הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 8893-08-16

התובעות
.1 תיווך בית בעמק בע"מ
.2 ארץ המלך ניהול בע"מ
נגד

הנתבעות
.1 רינת רגינה לוינסון
.2 רג'ין - טעמים. אהבה. חוויה. בע"מ

פסק דין

לפני תביעה ותביעה שכנגד.

ראשונה הוגשה תביעתן של תיווך בית בעמק בע"מ וארץ המלך ניהול בע"מ (שתיהן יקראו להלן:"בית בעמק") לתשלום ס ך 494814 ₪ המהווה לטענתן את חובן של הנתבעות כלפיה.

לגרסת בית בעמק מפי מר צפריר בן מלך מבעלי החברות התובעות , הן בעלות הזכויות בנכס הנמצא באזור התעשייה ברמת ישי, הנתבעת 1 היא ע וסק מורשה וגם הבעלים של נתבעת 2 שהיא חברה בע"מ.

מר בן מלך מפנה לחוות דעת שמאית שנערכה בדצמבר 2010 עת נרכש הנכס לבקשת הבנק הממשכן (כשהנתבעות כבר נמצאות בו כשוכרות) ולתמונות שמתארות את מצבו באותם הימים .

על פי הנטען, ביום 27.12.09 חתמה הנתבעת 1 על הסכם שכירות הנכס מבעליו הקודמים מר גליק לתקופה של שנה, ביום 24.3.10 נחתם הסכם בין הבעלים הקודם-מר גליק ולבין בית בעמק והנכס נמכר להן, בית בעמק המשיכו בנעליו של מר גליק והשכירו את הנכס כאשר ההתחייבויות ההדדיות המקוריות עמדו על כנן, הסכמי השכירות הוארכו מפעם לפעם ועד ליום 31.12.15.
על פי הנטען בתביעה, בשנת השכירות האחרונה (2015) הפרו הנתבעות את ההסכם, לא עמדו בתשלומים ובשלב מסוים הודיעו שהן מפנות אותו ברם כל הניסיונות להיפגש עם הנתבעת 1 ולבצע פרוטוקול מסירה מסודר עלו בתוהו, המפתחות לא נמסרו ובסופו של דבר נאלצו בית בעמק ב חודש ינואר 2016 לפנות לפורץ מנעולים.

עם קבלת החזקה בנכס, גילו בית בעמק נזקים וחסרים שגרמו הנתבעות לנכס ואשר הוערכו בחוות דעת המומחה מר מרדכי שטיינר שקבעה כי שיעורם עומד על 432,198 ₪.

בנוסף נתבעים עלות חוות הדעת בסך 2106 ₪ והפסד שכירות מחודש ינואר 2016 בסך 57,000 ₪ ולפי 9,500 ₪ לחודש.

הנתבעות רינת רגינה לוינסון ורגין טעמים, אהבה חוויה בע"מ (להלן:"רינת ורגין") התגוננו והגישו תביעה שכנגד על סך 320,000 ₪.

לטענת רינת ורגין, החל מחורף 2013 הפסיקו התובעות למלא את חובתן ולבצע תיקונים נדרשים במושכר, בסמוך לחודש נובמבר 2015 אותר שוכר חלופי שביקש להיכנס למושכר ולרכוש את ציוד הנתבעות, הלה יצר קשר עם בית העמק, הוחלפו טיוטות, נעשו בדיקות שונות ברם בית העמק סיכלו את העסקה וטענו כי הציוד שייך לה ן, סיכול העסקה גרם לנתבעות לנזק רב וסיכל את אפשרותן לשלם חובות עבר ולהתבסס לקראת פעילות עסקית עתידית במקום חדש.

רינת ורגין טוענות שמדובר בנכס ששימש כמטבח תעשייתי במשך כ-20 שנים ברציפות ללא ששופץ אי פעם ע"י בית העמק או הבעלים הקודמים ולכן מצבו בכל עת משקף את השימוש ככזה ו לכן מדובר לכל היותר בבלאי סביר הנובע משימוש כזה-כמטבח מוסדי שנגרם לאיטו ומטבע הדברים לאורך השנים.

רינת ורגין טוענות כי לאחר שסוכלה ע"י בית בעמק עסקה עם שוכר חלופי שהיה מוכן לשלם עבור המטבח והרישיון הצמוד לו כ-180,000 ₪ הרי ש במהלך פעולות הפינוי בסוף חודש דצמבר 2015 פנה אדם בשם טוכנר והתעניין בשכירת המקום, מנוף שהגיע והיה אמור לפנות מקררים וציוד נשלח חזרה לדרכו נוכח האפשרות שנוצרה בשל אותה התעניינות , הכל בהסכמת בית בעמק להמתין עוד מספ ר ימים לקבלת עמדת מר טוכנר אלא שבינתיים פרצו בית בעמק את המנעולים, הגישו תלונת שווא במשטרה על גני בת בלוני גז ומיכל אשפה ונטלו מרינת ורגין ציוד שכלל בין היתר שני חדרי קירור, מזגנים, מקרר וכיו"ב.

