הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 71894-09-16

בפני
כבוד ה שופט אבישי רובס

תובע

חיים דהן
ע"י ב"כ עוה"ד ט. רבינוביץ

נגד

נתבעת
איירון השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד מ. לאליאן

פסק דין

1. התובע הגיש תביעה בגין ליקויי בניה בדירתו ברחוב הנביאים 47/1, קריית אתא (להלן "הדירה"), לרבות ליקויים בחניה נוספת שרכש בנפרד. הדירה נרכשה על ידי התובע בהתאם להסכם שנחתם ביום 7.9.2012 והחזקה בה נמסרה ביום 25.4.2014.

החניה הנוספת (חניה מס' 8 בתשריט - נספח א' לתצהיר רפי בן אג'י) נרכשה בהתאם להסכם שנחתם בין התובע לנתבעת ביום 15.2.2013 (נספח ב' לתצהיר רפי בן אג'י).

2. במסגרת כתב התביעה טען התובע, כי ההסכם שנכרת בין הצדדים מהווה חוזה אחיד וכי קיימים בו תנאים מקפחים רבים - בפרט, סעיף 3.17 בנושא סטיות סבירות שלא מהוות אי התאמה , סעיף 3.18 הכולל פרשנות לא נכונה של כוח עליון, סעיף 5 עקב אי התאמה לחוק המכר (דירות), סעיף 7.2 בנושא סטיות המותרות לנתבעת, סעיף 7.4 בנוגע לשינויי תכנון, סעיף 7.5 בנושא שינויים במגרש וסעיף 7.6, הנוגע לרשות לכאורה של הנתבעת להעביר בשטחו צנרת מים, ביוב, חשמל וכדומה, ללא הסכמתו. לטענתו, התניות הנ"ל בטלות.

התובע הבהיר, כי קיבל את החזקה בדירה ביום 25.4.14, במשרדי הנתבעת וכי לא בוצע הליך מסירה רשמי ולא נחתם פרוטוקול מסירה המפרט את הליקויים בדירה.

התובע טען, כי קיימים בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם מגיעה לסך של 90,454 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), כאמור בחוות דעת המהנדס בן עזרא, המומחה מטעמו. בנוסף, עתר התובע לפצותו בגין ירידת ערך דירתו בסך של 50,000 ₪, עוגמת נפש בסך 20,000 ₪ ושכר טרחת המהנדס בסך 2,950 ₪. התובע טען כי כלל נזקיו עומדים על סך של 163,495 ₪ והעמיד את תביעתו על סך של 120,000 ₪, לצרכי אגרה.

התובע טען, כי פנה אל נציג הנתבעת, מר רפי בן אג'י, פעמים רבות בבקשה שהנתבעת תתקן את הליקויים החמורים שמצא בדירה לאחר קבלת החזקה בה, אולם לשווא. לטענתו, לאחר מאמצי שכנוע הגיע מר בן אג'י לדירתו, על מנת לבחון שבר גדול באורך של 5.5 מטרים במשטח המרוצף ביציאה מהסלון לגינה, צלם את המקום אולם לא עשה מעבר לכך. התובע טען, כי פנה ישירות גם אל עובד הנתבעת, יקיר, אך גם פניות אלה לא נענו.

לטענתו, גם פנית באת כוחו, מיום 9.3.2016, בצירוף חוות דעת מומחה מטעמו, זכתה למענה סתמי ולא ענייני רק כ - 4.5 חודשים לאחר מכן. לטענתו, תשובת הנתבעת, במסמך לא חתום שהועבר באמצעות בא כוחה, הייתה ברובה "מרשתי תטפל", ורק במקומות בהם סירבה הנתבעת לטפל ניתנה התייחסות ספציפית. התובע הוסיף, כי המתין לביצוע התיקונים עד למועד הגשת כתב התביעה, אולם הנתבעת לא ביצעה את התיקונים. בנסיבות אלה, טוען התובע, איבדה הנתבעת את הזכות לתקן את הליקויים האמורים בכתב התביעה, והוא עתר לחייב אותה לשלם לו את סכום התביעה.

3. התובע טען, כי שטח הדירה שרכש עולה על 120 מ"ר, ובמצב דברים זה מגיעות לו שתי חניות על פי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) תשמ"ג - 1983. מאחר וקבל חניה אחת בלבד, הוא נאלץ לרכוש את החניה השנייה בתמורה של 40,000 ₪. התובע דרש השבה של סכום זה.

התובע הוסיף, כי החניה השנייה ממוקמת בין קירות ורוחבה 297 ס"מ, מהם יש להפחית 5 ס"מ בגין הגבהת שיש בצד ימין (צמוד לבניין), כך שרוחבה האפקטיבי עומד על 292 ס"מ בלבד. לטענתו, החניה השנייה לא תקנית והיא נבנתה בניגוד להנחיות משרד התחבורה לתכנון חניונים, שקובעות כי רוחב מינימאלי לחניה בין עמודים יעמוד על 3 מטרים. התובע העריך את ירידת הערך בגין אי התאמה זו בסך של 10,000 ₪.

התובע טען, כי כיום, לאחר שעבר חורף נוסף בדירה, החמירו ליקויי הרטיבות והתפשטו בחדר השירותים העיקרי.

נטען, כי מערכת הביוב הכוללת של הבית המשותף (סה"כ שבע שוחות ביוב), עוברת בתוך שטח הגינה הפרטי שלו והדבר לא תקין. התובע פעל להסתרת שוחות הביוב על ידי משטחי דק ודשא סינטטי על חשבונו.

התובע הוסיף, כי גם חדר האשפה המשותף, תשתית מערך בלוני הגז וקו המים עוברים בתוך שטח הגינה הפרטי שלו, והדבר יוצר מטרדים דוגמת מזיקים, ריחות רעים ופגיעה בפרטיות, וגורע משטח הגינה. התובע טען לירידת ערך (ללא חוות דעת ובלא שנקב בסכום כלשהו) ועגמת נפש מוגברת בגין כך.

לטענת התובע, הנתבעת הפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים, התרשלה בבניית הדירה והחניה השנייה והפרה חובות חקוקות.

התובע עתר להורות לנתבעת לפצותו בגין עלות תיקון הליקויים וראשי הנזק הנוספים .

4. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי מדובר בתביעה קנטרנית, משוללת יסוד ונגועה בחוסר תום לב, המהווה ניסיון פסול להתעשר שלא כדין על חשבונה, מאחר והדירה נבנתה כדבעי והיא עצמה מילאה את כל חובותיה ומחויבויותיה כלפי התובע על הצד הטוב ביותר, מעל ומעבר לנדרש. לטענתה, היא תקנה את כל הליקויים בדירה, לרבות ליקויים שאינם באחריותה, התייחסה באופן מפורט לכל אחת מטענותיו ובקשה לטפל במרבית הטענות שהעלה. נטען (בסתירה) , כי נמנעה ממנה הזכות לתקן את כלל הליקויים.

הנתבעת טענה, כי התובע חתם על אישור בכתב, לפיו קיבל את הדירה לשביעות רצונו וכי אין לו טענות כנגד הנתבעת ולכן, דין תביעתו להידחות. לטענתה, התובע היה מעורב יומיומית בכל שלבי הבניה ולכן הוא מנוע מלהעלות טענות בדבר ליקויים, שלא הועלו בפני הנתבעת במועדים הקבועים בהסכם או במועד קבלת החזקה בדירה. עוד נטען, כי התובע השתהה בתביעתו וכי התביעה הוגשה בחלוף תקופות הבדק והאחריות על פי חוק המכר. הנתבעת הוסיפה, כי חלק מהליקויים נגרמו עקב עבודות פרטיות ושינויים שערך התובע בעצמו בדירה, ללא קשר לנתבעת.

הנתבעת כפרה בטענה לפיה הסכם המכר מהווה חוזה אחיד. לטענתה, עובר לחתימת ההסכם נוהל בין הצדדים משא ומתן והתנאים בהסכם המכר נקבעו בהסכמה מלאה. הנתבעת הדגישה, כי התובע קיבל הסברים באשר להתחייבויות הצדדים, היה מודע לכל סעיפי ההסכם וחתם עליו רק לאחר שהבין את תוכנו ומשמעותו.

