הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 67421-12-18

מספר בקשה:1
בפני
כבוד השופט יואב פרידמן

המבקשים

  1. אריה ציטיאד
  2. אסנת ציטיאד

נגד

המשיבים

  1. חברת ש. דורפברגר בע"מ
  2. שרון שמואל דורפברגר

נגד

משיבים פורמליים
3. שי שבתאי
4. סיגל שבתאי
5. נחמה וייט מזרחי
6. מרים נסט
7. גילי פרי
8. אלון רביד
9. שרית רביד
10. גליה זיו

החלטה (בסעד הזמני)

1. עסקינן בבקשה לסעדים זמניים. לשם הבנת הרקע ועל מנת שלא לשלוח המעיין הלוך ושוב בין החלטות – אפתח בציטוט חלק מהסעיפים (החל מסע' 2) מתוך ההחלטה בבקשה לעיכוב הליכים שם נסקר רקע הסכסוך.

" 2. הרקע והמחלוקת:

א. התובעים (המבקשים בסעד הזמני) הם בעלי דירה אחת בבית משותף שברח' רות בחיפה, לה צמודים חניה ומחסן. מדובר בשניים מבין 12 דיירים שבבניין. הנתבעת 1 (להלן: "החברה" או "הקבלן") הנה חברה קבלנית בתחו ם הבניין העוסקת בייזום פרויקטים, בין היתר במסגרת תמ"א 38 . הנתבע 2 הנו מנהלה של נתבעת 1 (ונתבע מכוח ערבות אישית בהסכם שבין הצדדים).

ב. ביום 5.2.14 נחתם בין ששת בעלי הדירות שבבית המשותף לבין החברה הסכם לביצוע פרויקט חיזוק מבנים לפי תמ"א 38. ההסכם כלל התחייבות הן לחיזוק הבניין והן לתוספות בניה לדירות, לרבות בדירת המבקשים.
בתמורה נקבע שהחברה תהא רשאית להוסיף 4 דירות לבניין (באגף הצמוד לבניין ועל הגג), אותן תמכור כמובן לקונים .

ג. לפי האמור בהסכם שצורף, מדובר למעשה באחד משני בניינים הרשומים יחדיו כבית משותף. הבניין לגביו נחתם ההסכם נשוא התביעה עם ששת בעלי הדירות שבו, ובהם התובעים, הוא הבניין הנזכר בהסכם בתורת הבניין העורפי מבין השניים. צוין כי גג הבניין והחצר הנם רכוש המשותף לדיירי שני הבניינים (הבניין הנוסף נזכר כבנין ב'). אציין להלן חלקן של ההוראות בהסכם.

ד. בהסכם צוין שביחס לכל דירה יבנה ממ"ד בשטח שלא יפחת מ-12 מ"ר, תתווסף מרפסת זיזית בשטח שלא יפחת מ 12 מ"ר, ושטח כל דירה יגדל לפחות ב-25 מ"ר (כולל הממ"ד). ובמה שקשור לרכוש המשותף: חיזוק הבנין, תותקן מעלית, יבנה לובי כניסה, תוקצב חניה לכל דירה, יבוצע שיפוץ לרכוש המשותף – חיצוני ופנימי, יבנה מתקן אשפה ומתקן גז, וכן גינה. עבודות אלה הוגדרו בהסכם כ"עבודות בעלים", והוחרגו מהן עבודות הקשורות לדירות היזם.

ה. ההסכם הותנה בתנאי מתלה של קבלת היתר הבניה על פי התוכניות שבנספח. בנושא זה דן סע' 5 להסכם. בסע' 7.26 התחייב הקבלן להמציא לבעלי הדירות ולבא כוחם את תכניות ההיתר בעותקים ובקבצים בפורמט אלקטרוני.

ו. כמצוין בבקשה: היתר הבניה ניתן על ידי העיריה ב 26.10.15. העבודות היו אמורות להתחיל תוך 45 יום לכל המאוחר, ממועד קבלת ההיתר (לפי סע' 9(ד) להסכם), היינו 10.12.15. בסע' 9.1(ה) להסכם התחייב הקבלן לסיים את העבודות הנוגעות לדירות הבעלים תוך 18 חודש ממועד תחילת הבניה – היינו עד 20.9.16. באותו סע' התחייב הקבלן כי בתוך 5 חודשים נוספים יקבל ויציג טופס 4 (היתר אכלוס מאת הרשות המקומית) לבניין כולו , וכן יחבר המעלית לחשמל חיבור קבוע, וידאג לקבל האישורים הדרושים להפעלת המערכות לפי הצורך. מכאן שהמועד להצגת טופס 4 הוא 20.2.17.

ז. עם זאת, סע' 9.2 להסכם ציין כי איחור שלא עולה על 45 יום בהתחלת ביצוע הפרויקט ואינו עולה על 3 חודש מסיומו לא ייחשב הפרה על ידי היזם (אם ניישם הנחיה זו – הרי מדובר על עוד 3 חודשי חסד נוספים למועד הסיום עד ל 20.12.16, ועוד 5 חודשים מאז, בהתאמה, להצגת טופס 4 היינו עד 20.5.17.

ח. סע' 14 להסכם קבע זכות בעלי הדירות למנות מפקח מטעמם כאשר הקבלן ישא בשכרו עד לתקרה של 5 ,000 ₪ לחודש.

ט. בסע' 15.1 חויב היזם להפקיד ערבות ביצוע בנקאית, צמודה למדד תשומות הבניה ע"ס 150,000 ₪ בידי נציג הבעלים. ערבות זו אמורה לפחות ל-100,000 ₪ לאחר תום עבודות הבעלים (כלומר דירות הבעלים וצמידויותיהן). נקבע כי הערבות תושב לקבלן לאחר השלמת עבודות הבעלים וקבלת טופס 4 לדירות היזם, ככל שלא מומשה. בסע' 7.27 התחייב הקבלן כי גם במקרה של עבודה במקביל על דירות הבעלים ודירות היזם במנגנון שנקבע בהסכם, העבודות בדירות הבעלים תושלמנה לפני שתסתיימנה העבודות בדירות היזם (4 דירות הקבלן).

י. בסע' 15.2 נקבעה ערבותו האישית של הנתבע 2 לכל התחייבויות הקבלן שבהסכם, עד לתקרה של 240,000 ₪.

יא. בין היתר, נקבעה כהפרה יסודית בסע' 17 להסכם, הסיטואציה בה הופסקה עבודת הבעלים ליותר מ 30 ימי עבודה רצופים.

יב. איחור מעבר ל 60 יום במסירת חזקה בעבודות הבעלים מקים זכות הבעלים לפיצוי חודשי בסך 5000 ₪ לכל דירה, למשך כל חודש איחור עד תום הפרויקט.

יג. סע' 17.4 קבע כי עיכובים שלא בשליטת החב' הנובעים מהתנגדויות או עיכובים הנעוצים בועדה המקומית או העיריה או קונסטרוקטור עירוני או הליכים משפטיים – לא יבואו במניין הימים.

בהקשר זה אזכיר כי תאריך היעד להצגת טופס 4 שצוין בפס' ז' לעיל כבר נמנה החל ממועד קבלת ההיתר, וכלל תקופת הגרייס החוזית. תגובת המשיבים לבקשה בסעד הזמני מפורטת, ואוחזת 11 עמ' לפני נספחים. לא נזכר בה כי יש תחולה לסע' 17.4 הנ"ל, בשל איזה מארבעת הטעמים המנויים בו. המחלוקת היא מחלוקת לגופה, האם תמה העבודה בדירת המבקשים (התובעים), ובהתאמה האם עליהם אפוא לקבל חזקה בדירה (במובן זה שתמה הזכות לתשלום שכה"ד החודשי – ראה סע' י"ח להלן).

יד. סע' 17.5 קבע כי במידה והפר הקבלן הפרה יסודית והודיעו לו הבעלים בכתב על ביטול ההסכם יפנה הקבלן את השטח. סע' 17.6 קבע כי הקבלן לא יהא זכאי להשבה במקרה בו הפסיק העבודה חד צדדית ויינטוש האתר למשך תקופה העולה על 45 ימי עבודה רצופים.

טו. במקרה של הודעה בכתב כאמור שהביאה להפסקת עבודת הקבלן, נקבע כי ימונו כנאמנים עוה"ד של הקבלן ועו"ד מטעם הבעלים, וכל אחד מהם יוכל לפנות לביהמ"ש על מנת שהאחרון יסמיך הנאמנים לפעול ככונסי נכסים להשלמת הפרויקט, במקרה כזה יזמינו הנאמנים חוו"ד הנדסיות ביחס לעבודות הנדרשות להשלמת הפרויקט ועלותן, יפרסמו הזמנה לקבלת הצעות מקבלנים, יחתמו עם הקבלן שהציע ההצעה הטובה ביותר – לאחר אישור ביהמ"ש, ויממנו עלות השלמת הפרויקט מחילוט הערבויות, ממכירת דירות יזם שטרם נמכרו או מיתרת תמורה ממכירת דירות יזם שטרם שולמה ליזם. צוין כי מינוי נאמנים אין בו כדי להכריע בסוגיה האם הפר היזם הפרה יסודית את ההסכם באופן המקנה לבעלים זכות ביטול. ככל שהיזם יחלוק בכתב על הודעת הבעלים, לפיה הפר ההסכם הפרה יסודית, תוכרע המחלוקת בביהמ"ש. אך לא יהא בהגשת התביעה על ידי היזם לצורך הכרעה בסוגיה כדי למנוע השלמת הפרויקט על ידי הנאמנים.

טז. סע' 18 להסכם הוא תניית הבוררות: הסע' קובע שכל מחלוקת בין הצדדים במהלך ביצוע העבודות, בכל ענין הכרוך במהלך הבניה, טיבה, מצב עבודות הבעלים ו/או דירות היזם ימסרו לבוררות מהנדס בנין או אדריכל לפי העניין, שימונה על ידי הצדדים תוך 15 יום ממועד דרישת צד. או באין הסכמה ימונה על ידי יו"ר האיגוד המקצועי הרלבנטי. צוין כי סע' הבוררות לא יחול על מחלוקות שתתגלענה לאחר סיום הפרויקט, לאמור "לאחר מסירת עבודות הבעלים ומתן טופס 4 לדירות היזם" (סע' 18.4 להסכם. אזכיר – העבודה על דירות היזם אמורה להסתיים לא לפני שתסתיימנה עבודות הבעלים – י.פ). ללמדך שלפני מסירת טופס 4 – ודאי במה שקשור לדירות הבעלים אך גם לדירות היזם – נחשב הפרויקט כמי שלא הסתיים. הדבר נובע גם מהגדרת ה"פרויקט" בהסכם כ "ביצוע עבודות הבעלים ובניית 4 דירות היזם". רק עם השלמת כל אלה – תם הפרויקט. כהערה שלי אציין כי תמוהה הנה עמדה המבקשת לראות בפרויקט כמי שהסתיים כל עוד לא ניתן טופס 4, שהנו תנאי לחיבור הבניין ודירותיו לתשתיות חשמל ומים כדין, ככל שלא מדובר בגורם לאי נתינתו שיש לזקוף לחובת הדיירים.

סע' 18.3 קבע כי לבוררות יופנו מחלוקות במישור הטכני בלבד ולא במישור המשפטי.

יז. סע' 19 דן בשינויים ותוספות בעבודות הבעלים. אציין בקצרה, כי בהסכם צוין שככל שהעבודות המבוקשות תהיינה כרוכות בעיכוב השלמת העבודות נשוא ההסכם, תנאי להסכמת הקבלן לביצוען תהא הסכמה בכתב של כל יחידי הבעלים לעיכוב שייגרם, והמועדים הקובעים בהסכם יידחו בהתאמה. אין טענה כי כל יחידי הבעלים חתמו על מסמך שלאורו עוכב מרוץ המועדים שבהסכם. ההסכם העמיד הקבלן עצמו כ"כלב המשמר" בעניין זה, ודרש ממנו להחתים את כל הבעלים על הסכמה, כתנאי לבצוע עבודות מעין אלה שיש בהן כדי לעכב המועדים המוסכמים להשלמת הפרויקט.

יח. בעמ' 5 נספח ג' להסכם צוינו "תנאים כלכליים נוספים" . בסע' 1 התחייב הקבלן לשלם שכ"ד לכל בעלי הדירות בסך 3,300 ₪ לחודש לכל תקופת הפרויקט (ודמי מעבר ע"ס 6,000 ₪ לבעלי נכסים הגרים בדירתם). צוין כי תשלומי שכה"ד יועברו לבעלים שיצאו מדירתם בזמן הפרויקט או עם פינוי שוכר שלהם, מדי חודש, כדי שלא יאלצו לשאת בהוצאות השכירות מכיסם; ואלו מי שלא יצא מן הבניין יקבל החזר החל ממכירת הדירה הראשונה של היזם.

יט. ביחס לחניה צוין כי לכל דייר תוקצה חניה תקנית מקורה אחת. אך למי שיש כבר כיום חניה רשומה בטאבו יוצע פיצוי ע"ס 50,000 ₪ נטו במקרה ולא יוכל לקבל במקומה חניה נוספת.

כ. סע' 7.10 להסכם חייב היזם בהמצאת אישור מכון התקנים למעלית.

כא. סע' 11.2 להסכם הקים אחריות הקבלן לליקויים שיתגלו מהלך תקופת הבדק כקבוע בחוק המכר (דירות).

3. המשיבה (הקבלן) נשאה בתשלום החודשי כלפי המבקשים שעזבו דירתם, בסך 3,300 ₪. היא החלה לשאת בתשלום מ 1.10.16, כמוסכם. אלא מה?: היא הפסיקה לשלמו החל מ-1.3.18, כלומר היא לא משלמת אותו מזה 15 חודש. לפי האמור במכתב תשובה החליטה להפסיק לשלם, היות והיא סבורה כי סיימה את העבודות להן הייתה מחויבת ביחס לדירת המבקשים, ואם יש מניעה להתגורר בדירה, הרי שהדבר אינו נעוץ בה.

4. התובעים מפנים לכך כי התשלום אמור להתבצע לאורך חיי הפרויקט היינו עד להשלמת עבודות הבעלים וקבלת טופס 4 לדירות הבעלים והיזם. זאת ועוד העבודות לא הושלמו, ויש עדיין פיגומים על גרם המדרגות .

הנתבעים מציינים כי הפיגומים שצולמו הם בכלל מבניין אחר- כנראה הקדמי – י.פ.