מכל מקום, רינת ורגין טוענות כי בית בעמק מכרו את הנכס בתחילת שנת 2017 כולל הציוד שלא היה שייך להן וקיבל ו עליו תשואה נאה ללא כל השקעה נוספת ובפועל לא נגרם לבית בעמק נזק כלשהו ונזק מיוחד כזה, לא הוכח.

מטעם בית בעמק העידו מר צפריר בן מלך, מר שטיינר ומר סגל.
מטעם רינת ורגין העידה הגב' רינת לוינסון.

ב"כ הצדדים סיכמו ופסק הדין, הגם שעוסק בסכומים נכבדים ינומק באופן תמציתי שכן בסופו של יום מדובר בתיק פשוט ובעקרונות משפטיים פשוטים (וגם סיכומי הצדדים, למרות אורכם, אינם מחדשים הרבה וחוזרים בעיקרם על הטענות שכבר נטענו קודם לכן).

כדי להקדים את המאוחר יש לומר כבר עתה כי הקשר בין הטענות, בין גובה הנזק שנגרם בפועל למי מהצדדים ולבין הראיות והמציאות, חלוש.
אם בית בעמק סבורה שהיא רכשה בשעתו זכויות במבנה העשוי שיש וזהב בו מתנהל בית מרקחת וכזה עליה לקבל לאחר שנים של שימוש, היא טועה.
אם בית בעמק סבורה שרק חוות דעת השמאי מטעמה מספיקה להוכחת סכום תביעתה כשבסופו של יום הופך הנזק מנזק "שמאי" תיאורטי בחוות דעת לנזק מיוחד שאמור היה להתגבש במציאות, היא טועה.
אם רינת ורגין סבורות כי את הנכס היה צריך למסור במצבו כפי שבא לידי ביטוי בראיות שהוגשו (תמונות שצולמו ע"י מר שטיינר) ולהצדיק זאת בכך ששימש כמטבח מוסדי שנים רבות, הן טועות.
אם רינת ורגין סבורות שאת כל טענותיהן בדבר נזקים שנגרמו להן ניתן להוכיח רק על בסיס עדותה היחידה של רינת, מבלי לזמן עדים ומבלי להגיש ראיות אובי יקטיביות , גם כאן הן טועות.
כפי שניתן להבין מקדימון זה, שני הצדדים הפריזו והגזימו (די לקרוא גם את התמליל ובעיקר את הסיכומים כדי להתרשם מה דרמה שבהם ומלשונם הציורית) ונראה כי שכחו או ביקשו מחד גיסא לשכוח את ההיסטוריה של המבנה, את התהליך הנורמלי אותו יעבור מבנה כזה (המשמש כמטבח מוסדי) מבלי שמי מבעליו יעשה מעשה ויפעל לשימורו ומאידך גיסא לשכוח את חובתו של שוכר לסיים שכירות ולמסור נכס בצורה שתקטין ככל הניתן את נזקי המשכיר ואת תוצאות הפעילות של השוכר במושכר. שני הצדדים ביקשו כנראה לשכוח גם את חובתו של צד שרוצה להוכיח טענה או נזק , להביא ראיות, חוות דעת או עדויות רלבנטיות להוכחתן .

ומכאן להכרעה עצמה.

תביעת בית בעמק
התביעה מורכבת מ-3 ראשי נזק, האחד-הנזק למבנה עצמו שנאמד בחוות דעתו של המומחה שטיינר בסך 432,198 ₪.
ראש הנזק השני הוא בגין אובדן דמי שכירות עקב אי יכולת להשכיר את הנכס שנאמד ב-57,000 ₪.
ראש הנזק השלישי, מינורי יש לומר, נוגע להוצאות כמו פריצת דלת המושכר.

חוות דעתו של המומחה שטיינר מפורטת מאד, למעשה מפורטת מדי. מובן לחלוטין שמדובר במומחה מטעם בית בעמק הרוצה להדגיש כל ליקוי וליקוי, כל נזק וכל כתם אבל גם חוות דעת כזו צריכה להיות הגיונית, סבירה ובעיקר כזו שיכולה לקשור ממצאים למחדל, רשלנות או הפרה מצד רינת ורגין.
כך למשל, אין דין מתקנים ותשתיות השייכים למבנה שנתלשו ממקומם כדין גלגליות של חלון אלומיניום שמה לעשות שלאחר 20 שנים תקועות קצת.
פריטים מסוימים שזכו להערכת נזק ספציפית מצדיקים אותה ברם אין לקבל את הדרך בה מבקשים בית בעמק והמומחה מטעמה לעבור פריט פריט ולבצע הערכה שמשמעה תיקון הפריט או הליקוי גם כשאין שום כוונה, גם לא תיאורטית לעשות כך, כשאין שום כוונה להפעיל במקום מטבח מוסדי אחר, מבלי לתת שום ביטוי לכך שממילא היה צריך לרענן את הנכס אחרי 20 שנות שכירות ומבלי לתת ביטוי לבלאי טבעי שבו השוכר לא צריך לשאת. מר שטיינר בחר בדרך שמביאה את חוות הדעת למקום בו איננה אמורה להימצא, קראתי את חוות הדעת, עיינתי בתמונות (הרבות) והגעתי למסקנה כי סיכום "התיקונים הדרושים" הופך מה שהיה אמור להיות לא יותר מריענון מעט רחב יותר של הנכס שאולי נדרש בנסיבות העניין לפרויקט "פינוי בינוי".