הנתבעת טענה, כי פעלה על הצד הטוב ביותר וביקשה לתקן את הליקויים שבאחריותה בדירת התובע, ולשם כך העבירה לבאת כוחו רשימה של הליקויים אותם היא מבקשת לתקן. היא המתינה להתייחסות התובע לדרישתה לתקן את הליקויים, אולם התובע בחר שלא לענות לנתבעת, גם לאחר שב"כ שב ודרש את התייחסותו. הנתבעת עמדה על זכותה לתקן את הליקויים.

הנתבעת טענה, כי התובע לא תחזק את הדירה וגרם לנזקים. לטענתה, הוא ביצע בדירה שינויים והתאמות בעצמו ו/או על ידי בעלי מקצוע מטעמו ואין היא נושאת באחריות לעבודות אלה.

הנתבעת כפרה בחוות הדעת ההנדסית מטעם התובע. היא הגישה חוות דעת נגדית שנערכה על ידי המהנדס רונן שטרנברג. המהנדס שטרנברג מצא בדירת התובע ליקויים שעלות תיקונים הוערכה על ידו בסך של 3,470 ₪ בלבד וקבע, כי ניתן לבצעם במשך שני ימי עבודה.

בכל הנוגע לחניה, טענה הנתבעת כי הפרויקט קיבל היתר בניה כדין וניתן לו טופס אכלוס. מספר החניות בפרויקט אושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, טרם מתן היתר בניה וטופס אכלוס, ומכאן שהוא עומד בדרישות התקן.

בכל הנוגע לחניה השנייה, טענה הנתבעת כי התובע היה מיוצג בהליך הרכישה על ידי עורכת דין, הוא רכש את החניה זמן רב לאחר חתימת הסכם המכר, לא העלה במועד הרכישה כל טענה ו/או טרוניה בעניין מידות החניה ו/או רוחבה ודי בהתנהלות זו כדי להעיד שאין ממש בטענותיו.

בכל הנוגע לחדר האשפה, המערכות המשותפות והצנרת שהועברה דרך גינת התובע, טענה הנתבעת כי בסעיף 7.6 להסכם המכר נרשם במפורש, שהיא רשאית להעביר דרך הקרקע, הבניין והדירה כל צנרת שהיא, לרבות מים, הסקה, גז, חשמל, טלפון, טלוויזיה, ביוב וניקוז. הנתבעת הדגישה, כי התובע היה מודע היטב למיקום חדר האשפה המשותף, בלוני הגז ושעוני המים, שכן חתם על תשריט המציין במפורש את מיקומם. עוד טענה הנתבעת, כי לא נגרע דבר משטח גינת התובע ואם כבר הרי שקיבל בפועל שטח גדול יותר מכפי שהתחייבה בפניו בהסכם המכר. הנתבעת עתרה, אפוא, לדחות את התביעה.

5. לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה המהנדס - שמאי דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובע ויחווה דעתו לעניין הליקויים בה. בחוות דעתו מיום 5.6.2017, קבע המומחה ברלינר, כי עלות תיקון הליקויים בדירת התובע עומדת על סך של 15,503 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) וירידת ערך הדירה, בגין מיקום חדר האשפה, הוערכה על ידו בסכום נוסף של 15,000 ₪ (מבלי שקבע דבר בעניין האחריות) . לאחר הגשת חוות הדעת נשלחו למומחה ברלינר שאלות הבהרה.

6. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. התובע הגיש תצהיר יחיד שלו. הנתבעת הגישה תצהיר של מר רפי בן אג'י - מנהלה ובעל המניות שלה , ואת תצהירו של מר בני מור - מנהל הפרויקט מטעמה. במסגרת דיון ההוכחות נחקרו המצהירים. הצדדים ויתרו על חקירת המומחה מטעם בית המשפט והסתפקו במשלוח שאלות הבהרה. הם סיכמו את טענותיהם בכתב ומכאן פסק הדין.

דיון והכרעה

7. עיון בסיכומי הנתבעת מעלה, כי היא זנחה את טענותיה המקדמיות, למעט הטענה שהתובע חתם על ביום 25.4.2014 על אישור בכתב לפיו קיבל את הדירה לשביעות רצונו ואין לו טענות כנגד הנתבעת, ולכן הוא מנוע מלהגיש תביעתו. דין טענת הנתבעת בעניין זה להידחות. סעיף 7א ל חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". האישור מיום 25.4.2014, מתנה באופן מפורש על הוראות חוק המכר (דירות), באופן המפקיע מידי התובע את הזכות להעלות כל טענה בדבר אי התאמה, בין אם היא ידועה לו באותה עת ובין אם לאו, ולכן הוא בטל מעיקרו. הדבר מקבל משנה תוקף, שעה שלא נ ערך פרוטוקול מסירה מסודר של הדירה בעת קבלת החזקה בה. אני דוחה את טענות הנתבעת במישור זה.

הליקויים בדירת התובע
 
8. התובע חלק בסיכומיו על ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, בנוגע לשורה של נושאים, הן בדבר הליקויים והן בדבר הערכת עלות תיקונם. התובע בקש לסטות בעניינים אלו מחוות הדעת של המומחה ולקבל את חוות הדעת שהוגשה על ידו. הנתבעת מנגד, קבלה את חוות דעת המומחה ברלינר.

9. אקדים ואציין, כי המהנדס דן ברלינר הוא מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) ל תקנות סדר הדין האזרחי. נפסק לא אחת, כי כמדיניות, יש לקבל חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט מקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. בכפוף להלכות אלו, אדון להלן בטענות לסטיות מחוות דעתו של המומחה, על פי סדר הדברים בסיכומי הצדדים.

חניות (סעיף 5 לחוות הדעת)

10. התובע טען בסיכומיו, כי לאור הוראות תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג - 1983 ובהתחשב בשטח דירתו (מעל 120 מ"ר) הוא זכאי לשתי חניות (למעשה לחניה ושליש אך בעיגול כלפי מעלה, לשתיים) ומכאן, שיש להשיב לו את הסכום ששילם בעבור החניה השנייה, בסך של 40,000 ₪.

11. דין טענות התובע בעניין זה להידחות. ראשית, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג - 1983 והתוספת נועדו לקבוע כללים בעניין תכנון חניות בשלב היתר הבניה. על פי התקנות, מוטל על הקבלן לתכנן ולבנות "באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו". משמע, התקנות מטילות על מבקש ההיתר לתכנן מספר מקומות חניה לאתר, שלא יפחת מהמינימום הקבוע בתוספת. מבקש ההיתר לא חייב לספק את החניות בשטח הדירה של הרוכש ו/או לידיו, אלא, עליו לדאוג כי יותקנו חניות באתר או בסמוך לו, על פי המינימום הקבוע בתקנות. התקנות אינן קובעות זכאות של התובע לשתי חניות, אלא את תחשיב ותמהיל החניות הכללי הנדרש לאור המספר הכללי של יחידות הדיור נשוא היתר הבניה. משלא הוכיח התובע כי חסרות חניות במתחם, דין טענותיו להידחות.

שנית, בסעיף 3.1 להסכם המכר, עליו חתם התובע, מתוארת הדירה כדלקמן:

""הדירה" – דירה בשטח של כ- 136 מ"ר, בת 4 חדרים + ממ"ד לא כולל מחסן, בקומת הקרקע של הבניין הפונה לכיווני אויר צפון, דרום ומזרח. הדירה כאמור כוללת חדרי שירותים, מטבח, לה צמודים חניה מס' 12 ומחסן דירתי מס' 1..." (הדגשות במקור- א.ר.)

גם במפרט שצורף לחוזה נרשם במפורש בסעיף 6.1.5 כי התובע רכש חניה אחת צמודה לדירה בתחום המגרש. תיאור הדירה וצמודיה הוא עניין מהותי בהסכם מכר, שהצדדים, בייחוד הקונה, נותנים לו דגש ושימת לב מרובים וכמובן משפיע באופן ישיר על עלות הדירה והסכום הנקוב בהסכם המכר. תיאור הדירה בעניינו קובע במפורש כי הדירה כוללת חניה אחת המסומנת כמספר 12.

