הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 65492-03-15

בפני כבוד השופטת סיגלית מצא

התובעות:
1. שושנה יהודה
על-ידי ב"כ עו"ד שי גבסי

2. עיריית עכו
על-ידי ב"כ עו"ד כנרת הדר

נגד

הנתבעים/שולחי ההודעה לצד ג':

  1. מזל ברכה
  2. עזבון המנוח יוסף ברכה ז"ל- נמחק
  3. אביבה ברכה

על-ידי ב"כ עו"ד ברוך בן יוסף

4. עזבון המנוח בני ברכה ז"ל- נמחק
5. אסנת ברכה אברג'יל
6. יוסף ברכה
7. עתיר ברכה
על-ידי ב"כ עו"ד אמיר גאנם

נגד

צד ג':
"עמידר" - חברה לאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ
על-ידי ב"כ עו"ד יגאל מלצר

פסק דין

1. בפניי תביעה לפינוי הנתבעים מחלקה 58 בגוש 18107 וחלקה 317 בגוש 18103 וכן לחיובם בתשלום דמי שימוש בגין השימוש שעשו בחלקות.
א – רקע: סיפור המעשה, מצב קנייני ומצב תכנוני
2. מעשה בחלקה אחת ובשני מבנים.
החלקה היא חלקה 58 בגוש 18107 (להלן: "החלקה"). המבנים הם בית מגורים ובית עסק.
שטח החלקה 823 מ"ר והיא נמצאת בשטח השיפוט של עיריית עכו.
3. על החלקה הוקמו, ככל הנראה לפני קום המדינה, שני מבנים. האחד במרכז החלקה, והשני בצפונה.
4. עם קום המדינה הועברו המבנים, שככל הנראה הוקנו לממונה על נכסי נפקדים (ראו תקנון תכנית ג/142 בהן נרשם כי המקרקעין הנם בבעלות הממונה על נכסי נפקדים) לניהול עמידר – חברה לאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, צד ג' (להלן: "עמידר").
5. בשנת 1950 נחקק חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950 מכוחו הוקמה רשות הפיתוח והוגדרו סמכויותיה.
כן נחקק בשנת 1950 חוק נכסי נפקדים, תשי "א-1950, מכוחו מונה אפוטרופוס לנכסי נפקדים. בהתאם לסעיף 19(א)(1) לחוק נכסי נפקדים נאסר על האפוטרופוס לנכסי נפקדים למכור נכסי מקרקעין שהוקנו לו, אלא לרשות הפיתוח.
6. לטענת מר אלי יהודה, רכש אביו, מר מרדכי יהודה ז"ל, בשנ ת 1950 את המבנה במרכז החלקה מעמידר (עדות אלי יהודה בעמ' 34, ש' 31 – עמ' 32, ש' 5 ; ש' 12-15).
לא הוצגו כל ראיות באשר למועד ואופן רכישת הזכויות במבנה / בחלקה , כמו גם ביחס להיקף ומהות הזכויות שנרכשו.
התובעת (אלמנתו של מר מרדכי יהודה ז"ל, להלן: "שושנה") מתגוררת במבנה עד היום (להלן: "מבנה התובעת").
7. החלקה נשענת על שתי דרכים (רחוב העלייה ורחוב בן שושן) הנפגשות לצומת בצפון מערב החלקה.
8. בצפון החלקה מצויה חלקת דרך (מתרוכה), ששטחה 5,517 מ"ר. בעבר זוהתה חלקת הדרך כחלקה 170 בגוש 18103. היום ידועה החלקה כחלקה 317 בגוש 18103 (להלן: "חלקת הדרך").
9. בשנת 1960 הוקם מינהל מקרקעי ישראל ונמסרו לניהולו מקרקעי ישראל, לרבות מקרקעי רשות הפיתוח (סעיף 2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 וכן סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל).
את המבנים הוסיפה לנהל עמידר.
10. בהסכם מיום 27.12.1966 השכירה עמידר את המבנה הצפוני ל יוסף ברכה ז"ל (בעלה של הנתבעת 1 , להלן: "מזל") ומיכאל בן דוד בהסכם דיירות מוגנת למטרת "אטליז מכירת בשר" (חוזה השכירות צורף כנספח א' לתצהירי אביבה ומזל ברכה).
המבנה אליו התייחס הסכם השכירות מיום 27.12.1966 ייקרא להלן: "המושכר".
יצוין כבר עתה כי הנתבעת 3 הנה בתה של יוסף ברכה ז"ל ומזל תבדל"א , הנתבעת 5 הנה אלמנתו של בני מלכה ז"ל, בנם של יוסף ברכה ז"ל ומזל תבדל"א, והנתבעים 6-7 הנם ילדיהם של בני ברכה ז"ל ואסנת ברכה תבדל"א.
עוד יצוין כי התביעה נגד הנתבעים 2 ו-4 נמחקה לבקשת התובעות (החלטה בפרוטוקול ישיבת יום 27.6.2018).
11. בשנת 1968 נרשמו הזכויות בחלקה ובחלקת הדרך לאחר הליכי הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר").
הזכויות בחלקת הדרך נרשמו על שם עיריית עכו ביום 23.4.1968.
ביום 11.1.2007 נרשמה פרצלציה מכוחה שונה מספר החלקה לחלקה 317 בגוש 18103.
12. ביום 24.9.1969 נרשמו זכויות רשות הפיתוח בחלקה לאחר הליכי הסדר לפי פקודת ההסדר.
13. ביום 7.9.2003 נרשמה זכות חכירה של מרדכי יהודה ז"ל בחלקה בשלמות, כפוף להערות לפי סעיפים 5 ו-7 וסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (נסח רישום של החלקה הכולל רשומות מבוטלות ושטר חכירה צורפו כנספח א'2 לתצהיר אלי יהודה).
תקופת החכירה היא 1950-2048.
ביום 15.9.2008 נרשמה חכירה על שם התובעת מכוח ירושה (נספח א'1 לתצהיר אלי יהודה).
14. כפי שיפורט בהמשך, במהלך השנים חלו שינויים תכנוניים בכל הנוגע לחלקת הדרך שמצפון לחלקה (כמו גם הדרך שממערבה). באופן נגזר השתנה מיקומו של המושכר כך שבחלק מהשנים היה בתחום הדרך בשלמות, וביתרתן היה על החלקה בחלקו ועל חלקת הדרך בחלקו.
15. ביום 16.9.1954 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/142.
בתשריט התכנית לא מסומנים מבנים.
16. ביום 12.7.1973 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/1619 "תכנית מפורטת רובע דבורה – עכו מזרח " (תקנון התכנית הוגש וסומן כמוצג ת/12 ותשריט התכנית הוגש וסומן ת/13). בהתאם לתכנית הורחבו חלקות הדרך מצפון וממערב לחלקה, כך שהמושכר נכלל בשלמות בתחום חלקת הדרך.
וזהו החלק הרלבנטי מתשריט התכנית:
המושכר
המושכר
בית התובעת
בית התובעת

17. ביום 2.8.1988 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/3658 "תכנון כולל לבניה חדשה + שיקום ברובע דבורה, עכו".
גם בתשריט תכנית זו מצויה המושכר בתחום הדרך בשלמות.

ועל רקע ממ"ג:

