ו – 2 , שבה אין לנתבע 3 זכות הנאה או מעבר רשומה, למרות שבאופן טבעי הגישה לכיוון עורף חלקה נעשית מאותה חלקה, כלומר דרך קדמת החלקה .
וועדת הערר קיבלה את טענותיו של הנתבע 3, ולפיהן לא ניתן לאשר בנייה בשתי חלקות באופן שימנע ממנו גישה לביתו , וכי בהתחשב בכך שמדובר במגרש תכנוני אחד , הרי שבעת בחינת שתי בקשות ההיתר מן הראוי היה לוודא ששתי הבקשות אינן פוגעות מבחינה תכנונית ביתר המבנים שנבנו על המגרש .
עוד נקבע בוועדת הערר כי הבקשה לגידור חלקה 65 אושרה בסטייה מהוראת תוכנית חפ/591, שהינה תוכנית מנדטורית , המציבה כתנאי להוצאת כל היתר במגרש את איחוד החלקות . לפיכך , נקבע בהחלטת וועדת הערר כי החלטת הוועדה המקומית תבוטל וכי יתאפשר דיון מאוחד בשתי הבקשות לאחר פרסום הקלה מהוראת תוכנית חפ/591 בדבר איחוד החלקות , ולאחר ווידוא העובדה שהגישה לביתו של הנתבע 3 הוסדרה .
ההחלטה בבקשת הרשות להתגונן מיום 25.2.2018 :
התובעים טענו בתביעתם כי התנהלותם של הנתבעים מהווה הסגת גבול אל תוך שטחם הפרטי בחלקה מספר 65, ולפיכך הינם עותרים בתביעתם להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין בהתאם להוראת סעיף 17 לחוק המקרקעין .
הנתבעים 1 ו – 2 טענו בבקשת הרשות להתגונן שקמה להם זכות מעבר באותה דרך מעבר מכח זיקת שנים לפי סעיפים 94-96 לחוק המקרקעין, מכח חזקת השנים לפי סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) , תשכ"ט – 1969 , מכח הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובשל היותם ברי רשות במקרקעין .
הנתבעים 1 ו – 2 טענו בבקשת הרשות להתגונן כי אותו שביל מעבר בין החלקות משמש אותם ואת הנתבע 3 במשך יותר משישים שנה. וכי הם אף נשאו בעבר בעלויות שיפוץ דרך המעבר והמדרגות .
לדבריהם, הם מעולם לא הותרו על ידי התובעים שלא לעשות שימוש בדרך המעבר הזו . וכי רק לאחר הגשת התביעה נודע להם שלאחר מכירת זכויות הבעלות בדירות חברת "עמידר" מחקה מהתשריט את המילים "שביל הולכי רגל" ובמקום זאת הבית נרשם כבית משותף . כאשר שביל הגישה היווה חלק מחלקה 65 בבעלות התובעים ומבלי שנרשמו במרשם המקרקעין זכויות מעבר .
המבקשים טענו במסגרת בקשת הרשות להתגונן כי אין להם דרכים גישה אחרות המאפשרות כניסה אל תוך דירתם וכי המעבר באותה דרך גישה, אשר חלקה עובר גם בחלקה שבבעלותם (חלקה מספר 64), הינה חיונית ביותר הן עבורם והן בעבור הנתבע 3 ולדיירים אשר מתגוררים בבית אחר אשר נמצא בחלקה מספר 67 (ברחוב העוגן 11) .
לטענתם, התובעים ידעו טרם רכישת הדירה כי קיימת "חזקה נוגדת" במעבר לטובתם , לטובת הנתבע 3 ואף לטובת הדיירים אשר מתגוררים בחלקה מספר 67 וכי הינם עושים שימוש בגרם המדרגות ובשביל הגישה כדרך מעבר חיונית אל עבר ביתם במשך פרק זמן של למעלה משישים שנה . קל וחומר לאחר שהשתתפו בעלויות שיפוץ דרך המעבר והמדרגות כדרך מעבר משותפת לכלל דיירי חלקות 64 , 65 ו – 67 .
הנתבע 3 טוען בבקשת הרשות להתגונן כי שטח המקרקעין שעליו נבנו דירות הצדדים מהווה יחידה תכנונית אחת ולכן יש צורך באיחוד של שתי חלקות המקרקעין לחלקה אחת.