הדברים הם בבחינת קל וחומר כשמר שטיינר בעצמו העיד כי הוא לא לקח בחשבון שום טענה משפטית אפשרית בין הצדדים ולא יודע מה היה שייך למי ומה לא פונה באשמת מי וכיו"ב. מר שטיינר העיד כי אין ולא היה לו שום מידע על מצב הנכס לפני או במהלך תקופת השכירות של רינת ורגין ולא לגמרי ברור למה הוא קורא "שימוש מקורי" של הנכס ומדוע.

חוות הדעת מנופחת, רכיביה/חלקיה גדולים בהרבה מהשלם ובהחלט ניתן להסתפק בשלם שכן על בית העמק חלה חובת הקטנת הנזק.

הדוגמה הטובה ביותר היא של אדם שבבעלותו רכב במצב סביר ואשר מנועו התקלקל. אם חישוב עלויות התיקון יכלול קניית בלוק מנוע , קניית בוכנות, קניית ראש מנוע, קניית משאבת מים , קניית סט אטמים, קניית משאבת שמן, קניית מזרקי דלק וכיו"ב וע ל כך יתווסף רכיב העבודה על שיפוץ נרחב כזה, הרי תתקבל עלות גבוהה ביותר שאיננה ריאלית, איננה כדאית ורחוקה מלהחזיר את המצב לקדמותו אלא מהווה השבחה. אם נניח שסיכום עלויות כזה יגיע לדוגמ ה ל-20,000 ₪, הרי קניית מנוע קומפלט במצב טוב מפירוק תשיב את המצב לקדמותו ברבע או לכל היותר בשליש מהעלות. דוגמה זו מתארת בדיוק את המצב העולה מחוות דעתו של מר שטיינר.

מכניסים שיפוצניק, זגג וחשמלאי, שבוע עד שבועיים עבודה והנכס חוזר למצב טוב הרבה יותר מזה שבו היה מצוי במידה והיה מוחזר בהתאם לחוזה. העלות, ללא שום צל של ספק לא הייתה מגיע אל מעבר ל-400,000 ₪, גם לא לרבע מסכום זה.

לא ברור לי מה הבסיס לחיוב בגין רבים מאותם ראשי נזק שמצטברים לכדי סכומים גבוהים מאד ואשר מחייבים את השוכרת לכאורה לבצע שיפוץ נרחב ולהחזיר את הנכס כמחודש לגמרי כשגם החוזה לא כולל תנאים כאלו ומורה לשוכרת להחזיר את המבנה "במצב טוב ותקין כפי שהיו נכון למועד תחילת השכירות" (סעיף 3.2 להסכם). גם כשיש לתובע תביעה מוצדקת, היא צריכה להיות סבירה, פרופורציונלית ולטעמי גם מדויקת.
כאשר נזק מתגבש לכדי נזק מיוחד, ההערכות האסטרונומיות (מטעם תובע) או המזעריות והחסרות (מטעם נתבע) משקלן מתפוגג שכן הנזק המיוחד המוכח זוכה לעדיפות. הדין לא מפצה על מה שמומחה כזה או אחר שנשכר ע"י צד רושם, הדין מפצה (ולו ברמה העקרונית והרצויה) על הנזק שבאמת נגרם וגם בעניין זה קיימת לבית בעמק בעיה עליה אעמוד בהמשך.

צמת חשמל חתוכה תמיד מצטלמת טוב אבל לא תמיד מדובר באיזה נזק נורא. הרי אם מדובר בצמת פיקוד לצרכן ייחודי כמו חדר קירור, תנור גדול וכיו"ב, ברגע שהצרכן מוצא מהמקום, אין לצמה שום תפקיד וככל שיבקש מישהו להתקין שם צרכן חשמל רציני אחר (זה לא המקרה כאן) , ממילא יבוא זה עם צמה משלו וממילא יהיה צורך לבצע חיווט וחיבור ללוח החשמל ולמערכת הפיקוד של הצרכן וכמובן לצרכן עצמו ומעבר לצורך ומידיעה שיפוטית, יהיה נכון להשתמש בכבלים חדשים וייעודיים (ולא בני עשרות שנים ששימשו צרכנים אחרים והתבלו להם מטבע הדברים).