18. במהלך השנים חדל יוסף ברכה ז"ל לחובתו לשלם דמי שכירות מוגנים. בשל מחדלו זו הגישה כנגדו עמידר מספר תביעות.
א. ביום 5.12.1995 ניתן, לבקשת עמידר, פסק דין לפינוי יוסף ברכה ז"ל מהקיוסק בשל אי תשלום דמי שכירות (ת.א. 16372/95, נספח ט' לתצהיר אלי יהודה).
ב. גם ביום 20.1.2003 ניתן, לבקשת עמידר, צו פינוי (ת.א. 2828/02, נספח י' לתצהיר אלי יהודה). ביום 1.9.2004 נמסרה הודעת פינוי מכוח פסק הדין. בהתאם להודעתה פינוי נקבע מועד הפינוי ליום 11.11.2004 (נספח י"א לתצהיר אלי יהודה).
19. בפועל לא בוצע פינוי ויוסף ברכה ז"ל המשיך להחזיק בקיוסק, ככל הנראה לאחר שהסדיר חובותיו.
20. במהלך השנים אף ביצעו הנתבעים או מי מהם בנייה ללא היתר. כן עשו הנתבעים או מי מהם שימוש במושכר ובתוספות הבנייה שבוצעו ללא היתר להפעלת עסקים ללא רישיון. בשל פועלם זה נקטו עירית עכו והוועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו הליכים משפטיים כנגד הנתבעים או מי מהם.
א. ביום 2.1.2005 ניתן, לבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו, צו המורה על הריסת מחסן שבנה יוסף ברכה ללא היתר, אולם נקבע כי ההריסה תבוצע אך ורק לצורך הרחבת הכביש ובצמידות לצו הריסה ו/או פינוי שיינתן נגד החנות הצמודה למחסן, כמקשה אחת" (פסק הדין בת"פ 1410/99 צורף כנספח י"ב לתצהיר אלי יהודה).
ב. ביום 19.10.2009 ניתן צו להפסקת שימוש בקיוסק (בקשה דחופה לביטול צו הפסקת שימוש שהגישו בני ויוסף ברכה בתיק 22240-10-09 הוגשה וסומנה ת/7). בהחלטתו מיום 9.11.2009 דחה בית המשפט את הבקשה (פרוטוקול הדיון בבקשה והחלטת בית המשפט צורפה כמוצג ת/8).
ג. ביום 24.6.2010 הורשע בני ברכה בעבירה של ניהול עסק ללא רישיון (רע"ס 28261-09-09 עירית עכו נגד בני ברכה, נספח ט"ו לתצהיר אלי יהודה). במסגרת גזר הדין ניתן צו סגירה לעסק.
21. בשנת 2009 הגישו יוסף ובני ברכה ז"ל בקשה לשימוש חורג במושכר וללגליזציה של בניה שבוצעה ללא היתר (הגרמושקה צורפה כנספח י "ג לתצהיר אלי יהודה).
הבקשה נדחתה על-ידי הועדה המקומית, אולם ערר שהגישו המבקשים (בני ויוסף ברכה ז"ל) התקבל (ערר 78/10), תוך ש ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית לפרסם את הבקשה להתנגדויות. הבקשה פורסמה ואלי יהודה הגיש לה התנגדות בטענה למטרדים סביבתיים שיוצר השימוש במושכר. ההתנגדות התקבלה והבקשה נדחתה על-ידי הוועדה המקומית ( פרוטוקול ועדת משנה מיום 27.10.2010 צורף כנספח י"ג לתצהיר אלי יהודה, פרוטוקול הדיון והחלטת הועדה המקומית בהתנגדות הוגשו וסומנו כמוצגים נ/1 ו-נ/2). ערר נוסף שהגישו המבקשים – נדחה (החלטת ועדת ערר מיום 22.2.2011 בערר מספר 318/10 צורפה כנספח י"ד לתצהיר אלי יהודה).
22. כעולה מהערות המפקח לבקשה להיתר (מתוך תיק הנכס באתר אגף ההנדסה של עירית עכו) עולה כי:
א. המבנה המזרחי המשמש כמחסן מפח נבנה ללא היתר. בית משפט הורה על הריסת המחסן לעת ביצוע הרחבת הדרך.
ב. בחלק המערבי הייתה קיימת סככה פתוחה מאסבסט ומעקה בנוי נמוך. לאחרונה כוסה המבנה ונסגר בברזנט.
ג. המבנה עמד ללא שימוש מספר שנים. בעבר שימש כקיוסק, חנות ועוד.
ד. לאחרונה חודש השימוש במבנה לשניצליה והוסף שלט פרסום חדש. ננקטו הליכים משפטיים – צו הפסקת שימוש וצו להריסת שלט והברזנט.
23. וזהו תיאור המבנה בגרמושקה:

כעולה מההערות על הגרמושקה, החלק המרכזי של המבנה נבנה בהיתר. החלקים המזרחי והמערבי נבנו ללא היתר. ביחס לחלק המערבי (המחסן) ניתן צו הריסה. החלק המזרחי הוא סככה שכוסתה בברזנט.
24. לאחר שנפטר מר יוסף ברכה ז"ל, הגישה מזל לעמידר בקשה להכיר בה כדיירת ממשיכה במושכר.
במכתב מיום 15.7.2010 הודיעה עמידר למזל כי ועדת דמי מפתח החליטה לאשר את בקשתה להעביר את זכויות הדיירות המוגנת בקיוסק מבעלה המנוח אליה.
25. במהלך השנים אף התגלעו סכסוכים קשים בין שושנה ובני משפחתה לבין הנתבעים או מי מהם, בין השאר בשל מטרדים סביבתיים שיצר השימוש במושכר. בשל סכסוכים אלה אף נוהלו מספר הליכים משפטיים.
א. בשנת 2012 הגישו שושנה ובנה, אלי יהודה, תביעה נגד הנתבעים, בגין מטרדים שהם יוצרים בחלקה בשל ניהול עסק ללא רישיון עסק, בניגוד לצו סגירה ואף בניגוד לצו מניעה שניתן על-ידי בית המשפט.
בפסק דינו מיום 9.12.2014 בת"א 24860-10-09 קיבל בית המשפט את התביעה וחייב את הנתבעים בפיצוי התובעת בסך 25,000 ₪ בתוספת שכ"ט בסך 7,000 ₪ (פסק הדין צורף כנספח ו' לתצהירו של אלי יהודה).
ב. בשנת 2013 הוגש כתב אישום נגד שי (מתן) כהן, יוסי ברכה, עתיר ברכה ואביבה ברכה בגין תקיפה אלי יהודה ביום 3.7.2011 (כתב האישום וגזר הדין בת"פ 61008-12-13 צורפו כנספח ט"ז לתצהיר אלי יהודה, מוצג ת/9)).
הנאשמים הורשעו על פי הודאתם ונגזר עליהם מאסר (4 חודשים לנאשמים 1-3 ו-10 חודשים על הנאשמת 4).
26. בשנת 2012 הגישה עמידר לבית המשפט המחוזי תביעה נגד שושנה (ת"א 47560-05-12) .
בכתב התביעה נטען כי עמידר מנהלת את המבנים בחלקה, כי מבנה אחד הוחכר למרדכי יהודה ז"ל והשני הוחזק על-ידי דייר מוגן בשם ברכה יוסף ז"ל.
עוד נטען כי "עקב טעות בהליך הרישום, נרשמה חכירה בשלמות על כל החלקה על שם מרדכי יהודה ז"ל, על אף שהמנוח רכש רק חלק מהזכויות בחלקה" (סעיפים 5 ו-7 לכתב התביעה, כנספח ג' לתצהירי אביבה ומזל ברכה).
בתביעתה ביקשה עמידר להחריג משטח החלקה שהוחכרה לשושנה את הקיוסק (שהושכר בדיירות מוגנת למזל) .
27. לאחר שהוגשה התביעה הגיעו הצדדים (שושנה ועמידר) לכדי הסכם פשרה, במסגרתו ביקשו כי יינתן פסק דין הצהרתי הקובע כי (ההסכם צורף כנספח ד' לתצהיר אלי יהודה):
"א. שושנה היא בעלת הזכויות הבלעדיות (זכות השימוש הייחודית בכל חלקי המקרקעין הידועים כחלקה 58 בגוש 18107 בעכו (להלן: 'החלקה').
ב. שושנה הנה בעלת זכות החכירה המהוונת גם בכל חלקי המבנה המסומן בצבע צהוב כ'קיוסק' בתשריט המצ"ב כנספח 'א' להסכם זה (להלן: 'הקיוסק') ולכל הזכויות הנלוות לזכות החכירה. מובהר כי שושנה לא מקבלת על עצמה מכוח הסכם זה כל חבות שעילתה או עניינה קודמים להסכם פשרה זה."
28. וזהו התשריט שצורף להסכם הפשרה (התשריט הוגש וסומן ת/5):

ביום 5.3.2014 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה (פסק הדין צורף כנספח ב' לתצהירי אביבה ומזל ברכה).
29. לאחר שניתן פסק הדין הפסיקה עמידר לגבות ממזל דמי שכירות בגין המושכר וסגרה את התיק (תדפיס תיק הנכס צורף כנספח א' לתצהיר אברהם סעיד מטעם עמידר, מוצג ת/11).
30. במכתב מיום 28.7.2014 נטען כי שושנה היא בעלת הזכויות בכל שטח החלקה וכי לעמידר אין זכויות בחלקה. משכך, נדרשה מזל לפנות את החלקה תוך 28 יום. כן נדרשה מזל לשלם לשושנה דמי שימוש בסך 630,000 ₪ (המכתב צורף כנספח ז' לתצהיר אלי יהודה).
במכתב תשובה מיום 5.8.2014 ציין ב"כ ברכה כי מזל הנה דיירת מוגנת במושכר וכי לא ידוע לו על החלטה אשר שללה את מעמדה זה (המכתב צורף כנספח ח' לתצהיר אלי יהודה).
ביום 14.4.2015 הוגש כתב התביעה.
31. לאחר שהוגש כתב התביעה אושרה למתן תוקף תכנית ג/21608 "שיקום אזור המגורים בשכ' עכו מזרח בין רח' העלייה, בן שושן, שד' בן עמי ובילו" ( פורסמה למתן תוקף ביום 11.9.2016) (תשריט התכנית הוגש וסומן ת/2).
סעיף 6.14 לתקנון התכנית קובע כי:
"הועדה המקומית תפעל להריסת המבנים, קירות, גדרות וכדו' המסומנים להריסה מכח תכנית זו. ההריסה תהיה על פי לוח זמנים שיקבע על-ידי הועדה המקומית. לא יותר שימוש חורג למבנים המיועדים להריסה על פי תכנית זו".
32. במקביל אושרה תכנית ג/20386 "ביטול אזור שיקום בין הרחובות העלייה ובן שושן בבין רח' העליה ובן שושן" (11.9.2016)
בין עיקרי הוראות התכנית (סעיף 2.2 לתקנון) גם צמצום רוחב דרך רחוב בן שושן מ-25 מ' ל-20 מ' ורחוב העלייה מ-25 מ' ל-21.5 מ' (סעיף ד').
גם בתקנון תכנית זו נקבעה הוראה לפיה תפעל הועדה המקומית להריסת מבנים המיועדים להריסת בתכנית (סעיף 6.12 לתקנון התכנית).
וזה החלק הרלבנטי מתקנון התכנית:
המושכר
המושכר
בית יהודה
בית יהודה