הנתבע 3 אף מציין בבקשת הרשות להתגונן שגרם המדרגות עובר במחציתו בתוך שטח חלקה מספר 64 כאשר דרך הגישה היחידה אל תוך דירת מגוריו הינה באמצעות שימוש בגרם המדרגות/שביל המעבר אשר עובר בשטח המשותף של חלקה מספר 64 וחלקה מספר 65.
לטענת הנתבע 3, הוא עצמו והוריו עושים מזה שישים שנה שימוש רצוף ומתמשך באותו שביל מדרגות כדרך גישה אל תוך הבית ולכן לשיטתו קמה לו זכות בלתי הדירה במקרקעין , ובמיוחד נוכח זכות המעבר שניתנה להוריו בעת שהם החלו להתגורר במבנה בשנת 1958, ו לאחר מכן החל מהתקופה שהוא עצמו החל להתגורר במקום כבגיר במהלך שנת 1985.
הנתבע 3 טוען כי משמעותה המעשית של קבלת התביעה הינה חסימת דרך הגישה אל עבר ביתו מבלי שיש בידו לעשות שימוש בדרך גישה חלופית למעט הריסה מאסיבית של דירת הנתבעים 1 ו – 2 שאינה סבירה בנסיבות העניין.
הנתבע 3 מסכם ומציין בבקשת הרשות להתגונן כי הינו מתגורר בדירה קטנה מאוד אשר הגישה אליה, עוד מתקופת מגוריהם של הוריו בה, נעשתה דרך שביל המעבר, וכי בנוסף לכל הינו סובל גם מבעיות בריאות קשות .
לטענתו, "שביל המריבה" מהווה את דרך הגישה הבלעדית אל תוך דירת מגוריו , וכי חזקה על חברת "עמידר" שידעה עד למועד המכירה שדרך המעבר הינה חיונית ביותר לצורך גישה אל עבר דירת מגוריו וכי התובעים רכשו את הבית AS IS ואינם מצביעים על צורך במניעת המעבר באותה דרך גישה חיונית אל תוך ביתו ומשכך קמה לו זכות בלתי הדירה במקרקעיןו אשר מצריכה את הותרת המצב על מכונו תוך דחיית התובענה .
בתאריך 25.2.2018 קבע בית המשפט (כב' הרשם הבכיר כתוארו דאז ניר זיתוני) שיש מקום ליתן לנתבעים רשות להתגונן אך ורק בנוגע לטענתם ולפיה ניתן להם רישיון בלתי הדיר בדרך המעבר.
במסגרת ההחלטה נדחו טענות ההגנה של הנתבעים 1 ו – 2 הן בנוגע לדיירות מוגנת, הן בנוגע לחזקת שנים לפי 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין והן בנוגע לזיקת הנאה רצופה במקרקעין במהלך תקופה של למעלה משלושים שנה בהתאם להוראת סעיף 94 לחוק המקרקעין .
עם זאת, קבע בית המשפט כי הטענה לרישיון בלתי הדיר הינה טענה אשר הנתבעים הצליחו להציג לגביה טענת הגנה אפשרית ו אשר עומדת ברף הנמוך הנדרש לשם קבלת רשות להתגונן בכל הנוגע להסתמכות וציפייה על המשך השימוש בשביל הגישה הקיים מזה עשרות שנים .
בעניין טענת הגנה אפשרית זו נקבע כי יש להתחשב ביחסי השכנות הטובים שבין הנתבעים 1 ו – 2 לבין התובעים עד לשנת 2014, בכך שהנתבעים 1 ו – 2 השתתפו בעבר בעלות שיפוץ המדרגות ובמצב הקשה שאליו נקלע הנתבע 3 אשר בא לידי ביטוי בהחלטת ועדת הערר .
עוד נקבע במסגרת החלטה זאת, שלמרות שהנתבע 3 שלח לעיריית חיפה מכתבי תלונה כנגד הנתבעים 1 ו – 2 על כך שיש מקום להרוס את אותו מבנה בלתי חוקי שאותו בנו הנתבעים 1-2, בשל חסימת הגישה לביתו, הרי שאין בכך כדי להצדיק הגעה לתוצאה שונה כאשר התביעה הוגשה כנגד כל הנתבעים .