נמצא, אפוא, שהתובע קיבל בדיוק את שרכש - חניה אחת מסומנת במספר 12 בתשריט, כאשר מחיר הדירה המקורי, שקלל, מן הסתם, את ערכה. בנסיבות אלו, אין מקום לפיצוי כלשהו בגין ירידת ערך ו/או השבה (ראה בעניין זה גם ע"א (מחוזי-חיפה) 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד שלמה גולדנברג (3.7.2014) , ת.א. (מחוזי-חיפה) 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה נגד שרביב בע"מ (28.01.2015) , ת.א. (שלום-חיפה) 43465-07-14 רונן מזרחי נגד ראיתה חברה לבנין והשקעות בע"מ (14.06.2018) , ת"א (שלום-כ"ס) 23830-06-10 יצחק דב גולובינסקי נגד משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ (16.02.2014) ) ות.א. (שלום-חיפה) 14626-12-14 ציגלמן נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (11.1.2018)).

12. טענות התובע בנוגע לרוחב החניה השנייה נזנחו בסיכומיו ומשכך לא אדון בהן. למעלה מן הצורך אבהיר, כי רוחב תא החניה שסופק לו, אף בהנחה המחמירה, עולה על הגודל המינימאלי הקבוע בהנחיות משרד התחבורה משנת 2000 בהתחשב ברמת השירות (2 או 3 המתאימות לאזור עירוני), רוחב שביל הגישה (רחוב ירושלים) וסוג החניה (ניצבת בין עמודים), העומד על 2.8 מ' (ראה בעניין זה פסק הדין שניתן על ידי בת.א. 13827-03-15 שדה נגד י.ב. זיו קבלנות ונכסים בע"מ (24.2.2019)). טענות התובע במישור זה נדחות.

אבנים משתלבות (סעיף 7 לחוות הדעת)

13. מומחה התובע קבע בחוות דעתו כי בשטח החניה הממוקמת בחצר הצמודה קיימות אבנים משתלבות מוכתמות ונדרש להחליפן. ל דעת המומחה מטעם הנתבעת מדובר בליקוי שמקורו בהעדר תחזוקה שוטפת.

המומחה ברלינר לא מצא פגם באבנים המשתלבות. לא מצאתי מקום לסטות ממסקנותיו בעניין זה.

העברת הצנרת ושוחות הביוב בגינת התובע

14. התובע טען, כי מערכת הביוב הכוללת של הבית המשותף עוברת בגינתו הפרטית (7 שוחות ביוב) וכי נגרמה לדירתו ירידת ערך, שלא כומתה בכתב התביעה (ראה סעיפים 25, 28 ו - 36 לכתב התביעה). לא ניתנה לעניין זה התייחסות (או הערכה) בחוות דעת המומחה מטעמו, ולמעשה לא נתבע בגינו דבר למעט עוגמת נפש, ואף זאת בסכום כללי המתייחס למכלול הליקויים שבדירה והזמן שיארך לתקנם.

המומחה ברלינר הבהיר במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה, כי לא מצא הצדקה לטענה בדבר ירידת ערך בגין מערכת הביוב, לאור הוראת סעיף 7.6 להסכם המכר.

הטענה בדבר ירידת ערך עקב העברת שוחות הביוב בחצר הבית נזנחה בסיכומי התובע (להבדיל משאלת מיקום חדר האשפה) ולא נתבקשו בגינה פיצוי ו/או תיקון. אמנם, ב"כ התובע התעכבה בסיכומיה על השאלה האם התובע היה מודע למיקום שוחות הביוב בעת החתימה על הסכם המכר, אולם לא נתבקש סעד כלשהו בעניין זה.

מכל מקום, דין טענות התובע בעניין זה להידחות גם לגופן. ראשית, סעיף 7.6 להסכם המכר מתיר לנתבעת להעביר דרך הקרקע, הבניין כולו ודירת התובע, בעצמה או באמצעות רשות או גוף אחרים , כל צנרת הנחוצה להקמת הבית המשותף. שנית, העברת צנרת כאמור היא בבחינת "רע הכרחי", בלעדיה לא יקום הבית המשותף ולא יתפקדו מערכותיו ואין מחלוקת כי אלה נחוצות לתובע כדייר בו.

מוצאי ניקוז (סעיפים 10 - 11 לחוות הדעת)

15. מומחה התובע טען בחוות דעתו, כי לפי פרק 7 בהל"ת מוצא הגישמה (קצה צינור הניקוז) יהיה מוגבה מפני הקרקע בין 15 ל - 20 ס"מ ובולט מהקיר בין 5 ל - 15 ס"מ. המומחה בדק ארבעה מוצאי גישמה בדירת התובע ומצא את כולם בלתי תקינים - מוצא גישמה אל שטח החניה בגובה 31 ס"מ, מוצא גישמה משמאל לדלת כניסה בגובה 5 ס"מ, מוצא גישמה למשטח מרוצף בסלון בגובה 3 ס"מ ומוצא גישמה בחזית צד בגובה 12.5 ס"מ ובולט מהקיר 17 ס"מ.

16. המומחה ברלינר סבר כי לא נפל פגם במיקום ובגובה של מוצאי הגישמות, אך קבע שיש לשפר את הגימור סביב המוצא הנמוך (ככול הנראה בסמוך למשטח מרוצף בסלון), בעלות של 250 ₪. במסגרת שאלות ההבהרה הוסיף המומחה ברלינר, כי עלות החלפת 4 מוצאי גישמה מסתכמת לסך של 2,400 ₪.

17. סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (הגדרות) מגדיר "מיתקן תברואה" כך : "מערכת לאספקת מים קרים וחמים לרבות צינורות לאספקת מים ולחלוקתם, קבועות שרברבות ומחסומים, מערכות נקזים לצואים, לדלוחים ולאיוור, מערכות ביבים, מערכות סילוק מי גשם, ציוד לטיפול במים ולאגירת מים, ציוד צורך מים לרבות בריכות שחיה, מערכות חימום במים, מערכות מים לכיבוי אש, כולל חיבוריהם ומכשיריהם, הכל בתוך גבולות הנכס".

על פי ההגדרה הנ"ל, הרי שגישמה - צינור ניקוז מי גשם - היא מיתקן תברואה. בהתאם לסעיף 1.01 לתוספת השנייה לתקנות - חלק א', שכותרותו "מיתקני תברואה" - "... מיתקני תברואה ייבנו ויותקנו בהתאם להל"ת, לכללי המים (אבזרים לצרכי בית), התשכ"ד - 1964, ולתקן ישראלי, ת"י 1205 על חלקיו מלבד חלק 5...".

ההל"ת (הוראות למתקני תברואה) התשס"ז - 2007 (במסגרתן הוחלף פרק 7 שעניינו נקזי גשם, במלואו) קובעות בסעיף 7.3.5 כי "... הגישמה תיגמר באחת משתי צורות אלה : 7.3.5.1 - במקרה של שפיכה חופשית מעל פני הקרקע, תיגמר הגישמה בזווית יציאה של בין 30 עד 45, העשויה מיצקת ברזל או מפלדה. נקודת השפיכה של המים בזווית היציאה תיהיה מרוחקת ממישור פני הקיר או העמוד – בין 5 ס"מ עד 15 ס"מ ומעל מיפלס פני הקרקע הסופיים – בין 15 ס"מ עד 20 ס"מ. ..."

סעיף 7.3.5 קובע, אפוא שלושה תנאים: הראשון - זווית הגשמה בשפיכה חופשית תהיה בין 30 - 45 מעלות. השני - נקודת השפיכה של המים בזווית היציאה תהיה מרוחקת ממישור הקיר או העמוד, בין 5 ס"מ עד 15 ס"מ. השלישי - נקודת השפיכה של המים מעל מפלס פני הקרקע הסופיים יהיה בין 15 ס"מ עד 20 ס"מ.