בהתאם לתכנית זו צומצמה רצועת הדרך. משכך, שב המושכר והשתרע בחלקו על החלקה ובחלקו על חלקת הדרך.
בית משפחת יהודה מצוי בשלמות בתחום החלקה.
ב – ההליך
33. כתב התביעה הוגש ביום 14.4.2015.
בכתב התביעה נטען כי שושנה היא החוכרת של החלקה בשלמות. למרות זאת התקשרה עמידר עם הנתבעים בהסכם דיירות מוגנת ביחס למושכר .
בהתאם לפסק הדין שניתן בת.א. 47560-012 אישרה עמידר כי שושנה היא בעלת הזכויות בקיוסק.
הנתבעים עושים שימוש בקיוסק ללא רשות התובעת וללא תשלום דמי שימוש. עוד ציינה שושנה כי במהלך השנים עשו הנתבעים שימוש בקיוסק שלא כדין, ללא רישיון עסק ותוך יצירת מפגעים סביבתיים.
אשר לטענת הנתבעים כי הנם דיירים מוגנים בקיוסק טענה שושנה כי עמידר לא יכלה להשכיר מושכר שאין לה בו זכויות. משכך, דין הטענה להידחות.
34. ביום 21.5.2015 הגישו הנתבעים כתב הגנה.
ביום 11.6.2015 הגישו הנתבעים הודעת צד ג' נגד עמידר.
ביום 12.8.2015 הוגש כתב הגנה מטעם עמידר.
35. בישיבת יום 5.1.2017 הפניתי את תשומת לב הצדדים לכך שבהתאם לתכנית החלה על המקרקעין, רק חלק מהמבנה מצוי בחלקה, בעוד יתרתו מצויה בחלקה 317 בגוש 19058 (חלקת דרך) – אשר אינה נזכרת בתביעה ולא ברור למי הזכויות בה.
בהחלטתי מיום 6.1.2017 ציינתי כי:
"כאמור, מדובר בחלקת דרך. לאחרונה פורסמה למתן תוקף תכנית ג/20386 אשר מטרתה צמצום רצועת הדרך ברחוב העלייה וברחוב בן שושן (מ-25 מ' ל-20 מ') וברחוב העלייה (מ-25 מ' ל-21.5 מ'), ולפיכך לא ברור האם חלקה 317 בגוש 18103 כולה או רק רובה מיועדות לדרך.
צודקת התובעת כי פסק הדין הכריע בסכסוך בינה לבין עמידר ביחס לזכויות במבנה. יחד עם זאת, אין בהצהרת עמידר כי התובעת היא חוכרת המבנה בכדי לאיין את זכויות הנתבעים במבנה, ככל שקיימות, אלא אם עמידר טוענת כי לא היו לה זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים. ואם לא היו לעמידר זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים – הכיצד הקנתה זכויות אלה לתובעת? ואם היו לעמידר זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים, ברי כי אינה יכולה לתת לתובעת יותר מאשר יש לה (זכויות הכפופות לדיירות מוגנת, ככל שזו תקפה).
בנסיבות אלה, בשים לב לכך שהתובעת טוענת לזכות קניינית בחלק מחלקה 317 בגוש 18103 (החלק עליו ממוקם המבנה) ונוכח מסקנתי כי מעמדה הקנייני של החלקה לא הובהר, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת בעלת החלקה (רשות הפיתוח) והרשות המפקיעה (עיריית עכו / הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו)".
36. בתגובתה ציינה עיריית עכו כי בטרם בוצעה פרצלציה של המקרקעין החלה העירייה בהליכי הפקעה של חלק מהחלקה. משבוצעה פרצלציה ונרשמו זכויות העירייה בחלקה 317 (לשעבר 170), אין עוד צורך בהליכי הפקעה.
עוד ציינה עירית עכו כי לפי תכניות ג/21608 ו-ג/20386 המבנה מיועד להריסה (סעיפים 6.14 ו-6.12 לתכניות). להודעה צורפו תקנוני ותשריט י התוכניות.
37. בהודעת רמ"י מיום 30.3.2017 צוין כי החלקה הוחכרה בשלמות לשושנה. אשר למבנים צוין כי:
"8. בזיקה להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק ת.א. 47560-05-12, הנזכר בהחלטה, לא אותר כיום במרשמי רמ"י תיעוד להסכם זה. הואיל והמבנים בעניינם התנהלה תביעה זו נוהלו ו/או מנוהלים על-ידי חברת עמידר, אשר הנה צד ג' לתביעה דנן, מתבקשת התייחסות חברת עמידר."
38. ביום 11.1.2018 הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה והוספת עיריית עכו כתובעת נוספת.
בהחלטתי מיום 3.2.2018 התרתי את התיקון כמבוקש.
כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 1.3.2018 – ובעקבותיו כת בי הגנה והודעה לצד ג' נגד עמידר.
39. בימים 14.1.2019 נשמעו עדויות ד"ר מיכל סופר (המצהירה מטעם עירית עכו, ת/1), מר אלעד משה (השמאי מטעם שושנה, ת/3), מר אלי יהודה (ת/4) וגב' שושנה יהודה (ת/6).
40. בהחלטה מיום 14.1.2019 הוריתי לצדדים להגיש עמדתם להצעה לפיה הנתבעים יפנו את המושכר, ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יישום את זכויות הנתבעים במושכר (ללא תוספות הבנייה) ובית המשפט יכריע בשאלה על מי לשאת בתשלום הפיצויים לנתבעים כמו גם בתביעת התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים.
שתי התובעות דחו את ההצעה.
41. בישיבת יום 15.9.2020 נשמעו עדויות גב' מזל ברכה (נ/3), אביבה ברכה (נ/4), מר אברהם סעיד (המצהיר מטעם עמידר, נ/5) ומר עתיר ברכה (נ/6).
הצדדים הגישו סיכומיהם והגיעה עת ההכרעה.
ג - תביעת הפינוי
ג.1 - טענות שושנה
42. ואלה טענות שושנה בסיכומיה:
א. זכויות שושנה בחלקה הנן זכויות רשומות הנהנות מהחזקה הק בועה בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב. שושנה לא הרשתה לנתבעים או מי מהם לעשות שימוש בחלקה.
משכך, זכאית שושנה לפסק דין המורה על סילוק ידם של הנתבעים מהחלקה.
ג. דין טענת הנתבעים להתיישנות התביעה דחיה, נוכח הוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין.
ד. אף דין הטענה לחזקה נוגדת דחיה, שכן על הנתבעים היה להראות כי חלפה תקופת ההתיישנות הנדרשת לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. בענייננו, החזיקו הנתבעים בחלקה רק 3 שנים עובר לכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין.
עוד היה על הנתבעים להוכיח כי שושנה ידע ה כי הנתבעים מחזיקים ב חלקה ולא מח תה על כך. בענייננו, הוכיחה שושנה כי לא ידעה על כך שעמידר השכירה חלק מהחלקה לברכה, משלא הייתה בידיהם מדידה המעידה על כך.
ה. פסק דינו של כב' השופט לבנוני מהווה השתק פלוגתא בכל הנוגע לטענת שושנה כי כל הנתבעים היו מעורבים בהפעלת העסק בחלקה, תוך שהם מעבירים מאחד לשני את ניהול העסק.
ו. אף דין הטענה לדיירות מוגנת להידחות.
המבנה הושכר לצד ג' בשכירות חופשית כאשר הנתבעים נהנים ומתעשרים על חשבון שושנה.
צד אינו יכול לטעון כי הוא דייר מוגן ובו בזמן להשכיר את המושכר לצד ג' בשכירות חופשית.
ז. הנתבעים הפרו את הסכם הדיירות המוגנת בצורות רבות ושונות במהלך השנים (השכרת הנכס לצד ג' בשכירות חופשית, הרחבת המבנה מ-16 מ"ר ל-45 מ"ר, הפעלת עסק ללא רישיון, הפעלת עסק שלא למטרות הקבועות בהסכם הדיירות המוגנת, העברת העסק מבן משפחה אחד למשנהו תוך נטישת המושכר, אי תשלום דמי שכירות מוגנים כך שניתנו נגדם שני פסקי דין לפינויים מהנכס). משכך שאף לו היה בידיהם זכויות של דייר מוגן – דין התביעה לסילוק ידם מהנכס להתקבל.
ח. עמידר לא יכלה להשכיר לברכה את הנכס, משלא היו לה זכויות בו בשנת 1966.
בהתאם להסכם הפשרה שניתן בתביעה שהגישה עמידר נגד שושנה, שושנה היא בעלת הזכויות הבלעדיות וזכות השימוש הייחודית בכל חלקי החלקה, לרבות המבנה.
ט. הנתבעים נהנו במשך שנים מטעות של עמידר אשר השכירה להם בדיירות מוגנת נכס שלא היו לה בו זכויות. הנתבעים נהנו מהשימוש בנכס במשך עשרות שנים תוך שנמנעו מתשלום דמי שימוש לשושנה. כעולה מפסק הדין, עמידר השכירה לנתבעים נכס שלא היו לה זכויות בו.
ג.2 – טענות עיריית עכו
43. עירית עכו חזרה על טענות שושנה והוסיפה טענות משלה:
א. לא הוצגה כל אסמכתא לקשר בין המושכר לבין הסכם השכירות (הנוקב בכתובת אחרת).