כאמור, בין הצדדים מחלוקת האם הדירה ראויה למגורים:

לשיטת התובעים (המבקשים בסעד הזמני) התשובה שלילית. הכשרתה למגורים תעלה כ 160,000 ₪, לשיטת מומחה התובעים.

לשיטת הנתבעים התשובה חיובית. מומחה הנתבעים שולל רוב הליקויים הנטענים על ידי מומחה התובעים. לטעמו, התיקונים של אותם ליקויים, אם יוכרו בניגוד לשיטתו, ובהתעלם מליקויים של נזקים לפנים הדירה שנגרמו לטענת המבקשים ואליהם לא התייחס, נאמדים על ידו ב 12,180 ₪ ומע"מ.

התובעים מצדם, מפנים לכך שאף בסיכום פגישה בין הדיירים לחברה, סוכם על מועד מסירה שהיה אמור להיות בחודש יוני 2018, כלומר לית מאן דפליג שהעבודות לא הסתיימו ב-1.3.18.

הם מפנים למכתבו של הנתבע 2 עצמו במייל מ-15.7.18 כי דירת המבקשים לא יכולה להיות מאוכלסת, שכן חב' החשמל ניתקה לפני זמן רב הדירות מן הבניין ואין למבקשים שום דרך להזין הדירה בחשמל בלי טופס 4. המבקשים מפנים לכך שגם תשתיות המים וגז מנותקות למעלה משנה.

2. עד כאן לציטוט.

באותה החלטה דחיתי הבקשה לעיכוב הליכים היות וקבעתי כי הסכם הבוררות הטכני אינו חל על המחלוקת נשוא התביעה – ש הנה משפטית בפן הדומיננטי שבה, גם אם כרוכה היא בבירור מחלוקות טכניות בחלקן. על זאת אוסיף כי בחווה"ד מטעם הנתבעים עצמם, שהגישו בקשת העיכוב, אין התייחסות לגורמים בעטיים לא ניתן טופס 4. רוצה לומר, עניין זה של העיכוב בקבלת טופס 4, שהיה אמור להתקבל עד 20.5.17, לפי לו"ז ההסכם, נזקף לחובת המשיבים. אין גם בתגובה מטעמם כל אינדיקציה שמכוחה ניתן לגרוס כי היו עיכובים בקבלת טופס 4 מטעמים שבמגרש הדיירים. דבר זה תומך בגרסה שבתצהיר התובעת, לפיה חל עיכוב נמשך בקידום הפרויקט מזה תקופה ממושכת. הנתבע 2 הודה במהלך הדיון במעמד הצדדים כי אך לאחרונה הגיש בקשה לקבלת טופס 4.

עוד אזכיר כי מדובר בפרויקט חיזוק , במסגרתו אמורים להתווסף מרפסת וממ"ד לכל דירה. ההסכם לא כלל שיפוץ של הדירות הקיימות. נשמע כי חלק מן הדיירים ביצעו גם שיפוץ בדירתם, במקביל לפרויקט, באמצעות קבלנים מטעמם. התובעים אינם חלק מאותם שכנים.

3. נתבעו סעדים זמניים כדלקמן (שנזכרו כאמור אף בתביעה העיקרית , בבחינת תביעת אכיפה חוזית ):

א. תשלום הסך החודשי של 3,300 ₪ בסכום מצטבר עבור כל החודשים בהם לא שולם מ-1.3.18 עד היום, והמשך תשלומו עד סוף הפרויקט. במהלך סיכומי הצדדים (עמ' 21 לתמליל) הבהיר ב"כ התובעים כי דרישה זו, בהתייחס לסעד הזמני, נוגעת לשלב שממועד הגשת התביעה ואילך (היינו למעשה מינואר 2019 (התביעה הוגשה ב 30.12.18 – י.פ) . זה הסעד בו יעסוק החלק הארי שבהחלטה.
ב. חיוב הנתבעים – המשיבים להמציא פוליסת הביטוח שהיו אמורים להנפיק.
ג. חיובם למסור ערבות הביצוע ע"ס 150,000 ₪ שהיו אמורים להוציא על פי ההסכם.
ד. לחייב את הנתבעים למסור לתובעים העתקי פוליסות ביטוח שההסכם חייב החברה להוציא;
ה. לחייב הנתבעים להמציא לתובעים את התכניות נספח ד' להסכם שבין הצדדים.
ו. לחייב הנתבעים להצביע כבר כיום על 2 חניות שהם חייבים על פי החוזה לייחד לתובעים (ולחלופין, אם אין ביכולתם לעשות כן לחייבם בפיצוי החוזי המוסכם של 50,000 ₪, בגין אי הקצאת מקום חניה שני לתובעים, נוסף על זה שכבר רשום לזכותם).
ז. לחייב הנתבעים לממן 5,000 ₪ לחודש כתשלום למפקח מיקי יוגב.

דיון

ביחס לסעד של חיוב המשיבים בהמשך תשלום חודשי של 3,300 ₪ כהשתתפות מוסכמת של המשיבים בשכ"ד חודשי של המבקשים , וזאת לכל התקופה ממנה הופסק התשלום:

4. א. כאמור, החברה התחייבה בהסכם לשלם למבקשים כדיירים שהתפנו מדירתם, 3,300 ₪ לחודש "לכל תקופת הפרויקט". השאלה המרכזית כאן הנה למה הכוונה בביטוי שבהסכם "לכל תקופת הפרויקט".

ב. תמוהה הנה עמדה, המבקשת לראות בפרויקט כמי שהסתיים כל עוד לא ניתן טופס 4, שהנו תנאי לחיבור כדין של הבניין ודירותיו לתשתיות חשמל ומים, ככל שלא מדובר בגורם לאי נתינתו שיש לזקוף לחובת הדיירים.

5. א. במהלך ביקור במקום שקיימתי (תמונות שצלמתי נסרקו לתיק), הצביע המשיב 2 על תשתיות חשמל (מונים פרטיים ותשתיות חברת החשמל, קופסת בזק חדשה, תשתיות כיבוי אש חדשות ותשתיות חדשות להולכת מים, ההולמות דרישות מודרניות של תאגיד המים וחברת החשמל ). עם זאת, אין חולק כי כיום טרם חוברו הדירות לתשתיות המים והחשמל המוסדרות. אותם בעלי דירות או שוכרים שלהם המתגוררים בחמשת הדירות הנוספות, לבד מדירת התובעים, מקבלים מים מהזנות פרטיות ע"י המשיבים – כאשר מדובר במים המסופקים ע"י המשיבים מן הבניין הקדמי, על חשבונם של המשיבים. כך גם לגבי תשתית החשמל – מדובר בהזנה ע"י הקבלן לחמשת הדירות הנוספות, הזנה שגם אם אניח (ולאשורה אין על כך ידיעה) כי היא בטיחותית, אינה מאושרת ע"י חברת החשמל, שמספקת לחברה חשמל לצרכי ביצוע עבודות בלבד, ומבחינתה אסור לספק חשמל לדירות (ראה בהמשך בסקירת עדותו של נציג חב' החשמל). חיבורי התשתיות, ודאי חשמל ומים, אינם חיבורים רשמיים ומאושרים ע"י חברת החשמל, או תאגיד המים, ואף שהצנרת והתשתיות לצורך חיבור עתידי הותקנו ע"י הקבלן, אין עדיין חיבורים לאותן תשתיות של מים וחשמל, ההולמות דרישות תאגיד המים וחב' החשמל. החיבורים ממתינים לטופס 4 ואישור חברת החשמל והתאגיד כדי שניתן יהיה לבצע החיבורים (ראה להלן בהמשך).

ב. הביקור במקום גם המחיש כי הותקנה בינתיים מעלית, אך זו אינה מחוברת לחשמל, היינו לא פועלת, וכי הפיגומים שעל גרם המדרגות המוליך לבניין הם בדיוק כפי שצולמו ע"י מומחה התובעים. מדובר בפיגומים השייכים לא לבנין המריבה אלא לבניין הקדמי, מס' 5, שגם בו מתבצעת עבודת חיזוק על ידי המשיבים. אך גרם המדרגות היורד לבנין המריבה מן הכביש, משמש לפיגומים הללו בסיס ועוגן, והם מונחים עליו.
לא ניתן לעשות כך שימוש במדרגות הגישה לבניין, ובביקור במקום אף אושר כי הכניסה מאותו גרם מדרגות המוליך מן המדרכה לבנין – חסומה מטעמי בטיחות. מה שנחזה ברור ממילא לאור קיום אותם פיגומים .

ג. בחמשת הדירות הנוספות שבבנין, לבד מדירת התובעים מתגוררים כיום בעלי הדירות או שוכרים. כיצד אפוא מגיעים הם לבניין ולדירות?: הגישה לבניין ולדירות מן המדרכה, נעשית כיום למעשה מתוך מסלול הגישה לחניון המקורה (מסלול לכלי רכב , אך פיזית (גרידא) ברור שהוא מרווח דיו כדי לאפשר מעבר רגלי. רכבים יכולים לעבור, לא כל שכן הולכי רגל) . מן החניון עולים למדרגות הפנימיות שבתוך הבניין, המוליכות לדירות שבו. ברור מכל מקום, שבמהלך הדברים הרגיל זו לא אמורה להיות דרך הגישה לבנין מן המדרכה. הגישה להולכי רגל , להבדיל מרכבים, היתה אמורה כמובן להיות באמצעות המדרגות שנחסמו.

ד. במהלך הביקור במקום אישר המשיב 2 כי העבודות בדירות היזם טרם הושלמו, למצער בכך שהדירות טרם רוצפו. כאמור על פי ההסכם לא תסיימנה העבודות בדירת היזם בטרם תסתיימנה העבודות הנוגעות לדירות הבעלים.

ה. במה שקשור לביקור בדירת המבקשים – יש מחלוקת על ליקויי בניה אלו או אחרים, או ליתר דיוק טענה לנזקים מסוימים שגרמו העבודות לדירה (כמו פגיעה באריחים מעל הכיור באמבטיה שהוחלפו לפיכך באריחים אפורים, או טענה לפגיעה בריצוף הקיים) , שכן, כפי שנזכר, התובעים אינם נמנים על השכנים שנצלו הפרויקט גם כדי לבצע שינוי או שיפוץ פנימי בדירתם ע"י קבלנים מטעמם, למעט תוספת ממ"ד ומרפסת. יחד עם זאת, ברור שהיה צורך בכניסת עובדים או קבלנים מטעם המשיבים לדירה, ולו כדי להציב בה צנרת חדשה שתאפשר בהמשך חיבור לתשתיות גז, מים, חשמל וטלפוניה, במקום התשתית הישנה שפורקה , ולצורך תוספות הממ"ד והמרפסת לדירה. המשיב 2 הדגיש שוב ושוב במהלך הביקור כי אין לו חובה לדאוג לתשתיות חדשות לדירות הקיימות , אולם ניתן למצער להטיל ספק בדבר, כאשר מפורקות התשתיות הישנות לצורך הפרויקט, ולצורך התקנת תשתיות חדשות, יש לעמוד ממילא בדרישות עדכניות של תאגיד המים, חברת החשמל, חברות הגז ובזק. ברור כי הדיירים נהנים מאותן תשתיות חדשות, אך הדבר הינו ממן העניין אם מדובר בפרויקט שחלק בלתי נפרד ממנו הינו פירוק של התשתיות הישנות בנות עשרות השנים (עניין אחרון זה אינו הכרחי בכל פרויקט של תמ"א 38, אולם לפחות מעדותו של נציג חב' החשמל מר דרעי – ראה להלן - עולה כי למצער במה שקשור לתשתיות החשמל, וככל הנראה אלו פני הדברים גם ביחס לתשתיות הנוספות, קידום הפרויקט הצריך פירוק התשתיות הקיימות תוך יציאה של הדיירים מן הדירות לתקופת העבודות, וממילא אפוא עלה הצורך להתקין תשתיות חדשות, ההולמות הדרישות העדכניות.
עניין זה, גם אם אניח כרגע שאינו נכלל פורמלית בהסכם, נעשה אפוא לא רק לרצון הדיירים ורווחתם (אם כי ברור שהוא חשוב גם מבחינתם), אלא גם כדי לקדם הפרויקט ולאפשר למשיבים לנסות ולעמוד בלוחות זמנים, מה שהינו מעניינו של היזם. ברור גם שממילא נדרשת תשתית חדשה ומודרנית שתעמוד בדרישות עדכניות, לצורך חיבור לדירות היזם, ואין אפוא הגיון בטענה שלא היה צורך "לעדכן" התשתיות.

6. א. אף אם אאמץ לצורך הדיון עמדת המשיבים כי הרציונל של המשטר החוזי שנקבע לעיל היה שהדיירים יוכלו לגור מחוץ לדירותיהם במהלך הפרויקט , וכאשר תמו העבודות בדירה והיא ראויה למגורים, גם תמה בהתאמה החובה לשלם שכ"ד חודשי – גם אז אין לקבל טענה כי יש להשקיף על התנאי ההסכמי שתם הפרויקט כמי שהתמלא, כל עוד לא ניתן טופס 4. וכל עוד לא התמלא תנאי זה – קמה החובה להמשיך ולשלם שכה"ד החודשי. טופס 4 ה ינו היתר הרשות המקומית לאחר בדיקות מצדה , שמאפשר בכלל לחבר הדירה לתשתיות חשמל ומים. כפי שציינתי, בטרם יינתן טופס זה לא יכולה הדירה לשוב ולהיות מחוברת כדין לתשתיות חשמל ומים על ידי חב' החשמל ותאגיד המים. גם אם ניתן לספק פיסית חשמל ומים באופן פרוביזורי, העמדה המשפטית ה מפרשת ההסכם ככזה שדורש מדיירים לשוב לדירותיהם תחת אספקת חשמל שאינה מוסדרת ומאושרת כנדרש על ידי חב' החשמל (לפחות לא לצורך חיבור חשמל לדירות) , ואי חיבור רשמי לתשתיות מים – גם אם אלו מסופקים בפועל – אינה עמדה משפטית סבירה. כלומר למצער, אין להשקיף על הפרויקט כמי שתם , על פי ההגדרות שבהסכם בין הצדדים שנסקרו לעיל, בטרם התקבל טופס 4, ובטרם חוברה דירת המבקשים כדין ולא פרוביזורית, לתשתיות. תנאי מקדמי לחיבור שכזה הנו בדיקת הרשות המקומית שהתקיימו תנאים , שרק בהתקיימם מספקת היא טופס 4. וזאת כתנאי לחיבור כדין של הדירה לתשתיות.