מוצאי הגישמות שנבדקו בדירת התובע אינם עומדים בהוראות התקנות ולכן, זכאים התובעים לפיצוי בגין עלות תיקון הליקוי. עלות תיקון הגישמות הוערכה על ידי המומחה ברלינר בסך של 2,400 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

18. בשולי נקודה זו אציין, כי ב"כ התובע הפנתה בסיכומיה לתקנה 1.24 לתוספת השניה (ס"ק (3)), אלא שעניינו של הסעיף במצב דברים אחר בו אין אפשרות להחדיר מי גשם לקרקע מחלחלת ואז יש לסלקם למערכת תיעול ייחודית שאינה מחוברת לביוב (המפורטת באופציה 7.3.5.2 בהל"ת). אין זה המצב בענייננו, שכן מוצאי הגישמות נשפכים ישירות לפני הקרקע ומחלחלים לאדמה.

מישקי הפרדה (סעיפים 15, 50 ו - 57 לחוות הדעת )

19. המומחה מטעם התובע טען, כי לא בוצעו מספר מישקי הפרדה בדירה (במרפסת החיצונית, בחדר שינה הורים ובחדר האמבטיה), כנדרש על פי תקן ישראלי ת"י 1555.3. המומחה לא צרף נוסח מלא של התקן לחוות דעתו (אלא רק עמוד בודד המתייחס לסעיף 4.7.4), הוא לא צרף צילומים של הפגמים הנטענים ולא הבהיר את טיב הבדיקה שביצע, אם בכלל.

המומחה מטעם הנתבעת טען, כי בוצעו מישקי הפרדה בהתאם לדרישות התקן ואף צרף לחוות דעתו צילומים עם הבהרה באשר למיקומי המישקים (ראה תמונות בסעיף 15 ו - 57 לחוות דעתו). עוד הדגיש המומחה מטעם הנתבעת, כי בוצעה הפרדה בין החיפוי לריצוף וכי מומחה התובע הסיק מסקנות שגויות, מבלי לפרק מרצפות, על סמך ניחוש בלבד.

המומחה ברלינר לא מצא ליקוי כלשהו במישקי ההפרדה שנבדקו על ידו.

20. במחלוקת בעניין זה, אני מקבל את הסבריו של המומחה מטעם הנתבעת, ובפרט את הטענה, לפיה מבלי לפרק מרצפות לא ניתן לוודא הפרדה בין החיפוי לריצוף. מומחה התובעים לא ערך בדיקה כלשהי מסוג זה. אני מקבל את עמדת המומחה ברלינר, לפיה לא קיים פגם במישקי ההפרדה שנבדקו על ידיו. מדובר בעניין שבמומחיות ומשביקר המומחה בדירה ולא מצא מקום להורות על תיקון המישקים, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו במישור זה.

מישקים גמישים (סעיף 17 לחוות הדעת )

21. מומחה התובע טען כי חיפויי חוץ מאבן טעונים בדיקה ע"י מעבדה מאושרת על מנת לוודא התאמה וקיבוע לקיר לפי הקריטריונים של מפמ"כ 378 וסדרת התקנים 2378. עוד קבע המומחה, כי מבחינה חזותית ומגע עולה שאין מישקים גמישים אנכיים במקצועות פנימיים בחיפויי החוץ.

המומחה מטעם הנתבעת הבהיר בסעיפים 16 ו - 17 לחוות דעתו, כי בוצעו בדיקות כנדרש , קיימים מישקים גמישים ו אין בבדיקות שבצע המומחה מטעם התובע משום בדיקה הנדסית על פיה ניתן לקבוע אחרת.

המומחה ברלינר לא מצא פגם במישקים הקיימים.

22. הטענה שקיים פגם במישקים נשענת על הוראות מפמ"כ 378 וסדרת תקנים 2378. אלא, שלצורך קביעה כי אכן קיים פגם כאמור, נדרשת בדיקה ע"י מעבדה מאושרת, אף לטעמו של המומחה מטעם התובע. בדיקה מעין זו לא בוצעה על ידי התובע או המומחה מטעמו.

אני מקבל את הסברי המומחה מטעם הנתבעת ואת עמדת המומחה מטעם בית המשפט, כי לא נפל פגם במישקים הגמישים. מדובר בעניין שבמומחיות ומשעה שהמומחה ברלינר לא מצא מקום להורות על תיקון המישקים, לא מצאתי לסטות מעמדתו ואני דוחה את טענות התובע בעניין זה.

הסדק במשטח החצר (סעיף 35 לחוות הדעת )

23. המומחה מטעם התובע טען בחוות דעתו, כי במשטח המרוצף ביציאה מהסלון יש שבר באורך של כ- 5.5 מטרים עקב ביצוע תשתית לא מקצועית ע"י הנתבעת. מומחה התובע לא צרף צילומים של המשטח.

מומחה הנתבעת טען, כי לא אותרו שברים בריצוף מרפסת הסלון וכי המשטח ישר, מפולס, ללא פגמים, סדקים, תפיחות או שקיעות. מומחה הנתבעת צרף צילומים של המשטח לחוות דעתו.

24. המומחה ברלינר קבע, כי במשטח המרוצף יש היפרדות של הריצוף לאורך כ - 3 מטרים וכי עלות התיקון היא בסך של 1,500 ₪. במסגרת התשובות לשאלות ההבהרה, הסביר המומחה ברלינר, כי ההיפרדות בריצוף אותרה לאורך המישקים, אך קשה להבחין בה בתצלומים. מנגד, אישר המומחה, כי התובע התקין דק עץ בצמוד למשטח המרוצף, ללא מרווח וכי סביר להניח שבניית הדק בצמוד למשטח גרמה לסדק בריצוף. הוא הבהיר, כי במצב תקין לא היתה התקנת הדק גורמת לנזק בריצוף.

25. אני מקבל את עמדת המומחה ברלינר, לפיה המקור לנזק בריצוף הוא התקנת דק העץ בצמוד למשטח המרוצף, ללא מרווח מתאים. אין רלבנטיות לשאלה האם הדק הותקן ע"י מתקין מקצועי מטעם התובע או על ידי התובע עצמו, הגם שהתובע נחקר ארוכות בנושא (עמ' 18 שורה 33 עד עמוד 19 שורה 28 לפרוטוקול ). הנתבעת אינה אחראית לנזק שנגרם למשטח המרוצף ולכן, יש להפחית סך של 1,500 ₪ מעלות תיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה.

הליקויים בחדר האשפה (סעיפים 26 - 33 לחוות הדעת וסעיף 36 לכתב התביעה)

26. התובע טען בכתב התביעה, כי הנתבעת הקימה את חדר האשפה, שהוא רכוש משותף, בתוך השטח שבבעלותו וגרעה משטחו. בנוסף, טען כי מיקום חדר האשפה (על מתקניו) יוצר מטרדים רבים, כגון מזיקים, ריחות ופגיעה בפרטיות (ראה סעיף 26 לכתב התביעה).

התובע לא הבהיר כיצד ובאיזה אופן נגרע שטח הגינה שקיבל. לא הוגשה על ידיו חוות דעת מודד, הוא לא הוכיח כי נגרמים לו מטרדים כלשהם, לא העריך את גובה הנזק שנגרם לו כתוצאה ממיקום חדר וממילא, לא תבע בגין כך דבר, למעט פיצוי בראש נזק של עוגמת נפש, כתוצאה מכלל הליקויים בדירה.

אדגיש, כי המומחה מטעם התובע הסתפק בעניין זה בקביעת מידות המבנה (14.2 מ"ר וגובה 1.43 מ'), טען כי המבנה נעדר מתוכניות המכר וקבע באופן סתמי, כי נגרמה לדירה ירידת ערך, ללא תחשיב או אמדן.

27. המומחה ברלינר ציין, כי מדובר בדירה צמודת קרקע והיא נהנית משימוש בחצר הצמודה לה. חדר האשפה ממוקם בפינה הרחוקה של החצר ועניין זה גורם למטרד מסויים בשימוש בחצר. הוא ציין, כי חדר האשפה לא מופיע בתכנית המכר. לטעמו, ברור כי קיים הכרח לקיומו של חדר אשפה, אולם לפי מיטב הבנתו, בעת החתימה על הסכם המכר לא היה ידוע באופן סופי מה יהיה מיקומו. המומחה קבע, כי במצב דברים זה מיקום חדר האשפה (בשונה מהטענה כאילו נגרע משטחו של הנתבע) גרם לירידת ערך של 15,000 ₪. המומחה ברלינר לא קבע האם הקבלן אחראי בראש נזק זה. במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה אישר המומחה כי ככל שהתובע ידע על מיקום חדר האשפה, לא קיימת ירידת ערך לדירה.