בית המשפט נימק את קביעתו בכך שאין זה סביר שתינתן לנתבעים 1 ו – 2 רשות להתגונן בטענה לרישיון בלתי הדיר מבלי ליתן לנתבע 3 רשות להתגונן, קל וחומר לאחר ש וועדת הערר המחוזית לתו"ב קבעה בהחלטתה שהנתבע 3 יהיה הנפגע העיקרי משלילת זכות הגישה של הנתבעים לשביל המריבה. לפיכך , הרשות להתגונן ניתנה אך ורק בנוגע לטענת הנתבעים לכך שניתן להם רישיון בלתי הדיר לשימוש במקרקעין .
דיון והכרעה :
עיון בסיכומי התובעים מעלה כי הינם עותרים למספר סעדים שאינם נזכרים כלל בכתב התביעה שבכללם מתן צו לנתבעים 1 ו – 2 לסגירת פתח הכניסה לשביל שביל המריבה, מתן צו עשה להכשרת הכניסה לביתם של הנתבעים 1 ו – 2 ושל המדרגות בשטחם (המדרגות הימניות) בתוך זמן קצר , מתן צו עשה להכשרת המעבר לבית הנתבע 3 דרך חלקה 64 ומתן צו המורה כי צילום המעבר והעוברים בו אסור .
כמו כן, עיון בסיכומי הנתבעים 1 ו – 2 מעלה כי הינם מציינים שורה של סעדים אופרטיביים המתחייבים בנסיבות העניין שבכללם סלילת דרך גישה חלופית , מתן צו להריסת המבנה הקדמי בחלקת הנתבעים 1 ו – 2 ואף התייחסות לסוגיית דמי השימוש הראויים למרות שהתובענה לא התייחסה לכך ולמרות שלא הוגשה על ידם תביעה שכנגד .
מאחר ובית המשפט מנוע מלהעניק לבעלי הדין סעדים אשר לא נתבקש במסגרת כתב תביעה או במסגרת כתב תביעה מתוקן, למעט במקרים חריגים המתחייבים בנסיבות העניין (ראה : עו"ד משה קשת , הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, כרך א (מהדורה 15),2007, 581) , ובהינתן קביעתו החד משמעית של בית המשפט (כב' הרשם הבכיר (כתוארו דאז) ניר זיתוני) ולפיה הרשות להתגונן תתמקד אך ורק בנוגע לטענת הנתבעים ולפיה ניתן להם רישיון בלתי הדיר לשימוש בדרך המעבר , הרי שפס"ד זה יתמקד אך ורק באותו סעד אשר נתבע במסגרת כתב התביעה , דהיינו האם יש מקום ליתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים מלעשות שימוש בדרך המעבר .
סוגיית הבעלות בדרך המעבר – האם מדובר בשטח מעבר משותף לכלל הצדדים או שמא בשטח אשר עובר בתוך חלקתם הפרטית של התובעים וככזה הינו גם קניינם הבלעדי ?
לצורך הכרעה בהליך זה יש לבחון בראש ובראשונה את השאלה האם התובעים רכשו לעצמם זכות קניינית באותה דרך מריבה שבה נעשה שימוש מוסכם במשך שנים רבות (לעניין סמכותו הנרחבת של בית משפט השלום לדון בתביעות שימוש במקרקעין ראה : רע"א 3749/12 ששון בר-עוז נ' דניאל סטר ואח' מיום 11.8.2013) .
התובעים טוענים בסיכומיהם שחברת "עמידר" לא דאגה במהלך התקופה שבה שימשה כבעלת הקרקע לציין ברישומים הרלוונטיים האם קיימת זיקת הנאה לטובת מי מהצדדים בנוגע לדרך המריבה, הגם שהיה באפשרותה לעשות כן להוראת סעיף 98(א) לחוק המקרקעין , וכי גם לאחר מכירת המקרקעין בשנת 2006 לא צוין במרשם המקרקעין כי קיימת זיקת הנאה לטובת התובעים .