כמובן שכאשר מבוצע חיתוך כבלי חשמל המספקים חשמל למבנה, לתאורתו ולתשתיותיו הקבועות או שנגרם נזק ללוח החשמל של המבנה, המצב שונה.

מעבר לכך רינת ורגין היו צריכות להחזיר את הנכס במצב סביר ודומה לזה כפי שקיבלו אותו, הרי ביחס למחוברים שונים היה עליהן להחזיר במצב תקין את שפורט בנספח א' להסכם שצורף כנספח א לתצהירה של רינת. הרשימה כוללת דברים מובנים מאליהם כגון גופי תאורה, שקעים, לוח חשמל וציוד כיבוי וגם פריט ייחודי למטבח מוסדי-"ארובה להרחקת ריחות ועשן הכוללת מערכת שאיבה", כל הפריטים האחרים (חדרי קירור על מנועיהם, מזגנים שאינם מקובעים בקירות המבנה , שולחנות וציוד מטבח, מכונות המשמשות במטבח וכיו"ב) לא שייכים למבנה ואין ראיה כי לבעלים הקודמים או לבית העמק יש בהם זכויות קנייניות או אחרות (למעט ההסכמות כי ציוד המחובר למבנה יישאר איך יאמר כבר עתה, אם עוגן שולחן לקיר כדי שלא יזוז, הוא איננו בגדר "מחובר" למבנה, הוא איננו חלק מהמבנה ), למעשה בעניין זה נראה כי רינת ורגין עמדו בנטל.
משכך אם נחתכו כבלים השייכים לחדר קירור או למדיח או לתנור וכיו"ב, המחזה איננו אסתטי ונעים לעין אך אין כאן "נזק" למבנה או למחובריו.

למרות האמור לעיל, אי אפשר להתעלם מהמצב כפי שמתואר בחוות דעתו של השמאי סגל, חוות דעת שנערכה בחודש דצמבר 2010 לצורך מתן משכנתא לבית בעמק ע"מ שתרכוש את הנכס. חוות הדעת עצמה לא מגלה באמת מה המצב בכל נקודה ונקודה בנכס אך מהתמונות שצולמו עולה כי מצבו היה טוב בהרבה מזה שתועד ע"י מר שטיינר ומסקנה זו תקפה גם אם אני מנטרל את פרק הזמן שחלף מ פריצת המבנה והחלפת מנעוליו ועד למועד הגעת מר שטיינר ומנטרל גם את אי הסדר והלכלוך שנותרים באופן רגיל אחרי פירוק ועזיבת נכס מ בלי להשקיע יום יומיים בניקיונו, דבר שאם היה נעשה ע"י רינת ורגין, היה משאיר למר שטיינר פחות "ממצאים" לצילום. מחוות דעתו של מר סגל קשה לדעת האם חלון פלוני סדוק או דלת אחרת תקועה, האם יש סימן של רטי בות בקיר הזה או ההוא, האינדיקציות היחידות מעבר לתמונות המוגבלות בהיקפן הן בסימון "סטנדרט הבניין" שלא זכה לציון "משובח", "משופר" או מאידך "נמוך" אלא סומן הציון "רגיל" וכן בסימון "מצב התחזוקה של הבניין שלא זכה לציון "שמור" גם לא לציון "טוב" ומאידך גיסא גם לא לציון "פשוט", גם כאן סומן "רגיל".

יש להבהיר, אני מקבל את כל טענות רינת ורגין ביחס ל"חוות דעתו" של מר סגל ובתיק כאן אין משקלה כמשקל חוות דעת (ויותר מכך, תוכנה גם אם היה מתקבל, איננו מועיל להכרעה במחלוקת הנוכחית, מר סגל אישר שלא מדובר בחוות דעת שמאית מלאה וכי לא ביקר בנכס לאחר 2010) ואין כל משקל לטענות המאוחרות שמנסה בית העמק להעלות באמצעותו בעניין ירידת ערך הנכס, טענות שהן בגדר הרחבת חזית לה התנגדו רינת ורגין ובצדק , יחד עם זאת, עדותו של מר סגל כעד מן המניין איננה פסולה, איננה בלתי קבילה והוא, כמר סגל ולאו דווקא בכובעו כשמאי, יכול לבוא לבית המשפט ולהעיד כי בשנת 2010 הוא ביקר בנכס, צילם תמונות וניתן להגישן באמצעותו.

מסקירת העדויות והראיות עולה במאזן ההסתברות הנדרש ואף מעבר לכך המסקנה כי בית בעמק לא באמת "הפסידה" משהו בגלל מצב הנכס ונכון יותר יהיה לומר, לא הוכיחה שהפסידה משהו בגלל מצב הנכס כפי שהתגלה עם סיום השכירות.
יודגש, אין חולק כי לא בוצע שום תיקון ואין ראיה על שום הוצאה, גם לא של שקל, הנוגעת לתיקון הליקויים שבחוות דעת מר שטיינר.