ב. יש לדחות את טענת הנתבעים לחזקה נוגדת מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, שכן סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אלא אם ניתן היה לטעון את הטענה לפני תחילתו של החוק. בענייננו לא חלפה התקופה שנקבעה בסעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני והוארכה בסעיף 22 לחוק ההתיישנות בטרם נחקק חוק המקרקעין. יתר על כן, אחד התנאים להוכחת חזקה נוגדת הוא כי הנתבעים לא החזיקו במקרקעין מכוח רשות הבעלים.
ג. בהתאם להוראות תכנית ג/21608 מיועד המושכר להריסה. הנתבעים או מי מהם לא הגישו התנגדות לתכנית.
די בכך להביא לקבלת התביעה.
ג.3 – טענות הנתבעים
44. טענות הנתבעות 1-2:
א. מזל היא דיירת מוגנת במושכר.
ב. עמידר נהגה בחוסר תום לב עת התקשרה עם שושנה בהסכם, למרות הסכם השכירות שנכרת בינה לבין מזל.
ג. יש לקבוע כי התובעות חברו להגשמת אינטרס משותף – הוא סילוק הנתבעים מה מושכר.
ד. עוד טוענות הנתבעות 1-2 כי דין התביעה דחיה בשל התיישנות, שיהוי וחזקה נוגדת.
לטענת שושנה הנה מחזיקה במבנה משנת 1950. למרות זאת הוגשה התביעה רק בשנת 2015. משכך ונוכ ח הוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות – התיישנה התביעה.
ה. טענת שושנה כי עמידר לא הייתה מוסמכת לחתום על הסכם השכירות מבססת טענה לחזקה נוגדת של הנתבעים בקיוסק.
שושנה מנועה מל טעון כי לא ידעה על חזקת הנתבעים ב מושכר בשים לב לכך שהיא מתגוררת בסמוך לו .
45. טענות הנתבעים הנתבעים 5-7:
א. לנתבעים 5-7 אין כל זיקה למושכר ולפיכך דין התביעה נגדם להידחות.
ב. פסק הדין שניתן בת"א 24860-09-10 מהווה מעשה בית דין .
במסגרת פסק דינו מיום 9.12.2014 בת"א 24860-09-10 ציין בית המשפט:
"1. אין עוררין שהתובעת הנה החוכרת לדורות של בית מגורים צמוד קרקע הנמצא ברחוב אברהם בן שושן 38 פינת רחוב העליה 16 בעכו.
2. ואף אין עוררין כי בשכנות לבית המגורים הנ"ל התנהל עסק ברחוב אברהם בן שושן 40 פינת רחוב העליה השייך לחברת עמידר .... מלכתחילה העסק היה בחזקתו של הנתבע 2 שנפטר. משנפטר הנתבע 2 יורשיו הם אלמנתו הנתבעת 1 ...".
מדובר בקביעות חלוטות המונעות משושנה להעלות טענות הפוכות.
ועוד, משלא תבעה שושנה את מלוא הסעדים אותם יכלה לתבוע ומשלא התבקש פיצול סעדים – דין התביעה להידחות על הסף בשל השתק עילה, השתק פלוגתא והשתק שיפוטי.
ג. אף אם הייתה לתובעות עילת תביעה, הרי שזו התיישנה. תקופת ההתיישנות היא 7 שנים ולחלופין 15 שנים (מכוח סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות).
ד. אף הנתבעים 5-7 טוענים כי עמידר נהגה בתום לב עת התקשרה עם שושנה בהסכם פשרה, תוך התעלמות מזכויות מזל במושכר.
ה. רק עמידר זכאית לתבוע את פינוי מזל מהמושכר.
ועוד, אף לו הייתה עילת פינוי בנסיבות העניין, מוסמך בית המשפט מכוח סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") לסרב ליתן צו פינוי כמבוקש חרף קיומה של עילת פינוי, אם נוכח שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו.
ו. סעיף 125 לחוק המקרקעין אינו רלבנטי, שכן בשנת 1966 לא היו לתובעות זכויות בחלקות.
ז. לחלופין, דין התביעה דחייה בשל שיהוי. השתהות התובעות בנסיבות העניין יצרה מצג לפיו ויתרו על עילת תביעת ן. לזאת יש להוסיף את התנהלותן הלוקה בחוסר תום לב.
ג.4 – טענות עמידר
46. ואלה טענות עמידר:
א. עמידר לא ידעה כי ה מושכר מצוי בחלקה. הדבר נודע לעמידר רק במסגרת הדיון בת"א 47560-05-12.
ב. ככל ולמי מהנתבעים היו זכויות של דיירות מוגנת – הרי מדובר על מזל מלכה בלבד.
ג. עמידר נקטה במספר הליכים לסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר בשל הפרות יסודיות של הסכם הדיירות המוגנת.
לאחר פסק הדין שניתן בת.א. 47560-05-12 ובהתאם לו חדלה עמידר לגבות דמי שכירות בגין המושכר וסגרה את תיקה.
ד. ההודעה לצד ג' שהוגשה נגד עמידר אינה מפרטת את עילתה.
ה. הנתבעים עשו בקיוסק שימוש חורג ממטרת השכירות, ביצעו בנייה ללא היתר והעבירו את ניהול הקיוסק לצד ג' בתשלום.
47. כעולה מטענות התובעות בסיכומיהן , הן טוענות לעילת פינוי קניינית וכן לעילת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר.
אדון בטענות אלה כסדרן.
ג.5 – העילה הקניינית – המסגרת הנורמטיבית
48. תביעה לסילוק יד מוגשת מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, הקובע כדלקמן:
"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."
49. ההוראה בסעיף 16 לחוק המקרקעין "נותנת עדיפות לבעל הזכות להחזיק על פני מסיג הגבול ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש. בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה (ע"א 422/75 מזעקי נ' חדד, בעמ' 528)" (רע"א 5518/98‏ יוסף נ' עוקשי, פ''ד נה(3) 294).
50. דרך המלך להוכחת זכותו של התובע להחזיק במקרקעין הנה הצגת נסח רישום המעיד על זכותו במקרקעין. נוכח הוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי רישום בפנקסי המקרקעין לאחר הליכי הסדר מהווה ראיה חלוטה לתוכנו, עם הצגת נסח רישום המעיד על זכויות התובע במקרקעין, עובר הנטל לנתבע להראות כי רכש זכות להחזיק במקרקעין אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה (לעניין זה ראו פסק הדין בת"א 16482/92 עיריית תל-אביב - יפו נגד שלמה גרינשטיין, פ''ד תשנ"ג (4) 353 והאסמכתאות המופיעות שם; רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן (23.2.2012); ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963)).
51. משהציג התובע ראיות בדבר בעלותו במקרקעין, מועבר נטל השכנוע אל הנתבע להוכיח כי הוא זכאי להחזיק בהם. לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455, 464 (1977):
"... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ...".
כך גם כאשר טוען הנתבע למעמד של דייר מוגן. לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 26599-12-14 אריאל קליין ואח' נגד יצחק קוהן (קיצ'י) ואח', סעיפים 16 ואילך (10.5.2015):
"אין חולק כי על הטוען למעמד של דייר מוגן מוטל הנטל להוכיח טענתו זו. עוד בע"א 509/64 חברה חלקה 38/1+38/5 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח' (פ"ד יט (2), 169, (31.5.1965)) נקבע כי:
'הצד התובע סילוק יד יוצא ידי חובתו לכאורה בהוכיחו שהוא הבעלים החוקי של הנכס הנדון, ולפיכך חייב הנתבע להוכיח שבעלות התובע כפופה לזכות שרכש הנתבע באותו נכס כדת וכדין, בחינת המוציא מחברו עליו הראיה'.
אלא שכלל זה נסוג מקום שאין מחלוקת כי השוכר מחזיק בנכס תקופה ארוכה מבלי שנערכו במהלכה הסכמי שכירות עמו. שעה שמדובר במי שמחזיק במושכר עשרות שנים ללא כל התנגדות מצד הבעלים ומבלי שנערכו הסכמי שכירות עמו במרוצת כל אותן שנים, עובר הנטל לפתחם של הבעלים להוכיח כי לא מדובר במי שהגנת החוק חלה לגביו.'
על מנת שאי תשלום שכר דירה יהווה עילה לפינוי דייר מוגן יש להראות רצף של אי תשלומים שלא תוקן. לעניין זה אני מפנה לדברי בית המשפט בע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט' 490: 'רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור... ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות'.
ההלכה הרווחת קובעת כי אם בעל הבית מסרב לקבל את דמי השכירות – הוא אינו יכול לנצל את אי-התשלום כעילת פינוי (ראו לעניין זה ע"א 388/64 בית שמעון (בנין) בע"מ, חברת בית נ' מרים בע"מ, פ"ד יט(1) 281, 287, (1965)), שם נקבע כי 'הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שייגרם בשל מחדל של הדייר ולא בשל סירוב בעל הבית'.
ג.6 – העילה הקניינית – דיון והכרעה