לטענת התובעים, רישום חלקה מספר 64 וחלקה מספר 67 הן בהסכמי המכר והן במרשם המקרקעין כבית משותף (בשונה מחלקה 65), לשונם החד משמעית של הסכמי המכר, וקביעת וועדת הערר המחוזית כי הבית שנרכש הינו בית משותף מלמדת על כך שהחל משנת 2006 מדובר בבית משותף אשר כבר בשלב המכר לא הייתה כל כוונה מצד חברת "עמידר" ורשות הפיתוח ליתן לנתבעים זכות שימוש מוקנית בדרך המעבר.
לטענת התובעים, הנתבעים לא הוכיחו את זכותם לקבלת רישיון בלתי הדיר בדרך המעבר , קל וחומר , משהנתבעים חתמו על גבי הסכמי מכר אשר מציינים במפורש כי בשעת הרכישה הובאה לידיעתם העובדה שחלקה מספר 64 תהפוך לשטח של בית משותף אשר נמצא בבעלותם המשותפת .
התובעים אף טוענים כי על הנתבעים להכיר בכך שלאחר רכישת דירות המגורים שבבעלותם מחברת "עמידר" חל שינוי בסטטוס המשפטי של "שביל המריבה", ולכן על בית המשפט לקבוע כי דרך הכניסה והיציאה אל תוך בתי הנתבעים 1 ו – 2 תיעשה באמצעות שימוש במדרגות אשר מובילות אל תוך חצר ביתם של הנתבעים 1 ו -2 בעוד שבנוגע לנתבע 3 יש צורך להכשיר דרך מעבר מיוחדת אל עבר ביתו בתוך חלקה מספר 64 – החלקה הרשומה כבית משותף ואמורה להכיל את הפתרון הראוי לבעיית הגישה שלו .
מנגד, הנתבעים 1 ו -2 אמנם מציינים כי חלקה מספר 64 מהווה "בית משותף" החל מיום 1.7.2007 , דא עקא , שהיוזמה לרישום חברה מספר 64 כ"בית משותף" הינה של חברת "עמידר" ולא של הנתבעים, אשר הלכה למעשה לא היו שותפים אקטיביים לתהליכי הרישום לאחר שלב הרכישה במהלך חודש דצמבר 2006 .
לטענתם, אותו רישום אינו עומד במבחן המציאות משום שחברת "עמידר" ורשות הפיתוח מכרו את כל החלקות בלא תכנון מוקדם של דרכי המעבר שבין דירות הצדדים , ובעוד שהתובעים עצמם בחרו להסב את תשומת ליבם של ה נתבעים לכך רק לאחר 11 שנים ממועד רכישת הזכויות.
הנתבע 3 שב ומציין בסיכומיו כי הוא אינו חולק על כך שהתובעים הינם בעלי הזכויות הקנייניות בחלקה מספר 65, אולם מאז רכישת הדירות מחברת "עמידר" נוצרה הלכה למעשה מציאות חיים בלתי אפשרית , משום שלא קיימת דרך גישה מוסדרת לכיוון ביתו .
הנתבע 3 אף הוסיף וציין בסיכומיו כי מעדותו של הנתבע 1 עלה שהאחרון אינו מתנגד לכך שהכניסה אל חלקה מספר 65 תתבצע באמצעות סגירת המעבר באמצעות שער ומסירת העתק של מפתח הכניסה לידי כ"א מהנתבעים, ולכן מדובר במתן הסכמה לרשות לעשות שימוש בחלקה מספר 65 כדרך מעבר אל תוך בתי הנתבעים .
הנתבע 3 מוסיף ומציין כי דרך הגישה היחידה אל תוך דירתו יכולה להתבצע אך ורק באמצעות שימוש באותה דרך מעבר, וכי יש לזקוף לחובת התובעים את העובדה שבמשך שנים רבות לאחר רכישת המקרקעין לא נעשה על ידם דבר , אשר מלמדת על כך שיש לדחות את התביעה כנגדו ולהמשיך ולאפשר לו את השימוש בדרך המעבר בהתאם לעקרונות אשר הותוו בפסיקת בתי המשפט שלפיהם יימנע סילוקו של בעל הרישיון מטעמים של צדק ובהתאם לנסיבות המקרה.