ב. ככלל, ובאין לשון ברורה ומובהקת בחוזה הקובעת זאת, יש להשקיף בחשדנות על עמדת חברה יזמית המבקשת לטעון טענה פרשנית לפיה התקיימו התנאים החוזיים המוסכמים המחייבים רוכש דירה או דייר בפרויקט תמ"א, לקבל חזקה בדירה (או בהתאמה – שתמה הזכאות לתשלום שכ"ד מוסכם למשך חיי הפרויקט, מקום בו סוכם בחוזה על תשלום כזה) - כל עוד לא ניתן טופס 4. בשלב זה אני מתייחס רק לפרשנות ההסכם. אך גם אם נקבע תנאי ברור שכזה בהסכם בין יזם לדיירים בלשון מפורשת (הוא לא נקבע בענייננו, ודאי לא באופן ברור, לטעמי בכלל לא) - עולה אז שאלה של תוקף תנאי שכזה. עיין בדברים שנאמרו בע"א (חי') 8541-01-09 בנימין לוי נ' אורן בוארון , פס' 18 ואילך: שם נקבע ממצא כי צדדים לחוזה שכירות הסכימו על אכלוס נכס גם בלי טופס 4 . התייחסות ביהמ"ש להסכמה זו הייתה שמדובר בחוזה פסול, המבקש להתנות על תנאי קוגנטי שבדין , ומכאן עבר הדיון לאופן ישום סע' 31 של חוק החוזים (חלק כללי).
לתוצאה שבערעור שם עיין ברע"א 8725/10 לוי נ' בוארון (השופט דנציגר).
מקל וחומר בענייננו. השאלה בענייננו הנה קודם כל שאלה של פרשנות כוונת הצדדים להסכם, עד מתי אמור להשתלם שכה"ד החודשי המוסכם. יכול בהחלט שאין זה כדאי כלכלית לחברה להוסיף ולשלמו לתקופה שלא צפתה מראש בשל עיכובים בהשלמת הפרויקט, אך זה המשטר שנקבע, ומדובר לכל יותר בטעות בכדאיות העסקה , שלא צפתה עיכובים שבמגרש היזם. והרי החוזה לא הגדיר פרק זמן מקסימלי נקוב בחודשים שעד אליו ישתלם אותו סכום, אלא קבע שהסכום ישתלם "לכל תקופת הפרויקט", וברור שלא בכדי. יש כאן משטר של הקצאת סיכונים, שאינו מפיל על הדיירים סיכון להימשכות הפרויקט מסיבות שלא תלויות בהם, כאשר נקבע במפורש שדיירים המגוררים בבניין ויפנו אותו יזכו בסך החודשי על מנת שלא ייאלצו לשאת מכיסם בדמי השכירות. זהו סיכון שנטל על עצמו הקבלן, ככל סיכון עסקי, וברור כי נועד הוא לתן תמריץ לדיירים הן לתן הסכמתם לפרויקט והן שלא להוסיף ולהתגורר בדירות לנמשך חיי הפרויקט, כאשר פינויים מקל על ביצוע העבודות ומזרזן (לאור מה שנשמע מנציג חב' החשמל שמדובר בפרויקט שכן הצריך ניתוק התשתיות הקיימות – ככל הנראה גם לא היה מנוס מיציאת בעלי הדירות לצורך ביצוע העבודות, ומכל מקום זה המשטר החוזי שנקבע) .

ג. עקרונית, אין חובה שבדין להסכים על תשלום שכ"ד חודשי לדיירים למשך חיי הפרויקט, אולם אם כבר נקבע תנאי כזה (שאינו נדיר בפרויקטים של תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2) , ונקבע שהחובה היא לשלם "לכל תקופת הפרויקט", הרי שיש לתן פרשנות סבירה לביטוי, כדי לקבוע האם תמה חובת התשלום החודשי.

ד. כאשר נופל כבר הסכסוך , ברור למדי מה יטען כל צד לגבי פרשנות ההסכם . יש להתחקות אחר אומד דעתם הסביר של הצדדים להסכם, בתקופה הטרום חוזית, וטרם נכרת. ההסכם כפשוטו קבע כי יש לשלם 3300 ₪ לדיירים המתפנים עד תום תקופת הפרויקט. כאשר על פי סע' אחרים שבהסכם אליהם הפניתי - הפרויקט לא תם בטרם תמו העבודות בדירות היזם, וכאשר תנאי לכך הנו שקודם תסתיימנה העבודות בדירות הבעלים . גם תנית הבוררות ביקשה להסיר ספק מהו קו פרשת המים לגבי מחלוקות שתתגלענה לאחר תום הפרויקט, ולא תהווינה מושא לבוררות: סיום הפרויקט הנו מסירת עבודות הבעלים , ומתן טופס 4 לדירות היזם (שהעבודות לגביהן אמורות להסתיים כזכור לאחר תום העבודות על דירות הבעלים) .

יטען הטוען ולו בדוחק ("בדוחק" – שכן באין קביעה מפורשת אחרת, אמורה להיות הלימה פנימית באותו חוזה ביחס לשאלה מתי נחשב הפרויקט כמי שהסתיים), כי נקבע משטר ספציפי של הגדרת "תום פרויקט" אד הוק לצורך תנית הבוררות , ולא אף לצורך השאלה עד מתי ישתלם התשלום החודשי.
אולם למצער, באין הגדרה ברורה וחד משמעית, אין לומר כי תמה חובת התשלום וכי יש להשקיף על הפרויקט כמי שהסתיים, כל עוד לא תמו העבודות בדירת המבקשים, וכל עוד לא תמו עבודות בבני ין המאפשרות להם מגורים בדירתם. לכל הפחות אין להשקיף על העבודות בדירה כמי שתמו, כל עוד לא חוברה כדין חיבור של קבע לתשתיות – וחיבור כזה מניח כתנאי הכרחי מתן טופס 4. לכן ברור שעבודה על דירה אינה מסתיימת בטרם מתן טופס 4.

אם רצו הצדדים לקבוע משטר הסוטה מקביעה זו כתנאי מינימום הגיוני לפרשנות הביטוי "לכל תקופת הפרויקט" , יכולים היו לעשות כן (שכן אין כאמור חובה להסכים לשלם שכ"ד חודשי ) – אך היה עליהם לעשות כן במפורש ובאופן ברור. לא זו בלבד שלא עשו כן, אלא סע' אחרים עליהם עמדתי בהסכם שבין הצדדים תומכים בדעה כי אין להשקיף על הפרויקט כמי שתם.

ה. גם לאחר טופס 4 וחיבור הדירה לתשתיות כדין, יכול תיאורטית שתהיינה עבודות נוספות שבלעדיהן לא תהא דירה כשירה למגורים בעטיו של הקבלן . דוגמא: אם התבקע לפתע צינור מן הצינורות שהתקין היזם (להבדיל מתשתית ישנה בדירת המבקשים, ככל שלא נפגעה במהלך העבודות) ויש נזילת מים ולא ליקוי רטיבות מינורי, כיצד ניתן לטעון כי הדירה כשירה למגורים? מדובר כמובן בדוגמא בלבד. מאידך – שוני ב צבע וסוג אריחים שניזוקו והוחלפו , שריטת מרצפות, וכיוצ"ב ליקויי בניה הנם כאמור לכל היותר מושא להתדיינות בתביעת ליקויי בניה או נזקים שנגרמו , וממן הליקויים עליהם נועד לחול סע' הבוררות הטכנית, כל עוד המחלוקת בגינם התגלעה ונודעה בשלב הבניה. אין להשקיף על ליקויים כאלה ואחרים (למעשה מרבית ליקויי הבניה שהנם מושא למחלוקות בין קבלנים לדיירים) ככאלה המצדיקים טענה שהדירה אינה כשירה למגורים.

ו. מאידך, אם נפנה מבטינו למשטר הטרום חוזי, ואף למלות החוזה שנכרת, בטרם נפל הסכסוך: האם לו נשאלו הצדדים באותם שלבים "בהנחה שטרם התקבל טופס 4, שלא באשמת הדיירים, אלא בשל גורמים במגרשו של הקבלן, ולכן חברת החשמל לא יכולה לחבר הדירה לחשמל, ותאגיד המים לספק תשתיות מים, אך הקבלן נכון לחיבורים פרוביזוריים שלא אושרו על ידי חב' החשמל ותאגיד המים , האם גם אז יש להשקיף על הפרויקט , בפן ההסכמי, כמי שתם, ואז לא יהא הקבלן חייב להוסיף לשלם לדיירים שהתפנו דמי שכירות מוסכמים (כאשר הרציונל, יש לזכור, הנו שלא יאלצו לשאת מכיסם בדמי שכירות, לפחות עד גובה הסכום החודשי שסוכם)?" זו עמדה שלא זו בלבד שאינה עולה בקנה אחד עם לשון החוזה, היא אף מנוגדת לו, לה גיון המשטר שנקבע בו, ו אף לכוונת צדדים סבירים בשלב המו"מ וההתקשרות החוזית, בטרם היה ידוע שיחול עיכוב במגרשו של הקבלן בקבלת טופס 4. כאמור, טופס 4 מהווה אישור כי הרשות המקומית ערכה בדיקותיה ומצאה כי התקיימו דרישות תכנון, והדירה כשירה לחיבור לתשתיות.
עמדה המבקשת לטעון, אם לא נובע הדבר במפורש ממ ילות ההסכם , כי צדדים סבירים התכוונו לכך שיש להשקיף על הפרויקט (ולו לצורך חובת תשלום סכום חודשי מוסכם עבור שכ"ד ) , כמי שתם גם באין טופס 4, ו באין חיבור מוסדר ורשמי לתשתיות – עמדה כזו הנה עמדה משפטית בלתי סבירה כשלעצמה, כאשר באים ומבקשים להתחקות אחר אומד דעת הצדדים הסובייקטיבי בשלב הכריתה , וכוונתם המשותפת. טופס 4 הנו בגדר תנאי מינימום באין קביעה מפורשת אחרת בהסכם , אף לצורך הסוגיה עד מתי יש לשלם שכירות עבור דיור חלופי לתקופת הפרויקט.

ז. למרות שכבר ציינתי הדבר, אני רואה לשוב ולהבהיר: אם חפצה המבקשת להקים משטר חוזי המפריד בין תום הפרויקט כהגדרתו בהסכם , לבין התקופה שעד אליה תשלם המשיבה 1 דמי שכירות חלופית בסך מוסכם של 3300 ₪ לחודש לדיירים שהתפנו מדירתם , הרי שלמצער היה עליה לנסח הדברים בשפה ברורה בהסכם – מה שלא נעשה (מה שנעשה היה קביעת תנאי לתשלום הדמים החודשיים עד סוף הפרויקט). היה עליה לקבוע בהסכם תאריך יעד סופי לתשלום, לא משנה אם הפרויקט "נתקע" או לא, או לקבוע בהסכם שהתשלום ישתלם רק עד לשלב בו ניתן פיזית להתגורר בדירה גם בלי טופס 4, וגם בלי חיבור רשמי לחשמל מים וגז, אלא בחבורים פרוביזוריים (שאיני נכנס כרגע לשאלת בטיחותם ביחס לחשמל – יכול שהם בטוחים גם אם לא אושרו על ידי חב' החשמל, לצורך אספקת חשמל לדירות. הדבר לא מעלה או מוריד, והדיירים לא אמורים "לסמוך" על כך. בכגון דא נדרשת ודאות). תחת נוסח מעין זה יכול שלא היתה מושגת בכלל הסכמה לפרויקט , אך במידה והיתה מושגת – אדרבא.

אלא שמשטר ההסכם כפי שנוסח , הנו כאמור שהפרויקט לא תם בטרם הסתיימה העבודה : הן בדירות הבעלים (למצער), והן בדירות היזם, ואף התקבל טופס 4 לדירות היזם. כאמור על פי הגיונם הפשוט של דברים הן בראיה עסקית הן בראיה של דיירים מן הישוב, טופס 4 הנו תנאי מקדמי להשקפה על הדירה כראויה למגורים. אם התקיים תנאי מקדמי זה, וחוברה הדירה כדין ולא פרוביזורית לתשתיות, כי אז אפשר להוסיף ולהתווכח בשאלה כלום ראויה הדירה למגורים, או שיש בה ליקוי מהותי עד כדי כך שאינו מאפשר קבלת חזקה. אסלות לא נקיות למשל (חלק מן הליקויים הנטענים), למרות שברור לי שכך לא אמורה להימסר דירה גם אם לא סוכם שתשופץ – הנן לכל היותר מושא להוצאה כספית לחברת ניקיון, ותביעה כספית מול הקבלן, ולא טענה שמאפשרת לא לקבל חזקה בדירה. כך גם חלק ניכר מן הליקויים בדבר נזקים שנגרמו לדירה לטענת המבקשים (למרות שברור לי למשל, כי אין סבירות בטענה כי המבקשים התגוררו בדירה בלי סיפון בתחתית כיור המטבח, וכיוצ"ב טענות, אליהן התייחס מומחה המשיבים בכך שבכלים שברשותו לא ניתן לדעת מה היה המצב טרם הפרויקט) .

ח. לשלימות התמונה, יוער כי אין מחלוקת בין הצדדים והדבר נובע אף מחוו"ד מומחה המשיבים – כי כל עוד לא חוברה הדירה והבנין לחשמל , היינו באין טופס 4, אף לא ניתן לעשות שימוש במעלית שהותקנה. המבקשים אנשים מבוגרים , וחלק מהותי מן הפרויקט הנו ב וודאי מעלית תקינה ופועלת – גם אם לא היתה כזו קודם. לא כל שכן כאשר אין מדרגות שמישות המוליכות לבנין.

7. לאור העובדה שסעד זמני כספי הנו סעד שהוגדר בפסיקה כחריג שבחריגים (על כך ראה להלן בפירוט בהמשך ), אני נכון לצורך הסעד הזמני בלבד, לאמץ את המינימום לטובת המשיבים, כפרשנות חוזית מינמלית, שלא תחייב בהכרח בשלב ההליך העיקרי : כי הפרויקט אמנם לא מסתיים בטרם תמו העבודות בדירות הבעלים ובדירות היזם, וניתן טופס 4 לבנין ולדירות (שאמור להיות לפני תום העבודות) לרבות לדירות היזם. אולם לצורך החובה להוסיף ולשלם 3300 ש"ח לחודש, הדירה של המבקשים תיחשב כראויה למגורים כאשר ינתן טופס 4, ותחובר היא רשמית לתשתיות מים חשמל וגז (אלא אם מדובר בגורמים בעטיים של הדיירים שלא מאפשרים חיבור כזה – לא הומחשו כאלה כאן). ובלבד שאין בה ליקוי מהותי שאינו מאפשר המשך מגורים , או שלא ניתן לעשות בה שימוש בשל אי השלמת עבודות ברכוש המשותף, שאי השלמתן מונע בפועל שימוש בדירה , ובנוסף חיבור המעלית לחשמל – בחיבור רשמי ומאושר, ופעולתה התקינה. עבודות הבעלים לבדן, כהגדרתן בחוזה, כללו התקנת מעלית. ברור שבעצם ההתקנה בלא פעולה שלה – אין רבותא. כאמור חלק מן הליקויים הנטענים, ודאי שאינו כזה שמונע שימוש בדירה . אולם אין צורך להידרש למחלוקת ביחס לליקויים, כל עוד לא ניתן טופס ת, לא חובה המעלית לחשמל ואינה פועלת.