28. התובע לא כלל בגדר נזקיו ירידת ערך בגין מבנה האשפה וסכום התביעה לא לוקח בחשבון נזק של ירידת ערך בעניין זה. התובע בחר שלא לתקן את כתב התביעה לאחר הגשת חוות דעת המומחה ברלינר, אשר כימתה את ירידת הערך, כאמור. לפיכך, הוא אינו זכאי לפיצוי כלשהו בגין ירידת ערך הדירה נוכח מיקום חדר האשפה .

יתירה מזאת, הוכח בפני כי בעת החתימה על הסכם המכר, חתם התובע גם על הגרמושקה, בה מופיע חדר האשפה במיקומו הנוכחי (עמ' 9 שורות 17 - 23 ועמ' 10, שורות 17 - 19 לפרוטוקול). התובע גם אישר כי ביקר בנכס פעמים רבות בזמן הבניה (עמ' 5, שורות 18 - 32 לפרוטוקול) ומכאן שיכול היה לראות היכן מוקם חדר האשפה. התובע היה מודע, אפוא, למיקום חדר האשפה בעת החתימה על הסכם המכר. מכל מקום, שעה שלא נדרש בכתב התביעה סעד בגין ירידת ערך עקב מיקום חדר האשפה או גריעה משטח הדירה (טענה שלא הוכחה), התובע לא זכאי לפיצוי כלשהו בעניין זה.

29. המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי קיימים במבנה חדר האשפה, שהוא רכוש משותף, ליקויים שעלות תיקונם מסתכמת לסך של 1,110 ₪.

30. התובע בעל זכויות בשיעור של 1/8 מהרכוש המשותף. הגם שספק רב בעיני אם יפעל לתיקון הרכוש המשותף בפועל, הוא זכאי לפיצוי בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, קרי - סך של 138 ₪ בלבד (ראה בעניין זה ע"א 559/87 מנחם חשאי ואח' נגד יצחק ארוין רונן, מו(1) 229, ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נגד נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (16.04.2012) ע"א ( מחוזי י-ם) 37163-10-14 ש.ח.ן. כרמלי עבודות קבלניות בע"מ נגד סטלה אלאיבה (29.03.2015) ). יש להפחית, אפוא, סך של 962 ₪ מהסכומים הנקובים בחוות דעתו של המומחה ברלינר.

דלת כניסה (סעיפים 36 - 40 לחוות הדעת)

31.      סף הדלת - מומחה התובע טען, כי סף דלת הכניסה עקום, אינו מקביל למישור הדלת וכי קיים אריח שבור במפתן, שיש לתקנו. המומחה מטעם התובע לא צרף תמונה של סף הדלת, לרבות האריח הפגום.

המומחה מטעם הנתבעת טען, כי הסף מקביל למישור הדלת וכי לא אותרו אריחים שבורים (צורפה תמונה של מפתן הכניסה).

המומחה ברלינר מצא כי קיימת סטיה קלה של הסף ממישור הדלת וקבע, כי מדובר בסטיה סבירה. לא נרשם כי אותר אריח שבור. לא מצאתי לסטות מחוות דעתו בעניין זה.
 
32.   מומחה התובע טען, כי הדלת לא יציבה ורועדת במצב סגור. מומחה הנתבעת טען, כי הדלת יציבה.

המומחה ברלינר קבע, כי הדלת רועדת, בשל המנעול החשמלי שהותקן בה. לא ברור לי הקשר בין התקנת המנעול החשמלי (מתקן חיצוני המולבש על מנעול הדלת) לבין הפגם שבאי יציבות הדלת. מכל מקום, מדובר בפגם זניח, שניתן לתקנו על ידי כיוון של הדלת ואני מעריך את עלות התיקון, על דרך אמדנא, בסך של 250 ₪. יש להוסיף סכום זה לחוות הדעת.

33. גובה ידית הדלת - מומחה התובעים טען, כי גובה ידית הדלת הינו 106 ס"מ מהרצפה, במקום 97 ס"מ - 101 ס"מ, על פי ת"י 23.

המומחה ברלינר לא מצא כי פגם כלשהו בגובה הידית.

טענת התובעים מתבססת על ת"י 23, החל על דלתות עץ ולא על דלת כניסה ממתכת, עליה חל ת"י 5004. לא הוכח בפני כי גובה ידית הדלת עומד בניגוד לתקן או יוצר אי נוחות כלשהי בשמוש ולפיכך, אני דוחה את טענות התובעים בעניין זה.

34. אין חולק, כי דלת הכניסה בדירת התובע כוללת בריחים לשלושה כוונים, ללא בריח לכוון הרצפה, בניגוד לסעיף 2.92 לתוספת השניה ב תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970.

המומחה ברלינר טען בחוות דעתו, כי הדלת שהותקנה ב דירת התובע היא דלת תקנית ומאושרת ולא קיים פגם במנגנון הנעילה.
 
תקנה 2.92 לתקנות קובעת, כי דלת הכניסה תכלול מנעול ביטחון בעל ארבעה בריחים , לארבעה כוונים. אין חולק, כי דלת הכניסה בדירת התובע כוללת בריחים לשלושה כוונים בלבד ולכן, היא אינה עומדת בדרישת התקנות. בפסיקה נקבע כי "אי התאמה" משמעה, בין היתר, חריגה מתקנות הבניה ומתקנים. תקנות התכנון והבניה מהוות חובות חקוקות ובסיס לגיבוש עילת תביעה נזיקית בגין הפרה של חובה זו. התובעים זכאים לקבל מוצר העומד בדרישת התקנות ולא שוכנעתי כי הוספת בריח רביעי לכוון הרצפה אינה יעילה. יתירה מזאת, על פי הרישא לתקנה 2.92, מותרת התקנת אחד האמצעים המפורטים בה, "או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו או אמינותו, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור - תהיה על פי שטוען כך". התקנה מפרטת דרישות שונות בדבר חוזק ועמידות של הדלתות ואמצעי הנעילה שלהן. מאחר והנתבעת התקינה אמצעי נעילה השונה מאלו המפורטים בתקנה 2.92 הנ"ל, מוטל עליה הנטל להוכיח כי הוא שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידתו ואמינותו.

התובעת טענה, כי הדלת (הספציפית) נשוא התביעה היא בעלת תו תקן. אלא, שהיא לא הציגה ראיה כלשהי בעניין זה. המומחה ברלינר אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה, כי לא הוצג בפניו מסמך כלשהו בנוגע לדלת ולא הוצג בפני צילום של הדלת עם אישור תו תקן. אכן, לו היתה מוכיחה הנתבעת כי הדלת תקנית, ניתן היה להסיק מכך, שמדובר בדלת שוות ערך לפי דרישת התקנות (ראה ע"א (מחוזי-חיפה) 52575-05-15 יעקב גלבוע נגד רונית בן ג'ויה (20.10.2015)). אלא, שהנתבעת לא הראתה זאת, היא לא עמדה בנטל הרובץ לפתחה ולכן, אני דוחה טענותיה.

המומחה ברלינר אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה כי עלות החלפת מנגנון הנעילה בדלת היא בסך של 750 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות הדעת.

רשת דלת בסלון (סעיף 42 לחוות הדעת)

35. המומחה מטעם התובע טען, כי ביציאה מהסלון אל המרפסת קיימת דלת עם שלושה אגפים (פתיחת "כנף על כנף"), אך הותקנה בה כנף רשת אחת, במקום שתי רשתות הנדרשות שעה שהחלון פתוח במלואו. הוא טען, כי יש להוסיף רשת ומסילה תחתונה עבורה.

המומחה מטעם הנתבעת טען, כי לא קיימת התחייבות במפרט וגם אין צורך ברשת נוספת.

המומחה ברלינר סבר כי כנף רשת אחת "הוא מצב סביר".