בתביעות אשר עניינן סילוק יד ממקרקעין מכח בעלות , די בכך שהתובע יוכיח כי ה ינו הבעלים ומכאן ואילך על הנתבע מוטל הנטל להמשיך ולהוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק או להשתמש במקרקעין (ראה : ע"א 16482/90 עיריית תל-אביב נ' גרינשטיין, פ"ד נג , 313) , ולכן , בנסיבות העניין על התובעים להוכיח את בעלותם באותה דרך מעבר אשר חולפת בשטחם ומנגד על הנתבעים מוטל הנטל להוכיח את זכותם להמשיך ולעבור באותה דרך מעבר .
במקרה דנן הנתבע 3 מציין בסיכומיו כי הינו מכיר בזכויותיהם הקנייניות של התובעים בחלקה (ראה: סעיף 6 לסיכומי הנתבע 3) בעוד שהנתבעים 1 ו – 2 מציינים בסעיפים 33, 35 ו – 38 לסיכומיהם כי דרך המעבר הינה משותפת לכלל הצדדים ולפיכך זכות המעבר המשותפת בשביל המעבר, אשר חלקו עובר בחלקה 64 וחלקו האחר בחלקה מספר 65 , גוברת על זכות הבעלות במקרקעין של התובעים כך שבפועל מתקיימת "חזקה נוגדת" בדרך המעבר בהתאם להוראת סעיף 94 לחוק המקרקעין (זיקת הנאה) .
למרות שהבנתם של הנתבעים על כך שהדירות שאותן רכשו בחלקה מספר 64 נרשמו בפנקס הבתים המשותפים נלמדת באופן ברור מאותם מסמכי מכר שעליהם חתמו בנוכחות נציגי המכר של חברת "עמידר" (לעניין חזקת הבנת משמעות החתימה על גבי מסמך משפטי ראה : ע"א  9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ. רייז, פ"ד נח(3) , 934 , 945) הרי שעיון בתשריטים שצורפו להסכמי המכר מלמד על כך שבתשריט הסכם המכר שעליו חתמו הנתבעים 1 ו – 2 בתאריך 17.10.2006 צוינו המילים "שביל הולכי רגל" שאינן נזכרות כלל בתשריט הסכם הרכישה של התובעים אשר נחתם לאחר כחודשיים בתאריך 10.12.2006 (ראה : עמוד 29 לבקשת הרשות להתגונן מטעם הנתבעים 1 ו – 2 ; עמוד 14 לנספח כתב התביעה).
למרות שכלל הצדדים אינם חולקים על כך שחברת "עמידר" פעלה באופן רשלני בכך שלא טרחה להגדיר עובר לכריתת הסכמי המכר את אותו קטע בשביל המעבר אשר נבנה בחלקה מספר 65 כדרך מעבר משותפת לכלל הצדדים (ראה : סעיפים 4.2-4.3 לסיכומי התובעים ; סעיף 5 לסיכומי הנתבעים 1 ו – 2 ; סעיפים 6 ו - 7 לסיכומי הנתבע 3) ובכך גרמה לחוסר תיאום ולחוסר הבנה בנוגע לזכויותיהם הקנייניות במקרקעין ולדרכי הגישה אל עבר בתיהם הרי שהצדדים נמנעו מטעמיהם מזימונם של נציגי חברת "עמידר" הרלוונטיים ו/או מהגשת בקשה להגשת תעודת עובד ציבור מטעמם על מנת לבחון את הסיבות שהביאו לאותם פגמים תכנוניים אשר גרמו להתדרדרות מערכת היחסים ביניהם ולריבוי של סכסוכים משפטיים ביניהם.
הבעייתיות הינה ברורה מקום שלנתבעים 1 ו- 2 שורטט "שביל הולכי רגל", אולם לתובעים, שורטט שביל המריבה כחלק מחלקתם המהווה "חלקת דגל" (קרי, חלקה אחורית של דרך מעבר אליה).
בנסיבות הללו שבהן מתחייב היה תיקון רישום של כל דרך המעבר כדרך מעבר משותפת לכלל הצדדים או לחילופין הגשת תובענה אזרחית כנגד חברת "עמידר" בגין הנזקים אשר נגרמו לצדדים כתוצאה מהרישום הבעייתי של דרך המעבר והגבולות אשר תוחמים בין הדירות שנרכשו בחלקות 64 ו – 65 הרי שאין מקום לקבוע במסגרת הליך זה, אשר עניינו עתירה לסילוק ידם של הנתבעים מדרך המעבר ולמתן צו מניעה מעשיית שימוש בה , מסמרות בסוגיית הבעלות בדרך המעבר . די בכך שמבחינה רישומית חלק מדרך הגישה שייך לחלקה מספר 65 וחלקה האחר ממוקם בחלקה מספר 64 בכדי לקבוע שזכות המעבר נקבעת על פי מתווה הרישום.