8. מתעודת עובד ציבור של חב' החשמל שהוגשה עולה ברורות כי חב' החשמל לא תחבר הדירה לחשמל באין טופס 4, וכי ניתוק הדירה מחשמל בוצע על ידי החברה (משיבה 1) שפגעה בקו מתח. לאור חשיבותה של התעודה ואף עדותו של עורך התעודה, מר אהרון דרעי, להלן עיקרי הדברים והעדות:

א. ב-12.4.17 פגעה המשיבה 1 בכבל חיבור פנימי של מתח נמוך העובר בגג הבניין כתוצאת ביצוע עבודות חציבה במסגרת עבודות תמ"א ברח' רות 5/א. תמונת הנזק צורפה כנספח. בביקור נציגי חברת החשמל בוצע ניתוק לרשת.

ב. לא בוצע תיקון לרשת, היות ונציג החברה היזמית הבהיר לחברת החשמל כי לנוכח עבודות התמ"א, לא מתגוררים בבניין. יש לומר כי גרסה זו זכתה לחיזוק אף בעדות המבקשת שציינה בחקירתה כי לא רק היא אלא גם יתר בעלי הדירות עזבו את הבניין.
אולם, להבדיל ממנה, חמשת בעלי הדירות הנוכחיים, לאחר שחדלו המשיבים לשלם את שכר הדירה החודשי במרץ 2018, פעלו להשכרת דירותיהם לשוכרים.
כאמור, אין חולק כי הזנת החשמל לדירות כיום, אינה הזנה רשמית של חברת החשמל ; אלא הקבלן מספק חשמל, ככל הנראה על חשבונו, באמצעות הזנה שמספקת חברת החשמל ולא נועדה לחיבור הדירות לחשמל, אלא לביצוע העבודות .

ג. חברת החשמל פנתה ליזם בדרישה לתשלום הנזק שנגרם לה כתוצאה מהפגיעה בכבל, והיזם שילם ב-21.6.17 סך של 1,370 ₪ וכך נסגר תיק הנזק, וצורפה אסמכתת תשלום. הן הדרישה לתשלום והן ביצוע התשלום נעשו לאחר פתיחת הזמנות של היזם לפירוק וחיבור כמפורט להלן בהמשך.

ד. מר דרעי מציין כי כאשר מבצע יזם עבודות תמ"א פונה הוא ברגיל אל חברת החשמל ומבקש לפרק חיבור עילי וחיבורים קיימים לדירות. במקביל, מבקש הוא לבצע חיבורים לדירות הקיימות והחדשות שתתווספנה, באופן של ריכוז מונים בכניסה לבניין המחודש. בין מועד פירוק החיבורים הקיימים, לבין מועד ביצוע החיבורים החדשים, הבניין מנותק מאספקת חשמל, זולת חיבור זמני לצרכי ביצוע עבודות.

ה. ב-16.5.07 פנתה החברה היזמית אל חברת החשמל בבקשת פירוק המתח הנמוך המזין את הבניין לנוכח עבודות תמ"א 38, וב-17.5.17 פתח היזם הזמנה נוספת שעניינה חיבור חדש של מתח נמוך המתייחסת לתוספת 5 יחידות דיור, ושולמה במלואה. בהתאמה, ב-24.5.17, פורק חיבור החשמל לבניין והוסרו המונים, וב-25.7.17 בוצע חיבור זמני לחשמל שניתן לקבלנים לצורך השלמת בניה, וחל איסור להשתמש בו לצורך חיבור דירות מגורים לחשמל.

ו. ב-6.5.18 (חודשיים לאחר הפסקת תשלום הסך החודשי של 3300 ₪ - י.פ) ביקר מנהל עבודה מטעם חברת החשמל בבניין, ומצא כי לא בוצעה הכנה ראויה לצורך חיבור קבוע של הדירות לחשמל. היזם לא התקין צינורות, לא התקין מקום לארון מונים, ולא תשתית צנרת מארון מונים לכיוון עמוד מזין. היזם הנחה לבצע הכנה הנדרשת ולהזמין חברת החשמל לאחר ביצועה. בביקור מ-28.10.18, נמצא כי היזם אכן ביצע את ההכנה המבוקשת, ולפיכך סופקה באותו היום התשתית מטעם חברת החשמל: ארון מונים ללא מונים, וכבל לאתר.

ז. השלב הבא לצורך חיבור הדירות לחשמל הוא תיאום בדיקת מתקן מול מחלקת צרכנות טכנית והצגת טופס 4, בהתאם לנדרש בדין. עד כה לא הוצג טופס 4, והיזם אף לא הגיש בקשה לבדיקת מתקן וחיבור הדיירים לרשת החשמל.

ח. מר דרעי מציין כי ב-14.10.18 שוחחה נציגת חברת החשמל עם ב"כ התובעת ופירטה בפניו כי לצורך חיבור דירות לחשמל לאחר השלמת הבניה, יש לפתוח חוזים חדשים לצרכנים החדשים, להזמין תיאום טכני עם החשמלאי מטעם היזם ולערוך בדיקת מתקן. חברת החשמל גם הבהירה לב"כ התובעת כי לא סופקו לחברת החשמל טופס 4 וההזמנה של היזם לבדיקת מתקן, הנדרשות לצורך חיבור הדיירים מחדש לרשת החשמל.

הערה שלי – י.פ. : בעדותו הבהיר מר דרעי כי העדות והתעודה נסמכות הן על עיון במסמכים שבחברת החשמל ובאופן חלקי גם על ידיעה אישית, שכן ביקר במקום יום לפני עדותו. ההתנהלות של חברת החשמל מול היזם בפרויקט ברור שהייתה ע"י גורמים שונים, בהם העד, מדור נזקים ועוד. אולם, לצרכי הסעד הזמני ניתן להתייחס לעדות ולתע"צ כמרכזות את מכלול הנתונים באופן מהימן, היות וחברת חשמל אינה צד המעורב בסכסוך. וניתן אף לומר כי העובדה שנדרש טופס 4 לצורך חיבור כדין ע"י חברת החשמל, הינה בגדר ידיעה שיפוטית.

מר דרעי שב ואישר כי לא התקבלה פניה של היזם לחידוש חשמל לאחר ניתוק (בדיקת מתקן) וגם לא פניה ממוקד 103.

ט. נקודה חשובה שכבר אזכרתי והובהרה בעדותו של מר דרעי (היא עלתה כאמור מבין השיטין אף מן התעודה שנתן), הינה שממילא, אף אלמלא פגעה המשיבה 1 בכבל החשמל, היה מתבצע ניתוק של החשמל לדירות. שכן, יש תמ"אות שבהן העבודה אינה מצריכה ניתוק תשתיות והדיירים מוסיפים להתגורר בדירותיהם במהלך ביצוע העבודות, כמובן תוך הזנת הדירות בחיבורים הקיימים. מאידך, וכך גם בפרויקט נשוא הליך זה, יש תמ"אות בהן נדרש פינוי של הדיירים, ולבקשת הקבלן מבוצע פירוק של תשתית החשמל ומתן חיבור זמני שאינו בגדר חיבור של הדירות לחשמל, ומיועד רק לאפשר לקבלן ביצוע העבודות . מבחינת חברת החשמל, וזה המצב גם בפרויקט זה, לאחר הפירוק שהתבקש, אסור להזין את הדירות בחשמל, כל עוד לא ניתן טופס 4 והוזמנה בדיקת מתקן. מבחינת טופס 4 – הטופס הנדרש הינו לבניין כולו, בלי הפרדה בין דירות קיימות לדירות שנוספו (דירות יזם). שכן מדובר כאמור על בניין שבו פורקו תשתיות החשמל לבקשת הקבלן ומבחינת חברת החשמל מדובר על חיבורים מחודשים לדירות כולן .

מר דרעי אישר כי לא התקבלו בחברת החשמל פניות דיירים על העדר חשמל בדירותיהם.

י. הערה שלי – י. פ: לאור העדר פניות של דיירים, ברור אפוא כי הדיירים (כפי שנשמע מפי התובעת – מדובר בשוכרים של חמשת הדירות הנוספות שבבניין) זוכים להזנה לא מוסדרת, היינו באמצעות החברה המשיבה.
מר דרעי אישר כי לו היו פניות כאלה, היו הןאמורות להיות מונצחות בספרי חברת החשמל – ואין כאלה כאמור. מדובר, אפוא, ב הזנת חשמל לדירות, שאינה מוכרת ואינה מותרת מבחינת חברת החשמל. אכן אין חולק כי המשיבים מספקים חשמל לדיירים או לשוכרים שחזרו לדירות החל ממרץ 2018. המשיב 2 אף הצביע על מונים זמניים במהלך הביקור במקום. הוא אישר בחקירתו, כי לא מדובר בהזנה מטעם חברת החשמל וכי נערך מראש להזנה באמצעיו, אולם כך או אחרת לא מדובר בחיבור מוסדר ומוכר של הדירות לחשמל, ומבחינת חברת החשמל אף לא מדובר בחיבור מותר.

9. אני קובע אפוא כי על פני הדברים, ואף בפריזמה של סיכויי תובענה לכאורה, שלצורך הסעד הזמני, לא התקיימו עד היום התנאים בהסכם המאפשרים למשיבים להפסיק התשלום החודשי למבקשים, בסך המוסכם של 3300 ₪.

10. עדותם של המשיב 2 ושל המבקשת רק חיזקה תמונת דברים זו. אתייחס לעיקרי הדברים:
המשיב אינו חולק כאמור על כך כי הפסיק לשלם דמי השכירות החודשיים החל ממרץ 2018, אך לטעמו היה הדבר בהסכמה עם הדיירים כולם.

לא הוצג מתי, מול מי והיכן הושגה אותה הסכמה במפורש, ולו בשיחה בעל פה. למעשה, תמונת המצב המצטיירת כעת הינה שיתר הדיירים מצאו עצמם במצב בו יוותרו בלא שכר דירה חודשי , ומחוץ לדירה. ובמצב דברים זה פעלו להשכרת הדירות. ענין זה אפוא אינו מעלה או מוריד מבחינת זכאות המבקשים לסעד הזמני הנתבע.

11. א. מייל של המבקש מ-22.12.18 שהופנה ליתר הדיירים עם העתק למשיב 2, מציין עיקרי פגישה של המבקש עם המשיב 2, אותה העלה המבקש על הכתב בתפוצה שצוינה. שם מצוין כי מסירת הדירות לבעלים תבוצע ב-1.3.18, ועד אז לא יהיו פיגומים, המעלית תפעל, הלובי יהא מרוצף, תהא גישה בטוחה ונקיה לבניין, אספקת מים, אספקת חשמל עם מונים זמניים, אספקת גז, תשתית כבלים וטלפוניה, גישה למחסנים, החניון יהא מוכן, דודי השמש יותקנו ויחוברו והאינטרקום יפעל. הקצאת חניות תבוצע באמצעות הגרלה, ובכל מרפסת יותקנו נקודת מים וגז, כאשר הוחלט על גז מרכזי. מי שזכאי לזיכוי כספי בגין מקום חניה (שלושה בעלי דירות שצוינו בשם – הזיכוי יתקבל לפני סוף הפרויקט). המבקש מציין כי מי מהבעלים שמתכוון לשפץ דירתו, מתבקש לסיים את העבודות עד מועד המסירה או לפחות את העבודות המלכלכות.

ב. בסיכום פגישה מ-18.5.18 שהעלה על הכתב נציג הדיירים – אלון, והופץ במייל, צוין כי מועד מוערך למסירת הבניין לבעלים בעוד כחודש ועד אז יהיה הבניין ראוי למגורים, ודירות שיסיימו שיפוץ תהיינה ראויות לאכלוס. למעשה, הסיכום חוזר על אותן נקודות שפורטו בפסקה הקודמת, ללמדך שכל הנקודות הנ"ל לא הושלמו, ובנוסף מוסיף שתהיה גם תשתית כבלים וטלפוניה זהה לזו שלפני הפרויקט ולוחות החשמל בתוך הדירות יושלמו למי שאפשר. הובהר שלא ניתן לחבר לוח חשמל למי שנמצא בהליך שיפוץ. הוספו נקודות נוספות כמו איטום הגז, חיפוי תעלות חשמל וצינורות גז שהועברו על הקירות והתקרה ולוחות גבס, תוך התרת המתזים גלויים. התקנת חלון אלומיניום בחלונות שבחצאי הקומות, כפוף לבדיקה של מה הוגדר בחוזה. תיקון נזקים בדירות מספר בעלים, כולל זו של המבקשים. נושאים שנותרו פתוחים, כנזכר בסיכום הפגישה, הינם תשלום שכר הדירה מחודש מרץ 2018 ועד מסירת הבניין, כאשר גם המשיב 2 וגם הבעלים הציגו עמדתם. צוין שחברת חשמל ניתקה את החיבור לחשמל – שצפוי להיות מחודש רק לאחר טופס 4, ועד לחיבור הקבע תקבלנה הדירות חשמל מן הלוח הזמני, אשר יכול לעמוד בדירות ההספק של כל הבניין. התקנת אלומיניום ואינטרקום – רק אחרי גמר שיפוצים.

מועד תשלום ההחזר של 50,000 ₪ (בגין החניה) ל-3 הדירות כולל זו של המבקשים – דרושה פרשנות ללשון החוזה, מסתורי כביסה להסתרת דוד ומנועי מזגנים - הותקנו באופן בעייתי ומבוקש שינוי כך שלא יסתירו את שטח החלון. המשיבים הסכימו להתקין חבלי כביסה במסתור והבעלים ביקשו שמתקין הדודים ישלח חשבוניות ותעודות אחריות לדודים החדשים שהותקנו.