36. בטבלה בסעיף 3.5 במפרט המכר נרשם, כי בחדר הדיור יותקן חלון אלומיניום עם פתיחת "כנף על כנף". תחת הטבלה, המסתיימת בעמוד הבא, צויין כי "החברה תתקין רשתות בכל הדירה". התובע טען, כי המילה "כל" מורה על התקנת כנף שניה בדלת היציאה מהסלון. מנגד, הנתבעת טענה שאין צורך ברשת כאמור ולא ניתנה התחייבות כזו במפרט.

מדובר במחלוקת בדבר פרשנות הוראות מפרט המכר שבצידה מחלוקת מקצועית. גם במקרה רגיל, שבסיסו מחלוקת מקצועית, בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחות דעת המומחה. על אחת כמה וכמה, אין בית המשפט כבול לחוות דעתו המקצועית של המומחה בשאלה פרשנית, הגם שעמדתו והסבריו יכולים לשמש כלי עזר נוסף לשופט בהכרעתו.

בהתאם להוראות המפרט כפשוטן, על הנתבעת להתקין רשתות בכל הדירה, היינו - בכל פתח ולכן, גם בכנף השנייה של דלת היציאה מהסלון. ככל שקיימת עמימות בנוסח הסעיף, יש להפעיל את הכלל של "פרשנות כנגד המנסח". מאחר ופרשנות התובע סבירה ומשתמעת מן הטקסט, הרי שהיא עדיפה על פרשנות הנתבעת, מנסחת המפרט. לא מצאתי בטיעוניה של הנתבעת הסבר משכנע מדוע לא היה צורך מלכתחילה להתקין דלת רשת בכנף השנייה. אני סבור, כי האמירה המפורשת במפרט ("בכל הדירה"), וודאי כשהיא מודגשת, יכולה בהחלט להתפרש ככוללת גם את הכנף השנייה. בכל הנוגע לפן המקצועי - פרקטי - אין ספק, כי נחוצות שתי כנפיים של רשת מקום שהחלון פתוח במלואו, שאחרת אין כל תועלת בכנף הבודדת לצורך מניעת כניסת חרקים למיניהם.

אני מקבל, אפוא, את טענות התובע בנקודה זו. המומחה ברלינר העריך את עלות התקנת כנף רשת ומסילה בסך 1,250 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

רוחב פרוזדור (סעיף 43 לחוות הדעת)

37. המומחה מטעם התובע טען, כי רוחב הפרוזדור הראשי בדירה אינו תואם את תכנית המכר. על פי תכנית המכר רוחב הפרוזדור אמור להיות 1 מ' (100 ס"מ) ובפועל רוחבו עומד על 97.5 ס"מ וליד דלת הממ"ד 98 ס"מ. לטענתו, קיימת ירידת ערך בגין אי התאמה זו, אולם הוא לא קבע את שיעורה.

המומחה מטעם הנתבעת טען, כי רוחב הפרוזדור בכניסה 99 ס"מ, במדידה בין ציפויים, ורוחבו סמוך לממ"ד 100 ס"מ, במדידה בין צפויים, וככזה הוא גדול מהמובטח.

המומחה ברלינר אשר את המידות שבחוות דעת המומחה מטעם התובע, אך סבר כי לא נפל פגם או אי התאמה. במסגרת שאלות ההבהרה השיב המומחה ברלינר כי עלות התאמת הפרוזדור היא 2,000 ₪.

38. שיעור אי ההתאמה במידות הפרוזדור הוא מינורי (2% לערך) ואני מקבל לגופה את עמדת המומחה ברלינר, כי לא נפל פגם כלשהו בפרוזדור.

למעלה מן הצורך אדגיש, כי לא הוגשה על ידי התובע חוות דעת שמאית בעניין זה ולמעשה, לא נתבקש סעד מפורש כלשהו בגין הליקוי הנטען בכתב התביעה. כתב התביעה גם לא תוקן לאחר הגשת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר כימתה את ירידת הערך, כאמור, לבקשת ב"כ התובע בשאלות ההבהרה. לפיכך, גם מטעמים אלו, אין התובע זכאי לפיצוי כלשהו בגין הליקוי הנטען ברוחב הפרוזדור.

זיגוג חלונות (סעיפים 45, 52 ו - 59 לחוות הדעת)

39. המומחה מטעם התובע טען, כי הזיגוג במספר חלונות חדרי השירות (שירותי הורים, אגפי חלון באמבטיה ושירותי אורחים) אינו מסומן בהתאם לתקן כזיגוג בטיחותי. אדגיש בעניין זה, כי המומחה לא טען כי קיים פגם בזיגוג החלונות (קרי - שאינם בטיחותיים) אלא אך ורק שהזיגוג אינו מסומן כבטיחותי. מנגד, טען מומחה הנתבעת כי מדובר בזיגוג בטיחותי.

המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי הזיגוג מתאים ובמסגרת שאלות ההבהרה הדגיש, כי הדרישה לזיגוג בטיחותי היא רק מקום בו החלון נמוך (תשובה לשאלה מס' 24).

40. המומחה מטעם התובע לא צרף צילומים לחוות דעתו, לא הבהיר האם המדובר בחלונות נמוכים או גבוהים ואף לא טרח לצרף את הוראות התקנים 938 ו - 1099 עליהן בקש להסתמך לעניין סימון הזיגוג.

התובע לא הוכיח את טענותיו לגבי סימון זיגוג החלונות. המומחה ברלינר מצא כי מדובר בזיגוג מתאים ובטיחותי. בנסיבות אלה, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעת המומחה ברלינר ואני דוחה את טענות התובע.

גובה כיורים (סעיפים 47 ו - 51 לחוות הדעת)

41. המומחה מטעם התובע טען, כי גובה הכיורים שהותקנו בחדר שירותי ההורים (90.5 ס"מ) ובחדר האמבטיה (90 ס"מ) לא תואם את תקן ת"י 1205.3, לפיו נדרש שהגובה יהיה 80 עד 85 ס"מ. המומחה מטעם הנתבעת טען בחוות דעתו, כי הכיורים הוזמנו והורכבו על ידי התובע.

המומחה ברלינר סבר כי לא קיים פגם בגובה הכיורים בדירת התובע.

42. תקן 1205.3, על פי נוסחו, קובע המלצה בדבר מידות ההתקנה לקבועות שרברבות (כולל גובה כיורים), בין אם מיקומם נקבע בתוכניות מתכנן המערכת ובין אם לאו. כפי שהבהרתי גם בפסקי דין אחרים, לטעמי, המלצה זו מדגימה קו מנחה לתכנון סביר של מידות חדרי רחצה ודרישות מינימום באשר למרחקים וגבהים של אביזרים סניטריים. סטייה מהמלצות אלה, תוך הגדלת גובה קבועות השרברבות (כיורים בעניינו), באופן ממשי (בענייננו, מדובר בסטייה מהותית של כ - 6.5% עד 7% ), פוגעת בשימוש סביר של הדייר בנכס ומהווה רשלנות בתכנון.

43. הטענה כי הכיורים הותקנו על ידי התובע לא הוכחה בפני, והנתבעת לא הציגה מסמך כלשהו שיעיד על כך. טענה זו הועלתה בעל פה, באופן סתמי והיא עומדת בניגוד לאמור בסעיף 3.6 למפרט המכר, המפרט את רשימת הכלים הסניטריים שהתחייבה הנתבעת לספק ולהתקין , ובכלל זה קערות רחצה (כיורים) בחדר שירותי אורחים, חדר אמבטיה הורים וחדר הרחצה.

44. אני מקבל, אפוא, את עמדת המומחה מטעם התובע בעניין זה. עלות החלפת הכיורים הוערכה על ידי המומחה ברלינר בסך של 1,600 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

נקז מקלחת חדר שינה הורים (סעיף 48 לחוות הדעת)

45. המומחה מטעם התובע טען, כי במקלחון בחדר שינה הורים הנקז נמצא במרכז תא המקלחת, בניגוד לאיורים בתוכנית המכר או בהל"ת, לפיהם הנקז ממוקם בפינת המקלחון. המומחה מטעם התובע צרף לחוות דעתו איור מוקטן של תכנית המכר וכן, איורי נקזים מתוך ההל"ת, שכותרתם "דוגמאות למידות נטו מינימליות בחדרי שירותים".