האם יש מקום לביטול הרישיון הבלתי הדיר אשר ניתן לנתבעים להשתמש בדרך המעבר ?
רישיון במקרקעין הוא היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס, ואפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכם (רשות גרידא).
רשות גרידא נבדלת מהרשות החוזית משום שתוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה , ותנאי סיומה נלמדים מן ההסכם שבין הצדדים בעוד שרשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין והיא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע (ראה : נינה זלצמן , "רישיון במקרקעין" , הפרקליט מ"ב (תשנ"ה-תשנ"ו), עמ' 24) .
זאת ועוד, לגבי אופיו של הרישיון נקבע בעניין ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף מיום 21.7.2015 כי רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר , דהיינו הבעלים יכולים לבטל ו כרצונם. לעומת זאת , ישנם רישיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן , ורישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת , בעוד שמתן רישיון בלתי הדיר עשוי להשפיע גם על צד ג' , אך ככלל , רישיון מקנה זכות אישית כלפי הבעלים ולא זכות קניינית כלפי כולי עלמא .
אמנם ההסכמה הנדרשת יכולה להינתן בעל פה (ראה : ע"א 19/81 בנימין ביבי נ' דר' קרל הורברט ואח' , פ"ד לז(2) , 497) , לתקופה מסוימת או בלתי מסוימת , בשתיקה , במתנה או בתמורה (ראה : ת"א (מחוזי נצרת) 73/08 אברהם כץ נ' דינה בן-ישי מיום 5.12.2010) , כאשר רישיון אשר ניתן שלא בתמורה ניתן לביטול בכל עת , כפוף להיעדר הסתמכות ושינוי מצב לרעה בהתבסס על מתן הרישיון ובעיקר על שיקול ההסתמכות של בר- הרשות והשבחתו את הנכס (ראה : ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט(3) ,693 ; רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל-משרד הביטחון מיום 12.6.2007) .
לפיכך, כאשר מתעוררת טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין , ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך , על בית המשפט לבחון בהתאם לנסיבות המקרה האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון , והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים .
בין הנסיבות שהינן רלוונטיות לבדיקת מאזן הצדק יתחשב בית המשפט במספר גורמים, ובין היתר בכוונת הצדדים לרישיון , תנאי הרישיון , משך הזמן בו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שבעליה פעל לסילוקו , הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון , מידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן והנזק שנגרם לו עקב כך , האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון ההשקעות בנכס ובפרט הקמת מבנים במקרקעין , היקף ההשקעות והאם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עימו ובמידת הצורך במקרים של קבלת הבקשה לפינויו של המחזיק מכוח הרשות לקבוע את גובה הפיצוי הכספי שלו זכאי המחזיק (ראה : רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(3) , 151) .
עם זאת, זכות הבעלות אינה זכות מוחלטת ואף ייתכנו מקרים שבהם מכח עיקרון תום הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית ועל פי עקרונות של צדק, הגינות ותום לב, טיב הזכות הקניינית מכוחה הוגשה התביעה, מהות היחסים המתקיימים בין בעל הקניין לבין זולתו, היקף הפגיעה בזכות הקניין בנסיבות המקרה ועוצמתה לרבות המשך הפגיעה, עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות והתנהגות בעלי הדין (ראה : ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, מיום 19.2.2012) .
ודוק: לא מצאתי לקבוע שהתובעים נתנו רישיון בלתי הדיר, ומצאתי כי ראוי וניתן לבטל את הרישיון, אולם ביטול הרישיון חייב להיות תוך מתן שהות ראויה להיערכות.