ג. במייל מה-27.5.18 ביקש נציג הבעלים, אלון, מן המשיב 2, לאשר לו שתוכן אותו סיכום פגישה שצורף אושר מבחינתו, על מנת שיפיץ אותו לדיירים. המשיב 2 השיב כי סיכום הפגישה מאושר, אך עם מספר דגשים: בלוני גז באחריות חברת גז בלבד ולמשיבים אסור לגעת בזה, דודי שמש בכל הדירות שעברו שיפוץ יחוברו ע"י המשפצים, כל מה שרשום בסיכום הפגישה שאינו חלק מן החוזה המשיבים לא מתייחסים אליו כאן (היינו אין אישור במייל לתוכן הסיכום שאינו מעוגן בחוזה). עם זאת, מה שהובטח בעל פה – יקוים. ולגבי רשתות – רק אצל דיירת אחת תותקן רשת כזו מחדש לפי מה שסוכם, ועוד סוכם שלא להתקין מסתורי כביסה נוספים, שכן הדבר יהא מכוער.

אלון הפיץ המייל ותגובת המשיב 2 לדיירים, וציין כי סך הכל יש אישור למה שנכתב, אך אין עדיין תשובה לנושא שכר הדירה. מתלה הכביסה – הושב למשיב 2 שהעניין עדיין בדיון פנימי, ולגבי מה שרשם ביחס לדודי השמש – הדבר דורש בירור.

ד. מייל שצירפו התובעים מ-15.7.18 נשלח מאת המשיב 2 אל המבקש וציין בפניו (יש להניח בעקבות חילופי דברים) כי הוא לא מבין לאן חותר המבקש . המבקש יודע שדירתו לא יכולה להיות מאוכלסת, שכן חברת החשמל ניתקה את הבניין, ובי ום שאוסנת (המבקשת) השתוללה ברחוב, הסביר המשיב 2 שחברת החשמל ניתקה לפני זמן רב את החשמל לכל הדירות, ואין למבקשים אפשרות להזין את הדירה בחשמל עד טופס 4. אזכיר כי מייל זה הנו 4.5 חודש לאחר שהופסק תשלום הסך החודשי בין 3300 ₪.

ה. במייל שנשלח כמה חודשים אחר כך מאת המבקש למשיב 2, מייל מ-22.12.18, ציין המבקש כי המשיב לא אמר דבר לעניין ניתוק החשמל ובהודעות ווטסאפ ציין שיוכלו להיכנס תוך כמה ימים. חברת החשמל ניתקה את כל המונים ביוני 2017, יומה עם שכר הדירה שלא שולם מאז מרץ 2018 ועל המשיב לשלם מיידית, שכן עניין החשמל עשוי לקחת שנים.

ו. התובעת הדגישה בעדותה כי לא רלבנטי האם ברצונה לגור בדירה או לא, למכרה או להשכירה. היא אישרה כי בעבר הייתה הדירה מועמדת למכירה, אולם לא כך מאז תחילת ביצוע עבודות. המשיבים רואים רלבנטיות בדבר, שכן יתר הדיירים השכירו דירותיהם לשוכרים (כפי שנשמע מן המבקשת, היה הדבר כאמור לאחר שחדלו המשיבים לשלם שכר הדירה החודשי) ואינם שותפים לדרישותיהם של התובעים, ולשיטת המשיבים שלא בכדי.

אלא שלאשורה אכן אין זה רלבנטי האם מתכוונים התובעים לגור בדירה, להשכירה או למוכרה: גם אם זקוקים הם לכסף (יוער כי המבקש עבר אירוע בריאותי חמור בחודשים האחרונים, וכעת לפי מה שנשמע (מבלי לגרוע מחובת הקטנת נזק) שוכרים המבקשים לבד מן הדירה ששכרו במקור, גם דירה נוספת שתתאים למצבו), הרי שגם קונה או שוכר ברור שלא ישלם אותם סכומים לדירה בפרויקט שטרם הסתיימו העבודות בו, ולא ידוע אימתי ניתן יהיה לחברה לתשתיות כדין. יש לתובעים אינטרס לגיטימי לעמוד על קיום החוזה ואף זכות קנויה לעשות כן, בין אם יגורו בדירה ובין אם ישכירו אותה או ימכרו אותה. החוזה הקים מערך של חובות וזכויות לכל צד, והחובה של צד לקיים חיוביו, אינה תלויה בכוונות אלו או אחרות של הצד שכנגד.

ז. ביחס לנזקים נטענים שונים שנגרמו בתוך דירת התובעים, שכאמור לא הייתה אמורה לעבור שיפוץ, להבדיל מדירות של דיירים אחרים בבניין: כפי שציינתי ברור שהמשיבים נזקקו להכנסת פועלים שלהם כדי לחבר הדירה לתשתיות מודרניות מבחינת צנרת וחיווטים של מים, גז, חשמל וטלפוניה , וכדי לקומם את המרפסת והממ"ד שלא היו קיימים קודם בדירה.
המשיב 2 טען כי בבניין הסתובבו פועלים מטעם קבלנים של הדיירים משפצי הדירות, כך שיכול שאותם פועלים הם שגרמו לטינוף האסלות או לנזקים נטענים כאלה או אחרים בדירת התובעים.
למרות שעסקינן בסעד זמני, אבקש כבר כעת לחסוך הצדדים ויכוחים מיותרים להמשך הדרך: הדבר לא מעלה או מוריד. התובעים מסרו מפתחות הדירה למשיבים. המשיבים הם שאחראים לא לגרום נזקים לדירה בתקופת ביצוע העבודות בה על ידם , להותירה נעולה כאשר אין פועלים מטעמם מבצעים בה עבודות נדרשות במסגרת הפרויקט, ומכל מקום, בודאי שיש למסור אותה בחזרה למשיבים לא עם חלונות שבורים או נעדרים, אסלות מטונפות וכיו"ב. אכן אין להפריז בחשיבות בשלב זה, שכן מדובר בליקויים שברובם אינם יכולים להצדיק אי קבלת חזקה בדירה. הדירה עצמה מסוידת, והליקויים עליהם ניתן היה לעמוד בביקור במקום, הינם ממן הליקויים שכפי שנרמז עשויים להיות מושא לתביעה כספית, אך עם התקנת החלון החסר במסתור, וחלון הנוסף שנשבר , דומה שבודאי אין כאן דבר מה שיכול להצדיק אי קבלת הדירה (ואף במה שקשור לאסלות יכולים התובעים לחדשן ע"י קבלן ניקיון מטעמם, ככל שלא יפעלו המשיבים כפי האינטרס העצמי וידאגו לתיקון הליקויים והנזקים שגרמו או שנגרמו באחריותם) ולתבוע השבה כספית. שונים פני הדברים במה שקשור לאי חיבור הבניין והדירות לתשתיות כדין , כל עוד אין טופס 4.

דיינו בכך שלא ניתן לעשות שימוש בגרם המדרגות המוליך אל הבנין , אין גישה מוסדרת לבניין אלא דרך החניון, והמעלית אינה פועלת, בהעדר חיבור לחשמל וכאמור גם אין לצפות מן המבקשים לקבל חזקה כל עוד אין חיבור מוסדר של תשתיות לדירתם שלהם, לאחר טופס 4.

12. בכך לא תם הדיון בסעד הזמני שעניינו בתשלום שכ"ד חודשי בסך 3300 ₪. משמעות קביעותי עד כה הנה שבחינת סיכויי התובענה לכאורה מעלה כי המבקשים עמדו בדרישה זו , ואף למעלה מכך (ענין רלבנטי, כפי שיחוור להלן). אלא שהקריטריון השני בסעד הזמני נוגע למאזן הנוחות, ובינו לבין סיכויי תובענה לכאורה מתקיים יחס שנהוג לכנותו "מקבילית הכוחות".

13. רלבנטית גם השאלה האם ניתן לחייב המשיבים בתשלום הסך האמור, לאור העובדה שעסקינן בסעד זמני כספי. ההלכה טרם קבעה עמדה נחרצת בשאלה כלום ניתן לפסוק סעד כזה, מקום שניתן לזכות בפיצוי כספי, אם תוכר הזכאות לו בהליך העיקרי (למעט כמובן, כאשר יש הסדר ספציפי בדין שמהותו סעד כספי זמני, כמו תשלום תכוף, או מזונות זמניים). הבעיה אינה נעו צה בחוסר סמכות פורמלית, שכן אף סעד כספי זמני הנו סעד זמני ככל סעד אחר , וניתן הרי לתן צוי עשה זמניים שבסמכותה העניינית של הערכאה המבררת, מכוח סע' 75 לחוק בתי המשפט. סעד כספי זמני הנו צו עשה זמני. הבעיה נעוצה בהתאמה של סעד כזה לדרישות כלליות שבתורת הסעדים הזמניים.
הן לאור הנדירות היחסית של צוי עשה זמניים שאינם משמרים מצב, והן לאור העובדה שניתן לתן פיצוי כספי בהליך העיקרי, כאשר תקבע הזכאות לו, ומדוע אפוא יש להקדימו ולו חלקית, בשלב הסעד הזמני, שם מדובר רק על סיכויי תובענה לכאורה ומאזן נוחות, וטרם נקבעו מסמרות בשאלת הזכאות הכספית והיקפה ?

14. "... סעד כספי זמני הוא סעד חריג שבחריגים, שברגיל לא ניתן במסגרת תביעה כספית, אלא במקרים בהם מתן הסעד מוסדר בדין כדוגמת מזונות זמניים או תשלום תכוף לפי חוק הפיצויים (רע"א 4244/13 צור נ' אורי, פסקה 3 (26.6.2013) (להלן: עניין צור)). הנה כי כן, המחוקק ראה לנכון להסדיר עניין זה במפורש באותם מקרים בהם מצא זאת לראוי, ולכאורה ניתן לראות בכך אמירה שנדרש הסדר חקיקתי לצורך מתן סעד כספי זמני. סעד כזה שונה מהותית מהסעדים הזמניים ה"מוכרים" ופסיקתו מעוררת שורה של קשיים. כך, למשל, נקבע בחוק הפיצויים הסדר למצבים בהם שולם תשלום תכוף אך התביעה נדחית בסופו של דבר או שהתשלום עולה על סכום הפיצוי שנפסק לבסוף. בהעדר הסדר דומה, מתעוררת שאלה לא קלה באשר לאפשרות לחייב נתבע בתשלום סכומי כסף לתובע עוד בטרם נקבעה חבותו ובטרם נקבע שיעור הנזק. אכן, בתי המשפט המחוזיים הכירו במקרים חריגים בהם ניתן לפסוק סעד כאמור, וכן עמדו על אמות המידה לאותן נסיבות חריגות (עניין דורון הנזכר לעיל; כן ראו ההפניות בעניין צור הנזכר). עם זאת, בית משפט זה טרם נדרש לסוגיה לגופה (ראו: רע"א 9624/04 מדינת ישראל נ' דורון (4.1.2005)), ואף במקרה זה אין להשקפתי מ קום לטעת בה מסמרות, כמפורט להלן " (סע' 11 לרע"א 7373/16 פלוני נ' קופ"ח מאוחדת ,ניתן ב 7.11.16).

15. למרות זאת במקרים חריגים , וכאמור אף באותה פסקה קודמת שצוטטה, הכירו פסקי דין מנחים בבתי משפטי מחוזיים בהצדקה לפסוק סעד כספי זמני, עד לבירור בהליך העיקרי, שעשוי להימשך פרק זמן ממשי. למרות שטרם נתנה קביעה הלכתית חד משמעית לכאן או לכאן, הרי הסמכות הפורמלית קנויה כבכל סעד זמני, וביהמ"ש העליון אף אישר במקרים מסוימים החלטות של בתי המשפט המחוזיים בהם נפסק סעד זמני כספי. עיין: רעא 4426/17 ‏ ‏ אסתר שינא אנגלנדר נ' ישראל מילשטיין סע' 9 – ניתן ב 25.6.17; שוב להסרת ספק – אין חולק שהמקרה בו יפסק סעד זמני כספי באין הסדרה ספציפית בדין , הנו חריג שבחריג (ראה להלן בהמשך).

16. לסיכום הדין בענין זה אפנה לסע' 11 ואילך בהחלטה שלי בת.א (חי') 11650-07 , בה הכרתי בהצדקה לפסוק סעד כספי זמני. כעולה ממנה, אף לטעמי, מדובר במקרי קיצון, וככלל , במקרים בהם נדחית בקשה כזו, אין להסס מלפסוק הוצאות לחובת המבקשים , אף במקרים מכמירי לב , למען לא יהפוך החריג לכלל, בשיטת מצליח (או יהווה שיטה סמויה להקדמת התור בתביעה העיקרית, שהרי מדובר במה שמייתר על דרך חפיפה חלקית או מלאה הסעד הכספי בתביעה העיקרית). להלן הציטוט בו הפניתי לעניין שנידון בפרשת דורון ( ראה להלן - הדגשות לא במקור):

" 11. ככלל, אין בתי המשפט נתקלים תכופות בבקשות לסעד זמני כספי, למעט במסגרות הספציפיות שהוצבו לכך ע"י המחוקק: בקשה לתשלום תכוף, ומזונות זמניים. טעם הדבר ברור: מדובר בבקשה שלרוב הנה זרה לתורת הסעדים הזמניים, וככזו, מציבה משוכה שלא נקל לחצות. הסעד הזמני אמור מטבעו לשמר מצב עד להכרעה הסופית ולא לשנות ממנו. אין הוא אמור להעניק לתובע את הסעד הסופי המבוקש או מקצתו בתביעה כספית שטרם הוכחה. זאת ועוד: ניתן לטעון שמכלל ההן – שומעין את הלאו, וכאשר ביקש המחוקק לאפשר סעד זמני כספי, קבע כאמור מסגרת דיונית מפורשת לדבר, בסוגי תביעות ספיציפיות.
ואכן גם כאשר אין עסקינן בסעד זמני כספי, שאינו אלא סוג של צו עשה זמני, הרי שגם צו עשה זמני יכול שינתן אמנם , אך רק לעתים נדירות.