המומחה ברלינר קבע, כי אין פגם בהתקנת הנקז במרכז תא המקלחת.

46. שרטוט 3.3.4 עליו הסתמך המומחה מטעם התובע נועד להדגים מרחקים מינימליים בין קבועות שרברבות, בהתאם להוראות הטבלה שבסעיף 3.7.1 בהל"ת, וכך אף נרשם בכותרתו. איור זה לא נועד לקבוע ו/או להמליץ על מיקום נקזי ביוב באופן כלשהו.

לא הוכח בפני כי קיימת בתקנות או בהל"ת הוראה המחייבת כי מיקום הנקז (להבדיל, למשל, מהוראות בנוגע לשיפועים המובילים אליו) יהיה דווקא בפינת המקלחון, בין הקירות. אינני סבור כי איור הנקז בתוכנית המכר מהווה התחייבות של הנתבעת למיקום הנקז (בפרט מקום שאין דרישה לכך בתקנות או בהל"ת). גם אם כך הדבר, מדובר בסטיה זניחה מהתכנית, שאין לה השלכה על שימוש סביר של הדיירים בתא המקלחת. לראיה, התובע לא הלין על חוסר נוחות כלשהו בשימוש בתא המקלחת. אני דוחה את טענות התובע בעניין זה.

רוחב דלתות חדרי שירותים (סעיף 49 לחוות הדעת)

47. המומחה מטעם התובע טען כי דלתות הכניסה לחדר שירותי הורים ולחדר האמבטיה הן בעלות מפתח של 67 ס"מ בלבד, שעה שעל פי תקנה 3.2.1.3 (שורה 5) נדרש כי בדירת מגורים דלת אחת לפחות בחדר שירות שיש בו אסלה תהיה ברוחב מינימלי של 70 ס" מ. לטענתו, יש להרחיב את אחד הפתחים (חדר שירותי הורים או אמבטיה) למפתח של 70 ס"מ.

המומחה מטעם הנתבעת טען, כי רוחב פתח השירותים הוא 80 ס"מ ומתאים לדרישות התקנות ו הסביר את אופן בדיקת רוחב פתח המעבר, לשיטתו.

המומחה ברלינר הסכים עם ממצאי המומחה מטעם התובע, קרי - כי רוחב הפתחים בחדר שירותי ההורים ובחדר האמבטיה עומד על 67 ס"מ, אולם סבר כי אין בכך פגם.

48. תקנה 3.2.1.3 קובעת רוחב פתח מינימלי של דלתות. פרט משנה ב' בתקנה קובע את רוחב הפתח הנדרש בהתאם לטיב הדלת בה עסקינן. סעיף 5 בטבלה קובע כי בדירת מגורים - דלת בחדר שירות אחד לפחות, שבו קיימת אסלה, יהיה ברוחב 70 ס"מ. סעיף 6 בטבלה מוסיף כי רוחב הדלת בכל חדר שירות נוסף בדירה יהיה 60 ס"מ. משמע, על מנת להוכיח כי קיים ליקוי, על התובע להוכיח מהו רוחב פתחי הכניסה בכל אחד משלושת חדרי השירותים.

אני מקבל את נתוני המומחה מטעם התובע, שאושרו על ידי המומחה ברלינר, לפיהם רוחב פתחי הכניסה בחדרי השירותים שנמדדו הוא 67 ס"מ. אלא, שלא מדובר בח דרי השירותים היחידים בדירה. בדירת התובע קיימים שלושה חדרי שירותים עם אסלה - חדר שירותי הורים, חדר אמבטיה וחדר שירותי אורחים. המומחים בחנו את חדר שירותי האורחים בנוגע לליקויים אחרים, אולם אף אחד מהם לא טען, כי רוחב הכניסה לחדר שירותי האורחים אינו תקין או קטן מ - 70 ס"מ, כפי שנעשה במקרה של שירותי ההורים וחדר האמבטיה. נוכח הבדיקה הדקדקנית שביצע המומחה מטעם התובע, יש מקום להניח כי לו היה המפתח בחדר שירותי האורחים בלתי תקין, היה מציין זאת בחוות דעתו. בנסיבות אלה, לא הוכח בפני כי רוחב הכניסה לחדר השירותים השלישי אינו עונה על דרישת התקנות וכי הוא צר מ - 70 ס"מ, בעוד שרוחב פתח הכ ניסה לשני חדרי השירותים האחרים תקין. משלא פרט התובע את רוחב פתח הכניסה של שלושת חדרי השירותים, הוא כשל מלהרים את נטל ההוכחה המוטל עליו. אני דוחה את טענות התובע בכל הנוגע לליקוי ברוחב פתח הכניסה לחדרי השירותים.

איטום תת רצפתי בשירותי אורחים (סעיף 58 לחוות הדעת)

49. המומחה מטעם התובע טען, כי בחדר שירותי אורחים אין איטום תת רצפתי המסתיים בסף, הנדרש לטעמו מחמת שהחדר כולל את כל סוגי הצנרת הרטובה. הוא העריך את תיקון הליקוי, כולל פירוק הריצוף, פירוק הכלים הסניטריים ואריחי החיפוי, כדי ליצור תפר הפרדה, בסך של 2,000 ₪. המומחה מטעם הנתבעת טען, כי בוצע איטום כנדרש וכי המומחה מטעם התובע קבע עובדות על סמך ניחוש ומבלי שביצע בדיקה הנדסית.

המומחה ברלינר קבע, כי לא קיים פגם בכך שהריצוף הותקן במישור אחד עם מפלס ריצוף הדירה ולא בוצע סף. הוא לא התייחס לעניין האיטום התת רצפתי.

50. המומחה מטעם התובע לא פרט את טיב הבדיקה שביצע, לא צרף תמונות ולא הבהיר כיצד הגיע למסקנה לפיה לא קיים איטום תת רצפתי. בהעדר בדיקה שכוללת פירוק של הריצוף (לפחות בחלקו), לא ניתן לקבוע כי לא קיים איטום תת רצפתי. יתירה מזאת, אני מקבל את עמדת המומחה ברלינר, לפיה לא קיים פגם בריצוף שירותי האורחים במפלס אחד עם ריצוף הדירה. אני דוחה, אפוא, את טענות התובע גם בעניין זה.

אוורור חלון ממ"ד (סעיף 60 לחוות הדעת)

51. מומחה התובע טען, כי פתח חלון הממ"ד בדירת התובע אינו תואם את הוראת תקנה 2.21 לתקנות, לפיה לא יפחת שטח החלונות בחדר מגורים מ - 8% משטח החדר. הוא מצא, כי שטח הממ"ד בדירה הוא 10.77 מ"ר ואילו שטח החלון 0.77 מ"ר, במקום 0.86 מ"ר. לטענתו, חדר הממ"ד אינו מאוורר דיו וקיימת ירידת ערך, שלא נאמדה על ידו.

מומחה הנתבעת טען, כי הותקן חלון סטנדרטי על פי דרישות הרשות להתגוננות אזרחית (הג"א).

המומחה ברלינר קבע, כי חלון הממ"ד הוא רגיל ותקני.

52. התובע לא הגיש חוות דעת שמאי בנוגע לירידת ערך הדירה עקב הליקוי הנטען בחלון חדר הממ"ד. התובע גם לא דרש במסגרת כתב התביעה ירידת ערך בגין פריט זה ולא תיקן את כתב התביעה לאחר הגשת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. לפיכך, הוא אינו זכאי לפיצוי כלשהו בגין ליקוי נטען זה, גם אם הוכח.

53. למעלה מן הצורך אבהיר, כי הגדרת המונח "חלון" בתקנות חלה גם על חלון הממ"ד. עם זאת, לצורך מדידת שטח החלון יש למדוד את מידות הבניה ולא את הפתח לאיוורור ואור, כפי שעשה מומחה התובע.

חלק ב' של התוספת הראשונה בתקנות התכנון והבניה עוסק בגודלם, איוורם ותאורתם של חלקי הבניין.

תקנה 2.01 מגדירה את המונח "חלון" כ "פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה".