אין חולק ולמצער הוכח דיו שדבר ממה שהיה לטענת בית בעמק מחובר לנכס ונלקח ע"י רינת ורגין לא משמש את רוכש הנכס ולא היה משמש אותו היות והנכס הותאם לעסק של השכרת חדרים על בסיס שעתי (כך עלה ולא נסתר מטענות רינת ורגין שביקשו לתאם מועד לבדיקת הנכס).

אין גם חולק שהתביעה לא תוקנה לאחר שהנכס נמכר ולכן כל נזק מיוחד שנגרם בתהליך המכירה כתוצאה ממחדל של רינת ורגין הקשור במכירה לא שייך לתביעה כאן, גם אין עליו ראיות. הרוכש לא הובא לעדות, הנכס נמכר במחיר העולה משמעותית על המחיר בו נרכש, אין ראיות או כלים כדי להעריך את מידת ההשלכה של מצב הנכס על הרוכש או על רוכשים אחרים שהתעניינו אם התעניינו בנכס, גם מעדותו של מר צפריר שהיא כאמור בבחינת הרחבת חזית לה התנגדו רינת ורגין לא ניתן ללמוד על נזק מיוחד שהתגבש בשל מחדלי רינת ור גין והרי בית בעמק היא "תיווך בית בעמק בע"מ" ובוודאי שהייתה יכולה לתעד, לפרט ולהביא ראיות על ניסיונות להשכיר או למכור, לזמן שוכרים או רוכשים פוטנציאליים שבשל מצב הנכס ויתרו עליו או הציעו סכום נמוך מערך השוק ולמעשה אין בתיק, במישור הראייתי כלום.
אינני מקבל את חוות דעתו "המשלימה" של השמאי מר סגל שהיא כאמור חלק מהרחבת חזית ברם אתייחס אליה ואומר כי שוב, על פני הדברים ומבלי לבקר בנכס וסביבתו, קשה לראות איך מהערכה של 915,000 ₪ לנכס "טרי" יחסית צמח ערכו במקביל להזדקנותו של הנכס לסכום של לא פחות מ-2,430,000 ₪ קרי עלה ערכו ב-7 שנים פי 2.6, הנכס על פי חוות הדעת היה כנראה אחת ההשקעות הטובות בישראל.
יתרה מכך, הנכס כולל יותר מאולם אחד וכולל גלריה שגם היא מתומחרת או מוערכת באופן שונה, "חוות הדעת" איננה עושה הפרדה בין החלקים השונים של הנכס (שכפי הנראה בשעתו נרכש ע"י בית בעמק משני מוכרים נפרדים) , לא ברור מה שייך למה, כמה היה שווה החלק המושכר לרינת ורגין ומה השפעתו, לכאן או לשם על ערך הנכס כולו.
יובהר, חוזה השכירות של רינת ור גין מדבר על "יחידה מס' 9" במבנה, הסכם רכישת הנכס בין הבעלים הקודם לבית בעמק מדבר על שתי יחידות בקומת הקרקע: תת חלקה 6 ותת חלקה 8 ורשום במפורש כי רק תת חלקה/יחידה 6 מושכרת בשכירות חופשית (לרינת ולרגין שכן יחידה 8 הייתה פנויה אז). בזמן חקירת העד מר בן מלך התברר כאמור כי הנכס כולו נרכש משני בעלים שונים שהחזיקו בחלקים שונים.
כך או אחרת, בין אם בשל קבלת הטענה בדבר הרחבת חזית (בה למעשה הודה גם העד מטעם בית העמק מר בן מלך כשעומת עמה בע"מ 36 לפרוטוקול) ובין אם באי עמידה בנטל להוכיח מהו הנזק "השמאי" והאמיתי שנגרם בעת מכירת הנכס אם בכלל ושאותו ניתן לייחס למחדלי רינת ורוגין בפרט, יש לקבוע כי דין הטענה שנגרם הפסד במכירה בכלל ובאשמת רינת ורגין בפרט, להידחות.

אם כך, יש לחזור לתחילת ההכרעה ולומר כי היות ושוכנעתי שרינת ורגין החזירו את הנכס במצב פחות טוב מזה שקיבלו אותו (ההתחייבות החוזית), שוכנעתי כי ישנם סעיפים בחוות דעתו של המומחה שטיינר שבהצטברותם יחדיו מביאים למסקנה כי נגרם נזק המגיע כדי שיפוץ קל של הנכס והיות ולא ניתן לומר שנכס נקי ומסודר יוצר אותו אפקט כמו נכס מוזנח שמוצע להשכרה או למכירה (ולו למטרת שימוש אחרת שממילא תצריך שיפוץ נוסף או שינויים רחבים) הרי שהבשיל הבסיס לביצוע אומדנה.
האומדנה תהיה מתונה, תיעשה במשורה שכן נקבע שכימותו של הנזק המיוחד בסופו דבר לא הוכח ובית בעמק לא הראתה שהוציאה ולו שקל אחד כדי להתאים ולסדר את הנכס ולעמוד בחובת הקטנת הנזק החלה עליה.