52. כעולה מטענות שושנה ועיריית עכו בכתב התביעה המתוקן שהגישו ביום 1.3.2018, עילת תביעתן היא קניינית.
שושנה טוענת כי היא חוכרת החלקה והעיריה טוענת כי היא בעלת הזכויות בחלקת הדרך.
משכך, טוענות התובעות, קמה להן עילה לקבלת פסק דין המורה על סילוק יד הנתבעים מהמושכר.
53. אכן, התובעות הן בעלות זכויות קנייניות בחלקות (לשושנה זכויות חכירה בחלקה ולעיריית עכו זכות בעלות בחלקת הדרך). דא עקא, זכויות העיריה בחלקת הדרך נרשמו לאחר הליך הסדר ביום 23.4.1968 (נספח א' לתצהיר ד"ר מיכל סופר) וזכויות רשות הפיתוח בחלקה נרשמו ביום 24.9.1968.
זכויות החכירה של מרדכי יהודה ז"ל נרשמו ביום 18.9.2003.
54. אמנם מר אלי יהודה (בנה של התובעת) העיד כי אביו רכש את בית מגורי של המשפחה ואת החלקה בשנת 1950 (עדותו בעמ' 34, ש' 29 – עמ' 35, ש' 5).
דא עקא, לא הובאה כל ראיה התומכת בטענה זו.
לא נטען ולא הוכח כי מרדכי יהודה ז"ל רכש את החלקה בשנת 1950 וממי. טענה כאמור אינה מתיישבת עם רישום זכויות הבעלות בחלקה בשנת 1969 על שם רשות הפיתוח כמו גם עם החכרת החלקה למרדכי יהודה ז"ל בשנת 2003.
משכך, אני קובעת כי כל שרכש מרדכי יהודה ז"ל בשנות החמישים של המאה הקודמת מעמידר הוא זכויות כלשהן במבנה.
55. מורם מהאמור עד כה, כי ביום 27.12.1966, עת נכרת הסכם דיירות מוגנת בין יוסף ברכה ז"ל לבין עמידר ביחס למושכר , פעלה עמידר בגדר סמכותה לניהול נכסי נפקדים על מקרקעי רשות הפיתוח.
במועד זה טרם נרשמה בעלות עירית עכו בחלקת הדרך וטרם נרשמה זכות החכירה של מרדכי יהודה ז"ל בחלקה.
56. לא נעלם מעיני כי בשטר החכירה משנת 2003 צוין כי החכירה הנה משנת 1950 עד שנת 2048. דא עקא, הזכויות שהוקנו למרדכי יהודה ז"ל בשנת 2003 הן הזכויות שהיו בידי רשות הפיתוח אותה עת – זכות בעלות בחלקה הכפופה לזכות דיירות מוגנת שהוקנתה ליוסף ברכה ז"ל על-ידי עמידר, כסוכנת של רשות הפיתוח .
לעניין זה יצוין כי בשטר החכירה מצוין כי זכויות החכירה בחלקה כפופות להערות בדבר הפקעת המקרקעין לטובת עיריית עכו שנרשמו בימים 9.6.1994, 16.8.1994 ו-2.9.1996. כפי שזכויות החכירה שהוקנו למרדכי יהודה ז"ל בשנת 2003 כפופות להערות בדבר הפקעת המקרקעין (שלא היו בשנת 1950), כך הן כפופות לזכויות הדיירות המוגנת שהקנתה רשות הפיתוח, על-ידי עמידר, ליוסף ברכה ז"ל – ואין זאת אלא טעות של רשות הפיתוח ו/או עמידר שהדבר לא צוין במפורש בשטר החכירה.
עוד יצוין כי בהתאם למצב התכנוני התקף בשנת 2003, היה המושכר בשלמותו בתחום רצועת הדרך.
57. סעיף 125 לחוק המקרקעין אליו הפנו התובעות בסיכומיהן – אינו רלבנטי, באשר הנתבעים אינם חולקים על זכויותיהן הקנייניות של התובעות. למעלה מן הדרוש יצוין ביחס לטענה זו של הנתבעים כי ל שושנה אין זכויות בעלות בחלקה, זכויות רשות הפיתוח ועיריית עכו נרשמו לאחר מועד כריתת הסכם הדיירות המוגנת, בחלקות ומכל מקום זכות לדיירות מוגנת אינה מחייבת רישום ואין הכרה בה מערערת את החזקה הקבועה בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין בדבר וודאות זכויות שנרשמו בפנקס המקרקעין לאחר הליכי הסדר מקרקעין.
משכך, התביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר בשל עילה קניינית – נדחית.
58. שונה הדבר בכל הנוגע לחלקים שהוספו למושכר (הסככה ממזרח והמחסן ממערב למושכר) ללא היתר וללא רשות.
כעולה מהבקשה להיתר בנייה, הוספו למושכר במועדים לא ידועים וללא היתר סככה ומחסן. עוד עולה מהבקשה כי שטח המושכר שנבנה בהיתר הנו 20.8 מ"ר. השטח המוצע (מחסן + מרפסת בניה לא חוקית) – 24.6 מ"ר, מתוכם 10.54 מ"ר שטח שירות (ככל הנראה המחסן).
שטחים אלה (הסככה והמחסן) לא הושכרו ליוסף ברכה ז"ל בשכירות מוגנת.
השטחים אף לא הושכרו ליוסף ברכה ז"ל ו/או מי מהנתבעים באופן אחר.
59. איני מקבלת את טענת הנתבעים לזכויות בסככה ובמחסן מכוח התיישנות – ולו מהטעם שלא הוכח מתי נבנו.
60. למעלה מן הדרוש אציין כי אף לו נבנו הסככה והמחסן בשנת 1966 (ובענייננו לא נטען ולא הוכח כי כך הדבר), לא היה בכך בכדי לשנות.
סעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני, 1274 להיג'רא (1858 ללוח הגרגוריאני) מקנה בעלות מכוח חזקה רצופה של עשר שנים במקרקעין (לנוסח הסעיף ראו משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, מהדורה שניה, מורחבת ומתוקנת, ירושלים – תשי"ג, בעמוד 468; לעניין פרשנות סעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני וההבחנה בינו לבין הוראות סעיף 78 לאותו חוק ר' פסק הדין בע"א 149/81 אחמד יוסף עליאן סאלח נ' מדינת ישראל, לח(3) 374 (1984) והמובאות מספרו של דוכן המובאות שם.
61. תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני הוארכה בסעיף 22 לחוק ההתיישנות, הקובע כדלקמן:
"בסעיפים 20 ו-78 לחוק הקרקעות העותומני תבוא במקום התקופה בהם תקופת חמש-עשרה שנה, ולגבי מקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות הקניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין) – תקופת עשרים וחמש שנים, ואולם לגבי אדם שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום כ"ד באדר א' תש"ג (1 במרס 1943), לא יבואו במניין חישוב התקופה חמש שנים המתחילות מיום תחילת חוק זה; ובמקום הטעמים החוקיים לעיכוב תקופת ההתיישנות האמורים בסעיף 20 לחוק האמור, יחולו הוראות חוק זה לחישוב תקופת ההתיישנות."
62. עוד רלבנטיות לענייננו הוראות סעיף 29 לחוק ההתיישנות, המסדירות הוראות מעבר בעניין תוקפו של החוק.
ולבסוף, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי הוראות חוק ההתיישנות לא יחולו "על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח התיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".
תחילת חוק המקרקעין, כקבוע בסעיף 169 לחוק, הנה ביום 1.1.1970.
63. מורם מהאמור עד כה: ממועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, אין עוד התיישנות במקרקעין (רוכשת או דיונית), אולם אין בכך לפגוע בזכויות שהתגבשו עד אותו מועד (1.1.1970). הדרך היחידה לזכות בזכויות במקרקעין מכוח התיישנות היא במהלך הליכי הסדר מקרקעין (סעיפים 51-52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין). לעניין זה ר' את פסק הדין בע"א 162/87‏ ‎ ‎כמאל יוסף סמארה אמארה‎ ‎נגד סרוה עיסא יוסף, פ''ד מה (5) 533; פסק הדין בע"א 520/96 חוסין נגד מיר, פד"י נד(3), 487; ע"א 289/65‏ ‏ צפורה ואריה רובינשטיין נגד רענן רון, ואח'‏, פ''ד כ(1) 505:
"העילה של חזקה 'רוכשת' (‎(USUCAPIO - במשך התקופה ובתנאים הנזכרים בסעיף 20 לחוק הקרקעות, העות'מאני - נקבעה בסעיף 51 לפקודה אך ורק לצורך הליכי הסדר, כך שהמחזיק אינו זכאי להסתמך על העילה הזאת והיא לא תקום לו - אף לא למטרה בלבד, של קבלת פסק-דין הצהרתי לקיום זכותו לבעלות הקרקע - אלא במסגרת ההליכים האמורים"
64. על הטוען להתיישנות דיונית (כטענת "מגן" ולא "חרב") מכוח סעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני להוכיח כי עמד בתנאי הסעיף, לרבות חזקה למשך תקופה של 25 שנה עובר ליום 1.1.1970. ואולם, אם החל בחזקה לאחר יום 1.3.1943, עליו להוכיח כי החזיק במקרקעין למשך תקופה של שלושים שנה. מאחר ומרוץ ההתיישנות נעצר עם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ביום 1.1.1970, מי שהחל בחזקה לאחר יום 1.3.1943, אינו יכול לעמוד בתנאי הסעיף. רק מי שחזקתו החלה לפני 1.3.1943 ונמשכה 25 שנה לפחות לפני יום 1.1.1970 עומד בתנאי הסעיף ומוגן מפני פינוי. לעניין זה ר' פסק הדין בע"א (ת"א) 631/82‏ רשות הפיתוח‎ ‎נ' יחזקאל להבי, פ''ד תשמ"ה (1) 3:
"חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, שינה את מנין תקופות ההתיישנות שבחוק הקרקעות העותומאני, ולפי סעיף 22 לחוק זה, תקופת ההתיישנות לגבי מי שהחל להחזיק במקרקעין מוסדרים לאחר 1.3.1943 היא של 30 שנה. וכבר אמרנו לעיל כי במקרקעין מוסדרים שההחזקה בהם החלה לאחר 1.3.1943 - לא יכולה להישמע טענת התיישנות, שכן לא חלפו 30 שנה מיום זה ועד ליום כניסת חוק המקרקעין לתוקפו (1.1.1970)."
(לעניין זה ראו והשוו פסק הדין בתא (י-ם) 9403-07 הרב יצחק רלב"ג נ' מאזן דוויק (25.5.2012) וכן פסק הדין בע"א (נצ') 2/81‏ ‎קונס בע"מ‎ ‎נגד משה שושני, פ''ד תשמ"ג(1) 361)
65. ודוק: אף אם עומד המחזיק בתנאים הקבועים בסעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני, אין בכך בכדי לפגוע בזכות הבעלות של הבעלים. המחזיק לא רכש כל זכות בעלות או זכות לרישום זכויותיו כבעלים. הבעלים נפגע בכך שאין הוא זכאי לקבל בחזרה את החזקה מהמחזיק, ובכך בלבד (ע"א 197/84 יגורי נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט (2) 85). המצב שנוצר, "הפרדת הבעלות הרשומה מזכות השימוש ואכילת פירות גורמת למצב שאינו מניח את הדעת בהחלט" (דוכן, עמ' 324).
66. ואולם, כל זאת בתנאי שמדובר במקרקעין בלתי מוסדרים או מקרקעין שההסדר בוצע במועד קודם למועד ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות, שכן הליך ההסדר "מאפס" את תקופת ההתיישנות. כך עולה מהוראות סעיף 81 לפקודת ההסדר, הקובע כי רישום זכויות לאחר הליך הסדר זכויות במקרקעין מבטל כל זכות סותרת, כאשר זכות סותרת פורשה בפסיקה גם כזכותו של מי שזכאי היה לטעון לזכויות במקרקעין במהלך הליך ההסדר ולא עשה כן. כך גם עולה מהוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, הקובע כי רישום הזכויות לאחר הליך הסדר מקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו (לעניין פרשנות סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (סעי ף 43 לפקודת סידור זכויות קניין); ר' ע"א 163/57 דאוד אדורין נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב 1718; ע"א 69/85, להבי נגד רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624, 627; ע"א 7237/13 ‏ ‏ מדינת ישראל נגד עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל (3.12.2015)).
כך גם קבעו בתי המשפט, שוב ושוב ( לעניין זה ר' פסק הדין בעניין להבי; פסקי הדין בע"א (חי') 27/85 משה כהן נגד מינהל מקרקעי ישראל, פ''ד תשמ"ו(2) 221; רע"א 2203/91 ח'אלד יוסף‎ ‎נגד מינהל מקרקעי ישראל כמנהל קרקעות המדינה, פ''ד מה(5) 553; ת.א. (ירושלים) 2902-04 האפוטרופוס הכללי – ירושלים נגד יוסף וסלח סלאמה (30.5.2011); ע"א 155/76 מדינת ישראל ואח' נגד מוחסיין מנאצרה מטורען ואח' (8.6.1978), סעיף 5 לפסק הדין; ע"א 698/80 עלי אחמד שכטור נגד חברת הכשרת היישוב לישראל בע"מ, פ"ד לח (2) 589 בעמ' 603; ע"א 162/87 כמאל יוסף סמארה אמארה ואח' נגד סרוה עיסא יוסף ואח', פ"ד מה(5) 533, בעמ' 549).
67. ברי כי בין 1968 – 1969 מועדי רישום הזכויות בחלקות על שם רשות הפיתוח ועירית עכו לאחר הליכי הסדר זכויות במקרקעין , לבין 1.1.1970, מועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף, לא התגבשו כל זכויות קנייניות לנתבעים או מי מהם.
68. אני מקבלת את טענת הנתבעים כי עד לקבלת מכתב ב"כ שושנה מיום 28.7.2014 (נספח ה' לתצהיר אלי יהודה, ת/4) לא הובעה כל דרישה מטעם התובעות או מי מהן כי הנתבעים יפנו ידם מהחלקה. אכן, מהמסמכים שהוצגו עולה כי לא זו בלבד שהתובעות לא דרשו את פינוי הנתבעים מהחלקה, הן לא סברו כי יש להן זכויות במבנה עד להסכם הפשרה.
69. משכך, יש לראות במזל ברת רשות בחינם במקרקעין בכל הנוגע לתוספות הבנייה שבוצעו במושכר .
בשים לב לכך שהחלקות הנן מקרקעי ציבור (כהגדרת המונח בסעיף 107 לחוק המקרקעין) , רשות זו אינה בלתי הדירה והתבטלה עם מכתב הדרישה מיום 28.7.2014 (ביחס לחלקי המבנה המצויים בחלקה) ועם הגשת כתב התביעה המתוקן (ביחס לחלקי המבנה המצויים בחלקת הדרך).
70. אכן, בפסק הדין שניתן בע"א 3846/13 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, 21.7.2015, פיסקה לב' בחוות דעתו של כב' המשנה לנשיאה רובינשטיין), נקבע כי "צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור" ( לעניין זה ראו גם: ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח, 19.8.2015, פיסקה 22; ת"א 40190-06-12 עיריית חדרה ואח' נ' גרבי ואח' (13.8.2018). לאבחנה בין רישיון הדיר ורישיון בלתי הדיר הובא ראו מאמרה של נינה זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב (תשנ"ה-תשנ"ו) )24 ; רע"א 10346/06 לילי ארז נ' מדינת ישראל / משרד הביטחון (12.6.2007); לעניין זה ראו גם פסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 5333/05 חיים גבריאלי נ' מנהל מקרקעי ישראל (31.10.2005) וכן האמור ברע"א 6156/05 הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל (20.7.2005) ).
71. אף אין בדיירות המוגנת במושכר בכדי לסייג את זכות התובעות לפנות את השטחים שהוספו למושכר ללא היתר וללא רשות הבעלים או להתנותה בתשלום פיצויים . לעניין זה ראו פסק הדין ב ע"א 740/75‏ שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע"מ , פ''ד לא(3) 3).
"התעוררה השאלה, אם על הרשות הרוכשת לשלם פיצויים עבור בניה שבוצעה בניגוד לחוק. דעתו של השופט בן-דרור הייתה, שהדיירים אינם זכאים לפיצוי עבור מבנים שהוקמו שלא על-פי החוק וכדין (סוף ע' 4 של פסק-הדין בעניין אל-בן). גם אני סבור כך, והטעם לדבר שמבנה אשר נבנה בניגוד לחוק צפוי להריסה גם כאשר הוא בידי הרשות הרוכשת, אשר לא בנתה אותו (ראה סעיף 212 (3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). על-כן לא ישולם פיצוי על מבנה שלגביו כבר ניתן צו-הריסה שטרם בוצע, אך הוא עדיין בתוקף. הוא הדין במבנה אשר נבנה בניגוד לחוק, כאשר הליכים לקבלת צו-הריסה תלויים ועומדים, או שהזמן לנקיטת הליכים כאלה טרם עבר ויש להניח שהליכים כאלה יינקטו: Cripps, 4-072, p. 733; Higham v. Havant and Waterloo U.D.C (1951) 1 K.B. 509; (1951) 2 K.B. 527,. אולם בניה בתוך המושכר, או שימוש במושכר, אפשר להביאם בחשבון לצורך שומת הפיצויים אף שהם נוגדים את תנאי הדיירות, אם בעל הנכס השלים עם הפרת תנאי הדיירות או מחל עליה. לדעתי יוצר במקרים כגון אלה שלפנינו עצם קיומו של המבנה כמו שהוא בעת הרכישה לצרכי ציבור מעין חזקת כשרות כלפי הרשות הרוכשת שבשבילה איסורי הדיירות הם בבחינת res inter alios acta ( דבר שבין צדדים אחרים) ומשום כך עובר עול ההוכחה שבעל-הבית לא השלים ולא מחל, על הרשות הרוכשת, המבקשת לשלול את הפיצוי מן הדייר. ב-ע"א 271/71, הסתבר מן הראיות, שבעלת-הבית (עמידר) לא השלימה עם החריגה מחוזה השכירות, ועל-כן לא זכה הדייר לפיצוי לפי אותו פריט".
גם בענייננו ניתן צו הריסה ביחס למחסן.
משכך, התביעה לסילוק יד מתקבלת ביחס לתוספות הבנייה שהוספו למושכר ללא היתר וללא רשות התובעות, ממזרח וממערב למושכר (הסככה והמחסן).
על מיקומן של תוספות אלה (הסככה והמחסן) ניתן ללמוד מתוך התכנית בגרמושקה:

ג.7 – סילוק יד מכוח עילות פינוי – המסגרת הנורמטיבית
72. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מונה את עילות הפינוי, ובהן אי תשלום דמי שכירות (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר), אי קיום תנאי השכירות (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר), השכרת המושכר והפקת רווח בלתי הוגן מההשכרה (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר), המושכר דרוש לבעל הבית לצרכי עצמו והודיע לשוכר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (סעיף 131(7), בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני ובעל הביתה ודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר).
העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר מהוות רשימה סגורה.
73. על פי ההלכה הפסוקה, אם בעל הבית אינו עומד על זכותו לביטול החוזה כתוצאה מהפרתו, הרי זכות זו בטלה מחמת ויתור (ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד, פד"י ב' 604).
אכן, בתי המשפט הכירו בכך שהשלמה רבת שנים עם הפרה, מהווה לא רק וויתור על ההפרה שנעשתה בעבר אלא גם הסכמה מכללא לשינויים בחוזה השכירות, לרבות לעניין שינוי מטרת השכירות. הסכמה מעין זו מחייבת לא רק את בעל הבית, אשר נתפס על וויתורו, אלא גם את מי שבא במקומו ורכש ממנו את זכויותיו (דוד בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר, כרך ראשון , מהדורה שניה, נובמבר 2019 , להלן: "בר-אופיר" , בעמ' 52, וכן: ע"א 544/65 גרטנר נ' נדיר-קרמק, פד"י כ(2) 113).
"אולם בשכירות מוגנת שונה המצב; כל עוד לא ניתן פסק דין של פינוי נגד הדייר המוגן, זכות השכירות שלו שרירה וקיימת ועצם מציאותה של עילת פינוי נגדו אינה מעלה ואינה מורידה. לפסק דין של פינוי יש אופי קונסטיטוטיבי, ולא דקלרטיבי, במובן זה שרק בעקבותיו מגיעה לקצה זכות השכירות של הדייר המוגן; עילת פינוי אינה אלא אמצעי שבעזרתו ניתן להשיג מבית המשפט צו פינוי". (ע"א 264/76 יעבק מרכוס נ' שלף שותפות מוגבלת, פד"י לא(2) 622, 625)
וכן:
"כפי שצוין, ההלכה בדיני הגנת הדייר היא, כי דבר קיומה של עילת פינוי כנגד הדייר אינו מעלה ואינו מוריד לצורך קביעת מעמדו של הדייר. מסקנה זו היא פועל יוצא של הקביעה, כי צו פינוי הינו קונסטיטוטיבי במהותו ופועלו מכאן ולהבא. במקרה שלפנינו לא הוצא צו פינוי כנגד המשיב, והחזקה נתפסה על ידי המערערת על פי סעיף 8 לפקודת ההפקעה. המערערת טוענת, כי יכולה הייתה לתבוע את פינויו של המשיב מחמת התקיימותן של שתי עילות פינוי נגדו - נטישה ואי תשלום דמי שכירות. בנסיבות אלה, מבחינת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, היה המשיב במועד הקובע דייר מוגן, על אף טענת המערערת, כי 'רחפו באוויר' עילות פינוי נגדו. עילת פינוי שלא הוכחה כדי להופכה לצו פינוי, אין בה ולא כלום כדי לשנות מעמדו של הדייר המוגן, ומכאן סלולה הדרך לקביעה, כי קמה לו זכות לפיצויים על אובדן זכויותיו בגין ההפקעה" (ע"א 977/91, ע"א 3505/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פד"י מו(5) 758, 764).
74. סעיף 133 לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:
"(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.
(ד) ..."
75. סידור חלוף איננו מתבטא דווקא בהמצאת שיכון חלוף . יש וסידור חלוף יתבטא בתשלום פיצויים, או בדרך אחרת (ע"א 470/83 ברזני נ' קרסנר, ל"ח(3) 54 (1984). הכרעה בשאלה מהו דיור חלוף ראוי תלויה בנסיבות המיוחדות של כל עניין ועניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנד, פ"ד יט(3) 97 (1965).
עוד נקבע כי כאשר מדובר על "בית עסק אחר בעין" אין הכוונה לבית עסק שישווה או ידמה בכל פרט מפרטיו לבית העסק שאותו הולכים לפנות. שוני בפרט כזה או אחר, ואפילו שהוא ניכר וחשוב, אינו יכול לכשעצמו לפסול את המקום כסידור חלוף מתקבל על הדעת (בר-אופיר, עמ' 123). לעניין זה ראו גם דברי כב' השופט המשנה לנשיאה ח' מלצר, בע"א 4734/16 אליעזר ברזילי נ' עיריית חדרה ( 28.6.2020):
"מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך איפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס." (פסקה 35).
ג.8 – עילת הפינוי – דיון והכרעה
76. בסיכומיהן טוענות התובעות כי בנסיבות העניין הוכחו עילות פינוי שונות.
דא עקא, טענות אלה הועלו לראשונה בסיכומי התובעות.
77. מעיון בכתב התביעה (שהוגש ביום 14.4.2015) או בכתב התביעה המתוקן (שהוגש ביום 1.3.2018) עולה כי לא הוזכרה בו ולו עילת פינוי אחת. אף חוק הגנת הדייר אינו מוזכר. כל שנטען בעניין טענת הנתבעים לדיירות מוגנת במושכר הוא כי:
"מבלי לגרוע מיתר טענות התובעות כמפורט עוד להלן בניין זה, יצוין כי המנוח וכל מי שפעל מטעמו ו/או בשמו בחנות בשנים האחרונות, הפרו הפרות יסודיות את התחייבויותיהם כלפי חברת עמידר ואף הפעילו בחנות עסקים בלתי חוקיים בניגוד להחלטות שיפוטיות שונות ונשנות, וגם מחמת זאת, ולחילופין, אין לנתבעים כל זכות להחזיק אפילו אילו קיבלו רשות להחזיק בדין – כאמור, עמידר לא הייתה רשאית להקנות רשות להחזיק בחנות שממוקמת על מקרקעין שאינם שלה ו/או באיזה חלק מהחנות כפי שעולה מפסק הדין של כב' השופט קיסרי" (סעיף 15 לכתב התביעה המתוקן, ההדגשות במקור – ס.מ.)
עוד ציינו התובעות בסעיף 26 לכתב התביעה המתוקן כי אמנם במכתב מיום 5.8.2014 שנשלח במענה לדרישת הפינוי ששלחה שושנה למזל ביום 28.7.2014 – טענה מזל כי היא דיירת מוג נת בקיוסק. ואולם, עמידר לא הייתה רשאית להקנות זכויות בחלק ה. יתר על כן, עמידר אישרה במסגרת פסק הדין כי הקיוסק שייך לשושנה. משכך, כל הסכם שנערך בין הנתבעים או מי מהם לשושנה – נעשה שלא כדין והוא בטל ומבוטל.
78. משלא טענו התובעות באופן מפורש כי הן עותרות לפינוי הנתבעים מהקיוסק מכוח חוק הגנת הדייר ואף לא פירטו את עילת/ות הפינוי הרלבנטיות – דין הטענות שהעלו בעניין זה לראשונה בסיכומיהן להידחות.
לעניין זה ראו דברי בית המשפט בת"א (ת"א) 13814-08‏ ‏ רשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי ישראל נ' חרבי נאבלסי (27.3.2016)
"מהמסמכים האמורים עולה אפוא, כי אכן האב המנוח היה דייר מוגן בחלק מהמקרקעין ולמעשה התובעת הכירה במעמדו זה.
חרף כך, ועל אף שהוכח כי תחילת החזקתו של המנוח במקרקעין הייתה מכוח היותו דייר מוגן בחלק מהמקרקעין, הרי בכתב התביעה אין לכך כל זכר.
כאן ראוי להפנות לטיב התביעה אשר הוגדרה כתביעת 'פינוי וסילוק יד' תוך שבכתב התביעה נטען כי הנתבעים הינם פולשים ומסיגי גבול, וזאת להבדיל מתביעת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר.
בכתב התביעה אין ולו מילה לעניין שאלת מעמדם של הנתבעים או מי מהם כדיירים מוגנים בחלק מהמקרקעין ואין ולו אזכור של חוק הגנת הדייר או חוזה השכירות.
חרף טענות ההגנה, אשר כללו טענה בדבר דיירות מוגנת, התובעת לא מצאה לנכון להגיש כתב תשובה ואף לא לעתור לתיקון כתב התביעה ולהתייחס לשאלת מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים בנכס.
....".
(ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי (ע"א 33020-05-16) ובקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון (רעא 5220/17 ‏ ‏ חרבי נאבלסי נ' רשות הפיתוח (6.8.2017)) – נדחו)
79. לא נעלמו מעיני פסקי הדין שניתנו בתביעות שהגישה עמידר לפינוי הקיוסק, כמו גם טענותיהן הכלליות של התובעות בתביעתן להפרת הסכם השכירות על-ידי הנתבעים.
דא עקא, חלוף השנים ממועד פסקי הדין מלמד כי עמידר זנחה את מימושם. כך עולה גם מעדותו של מר אברהם סעיד בעמ' 61, ש' 29-30:
"עמידר לא פינתה אותם, בדרך כלל צווי פינוי הם מנוף לגבות את החובות ולא בכוונה לפנות. אנחנו משתדלים לא להוציא דיירים מוגנים".
מת/11 אף עולה כי תיק הקיוסק נסגר ברישומי עמידר בשנת 2014, ללא יתרת חובות. כלומר, עמידר המשיכה לקבל דמי שכירות מיוסף ברכה ז"ל. בשנת 2010 אף אישרה העברת הזכויות מיוסף ברכה ז"ל למזל ברכה ז"ל.
בנסיבות אלה יש לראות את עמידר כמי שוויתרה על עילת הפינוי שהייתה לה נגד הנתבעים בשל הפרות הסכם הדיירות המוגנת . ויתור זה תקף גם כנגד שושנה, אשר נכנסה לנעלי עמידר.
80. כך הדבר אף בכל הנוגע לחלק המבנה המצוי על חלקת הדרך.