12. השאלה האם מוסמך בית המשפט הדן בתביעה כספית להיזקק לסעד זמני כספי נידונה בפירוט ע"י בית המשפט המחוזי בבש"א (י-ם) 8305 מיכל דורון נ' המועצה המקומית מבשרת ציון ( החלטה מיום 16.2.03). שם ניתן לה מענה עקרוני חיובי, בהינתן מספר תנאים שאפרט. מן הראוי לציין בקצרה את הרקע העובדתי באותו מקרה, כפי שתואר ע"י בית המשפט בהחלטתו. גם שם דובר בזוג צעיר עם שני ילדים קטנים, שרכש דירה בפרויקט קבלני, כאשר מבנה ההתקשרות אינו חיוני לשם הכרעה בענייננו. סמוך למועד האכלוס התברר שהבית אינו ראוי למגורים: סדקים החלו להופיע בקירות החיצוניים והפנימיים של הבית, במסד ובשלד , הלכו והתרחבו והבית החל לשקוע. הרצפות בחדרים נטו בשיפועים. הבית תואר כנמצא בתנועה מתמדת עקב שקיעת היסודות ותזוזת המילוי שמתחת ליסודות, והתהליך נמשך והתעצם, מה שגרם בתורו נזקים גם למחוברים קבועים וצנרת פנימית. גם באותו מקרה הוגשה בקשה דומה לזו שבענייננו, חמישה חודשים לאחר הגשת התביעה, בה נטען (בצירוף חוו"ד לתימוכין) שאין מנוס מהריסת המבנה ובנייתו מחדש. פורט המצב הכספי שלא אפשר לזוג להמשיך ולגור בשכירות. המשיבים התנגדו והעלו טענות עקרוניות הנוגעות לעצם הסמכות של בית המשפט להיזקק לסעד כספי זמני הרלבנטיות כאמור גם לענייננו:

שלא ניתן לחייב נתבע בתשלום פיצויים כאשר סוגיית האחריות שנויה במחלוקת (יש לציין שכמות המשיבים באותו מקרה היתה רבה מאשר בענייננו); שמכלל ההן שומעים את הלאו, היינו כאמור, כאשר ביקש המחוקק לקבוע מנגנון של הקדמת תשלום עשה כן במפורש; שהסעד המבוקש חופף את הסעד הנדרש בהליך העיקרי, משנה את המצב ואינו משמר אותו – בניגוד לתורת הסעדים הזמניים. עוד נטען שם ספציפית ביחס למאזן הנוחות.

בית המשפט המחוזי קבע באותו מקרה כי הסמכות ליתן סעד זמני כספי, שאינו אלא סוג של צו עשה זמני, מקורה בסע' 75 לחוק בתי המשפט, המאפשר ממילא לבית המשפט להיזקק לצו עשה זמני . הבעיה אפוא אינה של סמכות אלא של שיקול הדעת בשימוש בסמכות, כאשר "צווי עשה זמניים ניתנים על ידי בתי המשפט זה מכבר, אם כי במקרים נדירים יותר מצווי לא תעשה" (סע' 9 להחלטה).

12.1 שיקולי הנגד למתן סעד זמני כספי – שרובם יפה לרוב אף ביחס לצו עשה זמני ככלל, נמנו כבר לעיל. בית המשפט ציין בהחלטתו גם שיקולים נוגדים, התומכים דווקא באפשרות למתן צו שכזה במקרים המתאימים: במציאות הנתונה בה כורעים בתי המשפט תחת העומס, יש מקרים בהם הימשכות ההליך עשויה לגזור על תובע תמים חרפת רעב, או נזק לא הפיך גם אם יזכה בסופו של יום. יתכנו מקרים בהם אי מתן סעד כספי זמני הוא שיסכל את תכליתו של ההליך העיקרי, שכן נמצאה זכייתו של התובע מאוחרת מידי וריקה מתוכן. במקרים אלה אפוא, נמצא שהסעד הזמני הכספי משרת את יעדה של התביעה העיקרית, ואינו חופף או מתחלף אותה. בנוסף, למרות מראית העין לפיה סעד כספי זמני מהווה פגיעה יוצאת דופן בזכויות נתבע, הרי בפועל גם לסעדים זמניים אחרים הניתנים כלפי נתבעים עשוי שתהא השלכה כלכלית משמעותית ביחס לנתבע, לעתים כזו שאינה נופלת מזו של סעד כספי זמני.

בית המשפט גם הפנה לשני מקרים נוספים בהם ניתן כנגד נתבעים צו זמני למימון עלות דיור חלופי. על רקע זה, בא בית המשפט לכלל מסקנה כי קיום הסדר ספציפי בדין כגון מוסד התשלום התכוף, אינו בבחינת הסדר שלילי השולל סמכותו הכללית של בית המשפט להיזקק לסעד זמני כספי במקרה המתאים.
אלא שכאמור בהינתן השקולים הנוגדים המשחקים בזירה , ברי שיש להתוות אמות מידה לעשיית שימוש בסמכות. לאחר סקירה השוואית לדין האנגלי והאמריקאי, נקבע שכדי שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו ויתן סעד כספי זמני, צריך שיתקיימו התנאים הבאים במצטבר:

א. אחריות הנתבע אינה שנויה במחלוקת, או לחלופין קיימת סבירות גבוהה לכך שבית המשפט יכיר באחריות הנתבע. יש לשים לב שקריטריון זה שונה ומחמיר בהרבה מקריטריון סיכויי התביעה לכאורה, שהנו מסננת רחבה למדי, שאמורה להתקיים כתנאי למתן סעד זמני כלשהו.

במקרה שלנו ניתן לומר שלמרות שוודאות אין – הרי לכל הפחות ביחס לנתבעת 1, מתקיים תנאי זה בחלופת הסבירות הגבוהה. אמנם טרם ניתנה חוו"ד מומחה ביהמ"ש ואולם בשלב זה קשה להלום שליקויי הרטיבות או העובש המפושטים בהם חזו עיני כולם יסודם באי שימוש נאות ומקובל מצד התובעים או אי אוורור מקובל. איני קובע מסמרות בדבר אלא מציין אך התקיימותו של תנאי זה בחלופת רמת הסבירות הגבוהה. במצב עניינים זה, בין אם עסקינן בליקויי ביצוע ובין בליקויי תכנון כושל או יעוץ תרמי שגוי, הנתבעת 1 הנה החברה היזמית שמכרה הדירה לתובעים, ויש סבירות גבוהה שביחס לתובעים תיקבע אחריותה בין בעילה מכוח חוק המכר (דירות) או חוק המכר הכללי, ובין בעילה מכוח הדין החוזי או הנזיקי. כך, אף אם לא תתקבל התביעה לביטול העסקה והשבת דמי המכר כולם בצירוף הוצאות.
יתכן שתימצא הנתבעת 1 זכאית לשיפוי מצד מי מצדדי ג', אולם בשלב זה לא ניתן לקבוע דבר ביחס לצדדי ג' ולתובעת 2 ברמת סבירות זו או אחרת, משעה שלא ברור האם עסקינן בליקוי ביצוע, או בליקוי תכנון או יעוץ שגוי זה או אחר. לפיכך "המועמדת" היחידה בשלב זה לתשלום סעד זמני כספי הנה הנתבעת 1 לבדה.

ב. קיימת סבירות גבוהה שהתובע יזכה במשפט בסכום משמעותי (מעבר להוצאות), הגדול מזה שמבוקש לפוסקו במסגרת הבקשה לסעד הזמני. בית המשפט ציין כי תנאי זה נותן מענה לסוגיית חפיפת הסעדים (הסעד הזמני והסעד הסופי – משעה שבתביעה כספית עסקינן).

במקרה שלנו, אין עסקינן בליקויים שתכופות אינם מזכים בפיצוי בגין ראש הנזק הלא ממוני, ושלא אחת למד תובע על קיומם רק משעה שנדרש הוא לחוות דעת ובעצמו לא היה מגלה אותם, ואף הנאתו מביתו לא היתה נטרדת כמלוא הנימה אלמלא גילה אותם. על פניו, במידה ותקבע אחריות, מן הראוי לפצות בסכום כסף ראלי בראש הנזק הלא ממוני לכל התקופה בה שהו התובעים בדירה חדשה שקנו והתגלתה כאכולת עובש ורטיבות. כך לכל הפחות עד לאותה נקודה בזמן בה סביר היה שהתובעים יתנו מענה חיובי לפתרון ההנדסי שהציעו הנתבעות; והכל בהנחות שלטובת הנתבעת 1, שבשלב זה אינן וודאיות ולא אתיימר להביע דעה לגביהן, שתתקבל עמדת הנתבעות לגבי החיוב באותו פתרון הנדסי, ותדחה התביעה לביטול עסקה. מכל מקום דומה שאף כאן מתקיים התנאי שקיימת סבירות גבוהה (גם בשים לב לכך שהתובעים דורשים דיור חלופי באותו סדר גודל כספי מבחינת איזור מגורים, גודל דירה וכו'; וממילא אף אלמלא כן – אין חובה לפסוק סכום שיאפשר מגורים באותה רמה היות ובסעד דחוף לתקופת ביניים עסקינן – ראה בהמשך התנאי הרביעי).

ג. מאזן הנוחות נוטה ברורות לטובת התובע, במובן זה שהנזק שעלול להיגרם לתובע אם לא ינתן הצו הנו ממשי ומיידי, בלתי הפיך במהותו, ועולה במידה ניכרת על הנזק העשוי להיגרם לנתבע אם יינתן הצו. בין היתר ייבחן כאן מהו אורכה הצפוי של ההתדיינות, וכאשר צפויה התדיינות קצרה אין מקום לסעד כספי זמני.

במקרה שלנו, בשלב זה, חרף האופטימיות שהפגינה ב"כ הנתבעות שחוו"ד מומחה ביהמ"ש תסיים התיק (שיש לקוות שהנה בגדר שטר ושוברו בצידו), לא אוכל לחזות אורכה של ההתדיינות, בשים לב לטיב הפלוגתאות, מועד מתן חווה"ד (שלא תינתן כנראה לפני תום החורף), מסקנות המומחה, ובעיקר עמדת הצדדים כולם ביחס אליה, ואופן קידום ההליך לאחריה. כבר נאמר על תיקי ליקויי הבניה שבעקרון צריכים הצדדים להפנים שחוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש אמורה על פי רוב לשים קץ למחלוקות (ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח' תק-על 96(2), 481):

' למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים. התערבות ערכאת הערעור, תבוא, אם נפלה טעות היורדת לשורש העניין או הפוגעת באופן בוטה בזכותו של מאן דהוא וכזו אין כאן '

אלא שהמציאות מלמדת שלא אחת לא שועים בעלי הדין כולם (לרוב די באחד) להמלצה זו.

יש לקוות שהחשש שההתדיינות תימשך פרק זמן ממושך יתבדה. חרף זאת, כרגע זוהי ההנחה שיש להביא בחשבון (גם בשים לב למחלוקות אפשריות בין הנתבעות לבין מי ששלחו להם הודעה לצד שלישי). איני מתעלם מכך שלא הוכחה עד כה פגיעה בריאותית בבני המשפחה. אלא שנטען שלאחרונה החלה הבת הקטנה להשתעל, החשש הוא מפגיעה בריאותית מהמשך מגורים בתנאי הטחב בפרט לעת החורף, ואיני סבור שיש להוסיף ולהמתין כדי לחכות ולראות אם יתממש החשש וייגרם נזק בריאותי, הפיך או לא. אכן החשש כאן אינו מפגיעה לאלתר, אלא מפגיעה שיסודה בהמשך מגורים שנמשכים זה מכבר בתנאי רטיבות, במידה וימשכו באותם תנאים עוד פרק זמן לא מבוטל. גם אם מאזן הנוחות בנוסחו המחמיר, התקיים אכן במובהק יותר במקרה שנידון בענין מיכל דורון (כאשר שם אי מתן הצו משמעו לכאורה היה שמשפחה תמצא עצמה לאלתר ללא קורת גג משאזלו משאביה הכספיים לדיור חלופי), הרי שלטעמי הוא מתקיים גם במקרה דנן. כאשר מן הצד שכנגד לא מצוי תובע עני (שהנזק שייגרם לו ממתן סעד זמני כספי חמור בהשלכותיו אם יימצא הסעד לא מוצדק), אלא חברה קבלנית מבוססת.

ד. אין לפסוק לתובע אלא אותם סכומים אשר במכלול הנתונים הכרחי וצודק לפוסקם בשלב מוקדם (ניתן לראות בדרישה זו פן של דרישת המידתיות היפה לכל סעד זמני – שלא יפגע בזכויות הנתבע מעבר למינימום ההכרחי).

ה. יתר השיקולים שיש לשקול בכל סעד זמני: תום לב, נקיון כפיים, שיהוי וכו'. לא מצאתי שמתקיימים בענייננו חוסר ניקיון כפיים או חוסר תום לב, הדבר אף לא נטען. אף שיהוי לא נטען, ואף לו נטען – לא ניתן לאחוז בחבל משני קצותיו: לא ניתן לטעון לזכות התיקון הסביר בדירה, ובאותה נשימה לטעון שהתובע השתהה בהגשת תביעה לביטול עסקת המכר או הגשת הבקשה לסעד זמני כספי, משעה שניתנה אפשרות לתקן ולא צלחה.
לא נחזה שיש שהוי (גם בשים לב לכך שנחזה שיש מחלוקת כנה על הזכות לתיקון באמצעות אותו פתרון הנדסי שהוצע, וכרגע לא ניתן לחוות דעה לגבי אותו פתרון).

ו. למרות סיכויי התביעה הטובים לכאורה על בית המשפט להבטיח כדבעי זכויות הנתבע אם לא יזכה התובע בתביעתו. במקרה שנידון בענין מיכל דורון נפסקו ב 2003 600 דולר לחודש, והתובעים חויבו בחתימה על התחייבות עצמית, והמצאת ערבות צד ג' בגובה 120000 ₪.

13.ברע"א ,9624/04 9834/04 מדינת ישראל נ' מיכל דורון ואח' הותיר בית המשפט העליון בצריך עיון את השאלה העקרונית של מתן סעד זמני כספי בתביעה כספית משעה שאין דין ספציפי המסדיר סעד זמני זה, כאשר השאלה תוארה כשאלה נכבדה. כך נעשה גם במקרה נוסף ברע"א 2000/05 ניסן חקשורי נ' משה בובליל . בשני המקרים לא נמצאה הצדקה מעשית ליתן רשות ערעור, על מנת לבחון צדקת ההחלטה שנתנה סעד זמני כספי.

14. נראה כי בשלב זה אין אחידות דעים או מענה קונקלוסיבי לשאלת סמכותו של בית המשפט להיזקק לסעד כספי זמני.