נראה כי בנסיבות העניין הערכת נזק בשיעור 35,000 ₪ עולה בקנה אחד עם נימוקי ושיקולי הכרעה זו. יאמר כי רינת בעדותה בעמ' 68 לפרוטוקול העריכה את עלות השבת המצב לקדמותו בכ-20,000 ₪.

אשר לעלות החלפת המנעולים, זו הוכחה דיה ומעמדת על 2,200 ₪ להיום.
עלות חוות דעתו של המומחה שטיינר הוכחה גם היא, מועמדת על 3,600 ₪ להיום והיא בגדר "הוצאת משפט".
התביעה בגין הפסד דמי שכירות עד למכירת הנכס נדחית מחמת אי הוכחתה, כאמור "תיווך" בית בעמק הציגה אפס ראיות במישור זה, לא מודעת פרסום, לא הסכמי תיווך, לא התכתבות או טויוטה עם שוכר פוטנציאלי, לא הביאה קונה פוטנציאלי שהגיע "וברח" אחרי שהתרשם ממצב הנכס זאת למרות שמר בן מלך ידע לומר שמות שונים בחקירתו הנגדית .
בית בעמק לא הביאה בדל ראיה על ניסיון להכשיר את הנכס להשכרה ובמאזן הנדרש ניתן לומר כי מרגע שרינת ורגין עזבו או זמן קצר מאד לאחר מכן , הייתה בית העמק מוכוונת מטרה-למכור ולהפיק את הרווח או התשואה מעליית ערך הנכס.
יש להדגיש, נקודת הזמן בה נבחנים ניסיונות להשכרת הנכס הן מיום שרינת ורגין עזבו היות ורק אז התגלו הנזקים והיות וביחס לשני המתעניינים שקדמו לעזיבה, מר דני ומר טוכנר, אין ראיה שהשכירות עמם לא הבשילה בשל משהו שקשור ברינת ורגין או במה שגרמו לנכס וגם דבר זה פועל כנגד טענות בית בעמק.

ולבסוף, שאלת היריבות, רינת עצמה, כאדם פרטי הייתה בעלת החוזה מול הבעלים הקודם, מרגע שנכרתו הסכמי שכירות בין בית ועמק ולבין רינת ורגין, מהפן המשפטי, רינת איננה עוד צד להסכמים אלו אלא רק רגין שהפכה מעוסק מורשה לחברה בע"מ, חברה עמה ומולה נחתמו הסכמיה של בית בעמק. רינת איננה חתומה באופן אישי על ההסכם, אפילו לא כערבה ובשל עיקרון ה אישיות המשפטית הנפרדת, החיוב יהיה חיובה של רגין בלבד. גם העד מטעם בית בעמק, מר צפריר בן מלך הודה בע"מ 28 לפרוטוקול מול שורה 27 שרינת "היא אישית כנראה לא צד לחוזה, אישית".
התובעת 1 והתובעת 2 חתמו על הסכם השכירות הראשון עם רג'ין, בהמשך ולמצער בשנת 2015 רק תובעת 1 (תיווך בית בעמק בע"מ) חתמה על הסכמי השכירות ברם היות ומדובר בסעד הנוגע לנזק למבנה והיות והנתבעת 2 היא בעלת המבנה עם נתבעת אחת הרי בתבי עתן לשתיהן יש יריבות מול רג'ין כמי שכרה את המבנה שלהן ומי שהשתמשה בו והחזירה להן אותו.

אשר על כן בתביעת בית בעמק הנני מחייב את רג'ין-טעמים, אהבה, חוויה בע"מ ח.פ. 514702638 לשלם לארץ המלך בע"מ ולתיווך בית העמק בע"מ, יחדיו, סך של 37,000 ₪ בצירוף אגרה יחסית בסך 2500 ₪ (אגרה בגין תביעה סבירה בגובה 100,000 ₪) ובצירוף החזר חוות דעתו של המומחה שטיינר בסך 3,600 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך 7000 ₪ כולל מע"מ הכל תשלום תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

תביעת רינת ורגין
אשר לתביעת רינת ורגין, עוד לפני הכניסה לשאלה מה הוכח אם בכלל יש לומר שלא הוצגו תניה חוזית, ראיה כלשהי או מקור מהם ניתן לקבוע שלרינת ורגין עמדה הזכות להביא שוכר אחר במקומן בתום תקופת השכירות. בית בעמק לא הייתה חייבת לקבל שוכר אחר, לא ניתן היה לכפות עליה שוכר אחר וכפי שכבר קבעתי קודם לכן, ההתרשמות היא שבית בעמק לא יצאה מגדרה להשכיר שוב את הנכס אלא החליטה לממשו ולעבור הלאה וזו גם זכותה.