אף בהנחה שהתובעים רכשו לעצמם את זכות הבעלות בכל שטחה של דרך המריבה או לכל הפחות את אותו חלק אשר עובר בחלקה מספר 65 מכח הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין (ראה : סעיפים 2 ו - 21.1 לסיכומי התובעים) הרי שבכל הנוגע לנתבע 3 עולה באופן ברור ביותר שנכון להיום לא קיימת בידי הנתבע 3 דרך גישה חלופית אל תוך ביתו (ראה : עדות הנתבע 3 בעמוד 28 שורות 1-2 ; עדות התובע 1 שורות 24-35 ; סעיף 4 לתצהיר הנתבעת 2 ). הדברים הודגמו והובהרו היטב בביקור ביהמ"ש במקום אשר התקיים בנוכחות הצדדים וב"כ.
לפיכך, מתן סעד מסוג של סילוק ידו של הנתבע 3 ומתן צו המניעה המבוקש ללא אינו מידתי ויגרום לפגיעה אנושה בנתבע 3 (דירת מגוריו) וביכולת לעשות שימוש בה למגורים – דבר שאינו מוצדק כלל ועיקר בנסיבות העניין, ובפרט משהתובע 1 הביע את הסכמתו העקרונית לכך שהנתבע 3 יעבור בחלקה מספר 65 על מנת להיכנס אל תוך ביתו (ראה : עמוד 13 שורה 36 – עמוד 14 שורה 3 לפרוטוקול).
ויחד עם זאת – חשוב לציין שהגישה לדירת הנתבע 3 אמורה להיעשות מתוך חלקה 64, בה רשום הבית המשותף; המצב בשטח הינו שבנייה קיימת מונעת את הגישה לחלק האחורי של חלקה 64, והדבר אינו תקין (בהקשר זה ייאמר כי התובעים טענו שאותה בניה אינה חוקית, וראוי לבצע הריסה מתאימה, אולם לא בכך עסקינן בהליך זה); לפיכך מצאתי לנכון לקבוע פרק זמן ממושך מאוד במסגרתו יהא על הנתבע 3 להסדיר את דרך הגישה שלו לבית מגוריו, שלא דרך החלקה השייכת לתובעים.
עם זאת, המסקנה בנוגע לנתבעים 1 ו – 2 הינה שונה, מאחר והנתבעים 1 ו – 2 עשו שימוש בדרך המעבר למרות שחתמו על גבי מסמכים משפטיים המעידים על כך שחלקה מספר 64 נרשמה בפנקס הבתים המשותפים ולמרות שאותן מדרגות, אשר נמצאות מימין לשביל היריבה, ומצויות בתוך חלקה 64, נמצאות במצב תחזוקתי טוב המאפשר גישה ישירה אל תוך ביתם של הנתבעים 1 – 2 מהרחוב, ללא היזקקות לשביל הגישה (ראה : התמונה בסעיף 8.8.5 לסיכומי התובעים).
לפיכך שינוי המצב הקיים, להפסקת השימוש בשביל הגישה (וכפועל יוצא - למעבר היישר מן הרחוב לדירת הנתבעים 1-2, ושימוש במדרגות המצויות בשטחם), לא ימנע גישה לדירת הנתבעים 1-2, בשים לב לכך שיש בידם להיכנס אל תוך ביתם מתוך השער הישן (ראה : עדות התובע 1 בעמוד 14 שורות 1-2 לפרוטוקול).

סוף דבר :
בכל הנוגע לנתבעים 1 ו – 2, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבעים 1 ו – 2 מלהיכנס אל תוך ביתם באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש ; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות והכשרה הכניסה מהשער הישן המותקן בחזית המגרש, צו המניעה יחול החל מיום 1.10.2021.
בכל הנוגע לנתבע 3, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבע 3 מלהיכנס אל תוך ביתו באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש ; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות, ובין היתר, הגעה להבנות בין הצדדים, או לחלופין השלמת התכנית להרוס את המבנה ולבנות מחדש תוך תכנון דרכי גישה, צו המניעה יחול החל מחלוף 5 שנים מיום מתן פסק הדין.
בנסיבות העניין ולאור תוצאות פסה"ד אין צו להוצאות.
לבקשת התובעים, ניתן צו לפיצול סעדים, שכן ברי כי לא כל הסעדים הרלוונטיים למחלוקת שבין הצדדים נדונו או התגבשו.

ניתן היום, ח' סיוון תשפ"א, 19 מאי 2021, בהעדר הצדדים.