בנוסף, קובעת תקנה 2.01, כי "שטח חלון" הוא "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות המינימליות.

תקנה 2.01 קובעת באופן ברור, כי "שטח חלון" הוא אותו שטח בו מותקן החלון, קרי - פתח האור טרם התקנת ה חלון, לפי מידות הבניה החיצוניות המינימליות (משמע, לאחר יישום טיח או חיפוי אחר). בהתאם להוראות תקנה 2.01, מדידת שטח החלון מתבצעת, אפוא, לפי שטח בניה ולא לפי פתח האור בין מסגרות החלון עצמו.

54. תקנה 2.21 קובעת כי "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר מגורים מ-8% משטח רצפת החדר".

אין חולק, כי שטח הממ"ד נטו ("שטח רצפה") הוא 10.77 מ"ר. לפיכך, שטח החלון המינימלי, על פי מידות בניה, אמור להיות 1.07 מ"ר. חלון הממ"ד בעניי ננו, הוא חלון סטנדרטי ולכן, שטחו 1.0 מ"ר. מדובר בסטיה זניחה לחלוטין ולכן, הוא עומד בדרישות הוראות התקנות.

55. סיכומה של נקודה זו, החלון שהותקן בממ"ד בדירת התובע הוא חלון סטנדרטי, תקני, שאושר על ידי הג"א, והוא עומד בהוראות תקנות. לפיכך, לא קיים פגם בחלון הממ"ד ואני דוחה את טענותיו של התובע בעניין זה.

סיכום ביניים בעניין עלות תיקון הליקויים בדירה

56. אני מאמץ את מסקנות המומחה בנוגע לליקויים בדירת התובע ועלות תיקונם, למעט העניינים המפורטים לעיל. לפיכך יש לעדכן את עלויות תיקון הליקויים בהתאם.

כאן המקום להדגיש, כי נראה שנפלה טעות בחוות הדעת בנוגע לעלות הפיקוח ההנדסי, אשר נקבע ה על ידי המומחה ברלינר בשיעור של למעלה מ - 35% מעלות כלל התיקונים הנדרשים. נוכח טיב הליקויים, עלות הפיקוח שנקבעה אינה סבירה. אני קובע, אפוא, כי עלות הפיקוח ההנדסי תהיה בשיעור של 10% בלבד, כמקובל.

עלות תיקון כלל הליקויים בדירה היא, אפוא, כדלקמן :

ליקויים שאושרו - 13,538 ש"ח
פיקוח הנדסי (10%) - 1,354 ש"ח
14,892 ש"ח
מע"מ - 2,532 ש"ח
סה"כ - 17,424 ש"ח

סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות דעת המומחה (5.6.2017), עומד כיום על סך של 18,212 ש"ח.

זכותה של הנתבעת לבצע את התיקונים

57. הנתבעת טענה, כי לא ניתנה לא הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירת התובע וכי היא נכונה אף כיום לתקן את הליקויים אשר באחריותה. מנגד, התובע טען כי הנתבעת לא ניצלה במועד את הזכות לתקן את הליקויים בדירה והיא מצתה זכות זו.

הנתבעת הדגישה בסיכומיה את הפער בין סכום התביעה והליקויים שהועלו בחוות דעת המומחה מטעם התובע לבין הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט. היא עמדה על זכותה לתקן את הליקויים ולחילופין, ככל שבית המשפט יקבע אחרת היא עתרה לנכות מסכום הפיצויים את עלות הפיקוח ההנדסי, נוכח התנהלות התובע, שלא אפשר לה לבצע את התיקונים.

58. על רוכש דירה מוטל לפעול במספר מישורים - לבדוק את הדירה, להודיע על קיומם של ליקויים, לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נגדית וליתן לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. אלא, משלא מנצל המוכר את ההזדמנות לתקן את הליקויים או חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן את הליקויים בעצמו. באותה מדה, מאבד הקבלן את זכותו לתקן את הליקויים, מקום בו קבל הזדמנות לעשות כן, אך בצע את התיקונים באופן כושל (ראה בעניין זה בר"ע (חיפה) 1942/07 יובל סעדון נגד משהב חברה לבניין בע"מ, ע"א (מחוזי חיפה) 52575-05-15 יעקב גלבוע נגד רונית בן ג'ויה ואח' (20.10.2015)), ע"א 472/95 זכריה זלוצין נגד יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996) וכן, ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נגד מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1).

59. במקרה דנן, אין מקום לאפשר לנתבעת לבצע תיקונים בדירה ויש לפסוק לתובע פיצוי כספי. העובדה שמספר שנים מאז מסירת הדירה ישנם פגמים שמקורם במחדלי הנתבעת, אשר לא תוקנו, תומכת במסקנה זו. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מצביעה על ליקויי בניה בדירת התובע, אמנם לא בהיקף שנטען בכתב התביעה, אולם מדובר בליקויים שהצדיקו התייחסות של הנתבעת בזמן אמת ותיקון. יתירה מזאת, המומחה מטעם בית המשפט פרט שורה ארוכה של ליקויים שלא אושרו על ידי הנתבעת בחוות דעת המומחה מטעמה והיא כפרה בהם. התנהלות הנתבעת, שלא אפשרה לתובע לדווח על ליקויים ואי התאמות בעת מסירת החזקה בדירה, כמו גם הסחבת שנקטה בטיפול בתלונותיו, שעה שהשתהתה במשך למעלה מ - 4 חודשים מאז משלוח מכתבה של ב"כ התובע, אלי ו צורף עותק חוות דעת המומחה, כל אלה מאיינים את זכותה לתקן כעת את הליקויים שנמצאו בדירה.

הנתבעת לא ניצלה את ההזדמנות שניתנה לה לתקן את הליקויים בדירה ובכך מיצתה את זכותה לתקן את כלל הליקויים שנמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט. יש להוסיף לשיקולים בעניין זה, גם את חוסר האמון הניכר בין הצדדים ואת החשש מפני התמשכות הליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה.

60. סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי הנתבעת אינה זכאית לבצע תיקונים בדירת התובע ועליה לפצותו בגין עלות תיקון הליקויים שאושרו.

פיצוי בגין עוגמת נפש

61. התובע עתר לפיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש וטרחה שנגרמו לו עקב הליקויים הרבים בדירתו והתנהלות הנתבעת.

62. עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, בהתחשב בתיקונים עליהם הוריתי כאמור לעיל, נמוכה באופן משמעותי מזו שנטענה על ידי התובע, והיא מגיעה לשיעור של כ - 15% בלבד. עם זאת, הליקויים בדירה אינם זניחים ויש בהם כדי להפחית במידת מה את הנאתו של התובע מהשמוש בדירה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצוע התיקונים ואת אי הנוחות הנלווית לכך, הגם שלא נדרש פינוי ש הדירה (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובע סך של 3,000 ₪ נכון להיום, בגין עוגמת נפש.

הוצאות משפט

63. התובע הגיש את תביעתו על סך 120,000 ₪, אליה צורפה חוות דעת מהנדס, המתארת ליקויים בסך של 90,545 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) וירידת ערך בסך של כ - 50,000 ₪ נוספים (טענה שלא נתמכה בחוות דעת). כאמור, עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה לסך של 18,21 2 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), קרי - 15% לערך מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובע, ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין עוגמת נפש. בנסיבות אלו, ולאור הפער הגדול בין הסכום הנתבע וטענות התובע לבין הסכום שנפסק, תישא הנתבעת בתשלום מחצית הוצאות התובע בגין אגרת התביעה וחוות דעת המומחה מטעמו ובמלוא חלקו בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט. בנוסף, יקבע שכר טרחת עוה"ד המגיע לתובע, באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע לו.

סיכום

64. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 18,212 ₪.

ב. פיצוי בגין עוגמת נפש - סך של 3,000 ₪.

ג. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע, באמצעות ב"כ, מחצית מהוצאותיו בגין אגרות התביעה וחוות דעת המומחה מטעמו, מלוא חלקו בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובע), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ' סיוון תשע"ט, 23 יוני 2019, בהעדר הצדדים.