כאמור, רינת ורגין טוענות כי בית בעמק סיכלה שכירות או רכישה של המטבח המוסדי מול שוכר או רוכש בשם דני בגלל שטענה לבעלות בפריטי המטבח.
ככל שהנזק נוגע לסיכול שכירות אפשרית, הרי נזק כזה איננו בר תביעה משנקבע כי על בית ועמק אין חובה להסכים לשוכר אחר או להתקשרות חוזית עמו.
ככל שהנזק נוגע לסיכול עסקת מכירה הרי מעבר לטענה מפיה של רינת בנוגע לנזק בסכום עגול של 180,000 ₪, אין בנמצא שום ראיה, גם לא ראשית ראיה לביסוס סכום זה, לא הוצגו מסמכי הנהלת חשבונות או ראיות אחרות היכולים לבסס הערכת נזק שכזה או בכלל (יש קבלות על רכישת ציוד המטבח שנים קודם לכן עם כניסת רינת לנכס) וחשוב מכל, לא הובא לעדות אותו אדם בשם דני על מנת שיספר בכמה חשב לרכוש את הציוד, האם חשב לרכוש אותו ללא קשר לשכירת המקום ועל מנת שיעיד מדוע בסופו של יום לא יצאה העסקה המתוכננת אל הפועל.

כאן חשוב להדגיש שחרף ההפרדה שנעשתה לעיל בין רכישה ללא שכירות ולבין רכישת המטבח במסגרת שכירות עוברת לאותו דני, עולה מתוך טענותיה של רינת בתצהיר כי הערכת הנזק הגבוהה מתבססת למעשה על ההנחה שאותו דני (או אדם אחר) יתקשר בהסכם שכירות עם בית בעמק (מה שכאמור לא ניתן לכפות על בית בעמק) ורק אז יירכש המטבח "קומפלט" שיתרונו הגדול-היותו בעל רישיון יצרן ממשרד הבריאות (הרישיון ניתן למטבח במקומו-בנכס נשוא התביעה ).
כאמור, אפשר היה אולי לקוות שעסקה כזו תצא אל הפועל אך לא ניתן היה לכפותה על בית בעמק ולכן כל תביעת רינת ורגין בגין נזקים או הפסדים שלכאורה נגרמו להן בשל "סיכול" העברת השכירות לגורם שימשיך להפעיל במקום מטבח אין לה בסיס משפטי, כאמור גם מהפן העובדתי, הבסיס רעוע.

מסקנה דומה ניתן לגזור כאמור לעיל גם מטענת רינת ורגין בנוגע לסיכול מכירת הציוד למר טוכנר "במידה וישכור את המטבח" (סעיף 22 לתצהיר רינת) זאת כנגד תשלום 30,000 ₪.
כאמור, לא הייתה חובה על בית ועמק להשכיר את הנכס למר טוכנר או לכל אחד אחר וגם כאן לא זומן מר ט וכנר לעדות, גם לא עוד 3-4 עדים פוטנציאליים שרינת טוענת שהיו עדים לשיחה עם בית בעמק בה סוכם להמתין עם פינוי הציוד עוד כ-4 ימים לאחר הפינוי כדי לקבל את עמדת מר טוכנר לעסקה.

לטענת רינת ורגין, עקב הפרת ההסכמה להמתין עוד ימים מספר והפריצה שבוצעה למושכר, גזלה מהן בית ועמק ציוד שהושאר כגון חדרי הקירור, חדר ההקפאה, שני מזגנים וכיו"ב. ערך הציוד הוערך, גם הפעם ללא שום חוות דעת, ראיה או הצעת מחיר, ב-30,000 ₪.

יש לומר כי לפחות על פי הראיות שבתיק, עמדה לבית בעמק הזכות לתפוש חזקה מיד עם תום תקופת השכירות, ייתכן והייתה קלה האצבע על הדק פריצת המנעולים כבר "ביום הראשון" אחרי סוף השבוע בו הסתיימה השכירות ברם עדיין היה מקום לאפשר לרינת ורגין, ולו בבחינת עשית שימוש בזכות בתום לב והקטנת נזק, לאסוף מה שעוד נותר, אם נותר, בנכס.

מר בן מלך איננו משיב או מתייחס בתצהירו לטענה כי לאחר פריצת הנכס נמנע מרינת ורגין לאסוף ציוד השייך להן-לטענתן ועד רגע זה לא הוצגה תשובה מטעם בית בעמק למכתב ב"כ רינת ורגין מיום 28.1.16 בו מבוקש כי בית בעמק תעמוד במילתה ותאפשר לרינת ורגין לאסוף את ציודן הנטען ולמצער חדרי הקירור שלגביהם הודה מר בן מלך שנותרו בנכס (עמ' 55 לפרוטוקול) ולכ ן, ולו במאזן המינימלי הנדרש, ניתן לקבל את הטענה כי בית בעמק מנעה מרינת ורגין להיכנס לנכס אחרי פינויו ולאסוף ממנו ציוד שנשאר בו.