אף לדידי השאלה המתעוררת אינה שאלה של סמכות, שכו זו קנויה מכוח סע' 75 לחוק בתי המשפט, אלא של שיקול הדעת בהפעלת סמכות נתונה. אלא שהתנאים שנמנו לעיל כתנאים מצטברים , בגישה התומכת בסמכותו של ביהמ"ש להיזקק לסעד כספי זמני, מלמדים שעל שיקול הדעת להיות מופעל באופן מחמיר, כאשר רק לעתים נדירות יזכה תובע בסעד כספי זמני כאשר לא מדובר במסגרת דיונית ספציפית שמעמיד הדין לשם כך. הטעמים לכך בוארו, ונעוצים בנקודת ראות "פנימית" של תורת הסעדים הזמניים.

בענייננו, משנמצא כי התקיימו כל התנאים במצטבר, אין מניעה להיעתר לבקשה. הכל מבלי שהדבר ייראה כהבעת עמדה ביחס לתוצאה הסופית בהליך . הדיון כאן יפה אך לסעד הזמני. ראוי להוסיף גם, ולא כשיקול עיקרי, שאף לשם ביצוע תיקון זה או אחר – אם תתקבל העמדה שמן הראוי להתירו, צפוי רק שתועיל היותה של הדירה ריקה. ועוד מן הראוי לציין המובן: לא כל ליקוי רטיבות אף מפושט, יצדיק בקשה מעין זו, גם לגבי תובע שהפרוטה אינה מצויה בכיסו. ממילא ברור שגם לא עושרו של הנתבע הוא שישמש קריטריון בלעדי בבקשה כגון זו. צירוף הנתונים כולם במקרה זה הוא המצדיק התוצאה. ניסיון לנסות לזכות בסעד כספי זמני במקרים לא מובהקים דינו להידחות, לטעמי על פי רוב תוך חיוב בהוצאות ראליות, למען לא ינסו להפוך החריג לכלל בקלות יתירה. "

17. היישום לענייננו: לטעמי ואף במאזן הנוחות יש הצדקה להיעתר לסעד המבוקש:

ראשית חפיפת הסעד הכספי הזמני עם הסעד הכספי העיקרי, היא חלקית , והסוגיה שלובה גם בנושא השיהוי. הפסקת התשלום נעשתה בחודש מרץ 2018 והתביעה הוגשה אך בסוף דצמבר אותה שנה, יחד עם הבקשה לסעדים זמניים. אין תשובה אחידה בשאלה מהי התקופה שתיחשב לשיהוי לא סביר הפועלת לרועץ מבחינת מבקש הסעד הזמני.
יש מקרים בהם תקופה בת שבוע תיחשב כשיהוי לא סביר בשים לב לנתוני המקרה, ויש מקרים בהם גם שנה או שנתיים לא תיחשב כ שיהוי הגוזר לשבט גורל הסעד הזמני. התובעים הם שמשלמים את מחיר המועד בו ראו להגיש הבקשה לסעד זמני ( כידוע יש להיזהר גם מראיית שיהוי כחזות הכל, שמא נעודד ריצה מוקדמת לערכאות, ולא נאפשר זמן להידברות או לבדיקה שמא לא יהא צורך בהתדיינות) ; שכן כאמור הובהר כי בקשתם צומצמה ומתייחסת במה שנוגע לפסיקת הסעד הכספי הזמני, אך למועד שמזמן הגשת התביעה והבקשה, ואילך . היינו לתקופת החודשים שמינואר 2019. הנתבעים לא שינו מצבם לרעה כתוצאה מאותו "שיהוי", ולמעשה אך הרווי חו ממנו, שכן לו הוגשה הבקשה בסמיכות זמנים למועד הפסקת התשלום, יש יותר מרגליים לסברה כי היתה זכאות לקבלתה ממועד הפסקת התשלום או למצער ממועד הגשתה. במלים אחרות בתביעה העיקרית צפוי שיפסק סכום כספי עודף ביחס לזה שנפסק , המתייחס גם לתקופה שממועד הפסקת התשלום ואילך (כמובן צריך יהא לנכות מה שנפסק כסעד כספי זמני, או לא לפסוק בגין החודשים בגינם כבר נפסק). זאת ועוד, במסגרת שיקולי הצמצום של הסעד הכספי הזמני כסעד חירום דחוף, הבאתי בחשבון שיפסק סכום אך עד המועד שבו ינתן טופס 4 ותחובר דירת התובעים לתשתיות חשמל ומים כדין, בהנחה שאין ליקוי מהותי המונע מגורים בה , ואף המעלית תחובר כדין לחשמל ותפעל. יש כאמור אפשרות ראלית שלאור הגדרת "תום הפרויקט" בהסכם, יש זכאות בהליך העיקרי לפסיקת סך חודשי לתקופה נוספת שמעבר , ולמצער לתקופה שמעת הפסקת התשלום החודשי בחודש מרץ 2018 עד דצמבר 2018. וזאת עוד לפני הדיון בהליך העיקרי בסעד כספי נוסף נתבע של 5000 ₪ פיצוי מוסכם חודשי, לתקופת האיחור במסירת עבודת הבעלים. כלומר בכל מקרה נחזה שהזכאות לסעד הכספי במסגרת ההליך העיקרי הנה לתקופה וסכומים שצפוי שלא יפלו מאלו שיפסקו במסגרת הסעד הזמני. מה שמוליך לשיקול הבא.

שנית, כפי שהבהרתי, בסעד הזמני נבחנים הדברים ב"מבט מלמעלה", וההחלטה כמובן אינה מהווה מעשה בי"ד. יחד עם זאת לצורך הסעד הזמני נבחן אותו יחס של מקבילית הכוחות בין סיכויי התובענה לכאורה לבין מאזן הנוחות. כמובן שאם שניהם מושכים באותו כיוון בין לחיוב ובין לשלילה – ההתלבטות פחותה ( בענייננו מושכים הם אכן לטעמי באותו כיוון, כפי שאבאר בשיקול הבא בתור, אותו אמנה). עם זאת כאשר בסעד כספי זמני עסקינן, נדרש ת יותר מבחינה רגילה של מקבילית הכוחות, ושיקולי שיהוי תום לב וניקיון כפיים (אם חלים). דוקא לאור היות הסעד הכספי הזמני חריג לתורת הסעדים הזמניים, נדרש לשם פסיקתו, (כחריג לבחינת סיכויי התובענה הכספית באופן לכאורי בלבד) , שניתן יהא לקבוע כבר בשלב הראשוני בו עסקינן , שמדובר בסיכויי תביעה גבוהים, היינו שיש סבירות גבוהה שביהמ"ש יכיר באחריות הנתבע במה שקשור לסעד הכספי.
מה שמהווה רף מחמיר בהרבה מן הדרישה הכללית לצורך הסעד הזמני של בחינת סיכויי תובענה לכאורה, שאף לא חייבים להיות בהכרח סיכויים טובים. לא לחינם אפוא פירטתי עד זרא השיקולים מהם ניתן לגזור שלא מדובר רק בחציית הרף של סיכויי תובענה לכאורה, אלא במה שקשור לסעד הכספי החודשי הנתבע, נחזה שאכן אין לגלות הצדק משפטי להפסקת התשלום החודשי, שהיה אמור להוסיף ולהשתלם עד עצם היום הזה.
במלים אחרות – סבירות גבוהה לקביעת אחריות הנתבע בענין זה של הסעד הכספי. דוקא כאשר מדובר בסעד כספי זמני אין להסתפק בבחינה לכאורית רגילה.

שלישית, מאזן הנוחות אף הוא נוטה באופן ברור לטובת המבקשים בסעד הזמני. הבה נזכור הרציונל שעמד ביסוד המשטר החוזי בו נקבע תשלום שכ"ד חודשי לבעלי הדירות שיעזבו הבנ יין לתקופת הפרויקט (וכאמור לא מדובר בהסכמה נדירה בחוזי תמ"א, אף כי אינה הכרחית). הדבר נועד להבטיח לאותם דיירים "ראש שקט" שלא ייאלצו להוציא מכספם וחסכונותיהם לשכירות חלופית לתק ופה לא ידועה, למשך חיי הפרויקט. ולפחות לא לממנה באופן מלא מכסם, גם אם תעלה העלות על הסכום המוסכם. דבר זה גם מסייע לרוב, להשגת ההסכמה הנדרשת (הרוב הנדרש) לביצוע הפרויקט , וזאת בשלב שבו סבור היזם שהפרויקט כדאי כלכלית עבורו, גם בתמחור שכה"ד החודשי שישתלם. החוזה לא קבע משטר של בדיקת יכולת כלכלית זו או אחרת כתנאי לתשלום או לתקופת התשלום . הן בעל דירה עשיר והן בעל דירה עני זכאים שניהם לאותו סכום חודשי לתקופה שנקבעה (תום הפרויקט), על יסוד שוויון בתמורות לתקופת חיי הפרויקט. נקבע הבדל רק בין דיירים שיעזבו לבין דיירים שיוותרו בבניין וגם זאת לא לעניין התמורה המגעת, אלא לעניין מועד תשלומה. הדיירים שיעזבו זכאים לתשלום נמשך עד לתום הפרויקט, ואלו והדיירים שיוותרו בדירותיהם יקבלו הסך החודשי המגיע להם רק בתום הפרויקט, עם מכירת דירת היזם ( כעת איני נכנס לגדר השאלה כלום היתה אפשרות מעשית להיוותר בדירות , לאור ניתוק התשתיות, ומתייחס אך למנגנון שנקבע). מנגנון זה של שוויון בתמורות מבטיח מחד "החלקת" התנגדויות צפויות ממי שיחוש מקופח מקבלת תמורה מופחתת, ומאידך מתמרץ בעלי הדירות לעזוב דירותיהם לתקופת ביצוע העבודה, שכן שכה"ד החלופי משולם לפחות בחלקו הארי על ידי היזם, לדיירים העוזבים, ונעים יותר שלא "לגור בתוך פרויקט בניה" (אף תחת ההנחה שניתן להישאר) . גם כאן נחזה ענין משותף הן ליזם והן לבע לי הדירות בשלב חתימת ההסכם, שכן נוכחת בעלי הדירות במהלך ביצ וע העבודות עשויה להקשות, לצור חיכוכים ולעכב. לא כל שכן אם נזכור שהפרויקט הספציפי היה כרוך אכן בפירוק או ניתוק התשתיות הקיימות.

מכל מקום, כך הסכימו הצדדים. את הסכמתם יש לכבד ואף לאכוף . מה נובע בעצם מעמדת המשיבים , שיש להמתין לבירור הזכאות הכספית במסגרת ההליך העיקרי? מה שנובע הוא ריקון מתוכן של המנגנון החוזי הספציפי שנקבע, ההולם חוזי תמ"א , אשר שיקלל סיכוני הצדדים ותמחור הסיכון מצד היזם (שברור שלא צפה במקור עיכובים שידוע בדיעבד שנגרמו בפרויקט, ומקורם לא נודע). הצדדים הם שקבעו תשלום חודשי אחיד, דו וקא על מנת שבעלי הדירות העוזבים לא ייאלצו לשלוח יד לכיסם ולממן לתקופה לא וודאית שכה"ד החודשי (לפחות במלואו).

דווקא אם נמתין לבירור במסגרת ההליך העיקרי, אשר עשוי שיתארך לאור העומס הרובץ על בתי המשפט, נמצא מרוקנים מתוכן אותה הסכמה, שברור שלא נולדה בחלל האויר, ואינה נדירה כאמור בהסכמי תמ"א, ולרוב נועדה לאפשר עצם קיומם. במובן זה מתקיים אפוא גם השיקול שאזכרתי שהסעד הזמני הכספי דוקא משרת כחריג את יעדה של התביעה העיקרית, ואינו חופף או מתחלף אותה, לפחות לא במלואה. דוקא אם נמתין, עשויים אנו לרוקן מתוכן הסכמת הצדדים שהם שהסכימו לאותו "סעד זמני" לתקופת הפרויקט.

רביעית הסכום שנדרש כסעד כספי זמני אינו אלא זה שהוסכם שישתלם ככזה ולכן , אף מן הטעם שנמנה בפסקה הקודמת, אין להפחית ממנו עוד, בתור ת "סכום המינימום הנדרש", להבדיל ממקרים אחרים (נדירים ממילא) של סעד זמני כספי; מה גם שהסכום אינו נחזה על פניו כסכום מופקע לאור תכליתו לממן או להשתתף בדמי שכירות בדיור חלופי.

18. לא מצאתי שיקולים של חוסר תום לב או היעדר ניקיון כפיים שיפעלו לחובת המבקשים.

19. מינואר 2019 ועד היום חלפו 7 חודש. המשיב 2 ערב כאמור בערבות אישית לחיובי המשיבה 1 שבהסכם, עד לסך של 240,000 ₪ - סע' 15.2 להסכם וההצהרה בסוף ההסכם. אני מחייב המשיבים יחד ולחוד לשלם למבקשים סך של 3300 לחודש במכפלת 7 חודש, וסה"כ 23100 ₪ , וכן סך של 3300 לחודש עד לאישור בדבר קבלת טופס 4 וחיבור דירתם לתשתיות מים וחשמל על פי אישור חב' החשמל ותאגיד המים, וכן אישור כי הותקנו מחדש שני החלונות שנשברו או הוסרו (כפי שנראה בביקור במקום) או הותקנו אחרים במקומם. יוער כי אחד החלונות הנו חלון גדול המהווה חוצץ ממסתור הכביסה, ולהבדיל מליקויים אחרים, אין להלום מגורים בדירה מבלי שיותקן.

הסעד המבוקש של מינוי מפקח וחיוב המשיבים בתשלום שכרו בסך 5000 ₪ לחודש

20. במהלך חקירתה הצביעה התובעת על כך שתוספת בכתב יד לסעיף שבהסכם שהקים חובת המשיבים לשלם למפקח, אינה בנמצא, לעומת חתימות שכן נמצאות, כולל חתימתה, בתחתית העמוד (הכוונה לסעיף 14.1). התוספת מקנה בעצם "זכות הסיכום" לגבי התקופה (וממילא לפיכך לגבי עצם המינוי שהרי ניתן תיאורטית להסכים על תשלום לשבוע), לאלון, הוא נציג בעלי הדירות .

איני רואה כל דרך בה יכולים המבקשים להבנות מסוגיה זו בשלב זה. ככל שיש טענה כי לתובעת הוצג מצג שווא, ואותה תוספת בכתב יד לא הועמדה לעיונה עת חתמה על החוזה, הרי זו כבר טענה שניתן היה לצפות שתמצא ביטוי מפורש בבקשה ובתצהיר, כדי שהמשיבים יוכלו להתייחס אליה, ולא תוצף לראשונה רק במסגרת הדיון, ועוד בחקירה חוזרת של המבקשת.