למען הסר ספק יובהר כי סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר אמנם מקנה לעירית עכו עילת פינוי נוכח צורך ציבורי במקרקעין, אולם על העיריה להגיש תביעה בעילה זו ולהוכיח את תנאיה, לרבות הסדרת דיור חלוף או פיצוי שווה ערך.
81. עוד יודגש כי דייר מוגן הוא בעל זכות לפיצויים ללא קשר לשאלה אם הופקעו מהחלקה שטח העולה על 40% משטחה. "הטעם לכך הוא שהדייר המוגן מפוצה על הנזק הכלכלי אשר נגרם לו עם ביצוע ההפקעה אשר גרמה לכך שלא יוכל עוד להשתמש בשטח לניהול עסקו. (בר אופיר עמ' 306(12-(13)).
82. איני מקבלת את טענת עיריית עכו כי די בכך שהמבנים מסומנים להריסה בתוכניות החלות על חלקת הדרך בכדי להקנות לה עילה לפינוי המושכר.
83. ולבסוף, עילת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר אינה מוציאה עילת פינוי לפי פקודת הקרקעות (ע"א 361/66 מדינת ישראל נגד ארבספלד ואח', פ"ד כ(3) 526, 532 ). דא עקא, יש לפרש את העילה בכתב התביעה ולהגישו לבית המשפט המוסמך (בית המשפט המוסמך לפי פקודת הקרקעות הוא בית המשפט המחוזי). לעניין זה ראו בר אופיר, עמ' 309-310:
"עיקר זכותו של דייר מוגן היא שלא להיות מפונה נגד רצונו, וכך נלמדים הדברים מסעיף 131 לחוק הגנת הדייר שעניינו 'עילות פינוי'. ניתן לפנות דייר מוגן בפינוי כפוי, על-ידי המדינה או הרשות המקומית, בשל צורך ציבורי. אולם הפינוי לא ייעשה אלא תמורת סידור המפצה את הדייר המוגן על אובדן מלוא זכותו כדייר מוגן ... המבחן לבדיקת גובה הפיצוי הוא שיהיה בו כדי להחזיר לאותו דייר מוגן את הסכום שיידרש תמורת עזיבת הנכס בהליכי משא ומתן המתנהל בין צדדים בשוק פתוח ומתוך רצון חופשי (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה חמישית, התשנ"ה-1995, עמ' 293-295)."
84. סיכום ביניים:
קבעתי כי מזל היא דיירת מוגנת במושכר. בכתב התביעה לא נטענה עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר. משכך, התביעה לפינויה ממושכר נדחית.
בכל הנוגע לתוספות הבנייה שהוספו למושכר ללא היתר וללא רשות (הסככה והמחסן) קבעתי כי מזל או מי מטעמה החזיקו בהן במעמד של ברי רשות חינם מכללא.
רשות זו בוטלה בכל הנוגע לחלקי תוספות הבנייה המצויות בחלקה: ביחס למזל - במכתב מיום 28.7.2014 וביחס לנתבעים בכתב התביעה.
הרשות בוטלה בכל הנוגע לחלקי תוספות הבנייה המצויות בחלקת הדרך בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 1.3.2018.
משכך, תביעת הפינוי התקבלה בכל הנוגע לתוספות הבנייה.
85. אחריות הנתבעים:
כעולה מעדות אביבה, המושכר היה סגור בשנים 2012-2014 (עמ' 59, ש' 32 – עמ' 60, ש' 1; ש' 14-15). עוד עולה עדות הנתבעות 1-2 כי היום מחזיק במושכר צד ג' מטעמן (עדות מזל בעמ' 54, ש' 21-25; עדות אביבה בעמ' 58, ש' 32-36).
משכך, תביעת הפינוי ביחס לסככה ולמחסן מתקבלת נגד הנתבעות 1-2.
86. הן אביבה והן עתיר העידו כי יוסי טיפל בסגירת העסק שפעל במושכר לאחר מותר אביב ולא הפעיל את העסק מעולם (עדות עתיר בעמ' 70, ש' 33 – עמ' 71, ש' 4; ש' 19-24; עדות אביבה בעמ' 60, ש' 28-34).
התובעות לא הביאו כל ראיה הקושרת מי מהנתבעים 5-7 למושכר במועד הגשת התביעה.
משכך, תביעת הפינוי נגד הנתבעים 5-7 נדחית.
ד - דמי שימוש
87. משקבעתי כי מזל או מי מטעמה החזיקו בתוספות הבנייה כברי רשות חינם מכללא, זכאיות התובעות לדמי שימוש רק ממועד ביטול הרשות (ביחס לחלקה – 28.7.2014 (מזל) ו-14.4.2015 (ביחס לנתבעים) וביחס לחלקת הדרך – 1.3.2018).
88. דא עקא, התובעות לא פירטו מהם דמי השימוש הראויים בגין השימוש בתוספות הבנייה. התובעות אף לא פירטו את דמי השימוש הראויים בגין תוספות הבנייה שבוצעו בתחום החלקה – שהרי ביחס לתוספות הבנייה שבוצעו בתחום חלקת הדרך לא בוטלה הרשות אלא במועד הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 1.3.2018.
89. אכן, להוכחת גובה דמי השימוש הראויים המגיעים להן הגישו התובעות את חוות דעתו של מר אלעד משה מיום 11.5.2016 (ת/3). חוות הדעת אינה מבחינה בין השטח שבחכירת שושנה (החלקה) לבין השטח שבבעלות עירית עכו (חלקת הדרך).
90. בעדותו אישר המומחה כי חוות דעתו מתייחסת לדמי השימוש בגין ה מבנה בשלמותו (עמ' 29, ש' 19-20). כשנשאל מדוע לא הפריד בין חלקי המבנה המצויים על החלקות השונות השיב כי לא התבקש לעשות כן (עמ' 29, ש' 21-23).
עוד אישר כי חוות דעתו הייתה שונה לו היה מדובר בחצי מבנה ולא במבנה בשלמותו, אולם לא התבקש להתייחס לכך (עמ' 29, ש' 26-29) וכי אינו יכול להגיד במסגרת עדותו מהם דמי השימוש הראויים בגין חלק מהמבנה (עמ' 29, ש' 30-34).
91. משלא התייחס המומחה לדמי השימוש הראויים בגין הסככה והמחסן בלבד ומשלא הפריד בין דמי השימוש הראויים בגין חלקי הסככה והמחסן שנבנו על החלקה לבין אלה המצויים בחלקת הדרך – לא ניתן לקבוע את דמי השימוש הראויים בגינם.
92. ודוק: משמדובר בנזק מיוחד, יש להוכיחו בראיות. אכן, עשויות להיות נסיבות בהן הוכחת הנזק המדויק בלתי אפשרית או קשה. במקרים אלה ניתן לפסוק על דרך של אומדנה. לעניין זה ראו פסק הדין ברע"א 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נגד אל סייד ספאלדין (10.9.2017):
"הנזק שנגרם למשיב עקב אספקת הבטון הלקוי הוא 'נזק מיוחד' אשר לכאורה ניתן להוכחה בצורה מדויקת ומלאה באמצעות ראיות ונתונים המצויים באמתחתו של המשיב. בהקשר לכך נקבע בפסיקת בית משפט זה כדלקמן:
'הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט [...] תורת הנזק ותורת הפיצוי אינן תורות מדויקות, ואינו נדרש דיוק מתמטי, ואינה נדרשת ודאות מוחלטת. כל שנדרש הוא, כי הנפגע-התובע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה reasonable certainty)), כלומר, באותה מידת ודאות, המתבקשת מנסיבות העניין [...] על-כן, באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם – לאור טבעו ואופיו של הנזק – קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר' (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 809-808 (1981) [ראו גם ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט (5) 193, 206 (2005))."
(לעניין זה ראו גם: ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נגר מנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008); ע"א 355/80 אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה (2), 800 (1981); ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נגד מדינת ישראל, פ"ד נט (5) 193, 206)
היקף הראיות שעל הניזוק להציג נגזר מאופיו של הנזק והאפשרות להוכיחו. התשובה לשאלה אם עמד התובע בנטל הבאת הראיות תיגזר מנסיבותיו המיוחדות של הנזק המסוים. כך באופן כללי וכך באופן מיוחד כאשר מדובר בטענה להשבתת אמצעי ייצור.
93. בענייננו, לא הצביעו התובעות על קושי להוכיח בראיות (מפת מדידה המבחינה בין שטחי המבנה המצויים בחלקה לבין אלה המצויים בחלקת הדרך והגשת חוות דעת המתייחסת לכל אחד מהשטחים ).
בנסיבות אלה אין לקבוע את דמי השימוש על דרך של אומדנה.
94. משכך, דין התביעה לדמי שימוש להידחות.
ה - סופו של דבר
95. אשר על כן, התביעה לפינוי המבנה מתקבלת בחלקה, בכל הנוגע לסככה ולמחסן (החלקים שנבנו ללא היתר ממזרח ו ממערב למושכר, כמתואר בגרמושקה).
אני מורה לנתבעות 1-2 ו/או מי מטעמן לסלק ידן מהסככה והמחסן ולהשיב את המקרקעין לידי התובעות כשה ם פנוי ים מכל אדם וחפץ לא יאוחר מיום 1.11.2021.
96. לא הוכח כי לנתבעים 5-7 זיקה למושכר או לתוספות הבנייה במועד הגשת התביעה. משכך, התביעה נגד הנתבעים 5-7 נדחית.
97. התביעה לדמי שימוש נדחית.
98. ההודעה לצד ג' נדחית.
99. בשים לב לכך שרוב טענות התובעות נדחו, כמו גם להארכת ההליך וסרבולו שלא לצורך, אני מחייבת את הנתבעות 1-2 בהוצאות התובעות בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪.
100. התובעות ישלמו לנתבעים 5-7 שכר טרחת עו"ד בסכום כולל 12,000 ₪.
101. למרות שההודעה לצד ג' נדחתה, בשים לב לכך שטעות עמידר היא שחשפה את הנתבעים לתביעה בעילה הקניינית, הגם שבסופו של דבר נדחתה בכל הנוגע למושכר – איני פוסקת לעמידר הוצאות.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ"ה אב תשפ"א, 03 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.