ניסיונן של רינת ורגין "להוכיח" את רשימת הציוד שנותר בנכס וערכו באמצעות הטענה כי מר טוכנר הציע עבור הציוד 30,000 ₪ ללא הבאת מר טוכנר לעדות או ראיות אחרות אינו מבסס הוכחה של ממש.

חדרי הקירור נשארו, על כך כיום אין מחלוקת, ייתכן ונותרו פריטים נוספים גם אם לא ברור מה בדיוק ומה ערכם וגם כאן, מששוכנעתי כי חלק מהציוד נותר יש לפנות לדרך של אומדנה, אני לוקח בחשבון שחוץ מאותו מכתב מיום 28.1.16 (שהוא בכלל תגובה למכתב שנשלח מב"כ בית העמק) אין ראיות על פניות או התעקשות מצד רינת ורגין לאסוף את הציוד, דבר שבמידה מסוימת מעיד על ערכו ועל הכדאיות שבפירוקו, שינועו והתקנתו במקום אחר או מכירתו ככל שיימצא לו קונה. הנני מעריך את הציוד על דרך האומדנה בסך של 12,000 ₪ אשר ישולמו לרינת ורגין ע"י התובעות והנתבעות שכנגד.

אשר לעוגמת הנפש, ביטול זמן וכיו"ב שנתבעו ע"י רינת ורגין, הרי יש להפריד בין הדברים. ככל מדובר בתלונה במשטרה על גניבת מיכלי הגז, הרי בראיה אובייקטיבית ומפוקחת זהו עניין של מה בכך, "החקירה" לא הגיעה לשום שלב חוץ מביקור בתחנת המשטרה וגם שם, לגרסת רינת, הבינו מהר מאד שמדובר בתלונה קנטרנית שנוגעת לסכסוך אזרחי (סעיף 31 לתצהירה של רינת).
מאידך גיסא, על בית בעמק ומי מטעמה היה לברר עם רינת לפני הפנייה למשטרה מה היא טוענת ביחס למיכלי הגז ולשקול היטב האם מדובר באמת בסכסוך או מחלוקת אזרחיים (והרי היה ברור לבית בעמק מ- DAY ONE שהיא תגיש תביעה כספית כנגד רינת ורגין או תגיע להסדר הלוקח בחשבון את הנזקים וההפסדים שנגרמו) או שאכן מדובר ב"גניבה" שמצריכה באמת ובתמים פנייה למשטרה.

לא היה מקום לפנות קודם כל למשטרה, מחלוקת כנה על בעלות בציוד לא צריכה להתברר בפני חוקרי המשטרה והגעתי למסקנה כי בהתנהלות בית העמק בנקודה זו היה משום פזיזות במקרה הטוב או רצון "להראות לרינת מה זה" במקרה הפחות טוב ובראש נזק בלתי ממוני זה יש לפסוק לרינת בלבד, סך 3,000 ₪.
מעבר לכך, כל שאר הסכומים המהווים נזק מיוחד או נזק לא ממוני או נזק תוצאתי לא הוכחו, לגביהם אין מקום לאומדן, מי שמנהל עסקים צריך להקדיש זמן "להתרוצצויות", לנסיעות, לבדיקות ופגישות שונות הנדרשות לצורך העסק מה גם שאשמן התורם של רינת ורגין לאופן בו נערכו לקראת סיום השכירות ופינוי הנכס וכיצד אלה בוצעו בסופו של דבר, שווה לאשמה של בית בעמק.

סיכום

אשר על כן בתביעת בית בעמק הנני מחייב את רג'ין-טעמים, אהבה, חוויה בע"מ ח.פ. 514702638 לשלם לארץ המלך בע"מ ולתיווך בית העמק בע"מ, יחדיו, סך של 37,000 ₪ בצירוף אגרה יחסית בסך 2500 ₪ (אגרה בגין תביעה סבירה בגובה 100,000 ₪) ובצירוף החזר חוות דעתו של המומחה שטיינר בסך 3,600 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך 7000 ₪ כולל מע"מ הכל לתשלום תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

אשר על בתביעת רינת ורגין הנני פוסק כדלקמן:
הנתבעות שכנגד תיווך בית בעמק בע"מ ח.פ. 514275767 וארץ המלך בע"מ ח.פ. 513937284 ישלמו יחד ולחוד לתובעות שכנגד יחדיו, הגב' רינת רגינה לוינסון וחברת רג'ין – טעמים, אהבה, חוויה בע"מ סך 12,000 ₪ ובנוסף לגב' רינת רגינה לוינסון עוד סך 3,000 ₪ .
אשר להוצאות, הנתבעות שכנגד ישלמו לתובעות שכנגד שכ"ט עו"ד בסך 2800 ₪ כולל מע"מ ואגרה יחסית בסך 2,500 ₪, הכל לתשלום תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, י"א כסלו תש"פ, 09 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.