בשלב זה אפוא , לצורך הסעד הזמני, אני מתייחס להסכם, כולל התוספות בכתב יד , כמי ששני הצדדים מחויבים בכל סעיפיו. זאת ועוד –גם תחת ההנחה שאיני מקבל לצורך שלב זה , שהמבקשים אינם כבולים באותה תוספת, הרי שגם על פי הנוסח המודפס בלא התוספת , לא זכאים ה מבקשים לבדם להחליט על מינוי מפקח על חשבון היזם תוך השתתפות היזם בשכרו בסך 5000 ₪ לתקופה שתקבע . על פי סע' 14 להסכם , מדובר בפררוגטיבה של הבעלים, ולא של המבקשים לבדם . המבקשים הנם בעלים רק של דירה אחת מבין שש דירות שבעליהם חתומים על ההסכם. אין מקום להיעתר לסעד מבוקש זה, שהתבקש על ידי התובעים לבדם.

הסעד של מסירת ערבות ביצוע

21. אין חולק כי המשיבים לא עמדו בחובתם החוזית להוציא ערבות ביצוע . לשיטת המשיב 2 היה הדבר לאור העובדה שהיחסים עם הדיירים היו מצוינים לכל אורך הדרך (לבד מן המבקשים מאת שפרץ הסכסוך עימם) והדיירים ראו כמה משקיעים המשיבים בפרויקט, אף מעבר למחויבותם החוזית מבחינת התמורות, ואיש מהם לא דרש קיום אותו תנאי שחייב החברה במסירת ערבות ביצוע לנציג הדיירים. עם זאת, לשיטת המשיב 2, היות וכבר הושלם הביצוע, הרי שלפי ההסכם, ככל שיש חובה למסור את הערבות, אין מדובר ב-150,000 אלא בערבות בת 100,000 ₪.

22. היות ולטעמי לא ניתן בכלל לדבר על גמר ביצוע, וזאת בבחינת למצער, כל עוד לא ניתן טופס 4, וכל עוד לא ניתן לחבר הדירות לתשתיות באופן מוסדר ע"י חברת החשמל ותאגיד המים, הרי ש ראשית, גובה הערבות בה מדובר בשלב זה כן עומדת על 150,000 ₪; דומני שלא ניתן לדבר על גמר ביצוע גם כל עוד לא פועלת המעלית, ולא הוסדרה גישה רגלית לבניין דרך גרם המדרגות שאמור לספק אותה גישה, ונחסם. אני מציין הדברים בבחינת למצער, אף בלי להיזקק כעת לשאלה כלום ערבות הביצוע אמורה לעמוד על 150,000 עו 100,000 כל עוד לא תמה העובדה בדירות הבעלים, ובלי להתייחס להשלמת עבודות נוספות ברכוש המשותף כגון ערוגות ברחבה שמחוץ לחניון ובתחתית גרם המדרגות. דיינו בכך שבשלב זה ברור שטרם הושלם הביצוע, על מנת לקבוע שגובה הערבות הנדרשת שיש למסור – הנו 150000 ₪. שנית, המשיבים לא היו אמורים להיזקק לפניה של מי מן הדיירים כדי לקיים חובתם החוזית ולמסור ערבות ביצוע לנציג הדיירים. בהקשר דנן זכאים המבקשים לאכוף חיוב חוזי זה, גם אם לא עמדו עליו יתר הדיירים.

23. א. עם זאת, אכיפה של החיוב החוזי לחוד, וחילוט הערבות לחוד. אותה ערבות הייתה אמורה להימסר על פי ההסכם לידי נציג הדיירים, והמבקשים הם כאמור רק בעלי דירה אחת מבין שש דירות שבבניין שבעליהן חתומים על ההסכם . איני מקבל כי המבקשים זכאים "אוטומטית" לחילוט ערבות בגובה 150,000 ₪, עם מסירתה.
הם כן זכאים כחלק מבעלי הענין והזכויות החתומים על ההסכם , שהמשיבים יקיימו חובתם וימסרו לאלון, נציג הדיירים, ערבות ביצוע על סך 150,000 ₪, בה יירשמו בעלי הדירות כולם כמוטבים.

ב. אני דוחה הפרשנות המשפטית של ב"כ המבקשים בסיכומיו , שאינה אלא התחכמות מילולית, המבקשת לראות באותה ערבות כבטוחה שנועדה להבטיח ביצוע של התחייבויות המשיבים כולם על פי ההסכם. גם אם פרשנות זו אפשרית מלולית, עדיפה עליה הן מילולית והן תכליתית פרשנות אחרת – המעניקה לביטוי "ערבות ביצוע" את הפרשנות המקובלת בקונטקסט ההסכם שבו הוא מופיע. כאשר מדובר על ערבות ביצוע בפרויקט בניה, המשמעות המקובלת היא ערבות להבטחת סיום הבניה נשוא ההסכם. לא מצאתי כל סיבה לסטות מן הכלל הפרשני המעוגן בסע' 25(ג) של חוק החוזים (חלק כללי) ולאמץ פרשנות הסוטה מן הפרשנות המקובלת לביטוי "ערבות ביצוע" בחוזים שעניינם פרויקט בניה. כלל הפרשנות הותיק של פירוש לרעת המנסח שמצא עיגונו בסע' 25(ב1) לחוק הנ"ל הנו כלל שיורי, במובן זה שאם הפרשנות שלרעת המנסח אינה הולמת הגיון עסקי של צדדים סבירים או אם ברור שהנוסח שנבחר נועד לקבוע תנאי שנועד לפעול לטובת צד אחד, הרי שיש לאמץ פרשנות זו אף אם מיטיבה היא עם המנסח, ובלבד שמדובר באפשרות קביל ה מילולית – מה שודאי מתקיים כאן.
במקרה דנן הפרשנות "המצמצמת " אף קשה להשקיף עליה ככוללת תנאי חריג שלטובת המשיבים. ברור שהכוונה היתה בסה"כ למתן ערבות מקובלת להבטחת השלמת הבניה עליה סוכם בחוזה . זאת ועוד, ומעבר לנדרש, איני בטוח שיש להתייחס לחוזה כאל חוזה שלמשיבים היה יתרון בעיצוב תנאיו – נשמע שאף בעלי הדירות יוצגו בשלב המו"מ, והחוזה היה ככל הנראה פרי שקל א ו טריא.

ג. אגב אורחא אעיר, שאין מניעה להסכים למסירת כמה ערבויות שלכל אחת תכלית שונה, כגון: ערבות ביצוע, ערבות להבטחת תשלום שכ"ד חודשי אם יופסק וכו'. אלא שלא כך נקבע בהסכם.

24. גם כאן יש לומר שאי היעתרות לבקשת תרוקן מתוכן הת חייבות המשיבים. זה בדיוק המקרה בו ראוי לתן צו עשה זמני, ולפיכך, טענות שיהוי כוחן אינו יפה לכאן. המשיבים לא ניזוקו אף כאן מאותו שיהוי. ערבות הביצוע היתה אמורה להימסר משכבר, וגם אם בחרו יתר הדיירים שלא להתעמת עם המשיבים בערכאות בעקבות הפרת התחייבויות אלו או אחרות, אין הדבר גורע מזכות המבקשים לאכוף ההתחייבות שנועדה גם (לא רק) לטובתם . אי היעתרות לבקשה לחייב המשיבים לקיים חובתם ולמסור ערבות הביצוע – תרוק ן מתוכן אותה התחייבות , ולכן אין להמתין עם סעד זה עד לבירור ההליך העיקרי בתור הרגיל, משעה שהביצוע טרם הושלם (אף כי נכון כי הושלם בחלקו הארי). בשמות המוטבים יש לציין כלל בעלי הדירות.
יחד עם זאת אין בכך כדי לקבוע כי זכאים המבקשים דווקא (מבין כלל הדיירים) לחלוט ערבות הביצוע, איזה סכום שבה, ובאלו תנאים. אין להעמידם במצב בו תחולט הערבות לצרכיהם שלהם, כאשר הערבות נועדה להבטיח קיום התחייבות להשלמת הבניה ב פרויקט כלפי כלל בעלי הדירות שבבניין, והמנגנון שנקבע הנה מסירתה לידי נציג הבעלים .

בשלב זה יש לחייב המשיבים למסור הערבות לנציג הדיירים, בדיוק כפי שנקבע בהסכם. אני מורה למשיבים לעשות כך עד 30.8.19, ולהגיש עד אז עותק מצולם של הערבות לתיק, עם תצהיר שזו נמסרה לנציג הבעלים. היה ותתבקש חילוט הערבות או חלקה, דומני כי יש לקבל גם עמדת יתר בעלי הדירות. ולהתייחס למטרה לשמה מבוקש החילוט ואופן הבטחתה, בשים לב לדחיית הפרשנות של ב"כ המבקשים ביחס לטיב הערבות.

25. הסעד שעניינו המצאת פוליסת הביטוח לידי המבקשים

סע' 11.6 לחוזה חייב המשיבים לבטח הפרויקט בביטוחי אחריות מתאימים בהם יכללו אף הבעלים כמבוטחים נוספים. נטען כי ההתחייבות קוימה , ויש אכן פוליסה בנמצא. אלא שהמשיבים לא נעתרו לדרישות להמציאה בטענות דווקניות (שכמותן אודה שלא שמעתי שנים) כי העיון אמור להתבצע במשרד המשיבים. הדבר מעורר תחושת אי נוחות.
קשה להלום שבעידן המייל הסורק, והמצלמה בפלאפון , קשה לסרוק או לצלם הפוליסה , או להעבירה כקובץ. קשה להלום שמי שחויב לערוך פוליסת ביטוח יסרב להמציאה למי שאמור להופיע בה כמבוטח נוסף. מדובר בעני ין כה בסיסי היורד לעצם קיום חיובי צד לחוזה בתום לב, שאני סבור שאין צורך להרבות כאן במלים. ואם לעיגון נזקקנו גם בעניין כה בסיסי, הרי שאני מקבל עמדת ב"כ המבקשים בסיכומיו הנסמכת על לשון סע' 44(א) של חוק החוזים (חלק כללי). הסע' קובע כי חיוב שלא הוסכם על מקום קיומו, יש לקיים במקום עסקו של הנושה, ואם אין לו מקום עסק - במקום מגוריו הקבוע. מדובר בחיוב שהוטל על המשיבים, לטובת המבקשים ויתר בעלי הדירות.
אם לעיגון נוסף נזקקנו, הרי סע' 11.8 להסכם קבע חובת המשיבה 1 להציג בפני הבעלים העתקי הפוליסות, וזאת בכלל כתנאי לתחילת ביצוע הפרויקט. היות ואותה הצגה יזומה הייתה אמורה בכלל להוות תנאי לקיום הפרויקט, קשה להלום שאין היא כוללת במובלע גם משלוח המסמך עצמו, ודאי אם נדרש משלוחו.

26. דברים דומים יש לומר גם על התוכניות שהיו אמורות להיות מצורפות כנספח ד' להסכם, והמבקשים טוענים שלא קבלו. טענת המשיבים בתגובתם, בדומה לטענתם ביחס להמצאת הפוליסות היתה שההסכם לא חייב המשיבים לשלוח התוכניות למבקשים.

צד להסכם אינו רשאי לקבל לידיו תוכניות הנזכרות בסע' 3 להסכם עצמו, כנספח להסכם? : מדובר בטענות סרק ממש.

27. אני מחייב המשיבים להמציא למבקשים, בהתיק לתיק ביהמ"ש, כל פוליסה בה בטחו את הפרויקט, ואת התכניות נספח ד' להסכם. זאת יעשו עד 30.8.19.

ביחס לתכניות - מאפשר להמציאן כקובץ למייל של ב"כ המבקשים, בכפוף לאישורו כי ניתן לפתוח הקובץ. אחרת יש להמציא עותק נייר לב"כ המבקשים (ביחס להמצאה לתיק ביהמ"ש – די בחלופה זו באישור ב"כ המבקשים שיוגש אף הוא, כי קיבל התכניות בעותק מנייר).

28. הסעד הזמני המבוקש האחרון הוא כאמור לחייב הנתבעים להצביע כבר כיום על 2 חניות שהם חייבים על פי החוזה לייחד לתובעים (ולחלופין, אם אין ביכולתם לעשות כן לחייבם בפיצוי החוזי המוסכם של 50,000 ₪, בגין אי הקצאת מקום חניה שני לתובעים, נוסף על זה שכבר רשום לזכותם

מדובר בחיוב בו חבים המשיבים מכוח סע' 19 לנספח ג' להסכם. למבקשים כבר חניה רשומה על שמם, ולפיכך יש להקצות להם חניה אחת לפחות, ובמידה ולא ניתן להקצות שניה – לפצותם ב 50,000 ₪.

אני דוחה הדרישה כאן, שמקומה בהליך העיקרי ולא בסעד הזמני. המשיב 2 הצביע במהלך הביקור במקום על 6 מקומות חניה בחניון המקורה שישמשו להקצאת חניה אחת לכל דירה מדירות הבעלים. הוא הצביע על חניה נוספת אשר יכול ותוקצה לדירת המבקשים.

הדיון בסעד זה מוקדם כסעד שטרם התגבש. אין מקומו בסעד הזמני. מדובר בחניה נוספת שיש להקצות רק בסיום הפרויקט, או לחלופין – לפצות. המבקשים עצמם טוענים ובצדק כי הפרויקט לא הסתיים, ומכאן טענתם שהתקבלה לזכאות לתשלום סך חודשי של 3300 ₪. מאידך , וגם אם היה הפרויקט אמור להסתיים, להבדיל מן הטעמים העומדים ביסוד קבלת הבקשה לתשלום חודשי, איני רואה להקדים הדיון בסעד זה לשלב הסעד הזמני. המשיבים משלמים את מחיר העיכוב בפרויקט בדמות הסך הכספי החודשי בו חויבו, ואזכיר כי בתביעה העיקרית נדרש גם סעד כספי נוסף לפי ההסכם, של 5000 ₪ לכל חודש איחור במסירת עבודת הבעלים (מבלי שאקבע לגביו מסמרות) . אין סיבה להקדים הדיון בסעד העיקרי הנתבע כאן, לשלב הסעד הזמני. אין גם סיבה להעמיד המבקשים במצב עדיף על פני יתר בעלי הדירות בעניין ספציפי זה.

29. הוצאות משפט לשלב זה: אני מחייב המשיבים 1-2 בהוצאות המבקשים בסעד הזמני , בגין שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 8000 ₪. זאת בלי קשר לתוצאות ההליך העיקרי.

ניתנה היום, כ' תמוז תשע"ט, 23 יולי 2019, בהעדר הצדדים.